中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)存在的問(wèn)題及對(duì)策專(zhuān)項(xiàng)研究

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)存在問(wèn)題及對(duì)策探究摘要：伴隨中國(guó)改革開(kāi)放深化和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加緊,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展。在到，因?yàn)閲?guó)家調(diào)控方法有效實(shí)施，一線城市及二線較大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了緩慢穩(wěn)定回落。不過(guò)，三線城市、中小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)卻少有下降趨勢(shì)有甚至有顯著上升趨勢(shì)。1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持30以上強(qiáng)勁增加，同期銷(xiāo)售則顯著放緩。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月公布，1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增加34.3，較1-3月34.1略有加緊。房屋新開(kāi)工面積增速也由23.4加速至24.4。受此推進(jìn)，同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加25.4。由此可見(jiàn)，中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)也得到飛速發(fā)展,尤其是發(fā)展較快農(nóng)村地域。本文針對(duì)目前中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)實(shí)狀況和出現(xiàn)問(wèn)題,較為全方面地?cái)⑹隽诉@些問(wèn)題成因和造成不良后果,繼而提出了對(duì)應(yīng)處理對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)建設(shè)中小城鎮(zhèn)1.中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況中小城鎮(zhèn)是農(nóng)村人口相對(duì)集中地域,是區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵組成部分。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行一系列宏觀調(diào)控,使得很多中小城鎮(zhèn)借此新農(nóng)村建設(shè)契機(jī),掀起了房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)燒”,為了換取經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而盲目占用大量土地來(lái)開(kāi)發(fā)商品房,并以很優(yōu)惠價(jià)格吸引投資者,城市開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始向農(nóng)村轉(zhuǎn)移,需求新“經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)”。不過(guò)中小城鎮(zhèn)正在興起房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)燒”有悖于科學(xué)發(fā)展觀本質(zhì)要求,和新農(nóng)村長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃并不友好。從總體上看，中國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不高，使得小城鎮(zhèn)發(fā)展還處于起步階段。中國(guó)小城鎮(zhèn)形成有兩種情形：一個(gè)是行政區(qū)劃調(diào)整撤縣改鎮(zhèn)，這類(lèi)小城鎮(zhèn)規(guī)模較大，基礎(chǔ)設(shè)施較為完備；另一個(gè)是世紀(jì)之交推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)而來(lái)，這類(lèi)小城鎮(zhèn)不管是規(guī)模還是基礎(chǔ)設(shè)施全部不如前者。不過(guò)，這些小城鎮(zhèn)在房地產(chǎn)建設(shè)中存在著部分共同問(wèn)題。這些問(wèn)題存在現(xiàn)有機(jī)制原因，又有觀念原因。下面我們逐一加以分析。2.中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在問(wèn)題房地產(chǎn)計(jì)劃意識(shí)淡薄,計(jì)劃滯后,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供需不平衡。中國(guó)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏完善理論指導(dǎo),存在低水平反復(fù)建設(shè)現(xiàn)象,同時(shí)投資也含有很大盲目性;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇不合理,土地供求失控,建設(shè)項(xiàng)目和城鎮(zhèn)計(jì)劃不相銜。國(guó)有土地得不到有效利用,大量土地被擱置。中小城鎮(zhèn)土地利用計(jì)劃滯后,土地資源使用效率普遍不高,造成房地產(chǎn)投資不合理;房地產(chǎn)建筑密度較低,布局松散,而且建筑形態(tài)千篇一律,失去了地方特色。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平低,有甚至連工程質(zhì)量全部無(wú)法確保?；A(chǔ)設(shè)施比較落后,公共設(shè)施缺乏統(tǒng)一計(jì)劃;房地產(chǎn)市場(chǎng)隱形交易比較活躍,國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重尤其是稅收;物業(yè)管理比較落后,購(gòu)房者權(quán)益無(wú)法保障,生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞等很多問(wèn)題全部制約著中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可連續(xù)發(fā)展。下面我就其中比較突出多個(gè)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。2.1小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)位不合理小城鎮(zhèn)土地資源違法占用，浪費(fèi)現(xiàn)象極為嚴(yán)重，使用效率普遍低下。因?yàn)榕f中國(guó)是一個(gè)半封建、半殖民地國(guó)家，自給自足自然經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，大城市中民族工商業(yè)尚剛剛起步，工業(yè)基礎(chǔ)極其微弱，所以由撤縣改鎮(zhèn)形成小城鎮(zhèn)，舊城區(qū)沒(méi)有工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)分化，手工作坊、商業(yè)店鋪、居民住宅混雜在一起。新擴(kuò)城區(qū)工廠，機(jī)關(guān)，學(xué)校，衛(wèi)生院等設(shè)施也缺乏同一計(jì)劃。而且伴隨社會(huì)發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)模不停擴(kuò)大，機(jī)關(guān)、學(xué)校、和衛(wèi)生院等幾經(jīng)搬遷，留下很多廢棄土地。撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)而形成小城鎮(zhèn)，大多由原來(lái)較大村莊或集鎮(zhèn)發(fā)展而來(lái)，多以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，商業(yè)經(jīng)濟(jì)為輔，缺乏工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。新中國(guó)成立后，這些小城鎮(zhèn)建立了一定規(guī)模工業(yè)。不過(guò)，伴隨上個(gè)世紀(jì)九十年代改革開(kāi)放深入發(fā)展，這些國(guó)有企業(yè)或集體企業(yè)在轉(zhuǎn)型、改制過(guò)程中，因?yàn)楸旧硖焐觞c(diǎn)而遭受滅頂之災(zāi)，結(jié)果是關(guān)、轉(zhuǎn)、并、停，全部已破產(chǎn)倒閉，成為廢棄場(chǎng)院。以后，新興部分私有企業(yè)，經(jīng)過(guò)劃撥、租賃、私轉(zhuǎn)（挪用自己承包土地）等手段取得了部分良好耕地，重新建設(shè)廠房設(shè)施。不過(guò)這些企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由競(jìng)爭(zhēng)中，經(jīng)過(guò)多輪大浪淘沙，多數(shù)倒閉破產(chǎn)，不過(guò)所占場(chǎng)地沒(méi)有立即拆除，退耕復(fù)種，造成了大量土地資源浪費(fèi)。伴隨中國(guó)公路建設(shè)加緊，很多公路尤其是高等級(jí)道路建設(shè)不得不繞過(guò)原來(lái)小城鎮(zhèn)進(jìn)行。不過(guò)很多小城鎮(zhèn)尾伴隨公路走，沿過(guò)境公路兩側(cè)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，客觀上形成了空心城鎮(zhèn)和公路城鎮(zhèn)并存情況。小城鎮(zhèn)計(jì)劃缺失和計(jì)劃編制缺乏科學(xué)性、預(yù)見(jiàn)性和超前性，使得小城鎮(zhèn)發(fā)展空間受到限制。不重視小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源充足利用，忽略舊城區(qū)改造，項(xiàng)目用地布局不合理，生活區(qū)和工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等功效區(qū)相互混雜，直接造成了用地結(jié)構(gòu)松散，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配置困難，投資反復(fù)，浪費(fèi)嚴(yán)重，資源浪費(fèi)和生態(tài)環(huán)境惡化。2.2小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)形態(tài)單一、檔次不高現(xiàn)在大部分小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取幾乎全部是外延擴(kuò)展模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房、車(chē)間和辦公設(shè)施大同小異，多為質(zhì)量低劣平房。臨街商業(yè)店鋪和違規(guī)亂建路邊店也多是稍微體面一點(diǎn)平房，即便有樓房也多是兩層、少數(shù)三層，空間狹窄、建筑質(zhì)量低下。居民住宅一律為平房加院落模式。全部這一切，也全部造成了有限土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。分析其原因就是，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)投資主體全部是單個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實(shí)力比較弱，資金分布相對(duì)分散，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)水平比較低。再者，科學(xué)計(jì)劃缺失和建筑形態(tài)上千篇一律，也使小城鎮(zhèn)建設(shè)從整體上失去了地方特色和個(gè)性，反應(yīng)不出當(dāng)?shù)氐赜蛱卣?、民俗傳統(tǒng)和歷史積淀。2.3基礎(chǔ)設(shè)施不完善，功效不健全小城鎮(zhèn)建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，水、電、路、公廁、綠化、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施必需配套建設(shè)，而多種配套性設(shè)施建設(shè)需要大量資金投入。因?yàn)橘Y金緊缺，很多小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)久得不到改善，有地方街道狹窄，彎曲不暢；有地方街道和公路不分，馬路和市場(chǎng)不分，人車(chē)擁擠交通阻塞嚴(yán)重。有小城鎮(zhèn)沒(méi)有公共供水系統(tǒng)，大家吃水難問(wèn)題長(zhǎng)久得不四處理。有些小城鎮(zhèn)變電站容量小，電力供給不正常，不能滿(mǎn)足鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和居民用電需要。再者，小城鎮(zhèn)普遍缺乏文化、娛樂(lè)、社交場(chǎng)所?；A(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，生活垃圾亂倒，污水橫流。大量未經(jīng)處理工業(yè)廢棄物直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，生態(tài)環(huán)境遭到破壞，嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)面貌，危害著居民身心健康。2.4小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏正規(guī)企業(yè)，建筑隊(duì)素質(zhì)不高小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏正規(guī)企業(yè)，建筑隊(duì)素質(zhì)不高既是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建本身存在問(wèn)題，也是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)形態(tài)單一、檔次不高結(jié)果產(chǎn)生一個(gè)關(guān)鍵原因。在小城鎮(zhèn)，沒(méi)有正規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有含有合格資質(zhì)施工隊(duì)伍，絕大多數(shù)是由農(nóng)村木匠和瓦匠、或被稱(chēng)為“泥木兩桌”小能人組合建筑隊(duì)，這些人員全部不一樣程度地存在著文化水平低、技術(shù)含金量少問(wèn)題。即使在農(nóng)村這些人能夠被稱(chēng)為能工巧匠，但因?yàn)槿狈?zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)、必需建筑設(shè)備和科學(xué)管理制度，她們就不能滿(mǎn)足小城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)需要。在建造過(guò)程中，她們?nèi)狈Ψ康禺a(chǎn)正規(guī)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，輕易忽略質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)等高層次東西，形成了低層次、低技術(shù)含量簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，最終造成了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)檔次不高。2.5集聚輻射作用不顯著中國(guó)建設(shè)小城鎮(zhèn)目標(biāo)是努力爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)1O年左右努力．將一部分基礎(chǔ)很好小城鎮(zhèn)建設(shè)成為規(guī)模適度、計(jì)劃科學(xué)、功效健全、環(huán)境整齊、含有較強(qiáng)輻射能力農(nóng)村區(qū)域性經(jīng)濟(jì)文化中心。其中少數(shù)含有條件小城鎮(zhèn)要發(fā)展成為帶動(dòng)能力更強(qiáng)小城市，使全國(guó)城鎮(zhèn)化水平有一個(gè)顯著提升。不過(guò)目前中國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)揮集聚、輻射和帶動(dòng)作用距離目標(biāo)要求差距很大。首先是小城鎮(zhèn)人口規(guī)模普遍偏小。中國(guó)設(shè)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)低，1984年1O月中國(guó)調(diào)整后設(shè)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)要求．鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口達(dá)成人左右就能夠建鎮(zhèn)．加上歷史原因中國(guó)小城鎮(zhèn)人口規(guī)模普遍偏?。芏嘈〕擎?zhèn)計(jì)劃人口規(guī)模依據(jù)不足，直接限制小城鎮(zhèn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)揮．降低小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村剩下勞動(dòng)力和外來(lái)人口吸納能力．影響其集聚．輻射．帶動(dòng)作用發(fā)揮。中國(guó)小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)人口只有少數(shù)超出1萬(wàn)人．多數(shù)全部在5000人以下。而中國(guó)一批大城市和特大城市郊區(qū)也一樣存在相當(dāng)數(shù)量規(guī)模偏小小城鎮(zhèn)．和中心城發(fā)展很不適應(yīng)。星羅棋布小城鎮(zhèn)規(guī)模偏?。粯舆_(dá)不到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，無(wú)法形成社會(huì)服務(wù)及其設(shè)施建設(shè)合理規(guī)模．也嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)集聚和輻射功效形成。其次，小城鎮(zhèn)計(jì)劃理論方法落后。尤其是小城鎮(zhèn)相關(guān)城鎮(zhèn)體系計(jì)劃理論方法研究，和小城鎮(zhèn)計(jì)劃建設(shè)相關(guān)政策．標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)研究基礎(chǔ)微弱．顯著落后于目前小城鎮(zhèn)發(fā)展。另外，小城鎮(zhèn)盲目建設(shè)，造成浪費(fèi)。中國(guó)地域廣闊．地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡．不一樣地域小城鎮(zhèn)發(fā)展基礎(chǔ)差異很大．小城鎮(zhèn)發(fā)展需要有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為基礎(chǔ)．而且不一樣地域不一樣類(lèi)型小城鎮(zhèn)需要有其輻射適宜腹地范圍。小城鎮(zhèn)區(qū)域差異性和類(lèi)型不一樣性．要求小城鎮(zhèn)依據(jù)不一樣區(qū)位條件和其要素分析．確定小城鎮(zhèn)計(jì)劃布局合理功效定位．規(guī)模和地理分布。而近些年來(lái)部分地方不用戶(hù)觀條件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律、片面追求小城鎮(zhèn)發(fā)展、盲目攀比一哄而起，功效重合、反復(fù)建設(shè)不僅造成資源浪費(fèi)，也直接影響小城鎮(zhèn)集聚和輻射，和健康可連續(xù)發(fā)展。2.6房地產(chǎn)建設(shè)投資不足房地產(chǎn)投資不足，這是制約小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)健康發(fā)展又一關(guān)鍵原因。從投資結(jié)構(gòu)看，現(xiàn)在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)國(guó)家和集體投資缺位，國(guó)家財(cái)力和政府資金還沒(méi)有能力大量投放到小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)投資主體是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)體商販，她們實(shí)力全部比較弱。作為私營(yíng)老板和個(gè)體商販，首先要保障經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行，其次要不停擴(kuò)大企業(yè)和經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)。她們?nèi)坎豢赡馨堰^(guò)多資金投放到房地產(chǎn)建設(shè)。金融部門(mén)支持小城鎮(zhèn)建設(shè)中長(zhǎng)久貸款不足，且資金運(yùn)作不規(guī)范。這種情況造成了在小城鎮(zhèn)建設(shè)早期投資不足，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模過(guò)小，后期規(guī)模擴(kuò)張改建壓力增大。預(yù)算外投資關(guān)鍵起源是土地出讓金，過(guò)分地依靠預(yù)算外投資，會(huì)造成土地價(jià)格抬高，提升了農(nóng)民進(jìn)城和開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)門(mén)檻。小城鎮(zhèn)建設(shè)中非規(guī)范資金運(yùn)作使得小城鎮(zhèn)發(fā)展難以和真正市場(chǎng)機(jī)制接軌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金難以做到滾動(dòng)周轉(zhuǎn)。資金起源分散，資金利用效率低下，難以發(fā)揮資金集聚功效。3.針對(duì)存在問(wèn)題所采取對(duì)策在未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展中,中國(guó)要高度重視中小城鎮(zhèn)可連續(xù)發(fā)展、走特色城鎮(zhèn)化道路。要堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向,逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制,合理利用土地資源,主動(dòng)引導(dǎo)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展;編制科學(xué)計(jì)劃,完善中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套管理方法;加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控;努力提升中小城鎮(zhèn)地域風(fēng)格特色,加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策、法律、法規(guī)宣傳工作。在中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中堅(jiān)持可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,優(yōu)化生態(tài)環(huán)境,努力營(yíng)造人類(lèi)最適宜居住場(chǎng)所。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)物，受到需求和供給等原因影響，同時(shí)受到地域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平制約。小城鎮(zhèn)發(fā)展源動(dòng)力在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)支持，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也必需以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動(dòng)力。所以，要處理上述存在問(wèn)題，應(yīng)該主動(dòng)采取以下對(duì)策。3.1從小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)整體出發(fā)，編制科學(xué)計(jì)劃中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程是一個(gè)自下而上城市化過(guò)程，政府調(diào)控對(duì)小城鎮(zhèn)發(fā)展含相關(guān)鍵作用。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)健康發(fā)展，而土地利用計(jì)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃是政府對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控關(guān)鍵技術(shù)手段。但從中國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，計(jì)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)發(fā)展，土地利用計(jì)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃。從計(jì)劃層次上講，土地利用計(jì)劃應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)計(jì)劃起指導(dǎo)和約束作用。但在實(shí)際操作中并非如此，小城鎮(zhèn)發(fā)展關(guān)鍵是以外延發(fā)展為主，是一個(gè)重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式造成小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是城鎮(zhèn)集聚功效難以完善，基礎(chǔ)設(shè)施投資成本過(guò)高，設(shè)施修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。所以，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必需遵照先計(jì)劃、后建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)客觀實(shí)際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制訂科學(xué)、超前計(jì)劃。尤其是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資日益多元化形勢(shì)下，經(jīng)過(guò)計(jì)劃約束作用，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”建設(shè)格局，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為合適集中，最終形成良好土地利用格局。3.2要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)多個(gè)多樣建設(shè)形態(tài)，提升房地產(chǎn)檔次現(xiàn)在大部分小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取幾乎全部是外延擴(kuò)展模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低，造成了有限土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)投資主體全部是單個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實(shí)力比較弱，資金分布相對(duì)分散，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)水平比較低。所以要處理房地產(chǎn)形態(tài)單一問(wèn)題就必需要提升小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)投資主體，多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民相關(guān)方面素質(zhì)。再者，科學(xué)計(jì)劃缺失和建筑形態(tài)上千篇一律，也使小城鎮(zhèn)建設(shè)從整體上失去了地方特色和個(gè)性，反應(yīng)不出當(dāng)?shù)氐赜蛱卣鳌⒚袼讉鹘y(tǒng)和歷史積淀，所以必需要加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)科學(xué)計(jì)劃，杜絕建筑形態(tài)上千篇一律，設(shè)計(jì)和建設(shè)要盡力突出地方特色和個(gè)性。3.3要完善配套管理方法，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必需要有對(duì)應(yīng)政策方法和之配套。首先，要改革現(xiàn)有城鎮(zhèn)行政管理體制，合適擴(kuò)大小城鎮(zhèn)行政管理權(quán)限，盡可能降低繁瑣審批手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用。其次，要不停深化土地使用制度改革。能夠?qū)嵤┬〕擎?zhèn)住宅用地指標(biāo)周轉(zhuǎn)制度，經(jīng)過(guò)壓縮分散農(nóng)村宅基地，將得到用地指標(biāo)集中起來(lái)，進(jìn)行居住小區(qū)建設(shè)。同時(shí)要主動(dòng)探索農(nóng)民進(jìn)城后原有承包地和宅基地流轉(zhuǎn)，明確土地流轉(zhuǎn)路徑和管理方法。再次，要主動(dòng)培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，主動(dòng)引導(dǎo)小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展?，F(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育還很不成熟，法律法規(guī)還不健全，管理體制還不靈活，宏觀調(diào)控缺乏力度。房地產(chǎn)隱性交易活躍，減弱了政府調(diào)控能力。在土地供給中也缺乏市場(chǎng)機(jī)制和對(duì)應(yīng)法律規(guī)范，從而加劇了房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)性。因?yàn)樾〕擎?zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱，所以還沒(méi)有形成統(tǒng)一市場(chǎng)體系和合理價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，人為原因影響大，造成了房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)行為缺乏約束。3.4要加強(qiáng)宏觀調(diào)控加強(qiáng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化政府監(jiān)管職能。首先，要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，對(duì)于素質(zhì)不高、沒(méi)有投資開(kāi)發(fā)能力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要限期整理；對(duì)于沒(méi)有資質(zhì)非法建筑隊(duì)要取消其從業(yè)資格；對(duì)于具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部要采取向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)形式，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理。其次，要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、可連續(xù)發(fā)展。政府能夠采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，立即建立起有形房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)交易各項(xiàng)信息公開(kāi)化，同時(shí)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度、評(píng)定制度，杜絕房地產(chǎn)地下交易行為，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)明一個(gè)公平環(huán)境。3.5要集中力量發(fā)揮聚集輻射作用，提升城