購物中心規(guī)劃與運營要點-圖文

購物中心規(guī)劃與運營要點_圖文.ppt在我國，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，消費需求也呈現(xiàn)出新的變化，百貨商場、大型超市都不能滿足一次購足和一站式休閑消費的需求，這種狀況也促進了購物中心的快速發(fā)展?！按笮拖M中心”成為了一種特殊市場環(huán)境下的現(xiàn)象。

但購物中心是未來發(fā)展的必然趨勢，如上海新天地、廣州天河城等。銷售商鋪的現(xiàn)實與矛盾ＭＡＬＬ的興建是一場豪華的金錢盛宴。對于很多ShoppingＭａｌｌ來說，在進入操作階段后，銷售＼回籠資金，往往是發(fā)展商所面臨的頭等大事。因為現(xiàn)階段購物中心的主要資金來源是貸款，要迅速實現(xiàn)銷售，償還貸款。好的ShoppingＭａｌｌ應該只租不售，將零散的商鋪進行集中進行統(tǒng)一管理。急功近利的銷售會為商業(yè)地產(chǎn)的運營埋下隱患。商鋪銷售的弊端在于將商鋪賣散之后，使各個商鋪分別屬于不同的業(yè)主，為未來的持續(xù)經(jīng)營帶來巨大困難。規(guī)劃的勝利——好的規(guī)劃是成功的一半商業(yè)規(guī)劃包括建筑格局規(guī)劃和商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。如何使各種業(yè)態(tài)功能主題明確，互相促進，互不干擾，同時達到最有利于商場旺場和實現(xiàn)租金收入最大化，是規(guī)劃的關鍵。如：多主力店原則，層層都有核心主力店。商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃，有利于形成最合理的商業(yè)布局。在商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃中，各種商業(yè)業(yè)態(tài)如何來進行組合，各個功能業(yè)態(tài)之間改保持怎樣的比例，是商業(yè)規(guī)劃必須要考慮的問題。購物中心的業(yè)態(tài)黃金分割比例：商業(yè)52：娛樂30：餐飲18理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營區(qū)域劃分一個購物中心除了應該擁有一個理想的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，還應該擁有一個理想的商業(yè)區(qū)域劃分。但現(xiàn)代購物中心卻選擇了混業(yè)經(jīng)營！一個購物中心應當是購物過程成為一種享受，隨時隨地都有驚喜的發(fā)現(xiàn)，甚至不需要有目的就能在路旁發(fā)現(xiàn)心儀的商品。按經(jīng)營品種劃分經(jīng)營區(qū)域的誤區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)對經(jīng)營區(qū)域劃分時，很容易將商業(yè)面積劃分為一個個專屬商品區(qū)，如男士服飾區(qū)、女士服飾區(qū)、皮具專營區(qū)。在百貨公司，商品專屬區(qū)劃分非常明顯，如常見的首層是化妝品、金銀飾品，二層是女士服飾，三層是男士服飾，四層是兒童天地。對商品經(jīng)營區(qū)域的劃分，也并不是完全沒有限定的。如果是一種完全沒有限制的混業(yè)經(jīng)營，將造成購物中心內(nèi)無序的，混亂的狀態(tài)。如首層有賣手機套的，也有賣羊肉粉的，這樣的經(jīng)營形式是絕對不允許的?，F(xiàn)代購物中心提倡的混業(yè)經(jīng)營，是一種在現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的混業(yè)經(jīng)營，是一種對經(jīng)營商品有限的限定。在無序中有序

在有序中無序招商過程商品檔次策略一個社會的商品構架是一個金字塔的結構。高端商品就如金字塔的頂端，位置最高，品牌最后，但永遠只能占據(jù)一小部分，更多的商品是中端和低端。黃金分割定律：一個普遍意義的購物中心，中檔品牌約占60%、高檔品牌約占25%，中低檔品牌約占15%。這樣的結構是比較健全的。商業(yè)的配套設施與作用一個現(xiàn)代購物中心的配套設施分為三個部分：1、方便活吸引消費者來此購物消費的外部配套（室外廣場、停車場）2、輸送消費者至各個商業(yè)結構層的引導配套（電梯是購物中心的血液循環(huán)系統(tǒng)）3、留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套是什么讓顧客從停下來、

留下來到樂意來留住顧客在此消費的綜合配套重點還有與商業(yè)相匹配的娛樂設施。如真冰場、電影院、餐廳、夢幻娛樂天幕等。除了營造劇場式體驗效果之外，還有與其業(yè)態(tài)息息相關。商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性最終目的就是吸引消費者在此消費和享受。原則是：業(yè)態(tài)之間應緊密相關，相互促進。如貴陽大昌隆構筑的負一層為家電、一層為汽車博覽中心、二樓為大型超市，三樓為娛樂天地迪迪樂園的業(yè)態(tài)組合就值得商榷。用建筑構筑一個購物中心

的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)一個好的商業(yè)規(guī)劃應該通過建筑來進行表現(xiàn)體驗經(jīng)濟理論的提出，為購物中心的建設提供了理論的支持。購物中心建設更注重體驗式商業(yè)氛圍的營造。建筑生態(tài)學反映了購物中心在建筑上的新發(fā)展。生態(tài)商業(yè)建筑認為：購物中心的建筑應當從購物時代，轉(zhuǎn)向休閑時代和文化時代。人們對商業(yè)建筑的三個感知層面——宏觀層面第一個層面是建筑宏觀造型，也就是天際線輪廓。如香港中銀、悉尼歌劇院，有令人過目不忘的建筑宏觀造型。第二個層面是建筑的立面設計，是人們在中距離上對建筑的感知方面。如：三里屯village人們對商業(yè)建筑的三個感知層面——中觀層面第三個層面是人到建樹近前，與建筑直接接觸的微觀層面。這一層面的重點是建筑的細部和材質(zhì)運用。人們對一個建筑的細部接觸感官，將形成對一個購物中心經(jīng)營商品檔次的定義。人們對商業(yè)建筑的三個感知層面——微觀層面日本大阪的NambaParks，有一塊不太引人關注的地磚，上面刻著：“1950——1998大阪球場”，簡單的幾個字就交代了所處地塊的歷史故事。太古廣場中庭，天花圖案與地板圖案相對應貴州都勻現(xiàn)代城國際商城。一條人行通道。但沒有考慮到石塊之間的間隙過寬，容易扭傷行人的腳這個細節(jié)。商業(yè)建筑空間設計的空間感時間感和方向感商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有定規(guī)。商業(yè)街的寬度在中國，4-6米的街道是比較常見的寬度，超過10米就相當寬敞。寬大寂寥的街道會破壞商場的購物氛圍，不利于商場的經(jīng)營。購物中心的使用率在50%是比較正常的。購物中心的層高：首層：4.7-5.2米；標準層：4.2-4.5米；吊頂后實際高度首層為3.5-4.0；標準層為：3.0-3.3米。這樣的商業(yè)空間高度有利于培養(yǎng)良好的購物氛圍。商業(yè)建筑空間設計的空間感時間感和方向感朗豪坊的通天梯設計為購物中心的樓層價值建立了全新的標準，并促進了整體商業(yè)價值的提升。從電梯的設計可以看出商場價值的結構在多層的購物中心內(nèi)，設計跨多層的“通天梯”實現(xiàn)人流跨層傳送。朗豪坊的通天梯設計為購物中心的樓層價值建立了全新的標準，并促進了整體商業(yè)價值的提升。在多層的購物中心內(nèi)，設計跨多層的“通天梯”實現(xiàn)人流跨層傳送。對于一個購物中心而言，擁有一個室外廣場已成為一個基本要求。一方面展現(xiàn)豐富的商業(yè)促銷和展示活動。另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的廣告效應。利用廣場舉辦豐富多彩的商業(yè)文化活動、公益文化活動，制造一個城中焦點，在市民心中形成一個旺場的印象。一個生態(tài)商業(yè)建筑結構，一定要形成：讓小朋友來游玩；讓老年人來休閑；讓年輕人來社交；讓購物者來購物。使多數(shù)商鋪成為第一排商鋪Frontrow盡量減少第二排商鋪購物中心的招商在招商過程中，最關鍵的因素就是確定主力店。一個成功的主力店進駐，將為項目帶來巨大的品