房地產(chǎn)項目建議書

房地產(chǎn)項目建議書房地產(chǎn)項目建議書1第一章項目基本情況一、項目名稱（以下簡稱“本項目”）二、項目類型本項目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。三、建設(shè)地點建設(shè)單位基本情況單位名稱：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址：欽州市注冊資金：20某某萬法定代表人：雷超林職務(wù)：總經(jīng)理是20某某年10月13日在欽州市注冊成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司類型為有限責(zé)任公司（私營法人獨資）。欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團）的全資子公司。公司前身為投資有限公司，成立于20某某年，注冊資本壹仟萬元。20某某年增資注冊資本陸仟萬元，成立公司，股東構(gòu)成為。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級建筑師、項目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價師、房產(chǎn)經(jīng)紀人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達10余人。公司開發(fā)項目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。公司具備自身獨特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項目都是嚴格遵循市場規(guī)律。經(jīng)過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，具備良好的政府和社會關(guān)系，同時與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。六、開發(fā)業(yè)績翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。項目實踐于20某某年6月，于20某某年3月全部交付使用。翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，占地2.2萬平方米，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項目。項目始建于20某某年1月，于20某某年8月全部交付使用。嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。項目始建于20某某年7月，一期已于20某某年9月交付，二期已于20某某年6月全部交付。萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。項目始建于20某某年3月，計劃于20某某年全部交付。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項目。海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，小區(qū)總占地面積29538.7層精品住宅組成。房地產(chǎn)項目建議書2一、城市概況（一）城市基本概況衛(wèi)輝市位于中原腹地，河南省北部、太行山東麓、古黃河北岸，總面積868平方公里，其中平原面積452平方公里，總?cè)丝?0萬，城區(qū)常住人口18萬，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市）之首。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城，新鄉(xiāng)市的“后花園”，河南省歷史文化名城、省級園林城市、中國財神文化之鄉(xiāng)。（二）城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r財政一般預(yù)算收入3.02億元，增長19.元，增長19.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長17%。二、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：（一）市場供需狀況我市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，于20某某年開始建設(shè)，現(xiàn)有水晶城、美景花城、盛世藍灣等已開發(fā)和待開發(fā)房產(chǎn)不足十處，開發(fā)規(guī)模還遠遠滿足不了人們對住房的需求，發(fā)展?jié)摿薮?。房地產(chǎn)銷售情況十分理想，房價也由05年的800～1400飆升到現(xiàn)在的1500～20某某。由于一方面開發(fā)規(guī)模相對較小，另一方面需求旺盛，我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間。（二）價格水平目前，我市房價均價1700元/平方米，其中一樓20某某元/平方米，六樓1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費0.3元/平方米，城區(qū)商品門面房銷售價格3500—4500元/平方米。（三）產(chǎn)品特征多以普通六層為主，戶型面積95—153平方（兩房、三房主力戶型面積為120-130平方，一層價格最高，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤較少。（四）市場發(fā)展前景20某某年—20某某年8月，我市開發(fā)房產(chǎn)4200套，已銷售3500套。作為發(fā)展中的城市，房價與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊，幾乎沒有下浮的可能性，可以說投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無風(fēng)險之憂，樓盤操作空間較大。三、意向購房客戶分析：根據(jù)對衛(wèi)輝市城區(qū)已開發(fā)和正在開發(fā)的居住地塊的容積率的研究，發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上，衛(wèi)輝市民對其也最為認可，其銷售量較為可觀，對開發(fā)商的投資積極性有很大促進。同時通過對衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大，在160-240㎡外，其他每戶的居住面積在90-140㎡之間；而在居民居住意向的調(diào)查分析中，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中，而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎，其商品房總價也在60%以上居民能夠承擔(dān)的購房費用范圍內(nèi)。四、擬推薦地塊基本情況：選址地一（一）地塊位置該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)北部?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)為省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃面積4.52平方公里，以商住、研發(fā)、培訓(xùn)、都市工業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（二）地塊現(xiàn)狀園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地，其中，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃，已上報河南省、市人民的政府批復(fù)，手續(xù)已辦理完畢，隨時可掛牌出讓使用，居住用地面積約436畝。通過對衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園（三）項目交通出行狀況西臨省道翟陽線，南臨新濮公路，東臨比干大道，北臨太公路，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里，約15分鐘車程，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右，約3分鐘車程，位置極其優(yōu)越，交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，供電、郵政、電信等配套設(shè)施也較為完選址地二沿玉帶河拆遷改造項目。該地塊處于古城開發(fā)區(qū)域，北臨玉帶河，西臨條形街，南臨建設(shè)路，東臨寶塔路，由護城河圍繞，位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)良。東西（北）長982米，南北（西）長426米，東西（南）長870米，南北（東）長410米，總面積約570畝，屬于居住商業(yè)金融混合用地，涉及人口約選址地三汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項目。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部，北臨衛(wèi)州路，南臨牧野路，東起友誼路，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝；規(guī)劃利用地74.7畝，總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)選址地四紡織路拆遷改造項目。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道，東至寶塔路，該路全線共計20某某.5米，向南北方向90米拆遷拓寬，共需拆遷開發(fā)使用，居民占264戶，共計46174.36㎡，除掉30米路面占地外，可以空房地產(chǎn)項目建議書3一、工作目標(biāo)1、銷售目標(biāo)計劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。2、廣告目標(biāo)通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦某某花園的目的，實現(xiàn)預(yù)期效果。3、廣告訴求（1）、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營業(yè)主主要運用工具：（1）、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息；二、入市總體安排一般而言，樓盤項目入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續(xù)期；從項目的進展來看，現(xiàn)階段某某花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20某某年8月8日（暫定為“某某花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認購期和20某某年9月9日（暫定為“某某重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準(zhǔn)備。為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進行準(zhǔn)備工作：備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場期可部分結(jié)合進行附表3：入市總體時間安排表：工作內(nèi)容時間安排廣告的宣傳設(shè)計及制作●●宣傳計劃的實施●●銷售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào)●●推廣方案的確定及定價●●內(nèi)部登記、咨詢及認購●●策略的微調(diào)●●正式發(fā)售●三、推廣策略1、推廣分析本項目的客戶定位為高級白領(lǐng)和私企老板；相對而言，私營老板可以理解，但白領(lǐng)這個詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆；為此，我們將這個層面繼續(xù)細分。所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次（個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：CBD內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者公司老板小型私營業(yè)主高級技術(shù)人員高級管理人員此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強調(diào)身份、強調(diào)個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結(jié)合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進由于本項目體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要；為此，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。（1）、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：A、對于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定；總體費用約為200~250萬元/年，計劃從20某某年8月起采用一年，費用控制在250萬元。B、對于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“A”方案外，還應(yīng)取用北青報、晨報的DM的形式；現(xiàn)在此兩家報社對出租汽車免費發(fā)送報紙，因此，目標(biāo)客戶在車上的時間我們可以充分運用；DM應(yīng)富于變化；費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份，5萬元之內(nèi)，計劃采用6次，發(fā)行時間待定，推廣費用約30萬元。C、相對于自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象；因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有某某花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬元。（2）、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推某某花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20某某年9月推出兩周費用約6萬元。（3）、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。2、推廣策略通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟實力、對該區(qū)域有一定認同感的客戶（工作、居住在周邊的人他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。在20某某年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度；此也是我們市場初探，進行項目側(cè)重點調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會，借以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20某某年9月的秋季展會、20某某年第一次春季展會及20某某年夏季房展會，但參加展會需要注意以下A、參加的展會一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個。C、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）3、媒介廣告計劃安排當(dāng)項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內(nèi)部認購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔；當(dāng)項目開盤一個月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。4、海報、DM宣傳單的投放投放地點：CBD商圈內(nèi)寫字樓及運動場館、東二環(huán)偏北處的寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報的DM投放不相重復(fù)）按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)四、價格策略由于本項目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內(nèi)實現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。按照項目自身的條件，理想的均價應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現(xiàn)時認為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應(yīng)在開盤時迅速拔高認購期時的公開價；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理，也容易被市場所接受；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計進行，整體均價應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬平米均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區(qū)的B座東西向11、12層部分（約2.14萬平米均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬平米均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區(qū)A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為120某某元/平米。建議產(chǎn)品的整體計價單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計價。根據(jù)本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。房地產(chǎn)項目建議書4“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤（1）從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象；因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有某某花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬元。（2）、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推某某花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20某某年9月推出兩周費用約6萬元。（3）、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。2、推廣策略通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟實力、對該區(qū)域有一定認同感的客戶（工作、居住在周邊的人他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。在20某某年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度；此也是我們市場初探，進行項目側(cè)重點調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會，借以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20某某年9月的秋季展會、20某某年第一次春季展會及20某某年夏季房展會，但參加展會需要注意以下A、參加的展會一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個。C、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）3、媒介廣告計劃安排當(dāng)項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內(nèi)部認購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔；當(dāng)項目開盤一個月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。4、海報、DM宣傳單的投放投放地點：CBD商圈內(nèi)寫字樓及運動場館、東二環(huán)偏北處的寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報的DM投放不相重復(fù)）按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)四、價格策略由于本項目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內(nèi)實現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。按照項目自身的條件，理想的均價應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現(xiàn)時認為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應(yīng)在開盤時迅速拔高認購期時的公開價；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理，也容易被市場所接受；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計進行，整體均價應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬平米均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區(qū)的B座東西向11、12層部分（約2.14萬平米均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬平米均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區(qū)A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為12022元/平米。建議產(chǎn)品的整體計價單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計價。根據(jù)本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。一、營銷組織為確保某某花園項目的入市成功和銷售目標(biāo)，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務(wù)，針對本案成立專案小組，幫助發(fā)展商組織營銷工作，包括：市場分析、產(chǎn)品調(diào)整、產(chǎn)品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。近期，本專案小組將圍繞著20某某年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內(nèi)部認購登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時間根據(jù)銷售證取得進行調(diào)整）兩個時期開展各項工作。此時期我方的工作重點為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實施，協(xié)助設(shè)計院進行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整，為各項工作的有效進展創(chuàng)造條件。我方的營銷組織框架和工作流程如下：1、營銷組織架構(gòu)2、工作流程為保證本案的成功營銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關(guān)流程如下：二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施在入市銷售過程中會發(fā)生許多變化，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。現(xiàn)階段，除加強營銷組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場經(jīng)驗和營銷經(jīng)驗的骨干力量，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任，對以下方面有所準(zhǔn)備：1、競爭對手較有壓力的入市策略由于本項目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流；那么，整體實現(xiàn)11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：（1）、在參考開發(fā)商的價格底限要求基礎(chǔ)上，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價，與其它競爭對手處于同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。（2）、確保于20某某年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃，以先期搶占市場份額。（3）、確保于20某某年5月下旬可以開工，以早期樹立項目形象，展示開發(fā)商實力，增強客戶信心。（4）、隨時關(guān)注CBD內(nèi)其他新盤的一切變化，提前預(yù)測其可能采用的方式、方法，做好針對性的準(zhǔn)備；如果其采用低價入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個階段所推出某些房型折扣點和優(yōu)惠方式不同的方法進行銷控，采用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶；但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻2、根據(jù)工期進程進行的策略調(diào)整以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進、配合順利的條件下進行的，假若其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如工期拖延等的情況下，我們認為倉促進入認購期也是有必要的；前期進入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光；因此我們認為應(yīng)按照計劃于20某某年9月上旬（或中上旬，初定）開盤認購，8月30日打出第一期廣告。3、對可能形成“有價無市”的調(diào)整就目前而言，價格仍是客戶所最關(guān)注的因素，也是一個項目能否達到銷售目的的決定性因素之一。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達到預(yù)期目的，能否完成預(yù)期的銷售，還有待市場的檢驗。從價格來說我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認為價格偏高，無法達到預(yù)期的目的，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下，加大優(yōu)惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現(xiàn)更現(xiàn)實，高價位的銷售則會較為痛苦；第二，認購期內(nèi)，市場競爭情況發(fā)生變化，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價位、較大規(guī)模社區(qū)投放進入市場，建議在其公開發(fā)售進入市場時我們銷售價格也相應(yīng)調(diào)低，并加大廣告投放力4、廣告沒有達到預(yù)期銷售目的的調(diào)整廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤?，F(xiàn)階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要創(chuàng)意、設(shè)計主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等；二是能否將客戶對本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“某某花園”；三、實現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點有效傳達的保證措施1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強的經(jīng)開發(fā)商認可的廣告公司保持聯(lián)系，進行概念方面的有效溝通。2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業(yè)公司進行有效溝通（也可3、由于本樓盤規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對客戶習(xí)慣的報紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。4、在報刊廣告的投放上，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。5、圍繞“健康·運動”為主題推廣活動應(yīng)貫穿于銷售過程始末。6、項目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時在銷售現(xiàn)場進行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調(diào)整，必要時進行項目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。7、銷售進程的調(diào)整按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20某某年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣周期，我們預(yù)計開盤后2個~3個月內(nèi)因為季節(jié)和新樓盤的上市、項目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會形成一個旺銷期（即20某某年9月中旬至12月然后關(guān)注的新鮮點會逐漸減弱，銷售會漸入平淡；進入20某某年3月中旬，由于季節(jié)的原因和項目的現(xiàn)房在即，經(jīng)過市場炒作本項目將進入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內(nèi)，我們計劃完成銷售總額的50~60%。當(dāng)然，這還需要根據(jù)市場競爭的改變隨時調(diào)整。為加強淡銷階段的銷售進程，完成銷售目標(biāo)，我們建議：適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷售經(jīng)理的折扣點（如加大1~2%用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客戶成交；制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施適當(dāng)加大報刊廣告的投放力度；為保證均衡出貨，調(diào)節(jié)供求，制造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的；在本案的銷售過程中我們會自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標(biāo)。四、銷售現(xiàn)場管理1、銷售現(xiàn)場實行銷售經(jīng)理負責(zé)制2、售樓處位置選擇建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴、現(xiàn)代、細膩的風(fēng)格；總之，售樓處一定要有品位，它是產(chǎn)品品位、開發(fā)商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合4、各種銷售工具要實行統(tǒng)一設(shè)計與制作，確保按時、保質(zhì)、保量完成建議合作方式一、獨家代理，代理費以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。二、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進程確定。三、具體事項將在合同中詳細約定。房地產(chǎn)項目建議書51城市規(guī)劃及發(fā)展簡述2項目決策背景及摘要1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。4法律及政策性風(fēng)險分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。6主要經(jīng)營指標(biāo)分析開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。7結(jié)論和建議房地產(chǎn)項目建議書6第一章項目概述一、項目背景二．項目歷史條件1、宗地簡介宗地位于龍蟠路北側(cè)、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。現(xiàn)土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會，用地面積為26877㎡，土地登記用途為商業(yè)用地。2、項目概況宗地位于龍蟠路北側(cè)、怡亭路與紫薇路之間，新測繪地號：0，測繪面積：26877㎡，土地用途為：商業(yè)，使用權(quán)類型為：出讓。土地用途設(shè)定為商業(yè)用地，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水）及宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地為劃撥用地，設(shè)定商業(yè)最高年限40年，商業(yè)用地為滁州市三級地。3、合作方式三、項目建設(shè)單位1、項目公司名稱：滁州市交通商城置業(yè)有限公司2、公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約26877㎡。建設(shè)用途為商業(yè)用途。4、可行性研究報告編制第二章項目名稱和選址一、項目名稱：二、地理位置：“該項目”位于龍蟠路北側(cè)、怡亭路與紫薇路之間三、項目占地面積：占地面積約26877㎡。四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為荒第三章項目規(guī)劃建設(shè)方案一、項目建設(shè)內(nèi)容：“該項目”建設(shè)內(nèi)容為二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：2、總建筑面積：26877㎡。3、配套公建建筑面積：4、非配套公建建筑面積：5、建筑高度：6、建筑層數(shù)：7、綠化率：60％。三、項目規(guī)劃設(shè)計特色1、規(guī)劃設(shè)計：2、設(shè)施、設(shè)備、材料：3、綠化：一、地理條件：“該項目”位于龍蟠路北側(cè)、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“該項目”目前大市政條件不足，隨著滁州市加快建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。第四章項目建設(shè)條件第五章物料消耗與供應(yīng)一、建筑材料“該項目”建筑用途為商業(yè)用地，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：二、主要設(shè)備“該項目”在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應(yīng)房地產(chǎn)項目建議書7一、項目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項自然資源、市場預(yù)測與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項目主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項目準(zhǔn)備階段的開始，項目建議書不僅是確定項目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計的依據(jù)。二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的建設(shè)書的內(nèi)容（一）項目名稱、建設(shè)單位、主管部門（二）項目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點及建設(shè)的必要性和依據(jù)。（三）項目建設(shè)方案主要是指項目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。（四）建設(shè)條件指項目建設(shè)的各項內(nèi)容的進度和建設(shè)周期。（五）初步建設(shè)計劃指項目建設(shè)和各項內(nèi)容的進度安排和建設(shè)周期。（六）項目建設(shè)后的經(jīng)濟效益和社會效益。（七）項目建設(shè)投資概算及資金來源指項目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計劃。三、項目建設(shè)書的編制（一）主管部門的編制建設(shè)單位提出項目建議后報主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項目建議書，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項目設(shè)想，所請主管部門編制項目建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報請有關(guān)部門審批。（二）建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負責(zé)人指令本單位專來機構(gòu)編制項目建議書。其程度是：專業(yè)機構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負責(zé)人決策認可后由專業(yè)機構(gòu)編制建議書并報有關(guān)部門批準(zhǔn)。（三）專業(yè)設(shè)計單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計單位編制建議書，專業(yè)設(shè)計單位完成建議書編制書后報有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項目。房地產(chǎn)項目建議書8市作為某某新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟的快速崛起，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，某某的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為某某的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。煤業(yè)作為從某某走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到市的城市建設(shè)中，就某某煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：一、屬性描述（一）地段屬性：1、本宗土地為原市一中校址，地處市某某東街，在市最繁華的某某東北拐角某某大酒店的東邊，南臨某某東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓，可拆遷。3、北面留有一約6米寬的大門，通市步行街。（二）周邊業(yè)態(tài)：1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。2、比較高檔的有某某商場、某某百貨某某店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在某某北、西、南三面。3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。4、在其周邊正在興建的有某某南街的世紀某某購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米；女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。（三）圍繞某某，已形成市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大。二、項目建議（一）定位建議：商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài)。1、品牌入住定位：能夠邀請百貨入住，復(fù)制一個某某百貨銀川東方紅店到市，帶動本樓盤的銷售。原某某百貨某某店規(guī)模太小。2、小商品及輕工業(yè)品市場：原市該市場比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費習(xí)慣，前景看好。3、餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。（二）其它定位：高檔高層住宅，市場前景好、潛力大；但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。（三）開發(fā)建議：1、沿某某東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。3、北邊原有的大門拆高拆寬。4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。（四）規(guī)劃建議：1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。三、其它建議就本宗土地，進行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項目，介入開發(fā)。房地產(chǎn)項目建議書9市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟的快速崛起，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：一、屬性描述(一)地段屬性：1、本宗土地為原市一中校址，地處市鼓樓東街，在市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓，可拆遷。3、北面留有一約6米寬的大門，通市步行街。(二)周邊業(yè)態(tài)：1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。2、比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛(wèi)店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀朝陽購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重(三)圍繞鼓樓，已形成市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大。二、項目建議商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài)。1、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個新華百貨銀川東方紅店到市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。2、小商品及輕工業(yè)品市場：原市該市場比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費習(xí)慣，前景看好。3、餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。(二)其它定位：高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。(三)開發(fā)建議：1、沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。3、北邊原有的大門拆高拆寬。4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。三、其它建議就本宗土地，進行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項目，介入開發(fā)。房地產(chǎn)項目建議書10第一章項目概述一．項目歷史條件1、宗地簡介宗地位于賀州市八達中路和建設(shè)東路中間，西臨星光路，東臨明主巷，地理位臵優(yōu)越，交通便利。規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地，使用權(quán)類型：出讓,宗地面積為87.8畝，可用來開發(fā)商、住綜合型居住性建筑。2、項目概況根據(jù)自治區(qū)政府《研究賀達紙業(yè)有限公司改制重組有關(guān)問題的紀要》（桂政閱?20某某?217號）、自治區(qū)國資委《關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)持有的廣西賀達紙業(yè)有限公司股權(quán)有關(guān)問題的批復(fù)》（桂國資復(fù)?20某某?198號）和《賀州市政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于賀州旅游投資開發(fā)有限公司承接廣西賀達紙業(yè)有限公司股東的股權(quán)的通知》（賀國資發(fā)?20某某?27號）文件，廣西投資集團賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司作為賀州市旅游實業(yè)有限公司（原名為賀州旅游投資開發(fā)有限公司）的全資子公司。為做好承接管理工作，已將廣西投資集團賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司，賀州市星泰物業(yè)有限公司于20某某年4月24日經(jīng)賀州市政府“賀州國用（20某某）第號”批準(zhǔn)取得位于賀州市八達中路190號（賀紙小區(qū)）的土地使用權(quán)（面積55621.93平方米，用途：商服、城鎮(zhèn)住宅用地，使用權(quán)類型：出讓。3、開發(fā)方式該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1樓、2樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40平方，其中地上面積32811.32平方，地下面積3693.0為17+1的商業(yè)及寫字綜合樓，2樓為29+1的商、住綜合樓組成。二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積.43平方。由3宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結(jié)構(gòu)。由賀州市旅游實業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設(shè)資金開發(fā)建設(shè)。目前實施項目為一期工程。二、項目建設(shè)單位1、項目公司名稱：賀州市星泰物業(yè)有限公司2、公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事項目的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1樓、2樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40平方，其中地上面積32811.32平方，地下面積3693.08平方，二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積.43平方。規(guī)劃整個小區(qū)三、可行性研究報告編制編制單位：由廣西中盛建筑設(shè)計有限公司編制賀州市星泰華園項目方案設(shè)計報告。第二章項目名稱和地址一、項目名稱：賀州市星泰華園一期項目。二、地理位臵：位于賀州市八達中路和建設(shè)東路中間，西臨星光路，東臨四、項目用地現(xiàn)狀：項目規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地，使用權(quán)類型：出讓第三章項目規(guī)劃建設(shè)方案一、項目建設(shè)內(nèi)容“該項目”建設(shè)內(nèi)容為高層商、住、寫字綜合樓項目及配套設(shè)施等。二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：56774平方米。3、居住建筑面積：21783.01平方米。4、建筑高度：高度控制在105米以內(nèi)。5、居住總?cè)丝冢杭s9000人。6、居住總戶數(shù)：約20某某戶。房地產(chǎn)項目建議書11一、概況縣城位于縣境中部偏東，是一個已有六百年歷史的古城，地勢東南高，西北低，四周為康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地、威鎮(zhèn)湖濕地所環(huán)繞?？h城總體規(guī)劃控制區(qū)面積20平方公里，建成區(qū)面積為5平方公里，總?cè)丝诩s7萬人，其中城自古為西北重鎮(zhèn)、屬交通要沖，為寧夏銀北地區(qū)的公路交通樞紐。109國道、石中高速公路、包蘭鐵路擦城而過?？h城內(nèi)道路“三縱”、“四橫”呈“井”型框架，縣城公共交通體系完善，功能齊全，運營線路長18公里，有公交車輛10輛，出租車378輛。縣城行政辦公現(xiàn)主要分布在人民路、大平路.商業(yè)金融，主要集中在東大街和北大街，工業(yè)區(qū)在大平公路北側(cè)，居住小區(qū)分布縣城住宅規(guī)劃用地各區(qū)域，主要有新世紀家園小區(qū)、東花園小區(qū)、西花園小區(qū)、東安小區(qū)、古城新苑小區(qū)等。隨著縣城西擴戰(zhàn)略的實施，城市新區(qū)的生態(tài)公園、行政中心、星級賓館的建成，我縣的行政辦公場所、商業(yè)金融網(wǎng)點分布將向西區(qū)轉(zhuǎn)移?？h城周圍有自然形成的濕地三處，威鎮(zhèn)湖濕地、康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地，總面積約471公頃，湖面面積199公頃。其中：翰苑湖濕地公頃：威鎮(zhèn)湖濕地面積243公頃，湖面143公頃?？滴躏嬹R湖與威鎮(zhèn)潮濕地已于20某某年立項進行保護性開發(fā)建設(shè)。縣城有玉皇閣公園和體育公園，占地面積11公頃;休閑廣場有東花苑廣場和街心花園廣場兩處休閑場所，縣城規(guī)劃控唐徠渠自南至北，環(huán)城而過?？h城地下水資源豐富，現(xiàn)有水廠一座，供水能力2萬立方米/日，供水主管道長度為24.3公里，用水普及率100%，供水質(zhì)量達到國家標(biāo)準(zhǔn)?？h城現(xiàn)有供熱公司一個，綜合供熱能力102噸/小時，供熱量108萬吉焦，供熱主管道總長度36公里，集中供熱面積105萬平方米，供熱用戶11200戶?？h城有中學(xué)4所，平羅中學(xué)為全區(qū)重點中學(xué)，平羅回中為全區(qū)百所回民高級中學(xué)之一，在校學(xué)生7000多人。小學(xué)4所，在校學(xué)生6000多人?？h域內(nèi)有保存完好的不同建設(shè)年代古跡兩處，有建于清代，氣勢宏偉的'玉皇閣，始建于明代的工藝巧奪天工的鐘鼓樓。玉皇閣、鐘鼓樓與近年修復(fù)的接引寺同處在一條南北軸線上，構(gòu)筑出縣城獨特的景觀?？h城商貿(mào)流通發(fā)達，自古就是商流、物流、人流集散地?？h城有大型集貿(mào)批發(fā)、零售市場3處。鐘鼓樓商城、南門蔬菜批發(fā)市場、北門農(nóng)貿(mào)批發(fā)，年成交額達5億元。20某某年投資5300萬元建設(shè)日處理污水1.5萬噸的污水處理廠1座，并積極申請立項建設(shè)垃圾處理廠，投入大量資金治理縣城周邊環(huán)境，對大平公路兩側(cè)進行環(huán)境綜合整治，并對康熙飲馬湖、威鎮(zhèn)湖濕地進行保護開發(fā)建設(shè)，計劃對翰苑潮濕地及唐徠渠縣城段綜合整治進行保護開發(fā)建設(shè)。隨著縣城規(guī)劃控制范圍內(nèi)的濕地、園林及唐徠渠縣城段綜合整治等工程的建成，一個初具規(guī)模的山水園林城市將展現(xiàn)在人們面前。優(yōu)美的人居環(huán)境也是給房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機。二、項目概況縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)地塊有3、4、9、12、14、19、20七個地塊，詳細情況具體如下：該地塊用地范圍：東至康熙步行街，南至平西路，西至西三街，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為3.4公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：層考慮，沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現(xiàn)狀為新民村三隊農(nóng)宅及部分溫室。該地塊用地范圍：東至西一街，南至平西路，西至康熙步行街，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為4.2公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：層考慮，沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現(xiàn)狀為合作村四隊部分農(nóng)宅、耕地及溫棚。該地塊用地范圍：東至西三街，南至人民西路延伸段，西至西四街，北至團結(jié)西路延伸段?？傆玫孛娣e為12.74公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地3公頃，住宅用地7.74公頃，綠化用地2公頃。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段、團結(jié)西路延伸段、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀：耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。該地塊用地范圍：東至西一街，南至團結(jié)西路延伸段，西至西三街，北至玉皇閣大道，規(guī)劃用地面積為11.25公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其按五層考慮，沿團結(jié)西路延伸段、西一街、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀為耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。該地塊用地范圍：東至北門轉(zhuǎn)盤綠地，南至康熙大道，西至西一街，北至大平公路，規(guī)劃用地面積為11公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，萬平方米，綠地1.36萬平方米。住宅平均按五層考慮，沿西一街商業(yè)用房主體為二層，局部三層，沿康熙大道為行政辦公用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居民磚房、沿大平公路企事業(yè)單位(平羅五金廠家屬區(qū)、縣國稅局)。該地塊用地范圍：東至西三街，南至放射路，西至西四街，北至大平公路，規(guī)劃總用地面積為15.6萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公。其中：一期規(guī)劃用地面積7萬平方米，住宅平均按五層考慮，沿西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀：農(nóng)宅、部分城鎮(zhèn)居民住宅、耕地、溫棚。該地塊用地范圍：東至西一街，南至放射路，西至西三街，北至大平公路，規(guī)劃用地面積為19.7萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，其中：商業(yè)用地6146平方米，住宅用地11.平方米，綠地2.5萬平方米。沿西三街、放射路為行政辦公用地，沿西一街為商服用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居地住房、沿大平公路企事業(yè)單位(縣建筑公司、平羅加油站、縣塑料廠等用地)。三、項目區(qū)位優(yōu)勢縣城新區(qū)20地塊開發(fā)項目商服、建筑、市場、醫(yī)院、托兒所幼兒院、小學(xué)、中學(xué)文化娛樂場所服務(wù)半經(jīng)適中，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，是縣城總體規(guī)劃居住建設(shè)的黃金地段，是投資開發(fā)建設(shè)的新亮點，具備得無獨厚的開發(fā)條件。四、主要建設(shè)內(nèi)容該項目總建筑面積為3.14萬平方米，其宅建筑面積1.87萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動中心、居委會等公共設(shè)(二)4地塊主要建設(shè)內(nèi)容該項目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房、配套建設(shè)機關(guān)公共設(shè)施，總建筑面積為米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動中心、居委會等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。項目計劃總投資約5000萬元人民幣。(三)9地塊主要建設(shè)內(nèi)容該項目總建筑面積為13萬平方米，其中：商業(yè)用房3萬平方米，住宅建筑面積10平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動中心、居委會等公共設(shè)施。該項目總建筑面積為11萬平方米。其中：商業(yè)用房2.5萬平方米，住宅建筑面積8.5萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置托幼、中老年活動中心等公共設(shè)施。小(五)14地塊主要建設(shè)內(nèi)容該項目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房，配套建設(shè)相關(guān)公共設(shè)施，總建筑面積為政辦公建筑面積1.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動中心、居委會等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。(六)19地塊主要建設(shè)內(nèi)容該項目主要建設(shè)商服、住宅、行政辦公樓及配套公用設(shè)施，總建筑面積為地率38.5%，建筑密度27%，按規(guī)劃要求布置中老年活動場所、幼托、居委會、地下停車庫等各項基礎(chǔ)服務(wù)配套設(shè)施。項目計劃總投資約1.8億元人民幣。其中：一期工程概算投資8000萬元人民幣。(七)20地塊主要建設(shè)內(nèi)容該項目總占地19.7萬平方米，用地性質(zhì)為居住用地?？偨ㄖ娣e為22萬平方米，其中：商業(yè)用房8000平方米，住宅建筑面積15.3萬平方米。行政辦公建筑面積5.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動中心、居委會等五、項目投資3、4、9、12、14、19、20地塊概算投資萬元人民幣。其中：3地塊概算六、資金籌措方式采用市場運作方式籌集資金。七、經(jīng)濟效益和社會效益縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)3、4、9、12、14、19、20地塊，地理位置優(yōu)越，城市道路、上、下水強，弱電管網(wǎng)、燃氣配套設(shè)施完善，極具開發(fā)潛力，項目建成后房屋平均售價可達到1800元/平方米左右，扣除成本，每平方米可獲凈收入600—800元左右，項目的建成還會產(chǎn)生良好的社會效益，可有效提高城市品位，提高城市檔次，優(yōu)美小區(qū)環(huán)境還可以有效提高市民環(huán)境意識，促進市民整體素質(zhì)的提升。房地產(chǎn)項目建議書12一、區(qū)域市場近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得某某房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20某某年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，20某某年某某僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進入20某某年后，第一季度新開盤的項目就達90個，平均每天一個新樓盤出現(xiàn)，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。某某花園位于某某區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“某某都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點等因素，我們認為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應(yīng)擴展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全某某的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項目有：1、某某世界科貿(mào)中心：開發(fā)商為某某國際集團，曾在某某成功開發(fā)某某國際某某花園和某某科技會展中心，該項目位于某某中心以南，某某中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。2、某某國際花園：開發(fā)商為某某金牌上市公司某某集團，該項目東至某某施工機械廠，西至某某儀表廠，北至某某100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預(yù)計建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。3、建外SOHO：開發(fā)商為企業(yè)——某某房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計，計劃于20某某年6月開始內(nèi)部認購，樣板間將在20某某年5月底完工，項目未推出，已是喧鬧一片。開發(fā)商為實業(yè)有限公司，設(shè)計方案通過國際招標(biāo)，在10多個方案中優(yōu)選出由某某設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原某某開關(guān)廠廠址，某某中心以南，某某大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰某棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個項目的北部，東臨某某東路，西接某某南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項目已于4月5日國貿(mào)展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。5、建華大廈開發(fā)商為首創(chuàng)某某房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會正式推出。6、項目本年度將在某某開發(fā)兩個項目，一個位于CBD商圈，現(xiàn)代城對面，某某國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計本年度6、7月份亮相。和。今年同時在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估。7、城中大廈由成功開發(fā)某某地區(qū)某某家園（我公司代理）的某某房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米。上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現(xiàn)11000~120某某元/平米的銷售均價及預(yù)期利潤會有一定困難。詳細調(diào)研資料見下表：附表1：部分在售項目戶型、面積市場調(diào)查統(tǒng)計單位：平方米項目名稱一居二居三居四居備注二、結(jié)論通過以上數(shù)據(jù)對比20某某年度中房指數(shù)某某市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢；至于今年一季度某某市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)某某市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調(diào)不可避免；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好。房地產(chǎn)項目建議書13市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調(diào)不可避免；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好。第二章：產(chǎn)品研究及分析專家普遍認為，北京的房地產(chǎn)市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競爭時代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析本案位于朝陽區(qū)工體東路8號、10號院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里；項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項目；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米，建筑密度31%，從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對該規(guī)劃項目作如下分析：1、項目優(yōu)勢分析（1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認的的高地價區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來之不易，絕對區(qū)位上乘。（2）、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時可分流四大核心區(qū)域的客戶，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費能力。（3）、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所；綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。（4）、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂場所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠景規(guī)劃較好，對客戶心理影響會較大。（5）、與本區(qū)域內(nèi)其他競爭項目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中2、項目劣勢（1）、相對區(qū)位一般，東離國貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。（2）、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對業(yè)主的日后生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。（3）、項目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。（4）、項目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。（5）、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷售利潤的實現(xiàn)及項目檔次的提升，并且與項目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶型套內(nèi)面積分配相對不合理，即相對于套內(nèi)戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣；（6）、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競爭項目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流。二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對項目的產(chǎn)品定位進行細分，而只有對目標(biāo)客戶的需求做細致研究，才能有針對性地做產(chǎn)品細分。1、產(chǎn)品規(guī)劃研究從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現(xiàn)。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項目目前的戶型面積設(shè)計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實。（1）、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。（2）、向往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運動員）。（3）、中小規(guī)模個體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。（4）、看準(zhǔn)獨特的位置、商機和產(chǎn)品的個性，用于投資的成功人士。理由是：（1）、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。（2）、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。（3）、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經(jīng)營者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。（5）、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優(yōu)勢。3、項目定位商住兩用+投資概念4、建筑規(guī)劃的調(diào)整（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計。（2）、把兩個樓座的銜接處設(shè)計成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進行功能修改。（3）、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu)，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。（4）、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。（5）、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。（6）、在陽臺和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細節(jié)，局部采用變化，力求新穎、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運用，盡量避免市場上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產(chǎn)品設(shè)計的第一原則。第三章：項目營銷總體戰(zhàn)略構(gòu)想營銷，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個性化的最大張揚。實踐證明，抓住產(chǎn)品獨有的特征，進行最強有力的差異性宣傳，是實現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶。該項目獨有的特征是：1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場——工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運動、休閑娛樂、大型演出于一體的場館；此外，還有一個綜合性的室內(nèi)工人體育館。2、緊鄰生活在北京這樣一個內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特征，喊出“運動就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號，進行主題概念的演繹升華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結(jié)合起來進行操作，擴大項目的影響度和美譽度；通過金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結(jié)合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場轟動效應(yīng)。不足400套住房在1000多萬人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題?？傊?，“運動·健康”是該項目唯一可以在最短時間內(nèi)形成影響力的著眼點和發(fā)力點，也是最容易演繹的時代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。房地產(chǎn)項目建議書14一、區(qū)域市場近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20某某年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，20某某年北京僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進入20某某年后，第一季度新開盤的項目就達90個，平均每天一個新樓盤出現(xiàn)，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。某某花園位于朝陽區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點等因素，我們認為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應(yīng)擴展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項目有：1、北京世界科貿(mào)中心：開發(fā)商為香江國際集團，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該項目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。2、金地國際花園：開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團，該項目東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預(yù)計建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。3、建外SOHO：開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計，計劃于20某某年6月開始內(nèi)部認購，樣