中國香港房地產(chǎn)行業(yè)更新：內(nèi)地買家推動3月一手房銷售火爆

研究行業(yè)更新中國香港房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)評級同步2024年4月16日內(nèi)地買家推動3月一手房銷售火爆我們上周組織了一次中國香港房地產(chǎn)考察團(tuán)，參觀了三個已竣工且仍在銷售的住宅項目、正在開發(fā)的啟德體育園地塊，并與中國香港最大房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)之一美聯(lián)物業(yè)的行業(yè)專家舉行了午餐會。以下是我們主要發(fā)現(xiàn)： 根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，2024228日3314,2351282024年1122711倍。20243月19981996年以來最高的月份。另外，2431-250-70%的買家來自內(nèi)202125%后，但在成交量上升后開始趨于穩(wěn)定，在41.7%20246-8%。對較小的住宅單位更有利。我們走訪了三個面向不同類型需求的住宅項目，包括面向豪華高端客戶的鴨脷洲凱玥、面向基本家居需求的啟德維港1號以及面向當(dāng)?shù)丶彝U(kuò)張和升級需求的鯉魚門KOKOHILLS2503月最暢銷項目（以單位數(shù)量計）。同時，開發(fā)商更愿意根據(jù)市場價格情況調(diào)整價格，政策放寬后可實現(xiàn)較高的去化率。另一方面，鑒于庫存壓力較高，開發(fā)商目前仍以追求銷量為第一，而不是提高售價。啟德體育園將成為未來重要的國際賽事場地。重體育公園主要包括一個50,000600,000234家商店10,0005,000個座位的公眾運(yùn)動場、兒童游樂場和海濱餐飲區(qū)。隨著容量、配套設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)的完善，新世界期望體育公園成為主要的國際體育娛樂賽事場地和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)熱門的休閑設(shè)施。在庫存水平下降之前價格保持穩(wěn)定。在我們走訪和與銷售人員討論中，我們注意到開發(fā)商可以通過靈活的定價策略實現(xiàn)高銷量。我們相信，在高利率環(huán)境下，開發(fā)商仍會努力獲得更多銷售收入，以降低負(fù)債率。與此同時2024年價格將基本保持穩(wěn)定，直到開發(fā)商的竣工庫存水平降同步的評級。2024下半年關(guān)鍵催化劑：()()()住宅價格變化。估值概要公司名稱 股票代碼評級 目標(biāo)價 收盤價 -----每股盈利---------市盈率--------市賬率 股息率FY23 FY24EFY23FY24EFY23FY24E FY23(當(dāng)?shù)刎泿?(當(dāng)?shù)刎泿?(報表貨幣)(報表貨幣) (倍) (倍) (倍) (倍) (%)新鴻基地產(chǎn)16HK買入110.1071.308.2438.6740.346.7領(lǐng)展房托823HK買入48.7032.252.7062.65711.912.10.440.438.0新世界發(fā)展17HK買入15.808.002.4311.2800.1028.2恒基地產(chǎn)12HK中性23.8423.452.0052.24511.710.40.350.357.5平均10.3012.6資料來源：FactSet(未評級為一致預(yù)測)、預(yù)測(覆蓋公司)

行業(yè)與大盤一年趨勢圖 行業(yè)表現(xiàn) 恒生指數(shù)5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%4/23 8/23 12/23資料來源:FactSet謝騏聰,CFA,FRMphilip.tse@(852)37661815此報告最后部分的分析師的露、商業(yè)關(guān)系的露和免責(zé)聲明為報告的一部分，必須閱讀。下載本公司之研究報告，可從彭博信息：BOCM或成交增加、價格趨穩(wěn)美聯(lián)專家午宴要點(diǎn)-內(nèi)地買家推動一手市場反響熱烈：11根據(jù)美聯(lián)物業(yè)2024年第一季度市場統(tǒng)計，2024年228331日（政策放寬后）4,235202411227日（政策放寬前）6261281120243月的成交量19981996年以來最高的月份。預(yù)計2024年內(nèi)地買家成為主要買家。此外，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，在政策放松60%1-250-70%的買家來自內(nèi)2022202318.7%和37.0%。美聯(lián)物業(yè)預(yù)計2024年，內(nèi)地買家將占一手市場交易金額約50-60%。住宅價格趨于穩(wěn)定。住宅物業(yè)價格在政策放松后開始企穩(wěn)，4月第一周按月環(huán)1.7%202125%，我們認(rèn)為這主要是由于交易量增加和市場反應(yīng)熱烈導(dǎo)致買家情緒有所改善。美聯(lián)同時預(yù)20246-8%。盡管銷量高，預(yù)計保守的定價策略將持續(xù)。2024年24.952.051.989,200同意書的批準(zhǔn)。即使在交易量非常高的情況下，美聯(lián)預(yù)計開發(fā)商仍將繼續(xù)追求銷量，而不是因銷售量提升而大幅提高售價。政策放松后，一手市場小戶型反響較好，對豪宅影響較少1號和面向本地家庭KOKOHILLS。政策放寬后，啟德一號維多利亞已售出逾250伙，成為2024年3月最暢銷項目（以單位數(shù)量計）。通過與項目人員的討論，我們注意到更愿意根據(jù)市場價格情況調(diào)整價格的開發(fā)商，可在政策放松后獲得較高的去化率。另外，小戶型，如一、兩房戶型，一般較售買家歡迎。鴨脷洲凱玥該項目位于港島南之鴨脷洲利南道，靠近南港島線海怡半島站，步行至地鐵站101,3934-5萬/20231月首次銷售，但面對市場波動，只去化了個單位。另一方面，據(jù)銷售人員介紹，在政策放寬后，雖然還沒3-4倍。圖表1:鴨脷洲凱玥項目主要資料開發(fā)商龍光/合景泰富地址港島鴨脷洲利南道66號物業(yè)類型住宅交通配套步行至南港島線海怡半島站約10分鐘位置圖建筑面積(平方呎)762,091總地價(港元百萬元)16,855平均樓面地價(港元/平方呎)22,117可售套數(shù)295套戶型1,393–9,663平方呎，3–5房車位311首次開盤2023年1近期單價~港元39,000–50,000/平方呎物管費(fèi)港元5.5元/平方呎/月資料來源：公司資料、Google、圖表2:鴨脷洲凱玥外觀 圖表3:鴨脷洲凱玥平臺設(shè)施–室外游泳池資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、圖表4:鴨脷洲凱玥會所設(shè)施 圖表5:鴨脷洲凱玥樣板間資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、啟德維港1號該項目位于九龍啟德跑道區(qū)中心，公交車程約10分鐘可到達(dá)屯馬線啟德/宋皇臺站。項目定位主要面向基礎(chǔ)剛需客戶群，戶型為1-3房，單位面積由329至1,7931–275%1.8萬-2.2萬/2021770066%25020243手銷售冠軍。另外，據(jù)銷售人員介紹，在政策放寬后的一個月的成交當(dāng)中，內(nèi)地買家的比例高達(dá)~80%。圖表6:啟德維港1號項目主要資料開發(fā)商中國海外地址啟德承豐道21號物業(yè)類型住宅交通配套公交車程約10分鐘可到達(dá)屯馬線啟德/宋皇臺站位置圖建筑面積(平方呎)328,459總地價(港元百萬元)4,273平均樓面地價(港元/平方呎)13,009可售套數(shù)1,059套戶型329–1,793平方呎，1–3房，1/2房佔(zhàn)75%車位168首次開盤2021年7近期單價~港元18,000–22,000/平方呎物管費(fèi)港元4.9元/平方呎/月資料來源：公司資料、Google、圖表7:維港1號樣板間 圖表8:維港1號樣板間資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、圖表9:維港1號樣板間景觀 圖表10:維港1號交通配套資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、鯉魚門KokoHills該項目位于東九龍鯉魚門，步行約10分鐘可到達(dá)觀塘線藍(lán)田站。項目定位主要面向家族客戶以及改善性客戶群，戶型主要為1-4366至2,0242–385-6成單位可享維港景色。項目在2020年7月首次銷售，此前成交單價約在港元2.1萬-2.3萬/平方呎。圖表11:鯉魚門KokoHills項目主要資料開發(fā)商會德豐地址鯉魚門高嶺道3號物業(yè)類型住宅交通配套步行約10分鐘可到達(dá)觀塘線藍(lán)田站位置圖建筑面積(平方呎)826,561總地價(港元百萬元)6,388平均樓面地價(港元/平方呎)7,728可售套數(shù)1,311套戶型366–2,024平方呎，1–4房，2/3房佔(zhàn)~80%車位413首次開盤2020年7近期單價~$21,000–23,000/平方呎物管費(fèi)港元5.4元/平方呎/月資料來源：公司資料、Google、圖表12:鯉魚門KokoHills樣板間 圖表13:鯉魚門KokoHills樣板間維港景觀資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、圖表14:鯉魚門KokoHills外觀 圖表15:鯉魚門KokoHills電梯大堂資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、啟德體育園料將成為未來主要國際賽事場地2018中標(biāo)該項目，負(fù)責(zé)建造并擁有項目經(jīng)營權(quán)，合約期為254-5203005位的主場館(配有開合式天幕及可以移動草皮)70萬平方呎的零售部分(234個商鋪)、10,000個座位的室內(nèi)體育館、5,000個座位的戶外公眾運(yùn)動場、兒童游樂場和海濱餐飲區(qū)。項目整體預(yù)料于2024年底落成并啟用，而主場館在試營運(yùn)后，預(yù)料可在20252025年的全國運(yùn)7K1170%。隨著主場館的容量相對香港大球場有明顯的提升和配套設(shè)施的增加，我們預(yù)計啟德體育園將成為未來主要國際賽事場地。另外，園區(qū)擁有多元化娛樂、零售和餐飲元素，我們相信項目會成為本地社區(qū)熱門的休閑設(shè)施之一。圖表16:啟德體育園規(guī)劃模型 圖表17:啟德體育園主場舘外觀資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、圖表18:啟德體育園主場舘內(nèi)部接近完工 圖表19:啟德體育園公眾運(yùn)動場資料來源：公司資料、 資料來源：公司資料、圖表20:啟德體育園零售館資料來源：公司資料、圖表21:啟德體育園項目主要資料開發(fā)商開發(fā)商地址物業(yè)類型交通配套位置圖新世界發(fā)展3839綜合體育園毗連屯馬線啟德站以及宋皇臺站占地(港元主要體育設(shè)施28公頃~300億----50,000座席的主場館(配有開合式天幕及可以移動草皮)一座設(shè)有5,000座席的公眾運(yùn)動場一座設(shè)有10,000座席的主場室內(nèi)體育館其他體育設(shè)施零售設(shè)施70萬呎60萬呎零售及餐飲設(shè)施「啟德零售館」(234商戶)面向維多利亞港的海濱長廊「美食海灣」其他配套設(shè)施主廣場多用途活動區(qū)南方廣場鄰里公園等公共休憩空間25年已規(guī)劃之大型活動全國運(yùn)動會中國香港區(qū)部份賽事香港國際七人欖球賽資料來源：公司資料、Google、圖表22:房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋公司股票代碼公司名稱評級收盤價(交易貨幣)目標(biāo)價(交易貨幣)潛在漲幅最新目標(biāo)價/評級發(fā)表日期子行業(yè)16HK新鴻基地產(chǎn)買入71.30110.1054.4%2024年02月29日中國香港房地產(chǎn)823HK領(lǐng)展房托買入32.2548.7051.0%2024年02月09日中國香港房地產(chǎn)17HK新世界發(fā)展買入8.0015.8097.5%2023年11月29日中國香港房地產(chǎn)12HK恒基地產(chǎn)中性23.4523.841.7%2023年08月23日中國香港房地產(chǎn)123HK越秀地產(chǎn)買入3.6610.70192.3%2023年12月08日內(nèi)地房地產(chǎn)3383HK雅居樂集團(tuán)買入0.431.16169.8%2023年12月01日內(nèi)地房地產(chǎn)1109HK華潤置地買入23.3042.8283.8%2022年05月24日內(nèi)地房地產(chǎn)3319HK雅生活服務(wù)買入2.724.2054.4%2024年03月27日物業(yè)服務(wù)6098HK碧桂園服務(wù)買入4.5116.00254.8%2023年08月29日物業(yè)服務(wù)2669HK中海物業(yè)買入4.0510.80166.7%2023年03月23日物業(yè)服務(wù)6626HK越秀服務(wù)買入2.795.3591.8%2023年03月09日物業(yè)服務(wù)9928HK時代鄰里中性0.480.6025.0%2023年11月30日物業(yè)服務(wù)資料來源:FactSet，預(yù)測，截至2024年4月15日香港中環(huán)德輔道中68號萬宜大廈10樓總機(jī):(852)37661899 傳真:(852)21074662評級定義分析員個股評級定義:分析員行業(yè)評級定義：買入：預(yù)期個股未來12個月的總回報高于相關(guān)行業(yè)。領(lǐng)先：分析員預(yù)期所覆蓋行業(yè)未來12個月的表現(xiàn)相對于大盤標(biāo)竿指數(shù)具吸引力。中性：預(yù)期個股未來12個月的總回報與相關(guān)行業(yè)一致。沽出：預(yù)期個股未來12個月的總回報低于相關(guān)行業(yè)同步：分析員預(yù)期所覆蓋行業(yè)未來12個月的表現(xiàn)與大盤標(biāo)竿指數(shù)一致。無評級：對于個股未來12個月的總回報與相關(guān)行業(yè)的比較，分析員并無確信觀點(diǎn)。落后：分析員預(yù)期所覆蓋行業(yè)未來12個月的表現(xiàn)相對于大盤標(biāo)竿指數(shù)不具吸引力。香港市場的標(biāo)竿指數(shù)為恒生綜合指數(shù)，A股市場的標(biāo)竿指數(shù)為MSCI中國A股指數(shù)，美國上市中概股的標(biāo)竿指數(shù)為標(biāo)普美國中概股50（美元）指數(shù)分析員披露本研究報告之作者﹐茲作以下聲明﹕i)發(fā)表于本報告之觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映有關(guān)于他們個人對所提及的證券或其發(fā)行者之觀點(diǎn);及ii)他們之薪酬與發(fā)表于報告上之建議/觀點(diǎn)幷無直接或間接關(guān)系;iii)對于提及的證券或其發(fā)行者﹐他們幷無接收到可影響他們的建議的內(nèi)幕消息/非公開股價敏感消息。本研究報告之作者進(jìn)一步確認(rèn)﹕i)他們及他們之相關(guān)有聯(lián)系者【按香港證券及期貨監(jiān)察委員會之操守準(zhǔn)則的相關(guān)定義】幷沒有于發(fā)表研究報告之30個日歷日前處置/買賣該等證券;ii)他們及他們之相關(guān)有聯(lián)系者幷沒有于任何上述研究報告覆蓋之香港上市公司任職高級職員;iii)他們及他們之相關(guān)有聯(lián)系者幷沒有持有有關(guān)上述研究報告覆蓋之證券之任何財務(wù)利益，除了一位覆蓋分析師持有世茂房地產(chǎn)控股有限公司之股份，一位分析師持有英偉達(dá)之股份。有關(guān)商務(wù)關(guān)系及財務(wù)權(quán)益之披露證券有限公司及/或其有關(guān)聯(lián)公司在過去十二個月內(nèi)與交通銀行股份有限公司、國聯(lián)證券股份有限公司、控股有限公司、四川能投發(fā)展股份有限公司、光年控股有限公司、青島控股國際有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集團(tuán)有限公司、湖州燃?xì)夤煞萦邢薰?、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、興源動力控股有限公司、佳捷康創(chuàng)新集團(tuán)有限公司、武漢有機(jī)控股有限公司、樂透互娛有限公司、洲際船務(wù)集團(tuán)控股有限公司、巨星傳奇集團(tuán)有限公司、北京綠竹生物技術(shù)股份有限公司、中天建設(shè)(湖南)集團(tuán)有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集團(tuán)控股有限公司、宏信建設(shè)發(fā)展有限公司、上海小南國控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科倫博泰生物醫(yī)藥股份有限公司、新傳企劃有限公司、樂艙物流股份有限公司、途虎養(yǎng)車股份有限公司、北京第四范式智慧技術(shù)股份有限公司、深圳市天圖投資管理股份有限公司、邁越科技股份有限公司、極兔速遞環(huán)球有限公司、山西省安裝集團(tuán)股份有限公司、富景中國控股有限公司、中軍集團(tuán)股份有限公司、佳民集團(tuán)有限公司、集海資源集團(tuán)有限公司、君圣泰醫(yī)藥、天津建設(shè)發(fā)展集團(tuán)股份公司、長久股份有限公司及樂思集團(tuán)有限公司有投資銀行業(yè)務(wù)關(guān)系。證券有限公司及/或其集團(tuán)公司現(xiàn)持有東方證券股份有限公司、光大證券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已發(fā)行股本逾1%。免責(zé)聲明本報告之收取者透過接受本報告(包括任何有關(guān)的附件)，表示幷保證其根據(jù)下述的條件下有權(quán)獲得本報告，幷且同意受此中包含的限制條件所約束。任何沒有遵循這些限制的情況可能構(gòu)成法律之違反。本報告為高度機(jī)密，幷且只以非公開形式供證券的客戶閱覽。本報告只在基于能被保密的情況下提供給閣下。未經(jīng)證券事先以書面同意，本報告及其中所載的資料不得以任何形式(i)復(fù)制、復(fù)印或儲存，或者(ii)直接或者間接分發(fā)或者轉(zhuǎn)交予任何其它人作任何用途。證券、其聯(lián)屬公司、關(guān)聯(lián)公司、董事、關(guān)聯(lián)方及/或雇員，可能持有在本報告內(nèi)所述或有關(guān)公司之證券、幷可能不時進(jìn)行買賣、或?qū)ζ溆信d趣。此外，證券、其聯(lián)屬公司及關(guān)聯(lián)公司可能與本報告內(nèi)所述或有關(guān)的公司不時進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，或為其擔(dān)任市場莊家，或被委任替其證券進(jìn)行承銷，或可能以委托人身份替客戶買入或沽售其證劵，或可能為其擔(dān)當(dāng)或爭取擔(dān)當(dāng)幷提供投資銀行、顧問、包銷、融資或其它服務(wù)，或替其從其它實體尋求同類型之服務(wù)。投資者在閱讀本報告時，應(yīng)該留意任何或所有上述的情況，均可能導(dǎo)致真正或潛在的利益