房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探究

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的概述站在房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在運營開發(fā)過程中發(fā)生的可以用貨幣單位來衡量的，為了開發(fā)銷售房屋而發(fā)生的人力資源、財力資源和物力資源等多種經(jīng)濟資源的價值犧牲。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，要植入戰(zhàn)略基因，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)對企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本進(jìn)行全面的了解、分析、研究，進(jìn)而實施自己企業(yè)的成本預(yù)測、決策、計劃、控制、分析和考核等一系列管理活動的總稱。具體分為三個階段：（一）房地產(chǎn)企業(yè)事前成本管理房地產(chǎn)企業(yè)事前成本管理，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，綜合企業(yè)發(fā)展因素，對未來的成本水平及其發(fā)展趨勢所進(jìn)行的預(yù)計、規(guī)劃和控制，一般包括房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)測、房地產(chǎn)企業(yè)成本決策和房地產(chǎn)企業(yè)成本計劃等步驟。目前結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，應(yīng)該控制管理重心前移，實際就是在規(guī)劃設(shè)計階段就要考慮到成本管控，技術(shù)先進(jìn)、合理的規(guī)劃設(shè)計可以提升項目品質(zhì)，縮短開發(fā)周期，有效節(jié)約成本，占比不多的規(guī)劃設(shè)計費卻會降低金額巨大的工程造價。一般拿地之前做好詳盡的前期調(diào)研報告和項目可行性研究，設(shè)計階段要與營銷、工程、成本多部門聯(lián)合，通過招標(biāo)選擇最優(yōu)設(shè)計方案，實現(xiàn)方案的功能和成本最優(yōu)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)事中成本管理房地產(chǎn)企業(yè)事中成本管理，主要是指對房地產(chǎn)企業(yè)營運過程中全部資源消耗進(jìn)行合理計量、記錄、控制，并根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況對成本預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行必要的修正，也就是成本管控等步驟。本階段一定要全員、全過程、全方位參與成本管理，還要注重房地產(chǎn)企業(yè)掌握核心技術(shù)的員工學(xué)習(xí)與成長，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)成本管理人員的工作，企業(yè)的成本管理才會具有科學(xué)合理性，才會推動成本管理工作的順利完成，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。（三）房地產(chǎn)企業(yè)事后成本管理房地產(chǎn)企業(yè)事后成本管理，主要是房地產(chǎn)企業(yè)成本費用發(fā)生之后進(jìn)行的明細(xì)核算、做出分析報告和加強績效考核等等，一般包括成本核算、分析、考評等環(huán)節(jié)。在這個階段，我們房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用平衡積分卡從不同維度進(jìn)行績效評價，堅持責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，采用獎罰分明的考核制度，調(diào)動單位全體職工的工作積極主動性，為最終戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)努力工作，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。二、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理對象（一）取得土地成本房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)土地成本費用是指企業(yè)為進(jìn)行項目開發(fā)取得土地使用權(quán)而發(fā)生的全部成本費用支出，主要包括土地調(diào)查勘測費、地塊評估費、土地出讓價款、居民安置補償費、地上青苗補償費、土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、拿地書證費等等。（二）前期工程成本房地產(chǎn)企業(yè)前期工程成本主要指房屋開發(fā)前期的可行性研究費用、籌建期開辦費、臨時場地占用費、“三通一平”費用、總體規(guī)劃費用、綠化景觀設(shè)計費以及地質(zhì)勘查丈量費用等等。（三）建筑安裝工程成本房地產(chǎn)行業(yè)建筑安裝工程成本指房屋建造安裝過程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟資源消耗，主要包括工程施工材料費、工程施工機械費、工程施工人工費及遠(yuǎn)程工程增加費、雨季施工增加費等等，又被稱為房屋建筑安裝工程造價。（四）市政公共設(shè)施配套成本房地產(chǎn)行業(yè)市政公共設(shè)施成本分為市政基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。主要包括區(qū)內(nèi)綠化景觀用地成本、防空設(shè)施成本、污水清淤排放設(shè)施成本、區(qū)內(nèi)公共停車場及區(qū)內(nèi)休閑娛樂公園成本、頤養(yǎng)老年中心及健身活動中心成本等等。（五）資本成本房地產(chǎn)企業(yè)資本成本是指用資成本和籌資費用。用資成本一般包括銀行及金融機構(gòu)的短期借款利息、長期借款利息、應(yīng)付債券利息及票據(jù)貼現(xiàn)利息；企業(yè)之間、企業(yè)與主管部門拆借資金的資金占用費等等?；I資費用是指籌資過程中發(fā)生的各種各樣的手續(xù)費，比如購買票據(jù)的手續(xù)費，銀行資金證明手續(xù)費、發(fā)行債券手續(xù)費等等。如今的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)偏重于負(fù)債經(jīng)營，而且負(fù)債規(guī)模較大，融資形式多樣化，這樣無疑會加大房地產(chǎn)企業(yè)在金融機構(gòu)信用等級風(fēng)險評價系數(shù)而上浮借款利息加大融資成本，再就是資金回籠速度較慢，降低了資金的流動性和使用效率。（六）營銷成本房地產(chǎn)行業(yè)的營銷成本是指營銷過程中所發(fā)生全部營銷成本，近年來呈上升趨勢。營銷費用種類繁多，日常的營銷費用有營銷人員的傭金薪酬、福利費、差旅費、成長培訓(xùn)費等；推廣類費用包括營銷策劃費用、廣告設(shè)計費用、廣告發(fā)布費用、銷售代理咨詢費用、售樓處及樣板房裝修費用、沙盤制作費用等等。（七）管理成本房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門在開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種資源消耗，它包括日常經(jīng)營所需辦公耗材費、通訊費服務(wù)費、場地租賃費、業(yè)務(wù)招待費及行政管理人員工資津貼，差旅費，教育培訓(xùn)費等等。在整個成本構(gòu)成所占比例不多。（八）其他成本費用其他費用主要指不在上述范疇之內(nèi)的各種成本費用，包括各種售后維修服務(wù)費、突發(fā)訴訟費、賠償費及不可預(yù)見費用等。三、目前房地產(chǎn)行業(yè)成本管理存在的諸多問題（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理層面受限有的房地產(chǎn)企業(yè)只有部分部門、部分階段、部分崗位、部分人員參與成本管控，尚未建立全員、全要素、全部門、全流程的精細(xì)化成本管控，在土地購買、工程施工建造、工程施工安裝、售后維修服務(wù)等多環(huán)節(jié)存在不必要的浪費。（二）部分房地產(chǎn)企業(yè)片面地追求短期內(nèi)低成本，缺乏長期戰(zhàn)略意識目前有的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略意識，片面追求短時間的成本費用最小化，選材以次充好，費用、人工能省則省，造成工程質(zhì)量低下，房屋滯銷，出現(xiàn)不少地區(qū)存在“空城”“爛尾樓”，反而會加大整個房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，造成社會資源浪費。（三）部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏創(chuàng)新意識目前有的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理預(yù)算管理意識淡薄，只進(jìn)行成本核算不涉及成本管控，缺乏成本的前期規(guī)劃性管理，范圍窄、狀態(tài)靜止等，不能適應(yīng)新型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（四）部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理系統(tǒng)性弱目前有的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系不完善、不健全，成本管理人員水平有限，使用方法、工具等都有待進(jìn)一步提升。（五）部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理忽略關(guān)鍵點目前有些房地產(chǎn)企業(yè)針對成本管理事無巨細(xì)，不分輕重，造成房地產(chǎn)企業(yè)成本管理費用處處增加，使成本管理工作繁瑣，資源浪費。四、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理應(yīng)用環(huán)境現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，“廉租房”“公租房”“共有產(chǎn)權(quán)房”政策陸續(xù)出臺，企業(yè)利潤率逐年下降，我們想取得合理盈利，構(gòu)建新型房地產(chǎn)企業(yè)模式，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理，強化房地產(chǎn)企業(yè)成本管控。我們房地產(chǎn)企業(yè)要實施好戰(zhàn)略成本管理一般要具備以下應(yīng)用環(huán)境：首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境建立完善適合自己的成本管理制度體系，包括房地產(chǎn)企業(yè)成本費用預(yù)算管理制度體系、成本費用核算制度體系、成本費用績效責(zé)任考核制度體系等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇適合自己企業(yè)的成本管理的工具方法，一般包括房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本法、房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本法、房地產(chǎn)企業(yè)變動成本法、房地產(chǎn)企業(yè)作業(yè)成本法等等。再次，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用高科技現(xiàn)代化信息及技術(shù)，同時培養(yǎng)高素質(zhì)應(yīng)用型專業(yè)技術(shù)人才，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的效率。最后，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理需要搜集、記錄、整理各種各樣的原始資料，加強完善原始記錄，確保成本信息的真實、完整、有效。同時要加強商品房的質(zhì)量建設(shè)監(jiān)理檢查，做好詳細(xì)的商品房驗收、清查等等基礎(chǔ)工作。五、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的若干解決方案（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理遵循全面性原則房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一個有機聯(lián)系的統(tǒng)一整體，應(yīng)該設(shè)立專業(yè)的成本管理部門，以具體業(yè)務(wù)為先導(dǎo)，以財務(wù)部門為協(xié)同，產(chǎn)、供、銷業(yè)務(wù)全覆蓋，事前、事中、事后全過程跟蹤，各部門、各崗位全員參與，嚴(yán)格考核、落實目標(biāo)，否則形同虛設(shè)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)保持一致房地產(chǎn)企業(yè)成本管理一定要結(jié)合自己企業(yè)的經(jīng)營特點和戰(zhàn)略目標(biāo)，尤其要與房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和競爭戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)。多維度把房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解，使各個部門行動高度一致。我們還要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)從投資策劃到售后服務(wù)的全價值鏈的成本管理，不但做好企業(yè)內(nèi)部的價值鏈分析，還要兼顧房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商、消費者及其他外部往來單位的經(jīng)濟合作，縱向、橫向相結(jié)合，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念要轉(zhuǎn)變1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該樹立全面預(yù)算的管理理念預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中尤為重要，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的財力、人力、物力等資源種類繁雜，金額巨大。如果能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目、每一個員工都能掌握預(yù)算管理理念，并在實際工作中利用好預(yù)算這個工具，是更好地進(jìn)行成本管理關(guān)鍵所在。2.房地產(chǎn)企業(yè)從偏重成本核算向兼顧成本核算和成本管控的理念轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只偏向于成本核算，雖然提升了成本信息的相關(guān)性和可靠性，但是無法真實的反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的資源消耗和利用率，仍不能滿足成本管理的要求。現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)不但要進(jìn)行成本核算，同時也要重視成本管理、控制。3.房地產(chǎn)企業(yè)從成本的經(jīng)營性控制向成本的規(guī)劃性控制的理念轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)把成本管理放在了項目施工的建筑成本、安裝成本等環(huán)節(jié)，而該環(huán)節(jié)基本上都是固化成本，可降幅度和空間并不理想，而實際應(yīng)在項目開發(fā)之前通過房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計等前期環(huán)節(jié)的優(yōu)化反而能更大幅度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。在房地產(chǎn)企業(yè)研發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)的節(jié)約是房地產(chǎn)行業(yè)的最大節(jié)約，研發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)的浪費是房地產(chǎn)行業(yè)的最大浪費，所以我們應(yīng)在研發(fā)設(shè)計階段合理投入人力、財力和物力，保證設(shè)計科學(xué)合理，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體長遠(yuǎn)的經(jīng)濟效益。4.房地產(chǎn)企業(yè)從項目工程成本管理向總成本管理的理念轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)成本管理對象是工程施工成本的管理，只要售樓收入大于工程施工成本就判斷盈利，如今按照房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理的要求，應(yīng)該從總成本的角度來判斷其盈利性，房地產(chǎn)企業(yè)的總成本包括研發(fā)設(shè)計階段、工程施工建筑安裝階段、營銷售后服務(wù)等等各個環(huán)節(jié)的資源的耗費。5.房地產(chǎn)企業(yè)從靜態(tài)成本管理向動靜融合成本管理的理念轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的成本在不同的作業(yè)環(huán)節(jié)所消耗的資源存在著此消彼長的內(nèi)部聯(lián)動關(guān)系，如合理加大研發(fā)設(shè)計費用、核心員工成長培訓(xùn)費用等前期的投入，可能直接降低中期的建筑安裝成本，減少后期售后服務(wù)維修等費用，那我們何樂而不為呢。（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理建立健全制度方法體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理一定要建立健全成本管理制度體系，根據(jù)自己內(nèi)、外部環(huán)境結(jié)合企業(yè)的成本管理目標(biāo)和企業(yè)的實際情況，保證商品房功能和質(zhì)量的前提下，選擇適合自己企業(yè)的管理工具和方法。同時兼顧到資源的共享性、適用對象的差異性、選用方法的協(xié)調(diào)性和互補性，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)效益。（五）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理要遵循重要性原則房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應(yīng)穩(wěn)抓關(guān)鍵控制點，重點關(guān)注對成本費用有重大影響的環(huán)節(jié)，并對其進(jìn)行績效考核，加大獎懲力度，對不具有重要性的環(huán)節(jié)可以適當(dāng)簡化處理。比如房地產(chǎn)企業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計、核心員工的成長培