中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——兼談對社會資金進入房地產(chǎn)市場的幾點建議

塌登叁芍老吵喲婁紉情動慶故淵識片逆扶員讒俘邱狐模辟斜訣掠究棟倉員中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)房地產(chǎn)危機引發(fā)的金融危機、經(jīng)濟危機已成為現(xiàn)代經(jīng)濟的主要規(guī)律，70年代以來，曾出現(xiàn)四次由房地產(chǎn)引發(fā)的金融危機：1.70年代英國德比銀行事件由銀行按揭貸款引發(fā)銀行存款危機2.92、93年日本金融危機--按揭系數(shù)高是其金融危機爆發(fā)的主要因素--房地產(chǎn)是一個地方性市場，不同地區(qū)房產(chǎn)價格無可比性--“以房地產(chǎn)泡沫破滅為導(dǎo)火索，進而發(fā)展為金融危機、經(jīng)濟危機”在日本金融危機中得到充分體現(xiàn)

整睡壩渡邏遣歧藕蒸飽僚巫狠譜棒眼踩占宦靶聊提交字蕭共膨斡帆幽自雷中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)3.97年亞洲金融危機

--房地產(chǎn)貸款不能如期歸還而產(chǎn)生的銀行呆帳、壞帳是引發(fā)金融風(fēng)波的重要因素--銀行投資方向的偏離和投資結(jié)構(gòu)的不合理直接助長了房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展--房地產(chǎn)業(yè)和金融機構(gòu)之間的信息不對稱和盈虧不對稱使金融風(fēng)險加大--外國資本對房地產(chǎn)的投機行為加劇了經(jīng)濟中的泡沫成分宣喘懈子右去拴哈墅犀蔬吵勢窗論膨汁夷娥嫌贓虎衡藥郁撻霞園喻氯殿徹中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)4.2007年次貸危機--風(fēng)險根源：2001年后美國寬松的房貸政策，次級房屋抵押貸款規(guī)模擴大。--風(fēng)險膨脹：與次級抵押貸款相關(guān)的金融衍生品。--風(fēng)險爆發(fā)：利率持續(xù)上升與房產(chǎn)貶值的雙重作用。足吃柜秧飯羹晶拯濘回孕尺糕畝柯咖皮把染堯濱巖纏響淄蠅判鞠嗜接沮另中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)（二）房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

從歐美、日本等發(fā)達國家，香港、新加坡、韓國、臺灣等新興發(fā)達國家和地區(qū)來看，這些國家/地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常成熟，但房地產(chǎn)業(yè)始終是其國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是美國，房地產(chǎn)業(yè)不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，而且是其地方財政收入的重要來源。不能以房地產(chǎn)開發(fā)量的大小，作為房地產(chǎn)業(yè)是否成為支柱產(chǎn)業(yè)的依據(jù)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)總量的增加，房地產(chǎn)財富效應(yīng)日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也細分為房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)信托等多種行業(yè)。這些細分行業(yè)的出現(xiàn)，造就了嶄新的房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)對國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮重大作用。因此，不能因為房地產(chǎn)開發(fā)量的減少，而動搖房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位。爺覽踩徑逗擰試然糟貴煤紐艘也捉噬攏樹奶橢遞趾至蝎嘯奢菊截讓捎票侯中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)二、我國房地產(chǎn)開發(fā)仍然有一個較大的發(fā)展空間從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)周期分為長周期與短周期

比較各國房地產(chǎn)短周期，可以看到美國房地產(chǎn)短周期較長，達18年，日本、香港房地產(chǎn)短周期10年左右，而中國房地產(chǎn)短周期很短，僅為3-5年。短周期短的房地產(chǎn)市場意味著市場投機性更強、風(fēng)險更大！全跑俞嗡粥皖還忱隨均刷饞帥籍寫柞慨蜀脅府翰酸醒宦壕楊芯底臂諸扣社中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)1.1980年以來美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

周期次序波峰波谷波峰長度118701876188718218871896190519319051916192622419261933194115519411953195516619551964197218719721982198716819871991200518資料來源：邱強、葉德磊，《美日房地產(chǎn)周期特征的比較》，載《國外理論動態(tài)》

2007年第12期穗憐欠叛哦恃腳幢矽酉頸膽癌脅古屋砒阿鈔危峽蛔售恨年彩彤啃陜迪亮畫中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)2.戰(zhàn)后日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

周期次序波峰波谷波峰長度119551961196612219661970197510319751981198511419851988199395199319961997561997199920058資料來源：邱強、葉德磊，《美日房地產(chǎn)周期特征的比較》，載《國外理論動態(tài)》

2007年第12期壟制咯恥惡胎誘僚詢仕嬌云葡懼墜鞘卑竄蜀荷松呼晾嫂砧屎祟挾粗陽吐嬸中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)3.中國香港房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

周期時間跨度長度11946—1952721953—1959731960—19691041970—1976751977—1985961986--200318資料來源：譚浩，《香港房地產(chǎn)的周期波動及其原因分析》，載《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)

報》2005年第5期汗頒嶺妄傭析并值液卸瓤蔚軍抹澳湯夏殺謹森編克蟬唱熔彼魄壺藐就恨孜中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)4.中國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

周期次序波峰波谷波峰長度119791981198232198219831985331985198619883419881990199355199319961998561998200020014720012002200328200320042005292005200620072資料來源：孫雅靜、張慶君，《我國房地產(chǎn)周期波動與經(jīng)濟周期的實證分析（1979-2008）》，載《生產(chǎn)力研究》2009年第15期

娜脆儈愈蛇幅站堤尤履靖夏粹嗽瓢夷梭蟄先填通恤縛妝嬸秋墳逗涉漆戳刻中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)從房地產(chǎn)長周期來看：

土地相對壟斷的國家房地產(chǎn)長周期大概為30-50年。如：日本、臺灣、香港等國家地區(qū)都經(jīng)歷了一個完整的長周期，這些國家地區(qū)的房地產(chǎn)市場大部分從50年代開始提升，這波上漲日本持續(xù)到92、93年；香港持續(xù)到97、98年；臺灣由于政局不穩(wěn)，80年代人口大量外遷，導(dǎo)致房屋供大于求，80年代房價開始下跌。土地充分競爭、土地市場發(fā)達的國家房地產(chǎn)長周期不明顯，如：美國。這些國家房地產(chǎn)長周期與中短周期已近重合，處于一個波動不強，穩(wěn)步上升的階段。享恭啃頌梯苫劉蛾滔贓疲藩瓦駐遙膛寺城讒協(xié)腑滌鎮(zhèn)宴頃棕齡娛犬戒妮柔中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)

從國際經(jīng)驗來看，日本、香港房地產(chǎn)大周期30-50年；中國房地產(chǎn)周期進行了20年，還有至少10-20年時間。中國城市化速度大大加快的過程為上升通道周期創(chuàng)造了很好的條件，從每年7.9億開發(fā)量來估計，城市化水平還有十多年時間，預(yù)計10年內(nèi)不會大跌市場規(guī)律日益發(fā)揮作用，市場價格漲中有跌，10年左右后出現(xiàn)分化區(qū)域市場從協(xié)同走向差異化長遠看，中國房地產(chǎn)市場處于向上通道嶄遷墟剃碎率贓惡迅簍報貯戮哮遷芍乃氫葷診渤者菏寅滋庸酚神悔認貞崗中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效初顯，一線城市的房地產(chǎn)成交量全面回落；短期看，中國房地產(chǎn)市場處于行業(yè)的小調(diào)整之中2房地產(chǎn)價格上漲過快的趨勢得到控制，房地產(chǎn)價格上漲幅度放緩；3相較于05-07年房地產(chǎn)市場過熱的局面，房地產(chǎn)市場交易逐漸趨于理性。掉運菜屁價梆禱蹋嗎詐訪傀繡窟鄧踴捉拿徘佑皂終碾撻迂豹勛陵鎳衫蟬振中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)四、對投資房地產(chǎn)市場的幾點建議

1把握進入房地產(chǎn)市場的機遇房地產(chǎn)行業(yè)處于大上升周期之中，目前的調(diào)整是行業(yè)的小調(diào)整，此時正是進入房地產(chǎn)市場的較好時機。在快速城市化的發(fā)展階段，不動產(chǎn)價格存在趨勢性的上漲特征。參與這個過程是分享社會財富增長的重要手段。灣翌溫氓智賭里攏澳臥離餾漁屹握芒要央蒸涸楚渡榨具綸監(jiān)蹬六稽閘憫浩中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)以銀行為主渠道的開發(fā)貸款、按揭貸款下降，其他資產(chǎn)投資房地產(chǎn)的渠道拓寬，為其他渠道投資房產(chǎn)提供了一個機會上海住房貸款近8000億，按揭貸款、開發(fā)貸款各占50%；目前收縮開發(fā)貸款，限貸令又使得個人按揭貸款數(shù)量下降；銀行為房地產(chǎn)市場貸款數(shù)量的下降無疑為其他渠道的資金進入房地產(chǎn)市場提供了機會。寨木班鈔炊氯傘震砍彈軌油屬銘址渤嚏碾鈕贖謀砌閘患暴杉濰董海詩翻膚中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)量價穩(wěn)定增長、房價潛力大、租售比較高

2000-2009年全國商業(yè)地產(chǎn)量價保持穩(wěn)定增長。因商業(yè)地產(chǎn)的需求受與經(jīng)濟增長影響較大，因此我國商業(yè)地產(chǎn)的量價每年保持穩(wěn)定增長。根據(jù)統(tǒng)計局的資料，2000-2009年含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復(fù)合增長率為16%，而銷售均價年均復(fù)合增長率為9.4%。豆挑鉚伎怕騷裹跑譴則氰臨敲叛吭擾總襪記霄暇吻貓蛹茫檸箍磺雪滑汝政中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)注意短期的調(diào)控風(fēng)險非專業(yè)化選標的物的風(fēng)險互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展，對商業(yè)辦公用房有著革命性的影響倉儲+網(wǎng)絡(luò)低成本的商業(yè)形態(tài)，商務(wù)辦公將趨于遠程化、家庭化，在未來3-5年對辦公用房的影響將很快顯露2注意風(fēng)險的防范胃匙跪疾俐郴埃囪枚甭避哆靠訓(xùn)催件鵑啥諄槽湯歐埂漓珠擅巫脂橙個暴茶中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)區(qū)位選擇時，要注意地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格的影響：美國經(jīng)驗表明，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高端，就業(yè)人員收入和素質(zhì)就越高，吸引的就業(yè)人員就越多，城市的房價就越高，城市的房地產(chǎn)就越有大的發(fā)展，從而城市就越繁榮昌盛。北京、上海處于全國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端，房價領(lǐng)先地位不可動搖3投資不動產(chǎn)要注意區(qū)位的選擇栓遠眶牟非舍櫥聊預(yù)毫傍閨幸底串芹魂漂潮哩核妨蘸北鉆剝雁頑勛琉硒長中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)

南京、蘇州、杭州的GDP與房價對比城市生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)比例新房均價南京4230.26億元3.1:45.6:51.312016元/平杭州5098.66億元3.7:47.8:48.525840元/平蘇州7740.20億元1.8:58.8:39.411450元/平注：新房均價來自于“宜居城市研究室”發(fā)布的《2010年7月中國城市房價排行榜》校讕競誨缺持王矣名嗆蒂現(xiàn)膘鍵巫伎景捧憶繡藕窟缺謗呼眷巾擁猴赫戰(zhàn)祝中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)蘇州的GDP遠高于南京；但房價卻低于南京。這主要源于蘇州的第三產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)欠發(fā)達。

從南京、蘇州來看：議紛鈞碎雕腕斧燭夏舔掛終壕桑賂戲渙旭濁萍缸氏嘗樁憂沃謙鋅憲雞嫁錦中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)

從蘇州、杭州來看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房價的支撐作用非常顯著。10年前，蘇州大量引進電子、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)領(lǐng)先于周邊地區(qū)，當時蘇州GDP是杭州的兩倍以上；杭州以金融創(chuàng)新、貿(mào)易創(chuàng)新、休閑旅游為主導(dǎo)，后發(fā)優(yōu)勢開始體現(xiàn)，不僅實現(xiàn)“三二一”結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房價也是蘇州2倍以上。

從南京、蘇州來看：誠球華用猩奢椅霉枷丹么時盼猜敵子鴻鐳連誼牌委爐陸單晚幕荔啞屆幣菇中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨(2)因此，在不動產(chǎn)投資城市選擇上：

擁有最高端產(chǎn)業(yè)的