容積率淺談資料

容積率淺談

大多數(shù)消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候只關(guān)注戶(hù)型、朝向、林園設(shè)計(jì)和樓盤(pán)周邊環(huán)境等“實(shí)際指標(biāo)”，而往往忽視了容積率、居住密度等“規(guī)劃指針”。近一兩年，隨著樓市的發(fā)展，因“規(guī)劃變更”引起的預(yù)售糾紛日漸露出苗頭。

何謂容積率，業(yè)界人士解釋?zhuān)敢粋€(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。

容積率不能隨意更改

一般來(lái)說(shuō)，國(guó)土部門(mén)在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓時(shí)，除了說(shuō)明地塊的面積、價(jià)格等條件之外，也同時(shí)標(biāo)明了地塊開(kāi)發(fā)的容積率要求。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，知道了容積率，就可以粗略估算出地價(jià)成本在房屋中占的比例。容積率越高，那么開(kāi)發(fā)商單位土地上用于回收資金的建筑面積就越多，對(duì)應(yīng)的地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占的比例就越低，反之則越高。

為了保證住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，在出讓土地的同時(shí)，規(guī)劃部門(mén)對(duì)宗地的容積率有明確要求，將規(guī)定它的上限，超過(guò)了即是違規(guī)。規(guī)劃部門(mén)對(duì)不同地段上建筑的容積率進(jìn)行了限制，容積率越高，要交納的費(fèi)用越多。

按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，樓盤(pán)小區(qū)及建筑物的“規(guī)劃指標(biāo)”，一經(jīng)確定就不能隨便更改。按照2002年國(guó)家八部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門(mén)在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。

值得關(guān)注的是，一些開(kāi)發(fā)商增加容積率后仍就按以前的“規(guī)劃指標(biāo)”對(duì)外發(fā)布信息，而另一些開(kāi)發(fā)商故意模糊社區(qū)的容積率，使得消費(fèi)者不了解具體情況，背離了“明白消費(fèi)”的原則，侵害了消費(fèi)者權(quán)益。

一個(gè)樓盤(pán)并非一個(gè)容積率

熟悉樓盤(pán)報(bào)建的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)并不一定只有一個(gè)容積率，所以購(gòu)房者不能輕易相信開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)里所說(shuō)的容積率。該人士說(shuō)，一個(gè)小區(qū)樓盤(pán)有可能是由幾塊土地綜合建成的，那么每個(gè)地塊的容積率就可能不一樣。而每一個(gè)地塊容積率是按照每個(gè)地塊的紅線界限來(lái)計(jì)算的。

打個(gè)比方，幾個(gè)相連的地塊捆綁出售，拿到土地的開(kāi)發(fā)商把幾個(gè)地塊綜合開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，那么樓盤(pán)容積率應(yīng)算每幅土地的，而不是一個(gè)綜合容積率。尤其在多層、小高層和高層混合開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)商為了其宣傳的需要，往往將多層的容積率和小高層、高層的容積率混合起來(lái)，取其綜合容積率，這樣就大大降低了其小高層和高層的容積率。而對(duì)于多層的容積率則另外單獨(dú)列出。

該位人士還表示，樓盤(pán)容積率較難查到，因在《商品房預(yù)售許可證》上并沒(méi)有明確顯示，即使在售樓部懸掛的《商品房預(yù)售許可證》的規(guī)劃附圖上也沒(méi)有顯示。目前能容易看到容積率的地方是在樓盤(pán)的施工現(xiàn)場(chǎng)——政府明文要求開(kāi)發(fā)商在工地現(xiàn)場(chǎng)須懸掛公示規(guī)劃圖，在此規(guī)劃圖上就能看到樓盤(pán)的容積率。市民購(gòu)房交訂金前，應(yīng)該到樓盤(pán)工地看看公示的規(guī)劃圖。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有公示的，可以向市規(guī)劃局或城管部門(mén)投訴，以查清樓盤(pán)的容積率。

限，有的上下限同時(shí)給，只要在這個(gè)范圍內(nèi)都是合法的。國(guó)家法律也允許樓盤(pán)的“規(guī)劃指標(biāo)”在這個(gè)合法范圍內(nèi)有0.5%以?xún)?nèi)的誤差。但開(kāi)發(fā)商在報(bào)建時(shí)必須有一個(gè)準(zhǔn)確的容積率，并且從設(shè)計(jì)方案、施工到竣工驗(yàn)收，整個(gè)過(guò)程中容積率只允許上下浮動(dòng)0.5％。

因此，城市規(guī)劃的主管部