論完善房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)和保護(hù)房地產(chǎn)基金投資者

PAGEPAGE4論完善房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)和保護(hù)房地產(chǎn)基金投資者摘要近年隨著銀行貸款利率的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司陷入了貸款難的困境在這種情況下房地產(chǎn)基金孕育而生成為一種新的融資渠道而我國的房地產(chǎn)基金尚處于一個(gè)探索階段發(fā)展還不成熟因此房地產(chǎn)基金投資者面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)如何維護(hù)投資者利益完善房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)是一個(gè)值得關(guān)注的問題關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資信托基金；基金投資者；治理結(jié)構(gòu)1房地產(chǎn)投資信托基金的概述及在我國發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資信托基金是指由專門的投資機(jī)構(gòu)通過發(fā)行受益憑證籌集社會(huì)閑散資金將其投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域如投資房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等從中獲取收益再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度它實(shí)際上是資產(chǎn)證券化的一種形式我國在積極探索房地產(chǎn)投資信托基金其目的是減輕單一融資渠道下銀行金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊將國家、銀行風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)上轉(zhuǎn)移由社會(huì)發(fā)揮監(jiān)督功能改進(jìn)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)而我國現(xiàn)階段發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金并不是真正意義上的REITs多數(shù)基金采用的是房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式以“房地產(chǎn)信托計(jì)劃”之名行“房地產(chǎn)投資信托基金”之實(shí)但我國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃和西方的房地產(chǎn)投資信托基金在制度管理上是有區(qū)別的這使我國基金投資者承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)這些風(fēng)險(xiǎn)有來自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)還有來自基金管理者的道德風(fēng)險(xiǎn)2我國房地產(chǎn)基金的治理結(jié)構(gòu)的缺陷和投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)基金持有人大會(huì)或股東大會(huì)投資者行使決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)的成本太高而且每個(gè)人都有“搭便車”的心理基金投資者缺少一種行權(quán)的平臺(tái)和動(dòng)力基金管理人損害投資者利益的可能性就很大如有些投資信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司合謀通過高買高賣房地產(chǎn)項(xiàng)目從中獲取高額傭金和利益最后受損的是基金投資者不但收益萎縮還要支付高額的費(fèi)用對(duì)于西方發(fā)展比較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金來說當(dāng)基金公司業(yè)績(jī)下滑或投資失敗時(shí)基金持有人就會(huì)將手中的受益憑證在二級(jí)市場(chǎng)上拋售這種“用腳投票”的行為會(huì)產(chǎn)生積極的效應(yīng)它能使投資者及時(shí)避險(xiǎn)也給基金管理人施加了壓力但我國還沒有房地產(chǎn)基金受益憑證的二級(jí)交易市場(chǎng)無法保證投資者的受益憑證及時(shí)變現(xiàn)所以我國基金投資者還承受著基金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)3解決思路我國的房地產(chǎn)投資信托基金還處于發(fā)展的初級(jí)階段在治理結(jié)構(gòu)上的改善都應(yīng)借鑒西方房地產(chǎn)基金的管理制度和證券投資基金的管理制度雖然委托代理風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資信托本身固有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可能從根本上消除但通過完善治理結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)投資者和信托投資公司之間的關(guān)系從中可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”實(shí)現(xiàn)利益的協(xié)調(diào)（1）加快我國房地產(chǎn)信托投資公司國內(nèi)上市的步伐用市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范基金管理人行為以上市公司的治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來嚴(yán)格要求投資信托基金完善治理結(jié)構(gòu)結(jié)合證券投資基金的治理機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)引入基金托管人制度在契約鏈條中建立資金保管和供給的節(jié)點(diǎn)通過基金托管人來約束基金管理人的行為有利于實(shí)現(xiàn)基金管理人行為的自覺性和規(guī)范性將房地產(chǎn)投資信托推向市場(chǎng)拓寬了投資者獲取消息的渠道投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息還可以獲取到在證監(jiān)會(huì)強(qiáng)制命令下報(bào)出的基金投資信托公司的會(huì)計(jì)年報(bào)和其他重要信息（2）建立股東大會(huì)或持有人大會(huì)等權(quán)力機(jī)構(gòu)引入獨(dú)立董事制基金持有人若想維護(hù)其自身的利益必須主動(dòng)要求房地產(chǎn)投資信托公司設(shè)立股東大會(huì)或持有人大會(huì)由于我國房地產(chǎn)基金采用契約型方式所以只能設(shè)立持有人大會(huì)持有人大會(huì)雖然對(duì)投資項(xiàng)目的管理影響不大但它可以對(duì)投資項(xiàng)目實(shí)施表決權(quán)當(dāng)基金經(jīng)理有了好的投資項(xiàng)目時(shí)持有人大會(huì)有權(quán)就該項(xiàng)目進(jìn)行表決只有持有人大會(huì)一致通過的項(xiàng)目才能納入基金投資公司的最終投資范圍這種規(guī)范化的管理有助于防止“內(nèi)部人控制”但僅設(shè)立持有人大會(huì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能對(duì)基金經(jīng)理進(jìn)行全面的監(jiān)督基金信托投資公司還需引入獨(dú)立董事制度獨(dú)立董事是獨(dú)立于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理的第三方他受托于持有人大會(huì)但不受制于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理任何一方由于其較強(qiáng)的獨(dú)立性能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能（3）完善信息披露制度我國對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的信息披露還沒有一個(gè)全面而詳細(xì)的要求基金公司披露的信息只局限于募集基金時(shí)向投資人承諾的披露范圍而在基金運(yùn)作過程中就有可能出現(xiàn)信息披露錯(cuò)誤披露的信息具有誤導(dǎo)性或遺漏重要信息的情況這時(shí)候投資者得到的信息是毫無價(jià)值的所以房地產(chǎn)基金必須建立健全嚴(yán)格的信息披露制度以滿足投資者進(jìn)行投資決策所需要的信息質(zhì)量要求參考文獻(xiàn)［1］高菲．我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的法律障礙與對(duì)策［J］．宜賓學(xué)院學(xué)報(bào)2006(2)61-63.［2］龍?jiān)疲袊康禺a(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)缺陷及其改進(jìn)［J］．上海金融2006(2)31-33.［3］雷超．新加坡REITs市場(chǎng)分析及啟示［J］．東南亞2006(2)1