運營目標專題計劃書模板

《運行目標計劃書》模板項目名稱：d編制人：d編制單位：d編制時間：d目錄一、項目概況...................................................................................................3二、項目市場分析及定位...............................................................................3三、計劃設(shè)計...................................................................................................3四、進度計劃...................................................................................................4五、營銷計劃...................................................................................................5六、經(jīng)營計劃...................................................................................................6七、成本收益測算...........................................................................................7八、項目管理體系計劃...................................................................................9九、風險分析...................................................................................................9計劃編制說明（含假設(shè)條件）1、2、3、一、項目概況1、項目位置描述項目所在區(qū)域并附地理位置圖2、周圍環(huán)境及交通描述項目周圍配套及交通情況并附交通配套平面圖3、土地情況描述土地性質(zhì)及場地概況（土地性質(zhì)、四至、周圍住宅及商業(yè)、場地現(xiàn)實狀況）二、項目市場分析及定位1、住宅部分1.1所在區(qū)域市場供需、成交價格及數(shù)量分析1.2區(qū)域內(nèi)關(guān)鍵供給項目1.3項目SWOT分析1.4項目定位2、商業(yè)部分2.1所在城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境現(xiàn)實狀況2.2區(qū)域內(nèi)市場分析2.3項目SWOT分析2.4項目定位三、計劃設(shè)計1、計劃指標計劃指標單位數(shù)量備注總用地面積M2其中：建設(shè)用地面積代征地面積總建筑面積M2地上建筑面積M2其中住宅M2共建及商業(yè)M2其中商業(yè)及小區(qū)配套幼稚園…地下建筑面積M2容積率建筑密度%綠化率%停車位個其中地上個地下個停車位其中住宅停車位個公建停車位個2、設(shè)計進展情況及結(jié)果四、進度計劃1、項目分期計劃1.1分期依據(jù)：1.2分期指標序號 第一期第二期第三期……備注1工程名稱2物業(yè)類型結(jié)構(gòu)類型3層數(shù)（地下/地上）4建筑面積（m2）累計地上地下2、一級節(jié)點計劃一級節(jié)點第一期第二期第三期……備注1取得《國土使用權(quán)證》2交地3項目立項4項目定位完成5概念設(shè)計完成6取得《計劃用地許可證》7計劃設(shè)計完成8取得《建設(shè)工程計劃許可證》9施工圖設(shè)計完成10總包單位確定11取得《建筑工程施工許可證》12項目開工13確定經(jīng)營合作單位14主體結(jié)構(gòu)封頂15售樓處、樣板區(qū)開放16取得《預售許可證》17開盤18項目銷售50%19項目銷售95%20室外配套、園林景觀工程完工21取得完工立案證22集中交付入住五、營銷計劃1、銷售指標指標名稱累計一期二期備注可銷售面積（平米）其中：住宅商業(yè)車位（個）2、市場分析周圍同類項目成交量價分析結(jié)論：價格及銷售進度安排3、銷售目標序號指標名稱……累計Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……1銷售均價（萬元/1平米）1.1其中：住宅1.2商業(yè)1.3車位2銷售面積（平米）2.1住宅2.2商業(yè)2.3車位2.4銷售率3銷售額（萬元）3.1住宅3.2商業(yè)3.3車位4銷售回款（萬元）4.1住宅4.2商業(yè)4.3車位4、銷售費用：項目總銷售費為（）萬元（含銷售代理傭金、樣板間、售樓處裝修、售樓處家俱、裝飾、日常維護及用戶關(guān)系維護費及營銷推廣費用等）費用類別一期二期三期….累計銷售費用銷售額費用比率5、銷售策略六、經(jīng)營計劃1、經(jīng)營指標指標名稱累計一期二期備注寫字樓可租賃面積（平米）酒店經(jīng)營面積（平米）2、市場分析周圍同類項目租賃、經(jīng)營情況結(jié)論：租金、租賃策略及經(jīng)營方法3、經(jīng)營目標序號指標名稱……累計Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4……1平均租金（元/平米/1日）2出租面積（平米）3出租率（）4租金收入（萬元）5酒店經(jīng)營收入（萬元）6平均房價（元/套/日）7入住率（）七、成本收益測算1、目標成本測算：序號成本（費用）名稱造價（萬元）單方造價（元/平米）按建筑面積按可售面積1開發(fā)成本1.1土地取得價款1.2前期工程費1.3建筑安裝工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.5公共配套設(shè)施費1.6不可預見費1.7物業(yè)開啟費1.8開發(fā)間接費1.9資本化借款費用2銷售費用3管理費用4財務費用5稅金項目總投資測算依據(jù)及說明：2、資金籌措計劃：序號項目累計年年Q3Q4Q1Q2Q3Q4一現(xiàn)金流入1資本金2股東借款3銀行貸款4銷售回款5租賃回款6酒店收入流入累計二現(xiàn)金流出1開發(fā)成本付現(xiàn)1.1土地取得價款1.2前期工程費1.3建筑安裝工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.5公共配套設(shè)施費1.6不可預見費1.7物業(yè)開啟費1.8開發(fā)間接費1.9資本化借款費用開發(fā)成本付現(xiàn)小計2三項費用2.1管理費用2.2銷售費用2.3財務費用三項費用小計3繳納稅費3.1營業(yè)稅金及附加3.2土地增值稅3.3土地使用稅3.4房產(chǎn)稅3.5所得稅稅費小計4借款償還小計4.1貸款償還4.2股東借款償還還款小計流出累計三凈現(xiàn)金流量四累計現(xiàn)金流量3、收益測算：序號指標名稱項目整體1營業(yè)收入（萬元）2利潤總額（萬元）3凈利潤（萬元）4毛利率（）5稅后利潤率6現(xiàn)金流峰值（萬元）7自有資金IRR8全投資IRR9投入資本回報率ROIC八、項目管理體系計劃1、項目組織架構(gòu)2、項目人員配置及分工3、體系建設(shè)（管控方法）九、風險分析從市場、政策及資金等角度分析潛在風險附：一級節(jié)點指標釋義序號項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點類別節(jié)點釋義1取得《國土使用權(quán)證》報批報建取得《國土使用權(quán)證》2交地報批報建完成地上建筑和障礙物拆除及相關(guān)手續(xù)辦理,項目團體進場3項目立項報批報建項目經(jīng)政府審核后正式同意立項4項目定位完成營銷項目定位匯報（含經(jīng)營性物業(yè)定位）完成并經(jīng)過內(nèi)部評審，達成設(shè)計輸入條件5概念設(shè)計完成設(shè)計指由項目企業(yè)組織編制計劃及建筑概念設(shè)計經(jīng)過總部評審時間節(jié)點。6計劃設(shè)計完成設(shè)計指由項目企業(yè)組織編制計劃及建筑方案設(shè)計經(jīng)過總部評審時間節(jié)點。7取得《計劃用地許可證》設(shè)計指項目企業(yè)取得由當?shù)赜媱澆块T簽發(fā)《計劃用地許可證》時間。8取得《建設(shè)工程計劃許可證》報批報建指項目企業(yè)完成各專題報建后，取適當?shù)赜媱澆块T簽發(fā)《建設(shè)工程計劃許可證》時間節(jié)點。9施工圖設(shè)計完成設(shè)計指項目企業(yè)完成項目全套施工圖內(nèi)審，及施工圖設(shè)計交底。10總包單位確定工程簽署總包協(xié)議時間11取得《建筑工程施工許可證》報批報建指在項目企業(yè)確定工程總承包單位和監(jiān)理單位后，取適當?shù)亟ㄔO(shè)部門簽發(fā)《建筑工程施工許可證》時間節(jié)點。12項目開工工程指項目第一棟單體工程開工時間節(jié)點。（依據(jù)具體情況不一樣，工程開工時間種類可分為土方開挖時間、天然基礎(chǔ)開挖時間或樁基礎(chǔ)開挖時間。）13確定經(jīng)營合作單位營銷確定酒店、商業(yè)經(jīng)營管理合作伙伴，和物業(yè)管理企業(yè)14主體結(jié)構(gòu)封頂工程指項目單體主體封頂時間節(jié)點。15售樓處、樣板區(qū)開放營銷指銷售示范區(qū)園林、售樓處、樣板房、銷售通道等區(qū)域完工，對外開放時間節(jié)點。16取得《預售許可證》報批報建指工程進度達成預售條件，且項目企業(yè)取適當?shù)胤课莨芾砭趾灠l(fā)《預售許可證》時間節(jié)點。17開盤營銷指在項目企業(yè)取得《預售許可證》以后，項目正式開盤對外發(fā)售時間節(jié)點。18項目銷售50%營銷