某酒店商業(yè)計劃書

RR縣AAA酒店工程商業(yè)計劃書RR縣AAA酒店籌備組二○一二年十月RR縣AAA酒店建設(shè)工程商業(yè)方案書目錄工程地理位置及形象效果圖…………1第一章工程簡介及工程概況………3第二章工程建設(shè)條件及賓館旅游市場分析………8第三章工程預(yù)計經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算……17附表：工程預(yù)測表表1：工程綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查表表2:靜態(tài)投資資產(chǎn)分類調(diào)查表表3：總本錢費用調(diào)查表表4：資金本息歸還表表5：工程損益預(yù)測表表6：全部投資現(xiàn)金流量表RR縣AAA酒店建設(shè)工程商業(yè)經(jīng)營方案書第一章工程簡介及工程概況【工程名稱】：RR縣AAA酒店建設(shè)工程【工程舉辦方】：RR縣AAA酒店建設(shè)工程籌備組工程籌備組正在籌建股份投資的經(jīng)濟(jì)法人實體，落實承建RR縣AAA酒店建設(shè)工程及建成后RR縣AAA酒店經(jīng)營管理?！竟こ踢x址擬建地點】RR縣新縣城擬建于新縣城汽車站南部，環(huán)湖路內(nèi)側(cè)，湖邊景觀梯道東部。國道108線.距108國道0.6公里處。距新建成的雅西高速〔雅安—西昌〕約2公里。距烏斯河火車站約15公里?！窘ㄔO(shè)工程主要內(nèi)容】RR縣AAA酒店建設(shè)工程工程方案建設(shè)主要內(nèi)容如下：工程總投資預(yù)計12,219.32萬元；1、工程建設(shè)商業(yè)用地共計約20畝，占地面積13330m2，土地征地及開發(fā)費用按RR縣一級商業(yè)用地148萬元/畝，投資資金2960萬元。2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：RR縣AAA酒店擬建成四星級商務(wù)旅游酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和經(jīng)營管理。2、用于工程固定資產(chǎn)投資6704.20萬元，主要包括：〔1〕〔4〕二樓設(shè)餐廳可容納400人同時進(jìn)餐能力、茶坊KTV酒吧一座，內(nèi)加防火層，建筑面積2200平方米〔5〕三樓設(shè)為會議中心及多功能廳：配有可容納400人大型會議廳及多功能廳一個，可容納80人中型會議室及多功能廳一個，可容納30人小型會議室及多功能廳二個，總面積2200平方米〔6〕職工住宿樓及庫房、配套房、配電房一幢4層混合結(jié)，預(yù)計建筑面積1200平米，〔7〕室外停車場一處，砼地面，泊車位100個，面積300平方米〔8〕賓館綠化，面積4700平方米，〔10〕賓館設(shè)備安裝13臺套，主要包括：發(fā)電機(jī)組、監(jiān)控設(shè)備、高速電梯、蒸汽設(shè)施、干洗機(jī)、供水設(shè)施、供電設(shè)施、消毒設(shè)備、接待面包車等，3、其他費用：包括前期規(guī)劃勘查設(shè)計費、其他直接費、建設(shè)期利息及不可預(yù)見費預(yù)計1231.10萬元；4、開辦費用：按總營業(yè)收入3%計算，預(yù)計201.13萬元5、流動資金按總營業(yè)收入30%計算，預(yù)計1,122.89萬元?！竟こ讨饕?jīng)濟(jì)指標(biāo)】工程年營業(yè)收入預(yù)計3,742.98萬元〔不含稅〕；年利潤總額〔稅后〕1,477.79萬元；年上繳稅金總額694.72萬元；投資利潤率：12.09%；投資回收期：6.75年；貸款歸還期：3.68年；工程建設(shè)期12個月。具體詳見附表1《工程綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》?！竟こ瘫尘啊侩S著社會開展、人民生活水平的不斷提高，賓館旅游業(yè)成為國家的一項戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，資源消耗低，帶動系數(shù)大，就業(yè)時機(jī)多，綜合效益好。改革開放以來，我國賓館旅游業(yè)快速開展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系日趨完善。當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)快速開展時期，日益增長的群眾化、多樣化消費需求為賓館旅游業(yè)開展提供了新的機(jī)遇。特別是雅瀘〔雅安—瀘定〕高速公路、雅西〔雅安—西昌〕高速公路的建成使RR成為一片投資的熱土。RR豐富的自然資源猶如一顆金燦燦的"瑰寶"，正待深度開發(fā)，RR縣委、縣政府已經(jīng)制定了一系列對外開放優(yōu)惠政策，RR人民正以誠摯的態(tài)度，熱忱歡送國內(nèi)外朋友觀光旅游，洽談貿(mào)易，共展宏圖大業(yè)。對RR縣旅游資源的整合開發(fā)為工程實施帶來了巨大商機(jī)。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快開展旅游業(yè)的意見》〔國發(fā)〔2009〕41號〕指出。到2015年，旅游市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33億人次，年均增長10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá)9000萬人次，年均增長8%；出境旅游人數(shù)達(dá)8300萬人次，年均增長9%。旅游消費穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民年均出游超過2次，旅游消費相當(dāng)于居民消費總量的10%。經(jīng)濟(jì)社會效益更加明顯，旅游業(yè)總收入年均增長12%以上，旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重提高到4.5%，占效勞業(yè)增加值的比重到達(dá)12%。每年新增旅游就業(yè)50萬人。旅游效勞質(zhì)量明顯提高，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，可持續(xù)開展能力明顯增強，力爭到2020年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益根本到達(dá)世界旅游強國水平。要積極開展休閑度假旅游，引導(dǎo)城市周邊休閑度假帶建設(shè)。有序推進(jìn)國家旅游度假區(qū)開展。標(biāo)準(zhǔn)開展高爾夫球場、大型主題公園等。繼續(xù)開展紅色旅游。要培育新的旅游消費熱點。大力推進(jìn)旅游與文化、體育、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、林業(yè)、商業(yè)、水利、地質(zhì)、海洋、環(huán)保、氣象等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的融合開展。支持有條件的地區(qū)開展生態(tài)旅游、森林旅游、商務(wù)旅游、體育旅游、工業(yè)旅游、醫(yī)療健康旅游、郵輪游艇旅游。國務(wù)院關(guān)于加快開展旅游業(yè)的意見保證了賓館旅游業(yè)的正常開展。該工程符合社會經(jīng)濟(jì)開展趨勢、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場需求，工程建成將具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。RR縣AAA酒店建設(shè)工程籌備組通過對市場進(jìn)行調(diào)查，擬定“RR縣AAA酒店建設(shè)工程”，把RR縣賓館酒店旅游產(chǎn)業(yè)做好、做大，促進(jìn)RR經(jīng)濟(jì)開展，從而提出了該工程。第二章工程建設(shè)條件及賓館旅游市場分析【投資環(huán)境---RR縣概況及旅游資源狀況】工程建設(shè)地處于四川盆地西部雅安市RR縣。RR縣位于四川省西南山區(qū)，雅安地區(qū)南部，全縣有6個區(qū)，8個鎮(zhèn)，32個鄉(xiāng)，255個村，1851村民小組，總?cè)丝?5萬，共有漢、彝、藏、回等17個民族，其中少數(shù)民族人口占10%，是成都經(jīng)濟(jì)圈與攀西經(jīng)濟(jì)帶上的一顆明珠。有“中國花椒之鄉(xiāng)”之稱。幅員面積廣闊，全縣幅員面積2349平方千米，農(nóng)村總耕地面積366798畝，其中水田面積87549畝，旱地面積279249百，太平耕地1.l畝。地理位置優(yōu)越，RR位于大渡河中游兩岸，為四川盆地與西藏高原之間的攀西河谷地帶，地處東經(jīng)102°16′至103°01′，北緯29°05′至29°43′。東鄰樂山地區(qū)的金口河工農(nóng)區(qū)和洪雅縣，南連諒山州的甘洛縣、西靠甘孜州的瀘定縣和本區(qū)的石棉縣，北接本區(qū)的榮經(jīng)縣，距劉伯承、小葉丹彝海結(jié)盟地80公里。西昌衛(wèi)星友好中心180公里，距紅軍搶渡大波河的天險瀘定橋150公里，距世界低海拔冰川海螺溝旅游勝地120公里。歷為通往康藏、寧屬之咽喉。歷史文化悠久，旅游資源豐富。從公元前97年至今，已有二千多年的建制歷史，縣城所在地富林鎮(zhèn)。是舊石器時代的文化遺址?！肮藕呐５馈庇洈⒅戏浇z綢之路的悠久歲月。太平天國，辛亥革命，萬里長征，曾在這里寫下可歌可泣的壯麗詩篇?！案Ａ治幕?，“清溪文廟”，“九鑲石牌坊”，“古樸深邃”、“RR春色”、“大渡晴波”、“雞冠朝陽”絢麗多姿，景色迷人，文化底蘊豐厚。RR盛產(chǎn)水稻、小麥、玉米、紅薯、土豆等農(nóng)作物；“RR貢椒”、“RR金花梨”、“RR黃果柑”、“RR櫻桃”、“RR蕓豆”等農(nóng)產(chǎn)品著名中外；四季鮮果不斷，梨、蘋、桃、李、櫻桃、桔、橙、桂圓、葡萄等琳瑯滿目，色彩斑斕；蕃茄、洋蔥、蒜苔、大蒜、豌豆等蔬菜常年出新，應(yīng)有盡有，暢銷全國。境內(nèi)還有銀杏、楠木、香樟、云杉等珍貴樹種和小熊貓，扭角羚等珍稀動物，豐富多彩。RR縣交通便利，通訊興旺，成昆鐵路過境17公里，在縣境內(nèi)建有成昆鐵路長河壩站和RR站兩個火車站。已建成通車的雅攀高速公路必經(jīng)RR，成昆鐵路在雅安唯一一個站就設(shè)在RR縣烏斯河鎮(zhèn)，縣內(nèi)有國道108線、漢烏公路、金烏公路兩條省道以及23條縣道公路，加之目前全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已建有通訊網(wǎng)絡(luò)，這些，都為開展賓館業(yè)提供了先決條件。汽車：成都石羊場長途汽車站有發(fā)往RR新縣城和RR九鄉(xiāng)鎮(zhèn)長途汽車，車程大約6個小時左右?；疖嚕簭某啥蓟疖嚤闭净蚰险旧宪?，可乘到昆明、攀枝花、西昌等地的列車直達(dá)RR站，票價40元左右，約5小時即可到RR。高速公路：雅西高速公路于2012年4月通車，RR設(shè)有九襄、RR北、RR南三個高速公路出入口，RR到省會成都交通條件徹底改變，由原來經(jīng)108國道行駛時間7個多小時縮短至2個半小時左右。而且冬季再也不用翻越冰雪堆積的泥巴山。水力資源充足理論蘊藏量在750萬千瓦的以上，已開發(fā)利用3萬多千瓦，到達(dá)了初級電氣化縣國家擬建的330萬千瓦瀑布溝巨型電姑，就在縣境東部大渡河上。氣候資源獨特，RR地處橫斷山北段東緣，海拔在550米至4021米之間，東端的白熊溝與大渡河集合處最抵，西北部與瀘定縣交界的馬鞍山最高東北緣是空崍山余脈南支大相嶺，西北是鞏徠山余脈飛越嶺，南面是大涼山群峰。由于大渡河橫穿東西，流沙河縱貫?zāi)媳保纬闪怂闹墉h(huán)繞，中部河谷低平的地勢。全縣屬于北溫帶與季風(fēng)帶之間亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，冬暖夏熱，四季清楚，由于四周環(huán)山，谷深林高岔溶深鈴市，加之大相嶺東北旦阻，又有大涼山北部大陸氣候特點，高地寒冷，河谷炎熱河谷，雨量偏少且不均，氣候垂直變化十分顯著.縣城年平均氣溫17.9°C，無霜期300天，日照時數(shù)1475.8小時；年活動積溫5844.7°C；年均降雨量741.8毫米。RR縣歷史悠久、文化燦爛，旅游資源豐富。"富林文化"、"獅子山文化"享譽中外；"南方絲綢之路"、"茶馬古道"名貫古今。清溪老城、魁星古樓、節(jié)孝牌坊展示著古樸深遂的建筑藝術(shù)；金鐘神韻、清溪文廟、朝陽古寺蘊藏著博大精深的宗教文化?？酌髂险?、太平天國、辛亥革命、紅軍長征在這里留下了可歌可泣的壯麗詩篇。如今,隨著瀑布溝水電站的建設(shè),四川最大的人工湖--84平方公里的RR湖、地勢全國罕見的新縣城......，"鮮花、碧水、陽光"山水旅游城市展示在世人面前！RR古遺址有舊石器時代的富林文化遺址；新石器時代的獅子山型文化遺址、富林背后山型文化遺址、大樹背后山型文化遺址；秦漢時代的大田二半山冶煉遺址；古文化遺址有黎州古城遺址、王建城遺址、清溪古道遺址、大樹古堡遺址、清溪關(guān)遺址、孟獲城遺址、三交城古遺址。古墓葬有背后山商周土坑墓、大瑤石棺葬，桃坪戰(zhàn)國、西漢土坑墓群、東漢磚室墓、明甕棺葬。碑刻有玉淵銘碑、山橫水遠(yuǎn)石刻、劉延摩崖石刻、文昌宮書法碑、花椒免貢碑、三絕墓碑、紅軍長征石刻。館藏文物有新時器時代的玉斧、雙耳罐、豆形器；商周時代的單口雙聯(lián)罐、繩紋陶釜、青銅兵器；戰(zhàn)國時代三叉格劍、巴蜀短劍、銅鉞、銅釜、戈；西漢時代的龍首玉帶鉤、貯錢罐、耳環(huán)、陶罐、銅柄鐵劍、銅刀、銅鏡、博山爐、銅釜、銅鍪、五銖銅幣、四銖半兩幣；唐代的三魯銅鏡、銅佛、銅鏡、乾元通寶；明代的瓷瓶、瓷杯、瓷碗、銅鏡；清代的瓷瓶；及紅軍長征革命文物。古建筑文廟即孔廟：坐落在清溪古城東北隅，是歷代文人祭祀孔子的主要場所。始建于1799年，重建于1870年，是目前西南地區(qū)保護(hù)完整的木質(zhì)結(jié)構(gòu)的古建筑群。萬仞宮墻、欞星門、泮池、戟門、鐘樓、大成殿等保存完好。廟內(nèi)四周，古杉參天，丹桂飄香，庭園幽深。2002年修繕了大成殿，同年12月被省政府公布為省級文物保護(hù)單位。RR川西地區(qū)成為山青水碧、景色誘人，是旅游、休閑、度假、娛樂的好去處。豐富的特產(chǎn)、便利的交通、廣袤的旅游資源為工程開展提供了優(yōu)良的市場環(huán)境?！綬R縣鼓勵投資優(yōu)惠政策】根據(jù)RR縣政府招商引資政策規(guī)定2012年9月RR縣人民政府發(fā)布《關(guān)于鼓勵外來投資重點產(chǎn)業(yè)工程優(yōu)惠政策的規(guī)定》其賓館旅游業(yè)屬文件規(guī)定鼓勵投資的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。對新投資賓館旅游業(yè)可允許投資企業(yè)參與商住用地開發(fā)，所供商住用地按照國家有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，采取拍賣方式公開出讓。在RR縣新建國家鼓勵類的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，從投產(chǎn)獲利起，經(jīng)批準(zhǔn)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。規(guī)定的投資條件，按照企業(yè)上交增值稅、營業(yè)稅情況，給予財政資金扶持。對符合規(guī)定投資條件的投資工程，自工程建成投產(chǎn)后第一個納稅年度起，以企業(yè)實際上繳增值稅、營業(yè)稅中縣級留成局部為標(biāo)準(zhǔn)，五年內(nèi)每年按其縣級留成局部的50%扶持企業(yè)開展。凡以我國《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》〔西部大開發(fā)政策相關(guān)規(guī)定〕規(guī)定的產(chǎn)業(yè)工程為主營業(yè)務(wù)，其主營業(yè)務(wù)收益占企業(yè)總收益70%以上的工程，在2011年1月1日至2020年12月31日期間，減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。凡在RR縣投資企業(yè)，開發(fā)擁有國家自主知識產(chǎn)權(quán)新產(chǎn)品的，每創(chuàng)一個中國著名商標(biāo)的，爭創(chuàng)國家級技術(shù)中心的，獲國家免檢產(chǎn)品的，市政府分別一次性獎勵企業(yè)20萬元。每創(chuàng)一個四川名牌、四川著名商標(biāo)的和創(chuàng)省級技術(shù)中心的，市政府分別一次性獎勵企業(yè)10萬元。企業(yè)在境內(nèi)外上市的，市政府一次性獎勵企業(yè)50萬元，其中獎勵企業(yè)法定代表人10萬元。企業(yè)綜合利用資源，生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的產(chǎn)品所取得的收入，可以在計算應(yīng)納稅所得額時減按90％計入收入總額。對從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)工程所得；對從事國家重點扶持的公共根底設(shè)施工程經(jīng)營所得；對從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水工程所得；經(jīng)批準(zhǔn)可免征或減征企業(yè)所得稅。放寬投資辦企業(yè)的條件。在RR縣投資組建的企業(yè)，根據(jù)公司章程規(guī)定，可一次繳清，也可分期到位，但首期出資不得低于注冊資本的20％，其余認(rèn)繳局部在兩年內(nèi)交清。在我市利用高科技技術(shù)投資入股的，經(jīng)雙方約定，有關(guān)部門批準(zhǔn)，其投資比例可到達(dá)35％。現(xiàn)金出資不低于注冊資本的30％。第三產(chǎn)業(yè)工程用地可區(qū)別不同情況采取出讓、租賃等方式依法供地；凡符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和供地政策的第三產(chǎn)業(yè)工程，優(yōu)先安排土地利用年度方案，確保工程落地；優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理確定效勞業(yè)用地的比例，對列入國家和省鼓勵類的第三產(chǎn)業(yè)在供地安排上給予傾斜。上述政策為工程實施創(chuàng)造寬松投資條件?！緡鴥?nèi)休閑旅游市場狀況】1、近年來的賓館旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)背景2009年,我國賓館旅游業(yè)總體保持較快增長，旅游總收入實現(xiàn)較大幅度增長。其中，國內(nèi)旅游市場持續(xù)快速增長，入境旅游市場逐步恢復(fù)，出境旅游市場平穩(wěn)開展。同時，旅游投資規(guī)模大幅增長，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績開始上升，旅游產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會帶動作用進(jìn)一步加強。《2011中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報告》數(shù)據(jù)顯示：2009年我國全年旅游總收入為1.29萬億元，同比增長11.3％。2009年,在旅游產(chǎn)業(yè)供應(yīng)方面，投資規(guī)模大幅增長，產(chǎn)業(yè)開展更具活力。旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的大幅度增長，直接帶動了旅游投資的快速增長，各地旅游投資出現(xiàn)了生機(jī)勃勃的繁榮景象，為旅游業(yè)開展注入了新的活力。在企業(yè)經(jīng)營業(yè)績方面，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績開始上升，景區(qū)類企業(yè)經(jīng)營狀況好于旅行社和飯店行業(yè)。其中，西部地區(qū)企業(yè)經(jīng)營狀況要好于中部地區(qū)和東部地區(qū)；城市和城市周邊景區(qū)比長線旅游景區(qū)經(jīng)營形勢要好；成熟的頂級景區(qū)的經(jīng)營狀況比無資源優(yōu)勢的一般景區(qū)要好。《2011中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報告》中數(shù)據(jù)說明：2009年中國旅游業(yè)總體保持了平穩(wěn)較快增長。全年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)19.02億人次，增長11.1％；國內(nèi)旅游收入1.02萬億元，增長16.4％；入境旅游人數(shù)1.26億人次，下降2.7％；入境過夜旅游人數(shù)5088萬人次，下降4.1％；旅游外匯收入397億美元，下降2.9％；，旅游總收入1.29萬億元，增長11.3％?！?012中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報告》預(yù)測：到2020年中國將成為世界最大的旅游目的地國家，這十年也將成為中國旅游業(yè)開展的“黃金十年”。

據(jù)《2012中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報告》預(yù)測：2015年我國旅游業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重8%，2020年我國旅游業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重11%。隨著我國旅游業(yè)繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢，旅游業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，預(yù)計到2020年，全國旅游業(yè)增加值預(yù)計占全國效勞業(yè)增加值的12％以上。旅游業(yè)的開展現(xiàn)狀分析自改革開放以來，我國國內(nèi)旅游開展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費、群眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。旅游根底設(shè)施、效勞設(shè)施建設(shè)開展很快，但仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游開展速度的要求。主要表現(xiàn)在：1、從總的旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費額逐步提高。每一年人數(shù)平均增長10%以上，旅游消費總額平均年增長率亦在10%以上。2、從旅游消費方式和旅游消費結(jié)構(gòu)來看，絕大局部屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。即走馬觀花式的參觀型旅游活動多，而修學(xué)、健身、尋根、考察、探奇、了解風(fēng)土人情的專項特點旅游較少。據(jù)統(tǒng)計，在旅游消費結(jié)構(gòu)中，吃住行比重高達(dá)85%，游覽購物僅占15%。旅游整體消費水平低，據(jù)不完全統(tǒng)計1985—1992年，國內(nèi)旅游人均消費額僅58元。3、從旅游的地域性和客源分布來看，國內(nèi)旅游熱點多集中在經(jīng)濟(jì)較興旺，知名度較高，旅游根底設(shè)施較完善的旅游勝地，如北京、江浙滬、廣東等地，象敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點由于交通不便相對處于溫冷點。從距離上看，一般以中近距離旅游為主，遠(yuǎn)距離旅游為輔。如桂林主要以粵湘鄂的旅游者為主。從客源分布來看，以大中城市和沿海地區(qū)為主，內(nèi)地縣鎮(zhèn)為輔。旅游者停留時間較短，一般在2.5天-3.5天“一日游”也占有很大比重。4、我國的旅游業(yè)是在黨的十一屆三中全會實行改革開放政策以后才起步的新興產(chǎn)業(yè)。雖然我國旅游資源十分豐富，名山大川和歷史文化名城較多，但由于過去幾十年的閉關(guān)鎖國，加上國家財政困難，對旅游業(yè)長期缺乏投資，以致我國的旅游業(yè)設(shè)施落后，近十多年來，由于改革開放政策的不斷深入，經(jīng)過努力追趕，有了令人矚目的開展，但由于種種條件的限制，與興旺國家相比，仍有很大差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)國際競爭和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)開展的要求。5、所謂賓館旅游業(yè)，實際包括住、吃、行、游、娛、購六要素。改革開放十幾年來，由于我國對上述旅游效勞設(shè)施僅有少量直接投資，而在利用外資方面，因有的工程開放，有的不開放，以致效勞設(shè)施不配套。從總體上看，外資主要局限于飯店賓館，其他旅游配套設(shè)施工程如交通、商業(yè)購物盡管也都涉及，但比重很小，投資十分有限。對景點建設(shè)，除國家指定的度假區(qū)外，外資不能插足，因而景點內(nèi)設(shè)施落后，其中突出的是衛(wèi)生條件差。賓館旅游業(yè)的對策由于我國國內(nèi)旅游業(yè)起步根底差，水平低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)人們的旅游消費需求，必須探討以下制約我國國內(nèi)旅游業(yè)開展的原因，主要以下幾個方面：1、擴(kuò)大開放范圍，加快開展旅游業(yè)的龍頭—旅行社為了保護(hù)我國的旅游業(yè)，特別對旅行社效勞，目前我國采取的策略是“中度開放、高度保護(hù)、鼓勵參與”。然而，旅游業(yè)能否高度開展，關(guān)鍵在于“客源”，它是開發(fā)整個旅游業(yè)的龍頭，只有客源充分，龍頭高高昂起，那么其他與旅游效勞相關(guān)的各行各業(yè)，作為龍身龍尾，才會隨之起舞。反觀我國現(xiàn)有旅行社，起步晚，經(jīng)營水平低，缺乏國際競爭力。為了增加客源，應(yīng)擴(kuò)大開放度，引進(jìn)和鼓勵競爭機(jī)制。因此，對我國國際旅行社市場，因打破國家壟斷的局面，而改為“擴(kuò)大開放，適度保護(hù)”的策略。第一步于國外信譽好、經(jīng)營實力強并富有招徠能力的旅行社興辦合資旅行社，利用它們的渠道網(wǎng)絡(luò)，廣徠客戶，只有客源擴(kuò)大了，才能提高經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而使與旅游相關(guān)的各行各業(yè)得益。在邁出第一步合資旅行社取得經(jīng)驗的根底上，再進(jìn)一步放寬開放度。2、積極引進(jìn)外資和先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，以完善與旅游效勞相關(guān)聯(lián)的各項配套設(shè)施，象西方興旺國家，為吸引游客開展旅游業(yè)，努力使凡與旅游效勞相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，包括賓館飯店、景點設(shè)施、娛樂、交通、購物等配套設(shè)施都做到盡善盡美和富有特色。我國目前因財政困難，對旅游業(yè)僅有少量投資，而且這情況在近幾年不致會有大的改變。在這種情況下，我國要開展旅游業(yè)及相關(guān)設(shè)施的龐大需求與資金短缺的現(xiàn)實形成鋒利的矛盾。因此，只有在更大范圍內(nèi)擴(kuò)大對外開放面，對與旅游效勞相關(guān)的各行各業(yè)，3、2012年旅游市場預(yù)測從現(xiàn)實情況來看，支撐旅游業(yè)開展根底的居民收入近年來增長很快，2002到2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從7702增長到17175元，農(nóng)村民人均純收入從2713增長到5153元。我國人均GDP目前已經(jīng)到達(dá)3000美元，這是世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段，而我國才剛剛實現(xiàn)每年人均出游一次的目標(biāo)，世界上興旺國家如美、日、韓人均出游均在7次以上。從我國旅游業(yè)開展的趨勢和特征來看，有關(guān)專家認(rèn)為中國賓館旅游業(yè)將進(jìn)入一個新的開展階段，并呈現(xiàn)一系列鮮明的特征：旅游市場持續(xù)增長；旅游消費多元化開展；旅游促進(jìn)更大需求；旅游業(yè)對外開放加快；旅游功能進(jìn)一步發(fā)揮；旅游效益不斷顯現(xiàn)；賓館旅游產(chǎn)業(yè)必將加快升級。因此，從以上情況來分析，我國賓館旅游行業(yè)前景看好，行業(yè)市場成長潛力十分巨大，產(chǎn)業(yè)升級速度加快，并且未來5到10年內(nèi)將是爆發(fā)式增長階段。經(jīng)以上分析工程投資具有較良好的市場前景。第三章工程預(yù)計經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算【根底數(shù)據(jù)】1、經(jīng)營收入：年總經(jīng)營收入3742.98萬元〔1〕住宿旅游接待能力工程建成后可接待旅客640人/天,年接待旅客能力214400人/年；〔2〕主營客房住宿收入：按入住率80%計算，平均房價240元/標(biāo)準(zhǔn)間,年客房收入2242.56萬元;〔3〕對外出租一樓臨街商鋪1200平米和二樓餐廳、茶坊KTV酒吧、三樓會議廳及多功能廳采用轉(zhuǎn)包，對外承租，年租賃收入1152.00萬元；〔4〕對外出租一樓臨街商鋪1200平米和二樓餐廳，年租賃收入282.72萬元。〔5〕停車場對外停車年收入65.70萬元。2、工程總投資及資金籌措工程方案總投資人民幣12,219.32萬元，其中自籌6,219.32萬元，對外長期貸款融資6000萬元。【工程主要財務(wù)指標(biāo)預(yù)測】1、本錢估算根據(jù)《企業(yè)會計制度》按到達(dá)規(guī)劃經(jīng)營規(guī)模指標(biāo)計年總經(jīng)營本錢費用，年經(jīng)營總本錢為1570.47萬元?！?〕年水電煤消耗本錢。水電煤動力消耗按客房收入和二樓餐廳、茶坊KTV酒吧、三樓會議廳及多功能廳轉(zhuǎn)租收入7.5%計算，254.59萬元/年工資及福利計算：該工程需用工100人，其中效勞員94人，管理人員6人。年工資參考當(dāng)?shù)貏趧恿r格水平計算人年均工資按效勞員1.8萬元計算，管理人員3.6萬元計算；社保、福利費及其他工資性補貼按工資總額的41%計算。其中職工社保按工資總額20%計繳，職工個人繳費另計；福利費按工資總額14%計；工傷保險按工資總額0.5%計；職工失業(yè)保險按工資總額1%計；職工醫(yī)療保險按工資總額6%計；工會經(jīng)費及職工教育經(jīng)費按工資總額2.5%計。年職工工資總額為269.03萬元?！?〕固定資產(chǎn)折舊及：固定資產(chǎn)折舊采用直線法，按各類固定資產(chǎn)原值和確定的各類固定資產(chǎn)折舊年限扣除殘值。固定資產(chǎn)殘值率按5％確定，折舊率房屋建筑按20年折舊率5％，設(shè)備按10年折舊率10％計算，年折舊費為350.84萬元?！?〕財務(wù)費用：長期貸款利息和流動資金貸款利息計入本錢的費用。固定資產(chǎn)貸款利息按中國人民銀行2012年7月6日公布的3-5年期貸款利率6.40%計算。流動資金貸款利息按1年期貸款利率6.00%計算?！?〕管理費用包括其他管理費和費用攤銷：其他管理費用比率為經(jīng)營總收入的8%，按299.44萬元/年計算，土地征地及土地開發(fā)費用按296萬元/年攤銷計算。2、稅項、適用的主要稅種和稅率：⑴、該工程預(yù)計注冊為一般納稅人企業(yè)，賓館餐飲住宿營業(yè)稅按銷售收入5％計稅；⑵、城市維護(hù)建設(shè)稅按應(yīng)繳增值稅額5％；⑶、教育費附加按應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅額3％；⑷、所得稅按利潤總額25％計稅；到達(dá)方案經(jīng)營規(guī)模年上繳稅金及附加為694.72萬元。本著謹(jǐn)慎性原那么，測算時未計算其他可能享有的其他稅收優(yōu)惠?！矩攧?wù)效益指標(biāo)預(yù)測】1、盈利指標(biāo)〔1〕所得稅前利潤=經(jīng)營收入—總本錢費用—應(yīng)納稅額及附加=所得稅前利潤=1,970.39萬元〔2〕所得稅后利潤=所得稅前利潤×(1-25%)本工程達(dá)設(shè)計指標(biāo)后正常經(jīng)營年度稅后凈利潤為1,477.79萬元。4,122.811,659.60其中折現(xiàn)率一般根據(jù)無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率選取。無風(fēng)險折現(xiàn)率，選用中國人民銀行規(guī)定的自2012年7月6日起調(diào)整的銀行一年定期存款年利率3.00％。風(fēng)險折現(xiàn)率，考慮被評無形資產(chǎn)對企業(yè)未來收益的奉獻(xiàn)存在有市場風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險等不確定性因素，據(jù)《資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見》的提示，風(fēng)險報酬率一般為3％到5％。我們本著穩(wěn)健原那么取為5％。綜合各方面因素后，本工程取折現(xiàn)率為8.00%。折現(xiàn)率一般根據(jù)無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率選取。無風(fēng)險折現(xiàn)率，選用中國人民銀行規(guī)定的自2012年7月6日起調(diào)整的銀行一年定期存款年利率3.00％。風(fēng)險折現(xiàn)率，考慮被評無形資產(chǎn)對企業(yè)未來收益的奉獻(xiàn)存在有市場風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險等不確定性因素，據(jù)《資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見》的提示，風(fēng)險報酬率一般為3％到5％。我們本著穩(wěn)健原那么取為5％。綜合各方面因素后，本工程取折現(xiàn)率為8.00%。3、工程投資效益工程投資利潤率為12.09%；投資回收期為6.75年。工程進(jìn)入正常經(jīng)營年度,年經(jīng)營收入到達(dá)3742.98萬元，年營業(yè)稅金及附加到達(dá)202.12萬元，年利潤總額可達(dá)1,970.39萬元，年所得稅為492.60萬元，年稅后利潤為1,477.79萬元。4、、工程的社會效益經(jīng)過上述測算分析,本工程在到達(dá)規(guī)劃指標(biāo)并正常經(jīng)營的條件下,具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,對投資者可到達(dá)一定的投資回報，特申請工程立項。RR縣AAA酒店建設(shè)工程籌備組二○一二年九月三十日附：工程測算明細(xì)表表1工程綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程名稱：AAA商務(wù)酒店建設(shè)經(jīng)營工程序號工程名稱單位規(guī)模金額數(shù)量(萬元〕備注1年經(jīng)營收入規(guī)模3,742.981.1餐廳、商鋪租賃收入萬元/年282.721.2客房收入萬元/年2,242.56入住率80%1.3會議廳、茶坊、多功能廳收入萬元/年1,152.001.4停車場收入萬元/年65.70空置率10%2酒店經(jīng)營規(guī)模-四星級2.1客房間320.002.2餐廳及茶坊m21,600.002.3大會議廳及多功能廳間4.002.4室外停車場泊車位100.002.5接待賓客能力人/天640.003主要能源費用(水、電等費用)萬元/年168.193.1電耗〔380V/220V〕KWH/年3.2水〔商業(yè)用〕M3/年5賓館經(jīng)營定員人100269.0285.1根本效勞人員人94238.575.2管理及輔助人員人630.466工程總投資萬元12,219.326.2固定資產(chǎn)投資萬元6,704.20其中土建投資m223,200.006,022.20其中設(shè)備投資項13682.006.2土地使用權(quán)畝20.002,960.00商業(yè)用地6.5開辦費萬元201.136.6其他費萬元1,231.106.7流動資金萬元1,122.89按營業(yè)收入30%計7建設(shè)資金萬元12,219.327.1自籌資金萬元6,219.327.2對外融資長期貸款萬元6,000.008建設(shè)期月12.009達(dá)標(biāo)期年經(jīng)營收入萬元3,742.9810年經(jīng)營總本錢萬元1,570.4711年稅后利潤萬元1,477.7912年納稅總額萬元694.7213投資利潤率％12.0914貸款歸還期年3.6815投資回收期年6.75表2靜態(tài)投資資產(chǎn)分類表工程名稱：AAA商務(wù)酒店建設(shè)經(jīng)營工程單位：萬元序號工程費用名稱單位規(guī)模數(shù)量估算價值備注年折舊一固定資產(chǎn)〔1＋2〕6,704.20350.841土建工程m223,200.006,022.20286.051.1酒店主體建筑工程費m222,000.005,060.001.2職工宿舍樓工程費m21,200.00129.601.3二層餐廳、茶坊卡拉OK廳裝飾m22,200.00128.001.4三樓會議廳及多功能廳裝飾m22,200.00112.001.5客房裝修間320.00528.001.6賓館綠化m24,700.0037.601.7停車場m2300.009.001.8室外運動場m2600.0018.002設(shè)備臺套13.00682.0064.792.1賓館備用發(fā)電機(jī)組套2.0038.002.2消防、監(jiān)控設(shè)施套1.0032.002.3賓館配變電系統(tǒng)套1.00180.002.4供水設(shè)施套1.00150.002.5賓館賓館及效勞設(shè)施批1.0050.002.6高速電梯部4.00168.002.6車輛輛2.0018.002.74噸燃油燃?xì)庹羝仩t套1.0046.00二無形資產(chǎn)-商業(yè)用土地畝20.002,960.00三其他費1,231.101前期費用%3.20%192.712其他直接費%5.30%319.183建設(shè)期利息%6.40%384.00按5年期利息6.4%計4不可預(yù)見費%5.00%335.215萬元四遞延資產(chǎn)〔1＋2〕201.131開辦費萬元201.132其他遞延資產(chǎn)萬元五靜態(tài)資產(chǎn)投資總合〔一＋二＋三+四〕11,096.42表3酒店經(jīng)營收入預(yù)測表工程名稱：AAA商務(wù)酒店建設(shè)經(jīng)營工程單位：人民幣元年份1層商鋪面積m2月租單價(元/m2?月)年租金收入二樓餐廳面積m2月租單價(元/m2?月)年租金收入租金收入客房經(jīng)營收入停車場經(jīng)營收入總經(jīng)營收入20131,000.00120.001,368,000.001,600.0080.001,459,200.002,827,200.0033,945,600.00657,000.0037,429,800.0020141,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020151,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020161,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020171,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020181,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020191,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020201,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020211,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.0020221,000.00120.001,320,000.001,600.0080.001,408,000.002,728,000.0027,798,400.00324,000.0030,850,400.00合計10,000.0013,248,000.0027,379,200.00284,131,200.003,573,000.00315,083,400.00表4總本錢費用估算表工程名稱：AAA商務(wù)酒店建設(shè)經(jīng)營工程單位：人民幣萬元序號工程／年份合計建設(shè)期正常經(jīng)營期2013201420152016201720182019202020212022經(jīng)營負(fù)荷〔％〕50100100100100100100100100100一經(jīng)營收入35,558.311,871.493,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.98房租收入2,685.84141.36282.72282.72282.72282.72282.72282.72282.72282.72282.72客房、茶坊、多功能廳收入32,248.321,697.283,394.563,394.563,394.563,394.563,394.563,394.563,394.563,394.563,394.56停車場收入624.1532.8565.7065.7065.7065.7065.7065.7065.7065.7065.70二經(jīng)營本錢〔1＋2＋3＋4〕9,622.98847.73975.03975.03975.03975.03975.03975.03975.03975.03975.031主要能源費用(水、電等費用)2,418.62127.30254.59254.59254.59254.59254.59254.59254.59254.59254.592直接工資及勞保福利費2,690.28269.03269.03269.03269.03269.03269.03269.03269.03269.03269.033折舊維修費用4,514.08451.41451.41451.41451.41451.41451.41451.41451.41451.41451.41折舊3,508.45350.84350.84350.84350.84350.84350.84350.84350.84350.84350.84修理費1,005.63100.56100.56100.56100.56100.56100.56100.56100.56100.56100.56三管理費用5,804.66445.72595.44595.44595.44595.44595.44595.44595.44595.44595.44無形資產(chǎn)攤銷2,960.00296.00296.00296.00296.00296.00296.00296.00296.00296.00296.00其他管理費用2,844.66149.72299.44299.44299.44299.44299.44299.44299.44299.44299.44四財務(wù)費用1,098.94384.00361.56242.66110.720.000.000.000.000.000.00短期負(fù)債利息(流動資金)凈支出0.00長期借款利息凈支出1,098.94384.00361.56242.66110.720.00五銷售費用0.00五總本錢費用〔一＋二＋三＋四〕16,526.581,677.451,932.031,813.121,681.181,570.471,570.471,570.471,570.471,570.471,570.47六其中經(jīng)營本錢13,018.141,326.611,581.181,462.281,330.341,219.621,219.621,219.621,219.621,219.621,219.62七固定本錢13,009.021,166.151,315.871,315.871,315.871,315.871,315.871,315.871,315.871,315.871,315.87八可變本錢3,517.56511.30616.15497.25365.31254.59254.59254.59254.59254.59254.59表5貸款資金本息歸還表工程名稱：AAA商務(wù)酒店建設(shè)經(jīng)營工程單位：人民幣萬元年份工程合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年一、借款及還本付息11,170.905,649.423,791.521,729.960.001.年初借款本息累計366.005,644.983,672.611,598.032、本金累計0.004,899.422,684.39499.09建設(shè)期利息累計366.00745.56988.221,098.941.本年借款本金6,000.002.本年應(yīng)計利息384.00361.56242.66110.723.本年還本付息1,100.582,215.032,185.301,708.74二、歸還借款資金來源7,209.651,100.582,215.032,185.301,708.74可用于還貸利潤3,523.3469.731,206.621,295.80951.18可用于還貸的土地征地攤銷1,184.00296.00296.00296.00296.00用于還貸的折舊1,403.38350.84350.84350.84350.84計入本錢的利息1,098.94384.00361.56242.66110.72還貸款年限(年)3.68含建設(shè)期12個月,長期貸款總額6000萬元。表6工程損益預(yù)測表工程名稱：AAA商務(wù)酒店建設(shè)經(jīng)營工程單位：人民幣萬元序號工程／年份合計建設(shè)期正常經(jīng)營期123456789101經(jīng)營年度20132014201520162017201820192020202120222一經(jīng)營收入35,558.311,871.493,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983,742.983二經(jīng)營稅金及附加1,920.15101.06202.12202.12202.12202.12202.12202.12202.12202.12202.124三總本錢費用16,526.581,677.451,932.031,813.121,681.181,570.471,570.471,570.471,570.471,570.471,570.475四其他營業(yè)利潤0.006五營業(yè)利潤〔一－二－三＋四〕17,111.5892.981,608.831,727.741,859.681,970.391,970.391,970.391,970.391,970.391,970.397六營業(yè)外收支凈額0.008七利潤總額〔五＋六〕17,111.5892.981,608.831,727.741,859.681,970.391,970.391,970.391,970.391,970.391,970.399八彌補以前年度虧損0.0010九應(yīng)納稅所得額17,111.5892.981,608.831,727.741,859.681,970.391,970.391,970.391,970.391,970.391,970.3911十所得稅4,277.8923.24402.21431.93464.92492.60492.60492.60492.60492.60492.6012十一稅后利潤12,833.6869.731,206.621,295.801,394.76