以旅游發(fā)展為動力的舊城改造

以旅游發(fā)展為動力的舊城改造1.本文概述2.旅游發(fā)展與舊城改造的理論基礎介紹旅游發(fā)展的基本概念，包括旅游業(yè)的定義、類型及其對經濟和社會的影響。討論旅游發(fā)展的不同模式，如可持續(xù)發(fā)展、社區(qū)參與和文化遺產旅游等。分析舊城改造的主要方法和策略，如歷史保護、城市更新和社區(qū)發(fā)展等。討論舊城改造面臨的挑戰(zhàn)，如保護歷史遺產與現(xiàn)代發(fā)展需求之間的平衡。探討旅游業(yè)如何推動舊城改造，包括資金投入、基礎設施改善和文化遺產保護等方面。分析舊城改造如何吸引旅游業(yè)，如通過歷史建筑修復、文化活動舉辦和旅游設施建設等。討論旅游發(fā)展與舊城改造相結合的成功案例，以及從中得到的經驗和教訓。介紹如何將旅游發(fā)展理論和舊城改造理論應用于實際項目中，包括規(guī)劃、實施和評估等階段。強調理論與實踐相結合的重要性，以及如何通過持續(xù)學習和創(chuàng)新來優(yōu)化舊城改造項目。3.舊城改造中旅游發(fā)展的作用與影響舊城改造是一個綜合性的過程，涉及城市規(guī)劃、建筑設計、社會經濟發(fā)展等多個方面。在這個過程中，旅游發(fā)展被賦予了重要的角色和地位。旅游發(fā)展的作用不僅在于推動經濟增長，更在于促進文化交流、社會進步和生態(tài)環(huán)境改善。旅游發(fā)展對于舊城改造的經濟作用不容忽視。旅游業(yè)的發(fā)展可以帶動相關產業(yè)的繁榮，如酒店、餐飲、交通等。這不僅可以增加就業(yè)機會，提高居民收入，還能為政府帶來可觀的稅收收入。這些資金可以用于舊城的維護和改造，形成良性循環(huán)。同時，旅游業(yè)的發(fā)展還能吸引外來投資，推動舊城的基礎設施建設，提升整體的城市形象。旅游發(fā)展對于舊城改造的文化作用同樣重要。旅游業(yè)的發(fā)展可以促進文化的傳播和交流，讓更多的人了解和認識舊城的歷史和文化。這不僅可以增強城市的文化軟實力，還能提升居民的文化自信。同時，旅游業(yè)的發(fā)展還能推動舊城的文化創(chuàng)新，讓傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代元素相結合，形成獨特的文化景觀。旅游發(fā)展對于舊城改造的社會作用也不可忽視。旅游業(yè)的發(fā)展可以帶動社區(qū)參與，增強社區(qū)的凝聚力和歸屬感。同時，旅游業(yè)的發(fā)展還能改善居民的生活條件，提高居民的生活質量。這不僅可以增強居民的幸福感，還能促進社會的和諧穩(wěn)定。旅游發(fā)展對于舊城改造的生態(tài)環(huán)境作用也不容小覷。旅游業(yè)的發(fā)展需要注重生態(tài)環(huán)境的保護和可持續(xù)發(fā)展。在舊城改造的過程中，應該堅持生態(tài)優(yōu)先的原則，保護自然資源和生態(tài)環(huán)境。這不僅可以為游客提供優(yōu)美的旅游環(huán)境，還能為居民創(chuàng)造宜居的生活空間。旅游發(fā)展在舊城改造中扮演著重要的角色。它不僅可以推動經濟增長、促進文化交流、改善社會條件、保護生態(tài)環(huán)境，還能為舊城的可持續(xù)發(fā)展注入新的活力。在舊城改造的過程中，應該充分發(fā)揮旅游發(fā)展的作用，實現(xiàn)經濟、文化、社會和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。4.國內外舊城改造案例分析案例選擇：選擇幾個具有代表性的國內外舊城改造案例，這些案例應能體現(xiàn)旅游發(fā)展在舊城改造中的重要作用。案例分析：對每個案例進行詳細分析，包括改造前后的對比、改造過程中的關鍵措施、旅游發(fā)展與舊城改造的結合方式等。成功因素：探討這些案例成功的關鍵因素，如政策支持、資金投入、文化保護與旅游發(fā)展的平衡等。局限性：客觀分析這些案例中存在的局限性和挑戰(zhàn)，以及如何克服這些問題。本節(jié)將通過幾個具有代表性的國內外舊城改造案例，深入分析旅游發(fā)展在舊城改造中的角色和影響。我們選取了A國的歷史古城B和C國的現(xiàn)代城市D作為案例研究對象。歷史古城B以其豐富的文化遺產和歷史建筑聞名，而現(xiàn)代城市D則以其創(chuàng)新的城市規(guī)劃和旅游發(fā)展策略著稱。在歷史古城B的改造中，政府采取了一系列保護文化遺產和促進旅游發(fā)展的措施。例如，對歷史建筑進行修復和保護，同時開發(fā)了一系列文化旅游項目，如古城徒步游和歷史主題展覽。這些措施不僅保護了城市的歷史風貌，也極大地促進了旅游業(yè)的發(fā)展。相比之下，現(xiàn)代城市D的改造更注重創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展。城市D通過引入智能城市技術和綠色建筑，成功地將其轉變?yōu)橐粋€現(xiàn)代化、生態(tài)友好的旅游目的地。D市還通過舉辦各種文化和藝術活動，吸引了大量國內外游客。通過對這兩個案例的分析，我們可以看到旅游發(fā)展在舊城改造中的多重作用。它不僅能夠促進經濟增長，還能夠幫助保護和傳承城市的歷史文化。這些案例也暴露出一些挑戰(zhàn)，如如何在保護歷史遺產的同時滿足現(xiàn)代旅游的需求，以及如何平衡旅游發(fā)展與當?shù)鼐用竦纳钯|量。這些案例為其他城市的舊城改造提供了寶貴的經驗和啟示。它們展示了如何通過創(chuàng)新和可持續(xù)的方法，將舊城改造與旅游發(fā)展相結合，創(chuàng)造出既具有歷史魅力又符合現(xiàn)代需求的旅游目的地。這個段落概要提供了一個框架，可以根據需要進行擴展和細化，以達到論文的要求。5.旅游發(fā)展導向下的舊城改造策略旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，為舊城改造提供了新的動力和視角。如何在促進旅游業(yè)的同時，保護和傳承舊城的歷史文化特色，成為了一個重要課題。本節(jié)將從城市規(guī)劃、文化遺產保護、基礎設施建設等方面，探討旅游發(fā)展導向下的舊城改造策略。城市規(guī)劃在舊城改造中起著至關重要的作用。合理的規(guī)劃應充分考慮到舊城的歷史文脈和旅游發(fā)展的需求。一方面，應保留和修復具有歷史價值的建筑和街區(qū)，通過合理的設計，使其成為旅游亮點。另一方面，應規(guī)劃適當?shù)穆糜畏赵O施，如游客中心、餐飲、住宿等，以提升游客的旅游體驗。文化遺產是舊城的靈魂。在旅游發(fā)展中，必須堅持文化遺產保護優(yōu)先的原則。這包括對歷史建筑、文物古跡的修復和保護，以及對傳統(tǒng)手工藝、民俗活動的傳承和發(fā)揚。通過將這些文化遺產轉化為旅游資源，不僅可以增強游客的文化體驗，也能為當?shù)鼐用駧斫洕找妗Ｅf城的基礎設施建設是提升旅游服務質量的關鍵。這包括交通系統(tǒng)的優(yōu)化、公共設施的完善、環(huán)境美化和清潔等。在改造過程中，應注重可持續(xù)性，避免過度商業(yè)化，確?；A設施的建設既能滿足旅游需求，又能保護舊城的原有風貌。社區(qū)參與是舊城改造成功的關鍵因素之一。應鼓勵當?shù)鼐用駞⑴c到旅游發(fā)展中來，通過培訓、合作等方式，提升他們的旅游服務能力。同時，應確保旅游發(fā)展帶來的經濟效益能夠惠及當?shù)鼐用?，實現(xiàn)旅游發(fā)展與社區(qū)共贏。為了確保旅游發(fā)展導向下的舊城改造策略能夠有效實施，需要建立一套完善的監(jiān)管與評估機制。這包括定期對改造項目進行評估，確保其符合歷史文化保護和旅游發(fā)展的雙重目標，以及及時調整和優(yōu)化策略。通過上述策略的實施，舊城可以在旅游發(fā)展的推動下實現(xiàn)有機更新，既保留了歷史文化的精髓，又煥發(fā)了新的活力。這不僅能夠提升城市的整體形象，還能為當?shù)亟洕鷰硇碌脑鲩L點。本段落共計約500字，為“旅游發(fā)展導向下的舊城改造策略”部分提供了一個初步的框架和內容。如需更詳細的內容或對特定部分進行擴展，請告知。6.結論旅游發(fā)展作為舊城改造的重要驅動力，具有顯著的經濟效益和社會價值。通過挖掘和利用舊城區(qū)獨特的歷史文化資源，將其轉化為吸引游客的旅游產品與體驗，不僅能夠拓寬城市經濟收入來源，帶動相關產業(yè)如餐飲、住宿、零售、交通等的發(fā)展，還能夠創(chuàng)造就業(yè)機會，提升居民生活水平，實現(xiàn)經濟結構的優(yōu)化升級。同時，旅游開發(fā)有助于提高舊城的知名度與影響力，塑造特色城市品牌，增強城市競爭力。以旅游為導向的舊城改造強調保護與活化并重，有利于文化遺產的傳承與再生。此類項目在規(guī)劃設計過程中，通常會遵循“修舊如舊”的原則，精心修復歷史建筑，恢復傳統(tǒng)街巷風貌，保留并強化地方文化特色，使游客在游覽過程中能直觀感受并沉浸于歷史文化的魅力之中。這種對歷史遺產的尊重與再現(xiàn)，既滿足了現(xiàn)代旅游市場對深度文化體驗的需求，又確保了寶貴文化遺產的有效保護與合理利用，實現(xiàn)了歷史文化資源的可持續(xù)發(fā)展。再者，旅游推動下的舊城改造促進了社區(qū)參與與公眾福祉提升。成功的旅游型舊城改造項目往往注重與當?shù)鼐用竦臏贤ㄅc合作，鼓勵他們參與到改造規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、活動組織等環(huán)節(jié)中來，賦予其主人翁地位。這不僅有助于形成社區(qū)共識，減少改造過程中的沖突與阻力，還能通過提供技能培訓、創(chuàng)業(yè)支持等方式，幫助居民分享旅游業(yè)發(fā)展帶來的紅利，提升其生活質量與滿意度，實現(xiàn)社區(qū)的和諧共生與共同繁榮。也應清醒認識到，旅游導向的舊城改造并非無懈可擊，需警惕過度商業(yè)化、同質化及社區(qū)排斥等問題。在實踐中，應堅持適度開發(fā)原則，防止旅游需求過度擠壓本地生活空間，導致居民流離失所或生活成本飆升要注重保持舊城的獨特性與多樣性，避免盲目跟風、復制其他成功模式，喪失自身文化個性還要建立健全利益共享機制，確保旅游收益公平惠及所有利益相關方，特別是當?shù)鼐用?，以維護社會公正與穩(wěn)定?！兑月糜伟l(fā)展為動力的舊城改造》戰(zhàn)略是城市更新與可持續(xù)發(fā)展中的一種有效路徑，它以旅游業(yè)為杠桿，撬動了舊城的經濟復興、文化保育與社區(qū)建設。但在實施過程中，務必兼顧經濟效益、社會效益與環(huán)境效益，妥善處理好旅游開發(fā)與遺產保護、商業(yè)利益與社區(qū)權益之間的關系，以期實現(xiàn)真正意義上的舊城新生與持續(xù)繁榮參考資料：隨著社會的快速發(fā)展和城市化進程的不斷推進，舊城改造成為城市更新和發(fā)展的重要手段。在舊城改造過程中，如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標，以提升城市品質、保護生態(tài)環(huán)境、提高居民生活質量，成為了當前亟待解決的問題。本文旨在探討舊城改造中的可持續(xù)發(fā)展研究，以期為相關實踐提供理論支持。舊城改造作為城市發(fā)展的重要手段，旨在改善舊城區(qū)環(huán)境、設施落后、居住條件差等問題，同時提升城市整體形象和發(fā)展?jié)摿?。在可持續(xù)發(fā)展理念日益受到重視的背景下，舊城改造也需要考慮如何實現(xiàn)經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，以適應現(xiàn)代化城市建設的需要?？沙掷m(xù)發(fā)展是指滿足當前人類需求的同時，不損害未來世代滿足其需求的能力。在舊城改造中，可持續(xù)發(fā)展目標包括：提高資源利用效率：采用節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地等措施，優(yōu)化資源利用效率，降低對自然資源的依賴。改善生態(tài)環(huán)境：通過生態(tài)恢復、環(huán)境治理等措施，營造宜人的居住環(huán)境，提高城市生態(tài)承載力。促進社會公平：合理規(guī)劃城市布局，完善基礎設施，為居民提供公平的教育、醫(yī)療、文化等公共服務。提升經濟效益：通過優(yōu)化產業(yè)結構、培育新動能等措施，提高城市經濟競爭力，實現(xiàn)經濟發(fā)展與環(huán)境保護的良性互動。本文采用了文獻綜述、個案調研和理論分析相結合的研究方法。收集和梳理了大量關于舊城改造與可持續(xù)發(fā)展的相關文獻資料，對國內外相關理論和實踐進行了深入探討。結合具體案例，對舊城改造項目進行了實地調研，了解了項目實施過程中的經驗與不足。運用理論分析方法，對舊城改造實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標的關鍵要素進行了深入挖掘。通過對文獻的綜述和個案調研，我們發(fā)現(xiàn)舊城改造在實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標方面存在以下問題：缺乏整體規(guī)劃：由于舊城改造涉及范圍廣泛，缺乏整體規(guī)劃易導致資源浪費、環(huán)境破壞等問題。資金投入不足：舊城改造需要大量資金投入，資金短缺成為制約改造進程的重要因素。居民參與度低：舊城改造涉及居民利益，居民參與度低可能導致改造項目難以推進。制定整體規(guī)劃：政府應組織相關部門制定舊城改造的整體規(guī)劃，明確改造范圍、目標和時序。多渠道籌措資金：政府可以通過政策引導、發(fā)行債券等方式籌措資金，同時吸引社會資本參與舊城改造。增強居民參與度：政府應加強宣傳教育，提高居民對舊城改造的認識和參與度，制定居民參與改造的決策機制。本文從可持續(xù)發(fā)展的視角出發(fā)，探討了舊城改造所面臨的問題及解決方案。在舊城改造中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標，需要政府、企業(yè)和居民共同努力，形成協(xié)同發(fā)展的局面。政府應加大對舊城改造的投入力度，制定有利于可持續(xù)發(fā)展的政策和規(guī)劃；企業(yè)應積極參與舊城改造，推動技術創(chuàng)新和資源節(jié)約；居民應提高環(huán)保意識，支持和參與舊城改造項目。通過多方合作，實現(xiàn)經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，推動城市現(xiàn)代化建設。隨著中國經濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷推進，舊城改造已成為城市發(fā)展的重要課題。而協(xié)同治理機制則是在這個過程中應運而生的一種新型管理模式，其核心理念是強調多元主體的共同參與和協(xié)作。本文以上海為例，對舊城改造協(xié)同治理機制進行深入探討。舊城改造是指對城市中老舊、功能不全或環(huán)境惡劣的區(qū)域進行改造，以提高城市品質，改善居民生活環(huán)境。舊城改造往往涉及多方利益，需要政府、企業(yè)、社會組織、居民等多元主體的共同參與和協(xié)作。促進城市可持續(xù)發(fā)展：協(xié)同治理機制能夠整合多元主體的資源，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)城市發(fā)展的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的平衡。提升居民生活質量：協(xié)同治理機制強調居民的參與和意見表達，能夠更好地滿足居民的需求，提升他們的生活質量。推動城市更新和轉型：協(xié)同治理機制能夠促進城市更新和轉型，推動城市經濟的繁榮和發(fā)展。上海作為中國最大的城市之一，舊城改造已取得了顯著的成就。在協(xié)同治理方面仍存在一些問題：多元主體參與不足：盡管上海已經建立起政府、企業(yè)、社會組織等多元主體參與舊城改造的機制，但在實際操作中，仍存在部分主體參與不足的問題。溝通協(xié)調機制不健全：不同主體之間溝通協(xié)調的難度較大，導致信息不對稱，影響了協(xié)同治理的效果。政策法規(guī)不完善：雖然上海已經出臺了一系列政策法規(guī)來推動舊城改造，但在協(xié)同治理方面仍存在一些法律空白和不完善之處。針對以上問題，可以從以下幾個方面構建和完善舊城改造協(xié)同治理機制：增強多元主體參與意識：政府應積極引導企業(yè)、社會組織、居民等多元主體參與舊城改造，提高他們的參與意識和積極性。同時，應加強宣傳教育，使各主體充分認識到協(xié)同治理的重要性和意義。完善溝通協(xié)調機制：應建立常態(tài)化的信息共享平臺和溝通協(xié)調機制，使各主體能夠在平等的平臺上進行信息交流和協(xié)商決策。同時，應加強第三方機構的介入，為溝通協(xié)調提供更公正、專業(yè)的服務。完善政策法規(guī)體系：政府應出臺相關政策法規(guī)，明確各主體的權利和義務，規(guī)范舊城改造的操作流程。同時，應加強政策的執(zhí)行力度，確保協(xié)同治理的各項措施得到有效落實。加強監(jiān)督評估機制：應建立監(jiān)督評估機制，對舊城改造項目進行全程跟蹤和評估，確保項目的合法性和合規(guī)性。同時，應引入公眾評價機制，使公眾對項目進行評價和監(jiān)督，提高項目的透明度和公信力。加強人才培養(yǎng)和創(chuàng)新意識：應加強人才培養(yǎng)和創(chuàng)新意識的培養(yǎng)，提高各主體的專業(yè)能力和創(chuàng)新精神。同時，應鼓勵各主體在實踐中不斷探索和創(chuàng)新，為舊城改造協(xié)同治理提供更多的經驗和借鑒。舊城改造協(xié)同治理機制是一種新型的城市管理模式，能夠促進城市可持續(xù)發(fā)展，提升居民生活質量，推動城市更新和轉型。以上海為例，雖然該市在協(xié)同治理方面仍存在一些問題，但通過增強多元主體參與意識、完善溝通協(xié)調機制、完善政策法規(guī)體系、加強監(jiān)督評估機制以及加強人才培養(yǎng)和創(chuàng)新意識等措施，可以構建和完善舊城改造協(xié)同治理機制。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，越來越多的城市開始注重城市改造和升級。舊城改造作為城市發(fā)展的重要組成部分，對于提升城市形象和改善居民生活質量具有重要意義。本文以旅游發(fā)展為動力，探討舊城改造的現(xiàn)狀、問題和解決方案。舊城改造是指對城市中老舊、落后、不適應現(xiàn)代化發(fā)展需要的區(qū)域進行改造和更新。這些區(qū)域一般存在著歷史文化遺產豐富、城市結構復雜多樣、人口密集、經濟落后等問題。舊城改造對于城市的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。目前，舊城改造已經成為了各地城市發(fā)展的重要內容。由于舊城改造涉及到的問題比較復雜，改造過程中也存在一些難點。舊城改造需要大量資金投入，而地方財政往往比較緊張，難以承擔改造所需費用。舊城改造需要拆遷大量房屋，涉及到的問題比較復雜，容易引發(fā)社會矛盾。舊城改造需要充分考慮歷史文化遺產的保護，如何在保護歷史文化的同時進行現(xiàn)代化改造是一個重要問題。旅游發(fā)展是舊城改造的重要動力。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，游客數(shù)量的不斷增加，一些具有歷史文化特色的城市開始注重將旅游與城市改造相結合。例如，一些城市通過建設歷史文化街區(qū)、修繕古建筑、推廣文化旅游等方式，吸引了大量游客。同時，旅游業(yè)的發(fā)展也為當?shù)亟洕l(fā)展帶來了新的機遇，為舊城改造提供了更多的資金來源。在舊城改造中，應該充分考慮旅游發(fā)展的需求。要注重保護歷史文化遺產，將它們融入到現(xiàn)代城市建設中。要注重改善城市環(huán)境，提高旅游接待能力。要注重推進文化產業(yè)和旅游業(yè)的融合發(fā)展，打造具有特色的文化旅游品牌。舊城改造是推動城市發(fā)展的重要手段，而旅游發(fā)展則是促進舊城改造的重要動力。在舊城改造中，應該充分考慮旅游發(fā)展的需求，保護歷史文化遺產，改善城市環(huán)境，推進文化產業(yè)和旅游業(yè)的融合發(fā)展。只有才能實現(xiàn)舊城改造和旅游發(fā)展的良性循環(huán)，為城市經濟的可持續(xù)發(fā)展注入新的活力。舊城改造是對城區(qū)道路、路網、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環(huán)境，并根本改善其消防、出行、生產、勞動、生活、服務和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。①改造城市規(guī)劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；②改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業(yè)布局；④更新或完善城市道路系統(tǒng)；⑤改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。①保持中心城市相對穩(wěn)定，增加一些結構完整、規(guī)模適當?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個規(guī)劃結構的發(fā)展，有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴展；②在向靈活分區(qū)過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規(guī)劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環(huán)海集團以引進現(xiàn)代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑融合，打造舊城改造的文化創(chuàng)新方式。動漫創(chuàng)意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創(chuàng)新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。第一步是調查研究，對舊城改造的基本信息進行資料收集，對舊城改造的必要性和社會經濟的可能影響作出基本的判斷，了解各個城市發(fā)展的各個方面。第二步，確定舊城改造地區(qū)之后，根據經濟實力和區(qū)域發(fā)展需求提供定制化規(guī)劃。第三步，拆除部分建筑，進行居民遷移，道路等基礎性工作，保證舊城改造工作的順利開展。再是對舊城改造的基礎設施進行設計和修繕。通常一個城市的發(fā)展大多圍繞中心城區(qū)展開，城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發(fā)展的推動下，其市政配套和功能結構一直處于更新與再開發(fā)之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點區(qū)域。中心舊城區(qū)內通訊、供水供電等基礎設施非常完備，學校、醫(yī)院、金融和商店等配套設施也相對集中，并且城市中心區(qū)擁有核心區(qū)位與交通樞紐優(yōu)勢。但弱勢在于建筑密度大，公共綠地少、生活環(huán)境質量差、停車場以及停車泊位少等。城市中心區(qū)改造存在的一系列矛盾，諸如商業(yè)活動減少、居住環(huán)境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開發(fā)企業(yè)無法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業(yè)項目，但開發(fā)企業(yè)不能一味地追求經濟效益，對承接大面積舊城改造的企業(yè)而言，需要注意改造區(qū)域內的功能調節(jié)。城市中心改造的項目不能減少街道的數(shù)量和面積，以保證人們接觸的機會，如果有條件的話可以保留部分不同品質的建筑，在滿足區(qū)域視覺整體性的前提下，盡量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足經濟能力不同的功能需要，以增加不同時段內區(qū)域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產品和改造實例供開發(fā)企業(yè)借鑒。高端商業(yè)——休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構，但是私家車的增多，郊區(qū)地產以其較低密度居住環(huán)境，日漸成熟的內外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業(yè)要同郊區(qū)購物中心直面競爭，就不能再沿用同質的商業(yè)產品。從國外城市的經驗來看，高端商業(yè)從事最好的商業(yè)形態(tài)，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區(qū)的住宅品質。步行系統(tǒng)——很多情況下，舊城自帶的商業(yè)項目已經擁有固定的購物客群，但是其往往同時擔負著城市干道的職責，加上傳統(tǒng)設施營業(yè)場所腹地過于狹窄，容易造成商業(yè)流與人流混雜。如果簡單加以拓寬，將造成較大規(guī)模的拆遷，使開發(fā)成本劇增。建議在舊城內的商業(yè)項目添加步行系統(tǒng)，如步行街與天橋系統(tǒng)，改變人車混雜的交通危險性，并增強購物的舒適性，通過網絡把與平行的零售和服務設施連接起來。上述可以發(fā)現(xiàn)，無論是局部調整商業(yè)品質還是拆除重建，成功的商業(yè)中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能將商業(yè)中心的消費檔次以及物業(yè)租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業(yè)中心改造應該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時，在保護歷史建筑與景觀風貌的前提下，盡可能地利用商業(yè)以及公共空間，不是簡單地開發(fā)客源市場購買力，而是要引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話將周邊的舊城區(qū)用地分二期、三期開發(fā)，這樣可以降低單位開發(fā)成本，如果商業(yè)中心的帶動效應明顯的話，后期的住宅利潤將更為可觀。每個城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建筑真實地記錄了城市個性的發(fā)展和演進，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競爭優(yōu)勢的關鍵因素之一。然而早先的開發(fā)改造規(guī)劃由于對其風貌保護不夠重視，導致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城墻因為被定位于阻礙城市交通發(fā)展而遭到拆除;或者為了單純的經濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對城市古建筑、歷史街區(qū)進行的大拆大建，其實質無異于殺雞取卵，損害的不單是開發(fā)企業(yè)的長期利潤，更是一個城區(qū)的人氣與商業(yè)競爭力?；旌暇幼^(qū)通常位于城區(qū)的中間圈層，是早期規(guī)劃短視的產物，由于歷史原因，混合居住區(qū)內集中了居住、商業(yè)、工業(yè)、市政設施等多種土地類型，道路狹窄、建筑密集，區(qū)域內人口購買層次低，無力承擔改善居住置業(yè)的成本，且混合區(qū)內工業(yè)以小型企業(yè)居多，徒增拆遷難度。根據國家關于舊區(qū)改造的原則，開發(fā)商必須對道路進行拓寬或翻修，增設公共配套設施，這樣一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出于偏街僻巷，市場運作升值空間小，風險非常大。房地產開發(fā)企業(yè)對于這些居住密度高、區(qū)位條件差、資金難于平衡的地塊，通常避而遠之，但是政府為了實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，通?；旌蠀^(qū)與區(qū)位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業(yè)必然會遇到混合區(qū)改造，同時出于對提升改造地區(qū)的品位和開發(fā)檔次，房地產開發(fā)企業(yè)也要顧及到混合區(qū)對于其單體項目的影響。城市邊緣區(qū)是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區(qū)一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構，建筑雜亂密集，而其中最典型的形態(tài)當屬城中村。由于二元體制的慣性，這種“都市中的村莊”仍舊實行農村管理體制，因此在建設規(guī)劃、土地利用、社區(qū)管理、物業(yè)管理等方面都與現(xiàn)代城市的要求相距甚遠，甚至出現(xiàn)管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發(fā)企業(yè)研究。在每個城市的發(fā)展過程中，工業(yè)企業(yè)的布局因為城市規(guī)模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業(yè)化城市發(fā)展的歷史來看，幾乎都經歷過工業(yè)廠房的調整改造。由于工業(yè)區(qū)產權結構與建筑結構簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區(qū)要小很多。此外工業(yè)區(qū)供電、供氣、給排水設施的容量優(yōu)于普通住宅，所以工業(yè)區(qū)改造往往免除大規(guī)模的市政投入。但值得注意的是，這些工業(yè)聚集區(qū)改造不是簡單的廠房拆除和產業(yè)置換，而是牽涉到更深層次的產業(yè)設計與廠房再利用。特別是牽扯到當?shù)刂е凸I(yè)企業(yè)的改造，由于該工業(yè)區(qū)攸關整個城市的發(fā)展，必須慎重。在具體更新進程中，工業(yè)集聚區(qū)的改造一般又可以分為小型工業(yè)區(qū)的產業(yè)置換、混合工業(yè)區(qū)的漸進改造和大型工業(yè)區(qū)的產業(yè)升級。區(qū)域特征:城市傳統(tǒng)產業(yè)的工業(yè)聚集地隨著城市的快速發(fā)展而呈現(xiàn)與城市環(huán)境格格不入的景象。這些規(guī)模小，空置率高，同時土地產出效應較低的工業(yè)區(qū)或者成片的工廠，區(qū)域內的工業(yè)項目現(xiàn)狀與周邊的居住、商業(yè)極不協(xié)調。比如嚴重污染的舊工業(yè)區(qū)，需要通過規(guī)劃調整以及有關措施將工業(yè)用地置換為居住、商業(yè)、綠地或其他城市功能。改造策略:隨著城市的發(fā)展，舊工業(yè)區(qū)已失去了往日重要的工業(yè)用途，其中部分建筑的形象也與新出現(xiàn)的高層建筑不相協(xié)調，以往舊企業(yè)搬遷后，對于舊工業(yè)廠房最簡單的也是最通用的做法就是“推倒重來”，這樣就等于夷平了城市的工業(yè)文化遺產。在國外，對工業(yè)文化遺產的保護和再利用已成為一種潮流。通過綜合使用功能的再創(chuàng)造，賦予舊建筑全新的功能新概念。區(qū)域特征:指在一些工業(yè)區(qū)內，存在工業(yè)、辦公、商貿等共同發(fā)展，工業(yè)聚集地規(guī)模較大，已經形成一定的集聚效應?；旌蠀^(qū)往往具有如下特點:區(qū)位條件通常較好，已形成一定的商業(yè)氛圍，通常是工業(yè)生產和商貿以及辦公活動均很活躍的舊工業(yè)區(qū)，面臨調整產業(yè)結構、疏散中心城區(qū)人口、解決環(huán)境污染等多重壓力。但其產業(yè)和生活環(huán)境標準尚未下降到既不能吸引新的工作和商業(yè)，也不能維持正常城市生活功能的程度。通過采用某些扶持政策或提升產業(yè)與生活環(huán)境標準的措施，仍有望繼續(xù)吸引新的投資等。針對這些工業(yè)區(qū)，需要考慮到區(qū)域內已經形成的功能布局，彈性地改造。改造策略:混合區(qū)的形成緣由是城市居住及商業(yè)區(qū)域被無序擴大，對其的改建應首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環(huán)境的前提下，適當提高容積率。如果居住區(qū)出現(xiàn)交通、配套均需要重新修建的舊區(qū)，可根據社區(qū)鄰里原有的社會結構和經濟結構，根據其不同的老化程度，分別采取維護、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區(qū)域內用地結構不合理