屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營及定價專項(xiàng)方案

屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)行管理及定價方案第一部分農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)行管理提議一、農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)行策略：1、農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)行策略：農(nóng)貿(mào)市場營銷、經(jīng)營過程中，運(yùn)行＞銷售，且農(nóng)貿(mào)經(jīng)營用戶總價承受力相對較差，所以提議后期農(nóng)貿(mào)營銷過程中，以商鋪?zhàn)鳛殛P(guān)鍵銷售產(chǎn)品，攤位參考其它同類農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營模式，以押金+租金形式，在確?；A(chǔ)成本回收基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)長久、穩(wěn)定經(jīng)營收入；農(nóng)貿(mào)市場成立專題團(tuán)體，統(tǒng)一運(yùn)行，和用戶約定統(tǒng)一營業(yè)相關(guān)約束，確保市場招商、統(tǒng)一開業(yè)及日常管理；以明確分區(qū)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)貿(mào)消費(fèi)群體導(dǎo)入，降低各經(jīng)營品類相互干擾；2、農(nóng)貿(mào)市場營銷節(jié)點(diǎn)計劃：根據(jù)春節(jié)營業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行倒排，農(nóng)貿(mào)市場營銷節(jié)點(diǎn)初步鋪排以下：3、農(nóng)貿(mào)市場命名提議：鑒于項(xiàng)現(xiàn)在期宣傳已積累一定著名度，且周圍用戶認(rèn)同度高，提議農(nóng)貿(mào)市場后期命名：屠蘇島農(nóng)貿(mào)市場4、結(jié)合農(nóng)貿(mào)市場節(jié)點(diǎn)，需要開發(fā)商配合事宜：12月10日前，完成農(nóng)貿(mào)外墻及東區(qū)區(qū)間路鋪設(shè)；12月18日前，農(nóng)貿(mào)市場商鋪可交和用戶裝修；集中宣傳和蓄客期，對應(yīng)推廣計劃支持、配合。二、農(nóng)貿(mào)市場分區(qū)提議：1、周圍農(nóng)貿(mào)市場分區(qū)情況：聚財農(nóng)貿(mào)分區(qū)水果蔬菜熟食肉類禽蛋漁(鋪+攤)數(shù)量1444383117所占百分比9.1%28.6%31.2%20%11%柳清河農(nóng)貿(mào)分區(qū)品牌形象店果蔬區(qū)副食、干果、調(diào)味品區(qū)水產(chǎn)冷鮮肉類區(qū)雜類商超區(qū)(鋪+攤)數(shù)量185264313028所占百分比8.1%23.3%28.7%13.9%13.5%12.6%小結(jié)：市場分區(qū)中，水果作為消費(fèi)頻次最高品類，關(guān)鍵分布在市場主出入口；副食、熟食經(jīng)營利潤、衛(wèi)生及形象要求相對較高，分布在次要位置，水產(chǎn)、禽蛋類氣味較重，基礎(chǔ)分布距離出入口最遠(yuǎn)或是影響較小位置；就百分比而言，果蔬類、副食、熟食類所占比重較大。2、區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)：十一路還未施工，靠近十一路商業(yè)需一定培育期；十路以東為如意家園、環(huán)如意公園住宅、翰林莊園等小區(qū)居民，后期自東向西依次根據(jù)消費(fèi)頻率進(jìn)行分區(qū)；南側(cè)單層鋪面相對獨(dú)立，可考慮提議熟食、燒鹵類等氣味相對較大品類；家禽、水產(chǎn)類單獨(dú)劃片；3、具體分區(qū)提議：南北商鋪分區(qū)品牌店及雜類商超副食/干果/調(diào)味品區(qū)禽蛋區(qū)海鮮水產(chǎn)區(qū)冷鮮類肉區(qū)熟食區(qū)糧油面點(diǎn)區(qū)蔬果區(qū)數(shù)量28306610121210中間鋪位分區(qū)禽蛋區(qū)海鮮水產(chǎn)區(qū)冷鮮類肉區(qū)熟食區(qū)蔬果區(qū)數(shù)量810121624所占百分比——15.2%16.3%7.6%8.7%12%15.2%6.5%18.5%4、形象提升提議：圖示提議市場統(tǒng)一標(biāo)識，中間攤位統(tǒng)一店招統(tǒng)一價碼牌電子顯示器，展示誠信經(jīng)營店鋪、當(dāng)日品類指導(dǎo)價圖示提議公共區(qū)域裝飾水產(chǎn)活禽區(qū)防水地墊內(nèi)外鋪統(tǒng)一店招材質(zhì)及規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)第二部分農(nóng)貿(mào)市場定價方案一、目標(biāo)：1、站在農(nóng)貿(mào)市場長久、穩(wěn)定經(jīng)營高度，合理定價，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；2、經(jīng)過合理租售定價最大程度吸引農(nóng)貿(mào)經(jīng)營者，為后期農(nóng)貿(mào)集中氣勢運(yùn)行打下基礎(chǔ)。二、市場調(diào)研：1、周圍農(nóng)貿(mào)市場租售價格情況：名稱租售鋪面攤位鋪型租金/售價鋪型租金/售價溝上農(nóng)貿(mào)租賃2層，開間3.7-4M，60-70㎡/間0.4-0.9元/㎡·天3M/個元/年聚財農(nóng)貿(mào)租賃單層：開間4M，面積約40㎡；2層：開間4M，面積約40-50㎡單層：0.68-1.37元/㎡·天2層：0.5-0.9元/㎡·天4M/個3000-4200元/年，折算為3M/個約4000-5600元/年葛家王坪農(nóng)貿(mào)租賃2層，開間4M，24-40㎡/間0.75-1.76元/㎡·天3M/個，7M/個一次性繳齊5年租金；折算為3M/個，2800-3000元/年匯豐農(nóng)貿(mào)租賃單層，開間3M，面積20-30㎡內(nèi)鋪7000-10000元/間，0.8-1.4元/㎡·天；外鋪1.5-3萬/年，1.37-2.7元/㎡·天6M/個視位置不一樣，5000-8500元/年，折算為3M/個約2500-4250元/年小結(jié)：周圍農(nóng)貿(mào)市場均為租賃，僅聚財農(nóng)貿(mào)在市場開業(yè)伊始，出售使用權(quán)，-7萬/間；匯豐農(nóng)貿(mào)交2萬押金購置，每十二個月繳納租金；周圍農(nóng)貿(mào)以鋪面+攤位形式，鋪面面積在20-70㎡之間，攤位3-7M/個不等；鋪面受位置影響租金0.7-1.3元/㎡·天不等，2層商鋪集中在0.7-0.9元/㎡·天，攤位租金以2800-4200元/年為主（根據(jù)3M計算）。三、農(nóng)貿(mào)商鋪價值分析：分析角度分析依據(jù)價值排序鋪位位置市場西側(cè)雖有未來計劃，但現(xiàn)在十一路、臨沂國際商貿(mào)城均未動工，而東側(cè)、南側(cè)如意家園小區(qū)已基礎(chǔ)建設(shè)完成，未來消費(fèi)群體來向關(guān)鍵沿十路、項(xiàng)目區(qū)間路為主；沿關(guān)鍵出入口商鋪昭示性、人流導(dǎo)入性愈加好，就培養(yǎng)周期及未來消費(fèi)頻次分析，商鋪價值由東向西依次遞減，排序?yàn)椋篈9＞A8＞A7＞A6；靠近出入口鋪位＞其它鋪位；外鋪＞內(nèi)鋪；鋪位類型農(nóng)貿(mào)市場關(guān)鍵為北側(cè)6M層高沿街外鋪、內(nèi)鋪，南側(cè)單層內(nèi)鋪，和中間攤位。6M商鋪買一層得兩層，外鋪緊鄰項(xiàng)目區(qū)間路，昭示性更佳，人流量更大；單層商鋪兼具儲存及經(jīng)營功效。就產(chǎn)品類型及沿街距離而言，6M外鋪＞6M內(nèi)鋪＞單層內(nèi)鋪＞中間攤位；鋪位面積商鋪面積越小，用戶門檻越低，接收度越高20/21㎡商鋪＞37.6㎡商鋪＞47.7㎡商鋪＞61.4㎡商鋪六、農(nóng)貿(mào)市場租售價格制訂：1、農(nóng)貿(mào)商鋪及攤位采取認(rèn)購使用權(quán)+每十二個月運(yùn)行管理費(fèi)形式，根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)營節(jié)點(diǎn)，用戶需在前十二個月年底一次性繳清下十二個月運(yùn)行管理費(fèi)；前三年（即-）具體運(yùn)行管理費(fèi)以下，后期由屠蘇島商業(yè)街招商運(yùn)行中心依據(jù)市場情況統(tǒng)一調(diào)整：2、中間攤位：用戶一次性繳齊5萬元擁有使用權(quán)，可選擇攤位，以后每十二個月繳納運(yùn)行管理費(fèi)；注：攤位根據(jù)3M/個計算。3、商鋪定價：1）租金倒推項(xiàng)目價格：周圍競品沿街商鋪?zhàn)饨?.54-1.1元/㎡·天不等，可參考農(nóng)貿(mào)市場租金0.7-1.3元/㎡·天之間，通常農(nóng)貿(mào)商鋪年收益率在8%-12%之間，根據(jù)1元/㎡·天、年收益率10%計算，估計項(xiàng)目實(shí)收均價=（租金*365天）/收益率=1元/㎡·天*365天/9%=4056元/㎡，（一層得兩層，減去用戶自理部分約300元/㎡）折算為6M兩層鋪面約7800元/㎡；2）農(nóng)貿(mào)6M沿街鋪入市均價確定：考慮農(nóng)貿(mào)市場形式，農(nóng)貿(mào)用戶有限總價承受能力，且作為首批投入運(yùn)行商業(yè)形式，提議農(nóng)貿(mào)商鋪入市價格區(qū)間為：7500-7800元/㎡3）具體定價標(biāo)準(zhǔn)：樓棟調(diào)差位置調(diào)差面積調(diào)差A(yù)6、A7、A8、A9自西而東依次調(diào)高100元/㎡外鋪整體較內(nèi)鋪高1000元/㎡；靠近出入口商鋪較其它鋪面高300元/㎡，向內(nèi)依次遞減大面積商鋪較小面積商鋪依次調(diào)低150-300元/㎡4）具體銷售政策：使用權(quán)銷售年限：40年銷售模式：靈活銷售，依據(jù)用戶需求及市場經(jīng)營情況，以銷售為主，可租可售，可帶租約銷售；5）具體優(yōu)惠政策：認(rèn)籌及交定優(yōu)惠：認(rèn)籌1萬抵2萬（用戶認(rèn)籌繳納1萬元，享受總價2萬/套優(yōu)惠），定鋪再享總價1萬元優(yōu)惠，并獲贈成交禮品一份；繳款優(yōu)惠：一次性付款享93折，十二個月分期9.6折，兩年分期9.7折，三年分期9.9折；7日內(nèi)交齊首付或全款再享1萬元優(yōu)惠；逼定優(yōu)惠：視用戶心理預(yù)期，每套1萬元優(yōu)惠最大化逼定用戶（具體額度由銷售經(jīng)理現(xiàn)場把控，甲方責(zé)任人簽字實(shí)施）；老用戶優(yōu)惠：老用戶反復(fù)購置享每套5000元總價優(yōu)惠。附件一：屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場補(bǔ)充協(xié)議附件二：屠蘇島農(nóng)貿(mào)市場街鋪價格表（A6-A9，南側(cè)單層商鋪）合智行駐屠蘇島商業(yè)街項(xiàng)目組-11-5附件一：屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場補(bǔ)充協(xié)議姓名（乙方），身份證號，于年月日認(rèn)購臨沂屠蘇島商業(yè)管理運(yùn)行（甲方）開發(fā)屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場號（商鋪/攤位），并簽署了《屠蘇島商業(yè)街認(rèn)購協(xié)議》書，擁有該商鋪/攤位年使用權(quán)（即年月日至年月日），在此基礎(chǔ)上，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議：1、為實(shí)現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，塑造良好經(jīng)營環(huán)境和商業(yè)形象，乙方同意根據(jù)甲方指定經(jīng)營分區(qū)進(jìn)行相關(guān)品類經(jīng)營。如有不符合市場統(tǒng)一分區(qū)，乙方提交書面申請，甲方書面同意后方可經(jīng)營；2、乙方須根據(jù)和甲方統(tǒng)一約定時間按時裝修、營業(yè)；3、乙方須按時繳納運(yùn)行管理費(fèi)，以確保市場正常保安、保潔及管理服務(wù)工作；4、乙方在其使用權(quán)期限內(nèi)，如將商鋪或攤位轉(zhuǎn)租她人，其商鋪或攤位租賃人仍需根據(jù)和甲方約定裝修標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營，并按時繳納市場運(yùn)行管理費(fèi)；5、乙方如未能根據(jù)以上約定實(shí)施，甲方有權(quán)將乙方所認(rèn)購商鋪或攤位使用權(quán)轉(zhuǎn)售她人，前期已繳納費(fèi)用不再退還。甲方：臨沂屠蘇島商業(yè)管理運(yùn)行乙方：代表人（簽章）：代表人（簽章）：聯(lián)絡(luò)方法：聯(lián)絡(luò)電話：年月日年月日附件二：屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場商鋪價格表樓棟房號面積表單價表總價成交單價成交總價一次性折后單價9.3一次性折后總價十二個月分期折后單價9.6十二個月分期折后總價兩年分期折后單價9.7兩年分期折后總價三年分期折后單價9.9三年分期折后總價A6A6-0161.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0247.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0347.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0447.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A6-0547.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A6-0647.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0747.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0861.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0937.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A6-1037.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A6-1137.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1237.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1337.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1437.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1537.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1637.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1737.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A6-1837.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7A7-0161.374863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0247.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0347.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A7-0447.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0547.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0647.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A7-0747.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0861.374863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0937.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A7-1037.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1137.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A7-1237.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1337.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1437.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1537.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1637.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A7-1737.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1837.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8A8-0161.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0247.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A8-0347.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A8-0447.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0547.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0647.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A8-0747.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A8-0861.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0937.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A8-1037.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1137.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1237.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1337.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1437.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1537.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1637.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1737.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1837.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9A9-0161.374883854241278804836277602466543785248191579364870398103497287A9-0247.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0347.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0447.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A9-0547.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A9-0647.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0747.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0861.374883854241278804836277602466543785248191579364870398103497287A9-0937.608853732106371802700256932260688716426942072412723317396278152A9-1037.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9-1137.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A9-1237.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1337.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1437.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1537.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1637.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A9-1737.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9-1837.608853732106371802700256932260688716426942072412723317396278152南側(cè)

單層商鋪01218492178342630013230060931279586305132408637613389265171368590221838917616662001302005997125934620613031962751317816414134704032182851739906100128100590012391061061282306175129670631213255004218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303950521818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395062181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039507218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303950821818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395092183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470410218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347041120848716974162001240005998119959620812415162771255496417128344122084871697416200124000599811995962081241516277125549641712834413218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347041421838917616662001302005997125934620613031962751317816414134704152181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039516218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303951721818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395182181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039519218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303952021818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395212183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470422218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347042320848716974162001240005998119959620812415162771255496417128344242084871697416200124000599811995962081241516277125549641712834425218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347042621838917616662001302005997125934620613031962751317816414134704272181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039528218182171813600012600058041218