南昌軌道交通有限公司“華斯特項目”發(fā)展方向初判

開篇“MetropolitanRailway”1863.01London世界上第一條地鐵MetropolitanRailway|地鐵|

直譯為“大都會的鐵路”MetropolitanRailway的運營再次鮮明殿頂倫敦繁華大都會的城市意象輔佐成就“東方明珠”的城市奢靡贊譽1910-2006HongKong11條地鐵線路圓方朗豪坊

APM

時代廣場

太古城青衣城天璽IFC國際金融中心廣場東薈城又一城海港城德福廣場

凡地鐵左右必環(huán)擁純熟配套盡享都會優(yōu)越匯存一城菁華之所在鍛造極致傳奇的城市記憶原來地鐵從來只為繁華而生再左右繁華，繁華左右1863英國·地鐵購物中心1995廣州·中信廣場1933大阪·南玻公園2004深圳·萬象城1969北京·東方廣場1910香港·太古城向前看，是百年繁華的印證向后看，是巔峰發(fā)展的預言2014南昌|城市地鐵時代到來而“華斯特項目”將開啟南昌地鐵物業(yè)新篇章！引領南昌地鐵時代的標桿者南昌軌道交通有限公司“華斯特項目”發(fā)展方向初判中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司顧問部江西中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司事業(yè)一部2011.10.17項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8本項目做為企業(yè)進入房地產(chǎn)市場的試點開發(fā)項目，將承擔建立企業(yè)品牌，樹立企業(yè)社會形象的使命華斯特項目企業(yè)社會使命品牌建立企業(yè)品牌向地產(chǎn)品牌價值嫁接，進一步提升品牌地位，為后續(xù)項目樹立良好的形象改變城市人居品質(zhì)，成就城市人居夢想的社會使命創(chuàng)建精品，回報社會南昌地鐵時代的締造者通過“以人為本、責任為先、追求卓越、引領發(fā)展”的基本理念，全面打造軌道交通公司的地產(chǎn)品牌。項目位于南昌市紅谷灘新區(qū)鳳凰洲片區(qū)，屬于南昌市規(guī)劃中的雙核之一內(nèi)《南昌市近期建設規(guī)劃（2011~2015年）》規(guī)劃：“十二五”期間著力構(gòu)建“雙核三圈”的都市區(qū)一體化發(fā)展新格局。雙核，即“一江兩岸、雙核擁江”，以紅谷灘中心區(qū)、舊城中心區(qū)為核心，以綜合服務功能為主體，差異化發(fā)展、相得益彰的城市核心區(qū)域。紅谷灘中心區(qū)鳳凰洲紅角洲鳳凰洲規(guī)劃為城市CLD中央生活區(qū)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蠹t谷灘新區(qū)共分中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲3個片區(qū)鳳凰洲規(guī)劃占地11平方公里；規(guī)劃導入人口近10萬；鳳凰洲片區(qū)定位為商業(yè)繁華、設置完善的CLD中央生活區(qū)，以旅游、居住為主的服務于紅谷灘中心區(qū)的CLD中央生活區(qū)，以商業(yè)走廊、商業(yè)街為主體的充滿人情味的CLD中央生活區(qū)十二五規(guī)劃中鳳凰洲地區(qū)將推進軌道1號線及站點的建設。完成銅鑼灣商業(yè)中心區(qū)的建設。大力推進鳳凰洲沿江地帶建設，為生產(chǎn)性服務業(yè)提供空間項目位于廬山南大道和鳳凰北大道交匯處，四通八達，交通便利，通達性好八一大橋廬山南大道鳳凰北大道南昌市政府紅谷灘CBD約3.5公里八一廣場約5.4公里項目交通便利，緊鄰國道廬山南大道項目至南昌市政府約3.5公里，至省政府約6公里，至八一廣場約5.4公里項目現(xiàn)有多路公交車經(jīng)過省政府項目位于地鐵1號線上，八一橋西站點出口位于地塊南面即鳳凰北大道處八一橋西站地鐵1號線預計2014年全線貫通地鐵一號線工程始于雙港站，止于奧體中心站，全程28.8公里，全部為地下車站，公設24個車站，途徑昌北——紅谷灘——中心區(qū)——高新區(qū)八一橋西站A出口從站點區(qū)域功能定位看，本項目在住宅上，尤其是商業(yè)上具備極佳的開發(fā)機會長江路站珠江路站八一橋西站綠茵路站會展路站豐和站秋水廣場站居住示范區(qū)紅谷副中心，銅鑼灣商業(yè)中心贛江景觀區(qū)高端金融區(qū)總部基地區(qū)成熟居住區(qū)地鐵1號線上紅谷灘新區(qū)共有7個站點，每個站點都有圍繞在其的主要區(qū)域功能定位本項目所在站點附近3個站點都為居住區(qū)紅谷灘新區(qū)7個站點除了本項目所在站點規(guī)劃有商業(yè)中心外，只有在豐和站有商業(yè)項目周邊有銅鑼灣廣場、政府辦公大樓、住宅小區(qū)以及碟子湖、高爾夫，周邊居住環(huán)境極佳西面：廬山南大道東面：天賜良園北面：保利國際高爾夫（碟子湖，高爾夫）南面:銅鑼灣廣場本案廬山南大道香江路碟子湖路鳳凰北大道天賜良園銅鑼灣廣場南昌市檢察院碟子湖地鐵出口保利高爾夫項目地塊較為干凈，土地較為平整，四周綠化率高地塊基本屬性占地面積約：139畝凈地面積約：129畝用地性質(zhì)：商住總合容積率：3.5限制條件：其中一期需給市國土局代建3萬辦公樓，安放在地塊中廬山南大道與碟子湖北大道交叉口處內(nèi)部水域內(nèi)部建筑主干道與地塊之間的綠化項目既有內(nèi)部的大面積水域可利用，同時外部有碟子湖、贛江支流和高爾夫景觀，自然資源極佳27洞保利國際高爾夫球場碟子湖贛江支流外部：內(nèi)部：大面積水域項目屬性界定：城市核心CLD、優(yōu)質(zhì)城市和自然雙資源的地鐵項目區(qū)域?qū)傩裕喉椖繉傩裕杭t谷灘南昌城市雙核之一，規(guī)劃中的CLD，紅谷副中心，銅鑼灣商業(yè)中心交通通達道路通達性好地鐵物業(yè)內(nèi)有1號線八一橋西站出口地鐵規(guī)劃利好周邊為居住示范區(qū)和成熟居住區(qū)，7個紅谷站點中唯一一個重點規(guī)劃商業(yè)中心中等規(guī)模用地面積為139畝，凈用地面積為129畝，容積率為3.5自然資源優(yōu)越外部有碟子湖、高爾夫、贛江支流，內(nèi)部有大面積水域南昌軌道交通有限公司對項目品質(zhì)的追求，樹立企業(yè)的品牌限制條件其中一期需給市國土局代建3萬辦公樓，安放在廬山南大道與碟子湖北大道交叉口處項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8城市發(fā)展城市定位：南昌－江西省省會，重要歷史文化名城和交通樞紐，中國“未來都市，綠色之都”

歷史文脈：6000多年前，南昌就建有若干個原始居民點。至3000年前，南起青云譜北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集區(qū)。公元前202年，漢高祖劉邦命潁陰侯灌嬰駐守南昌一帶，史稱“灌嬰筑城”，時人稱之為灌城，系南昌建城的開始。公元前201年九江郡置豫章郡，并設南昌縣為附郭縣，屬揚州，南昌之名始此。

城市概況：南昌，又名豫章、洪城，為江西省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、交通中心。南昌地處江西省中部偏北，贛江、撫河下游，濱臨鄱陽湖。總面積7402平方公里，轄五區(qū)四縣?？?cè)丝?97萬(2009)。其中城區(qū)人口：222.5萬人（2009）城市定位：國家重要性歷史文化名城，馳名中外的紅色革命根據(jù)地，新中國第一面軍旗升起之地，國家重要綜合交通樞紐、中國重要制造業(yè)基地，長三角、珠三角，閩東南經(jīng)濟地區(qū)國外大型產(chǎn)業(yè)與總部轉(zhuǎn)移對接基地。中國“未來都市，綠色之都”。

安義縣新建縣南昌縣進賢縣灣里區(qū)青山湖區(qū)西湖區(qū)青云譜區(qū)東湖區(qū)交通區(qū)位

：南昌交通便利，具有承東啟西、溝通南北的戰(zhàn)略性地位和樞紐性區(qū)位的獨特優(yōu)勢

南昌是全國唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南三角區(qū)相毗鄰的省會城市，具有承東啟西、溝通南北的戰(zhàn)略性地位和樞紐性區(qū)位的獨特優(yōu)勢。京九、浙贛、皖贛等鐵路縱貫城區(qū)。105、320、316國道交匯于南昌，昌九、梨溫、贛粵等高速公路四通八達；4D級昌北國際機場開通了直通北京、上海、香港、澳門、首爾等國內(nèi)外各大城市40多條航線，并可轉(zhuǎn)機前往美國、加拿大、法國、新加坡等地區(qū)。南昌通暢快捷的立體交通網(wǎng)，使南昌1小時航程、6小時里程即可通達周邊８個直轄和省會城市的“經(jīng)濟圈”變?yōu)楝F(xiàn)實，這個圈中聚集著4.6億人口，并蘊含著12萬億元工業(yè)品的消費潛力。截止到目前，落戶南昌的世界500強企業(yè)已有29家，國內(nèi)200強企業(yè)30家。南昌至武漢動車組開通后，南昌跨入中部“2小時生活圈”。經(jīng)濟發(fā)展：雖然南昌整體經(jīng)濟實力在中部地區(qū)排名靠后，但經(jīng)濟增速躋身全球前十，進入后發(fā)時期2010年，南昌市保持了經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟總量進一步擴張，預計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2104億元，同比增長13.4%，首次突破2000億元。最近10年內(nèi)，南昌GDP從2000年的465.14億元，增長到2010年的2104億元，10年增長4倍，年均增長14.8%。由中國社會科學院城市與競爭力研究中心等單位歷時兩年完成的《2009-2010全球城市競爭力報告》顯示，南昌成為全球經(jīng)濟規(guī)模名次上升最快的前十個城市之一。“十二五規(guī)劃”：2011—2015年全市GDP年均增長12%—13%，財政總收入年均增長15%以上，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長25%—30%。2104單位：億元單位：億元2010年中部六省省會GDP比較圖南昌市近10年GDP增長圖南昌產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、三、一形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，產(chǎn)生了大量的財富人群根據(jù)”十二五“規(guī)劃－南昌將構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系突出裝備制造業(yè)，以提高“南昌制造”的行業(yè)競爭能力；突出現(xiàn)代服務業(yè)，提高“南昌服務”的區(qū)域輻射能力。同時，培育光伏、綠色照明、航空制造、生物與新醫(yī)藥、文化與創(chuàng)意、綠色食品、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、服務外包業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為4:53:43。南昌近年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖5.8%55.5%38.7%南昌三大產(chǎn)業(yè)呈二、三、一形態(tài)，近年來二產(chǎn)增加值占GDP比例逐步上升，并且始終占到50%以上，占據(jù)絕對優(yōu)勢。南昌的第二產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展汽車及零部件、光電光伏、大飛機及零部件、軟件和服務外包、生物和新醫(yī)藥五大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。在“十二五”期間，五大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值將分別突破千億元大關(guān)。南昌”十二五“規(guī)劃三大產(chǎn)業(yè)調(diào)整比例城市宏觀背景分析小結(jié)：

南昌正處于快速發(fā)展的階段，并初步具備了一定的輻射能力,未來發(fā)展?jié)摿薮螅煌瑫r，南昌第二產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達，創(chuàng)造了大量城市財富人群房地產(chǎn)市場CPI的高企，讓政府通過連續(xù)的貨幣政策進行宏觀調(diào)控，一系列的貨幣政策對房地產(chǎn)賣方資本市場以及買方信貸市場產(chǎn)生了較大的影響11.7.7央行年內(nèi)第三次上調(diào)存貸款基準利率0.25個百分點11.6.20央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準備金率，達歷史最高位21%11.5.12央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準備金率11.4.21央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準備金率11.4.6央行年內(nèi)第二次上調(diào)一年期存貸款利率0.25個百分點11.3.25央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率11.2.24央行年內(nèi)第二次上調(diào)存款準備金率11.2.9央行年內(nèi)第一次上調(diào)一年期存貸款利率0.25個百分點，其他檔期利率相應調(diào)整，其中5年以上貸款利率0.2個百分點11.1.20央行年內(nèi)第一次上調(diào)存款準備金率CPI指數(shù)11.082011年上半年，政府對樓市的調(diào)控由中央主導9月：雙限政策暫停第三套住房貸款首套房貸首付提高至3成二套房貸首付比例至少4成，利率上浮10%各城市紛紛出臺限購令，戶籍家庭限購2套住房（或限新購一套住房）主基調(diào)：調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風險、明責任本輪房地產(chǎn)調(diào)控特點：調(diào)控的手段已經(jīng)由市場手段為主變?yōu)槿轿?、多部門聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場手段以及自上而下的行政干預VS提高準備金率加息提高購房貸款利率減少購房住房優(yōu)惠加大征收市場交易稅收限購令嚴格限定購房人的身份，減少市場需求限定購房人購買數(shù)量限貸令：停止第三套住房貸款問責地方政府，追究政策執(zhí)行不力之責任保障房建設行政手段市場手段中國房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移至二、三線城市；南昌作為二線城市，將會承接中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的市場近幾年各類城市房地產(chǎn)銷售面積市場份額注：一線城市包括北上廣深；二線城市包括除一線城市以外的省會城市、直轄市和計劃單列市；三線城市包括所有的地級市通過最近的國家出臺的一系列政策及近幾年房地產(chǎn)銷售面積市場份額可明顯看出房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策進入穩(wěn)步消化期房價快速上漲趨勢得到明顯遏制中國的房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移至二、三線城市南昌房地產(chǎn)市場南昌限購后對2次購房以上的改善型客戶影響大，房貸收緊、利率上調(diào)加大購房成本，投資客與首套剛需客購房門檻提高，改善客難具備購房資格3月：南昌市市區(qū)范圍實行限購已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房南昌各大銀行首套房貸執(zhí)行情況銀行名稱首套房房貸比例首套房貸利率中國銀行30%6.80%交通銀行40%8.16%招商銀行30%6.80%工商銀行停貸——農(nóng)業(yè)銀行最低30%6.80%建設銀行30%6.80%民生銀行停貸——浦發(fā)銀行30%7.48%中信銀行30%7.48%興業(yè)銀行30%7.14%南昌銀行停貸——農(nóng)村信用合作社最低30%7.48%

9月份，南昌樓市商品房新增供應65萬㎡,創(chuàng)下南昌歷史新高，供應較上月環(huán)比回升213%，與去年同期相比增加19.77萬㎡，增長44%。九月份，進入傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商想抓住“金九”時機和備戰(zhàn)“銀十”，從而加大對樓市的供應量，供應量大幅增加，特別是非限購的商業(yè)類產(chǎn)品，供應出現(xiàn)井噴，本月供應34.69萬㎡，占供應的53%。

9月份，南昌樓市商品房成交28.85萬㎡，環(huán)比回落7%，在“三限”不松懈的情形下，南昌樓市并沒有出現(xiàn)像以往九月份熱銷的局面，置業(yè)群體觀望氣息加重，造成南昌“金九”夢碎。與去年同期相比，成交下滑明顯，降幅為35%，國家樓市調(diào)控的穩(wěn)步進行，使得樓市壓力開始顯現(xiàn)，更多的置業(yè)群體加入觀望行列，使得樓市成交相對低迷。樓市供應受傳統(tǒng)旺季沖擊出現(xiàn)井噴，調(diào)控開始顯現(xiàn)，成交陷入低迷狀態(tài)

9月份，南昌市商品住宅成交16.69萬㎡，環(huán)比回落3%，成交1526套，環(huán)比回落2%，成交量連續(xù)三月下滑。與去年同期相比，同比回落58%，樓市調(diào)控壓力嚴峻。

9月份南昌房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)以往火爆的場面，反而出現(xiàn)了連續(xù)3個月成交下滑的情況，主要是樓市調(diào)控趨緊、信貸收緊和南昌房價擠壓，購房需求感受到市場較為冷淡的氣氛，觀望心理相應加重，釋放進一步減緩。“金九不金”的局面給十月份的成交更添一絲疑云，預計未來住宅市場或?qū)⒊掷m(xù)低迷。限購、客戶觀望加重等諸多影響，9月住宅成交量不旺

9月份，南昌市商品住宅成交均價8509元/㎡，環(huán)比上月小幅上升。同比上漲2383元/㎡，上漲了39%，同比漲幅出現(xiàn)回落。本月，南昌市住宅成交均價重新攀升至8500元/㎡行列。豪宅項目央央春天、綠地中央廣場、萬科青山湖等較高價位樓盤以及較高價位項目香溢花城、紫金城成交帶動下，本月住宅成交均價出現(xiàn)小幅上漲；另外，較低價位產(chǎn)品成交放緩，成交結(jié)構(gòu)變化致使成交均價結(jié)構(gòu)性上漲，由于多數(shù)項目在本月推出較大優(yōu)惠銷售，如：95折、94折優(yōu)惠，使得市場出現(xiàn)降價的假象。豪宅、類豪宅項目成交帶動下，9月受成交結(jié)構(gòu)影響小幅上漲，市場促銷力度放大紅谷灘、京東板塊明星項目推動供銷兩旺，其余板塊供銷端兩極分化板塊市中心青山湖京東朝陽洲紅谷灘青云譜經(jīng)開區(qū)灣里桑海供應量8.066.426.820.1640.812.5300.200供應環(huán)比大增206%144%-88%441%8%大減小增--成交量2.22.356.070.472.910.460.030.910.17成交環(huán)比118%-62%93%-59%-79%-62%-98%-58%-59%成交均價1248584127527972994269254601154922435價格環(huán)比49%4%-1%-3%-5%-9%1%-21%6%南昌房地產(chǎn)市場總結(jié)短期來看，調(diào)控政策不會放松，置業(yè)者觀望情緒濃厚，預計未來置業(yè)將會越來越理性，更加注重項目本身（品質(zhì)、區(qū)位、配套及品牌）地鐵對房地產(chǎn)市場的影響上海地鐵物業(yè)案例分析上海莘莊位于外環(huán)線以外，在地鐵開通之前還存在大量的農(nóng)田，房地產(chǎn)處于極低的發(fā)展水平當1997年地鐵1號線通車以后，莘莊至徐家匯的時間縮短到了15分鐘以內(nèi)，極大的拉動了莘莊房地產(chǎn)的價格，目前已經(jīng)成為配套齊全、工薪階層購房的重要選擇區(qū)域莘莊地鐵15分鐘徐家匯中心區(qū)莘莊片區(qū)價格變動趨勢地鐵通車，莘莊房價大幅度上升莘莊房價由于地鐵帶動，價格較市中心增長速度快發(fā)展階段地鐵開通前（95～96年）地鐵開通初期(1997年)地鐵效應顯現(xiàn)（1998年～2000年）成熟階段（2003年）片區(qū)均價1500左右25003500～45007300上海莘莊地鐵開通前后片區(qū)價格變化走勢北京地鐵物業(yè)案例分析通州位于朝陽區(qū)CBD以東，土地儲備豐富，住宅存在著大量的供給。在軌道交通開通以前，僅有京通快速路作為同市區(qū)相連的主要干線，因此片區(qū)均價同CBD區(qū)域存在大幅度的價差。2003年12月輕軌“八通線”通車，縮短了CBD同通州的距離，以“泛CBD區(qū)域”為概念的通州地產(chǎn)價格也快速攀升，通州也成為被普遍看好的板塊.本案例選取通州西（管莊、楊閘站）距CBD15分鐘車程的片區(qū)均價進行研究。CBD——通州地產(chǎn)價格變動分析通州西CBD地鐵15分鐘通州西片區(qū)價格變動趨勢由于八通線預熱時間比較早，因此，沿線物業(yè)增幅相對平穩(wěn)輕軌開通前兩年，沿線物業(yè)已經(jīng)預支部分利好，但這時價格提升有限，主要是提高銷售速度在輕軌開通后不到一年的時間內(nèi)，片區(qū)均價得到了大幅度的提升，樓盤品質(zhì)也顯著提高重要事件輕軌在建輕軌在建正式通車片區(qū)均價4450475052505900CBD均價87009100960010100典型樓盤京通苑成品家海通梧桐苑新華聯(lián)家園錦園京貿(mào)國際公寓珠江綠洲長安星園世紀星城萬象新天珠江綠里翠堤春曉客戶構(gòu)成外地來京工作人員和本地拆遷個體業(yè)主和CBD的白領人士地鐵對房地產(chǎn)市場的影響地鐵的開通對物業(yè)的銷售和價格均有較大的拉升作用，南昌房地產(chǎn)市場將全面進入地鐵物業(yè)時代愈趨理性的市場環(huán)境，給項目的開發(fā)帶來的是挑戰(zhàn)，更是機會市場環(huán)境分析南昌正處于快速發(fā)展的階段，未來發(fā)展?jié)摿薮?，催生大量具備中高消費能力的中高收入者城市發(fā)展中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移至二三線城市，作為二線城市的南昌，將有望承接轉(zhuǎn)移而來的市場宏觀大勢短期來看，調(diào)控政策不會放松，置業(yè)者觀望情緒濃厚，預計未來置業(yè)將會越來越理性，更加注重項目本身（品質(zhì)、區(qū)位、配套及品牌）南昌房地產(chǎn)將迎來地鐵物業(yè)時代微觀趨勢挑戰(zhàn)與機會并存的市場環(huán)境下，地鐵物業(yè)成功需要具備什么？項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8公共交通導向開發(fā)（TOD）模式是國內(nèi)外多個城市地鐵建設與城市規(guī)劃發(fā)展的成功模式密度多樣性合理設計

DensityDiversityDesign發(fā)展背景TOD模式的提出是為了解決二戰(zhàn)后美國城市的無限制蔓延而采取的一種新城市規(guī)劃思想。以公共交通為中心（主要指是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線），以400-800米(5-10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”。公共設施及公共空間臨近公交站點以公共交通為導向的發(fā)展模式公交站點成為本地區(qū)的樞紐為步行及自行車交通提供良好的環(huán)境臨近提供良好公共交通服務的設施有利于提高公共交通使用率的土地開發(fā)緊湊布局、混合使用的用地形態(tài)TOD—TRANSITORIENTEDDEVELOPMENT典型的TOD是多種功能的目的地，由公交站點、核心商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、開敞空間、居住區(qū)、次級區(qū)域等功能組成典型的TOD結(jié)構(gòu)強調(diào)結(jié)構(gòu)緊湊，混合使用的土地利用模式遵循土地利用和公共交通相輔相成的規(guī)律鼓勵步行和自行車的交通方式規(guī)劃上使公共站點成為區(qū)域內(nèi)的交通樞紐臨近提供良好公共交通服務的設施功能名稱功能內(nèi)容核心商業(yè)區(qū)TOD必須擁有一個緊鄰站點的多種用途的核心商業(yè)區(qū)，使公交站點成為一個多種功能的目的地，從而增強它的吸引力。核心商業(yè)區(qū)的位置和規(guī)模應當由市場需求調(diào)查決定，同時鼓勵商住混合建筑以使商業(yè)區(qū)成為“全天候”的公共中心。利用公共綠地與廣場強化公交站點與商業(yè)區(qū)的核心地位，保證自行車與人行通道與之便捷地聯(lián)系。辦公區(qū)為了改變居住與就業(yè)崗位分離帶來的大量的“鐘擺式”通勤交通的壓力，TOD強調(diào)居住與就業(yè)崗位的平衡布局，同時辦公區(qū)緊鄰公交站點布置鼓勵人們更多地依靠公共交通解決長距離的工作出行，保證公共交通系統(tǒng)的使用效率。居住區(qū)指核心商業(yè)區(qū)和公交站點步行服務范圍內(nèi)的居住用地。TOD內(nèi)居住區(qū)的居住密度應當滿足不同類型住宅混合的基本要求，為滿足軌道和快速公交線路布設，居住密度還需要進一步提高。開敞空間TOD內(nèi)部的各項功能圍繞著相應的開敞空間展開，為人們提供良好的交往空間。必須保證人們能夠不受干擾的使用這樣的設施。次級區(qū)域雖然TOD鼓勵高密度的土地使用，但同時不排除多種層次的住宅選擇，緊鄰TOD的外圍低密度發(fā)展區(qū)域也是必要的，稱之為“次級區(qū)域”TOD大體可劃分為城市型TOD和社區(qū)型TOD，其位置及輻射范圍不同，主要用地的構(gòu)成比例也差別較大城市型TOD結(jié)構(gòu)社區(qū)型TOD結(jié)構(gòu)類型城市型TOD社區(qū)型TOD位置沿軌道交通網(wǎng)絡和快速公交線路的車站進行設置沿高頻率公交線路和客源相協(xié)調(diào)的公交線路設置輻射范圍1600米600米用地結(jié)構(gòu)居住用地、商業(yè)用地和就業(yè)中心居住用地和商業(yè)用地TOD主要用地構(gòu)成類型城市型TOD社區(qū)型TOD公共空間5~15%10~15%商業(yè)/辦公30~70%10~30%居住20~60%60~80%項目位于CLD區(qū)，更適用社區(qū)型TOD

多分布在新市鎮(zhèn)中心區(qū)域和娛樂景點；社區(qū)型站點多分布在新市鎮(zhèn)中心區(qū)域或娛樂景點，功能上有商業(yè)和高端居住的配套青衣站是區(qū)域的商業(yè)中心，其上蓋物業(yè)青衣城是香港有名的四大地鐵商場之一。1998年伴隨著地鐵東涌線的修建，青衣城發(fā)展迅速，現(xiàn)今客流量/日平均人次:50298站點區(qū)位站點功能作為區(qū)域中心，通過商業(yè)、寫字樓等設施的建設，提升區(qū)域核心功能和商業(yè)價值；空間布局圍繞站點中心布置上蓋物業(yè)，以大型商業(yè)為主，布置停車場和中心綠地，在商場的上層布置商業(yè)或者居住型物業(yè)；向外以高密度住宅和政府用地為主。青衣站簡介典型TOD案例：香港青衣站青衣站核心輻射區(qū)約500米，現(xiàn)為香港著名的舒適居住區(qū)200米范圍內(nèi)：商業(yè)(4.6萬平米)+住宅(24.5萬平米)+市政配套(5萬多平米)500米/1公里范圍內(nèi)：住宅+市政配套200米500米1公里青衣城灝景灣盈翠半島長安邨長安邨長發(fā)邨青泰苑青衣邨圣保祿村偉景花園醫(yī)院公園宏?；▓@怡翠花園海欣花園消防局警察局醫(yī)院開發(fā)強度增強市政住宅商業(yè)地鐵上蓋物業(yè)青衣前身：黃埔船塢、太古船塢、水泥廠、油庫等污染性工業(yè)區(qū)；青衣今世：自1998年地鐵線開通后，地鐵上蓋物業(yè)青衣城1999年開業(yè)，頂部住宅2000年入伙，周邊環(huán)境日趨改善，發(fā)展為舒適居住區(qū)。學校上高灘市政大廈由地鐵站點向周邊開發(fā)青衣泳池青衣運動場地鐵站共有五個出口，同時與城市公交車站、的士站相接駁，換乘便利青衣城盈翠半島青衣游泳池地鐵與商業(yè)互動：青衣城廣場未開業(yè)之前，該站客運量每天僅1萬人次，商場開業(yè)之后，則逐漸遞增至每天4萬多人次，不僅帶動了商場的客流(商場每周的客流量達到30萬人次)，而且增添了地鐵的營運收入。物業(yè)時間檔次體量(萬平米)容積率簡介客戶青衣城1999區(qū)域級商業(yè)中心4.65.4底層商業(yè)，占地5萬平米，共四層，是一個以海洋為主題的大型商場，擁有140間商鋪食肆，220個停車位，是往來市區(qū)與機場路線上的主要商場港人、出入境游客、內(nèi)地人盈翠半島2000高檔住宅24.5頂層住宅，共12座，一共3500個住宅單位，700停車位港人市政配套1996區(qū)域級51青衣游泳池1.76萬平米，青衣運動場3.3萬平米；港人地下：食肆、休閑娛樂一層：與地鐵、巴士站連通，包括：超市、禮品、書店、音像點、健康/美容、時裝、首飾、食肆等三層：與地鐵站相通，包括百佳、食品店二層：時裝、食肆青衣運動場公車站的士站公車站青荃路青敬路地鐵線青衣站用地以青衣城為商業(yè)中心，周邊配以高密度住宅和休憩綠地，各物業(yè)相輔相成，共同構(gòu)成成功型的社區(qū)型tod青衣站物業(yè)開發(fā)平面圖規(guī)劃要點商業(yè)用地：整個商場為地鐵站上蓋物業(yè)，在地鐵站點周邊100米范圍內(nèi)布置；居住用地：住宅布置在商場上蓋物業(yè)的邊緣，座落在商場之上；交通用地：通過行人天橋?qū)⒄军c出口、商場出口與外界交通聯(lián)系起來；有的站點出口與公路直接對接；站點物業(yè)開發(fā)由住宅和商業(yè)兩部分組成，比例分別為84%和16%。空間布局青衣站在站點200米范圍內(nèi)以地鐵開發(fā)的青衣城為主，是區(qū)域的商業(yè)中心，200-500米之間主要為高密度住宅和休憩用地。啟示與疑問項目是本站點tod模型中重要的物業(yè)之一，因此，本項目的發(fā)展方向是本站點tod成功的關(guān)鍵之一疑問？1、居住是否全部做住宅？2、商業(yè)的形態(tài)和業(yè)態(tài)選擇？3、寫字樓和酒店的選擇？項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8項目發(fā)展方向住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店紅谷灘板塊是南昌市“一江兩岸”規(guī)劃的城市新城，是未來南昌市中央商務區(qū)，城市新核心；目前紅谷灘板塊在售項目較多，中心區(qū)域有世紀中央城、名門世家、綠地中央廣場、唐寧街、聯(lián)發(fā)廣場等青山湖板塊環(huán)抱青山湖，湖景資源豐富，居住環(huán)境較好，是南昌市場唯一公認的富人區(qū)是高端物業(yè)聚集地，已住宅物業(yè)為主擁有城市稀缺景觀資源，產(chǎn)品舒適面積大，銷售情況好，后期以湖景高層產(chǎn)品為主；紅谷灘片區(qū)分析青山湖片區(qū)分析象湖新城朝陽新城紅角洲市中心青山湖城東青云譜、昌南、蓮塘紅谷灘中心區(qū)昌北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域分布—高端項目目前主要集中紅谷灘、青山湖片區(qū)供應—目前已知南昌市住宅高層豪宅產(chǎn)品可供應約111.1萬㎡，其中今年計劃推出供應預計近40萬㎡項目名稱圖片建筑面積總戶數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品類型銷售均價主力戶型面積品質(zhì)要素綠地中央廣場420000279高層寫字樓、商業(yè)街、公寓、住宅、酒店、MALL20000338城市綜合體、引進奧特萊斯、豪華裝修、5A寫字樓新地阿爾法社區(qū)397676一期487多層、小高層、高層寫字樓、公寓、住宅、酒店16000150-190低碳科技開發(fā)模式、智能化精裝修住宅、緊鄰南昌之星摩天輪聯(lián)發(fā)廣場2116001100高層、超高層寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)街、MALL1300050品牌烘托、紅谷灘CBD地段、精裝修公寓、5A寫字樓央央春天花園195000/超高層寫字樓、公寓、住宅、酒店、MALL未推售

市中心地段、精裝修、內(nèi)公園、5A寫字樓洪客隆濱江1號500000/超高層寫字樓、住宅、公寓、酒店16000/一線江景、標的性建筑、內(nèi)部高配、5A寫字樓皇冠國際3000001702高層寫字樓、公寓、酒店、住宅12000134-170一線江景、五星級酒店、精裝修公寓需求—11年銷售面積預計接近42萬平方米項目價格總體銷售情況客戶認同點綠地中央廣場20000海珀蘭庭2期高層（27層）房源基本售罄高端形象、地段新地阿爾法社區(qū)16000小高層均價16000元/㎡，高層、復式房源，售價17000元/㎡，電梯洋房，售價17000-23000元/㎡，低碳科技、地段力高濱江國際9500預計9月初將加推6#樓（33層），戶型與5#樓相同，共124套，力高會會員購房享1萬元抵2萬元優(yōu)惠江景、開發(fā)商品牌濱江一號16000二期7#樓（33層）高層少量在售，為部分低樓層房源，均價16000元/㎡，戶型為90㎡兩房和134-156㎡三房地段、景觀、配套、高端形象萬科青山湖190008月底、9月初加推“天闕一號”高層，戶型為160㎡-240㎡三房和四房。中央觀湖樓王天闕（37層）在售，目前已銷售70-80%房源高端形象、景觀、品牌供求比約為1，相對南昌市整體房地產(chǎn)市場供求比略小。說明南昌高尚住宅受到客戶追捧.當然部分樓盤的銷售率一直持續(xù)低彌.由此需要更為謹慎的定位以及營銷推廣.2009年2010年2011年項目名稱價格新地阿爾法社區(qū)綠地中央廣場11000元/㎡18000元/㎡13000元/㎡10000元/㎡走勢分析：房地產(chǎn)政策有一定影響，但對高端住宅銷售價格影響不大；高端項目銷售價格的升與降更多的是依賴產(chǎn)品的品質(zhì)、形象及后期的營銷策略。萬科潤園聯(lián)發(fā)廣場萬科青山湖濱江一號13000元/㎡高端住宅市場濱江一號16000元/㎡18000元/㎡綠地中央廣場11000元/㎡聯(lián)泰香域濱江14000元/㎡力高濱江國際10000元/㎡聯(lián)發(fā)廣場10000元/㎡高端、品質(zhì)、特色的住宅住宅發(fā)展研判1、紅谷灘豪宅供應量隨著開發(fā)的完全逐漸的減少2、豪宅價格在南昌市受政策影響較小3、南昌市不缺乏中高端消費群體4、高端項目銷售價格的升與降更多的是依賴產(chǎn)品的品質(zhì)、形象市場1、具備城市和自然雙優(yōu)質(zhì)資源2、項目所處區(qū)域規(guī)劃為CLD3、企業(yè)對項目品質(zhì)和品牌目標的追求本身項目發(fā)展方向住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店公寓市場---區(qū)域分析公寓產(chǎn)品開始尋求新的市場，先后在贛江沿岸（紅谷灘）、梅嶺風景區(qū)及艾溪湖展開，圖中可以清晰的看出公寓產(chǎn)品的發(fā)展方向，目前新興公寓產(chǎn)品主要集中在洪城區(qū)域與紅谷灘區(qū)域。洪城區(qū)屬于公寓的先驅(qū)，帶領一些爛尾樓走向成功；同時該區(qū)域新建公寓產(chǎn)品發(fā)展迅速，融合了老城區(qū)與新城區(qū)的優(yōu)勢。紅谷灘片區(qū)分析洪城片區(qū)分析目前公寓產(chǎn)品主要分布在洪城區(qū)、紅谷灘與市中心區(qū)（包括青山湖區(qū)），洪城區(qū)屬于公寓的先驅(qū)，帶領一些爛尾樓走向成功；同時該區(qū)域新建公寓產(chǎn)品發(fā)展迅速，融合了老城區(qū)與新城區(qū)的優(yōu)勢。公寓產(chǎn)品開始尋求新的市場，先后在贛江沿岸（紅谷灘）、梅嶺風景區(qū)及艾溪湖展開，圖中可以清晰的看出公寓產(chǎn)品的發(fā)展方向，目前新興公寓產(chǎn)品主要集中在洪城區(qū)域與紅谷灘區(qū)域。公寓戶型2011上半年供應、銷售情況（月度）從下半年南昌市公寓市場情況看，在產(chǎn)品具備創(chuàng)新和較好的地段的情況下，去化速度快，通過精裝修，可以有較大的溢價空間項目開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售均價紅谷灘萬達廣場2011/8/27540540100%9700（含裝修）名門世家2011/7/2330021070%7685公寓戶型2011下半年主要項目銷售情況1、建議開發(fā)公寓2、公寓產(chǎn)品要具備特色和創(chuàng)新性公寓發(fā)展研判1、南昌市公寓在具備創(chuàng)新產(chǎn)品和較好地段的情況下，去化速度較快2、南昌市精裝公寓具備一定的溢價空間市場1、可以消化容積率2、項目為地鐵口物業(yè)本身項目發(fā)展方向住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店南昌目前可劃分為五大商圈，最重要的為八一和洪城商圈南昌的商業(yè)主要集中在以八一廣場為核心，由中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等商業(yè)街與天虹、百盛等商場構(gòu)成，幾乎占據(jù)了南昌市商業(yè)的半壁江山；而以洪城大市場為核心的洪城商圈，則依靠其便利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場商圈。其余片區(qū)的商業(yè)分布相對零散，各個片區(qū)的區(qū)域性商業(yè)中心尚未形成。

八一廣場商圈，以商業(yè)街為主，商業(yè)密集度高，覆蓋面廣,商業(yè)氣氛成熟商圈主要仍以商業(yè)街為主，商業(yè)密集度高，覆蓋面廣。八一廣場商業(yè)氛圍成熟，業(yè)態(tài)組合相對豐富，輻射能力強大。商圈非零售業(yè)態(tài)檔次不高，零售業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重，且該商圈核心地帶交通擁堵，升級改造空間有限洪城商圈，吸引力強，輻射全省，整體形象較低，同質(zhì)化現(xiàn)象也較為嚴重，市場競爭十分激烈市級批發(fā)商圈，有較好的交通優(yōu)勢，涵括各門類商品，其中洪城大市場為全國九大日用品交易市場之一，商圈的吸引力強，輻射全省乃至中部城市群。商圈內(nèi)商品檔次較低，且有較多劣質(zhì)商品，商圈整體形象較低，同質(zhì)化現(xiàn)象也較為嚴重，市場競爭十分激烈。地鐵商業(yè)模式分析：地鐵會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，加速片區(qū)價值重組，對物業(yè)價值產(chǎn)生重大影響城市功能強化集客能力增加輻射范圍擴大商業(yè)中心強化辦公區(qū)域集中沿線中小戶升溫居住郊區(qū)化次級商務中心白領置業(yè)群增加城市功能提升居住環(huán)境改善交通時間縮短片區(qū)開發(fā)升溫城市邊緣城市中心區(qū)地鐵開通輻射范圍增加居住群體擴大支撐支撐地鐵對房地產(chǎn)的影響機理物業(yè)價格﹥地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進市場格局的重整，還對住宅價值產(chǎn)生影響市場格局﹥從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組影響程度﹥中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)，在前景預期方面更勝一籌社區(qū)型tod地鐵商業(yè)：以內(nèi)向型為主、兼具部分外向型，依靠特色主題商業(yè)吸引人流成熟的香港社區(qū)型tod地鐵上蓋物業(yè)特征社區(qū)型tod站點的地鐵上蓋物業(yè)集中心商業(yè)為中型“一站式體驗購物”商業(yè)，服務的人群內(nèi)向型為主，兼具部分外向型多在郊區(qū)大型居住區(qū)地帶發(fā)展一站式集中特色商業(yè)，主要以購物和餐飲為主，主題創(chuàng)新，商業(yè)體量與居住人口有較大相關(guān)性，每套住宅的商業(yè)面積約為2.5-4.0平方米青衣城集中商業(yè)與本項目的契合度：本項目為社區(qū)型tod地鐵商業(yè)，難以支撐大型的集中式商業(yè)如Shoppingmall等，較適合發(fā)展中型“一站式體驗購物”商業(yè)商業(yè)形態(tài)主要以中型集中式商業(yè)為主十二五規(guī)劃：鳳凰洲地區(qū)將推進軌道1號線及站點的建設。完成銅鑼灣商業(yè)中心區(qū)的建設本項目與銅鑼灣廣場將共同構(gòu)建銅鑼灣商業(yè)中心區(qū)銅鑼灣廣場約有10萬平米商業(yè)，其中集中式商業(yè)約8.5萬平米，為大型shoppingmall對于本站點而言，難以支撐2個大型shoppingmall銅鑼灣廣場初步規(guī)劃數(shù)據(jù)本項目商業(yè)應該選擇差異化路線，與銅鑼灣廣場競合而非競爭，共同塑造區(qū)域商業(yè)氛圍，打造銅鑼灣商業(yè)中心區(qū)1、商業(yè)具備巨大的機會2、商業(yè)需要與銅鑼灣廣場競合共榮3、需要發(fā)展特色商業(yè)商業(yè)發(fā)展研判1、南昌市目前缺乏大型高端商圈，僅有八一商圈2、南昌市有大量的中高端消費群體3、紅谷灘區(qū)作為未來的CBD，將會聚集大量中高收入人群4、項目周邊有眾多的居住區(qū)市場1、位于地鐵口，具備商業(yè)的可行性2、可與銅鑼灣廣場共同構(gòu)成銅鑼灣商業(yè)中心，成為紅谷副中心，城市新商圈本身項目發(fā)展方向住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店南昌寫字樓發(fā)展歷程1993年1996年2000年2001年2011年華財大廈江信國際大廈財富廣場國貿(mào)大廈聯(lián)發(fā)廣場南賓國際中心洪客隆國際金融中心1993年前，南昌并無真正的寫字樓，1993年華財大廈開啟了“南昌商務寫字樓時代”；2001年新起的財富廣場大廈、華龍國際大廈為代表，引領南昌寫字樓升級換代，提升南昌寫字樓整體檔次；2011年后，南昌寫字樓市場進入快速發(fā)展階段，數(shù)量逐年增多，后期競爭較為激烈；起步階段發(fā)展階段快速發(fā)展階段力高濱江國際2011年后濱江一號綠地中央廣場唐寧街華龍國際大廈目前南昌寫字樓主要分布于紅谷灘、市中心區(qū)域財富廣場江信國際大廈恒茂國際華城綠地中央廣場濱江國際聯(lián)發(fā)廣場濱江一號唐寧街綠地新都會國奧中心唐寧街南昌寫字樓市場供應—11年上半年共有8.7萬平方米，去化速度不理想綠地中央廣場洪客隆國際金融中心聯(lián)發(fā)廣場南賓國際中心時間廣場地段紅谷灘紅谷灘紅谷灘西湖區(qū)紅谷灘可售面積56960㎡60000㎡86400㎡28469.3㎡55823㎡最小面積102㎡50㎡82㎡151㎡72.5㎡開盤時間9月中旬10.04.1711.08.1110.8.2711.7.24均價2000017000190001900012000銷售率50%12.5%30%95%40%南昌目前主要銷售的寫字樓項目統(tǒng)計表寫字樓銷售速度整體較慢，隨著未來眾多項目的入市，競爭更加激烈寫字樓產(chǎn)品運行上半年，南昌市市區(qū)寫字樓供應共8.7萬㎡；上半年，南昌市市區(qū)寫字樓成交共7.57萬㎡；項目名稱成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交金額（萬元）博能佰瑞琪15716587852414138.76綠地中央廣場5578201575912323.54星河國際43180464971172.06南昌國際金融大廈386296144809116.61南賓國際中心322864158854549.46紫陽明珠2023724041958.53上半年，南昌市寫字樓供應相對較少，僅只有總部基地和贛江之星內(nèi)有寫字樓產(chǎn)品供應，而下半年作為寫字樓產(chǎn)品供應的主要集中時期，預期今年下半年寫字樓產(chǎn)品供應量將有所上升；由于去年寫字樓去化相對較快，庫存產(chǎn)品較少，上半年南昌寫字樓成交量受供應影響成交水平較低。不建議開發(fā)寫字樓寫字樓發(fā)展研判1、南昌市寫字樓處于高速發(fā)展期2、未來供應加劇，競爭激烈3、去化速度較慢市場1、項目位于CLD，缺乏寫字樓所需要的集群效應2、項目交通便捷，且為地鐵口物業(yè)3、寫字樓可有效的提升項目形象本身項目發(fā)展方向住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店高星級酒店年平均入住率達到70-80%左右，經(jīng)營狀況良好我們酒店全年平均入住率在80%左右，每年接待一些商務會議時，入住率接近90%。”--華悅國際大酒店營銷經(jīng)理熊昕睿星級飯店名稱評定時間地

址客房數(shù)床位數(shù)年均入住率五星江西賓館2003南昌市八一大道368號228407478五星南昌凱萊大酒店2003南昌市沿江北路88號327442458四星錦峰大酒店2001南昌市站前西路281號16730775%四星瑞都大酒店2004南昌市廣場南路399號11521280%四星贛江賓館2005南昌市八一大道138號31258985%四星錦江皇冠酒店2006南昌市洪城路99號214333340四星五湖大酒店2002南昌市湖濱南路33號29849070%四星富豪酒店2004南昌市洪城路160號21941075%高端酒店：目前南昌三星以上酒店數(shù)量約為41家，未來星級酒店發(fā)展迅猛，尤其是紅谷灘，僅規(guī)劃的五星級酒店就有8家富豪國貿(mào)和平新龍假日泰耐克綠地中央凱萊皇冠皇冠新龍假日海航香格里拉新天地怡和綠湖酒店鑫峰假日江西賓館和平皇廷紫陽明珠截止2010年底，南昌三星以上酒店數(shù)量約為41家，客房超過8000間。其中五星級7家，四星級22家，三星級12家。其中僅紅谷灘規(guī)劃的五星級酒店就達到8家。目前在政府的推動下，南昌的高星級酒店進入快速發(fā)展的階段。經(jīng)濟型酒店：經(jīng)濟型酒店競爭激烈，客源單一，經(jīng)營成本高，并受到“高星低價”擠壓，經(jīng)營較差經(jīng)濟型酒店面臨的“四道檻”：運營成本攀高：隨著物業(yè)租賃費大幅上漲，相比3年前，物業(yè)成本已上漲100%以上一個中等規(guī)模的經(jīng)濟型酒店過去每年的運營經(jīng)費約200萬元，現(xiàn)在每年是600萬元。以前3年可以收回成本，現(xiàn)在可能要四五年，甚至更長時間。高星低價擠壓：南昌大多經(jīng)濟型酒店價格在100—200元/間，不少酒店的價格在150元以上。素來“高星低價”的高星級酒店也會奪走部分客流。比如有些四星級的酒店300元左右就可以拿到房，有時候200多元可以搞掂?？驮磫我唬航?jīng)濟型酒店消費群體主要以商務客人為主，但南昌不是出名的旅游勝地，所以不像旅游城市那樣，背包客、休閑人士等是經(jīng)濟型酒店的重要客源。競爭激烈：目前，知名連鎖酒店全部匯集南昌。已有約300多家經(jīng)濟型酒店在南昌開業(yè)，客房總數(shù)超30000間，已面臨飽和。除七星商務、莫泰168等少數(shù)入住率在70%以上外，其它大多數(shù)入住率只有30-40%。并陷入“價格戰(zhàn)”競爭中。不建議發(fā)展酒店酒店發(fā)展研判1、南昌市未來高端酒店供應量大，競爭加劇2、經(jīng)濟型酒店接近飽和市場1、項目的位置較好，交通便捷2、高端酒店雖然可以提高項目形象，但是成本高，投資回報率較低3、經(jīng)濟型酒店不符合本項目高端形象本身物業(yè)類型選擇及體量確定用地比例：本項目商業(yè)建議以集中式商業(yè)和特色主題商業(yè)結(jié)合，體量盡量最大化，即30%公寓建議與地鐵及商業(yè)結(jié)合，即保持交通便利，又可對給商業(yè)帶來人流高端住宅建議全部設在水域區(qū)，與地鐵有一定距離，保持私密性物業(yè)類型占地面積（㎡）住宅81畝159000寫字樓30000公寓58畝45400商業(yè)30000（集中）60000（特色）合計139畝324400Tod模型物業(yè)體量分配公共區(qū)住宅區(qū)項目需要什么產(chǎn)品去引領南昌的地鐵時代住宅商業(yè)公寓高端品質(zhì)特色創(chuàng)新地鐵特色地鐵項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8住宅定位案例借鑒住宅定位博鰲亞洲灣位于海南博鰲，為海南標志性項目之一主要經(jīng)濟指標：占地面積：590165平米總體容積率：1.09總建筑面積：644140平米高層酒店公寓：428600平米商業(yè)配套：56000平米海景別墅：22100平米小院別墅：126440平米會所：11000平米項目通過六島六居的全新規(guī)劃理念，從海南眾多海景項目中突出重圍六島六居的私密島嶼居住空間濱海景觀廣場通過水系，將項目的高端別墅劃分為6個獨立的島嶼通過六島六居的概念，給予客戶以尊貴島主身份，同時給予他們私密性通過六島六居概念，將項目海景資源最差，價值最低的地塊提升價值1級土地與海資源最近，規(guī)劃為大面積的海景別墅2級土地規(guī)劃為6棟高層海景酒店式公寓和酒店3級土地離海資源最遠，規(guī)劃為島嶼別墅，依托人工打造成，提升產(chǎn)品價值，拉伸內(nèi)部產(chǎn)品的均好性4級土地是項目內(nèi)部競爭力最低的地塊，由于受東側(cè)其它項目的干擾，海景資源價值最低，必須靠內(nèi)部價值打造拉升該地塊的產(chǎn)品競爭力地塊價值層級劃分南海3級土地2級土地1級土地4級土地按照地塊內(nèi)部與海資源的關(guān)系，可以將項目地塊分為4個層級2塊其它項目酒店、公寓規(guī)劃用地對本項目造成嚴重干擾案例借鑒1、通過獨特的規(guī)劃理念，提升項目價值2、賦予項目獨特的居住理念，塑造全新的生活方式項目內(nèi)部大面積水域南昌從未有過的創(chuàng)新生活理念開創(chuàng)南昌里程碑式島居生活這里不是威尼斯這里也不是巴厘島這里是南昌給南昌以從未有過的湖島生活不只是回家黃昏踏著木棧道看著腳下魚兒游來游去在湖光十色中盡情享受這愜意的回家的路在湖水寂靜環(huán)抱中默然相擁而眠也不僅僅是家改變城市人居品質(zhì)，成就城市島居夢想公共區(qū)定位案例借鑒公共區(qū)定位項目區(qū)位北京CBD核，具有濃厚的商業(yè)氛圍和高尚的人文環(huán)境項目資源通惠河項目定位最瘋狂熱鬧的商業(yè)中心最活躍豐富的文化亮點最前衛(wèi)時尚的生活櫥窗居住、工作、找樂建外SOHO位于北京地鐵1號線國貿(mào)站C出口，屬于典型地鐵口物業(yè)功能辦公居住/辦公商業(yè)公共空間物業(yè)類型寫字樓公寓商鋪綠化規(guī)模2棟寫字樓4棟SOHO辦公14棟SOHO公寓4棟SOHO別墅長1300米約9萬平3萬平米綠地總規(guī)模占地16.9公頃，建筑面積70萬平米項目規(guī)模、功能比例：2棟364套SOHO辦公SOHO公寓是混合和模糊的，可以辦公可以居住，這里為辦公和生活提供了無數(shù)種可能性。SOHO商鋪全部沿市政道路和內(nèi)部小街設立，獨立進出，面積從100平米到600平米不等，設施齊全。SOHO辦公樓各單元均有獨立入口，靈活的室內(nèi)空間分割方式。18棟2069套SOHO公寓16條步行小街，300個沿街店鋪

商務公寓面對SOHO客戶，特色商業(yè)成為區(qū)域級商業(yè)活力中心經(jīng)營的業(yè)態(tài)以餐飲、休閑、健身、美容美發(fā)、服飾、家居裝飾為主，其中以餐飲類為最多入駐的品牌商家：餐飲：蒂奧莎巧克力吧、光樓茶餐廳、米粉鄉(xiāng)香、溫帝吳臺灣火鍋、呷卟呷卟涮涮鍋、水果撈、巴拿米西餅、永和大王、愛曼谷（薩瓦迪卡）休閑：星巴克、賽客咖啡、上島咖啡、真鍋咖啡館、四國茶社精品、澳普蘭姿、精瑛時尚苑、哥弟服飾專賣店、美克·美家家具、家飾：盛世年輪、鈺錦美容：海の心、安平古街安上特美容院、思妍麗專業(yè)美容護膚中心、索萊由美容美發(fā)店、炫庫美發(fā)廳健身：

中體倍力健身俱樂部藝術(shù)、文化：黑鉆金烏、音樂之椎、JennyLou‘s婕妮璐其他：寶島眼鏡、、E龍旅行網(wǎng)、印尼春燕燕窩專賣藝術(shù)地產(chǎn)的代表作，通過簡約藝術(shù)化的外立面打造的SOHO公寓，通過密集、創(chuàng)意街區(qū)打造特色商業(yè)建筑外形：體型細長，通透明亮，簡約現(xiàn)代街區(qū)商鋪：三層商業(yè)，全部臨街，1、2層鋪面復式結(jié)構(gòu)自成一體出入便利，三層由外部扶梯直接進入商業(yè)價值：把高層公寓、寫字樓聯(lián)系起來，使可能形成單調(diào)封閉的住宅區(qū)變得生動、活潑，體現(xiàn)CBD的活力街區(qū)價值：由16條街組成，共300多個店鋪，全部臨街街道尺度：彎曲的步行小街，寬的6米，窄的4米，避免過寬的道路使人感覺缺少尺度感街道設計：這些小街都是彎曲的，讓人永遠看不到頭，總覺得前面有機會也有驚喜，刺激人們逛街的欲望空間設計：部分街鋪地表面兩層，地下一層，人在上面一層逛街的時候，還會看到下面那層有花園的街，街兩旁也是店鋪。立體空間的，富于層次感，為人們逛街做的準備。生態(tài)綠化：街道設計充分享受項目景觀資源，且每個店鋪的景觀都不同。南側(cè)店鋪，面對27米的綠化帶和通惠河畔優(yōu)美的景致。東西側(cè)的店鋪緊臨超過30000平方米的中心綠地，無論坐在哪家店鋪喝咖啡，眼前都是綠色。都市中街坊式的商業(yè)生活無中心、多層次、混合就是活力使商業(yè)街更豐富、更親切玻璃外廊趣味性路牌連廊和橋一層轉(zhuǎn)角處設計為弧形大面積的招牌和廣告空間Streetmall也能如此的創(chuàng)意、時尚和高端蘇州李公堤一期四期三期二期集高端特色餐飲、娛樂、觀光、休閑、文化為一體的國際風情商業(yè)水街：其建筑風格保留了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調(diào)，盡顯江南水鄉(xiāng)神韻。以歐陸風尚建筑和中式新古典道橋亭臺的巧妙結(jié)合，打造出姑蘇城的現(xiàn)代水天堂，更引入注目的是，與“南京1912”合作打造蘇州第一個時尚休閑娛樂街區(qū)——李公堤1912酒吧街區(qū)。一條特色步行商業(yè)街將各主題島串聯(lián)，將StreetMall的概念首次引入蘇州。是環(huán)金雞湖八大景觀中最后一塊待開發(fā)區(qū)域，集零售、餐飲、休閑、娛樂等為一體的半島臨湖絕版特色商業(yè)領地，全力打造金雞湖湖南新商圈。蘇州李公堤：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖中惟一長堤，蘇州城市名片及蘇州現(xiàn)代景觀商業(yè)的典范三期占地12.7萬平方米，建筑面積約12.8萬平方米，擁有地下車庫1300多個，總投資約5億元。李公堤三期在一期，二期餐飲與娛樂基礎上，建成一條歐陸風情的商業(yè)步行街，形成一個多功能的特色商業(yè)組合。李公堤三期項目首次將StreetMall（中央休憩式商業(yè)街區(qū)）的概念引入蘇州，這是三期工程諸多“亮點”中的“亮點”。曹翔解釋道：“傳統(tǒng)的商場都是室內(nèi)的，但我們不希望做成一個巨大的盒子，破壞了李公堤整個的風格，所以我們還是維持原來的小巧的建筑風格，將整體聯(lián)系成一個開放式的商場?！?/p>

蘇州李公堤：通過多條不同風情的主題街區(qū)組合，打造成一個全新的一站式STREETMALL17棟獨立建筑與李公堤隔橋相連，將街區(qū)與新古典主義道橋亭臺巧妙結(jié)合，營造出蘇州現(xiàn)代天堂之水巷鄰里。未來，正如新加坡克拉碼頭，法國賽納左岸，日本函館海灣，在這里，美食與音樂、浪漫與咖啡、年輕與激情完美交匯。李公堤1912時尚街區(qū)將融合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，時尚與古典的雙重姿態(tài)，成為蘇州時尚休閑娛樂的魅力生活排場和蘇州首席休閑酒吧娛樂動感特區(qū)。

蘇州李公堤：先特色商業(yè)后商圈商業(yè)，創(chuàng)新STREETMALL串聯(lián)，區(qū)域成熟人氣旺盛之后，推出集中式商圈商業(yè)案例借鑒點1、streetmall商業(yè)街區(qū)和集中式商業(yè)的完美結(jié)合，無縫對接2、時尚、創(chuàng)意和高端的streetmall打造3、streetmall和公寓的聯(lián)系，讓公寓和商業(yè)聯(lián)動起來項目為地鐵口物業(yè)Streetmall，集中式商業(yè)、公寓融合南昌新核·UVD——打造繽紛時尚的都市活力中心

城市中心區(qū)的高尚休閑地帶讓都市生活升級關(guān)鍵詞：都市的（Urban）活力的（Vim）時尚的（Fashion）多元的（Divers）功能——復合的、一站式的，突出多元的餐飲、休閑娛樂功能，讓原本沉悶、單一的城市煥然新生，活力四射各行各業(yè)的白領、管理人員、時尚的年輕人都是城市故事的書寫者，這里為他們提供了思想交融的空間，他們又將城市形象落實為文字、影響、聲音、氣味。從而使城市故事不斷被注解、被續(xù)寫，最終與城市的歷史盤根交錯。廣場、長椅、噴泉池……所有可以使人逗留的空間，都將成為人群的聚集點，同時也為我們的經(jīng)營場所提供穩(wěn)定的人流；自此，循環(huán)往復，人流的穿行使這里成為最繁華的都市中心共享空間——人因聚集而喧鬧，城市因喧鬧而繁華是購物也是休閑換一種心情購物不在一成不變生活在此起步項目整體定位南昌地鐵時代生活示范區(qū)在這里時間慢下來感受湖水的環(huán)抱感受人來人往去發(fā)現(xiàn)時間的真諦在這里時間快起來不再有堵車不再有匆忙有的只是那從容的淡定在這里體驗地鐵時代的精致生活給你地鐵時代的生活真意。。。項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8住宅區(qū)住宅區(qū)公共區(qū)住宅棧道車道河流集中商業(yè)枕水商業(yè)Sohu公寓Streetmall地鐵出口及通道規(guī)劃初步構(gòu)想項目分為二期，其中住宅區(qū)為一期，公共區(qū)為二期因為商業(yè)較為依賴人流，所以安排在地鐵開通后開發(fā)整體分隔成2個區(qū)，通過河流作為分界住宅區(qū)：在湖中填埋圓形島嶼，每個島嶼內(nèi)有1棟住宅每個島嶼都有一條與城市道路相連的車道，并有一條木棧道與入口相連停車場設在公共區(qū)，通過木棧道回家公共區(qū):設立一個集中商業(yè)與地鐵相連地鐵人流經(jīng)過STREETMALL和集中式商業(yè)住宅入口人流出入口代建國土局分期：規(guī)劃：河流居住區(qū)規(guī)劃在湖中填埋圓形島嶼，每個島嶼內(nèi)有1棟住宅每個島嶼都有一條與城市道路相連的車道，并有一條木棧道與入口相連最大化湖景價值停車場設在公共區(qū)，實行人車分流通過河流與公共區(qū)分隔代建國土局住宅棧道車道入口河流公共區(qū)規(guī)劃——商業(yè)地鐵出口處設置精品集中式商業(yè)，周邊設置streetmall地鐵出入口通道通過集中式商業(yè)發(fā)散至streetmall、soho公寓、居住區(qū)入口、外部人流出入口處Streetmall充分利用地鐵口出入人流，讓其成為人流必經(jīng)處人流出入口地鐵出口及通道Streetmall集中商業(yè)枕水商業(yè)河流公共區(qū)規(guī)劃——soho公寓Soho公寓設置在streetmall交接處人流出入口地鐵出口及通道Sohu公寓項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8居住區(qū)（一期）物業(yè)發(fā)展初步構(gòu)想園林景觀:最大化湖景價值，讓建筑在島上將湖景最大化利用，讓建筑在島上環(huán)島設置風情園林每個島上設置不同風情的園林，如巴厘島、泰式等風格園林交通體系：通過水上木棧道作為主要道路系統(tǒng)通過設置水上木棧道，并在棧道上設置風情小品在木棧道上設置亭子或凳子做休息用環(huán)島路做雙車道，通往城市道路建筑立面：采用高檔材質(zhì)體現(xiàn)高貴的外在豪氣，強調(diào)立面線條的挺拔向上選擇高檔石材（大理石、花崗石）進行外立面裝飾，突出豪華和典雅；整體線條體現(xiàn)挺拔向上，強調(diào)沉穩(wěn)、大氣。豎向線條挺拔、大氣局部線條凹凸，富有層次感建筑立面細節(jié)處理：講究局部石材精致處理，突出豪華大氣的建筑檔次局部（特別是建筑底部）進行線條雕刻、浮雕處理，體現(xiàn)細節(jié)品質(zhì)感！建筑架空：采取架空處理，增加環(huán)境舒適度和尊貴感，還可作為小型活動空間建議做挑高架空層，在架空層引入景觀體系，增加園林層次感，提升環(huán)境的舒適感；可作為泛會所，增加共享空間，可以設置小型高爾夫推桿區(qū)，孩子娛樂、休閑區(qū)等功能。增加園林層次感設置共享活動區(qū)建筑入戶大堂：在架空層中設置入戶大堂，配以眾多水元素作為內(nèi)部元素，體現(xiàn)島居高尚生活在挑高5-10米的架空層中打造入戶大堂，兩層的挑高、精致的雕飾、高檔的貼面等細節(jié)處理充分體現(xiàn)豪華和品質(zhì)。適度雕飾，體現(xiàn)品質(zhì)感高檔的貼面和兩層的挑高提升檔次架空層入戶大堂入戶大堂示意5～10米在贈送的地方采取靈活的方式，讓客戶擁有自由處理贈送空間的選擇入戶花園提供入口緩沖空間，提高產(chǎn)品舒適度；增加景觀面提升居住品質(zhì)和產(chǎn)品檔次；避免入口對整體空間的割裂，便于客戶將入戶花園改成自用房。入戶花園景觀陽臺結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，開闊視野，能看到項目的大尺度園林景觀；可把陽臺留下足夠放下桌椅的空間(放大到1.8~2米進深)，供業(yè)主進行打牌、打麻將等休閑活動。景觀陽臺轉(zhuǎn)角270度景觀凸窗在110-120㎡的小面積戶型做倒凸窗，擴大室內(nèi)空間；落地凸窗在混凝土板上砌20公分高的平臺，使凸窗實際高度增加，避免矮凸窗造成的自然采光不足，平臺可根據(jù)客戶需求進行拆除。讓尊貴體驗融入服務之中超越顧客所想極限物管服務：聘請國際物業(yè)管理公司公共區(qū)（二期）物業(yè)發(fā)展初步構(gòu)想集中式商業(yè)以精品百貨和娛樂目的型商業(yè)業(yè)態(tài)為主分不同主題構(gòu)建的風情商業(yè)街，包括有酒吧、品牌店、餐飲、休閑、娛樂等通過地鐵出口直通集中式商業(yè)，再通過集中式商業(yè)發(fā)散至streetmall西湖名品街街區(qū)空間示意街區(qū)空間組合示意重點區(qū)域設計概念建議（臨水商業(yè)）1、臨水景一面，利用輕逸靈動的玻璃結(jié)構(gòu)，延伸了室內(nèi)空間；2、臨水一面，燈光與自然光的和諧統(tǒng)一；

重點區(qū)域設計概念建議（臨水商業(yè)）戶外水景露臺SOHO公寓外形突顯時尚、活力，與項目整體形象匹配內(nèi)部空間實用、靈活，可商可住SOHO，是“SmallOfficeHomeOfficer”的縮寫，原指“單獨辦公、在家里辦公”。項目借用其商住混合和模糊的概念，強調(diào)滿足需求的無數(shù)種可能性。配套廚房和衛(wèi)生間，可以平時小憩，也可以給員工使用；設計靈活，沒有居住和辦公的明顯界限。在本項目中，強調(diào)SOHO可商可住的特性，空間滿足多種需求可居?。嚎赊k公：可展示：可經(jīng)營：復合五大功能，充分滿足中小企業(yè)的需求公寓外立面，具備寫字樓物業(yè)的形象，同時依托項目寫字樓的標桿形象；內(nèi)部設計滿足中小企業(yè)的辦公需求。雙開玻璃門設計，提供良好的展示面；可作為形象店或加盟點。適合小型企業(yè)經(jīng)營，如婚紗攝影、美體沙龍等，居住和經(jīng)營場所一次性解決。SOHO空間可以是“工作間、客房、展示間，還可以是起居室”，SOHO是“意味深長的空間”。——建外SOHO首席設計師山本里顯SOHO公寓——在本項目中不是強調(diào)在家辦公，而是強調(diào)靈活多變的空間滿足復合的需求項目本體分析項目定位項目規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議初步構(gòu)想財務測算市場環(huán)境分析項目發(fā)展方向地鐵站點物業(yè)發(fā)展規(guī)律報告框架Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Part8一期項目財務測算：假定自有資金為總投資額30%，2013年本項目住宅價格為20000元/平米，每年價格遞增10%序號名稱單位數(shù)據(jù)1占地面積（總）㎡540272建筑面積

189000

住宅㎡159000

寫字樓㎡300003樓面地價元/㎡

土地成本萬元486004前期工程費標準

勘察及設計費用元/㎡70

土地平整費用元/㎡605各類稅費、比率標準

不可預見費%3%

開發(fā)期間稅費%3%

管理費用%3%

銷售稅金及附加%5.6%

經(jīng)營稅金及附加%5.6%

銷售費用%3%

貸款年利率（一至三年、含三年）%6.65%

現(xiàn)金流量折現(xiàn)率%8.00%6銷售價格及年增長率

2013年住宅銷售價格元/㎡200007住宅銷售量

159000.0項目總投資測算序號項目單價(元)面積（㎡）總投資(萬元)

開發(fā)建設總投資85221890001610591開發(fā)成本75311890001423441.1土地成本2674189000505441.2前期工程費8718900016471.3建筑安裝工程費4500189000850501.4開發(fā)期間稅費13518900025521.5不可預見費13518900025522開發(fā)費用990189000187142.1管理費用22618900042702.2財務費用23918900045222.3銷售及租賃費用5251890009922項目銷售收入測算序號項

目合計2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年1總收入（萬元）330720

95400954008745052470回款比例100.00%

28.85%28.85%26.44%15.87%

各年銷售面積(㎡)

1.1住宅銷售收入（萬元）278250

95400954008745052470

可銷售面積(㎡)159000.0

47700.047700.039750.023850.0

平均售價(元/㎡)17500

200002000022000220002稅金及附加18520

53425342489729383凈收入312200

90058900588255349532資金來源運用表：資金峰值在2012年下半年，最高貸款額需要27857萬序號項目合計2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年1資金來源44373153757278571267969540087450524701.1銷售及租賃收入330720

954009540087450524701.2自有資金79216478190313960001.3商業(yè)貸款3379559382785700002資金的運用2523945375727857484746704534178210832.1開發(fā)總投資（不含財務費用）1565365375727857307192143411909108602.2財務費用2862006776776778302.3銀行貸款本金償還3379500027857593802.4預交土地增值稅38667009549548755252.5銷售稅金