【物業(yè)管理公司的成本管理問(wèn)題及優(yōu)化建議探析11000字（論文）】

物業(yè)管理公司的成本管理問(wèn)題及完善對(duì)策研究摘要隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求不斷上升，物業(yè)管理公司如雨后春筍般在市場(chǎng)上涌現(xiàn)。隨著物業(yè)公司的不斷增多，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，物業(yè)管理公司想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，必須要做好成本管理控制工作，通過(guò)有效的成本管理控制，提高內(nèi)部管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而，目前我國(guó)的物業(yè)管理工作在成本管理控制方面還存在一些問(wèn)題，影響了物業(yè)管理公司的發(fā)展。本文基于物業(yè)管理公司的成本管理的研究，通過(guò)分析物業(yè)管理公司成本控制現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，提出了改進(jìn)的建議，包括加強(qiáng)全過(guò)程成本控制、完善設(shè)置成本核算體系并信息化管理、合理管理成本支出、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、建立健全崗位責(zé)任制等。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；成本管理；優(yōu)化對(duì)策目錄TOC\o"1-3"\h\u16132引言 引言從物業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)以及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的收入組成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入來(lái)源，其中物業(yè)管理費(fèi)的收入又是最重要的來(lái)源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用主要包括了人員成本、設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、養(yǎng)護(hù)綠化五個(gè)方面，這五個(gè)方面的成本費(fèi)用巨大，加增了物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理的難度，因此為了體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本管理水平，他們需要用提供更高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)滿足業(yè)主的需求。在保障利潤(rùn)維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況下減少成本的支出，為該公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行的成本管理提供新方案。物業(yè)管理不僅是物業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通的自然延續(xù)，也是物業(yè)不可缺少的子產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)體系是否健全、運(yùn)行良好，已成為成都物業(yè)的重要標(biāo)志，并將成為影響物業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的重要因素。物業(yè)管理的發(fā)展促進(jìn)了物業(yè)的發(fā)展，建設(shè)合理的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)是有非常重要的意義。隨著物業(yè)的發(fā)展，必須在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，長(zhǎng)期保持和保持如此龐大的物業(yè)，不斷提高其使用效率，并滿足多元化、多層次生產(chǎn)的需要。物業(yè)管理服務(wù)必須商業(yè)化和專(zhuān)業(yè)化。管理和專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)管理是可以實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)管理結(jié)合了住宅建設(shè)和管理，體現(xiàn)了這種管理模式的強(qiáng)大生命力。在過(guò)去的兩年、三年和最糟糕的一年里，這一模式發(fā)生了變化。物業(yè)管理模式反映了“三點(diǎn)建設(shè)、七點(diǎn)管理”的要求，由此可見(jiàn)。我們要提高生活質(zhì)量，深化改革，加快發(fā)展。發(fā)展物業(yè)，提高城市管理的專(zhuān)業(yè)化和現(xiàn)代化水平，提高城市管理的規(guī)范化程度。一、物業(yè)管理公司及成本管理概述（一）物業(yè)管理公司的定義及內(nèi)容一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)的物質(zhì)載體，其既包括已建的、且正在服役的房屋，比如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公樓等，還包括與房屋匹配的所有構(gòu)筑物、設(shè)備實(shí)施，比如廠房及倉(cāng)庫(kù)、俱樂(lè)部、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。而物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售、售后等活動(dòng)的總稱，同時(shí)，它也是現(xiàn)今社會(huì)發(fā)展的一個(gè)時(shí)代產(chǎn)物。物業(yè)管理分為廣義上的物業(yè)管理和狹義上的物業(yè)管理?，F(xiàn)實(shí)生活中大家經(jīng)常提及的“物業(yè)”，是狹義上的物業(yè)管理。它是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主的委托后，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及設(shè)備、綠化保潔、交通秩序、安全防衛(wèi)等方面進(jìn)行的維護(hù)活動(dòng)，并且應(yīng)嚴(yán)格按照業(yè)主與企業(yè)簽訂的合同進(jìn)行管理。而廣義上的物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)人員向業(yè)主提供服務(wù)的一個(gè)活動(dòng)，該活動(dòng)旨在盡最大可能地獲取物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)服務(wù)于業(yè)主，其管理水平的高低，關(guān)乎業(yè)主的生活質(zhì)量，甚至是社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。日常生活中，我們經(jīng)常享受著物業(yè)管理的服務(wù)，物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。（二）成本管理的概念企業(yè)的成本管理，是一種識(shí)別和減少業(yè)務(wù)費(fèi)用以增加利潤(rùn)的實(shí)踐，它始于成本預(yù)算過(guò)程。企業(yè)所有者將公司的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)算的預(yù)期進(jìn)行比較，如果實(shí)際成本高于計(jì)劃，則管理層可以獲得采取行動(dòng)所需的信息。例如，公司可以從提供相同產(chǎn)品或服務(wù)的不同供應(yīng)商那里獲得投標(biāo)，這可以降低成本。成本管理是維持和增加盈利能力的重要因素。物業(yè)管理公司的運(yùn)行模式與一般的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)相比是有很大的差別的。其他的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司在進(jìn)行工作的過(guò)程中都是有相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，而物業(yè)管理公司是根據(jù)客戶的需要，到客戶要求的地點(diǎn)工作。物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)，又區(qū)別于其他的服務(wù)企業(yè)。因此，對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講，進(jìn)行企業(yè)的管理的難度與復(fù)雜程度與普通的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相比要高很多。物業(yè)管理公司的成本管理構(gòu)成較其他的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本管理難度較高，因?yàn)槲飿I(yè)公司的成本組成相對(duì)比較分散，其分散的程度與公司所服務(wù)的內(nèi)容有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，很多的物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍包含居民區(qū)的治安維護(hù)、公共綠地的維護(hù)和公共設(shè)施的維護(hù)。有的公司還包含消防業(yè)務(wù)以及對(duì)于公司所經(jīng)營(yíng)的公共場(chǎng)所進(jìn)行支出，導(dǎo)致成本增加而且成本的呈分散趨勢(shì)。（三）成本管理的內(nèi)容和方法1.成本管理的內(nèi)容。成本管理的內(nèi)容是基于企業(yè)現(xiàn)有條件，對(duì)最低成本進(jìn)行計(jì)劃。其中主要包括規(guī)劃、通訊、動(dòng)機(jī)、評(píng)估、決策幾個(gè)方面。規(guī)劃是指最初以預(yù)算，標(biāo)準(zhǔn)或預(yù)算的形式制定計(jì)劃或目標(biāo)集。通訊則指的是將計(jì)劃傳達(dá)給負(fù)責(zé)執(zhí)行計(jì)劃的人員。動(dòng)機(jī)是在計(jì)劃付諸實(shí)施后，將開(kāi)始對(duì)績(jī)效進(jìn)行評(píng)估。確定成本，收集和描述有關(guān)成就的信息，報(bào)告對(duì)于評(píng)估績(jī)效的成本這一事實(shí)起到了推動(dòng)作用。評(píng)估是控制成本必須與預(yù)定目標(biāo)和實(shí)際性能進(jìn)行比較，注意到其中的缺陷，并開(kāi)始討論以克服缺陷。最后，收到比較報(bào)告的差異，根據(jù)主管部門(mén)對(duì)問(wèn)題的理解，采取糾正措施和補(bǔ)救措施或修訂目標(biāo)集等作出相關(guān)決策。最終，所有項(xiàng)目管理的子集都是成本管理。如果無(wú)法管理簡(jiǎn)單的成本，那么處理復(fù)雜的項(xiàng)目將更加困難。控制預(yù)算的能力意味著項(xiàng)目經(jīng)理必須首先能夠確定成本來(lái)源，因此，企業(yè)管理中可以通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)控所有成本，以確保它們與預(yù)算保持一致；制定任務(wù)和基于團(tuán)隊(duì)的成本；跟蹤生產(chǎn)力以估算計(jì)費(fèi)時(shí)間，根據(jù)需要設(shè)置基于任務(wù)的費(fèi)率等方法進(jìn)行有效的成本管理。成本管理至關(guān)重要，缺乏有效的成本管理，企業(yè)將無(wú)法承受低估重要項(xiàng)目的預(yù)算的風(fēng)險(xiǎn)。2.成本管理的方法。成本管理方法包括六種，包括定額成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、目標(biāo)成本法、作業(yè)成本法、價(jià)值工程法以及減少浪費(fèi)法。其中定額成本法是以產(chǎn)品定額成本為基礎(chǔ)通過(guò)差異調(diào)整（加上或減去脫離定額差異、材料成本差異和定額變動(dòng)差異）計(jì)算實(shí)際成本的方法。主要包括材料定額、工時(shí)定額以及人員定額三種類(lèi)型。其主要特點(diǎn)是，可以隨時(shí)反映生產(chǎn)費(fèi)用與產(chǎn)品成本與定額之間的差距，并且對(duì)差異進(jìn)行監(jiān)督與解決，這樣有助于加強(qiáng)成本管理效果。標(biāo)準(zhǔn)成本法是指主要通過(guò)提前設(shè)置目標(biāo)水平標(biāo)桿，以此為標(biāo)準(zhǔn)，與實(shí)際成本之間進(jìn)行比對(duì)，以便更好地監(jiān)管和調(diào)控人工資源以及材料資源使用效率。并且及時(shí)地對(duì)這些差異進(jìn)行原因和責(zé)任分析，進(jìn)而減少成本消耗浪費(fèi)，有效提高成本管理效果。根據(jù)詳細(xì)的成本分類(lèi)，可以分為直接材料標(biāo)準(zhǔn)成本法、直接人工標(biāo)準(zhǔn)成本法、以及制造費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本法。目標(biāo)成本法是指企業(yè)從市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)售價(jià)以及利潤(rùn)的目標(biāo)制定，來(lái)確定產(chǎn)品的目標(biāo)成本。這個(gè)過(guò)程，依賴于多個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)合、多個(gè)部門(mén)的合作，也包括供應(yīng)商的配合工作，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本。作業(yè)成本法之下，整個(gè)生產(chǎn)成本的計(jì)算過(guò)程，就是由作業(yè)匯集成作業(yè)中心，再由作業(yè)中心匯集成制造中心，再由制造中心匯集成具體產(chǎn)品。作業(yè)成本法的優(yōu)點(diǎn)主要在于其精細(xì)化處理，可以帶來(lái)更準(zhǔn)確的成本分?jǐn)偅蕴峁└玫漠a(chǎn)品定價(jià)服務(wù)。價(jià)值工程法，以最低的壽命周期成本，可靠地實(shí)現(xiàn)所要求的功能，主要用于設(shè)計(jì)階段。包括價(jià)值工程以及價(jià)值分析步驟。減少浪費(fèi)法旨在消除七大浪費(fèi)，以及消除不增值活動(dòng)，已達(dá)到成本管理的目標(biāo)。二、物業(yè)企業(yè)成本控制管理的現(xiàn)狀物業(yè)行業(yè)的成本管理與制造業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)有著一定的差異，物業(yè)公司成本支出呈現(xiàn)出面較廣、項(xiàng)較雜、服務(wù)內(nèi)容較多的特點(diǎn)，鑒于物業(yè)公司成本支出呈現(xiàn)上述的特點(diǎn)，使得物業(yè)公司的成本管理難度較大。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，成本管理的特征體現(xiàn)在這成本存在于多項(xiàng)工作中，分布的較為廣泛，成本的監(jiān)控線較長(zhǎng)。（一）物業(yè)公司成本體現(xiàn)在多項(xiàng)業(yè)務(wù)中物業(yè)公司屬于服務(wù)行業(yè)，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要耗費(fèi)大量的人力、物力及財(cái)力，并且物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，其成本的支出內(nèi)容也較多。以治安維護(hù)業(yè)務(wù)為例，物業(yè)公司需要配備較為強(qiáng)大而正規(guī)的治安隊(duì)伍，并對(duì)區(qū)域性的環(huán)境進(jìn)行檢查與維持。另外，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍還包括小區(qū)內(nèi)的房屋及配套設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理、電梯管理、綠化、公共部位的維護(hù)維修等等，上述工作內(nèi)容需要相應(yīng)成本的支出，從而造成成本體現(xiàn)在多個(gè)業(yè)務(wù)上。（二）物業(yè)公司成本支出較為廣泛隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，城市化改造進(jìn)程的腳步不斷的加快，物業(yè)企業(yè)為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，也為了更好的擴(kuò)大自身的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。并在較為激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中有所作為，需要不斷的提升自己的服務(wù)水平、服務(wù)范圍，并有效地?cái)U(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。物業(yè)公司為了更好的提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力、打造行業(yè)內(nèi)的口碑，需要在各方面提升管理水平。這樣一來(lái)，使得企業(yè)成本支出的范圍較廣。（三）物業(yè)公司成本監(jiān)控線較長(zhǎng)物業(yè)公司的服務(wù)范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致物業(yè)公司管理成本控制線增長(zhǎng)。因?yàn)殡S著物業(yè)公司的服務(wù)范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致物業(yè)公司管理工作需要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)分工進(jìn)行細(xì)化，做到管理工作全面覆蓋，并且管理工作在時(shí)間上必須有持續(xù)性，所以物業(yè)公司進(jìn)行成本的監(jiān)控越長(zhǎng)，投入的成本也越多。三、物業(yè)成本控制管理中存在的問(wèn)題 （一）以降耗減支的成本控制思想仍占主流 當(dāng)前，相當(dāng)多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期局限于以降耗減支的成本控制思想，且主要著眼于企業(yè)內(nèi)部，忽視物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造環(huán)節(jié)對(duì)后續(xù)物業(yè)服務(wù)成本的影響，對(duì)企業(yè)外部的價(jià)值鏈更是視而不見(jiàn)。但物業(yè)服務(wù)成本與物業(yè)規(guī)模、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、設(shè)備選型與布局、綠化面積與品種選擇、工程質(zhì)量等因素都息息相關(guān)，不合理的設(shè)計(jì)和不穩(wěn)定的工程質(zhì)量都會(huì)增加物業(yè)服務(wù)的難度和工作量，從而增加物業(yè)服務(wù)的成本。如廣州市大型保障房社區(qū)——金沙洲社區(qū)由于早期規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮不周，綠化率達(dá)47%，綠化面積過(guò)大導(dǎo)致維護(hù)成本增大。此外，企業(yè)在成本管理的深度上，忽視技術(shù)和成本管理的有效結(jié)合，管理措施多，技術(shù)措施少，沒(méi)有很好地發(fā)揮技術(shù)管理在成本管理中的作用，使得物業(yè)服務(wù)成本管理的深度不夠。（二）公司成本控制制度不完善 “凡事預(yù)則立”，任何工作都應(yīng)該有其相應(yīng)的規(guī)劃、行動(dòng)計(jì)劃，從而才能在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中顯得井井有條。反觀物業(yè)公司的成本管理工作，其管理規(guī)劃不很完善，對(duì)于成本管理缺乏足夠的重視。僅是在提升運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)存在的問(wèn)題予以解決，從而導(dǎo)致成本的管理缺乏全局性與整體性。在實(shí)際成本管理工作中，管理工作主要分為成本的計(jì)劃與成本控制兩方面。成本的計(jì)劃過(guò)程中，對(duì)于成本支出估計(jì)不足，使得成本的計(jì)劃編制與實(shí)際相脫節(jié)。物業(yè)公司在落實(shí)成本控制的過(guò)程中，僅對(duì)成本的事后進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督，而缺乏事中的控制與事前的預(yù)測(cè)。最終導(dǎo)致物業(yè)公司難以通過(guò)加強(qiáng)成本管控來(lái)提升經(jīng)濟(jì)效益。（三）公司成本管理信息化程度低 隨著我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)、IT等信息化技術(shù)的不斷普及，企業(yè)的成本管理也離不開(kāi)信息化建設(shè)。可以說(shuō)，信息化手段的不斷普及，改變了一些公司的經(jīng)營(yíng)管理方式及工作的模式。然而，從物業(yè)公司來(lái)看，其出于成本的考慮，信息化建設(shè)投入不夠，難以適應(yīng)成本管理的要求。同時(shí)，由于物業(yè)公司復(fù)合性人才較為缺乏，即使一些公司引進(jìn)了信息化成本管理軟件，由于員工的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)不強(qiáng)，難以對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的操作，從而使得信息化建設(shè)在物業(yè)公司的成本管理過(guò)程中難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。（四）成本控制缺乏戰(zhàn)略性 大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于中小型服務(wù)企業(yè)，成本控制缺乏戰(zhàn)略性，它們只是大致地估計(jì)項(xiàng)目成本，而且大多數(shù)都沒(méi)有成本計(jì)劃或成本目標(biāo)，成本管理若沒(méi)有計(jì)劃性和目的性，效果將大打折扣。此外，物業(yè)服務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)參差不齊，導(dǎo)致無(wú)法完全精準(zhǔn)地進(jìn)行成本整體上的把握，通常只注重物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的成本控制，沒(méi)有計(jì)劃和目標(biāo)，對(duì)于事前進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)成本的分析和預(yù)算不太重視，從而忽視了成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，會(huì)導(dǎo)致很大的成本缺陷。事實(shí)上，完善成本計(jì)劃和改善物業(yè)服務(wù)成本控制的事先控制是非常重要的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接盤(pán)新的項(xiàng)目之時(shí)，應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)的人員或機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的基本條件進(jìn)行評(píng)估，分析合理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)情況與過(guò)往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，制定合理的預(yù)算方案作為將來(lái)成本管理基礎(chǔ)。四、物業(yè)造成成本控制管理的主要原因 （一）成本管理方法不科學(xué) 成本控制是服務(wù)型企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，也是服務(wù)型企業(yè)管理不斷完善的生命源泉。為了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中獲得企業(yè)優(yōu)勢(shì)，不斷提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，有必要對(duì)成本進(jìn)行系統(tǒng)的控制。降低成本支出，最終通過(guò)利潤(rùn)的積累推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。目前，物業(yè)內(nèi)部管理相對(duì)松散，管理人員的水平層次不齊，對(duì)于問(wèn)題的快速反應(yīng)能力不足。對(duì)于物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，即使發(fā)現(xiàn)了成本管理的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，在問(wèn)題發(fā)生后也很難進(jìn)行快速的分析，以及采取措施去解決問(wèn)題。由于缺乏快速反應(yīng)機(jī)制，成本控制問(wèn)題往往不能及時(shí)有效地扭轉(zhuǎn)。只能解決一般性的問(wèn)題，把握不了問(wèn)題的總體方向，不能形成系統(tǒng)性的解決辦法，成本管理方法不科學(xué)。（二）現(xiàn)行成本管理方法過(guò)于粗放 “工欲善其事，必先利其器”。任何一項(xiàng)工作，任何一項(xiàng)業(yè)務(wù)，若想做好，方法非常重要。從物業(yè)公司的成本管理方法來(lái)看，體現(xiàn)在成本管理方法較為落后方面。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司受到傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理方式的影響，在成本管理方面應(yīng)該仍然沿用傳統(tǒng)的管理方式，而缺少現(xiàn)代化成本管理手段，導(dǎo)致成本的管理效率及管理的質(zhì)量下降。另外，一些公司分類(lèi)管理意識(shí)較差，使得成本管理的難度在不斷的加大，經(jīng)常出現(xiàn)由于成本的分類(lèi)不清，導(dǎo)致成本管理效果降低。同時(shí)，少數(shù)物業(yè)公司內(nèi)部缺乏較為完整的成本考核體系，使得成本管理相對(duì)較為死板，與公司的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不相符，靈活性不夠，難以實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)管理水平的有效提升。（三）成本控制績(jī)效考核制度缺乏 績(jī)效是指“成績(jī)和效益”，是一種可以量化的實(shí)踐活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果狀態(tài)，該結(jié)果狀態(tài)與勞動(dòng)耗費(fèi)有著一定的對(duì)比關(guān)系?？?jī)效考核也稱成績(jī)或成果測(cè)評(píng)，是企業(yè)為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的，運(yùn)動(dòng)特定的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，對(duì)承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程及結(jié)果的管理人員完成指定任務(wù)的工作實(shí)績(jī)和由此帶來(lái)的效果作出價(jià)值判斷的過(guò)程。完善的成本控制管理制度與考核制度是優(yōu)秀的物業(yè)公司與經(jīng)營(yíng)一般企業(yè)的根本性區(qū)別之一。在制度建設(shè)方面，物業(yè)企業(yè)目前只有基本的公司章程、財(cái)務(wù)以及人事管理辦法，暫時(shí)沒(méi)有成文的成本控制管理辦法。管理人員和財(cái)務(wù)人員的薪酬待遇中沒(méi)有與成本直接相關(guān)的績(jī)效考核制度，物業(yè)企業(yè)人員工資待遇方面基本上是以固定薪酬為主，與成本相關(guān)的績(jī)效工資占比較少，因此公司人員對(duì)成本控制工作的積極性相對(duì)有限，這使得成本控制工作往往流于形式。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不同物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，業(yè)主或商戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求越來(lái)越高，而目前物業(yè)管理行業(yè)中專(zhuān)業(yè)的、有效的績(jī)效考核評(píng)價(jià)體系尤其缺乏。擁有一套高效的與物業(yè)管理公司實(shí)際相符的績(jī)效考核指標(biāo)體系，可以說(shuō)是物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。（四）成本管理人員意識(shí)淡薄 現(xiàn)代成本意識(shí)是指企業(yè)管理者對(duì)成本管理與控制的概念，這種理念深植于管理者曰常行動(dòng)中，對(duì)企業(yè)的成本控制有重要的作用。雖然成本控制這一理念已經(jīng)發(fā)展了許久，但有些企業(yè)還在探索與學(xué)習(xí)的階段。例如，物業(yè)管理公司很難將運(yùn)營(yíng)管理的成本量化，因此管理者對(duì)控制成本的理解并不高，達(dá)不到應(yīng)有的高度。如果沒(méi)有妥善管理的激勵(lì)措施，企業(yè)管理就缺乏目的性，很難實(shí)現(xiàn)最理想的目標(biāo)。此外，對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的控制存在著一定的偏差，只是單純的降低物業(yè)服務(wù)成本。但是，僅僅把成本最小化，一方面會(huì)增加安全風(fēng)險(xiǎn)，而且還會(huì)降低服務(wù)的質(zhì)量，對(duì)于企業(yè)得不償失。成本控制的主要目的是不影響企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利益的基礎(chǔ)上，盡可能地降低成本。從效率角度來(lái)看，成本應(yīng)兼顧服務(wù)品質(zhì)，即在不對(duì)現(xiàn)有服務(wù)品質(zhì)產(chǎn)生顯著影響的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低成本。五、完善物業(yè)公司成本管理的對(duì)策 （一）加強(qiáng)全過(guò)程成本控制首先，注重人才培養(yǎng)與培訓(xùn)，提高全員成本控制意識(shí)。全面成本管理要求企業(yè)全體員工都參與到成本控制中去，這就要求員工具備一定的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，特別是在成本分配和效果評(píng)價(jià)方面，需要各級(jí)管理人員獨(dú)立自主做出判斷。各級(jí)管理人員的能力和業(yè)務(wù)素養(yǎng)直接影響其判斷，進(jìn)而關(guān)系到成本管理的成效。在人才方面，物業(yè)管理服務(wù)公司需要建立長(zhǎng)效的培養(yǎng)系統(tǒng)，對(duì)成本管理涉及到的員工進(jìn)行全面培訓(xùn)，尤其要對(duì)關(guān)鍵崗位進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化重點(diǎn)培訓(xùn)。此外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)還需定期對(duì)基層員工積極開(kāi)展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提升操作人員業(yè)務(wù)技巧與熟練程度，提高全員勞動(dòng)生產(chǎn)率。督促員工在工作中采用正確的操作步驟與方法，嚴(yán)格日?？己?。其次，嚴(yán)格監(jiān)督控制環(huán)節(jié)，加強(qiáng)成本控制循環(huán)。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，成本隨著物業(yè)服務(wù)的發(fā)生而發(fā)生。因此，成本的全過(guò)程管理即對(duì)物業(yè)服務(wù)輸出全過(guò)程的管理。對(duì)成本發(fā)生全過(guò)程進(jìn)行管理能有效對(duì)成本進(jìn)行追蹤。物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好成本控制的循環(huán)工作，即P（成本計(jì)劃）、D（成本決策）、C（成本評(píng)價(jià)）、A（成本控制），形成成本控制的PDCA循環(huán)過(guò)程。處理任何一項(xiàng)工作之前首先要做合理的成本計(jì)劃，成本計(jì)劃就是按照物業(yè)管理成本組成并綜合考慮各種影響因素，編制成本預(yù)算，確定成本目標(biāo)。然后將其分解并按部門(mén)、時(shí)間、事件進(jìn)行多維分解，從而為物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)成本支出提供費(fèi)用基準(zhǔn)。成本決策是對(duì)成本計(jì)劃進(jìn)行決策。成本評(píng)價(jià)是對(duì)成本進(jìn)行核算與檢驗(yàn)，并分析實(shí)際成本與計(jì)劃成本的差異以及差異產(chǎn)生的原因。成本控制是根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)成本進(jìn)行合理控制并對(duì)后期成本計(jì)劃進(jìn)行修正，然后進(jìn)入下一個(gè)新的成本控制循環(huán)。在成本控制循環(huán)整個(gè)過(guò)程中應(yīng)注意以下兩點(diǎn)。第一，擴(kuò)大成本控制范圍。當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)條件下，各企業(yè)已不再僅關(guān)注企業(yè)自身，而是逐漸由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、可避免成本、未來(lái)成本等等。第二，將成本控制對(duì)象轉(zhuǎn)向服務(wù)對(duì)象。為使企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)在市場(chǎng)上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，成本控制就不能再局限于產(chǎn)品或服務(wù)的生產(chǎn)過(guò)程，而是應(yīng)該將重點(diǎn)放在產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)需求上，分析客戶的主要訴求，既增強(qiáng)了客戶的滿意度，避免不必要的成本，又增強(qiáng)產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（二）完善設(shè)置成本核算體系并信息化管理物業(yè)服務(wù)成本組成可以根據(jù)物業(yè)規(guī)模與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定，在一定程度上是可以量化的。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善設(shè)置成本核算體系，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際條件，確立成本目標(biāo)，并根據(jù)成本目標(biāo)編制定額成本預(yù)算，定量控制成本消耗，而非傳統(tǒng)的憑感覺(jué)。通過(guò)預(yù)算進(jìn)行物業(yè)服務(wù)成本控制是卓有成效的，但可能帶來(lái)新的問(wèn)題，即降低項(xiàng)目靈活性。預(yù)算控制方法較為僵化，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用目標(biāo)成本法。目標(biāo)成本法建立在對(duì)項(xiàng)目的充分了解上，制定合理的目標(biāo)利潤(rùn)，反向確定一個(gè)合理的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本的確定需要科學(xué)合理，不能拍腦門(mén)兒決定，目標(biāo)成本的合理性是其能否發(fā)揮作用的關(guān)鍵。目標(biāo)成本法不同于預(yù)算控制法，因?yàn)槠涫窃诳紤]資源成本、管理技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上確定的，更加符合企業(yè)實(shí)際情況。另外，隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理信息化水平不斷提升。信息技術(shù)的應(yīng)用將有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理能力，而對(duì)于成本管理方面，更有利于實(shí)時(shí)掌握成本數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)，及時(shí)糾偏。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)推進(jìn)財(cái)務(wù)的信息化系統(tǒng)建設(shè)，能夠減少成本管理的工作量，提高成本管理的效率，同時(shí)還會(huì)大大提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可靠性。首先，選擇合適的財(cái)務(wù)管理軟件。財(cái)務(wù)軟件有用友ERP、金蝶云ERP等，應(yīng)當(dāng)由企業(yè)的財(cái)務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)的統(tǒng)籌工作，結(jié)合公司的實(shí)際情況，確定使用哪種財(cái)務(wù)軟件管理平臺(tái)。其次，逐步實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化。由于財(cái)務(wù)管理信息化是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)施，逐步實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化。最后，加強(qiáng)各部門(mén)之間的溝通。財(cái)務(wù)部實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，各部門(mén)之間要及時(shí)就出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行討論，共同推進(jìn)財(cái)務(wù)部信息化進(jìn)程，提高信息化管理水平。 （三）合理管理成本支出 首先，科學(xué)制定采購(gòu)計(jì)劃，合理降低采購(gòu)成本。采購(gòu)成本也是物業(yè)企業(yè)的一項(xiàng)重大支出，如工具材料、大型機(jī)器設(shè)備等，企業(yè)應(yīng)科學(xué)制定采購(gòu)計(jì)劃，合理降低采購(gòu)成本。對(duì)于采購(gòu)成本的控制措施提出以下幾點(diǎn)建議。第一，制定合理的預(yù)算。實(shí)施采購(gòu)前，預(yù)算的制定是最為關(guān)鍵的一環(huán)。為了提升資金的利用效率，降低采購(gòu)成本，必須要制定一系列優(yōu)化措施以供調(diào)配調(diào)配資源，以防出現(xiàn)突發(fā)情況仍能有利于采購(gòu)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，從而有助于避免采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，降低采購(gòu)成本。另外，對(duì)采購(gòu)總體成本進(jìn)行控制過(guò)程中，不應(yīng)只考慮采購(gòu)物品的價(jià)格因素，還要綜合考慮采購(gòu)周期，貨品質(zhì)量等各方面的因素。第二，合理選擇供應(yīng)商。在采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)高度重視供應(yīng)商的選擇，選擇供應(yīng)商時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：首先是供應(yīng)商數(shù)量的確定。如果供應(yīng)商單一，不僅會(huì)提高采購(gòu)價(jià)格還會(huì)增加采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；如果供應(yīng)商多雖然會(huì)降低采購(gòu)價(jià)格，但不能保證貨品質(zhì)量的統(tǒng)一，也不利于建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。因此，對(duì)于供應(yīng)商數(shù)量的確定，本文建議其數(shù)量不宜超過(guò)三家。其次是選擇供應(yīng)商的方式。選擇供應(yīng)商的方式通常有三種，即招標(biāo)有限競(jìng)爭(zhēng)性采購(gòu)、詢價(jià)采購(gòu)以及直接簽訂合同采購(gòu)。在選擇供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)采用公開(kāi)、公平的方式進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)。采購(gòu)單位可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇合適的供應(yīng)商。但一般情況下建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式，能以最小代價(jià)獲得更好的商品以及服務(wù)。最后是采購(gòu)人員的能力。企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)選擇素質(zhì)高以及熟悉所采購(gòu)物資性能的采購(gòu)人員，以保證物資的性價(jià)比。同時(shí)采購(gòu)部門(mén)也應(yīng)采取措施提升采購(gòu)人員的能力，有助于增加議價(jià)優(yōu)勢(shì)。其次，積極引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，有效控制人工成本。物業(yè)企業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本所占比例最大。據(jù)相關(guān)資料顯示，對(duì)于物業(yè)企業(yè)，其人工成本所占比例高達(dá)60%以上，另外當(dāng)前人工基本工資大幅度上調(diào)導(dǎo)致人力成本提高，無(wú)疑對(duì)于以勞動(dòng)力為主的物業(yè)企業(yè)是雪上加霜。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)考慮采取適當(dāng)措施由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)換，運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)管理技術(shù)，降低對(duì)人工的依賴程度，降低人工成本。例如，使用電子收費(fèi)系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)等等。另外，物業(yè)企業(yè)也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)建立資源共享平臺(tái)，與其他優(yōu)秀企業(yè)交流管理經(jīng)驗(yàn)，尋找更加有利的資源，并積極借鑒和引進(jìn)合理的生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備代替人工，進(jìn)一步降低人工成本。（四）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立健全崗位責(zé)任制 首先，明確職責(zé)劃分，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，能夠明確職責(zé)劃分、避免職能機(jī)構(gòu)重疊，減少人員冗余可以降低人力資源成本，提高工作效率。前面第三章介紹企業(yè)組織結(jié)構(gòu)有直線型、職能制、矩陣制、事業(yè)部制等等，各組織結(jié)構(gòu)有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的實(shí)際情況選擇合適的組織結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大多采用直線職能制結(jié)構(gòu)，直線職能制的組織結(jié)構(gòu)將直線型結(jié)構(gòu)和職能型結(jié)構(gòu)相結(jié)合，但是職能制屬于完全集權(quán)式，對(duì)下屬具有較強(qiáng)的約束力，缺乏靈活性。因此，本文建議物業(yè)企業(yè)采用事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)。事業(yè)部制是一種分權(quán)的組織形式，其特點(diǎn)是“統(tǒng)一政策，分散經(jīng)營(yíng)”，總部是公司總決策中心，關(guān)于公司重大事項(xiàng)的決策享有絕對(duì)權(quán)力，各分部則在公司總體戰(zhàn)略的引領(lǐng)下享有管理自主權(quán)，具有較強(qiáng)的靈活性，提高了決策效率、組織的穩(wěn)定性以及適應(yīng)外部環(huán)境變化的反應(yīng)速度。其次，完善管理制度。雖然我國(guó)的管理制度已逐漸趨于完善，但與國(guó)外的物業(yè)管理制度相比，中國(guó)的物業(yè)管理制度仍然不成熟，尚處于探索階段。物業(yè)管理制度的不成熟已成為制約我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的“瓶頸”。鑒于此，我國(guó)物業(yè)企業(yè)應(yīng)加快管理制度的改革與完善，以期改善現(xiàn)有的物業(yè)管理問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升成本控制水平的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于建立完善的管理制度，對(duì)于成本控制方面，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：第一，明確崗位職責(zé)制度。職責(zé)劃分明確，降低了經(jīng)營(yíng)管理成本。第二，建立成本績(jī)效考核體系。通過(guò)建立成本績(jī)效考核機(jī)制，有利于強(qiáng)化員工的成本控制責(zé)任意識(shí)，提高成本控制的積極性。成本控制考核體系包括考核對(duì)象、考核目標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)以及獎(jiǎng)懲制度等。第三，采用有效的成本管理方法。例如采用作業(yè)成本法，作業(yè)成本法的優(yōu)點(diǎn)是能夠縮小分配范圍，成本計(jì)算精確，不僅獲得作業(yè)成本、產(chǎn)品成本，還能得到成本動(dòng)因信息，為成本控制提供了可靠數(shù)據(jù)。第四，加強(qiáng)員工成本控制意識(shí)的培養(yǎng)。第五，完善社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，提高業(yè)主的滿意度。業(yè)主得到滿意是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宗旨，從而也避免了企業(yè)與業(yè)主之間不必要的糾紛產(chǎn)生，進(jìn)而避免發(fā)生額外成本。第六，建立專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)。由專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)進(jìn)行成本管理，有利于從企業(yè)整體出發(fā)進(jìn)行成本控制。結(jié)論隨著城市化的深入發(fā)展，越來(lái)越多的家庭從農(nóng)村遷移到城市。在城市社會(huì)中，物業(yè)管理服務(wù)是一種重要的基礎(chǔ)性公共服務(wù)，關(guān)系到每個(gè)家庭的生活福利。物業(yè)服務(wù)在一定程度上提供了了本應(yīng)由社會(huì)提供的清潔衛(wèi)生、維護(hù)治安等服務(wù)，因此具有一定的公益性。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)又是一項(xiàng)非常基礎(chǔ)的便民服務(wù)，必須考慮到小區(qū)里的絕大部分家庭，因此難以收取較高的價(jià)格。在這種情況下，物業(yè)管理服務(wù)的成本管理在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，直接決定了物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。然而目前多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本管理機(jī)制欠佳，有些甚至以犧牲物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為代價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致糾紛不斷，嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)公共形象，危害社區(qū)和諧，無(wú)異于飲鴆止渴。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)成本控制方面的研宄，以更好地指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)成本控制實(shí)踐。本文基于物業(yè)管理公司的成本管理的研究，通過(guò)分析物業(yè)管理