淮河南路菜場(chǎng)招商運(yùn)營(yíng)方案

初步招商方案本招商運(yùn)營(yíng)方案主體思路緊緊圍繞前期銷售為核心思路所有工作以配合銷售及銷售需要而展開(kāi)整合一切有利資源，開(kāi)展招商工作進(jìn)一步完善后期市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)組建進(jìn)一步強(qiáng)化后期市場(chǎng)管理的執(zhí)行力本市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位精品型凈菜市場(chǎng)（一層）：邊鋪經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)、活禽、冷凍品、干貨調(diào)味、糧油、牛羊肉等效益明顯的業(yè)類，中間鋪經(jīng)營(yíng)蔬菜、豆制品、快捷菜、豬肉。主入口設(shè)置比較干凈的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如水果、炒貨等。后入口設(shè)置衛(wèi)生比較難處理的水產(chǎn)、活禽等。業(yè)態(tài)分布充分考慮干濕分區(qū)，對(duì)人流線路進(jìn)行引導(dǎo)，合理設(shè)置經(jīng)營(yíng)位置，確保無(wú)死角，人流量能平均分配。盱眙電子城（二層）主要經(jīng)營(yíng)各種品牌電腦銷售、組裝、各類電腦配件、監(jiān)控類產(chǎn)品、數(shù)碼類產(chǎn)品、手機(jī)、電腦維修、各類軟件、各種精品小電器、生活小家電、舊電腦回收等。2、本市場(chǎng)定位依據(jù)一層A、對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行壓縮，確保一層招商及運(yùn)營(yíng)以最快速度產(chǎn)生效益。B、有利于樹立精品凈菜市場(chǎng)形象及目標(biāo)。C、招商的快速進(jìn)行有利于刺激客戶的購(gòu)買欲望。D、有利于客戶篩選，為鋪位價(jià)值提升創(chuàng)造空間。二層A、電子城市場(chǎng)目標(biāo)明確，填補(bǔ)盱眙市場(chǎng)空白。B、招商目標(biāo)有較強(qiáng)的針對(duì)性強(qiáng)，利于工作開(kāi)展。C、具有城市功能的唯一性，可對(duì)電子市場(chǎng)進(jìn)行有效整合，提供一站式購(gòu)物場(chǎng)所。D、可和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相呼應(yīng)，提高市場(chǎng)人流量，擴(kuò)充投資客戶源。E、目前經(jīng)營(yíng)電子經(jīng)營(yíng)戶普遍房租成本較高，對(duì)宣傳不敢投入，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)可以解決他們這種狀態(tài)緩解他們的壓力。五、招商政策細(xì)則交租金送租金，交的多送的多1、一次性繳納一年租金的送1個(gè)月租金。2、一次性繳納兩年租金的送2個(gè)月租金。3、一次性繳納三年租金的送3個(gè)月租金。執(zhí)行細(xì)則：本活動(dòng)針對(duì)所有經(jīng)營(yíng)戶根據(jù)客戶繳款額度，在簽訂合同時(shí)直接在合同上備注，并交財(cái)務(wù)存檔如客戶在簽訂協(xié)議并享受優(yōu)惠政策的，發(fā)生提前退租，那所有優(yōu)惠政策將不再享受，并要在退租時(shí)將優(yōu)惠金額從剩余租金中直接扣除。二、開(kāi)業(yè)進(jìn)場(chǎng)有禮所有在開(kāi)業(yè)之前10天內(nèi)帶貨品進(jìn)場(chǎng)的一律免2個(gè)月租金。帶客有禮所有已經(jīng)簽訂本市場(chǎng)租賃協(xié)議的客戶，簽訂協(xié)議后，又帶客戶來(lái)的，按介紹一個(gè)攤位送本人攤位一個(gè)月租期感謝，不設(shè)上限。執(zhí)行細(xì)則：必須是已經(jīng)簽約的客戶帶客戶。帶一個(gè)送一個(gè)月，多帶多送。只贈(zèng)送租期，不返還現(xiàn)金，不可轉(zhuǎn)讓。所贈(zèng)送租期由招商部確認(rèn)并在簽約后交財(cái)務(wù)存檔備案。幸運(yùn)大轉(zhuǎn)輪，好運(yùn)帶回家，中獎(jiǎng)100%。1、所有開(kāi)業(yè)前簽約的客戶在簽約時(shí)均可轉(zhuǎn)一次。2、租賃3節(jié)柜臺(tái)的可轉(zhuǎn)2次。3、租賃3節(jié)往上的可轉(zhuǎn)動(dòng)3次。4、轉(zhuǎn)輪設(shè)置返一個(gè)月租金，現(xiàn)金返還（極小中獎(jiǎng)率）小禮品為：小電飯鍋、電子秤、折疊椅、方便袋10卷、迷你計(jì)算器等，價(jià)值控制在100元以內(nèi)。租賃經(jīng)濟(jì)效益分析（所有測(cè)算均為市場(chǎng)內(nèi)攤位及內(nèi)鋪，沿街商鋪及公共配套除外）目前本市場(chǎng)有攤位一層邊鋪約690平米，共31間，平價(jià)每戶經(jīng)營(yíng)面積為22平米，攤位為615平米，共152節(jié)，平價(jià)每戶經(jīng)營(yíng)面積為4平米（平均每戶柜臺(tái)面積為1.8平米），一層實(shí)際攤位面積為1350平米。所以在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，一個(gè)攤位面積是不夠的，實(shí)際經(jīng)營(yíng)戶應(yīng)該在70戶左右，按目前市場(chǎng)行情，邊鋪的價(jià)格大約為1.5萬(wàn)左右，也就是大約在每天大約2元每平米，攤位的價(jià)格大約為3000元每節(jié)，也就是大約在每天2元每平米，二層攤位的價(jià)格基本上可以定在每天1.6元每平米。按目前市場(chǎng)攤位銷售價(jià)格來(lái)定的話，本市場(chǎng)考慮規(guī)模，位置等綜合因素，一層的銷售價(jià)格在25000元每平米左右，二層銷售價(jià)格在16000元每平米左右，每層攤位產(chǎn)權(quán)面積大約為2200平米，按年返租8%計(jì)算的比例計(jì)算，返租金額為5元每平米左右每天，在此基礎(chǔ)上對(duì)本市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益分析如下。租金收入：一層年租賃收入變化率年租金收入備注97.5萬(wàn)-5%92.6萬(wàn)一二層年租金保守預(yù)計(jì)為175萬(wàn)每年左右，-3%94.5萬(wàn)0%97萬(wàn)+3%100.4萬(wàn)+5%102.4萬(wàn)二層年租賃收入變化率租金收入75萬(wàn)-5%71.2萬(wàn)-3%72.8萬(wàn)0%75萬(wàn)+3%77.2萬(wàn)+5%78.8萬(wàn)銷售返租一層銷售收入變化率變化后銷售收入返租率年支出返租款備注5.5千萬(wàn)-5%5.225千萬(wàn)8%418萬(wàn)一二層總的銷售資金預(yù)計(jì)為8.8千萬(wàn)，扣除兩年返租后，銷售資金預(yù)計(jì)為7.4千萬(wàn)-3%5.335千萬(wàn)8%426萬(wàn)05.5千萬(wàn)8%440萬(wàn)+3%5.665千萬(wàn)8%453萬(wàn)+5%5.775千萬(wàn)8%462萬(wàn)二層銷售收入變化率變化后銷售收入返租率年支出返租款3.3千萬(wàn)-5%31.3千萬(wàn)8%250萬(wàn)-3%3.2千萬(wàn)8%256萬(wàn)03.3千萬(wàn)8%264萬(wàn)+3%3.4千萬(wàn)8%272萬(wàn)+5%3.46千萬(wàn)8%277萬(wàn)根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析可以看出，租金收益是在合理的市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)建立的，與返租支出是有很大價(jià)格差距的，但是租金回收的速度相對(duì)言要比銷售資金回籠來(lái)的快，市場(chǎng)商業(yè)租賃的價(jià)格區(qū)間對(duì)項(xiàng)目的整體收益影響不大，但銷售收入的敏感系數(shù)較大，這是由于受銷售價(jià)格上漲等因素的影響，因此，后期繼續(xù)包租是可以堅(jiān)定投資者的投資信心，但是對(duì)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)，在租金收益和返租不對(duì)等的情況下，每年是需要支出一定費(fèi)用的。如果返租3年的話，不但降低購(gòu)買門檻，還可以達(dá)到快速回籠資金目的，同時(shí)可以增加銷售價(jià)格上調(diào)空間，后期也可以直接采用托管經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)處理后期事務(wù)。七、前期準(zhǔn)備工作1、招商部辦公室設(shè)立a、辦公桌2套b、電腦兩臺(tái)c、沙發(fā)或接待桌椅（根據(jù)接待區(qū)場(chǎng)地配置再定）d、日常必備辦公用品e、電話一部（捆綁手機(jī)）及網(wǎng)絡(luò)f、其他零星設(shè)備（工作服、工作牌）2、招商資料準(zhǔn)備1、招商手冊(cè)人手一本2、招商單頁(yè)若干3、上墻市場(chǎng)區(qū)域分布圖4、區(qū)位價(jià)格表及控制表3、招商人員配置招商經(jīng)理1名：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌招商一切相關(guān)事宜。文案策劃1名：制定招商方面的具體細(xì)節(jié)。平面制作可由廣告公司來(lái)完成。文員1名：對(duì)各類招商資料集業(yè)主資料集合同類文件進(jìn)行統(tǒng)一管理及日常事宜。文員可由開(kāi)發(fā)單位安排人員兼職。招商工作人員2名：負(fù)責(zé)客戶接待及日常招商工作開(kāi)展。編外人員：待定八、招商工作開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)包裝（與銷售相結(jié)合）圍擋：畫面按照本市場(chǎng)定位進(jìn)行效果展示（效果圖、平面布局圖）。市場(chǎng)形象包裝：根據(jù)建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行包裝，前期以圖片文字包裝為主，主體成功以后以現(xiàn)場(chǎng)管理及現(xiàn)場(chǎng)門頭形象包裝為主，交付前期1個(gè)月，各項(xiàng)包裝到位（包括管理人員配置及形象、各類標(biāo)識(shí)包裝，簽約商家展示、各項(xiàng)招商政策等）公交廣告在3路公交車身或車內(nèi)電子屏以及窗戶上方廣告位做銷售、招商廣告。有利于帶動(dòng)3路公交沿線的客戶群。3、招商宣傳單頁(yè)銷售政策與招商政策相結(jié)合市場(chǎng)一面，電子城一面采用人員發(fā)放（盱眙各個(gè)大小菜市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)放）以及百事通及萬(wàn)事通夾報(bào)進(jìn)行投放。4、條幅廣告在本市場(chǎng)周邊小區(qū)內(nèi)設(shè)置橫幅對(duì)本市場(chǎng)信息進(jìn)行發(fā)布，為市場(chǎng)蓄人氣。廣告語(yǔ)1、新市場(chǎng)新氣象新鮮平價(jià)菜品全2、到淮河南路新菜場(chǎng)，買新鮮菜，吃放心菜3、淮河南路新菜場(chǎng)很火，跟親友一起去看看吧！5、成立分招小組A通過(guò)各種渠道聯(lián)系各市場(chǎng)管理負(fù)責(zé)人，利用他們的資源對(duì)本市場(chǎng)進(jìn)行推動(dòng)。B此項(xiàng)工作開(kāi)展整個(gè)公司進(jìn)行資源整合，進(jìn)行人員名單篩選并確定。C人員名單確定后按個(gè)邀請(qǐng)來(lái)本市場(chǎng)參觀指導(dǎo)以及上門拜訪D分招人員不發(fā)工資，介紹一戶，給介紹人300元超市購(gòu)物卡作為回報(bào)6、銷售的宣傳渠道同步帶動(dòng)。1、鼓勵(lì)攤位購(gòu)買人給本市場(chǎng)帶租戶。2、通過(guò)投資分析，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)戶自購(gòu)經(jīng)營(yíng)。3、發(fā)動(dòng)購(gòu)買投資戶口碑宣傳效應(yīng)，做市場(chǎng)銷售租賃宣傳（購(gòu)買的帶一戶返2千現(xiàn)金，如財(cái)務(wù)不好操作，則采用電器類抵用券處理）。7、市場(chǎng)推介會(huì)（可由禮儀公司直接承辦，在各項(xiàng)條件成熟時(shí)實(shí)施）1、參與人員：公司主要負(fù)責(zé)人、整理分租小組人員、社會(huì)幫助資源、市場(chǎng)目標(biāo)客戶群2、推介會(huì)內(nèi)容：項(xiàng)目介紹、現(xiàn)場(chǎng)演出、抽獎(jiǎng)、意向登記（發(fā)放紀(jì)念品、）晚宴2、制作邀請(qǐng)函，發(fā)放到推介會(huì)目標(biāo)客戶手中3、推介會(huì)內(nèi)容市場(chǎng)介紹、市場(chǎng)資源介紹、市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)介紹、市場(chǎng)準(zhǔn)客戶介紹，現(xiàn)場(chǎng)4、現(xiàn)場(chǎng)布置