房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-清華大學(xué)-第9章

第9章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)【學(xué)習(xí)要點(diǎn)及目標(biāo)】熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的概念、原則。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的程序、方式。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程材料與設(shè)備購(gòu)置的招標(biāo)。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程勘察與設(shè)計(jì)招標(biāo)?！竞诵母拍睢块_(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)；開(kāi)標(biāo)；評(píng)標(biāo)；決標(biāo)；標(biāo)底；詢價(jià)2【引導(dǎo)案例】某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目總建筑面積為19

945m2，總造價(jià)預(yù)計(jì)為7

400萬(wàn)元。該工程計(jì)劃采用公開(kāi)招標(biāo)方式。但某公司總經(jīng)理邢某得知該項(xiàng)目后，找到4家建筑公司掛靠參與投標(biāo)，并拉攏該市評(píng)標(biāo)處張某、李某，以請(qǐng)客送禮的方式套取招投標(biāo)保密事項(xiàng)。使評(píng)標(biāo)結(jié)果很不公正。后該省建設(shè)廳、紀(jì)委、監(jiān)察廳通過(guò)聯(lián)合調(diào)查發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題，即取消該工程項(xiàng)目招投標(biāo)結(jié)果，依法重新招標(biāo)。依據(jù)我國(guó)招投標(biāo)法的規(guī)定，為保障當(dāng)事雙方合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程任務(wù)的歸屬，需經(jīng)過(guò)公平、公正、合理的招投標(biāo)程序來(lái)確定。39.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)概述在國(guó)際上，招標(biāo)和投標(biāo)最初存在的主要原因是滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下稀缺商品交易的公開(kāi)公平性。改革開(kāi)放以后，我國(guó)逐步引入招標(biāo)投標(biāo)，不斷建立健全招標(biāo)投標(biāo)方面的法律法規(guī)，使其在工程建設(shè)項(xiàng)目、建筑工程設(shè)計(jì)、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工、工程建設(shè)項(xiàng)目施工、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包、工程建設(shè)項(xiàng)目貨物等方面得到廣泛應(yīng)用。在招標(biāo)與投標(biāo)的具體執(zhí)行過(guò)程中，由確定的一方(買主或賣主)設(shè)定標(biāo)的，邀請(qǐng)多方(賣主或買主)通過(guò)不公開(kāi)報(bào)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，選擇滿意方與之簽訂交易合同，并按合同實(shí)現(xiàn)標(biāo)的。其應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，就開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在不同項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)中所扮演的角色不同，在工程招標(biāo)與投標(biāo)中為招標(biāo)方，而在土地招標(biāo)與投標(biāo)中則為投標(biāo)方。49.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將工程可行性研究?jī)?nèi)容、監(jiān)理服務(wù)、勘察及設(shè)計(jì)要求、設(shè)備需求、擬建工程的建設(shè)要求等編制為招標(biāo)文件，然后通過(guò)發(fā)布招標(biāo)廣告，向承包企業(yè)發(fā)出招標(biāo)通知，邀請(qǐng)有能力的承包企業(yè)參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，直到簽訂工程發(fā)包合同為止。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的對(duì)稱概念，是指具有合法資格和能力的承包企業(yè)在獲得招標(biāo)信息后，依據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)招標(biāo)文件提出的各項(xiàng)條件和要求，經(jīng)過(guò)初步研究，在指定期限內(nèi)，結(jié)合自身能力，提出意向承包工程的條件和報(bào)價(jià)，供開(kāi)發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇，并等候開(kāi)標(biāo)直到簽訂工程承包合同為止。59.1.4工程招標(biāo)的方式1.公開(kāi)招標(biāo)2.邀請(qǐng)招標(biāo)3.公開(kāi)招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)的區(qū)別(1)發(fā)布信息的方式不同。公開(kāi)招標(biāo)采用公告的形式發(fā)布，而邀請(qǐng)招標(biāo)采用投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的形式發(fā)布。(2)選擇的范圍不同。(3)競(jìng)爭(zhēng)的范圍不同。(4)公開(kāi)的程度不同。(5)時(shí)間和費(fèi)用不同。89.1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)文件的內(nèi)容99.1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)文件的內(nèi)容109.1.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)的程序1.招標(biāo)2.投標(biāo)3.開(kāi)標(biāo)4.評(píng)標(biāo)5.中標(biāo)6.簽訂書(shū)面合同119.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)原國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》中明確提出，“項(xiàng)目法人一般通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位”。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理任務(wù)的發(fā)包一般也需進(jìn)行招投標(biāo)。129.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)的必要性139.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)的分類1.全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)2.設(shè)計(jì)監(jiān)理招標(biāo)3.施工監(jiān)理招標(biāo)149.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)文件的主要內(nèi)容為指導(dǎo)監(jiān)理投標(biāo)方正確編制投標(biāo)文件，監(jiān)理招標(biāo)文件中應(yīng)包括以下內(nèi)容和資料。(1)投標(biāo)人須知。(2)工程項(xiàng)目簡(jiǎn)介。(3)委托監(jiān)理任務(wù)的范圍和工作任務(wù)大綱。(4)合同條件(5)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、原則和方法(6)招標(biāo)方可向監(jiān)理方提供的條件。(7)監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)方式及費(fèi)用構(gòu)成。(8)項(xiàng)目的有關(guān)資料。(9)投標(biāo)文件的格式要求。159.2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)理招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)1.開(kāi)標(biāo)2.評(píng)標(biāo)1)評(píng)標(biāo)內(nèi)容2)評(píng)標(biāo)方法(1)最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。(2)評(píng)議法。(3)綜合評(píng)分法。3.定標(biāo)169.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)179.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中施工項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工建設(shè)項(xiàng)目的特殊性，所以必須進(jìn)行科學(xué)合理的招標(biāo)。189.3.2申請(qǐng)施工招標(biāo)的條件申請(qǐng)施工招標(biāo)的工程應(yīng)具備下列條件：概算已經(jīng)批準(zhǔn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目已列入當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門制訂的年度開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃；有合格資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工圖紙，或有能滿足標(biāo)價(jià)計(jì)算要求的設(shè)計(jì)文件；已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；施工用地的征用工作已經(jīng)完成；建設(shè)資金、主要建筑材料和設(shè)備供應(yīng)均已落實(shí)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目具備上述必要的條件后，招標(biāo)人可向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T或其招標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)提出招標(biāo)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，方可展開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)。199.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)的程序209.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)的程序219.3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)文件和標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的編制審查1.施工招標(biāo)文件的內(nèi)容(1)招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。(2)投標(biāo)須知。(3)投標(biāo)書(shū)文本或編制要求。(4)中標(biāo)通知書(shū)。(5)主要合同條款和合同文本。(6)工程綜合說(shuō)明。(7)各種附件(8)其他文件229.3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)文件和標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的編制審查2.招標(biāo)工程標(biāo)底和控制價(jià)的編制與審查1)標(biāo)底和控制價(jià)的概念及區(qū)別(1)標(biāo)底的含義及作用。(2)招標(biāo)控制價(jià)的含義及作用。(3)標(biāo)底與最高投標(biāo)限價(jià)的區(qū)別。2)編制標(biāo)底和控制價(jià)的依據(jù)(1)招標(biāo)文件的商務(wù)條款。(2)工程施工圖紙、工程量計(jì)算規(guī)則、工程量清單。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)、水文、地上情況的有關(guān)資料。(4)施工方案或施工組織設(shè)計(jì)。(5)現(xiàn)行工程預(yù)算定額、工期定額、工程項(xiàng)目計(jì)價(jià)類別及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家或地方有關(guān)價(jià)格調(diào)整文件規(guī)定；招標(biāo)時(shí)建筑安裝材料及設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格等。239.3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)文件和標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的編制審查249.3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)文件和標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的編制審查4)標(biāo)底和招標(biāo)控制價(jià)的計(jì)價(jià)方法和需要考慮的因素(1)標(biāo)底和招標(biāo)控制價(jià)的計(jì)價(jià)方法。(2)編制標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)與編制工程概算或施工圖預(yù)算需要考慮的不同因素。編制招5)標(biāo)底和招標(biāo)控制價(jià)的編制與審查程序(1)確定標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的計(jì)價(jià)內(nèi)容及計(jì)算方法，編制總說(shuō)明、施工方案或施工組織設(shè)計(jì)，編制(或?qū)彶榇_定)工程量清單、臨時(shí)設(shè)施布置、臨時(shí)用地表、材料設(shè)備清單，補(bǔ)充定額單價(jià)、鋼筋鐵件調(diào)整、預(yù)算包干、按工程類別的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。(2)確定材料設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格。(3)采用固定價(jià)格的工程，應(yīng)測(cè)算施工周期內(nèi)的人工、材料、設(shè)備、機(jī)械臺(tái)班價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。(4)確定施工方案或施工組織設(shè)計(jì)中計(jì)費(fèi)內(nèi)容。(5)計(jì)算標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的價(jià)格。(6)標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)送審。(7)標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)審定交底。259.4設(shè)備、材料采購(gòu)的招標(biāo)269.4.1設(shè)備、材料采購(gòu)的招標(biāo)方式1.公開(kāi)招標(biāo)2.邀請(qǐng)招標(biāo)3.其他方式(1)詢價(jià)方式。(2)直接訂購(gòu)方式。279.4.2材料采購(gòu)的詢價(jià)1.詢價(jià)2.材料的送審和認(rèn)可3.材料的實(shí)際采購(gòu)289.4.3工程設(shè)備購(gòu)置的招標(biāo)299.4.3工程設(shè)備購(gòu)置的招標(biāo)4.審查投標(biāo)單位資格5.發(fā)送招標(biāo)文件6.組成評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)，制定評(píng)標(biāo)原則、內(nèi)容和程序7.限定時(shí)間、規(guī)定地點(diǎn)接收投標(biāo)文件8.開(kāi)標(biāo)9.評(píng)標(biāo)10.定標(biāo)11.中標(biāo)309.4.4設(shè)備與材料采購(gòu)招標(biāo)的資格審查資格審查是指投標(biāo)前招標(biāo)方對(duì)潛在投標(biāo)方投標(biāo)資格進(jìn)行審查，資格審查不合格的不得參加投標(biāo)。材料與設(shè)備購(gòu)置招標(biāo)方應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)方進(jìn)行資格審查，資格審查分為資格預(yù)審和資格后審，主要內(nèi)容包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、注冊(cè)地點(diǎn)、主要營(yíng)業(yè)地點(diǎn)、資質(zhì)等級(jí)(包括聯(lián)合體各方)；管理和執(zhí)行本合同所配備的主要人員資歷和經(jīng)驗(yàn)情況；擬分包的項(xiàng)目及擬承擔(dān)分包項(xiàng)目的企業(yè)情況；銀行出具的資信證明等。319.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程勘察與設(shè)計(jì)招標(biāo)329.5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程勘察招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程勘察招標(biāo)工作可由開(kāi)發(fā)企業(yè)主持，也可委托具有法人資格、符合專業(yè)要求的招標(biāo)代理、監(jiān)理公司代辦。勘察任務(wù)的發(fā)包可采取競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式(公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo))或協(xié)商方式。不過(guò)，由于工程勘察任務(wù)量相對(duì)施工任務(wù)量而言很小，從目前情況看，一般多采取協(xié)商方式，盡管政府一直在提倡采取競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式。采用競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式發(fā)包工程的勘察任務(wù)時(shí)，需按以下程序進(jìn)行：①向招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)登記；②組織招標(biāo)文件工作機(jī)構(gòu)或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜；③組織評(píng)標(biāo)小組；④編制招標(biāo)文件；⑤發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函；⑥接受投標(biāo)報(bào)名；⑦對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)者進(jìn)行資質(zhì)審查；⑧向合格的投標(biāo)單位分發(fā)招標(biāo)文件；⑨組織投標(biāo)單位勘查現(xiàn)場(chǎng)和進(jìn)行答疑；⑩投標(biāo)單位向招標(biāo)單位繳納招投標(biāo)保證金；投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件，招標(biāo)單位或招標(biāo)代理單位接受標(biāo)書(shū)；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，確定中標(biāo)的勘察企業(yè)；招標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，與中標(biāo)企業(yè)簽訂勘察合同。339.5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程勘察招標(biāo)勘察合同是委托方與承包方為完成一定的勘察任務(wù)，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程勘察合同的委托方即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程總體承包單位；而承包方是持有國(guó)家認(rèn)可的勘察資質(zhì)證書(shū)，并在當(dāng)?shù)刈?cè)的勘察單位。合同簽訂生效后，按規(guī)定，委托方應(yīng)付給承包方定金。定金交付后合同才能成立。定金一般為勘察合同額的20%。合同履約后，定金抵作勘察費(fèi)。委托方如不履行合同，無(wú)權(quán)要求返回定金?？辈熨M(fèi)用計(jì)取依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)要按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算，允許在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)，結(jié)算方式可以依具體情況雙方商定。合同須報(bào)管理部門審核登記。349.5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)1.工程設(shè)計(jì)招標(biāo)的程序(1)組織招標(biāo)工作小組。(2)編制招標(biāo)文件。(3)發(fā)布招標(biāo)廣告或發(fā)出邀請(qǐng)投標(biāo)函。(4)對(duì)投標(biāo)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審查。(5)向合格的投標(biāo)者發(fā)售或發(fā)送招標(biāo)文件。(6)組織投標(biāo)者踏勘工程現(xiàn)場(chǎng)，解答投標(biāo)者提出的問(wèn)題。(7)接受投標(biāo)者的標(biāo)書(shū)。(8)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。(9)簽訂設(shè)計(jì)承包合同。359.5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)36本章小結(jié)本章介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在工程建設(shè)階段的招標(biāo)投標(biāo)業(yè)