樂灣首府2015年9月市場月報(bào)

樂灣首府2015年9月市場月報(bào)2015.10.10目錄市場資訊土地市場住宅市場重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測市場小結(jié)商業(yè)市場市場資訊1、房價(jià)分化非常明顯，一線漲幅較大、三線全部下降國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“2015年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，與上月相比，70城新建商品住宅價(jià)格有一半的城市實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲；同比綜合平均價(jià)格更自2014年9月份以來首次實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市則同比漲跌互現(xiàn)，三線城市同比仍然全部下降。備注：對于三四線城市來說，去庫存仍然是開發(fā)商未來很長一段時(shí)間內(nèi)要面對的課題。3、商品房銷售預(yù)期不甚理想2015年1—8月巴中商品房累計(jì)銷售面積104.13萬平方米，同比增長19.2%，增速比去年同期上升6.2個(gè)百分點(diǎn)，比前7月下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，比全省高13個(gè)百分點(diǎn)，居市州第2位。住房剛性需求大幅下降，提高居家質(zhì)量購房需求不高；國家不動(dòng)產(chǎn)登記制度及房產(chǎn)稅征收政策即將實(shí)施，居民擁有多套住房和投資性購房意愿降低，對房產(chǎn)市場影響很大。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房屋施工、新開工、銷售面積高開低走，增速比年初大幅回落，至8月分別累計(jì)減少6.5個(gè)、92個(gè)、429.2個(gè)、26.4個(gè)百分點(diǎn)，分別比去年同期減22.9個(gè)、升3個(gè)、減96.4個(gè)、升6.2個(gè)百分點(diǎn)。今年市政府出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)健康消費(fèi)9條措施》雖取得了一定成效，但房產(chǎn)市場持續(xù)回暖尤其是縣城預(yù)期不甚理想。備注：數(shù)據(jù)來源于巴中統(tǒng)計(jì)局關(guān)于巴中1—8月經(jīng)濟(jì)形勢分析，統(tǒng)計(jì)局以商品房網(wǎng)簽備案為統(tǒng)計(jì)口徑。2、負(fù)利率中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份CPI同比上漲2.0%，而一年期存款的基準(zhǔn)利率是1.75%，這也意味著，存銀行的錢只會(huì)“越存越少”，“負(fù)利率時(shí)代”即將拉開帷幕。

備注：“負(fù)利率”，是指一年期存款利率低于全國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)增速。在負(fù)利率時(shí)期，由于存款變相貶值，迫使資金更多地流入資產(chǎn)領(lǐng)域，從而推高資產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)作為國內(nèi)最大的資產(chǎn)吸金池，或?qū)⒙氏仁芤妗?、公積金貸款政策持續(xù)放松9月18日，巴中市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整巴中市巴中市住房公積金提取政策的通知》，放寬了巴中市公積金提取權(quán)限，市民在提取公積金支付購房款的同時(shí)，還可以申請公積金貸款。市民除購買別墅不能提取公積金外，一般購房、房屋租賃都可以申請?zhí)崛」e金。同時(shí)，對提取程序也進(jìn)行了簡化。備注：企事業(yè)單位員工改善換房需求注定成為各家開發(fā)商搶占肥肉5、發(fā)改委下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)9月底，國家發(fā)改委、財(cái)政部近日印發(fā)《關(guān)于降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)受理商標(biāo)注冊費(fèi)等部分行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。住房交易方面，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由現(xiàn)行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。同時(shí)明確，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)刈》哭D(zhuǎn)讓服務(wù)成本、房地產(chǎn)市場供求狀況、房價(jià)水平、居民承受能力等因素，進(jìn)一步適當(dāng)降低中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕居民購房費(fèi)用負(fù)擔(dān)。備注：房地產(chǎn)政策寬松的延續(xù)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，中央政府一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置，加快商品房庫存消化。巴中宏觀市場指標(biāo)數(shù)據(jù)常住/戶籍人口比商品住宅需求缺口（萬㎡）2015年1-8月商品房均價(jià)（元㎡）近三年商品房均價(jià)/土地均價(jià)巴中市0.79-23539765.83伴隨著巴中房產(chǎn)庫存持續(xù)走高以及城鎮(zhèn)化率達(dá)不到既定目標(biāo)，已進(jìn)入實(shí)際買方市場。巴中作為傳統(tǒng)的外出務(wù)工大市，由于產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致人口一直處于被吸附狀態(tài)。市場進(jìn)入白銀時(shí)代后，眾多開發(fā)商趁政策紅利積極降價(jià)跑量、去化庫存，回籠資金，主城區(qū)住房價(jià)格企穩(wěn)至4000元/㎡左右。巴中目前地價(jià)相對較為便宜，主城區(qū)120—160萬/畝，興文新區(qū)20—50萬/畝，相對低廉的“面粉”價(jià)格讓開發(fā)商尚有盈利空間。由于巴中政府相對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度較弱，絕大部分在建項(xiàng)目在房屋建設(shè)初期接受期房預(yù)定，且預(yù)定金額大小不一，這對開發(fā)商快速回籠資金，減少項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有極大利好。2015年巴中商品房土地供地計(jì)劃同比2014年全年下降42%（2014年商品房土地計(jì)劃供應(yīng)達(dá)300萬㎡），出現(xiàn)快速回落狀態(tài)。備注：巴中城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，政府財(cái)源有限，土地財(cái)政嚴(yán)重依賴，賣地沖動(dòng)依舊強(qiáng)烈。區(qū)域商服用地（畝）住宅用地（畝）中小套型商品住房用地總量（畝）中小套型商品房用地占比（%）市本級15075754.69%經(jīng)開區(qū)46537522514.09%恩陽區(qū)060045028.17%巴州區(qū)397.5547.545028.17%合計(jì)1012.51597.5120075.12備注：以上數(shù)據(jù)來源于《巴中市2015年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表》；

土地市場據(jù)《巴中市市本級2015年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》所示，2015全年商品房土地計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)到174萬平米，其中商服用地計(jì)劃供應(yīng)67.5萬㎡，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)106.5萬㎡；土地供應(yīng)1、本月土地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不包含教育、工業(yè)、醫(yī)療慈衛(wèi)用地，只統(tǒng)計(jì)通過招拍掛方式出讓土地信息，以中國土地市場網(wǎng)結(jié)果公告合同簽訂日期為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2、樓面地價(jià)按照土地出讓合同約定最高容積率進(jìn)行計(jì)算。3、本數(shù)據(jù)只統(tǒng)計(jì)巴州區(qū)、經(jīng)開區(qū)、盤興物流園土地出讓數(shù)據(jù)。4、該數(shù)據(jù)土地出讓面積為總用地面積，非凈用地面積，包含公建用地,開發(fā)商實(shí)際拿地成本會(huì)相應(yīng)增加。備注2015年9月，巴中市經(jīng)開區(qū)、主城區(qū)均未有土地成功出讓，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房屋施工、新開工面積繼續(xù)走低，開發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)下降。整體在售項(xiàng)目未開發(fā)量巨大，庫存量巨大，項(xiàng)目新開工率低；興文區(qū)域樓盤庫存量巨大，后續(xù)將會(huì)成為集中放量區(qū)域；興文區(qū)域主要樓盤“降價(jià)換量”趨勢十分明顯，興文區(qū)域市場已經(jīng)進(jìn)入白刃戰(zhàn)。目前巴中市共有本土開發(fā)商62家（未包含外來房地產(chǎn)開發(fā)商），2012—2015年7月巴州區(qū)累計(jì)出讓土地8980余畝，總建筑面積達(dá)到1793萬㎡；預(yù)計(jì)將會(huì)有5—8萬套的住房在未來5年內(nèi)陸續(xù)面向市場；住宅市場備注1、濱河世紀(jì)城由于項(xiàng)目工期進(jìn)度遲緩、山體滑坡，口碑下降，前期認(rèn)購客戶退房增多。2、豐澤園由于一期延期交房，導(dǎo)致項(xiàng)目二期出現(xiàn)小規(guī)模退房潮。3、置信（興文）本月啟動(dòng)針對公安局、教師的團(tuán)購活動(dòng)，預(yù)計(jì)一批次將推出570套房源。4、淺水灣、置信逸都花園（后壩）市場存量包含寫字樓、酒店公寓庫存。商品房新增供應(yīng)樂灣首府興文逸都花園淺水灣豐澤園濱河世紀(jì)城半山逸城置信逸都花園凱萊國際社區(qū)8巴中樓市庫存持續(xù)走高，出清周期接近25個(gè)月，由于需求支撐不足（城鎮(zhèn)化率達(dá)不到預(yù)定目標(biāo)），中長期存在住宅供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。即便利好新政不斷出臺(tái)，未來房價(jià)仍有較大下行壓力。在目前房地產(chǎn)政策環(huán)境寬松的有利條件下，主要競品房企抓緊時(shí)機(jī)采取積極銷售策略去化庫存，本月置信逸都花園（后壩）啟動(dòng)精裝房認(rèn)籌排號(hào)（交1000抵1萬）。9藍(lán)灣國際2015年10111212342016年新推7—15號(hào)樓約1000套預(yù)計(jì)新推D區(qū)3棟高層、3棟洋房約480套二期規(guī)劃樓層調(diào)整主推24、25號(hào)樓新推2號(hào)樓供客戶認(rèn)購，精裝房啟動(dòng)排號(hào)回風(fēng)板塊老城板塊江北板塊興文板塊競品樓盤區(qū)域分布圖巴州區(qū)樓盤本月新增預(yù)售情況備注：1、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于巴中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。2、統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2015年9月24日。3、由于置信興文D2區(qū)域1、2、3號(hào)樓為本次團(tuán)購高層樓棟，預(yù)計(jì)近期團(tuán)購將會(huì)解籌鎖定客戶。巴州區(qū)本月網(wǎng)簽備案情況由于巴中區(qū)房管局系統(tǒng)升級，暫無其他有效途徑查詢競品樓盤月度網(wǎng)簽備案情況。主要競品項(xiàng)目本月營銷策略項(xiàng)目名稱在售期數(shù)成交價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠方式推廣活動(dòng)月去化速度（約）產(chǎn)品賣點(diǎn)樂灣首府主推一期二組團(tuán)2600—3500元/㎡（不含特殊戶型）老帶新、特價(jià)房3188元/㎡、付款方式優(yōu)惠、團(tuán)購優(yōu)惠區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)行銷（壩壩電影）、8年返房款首付（金融創(chuàng)新）、小蜜蜂拓客截流、不間斷暖場活動(dòng)78剛需三房、意式園林、興文新區(qū)、金融創(chuàng)新（房款8年返現(xiàn)30%首付、車位8年全款全額返現(xiàn)）興文逸都花園別墅排號(hào)、洋房、高層團(tuán)購高層團(tuán)購均價(jià)2800元/㎡、洋房團(tuán)購均價(jià)3200元/㎡、別墅預(yù)計(jì)7000元/㎡老帶新、別墅交5萬抵10萬、企事業(yè)單位團(tuán)購首付分期、區(qū)縣行銷、團(tuán)購、暖場活動(dòng)(團(tuán)購累計(jì)排號(hào)約240組）品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)、學(xué)區(qū)房、興文新區(qū)半山逸城一期高層全面放開認(rèn)購，主推21、22號(hào)樓高層3800—4400，洋房平層均價(jià)4800—6500（躍層贈(zèng)送車位）特價(jià)房（總價(jià)28萬起售）、老帶新、履約優(yōu)惠、首付一層首付一層、“學(xué)區(qū)房”、老帶新送汽車、業(yè)主生日會(huì)48（包含抵工程款）”學(xué)區(qū)房“（巴師附小正式招生）、地中海風(fēng)格、五星級酒店、山景地產(chǎn)置信·逸都花園C區(qū)一批次2、7、8號(hào)樓認(rèn)購；精裝房排號(hào)（交1仟抵1萬）3780—4300（精裝房預(yù)計(jì)4500元/㎡）老帶新、特價(jià)房、履約優(yōu)惠置信生活方式——（業(yè)主聯(lián)誼會(huì)）69（不包含精裝房排號(hào)客戶）老城板塊、品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)凱萊國際一批次1—5號(hào)樓認(rèn)購3088—4200元/㎡，均價(jià)3600首付一層、特價(jià)房、履約1%、新春特惠1%短信定投、暖場壩壩電影、“首付一層”25五星級酒店、品質(zhì)小區(qū)濱河世紀(jì)城A、B區(qū)全面放開認(rèn)購；C區(qū)報(bào)規(guī)通過成交均價(jià)3500老帶新、特價(jià)房房屋總價(jià)最高補(bǔ)貼50%/城市兩館、剛需三房豐澤園二期17—22號(hào)樓認(rèn)購均價(jià)3800老帶新教師團(tuán)購（3300元/㎡）/“學(xué)區(qū)房”、剛需三房觀瀾上域6—12、16—21號(hào)樓3600—4100；均價(jià)3950交3000抵8000、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)1000元物管費(fèi)特價(jià)房62本土品牌房企、剛需三房、工程進(jìn)度淺水灣一期三批次認(rèn)購4000—4350特價(jià)房、老帶新、購房抵用卷二批次分樓棟交房、特價(jià)房、溫泉體驗(yàn)券14差異定價(jià)策略（針對中交王府景）123456161718已推售主推未推出項(xiàng)目一期占地711畝，總建面123萬㎡，首期占地226余畝，建筑面積39萬㎡，商業(yè)5萬㎡，容積率2.59，綠地率43%，共有房源3825套，車位4179個(gè)，建筑風(fēng)格為地中海風(fēng)格，小區(qū)內(nèi)包含6.5萬㎡“私家花園”。競品項(xiàng)目—樂灣首府首期用地由4個(gè)組團(tuán)組成，目前主推一組團(tuán)剩余房源。9101112131415一組團(tuán)二組團(tuán)2T4戶，18層高2T6戶，30層高一期商業(yè)繼續(xù)尾盤去化，目前主要剩余2、3樓房源，商業(yè)累計(jì)去化約1.1萬㎡；新推78板樓，18層高，2T2戶，新推三批次4房房源前期蓄水三組團(tuán)1920三、四組團(tuán)戶型報(bào)規(guī)通過本月，樂灣首府為應(yīng)對置信逸都國際（興文）項(xiàng)目降價(jià)團(tuán)購策略，主動(dòng)出擊，針對興文區(qū)域?qū)W校單位展開上門團(tuán)拜會(huì)，積極推銷8年返現(xiàn)30%營銷活動(dòng)，另為提升項(xiàng)目品牌美譽(yù)度，對意向客戶、業(yè)主可免費(fèi)拍攝情侶藝術(shù)照。戶型戶型特征建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率套數(shù)H-13室2廳2衛(wèi)98.36118.0320%216H-32室2廳1衛(wèi)77.5492.7219.6%108H-43室2廳2衛(wèi)91.51106.1116%108A-13室2廳2衛(wèi)94.47110.6017%180A-23室2廳2衛(wèi)88.22103.6717.5%180A-52室2廳1衛(wèi)68.1081.2319.3%18013室2廳2衛(wèi)103.68128.0423.5%3523室2廳2衛(wèi)99.91122.3722.5%3533室2廳2衛(wèi)92.75108.8717.38%70S14室2廳3衛(wèi)159.89184.2715.25%36S24室2廳3衛(wèi)145.81169.0515.94%36樂灣首府產(chǎn)品分析一組團(tuán)二組團(tuán)樂灣首府三組團(tuán)2棟2T2戶18層高板樓四房樓王房源，共計(jì)72套，目前進(jìn)行前期排號(hào)蓄水。三組團(tuán)樓王四房樓王戶型樂灣首府戶型設(shè)計(jì)整體較為緊湊、實(shí)用，得房率高，贈(zèng)送率全部在15%以上，部分戶型贈(zèng)送率達(dá)到23%（贈(zèng)送面積多以結(jié)構(gòu)板、陽臺(tái)、入戶花園形式贈(zèng)送），為豐富住房產(chǎn)品線，規(guī)劃有2棟18層2T2戶板樓，以提升項(xiàng)目品質(zhì)。已開盤持銷項(xiàng)目樂灣首府最新動(dòng)態(tài)婚房樣板間——客戶定位（婚房、小資）購房8年后返房款首付30%（融資創(chuàng)新）提升品牌美譽(yù)度——業(yè)主贈(zèng)送藝術(shù)照（長效）工程進(jìn)度形象（一組團(tuán)準(zhǔn)現(xiàn)房、二組團(tuán)主體施工）樂灣首府購房客戶群體主要以區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，城區(qū)改善換房客群、興文工作地緣客戶為輔。為加速項(xiàng)目去化，進(jìn)一步提升項(xiàng)目市場占有率，針對城區(qū)改善換房客戶通過園林景觀呈現(xiàn)、婚房樣板間（68㎡，總價(jià)約22萬）予以逼定；而針對農(nóng)轉(zhuǎn)非區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，則通過下鄉(xiāng)拓展、壩壩電影等營銷活動(dòng)予以項(xiàng)目推廣；針對置信(興文）發(fā)力團(tuán)購（興文工作企事業(yè)單位員工）情況，積極展開銷售團(tuán)購，通過上門團(tuán)拜方式，力推“購房返首付30%”營銷活動(dòng)。樂灣首府營銷推盤節(jié)奏時(shí)間2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月重要節(jié)點(diǎn)營銷重點(diǎn)人員框架推廣主線關(guān)鍵動(dòng)作新推1期二批次拓展銷售渠道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣；團(tuán)購啟動(dòng)園林景觀呈現(xiàn)、金融創(chuàng)新返首付、項(xiàng)目配套與工程形象進(jìn)度購房返30%首付、3188元/㎡特價(jià)準(zhǔn)現(xiàn)房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展商業(yè)街加推、婚房樣板間開放銷售人員13人；策劃團(tuán)隊(duì)4人；拓展團(tuán)隊(duì)5人婚房樣板間開放、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展——壩壩電影競品項(xiàng)目—興文逸都花園項(xiàng)目位于興文新區(qū)，總占地367畝，建筑面積約60萬㎡，住房總量約4000套。戶型為24層的電梯公寓（2梯4戶）和9+1的花園洋房，項(xiàng)目被三段水系貫穿，沿水系形成了三個(gè)社區(qū)公園，分為ABCD四個(gè)區(qū)域，目前進(jìn)行D1區(qū)域尾盤去化，D2區(qū)域啟動(dòng)團(tuán)購排號(hào)，預(yù)計(jì)近期將會(huì)推出精裝房，預(yù)計(jì)價(jià)格3500元/㎡。12345678濱水別墅排號(hào)（交5萬抵10萬)新推D2區(qū)域團(tuán)購排號(hào)興文置信逸都國際作為置信在巴中近景最重要的戰(zhàn)略布局，其銷售壓力、回款任務(wù)十分嚴(yán)峻，置信拿出部分房源抵押工程款；本月，為加速項(xiàng)目去化、回款，搶占市場占有率，趁政策紅利，拿出D2區(qū)域推出了團(tuán)購特價(jià)房優(yōu)惠活動(dòng)（針對公安局與教師），高層電梯均價(jià)2750元/㎡，洋房均價(jià)3200元/㎡（未含政府補(bǔ)貼200元/㎡），為保持項(xiàng)目品質(zhì)，順勢推出別墅（獨(dú)棟、雙拼）排號(hào)，排號(hào)交5萬抵10萬，預(yù)計(jì)別墅單價(jià)7000元/㎡。團(tuán)購樓棟未推出A區(qū)B區(qū)D2置信逸都國際產(chǎn)品分析戶型戶型特征建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率套數(shù)占比去化率（排號(hào)中）主力價(jià)格區(qū)間高層（D2區(qū)域）E23室2廳2衛(wèi)101.71117.0715.10%19226.67%/2666-2951元/㎡E33室2廳2衛(wèi)109.57127.9716.79%19226.67%/E43室2廳2衛(wèi)104.47120.3915.24%19226.67%/C113室2廳2衛(wèi)114.97137.1719.31%486.7%/C124室2廳2衛(wèi)121.78156.2428.30%486.7%/洋房（D2區(qū)域）D43室2廳2衛(wèi)138.15168.5822.03%486.7%/3110—3293元/㎡置信本月新推D2區(qū)域團(tuán)購房源，高層約672套，洋房約48套，其中套三戶型占92.86%，戶型整體贈(zèng)送率在15%以上，部分套四房源戶型贈(zèng)送率高達(dá)28%。高層住宅戶型全部采用入戶玄關(guān)、雙陽臺(tái)、餐客一體式設(shè)計(jì)理念，相對前期推出D1區(qū)域戶型更接地氣。已開盤持銷項(xiàng)目興文逸都花園最新動(dòng)態(tài)別墅樣板間開放（獨(dú)棟、雙拼）別墅排號(hào)（交5萬抵10萬）本月興文區(qū)域展開白刃戰(zhàn)，置信推出了2466—2751元/㎡高層、2910—3093元/㎡洋房團(tuán)購價(jià)團(tuán)購特惠房（包含政府補(bǔ)貼200元\平方米，以公安局與教師資格團(tuán)購，規(guī)避降價(jià)政策市場風(fēng)險(xiǎn)），排號(hào)費(fèi)用1萬，降低意向門檻，由于置信拿地價(jià)格較便宜，約20萬元/畝，故本次銷售價(jià)格接近成本價(jià)，本案為最接近興文區(qū)域主城樓盤，將進(jìn)一步分流興文方向剛需客戶。置信逸都國際社區(qū)營銷推盤節(jié)奏時(shí)間2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月重要節(jié)點(diǎn)營銷重點(diǎn)人員框架推廣主線關(guān)鍵動(dòng)作新推D2區(qū)域房源團(tuán)購團(tuán)購、去庫存、回款銷售人員7人策劃團(tuán)隊(duì)4人拓展團(tuán)隊(duì)5人團(tuán)購特價(jià)房、學(xué)區(qū)房、別墅樣板間開放樣板間開放公安局團(tuán)購區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行銷海南產(chǎn)品推介會(huì)根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)，三盤人員互相支援、配合。D2區(qū)域1、2、3號(hào)樓拿到預(yù)售許可證競品項(xiàng)目—半山逸城項(xiàng)目總占地585畝，建筑面積108萬㎡，容積率2.77，共有房源7000余套，包括24棟花園洋房與64棟電梯公寓，其中一期共計(jì)40棟電梯公寓，共計(jì)3200套住房，花園洋房共計(jì)390套（47棟），別墅16套（聯(lián)排別墅）。9月，半山逸城開始受到競品樓盤降價(jià)換量策略以及一期延期交房事件影響，本月銷量出現(xiàn)下幅下滑；由于項(xiàng)目現(xiàn)金持續(xù)緊張，開發(fā)商持續(xù)以房抵工程款。備注：開發(fā)商抵押工程款房源略高于正常銷售價(jià)格，由于承建商急于變現(xiàn)，降價(jià)處理房源，造成房屋銷售價(jià)格混亂，影響項(xiàng)目口碑形象。在售一期高層二期規(guī)劃中花園洋房聯(lián)排別墅五星級酒店已開盤持銷項(xiàng)目半山逸城最新動(dòng)態(tài)

銷售利好——巴師附小正式開學(xué)社區(qū)配套——雙語幼兒園通過報(bào)規(guī)8月，半山逸城一期高層分樓棟交房，由于交房時(shí)未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)（小區(qū)綠化、道路等未做），對品牌傷害較大，項(xiàng)目美譽(yù)度受損，后半山逸城積極補(bǔ)救，通過搶工期（小區(qū)園林景觀建設(shè)）、巴師附小開學(xué)、社區(qū)配套持續(xù)呈現(xiàn)（社區(qū)巴士、自動(dòng)扶梯、垂直電梯）等修復(fù)受損項(xiàng)目口碑；項(xiàng)目公司積極組織員工團(tuán)體活動(dòng)，提升員工士氣、培養(yǎng)銷售團(tuán)隊(duì)凝聚力與向心力。競品項(xiàng)目—后壩逸都花園戶型戶型特征建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率套數(shù)占比A52室2廳1衛(wèi)+雙陽臺(tái)87.62102.1116.54%1046.09%B53室2廳1衛(wèi)+雙陽臺(tái)91.01104.7115.05%1559.07%B73室2廳2衛(wèi)+雙陽臺(tái)102.14117.0914.64%20812.17%B83室2廳2衛(wèi)+雙陽臺(tái)+衣帽間104.84122.7617.09%1046.09%B93室2廳2衛(wèi)+雙陽臺(tái)+衣帽間113.53129.5314.09%31018.14%C24室2廳2衛(wèi)+9.8×1.8米陽臺(tái)+衣帽間117.11139.1618.83%20812.17%C34室2廳2衛(wèi)+雙陽臺(tái)101.11126.2524.86%43425.39%B15室2廳3衛(wèi)+雙陽臺(tái)+衣帽間194.24236.9221.97%935.44%B24室2廳3衛(wèi)+雙陽臺(tái)+衣帽間172.32204.0218.40%935.44%C區(qū)產(chǎn)品分析C區(qū)戶型整體較為方正、通透，基本做到功能分區(qū)，以高贈(zèng)送率為賣點(diǎn)，高層住宅產(chǎn)品線覆蓋較為全面，主打?qū)嵱萌颗c舒適四房。項(xiàng)目總占地204畝，建筑面積約60萬㎡（商業(yè)9萬㎡），共分為四大區(qū)域，其中A、B、C區(qū)為住宅區(qū)，D區(qū)為商業(yè)中心。A區(qū)總建筑面積12.6萬㎡，B區(qū)總建筑面積14.1萬㎡,D區(qū)總建筑面積13.3萬㎡，C區(qū)總建筑面積23.9萬㎡，共有住宅30幢，總房源4500套，本月底精裝房正式認(rèn)籌排號(hào)（交1仟抵1萬）,預(yù)計(jì)10月7日將會(huì)新推C區(qū)1棟開盤認(rèn)購（預(yù)計(jì)銷售均價(jià)4300元/㎡）。目前置信加快推盤節(jié)奏，趁勢搶占市場份額。A區(qū)B區(qū)D區(qū)C區(qū)已推售主推7810預(yù)計(jì)新推主推C區(qū)12已開盤持銷項(xiàng)目置信逸都花園最新動(dòng)態(tài)公安局團(tuán)購專場（以價(jià)換量）A、B區(qū)全面主體竣工精裝房啟動(dòng)排號(hào)（交1仟抵1萬）本月，置信加推C區(qū)2號(hào)樓直接供客戶認(rèn)購，C區(qū)2號(hào)樓銷售定價(jià)延續(xù)7、8號(hào)樓痕跡，通過樓層差拉開價(jià)格差，降低前期購房老業(yè)主“反水”情緒，1—9樓、18—32樓一口價(jià)4180元/㎡，10—17樓原價(jià)去化，約4300元/㎡（C區(qū)以價(jià)換量效果明顯，目前價(jià)格穩(wěn)步回升）（9月20日—30日內(nèi)認(rèn)購房屋送12000元家電禮包，二三級市場聯(lián)動(dòng)，介紹客戶成交贈(zèng)送5‰傭金）。趁公積金貸款新政持續(xù)利好落地，積極展開銷售“團(tuán)購”。（3700元/㎡）競品項(xiàng)目—?jiǎng)P萊國際1235-15-24已推售未推出戶型戶型特征建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率套數(shù)（約）占比A13室2廳2衛(wèi)+入戶花園112.53125.2511.30%22022%A23室2廳1衛(wèi)+入戶花園99.20108.549.42%22022%A32室2廳1衛(wèi)+入戶花園80.8189.9511.31%16716.7%A3ˊ2室2廳1衛(wèi)+入戶花園75.7184.7111.89%555.5%B13室2廳1衛(wèi)+入戶花園+雙陽臺(tái)103.17115.6312.08%555.5%B22室2廳1衛(wèi)+入戶花園81.7191.9412.52%22022%B33室2廳2衛(wèi)+入戶花園+雙陽臺(tái)109.26121.9111.58%555.5%A61室2廳1衛(wèi)+入戶花園53.1758.6310.27%80.8%在售一期項(xiàng)目總占地410畝，酒店用地143畝，房地產(chǎn)開發(fā)用地約110畝，綠化、道路用地160畝，總建筑面積約40余萬平米，包含約1.6萬平米的歐式風(fēng)情商業(yè)街及國際幼兒園區(qū)。整個(gè)社區(qū)由19棟新古典主義風(fēng)格建筑構(gòu)成，共計(jì)3401戶，分三期開發(fā)（目前在售一期），由于項(xiàng)目處于巴州主城區(qū)的邊緣地帶，客戶對項(xiàng)目地理位置抗性太大以及巴中購房客戶地緣性特征較強(qiáng)，導(dǎo)致項(xiàng)目定位十分尷尬，房屋去化緩慢。凱萊國際戶型整體較為方正、通透，基本做到功能分區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)以舒適兩房和宜居三房為主，戶型的贈(zèng)送面積基本以入戶花園和陽臺(tái)形式出現(xiàn)，產(chǎn)品定位主要以改善、養(yǎng)老客群為主，戶型贈(zèng)送面積較小、不實(shí)用，不適合巴中大多數(shù)本地客戶對緊湊三房的需求，項(xiàng)目一期推售較為困難，客戶群體主要以回風(fēng)、恩陽方向剛需客戶為主，目前主要通過首付一層、特價(jià)房活動(dòng)去化房源。五星級酒店預(yù)計(jì)針對項(xiàng)目二批次房源將會(huì)更改戶型設(shè)計(jì)，增加緊湊三房房源數(shù)量，減少戶型入戶花園設(shè)計(jì)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)開發(fā)商巴中凱萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（金強(qiáng)集團(tuán)）占地規(guī)模110畝

總建面積約40萬㎡容積率4.5綠化率35%總戶數(shù)3400戶物業(yè)形態(tài)18-32F梯戶比2梯4戶、2梯5戶銷售均價(jià)電梯：3600元/㎡特色五星級酒店物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.6元/㎡2015-01⊙38002014-102014-042014-122013-12⊙4000⊙4200⊙3700⊙3600項(xiàng)目去庫存趨勢明顯，急于脫離巴中市場；板塊競爭個(gè)案研究：凱萊國際社區(qū)22.2競品信息掃描項(xiàng)目一期在售項(xiàng)目二、三期轉(zhuǎn)讓華興項(xiàng)目名稱在售期數(shù)成交價(jià)格優(yōu)惠方式推廣活動(dòng)產(chǎn)品賣點(diǎn)樂灣首府主推一期二組團(tuán)2600—3500元/㎡（不含特殊戶型）老帶新、特價(jià)房3188元/㎡、付款方式優(yōu)惠、團(tuán)購優(yōu)惠區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)行銷（壩壩電影）、8年返房款首付（金融創(chuàng)新）、小蜜蜂拓客截流、不間斷暖場活動(dòng)剛需三房、意式園林、興文新區(qū)、金融創(chuàng)新（房款8年返現(xiàn)30%首付、車位8年全款全額返現(xiàn)）興文逸都花園別墅排號(hào)、洋房、高層團(tuán)購高層團(tuán)購均價(jià)2800元/㎡、洋房團(tuán)購均價(jià)3200元/㎡、別墅預(yù)計(jì)7000元/㎡老帶新、別墅交5萬抵10萬、企事業(yè)單位團(tuán)購首付分期、區(qū)縣行銷、團(tuán)購、暖場活動(dòng)品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)、學(xué)區(qū)房、興文新區(qū)半山逸城一期高層全面放開認(rèn)購，主推21、22號(hào)樓高層3800—4400，洋房平層均價(jià)4800—6500（躍層贈(zèng)送車位）特價(jià)房（總價(jià)28萬起售）、老帶新、履約優(yōu)惠、首付一層首付一層、“學(xué)區(qū)房”、老帶新送汽車、業(yè)主生日會(huì)”學(xué)區(qū)房“（巴師附小正式招生）、地中海風(fēng)格、五星級酒店、山景地產(chǎn)置信·逸都花園C區(qū)一批次2、7、8號(hào)樓認(rèn)購；精裝房排號(hào)（交1仟抵1萬）3780—4300（精裝房預(yù)計(jì)4500元/㎡）老帶新、特價(jià)房、履約優(yōu)惠置信生活方式——（業(yè)主聯(lián)誼會(huì)）老城板塊、品牌地產(chǎn)、特色物業(yè)凱萊國際一批次1—5號(hào)樓認(rèn)購3088—4200元/㎡，均價(jià)3600首付一層、特價(jià)房、履約1%、新春特惠1%短信定投、暖場壩壩電影、“首付一層”五星級酒店、品質(zhì)小區(qū)翰墨軒一期1-6號(hào)樓均價(jià)3800老帶新老業(yè)主介紹（第一批次3400元/㎡）“學(xué)區(qū)房”、特色配置、有機(jī)農(nóng)場觀瀾上域6—12、16—21號(hào)樓3600—4100；均價(jià)3950交3000抵8000、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)1000元物管費(fèi)特價(jià)房本土品牌房企、剛需三房、工程進(jìn)度王府景二期三批次認(rèn)購4000特價(jià)房、老帶新、購房抵用卷二批次分樓棟交房、特價(jià)房、溫泉體驗(yàn)券中交品牌、現(xiàn)房、位置2.2主要競品信息掃描2已開盤持銷項(xiàng)目凱萊國際社區(qū)最新動(dòng)態(tài)為提升項(xiàng)目知名度與品牌美譽(yù)度，8月22日起，凱萊國際社區(qū)將會(huì)持續(xù)推出周末暖場營銷活動(dòng)，活動(dòng)參與者可以領(lǐng)取啤酒消費(fèi)券、鹵菜消費(fèi)券、蛋糕消費(fèi)券，觀看“壩壩電影”。業(yè)主與登記意向客戶可免費(fèi)領(lǐng)取優(yōu)惠券一套，普通市民則需要通過微信“點(diǎn)贊”營銷方式或參與該項(xiàng)目“全民投籃大賽”營銷活動(dòng)獲得優(yōu)惠券；另為加快項(xiàng)目去化速度，通過持續(xù)推出特價(jià)房、一層首付等積極去化庫存。競品項(xiàng)目—濱河世紀(jì)城樓棟總層數(shù)梯戶比總戶數(shù)1-3、5-8273梯6戶10924、10-14272梯6戶93615-20303梯6戶10441234567891011121314151617181920A區(qū)B區(qū)C區(qū)通過報(bào)規(guī)已推售未推出主推項(xiàng)目總占地277畝，分A、B、C三個(gè)區(qū)，總建筑面積約70萬㎡，共有房源4200套，商業(yè)接近20萬㎡，其中A、B區(qū)共計(jì)約3000余套房源，本月繼續(xù)通過給予利息補(bǔ)貼、置換房源、車位價(jià)格減免、減免物管費(fèi)等方式對客戶進(jìn)行逼定進(jìn)行網(wǎng)簽備案。城市體育館、游泳館由于工程進(jìn)度遲緩以及B區(qū)山體滑坡事件影響，目前案場工作人員主要進(jìn)行前期客戶維護(hù)以及鎖定簽約;A區(qū)部分樓棟由于屬于在建工程抵押至銀行，還未解壓，故不能辦理按揭貸款已開盤持銷項(xiàng)目濱河世紀(jì)城最新動(dòng)態(tài)本月，濱河世紀(jì)城項(xiàng)目開發(fā)商繼續(xù)積極尋找戰(zhàn)略投資者，充實(shí)項(xiàng)目現(xiàn)金流，保證項(xiàng)目開發(fā)；由于交房時(shí)間一再延遲，前期認(rèn)購客群流失嚴(yán)重，為降低客戶退房率，開發(fā)商給予換區(qū)（B區(qū)換A區(qū)）、利息補(bǔ)貼、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車位優(yōu)惠等，提升簽約率，加速項(xiàng)目回款C區(qū)通過規(guī)劃審批競品項(xiàng)目—豐澤園項(xiàng)目一期171819202122規(guī)劃三期在售二期基本售罄主推未推出基本售罄經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：267畝建面：74萬平米容積率：4.0銷售均價(jià)：3850元/平米（團(tuán)購特價(jià)3300元/㎡）建筑密度：總房源：6000套（一期1900余套，二期1700余套）梯戶數(shù)：2梯4戶、2梯5戶、2梯6戶交通配套：地處北龕寺村，緊臨二環(huán)路北環(huán)線教育配套：巴州九小，龍泉外國語學(xué)校，市技工學(xué)校，北龕中學(xué)醫(yī)療配套：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃社區(qū)醫(yī)院其他配套：營銷賣點(diǎn)：學(xué)區(qū)房、低單價(jià)、戶型可變空間項(xiàng)目位于江北北龕寺，是目前巴州主城區(qū)房地產(chǎn)競爭最為激烈的區(qū)域之一，項(xiàng)目一期營銷主要通過低單價(jià)、定向教育團(tuán)購實(shí)現(xiàn)去化，項(xiàng)目二期由于地理位置以及市場競爭加劇影響，目前率先全面降價(jià)進(jìn)行去化。本月，由于項(xiàng)目工程進(jìn)度遲緩、一期延期交房事件影響，品牌口碑受到極大損壞，二期前期認(rèn)購客戶持續(xù)出現(xiàn)退房潮。豐澤園戶型戶型特征建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率套數(shù)占比去化率（約）主力價(jià)格區(qū)間天12室2廳幻變3室82116.341.83%33019.41%90%均價(jià)3800元/㎡天22室2廳幻變3室102113.311.08%33019.41%5%天32室2廳幻變3室96110.915.52%33019.41%25%地12室2廳幻變3室98112.414.69%955.59%35%地22室2廳幻變4室113140.924.69%955.59%5%地32室2廳7785.611.17%955.59%5%人12室2廳幻變4室11114026.13%1428.35%5%人22室2廳幻變3室101116.315.15%1428.35%20%人32室2廳7793.521.43%1428.35%5%戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，以三房為主，贈(zèng)送面積多以“結(jié)構(gòu)板“的形式出現(xiàn)，產(chǎn)品特色為戶型的“可變空間”，天1戶型贈(zèng)送面積高達(dá)40%以上，去化最為暢銷。天1地1人1天2天3地2地3人2人317#18#19#20#21#22#已開盤持銷項(xiàng)目豐澤園最新動(dòng)態(tài)隨著項(xiàng)目一期違規(guī)交房、工程欠薪、二期工程進(jìn)度陷入停滯等事件持續(xù)發(fā)酵，項(xiàng)目二期認(rèn)購客戶持續(xù)流失至競品樓盤觀瀾上域處。車身廣告——巴中職業(yè)技術(shù)學(xué)院(被動(dòng)應(yīng)對信任危機(jī)）

農(nóng)民工討要工資——項(xiàng)目品牌持續(xù)傷害項(xiàng)目二期規(guī)劃樓層變更競品項(xiàng)目—觀瀾上域觀瀾上域地處龍北街北側(cè)，緊鄰吳家河（后河上游），東臨巴中市體育館、游泳館，觀瀾上域作為巴中本土龍頭房企，擁有房建一級施工資質(zhì)，在巴中在建、建成項(xiàng)目眾多，對企業(yè)品牌形象形成了良好的項(xiàng)目口碑支撐，觀瀾上域通過持續(xù)呈現(xiàn)的工程進(jìn)度形象、良好的項(xiàng)目口碑、幾乎不超過4000元/㎡銷售定價(jià)從項(xiàng)目開盤至今，持續(xù)暢銷，引領(lǐng)巴中房產(chǎn)銷售冠軍，并持續(xù)吸附濱河世紀(jì)城、豐澤園前期認(rèn)購客戶群體。項(xiàng)目華興觀瀾上域占地123畝建面47.4萬㎡戶數(shù)3409容積率5.0層數(shù)26、28、32梯戶比2T6、3T8面積段78-125（無四房）綠地率35.32%（29000㎡）產(chǎn)品組成商業(yè)、高層、幼兒園車位比1:0.45樓棟布局點(diǎn)式圍合布局（景觀節(jié)點(diǎn)）物管費(fèi)1.5元/㎡/月已開盤持銷項(xiàng)目觀瀾上域最新動(dòng)態(tài)作為巴中本土龍頭房企，觀瀾上域幾乎未做渠道拓展、營銷活動(dòng)，而是通過良好的項(xiàng)目口碑、工程進(jìn)度形象與幾乎不超過4000元/㎡銷售定價(jià)，從2014年開盤至今，持續(xù)暢銷，并持續(xù)吸附濱河世紀(jì)城、豐澤園前期認(rèn)購客戶群體。市場競品樓盤最新動(dòng)態(tài)市場小結(jié)改善需求客群為后市競品樓盤爭搶重點(diǎn)隨著巴中公積金貸款利好政策持續(xù)落地，巴中改善換房需求客群成為了各個(gè)主要競品樓盤的“唐僧肉”，興文區(qū)域開發(fā)商針對主要企事業(yè)單位率先啟動(dòng)團(tuán)購，以價(jià)換量，去化庫存，如樂灣首府、比佛利山莊、置信逸都花園。預(yù)計(jì)后續(xù)主城區(qū)競品樓盤將會(huì)跟進(jìn)。注：目前興文區(qū)域競品樓盤推出銷售團(tuán)購，更多是通過降價(jià)換量。營銷推廣活動(dòng)常規(guī)的營銷暖場活動(dòng)更多的是一時(shí)提升案場銷售氛圍，對實(shí)際銷售與轉(zhuǎn)換幫助不大，這就需要展開長效的營銷推廣，新穎、體驗(yàn)、互動(dòng)、親子的活動(dòng)相對更受客戶歡迎。綜合體圍城—商業(yè)運(yùn)營與線上營銷財(cái)富廣場一期3.5萬㎡商業(yè)預(yù)計(jì)將于9月30日展開試運(yùn)營，藍(lán)灣國際中影星河影院也于9月底營業(yè)，隨著商業(yè)逐步啟動(dòng)，預(yù)計(jì)近期藍(lán)灣國際、財(cái)富廣場將會(huì)趁勢加推商業(yè)去化。住宅市場略有回升，但貨幣政策寬松難撼樓市調(diào)整商業(yè)市場巴州主城區(qū)常住人口41萬（截止2014年底），在建、規(guī)劃商業(yè)面積達(dá)到100萬㎡以上，主城區(qū)人均商業(yè)占有面積達(dá)到2.5㎡（達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)2倍）主要競品項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱體量（㎡）商業(yè)形態(tài)銷售模式銷售單價(jià)（萬）層高、開間進(jìn)深平均回報(bào)率鳳凰國際城18.5萬集中商業(yè)+底商售后返租0.7萬-7.5萬/平米；負(fù)一樓均價(jià)2.8萬，一樓均價(jià)58000，二樓均價(jià)30000，三樓均價(jià)19000,4樓均價(jià)13000負(fù)一樓與1樓層高為5.4米，2—4樓層高為5.1米；1:18%（15年）或聯(lián)營扣點(diǎn)財(cái)富廣場12萬集中商業(yè)售后返租0.9萬—3萬/平米，負(fù)一樓與一樓單價(jià)為25000—28000,2樓單價(jià)為12000—18000,3樓單價(jià)為10000—13000，4樓單價(jià)為9000—10000。負(fù)一樓5米層高；1樓層高4.8米、2—4樓4.5米層高。7%（5—8年）柳津橋國際城20萬集中商業(yè)+底商售后返租7000——22000；2號(hào)樓負(fù)一層均價(jià)15000，負(fù)二樓均價(jià)10000/6%（3—5年）置信逸都花園9萬集中商業(yè)+底商直接銷售與售后返租6000—22000一樓層高7米，二樓層高4.5米前三年租金21%抵房款、7%中泉國際廣場5萬集中商業(yè)待定（預(yù)計(jì)為售后返租）預(yù)計(jì)11000—450001、2樓層高6米,3、4樓層高5米預(yù)計(jì)7%（部分商業(yè)自持、部分銷售）容邦國際15萬集中商業(yè)+底商售后返租(部分自持）-1及1樓9000—4萬、二樓1—2萬、三樓9000—1.5萬、四樓9000—1.5萬、5樓8000—90001樓、5樓層高6.1米，2—4樓5.1米，商鋪進(jìn)深最低為8米，主要為8米、12米以及部分15米預(yù)計(jì)7%淺水灣廣場6萬集中商業(yè)+底商集中商業(yè)初定自持底商一樓均價(jià)20000//濱河世紀(jì)城20萬集中商業(yè)+底商待定待定（抵押工程款）//半山逸城10萬底商直接銷售8000—20000一樓層高5.5米，二樓層高4.5米，商鋪進(jìn)深普遍為10米以上，最高達(dá)到19米，開間主要為4—5米/藍(lán)灣國際6萬底商售后返租一樓均價(jià)22000，二樓均價(jià)160003.6—5.88%樂灣首府6萬底商直接銷售6000—14000（一樓均價(jià)12000，二樓均價(jià)7500）一樓5.5,2樓4.2—4.5,3樓3.5/西部商貿(mào)城22.6集中商業(yè)零售商業(yè)待定5000—1.3萬（五金機(jī)電、汽配）1、3層4.6米、2層4.5米，4層4.7米前三年21%租金抵房款，平均回報(bào)8%凱萊國際社區(qū)五星級酒店（惠爾