房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

如何控制房地產(chǎn)開發(fā)成本近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境急劇變化，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。開發(fā)商單純依靠簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競(jìng)爭(zhēng)中維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要性越來(lái)越被開發(fā)商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因?yàn)?，在短期?nèi)，開發(fā)商所定位的產(chǎn)品價(jià)格受到市場(chǎng)的約束，市場(chǎng)需求也是企業(yè)發(fā)展的外在因素，開發(fā)商無(wú)法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤(rùn)的重要途徑。一、投資決策階段投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。1.組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價(jià)工程師、營(yíng)銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員、投資分析人員、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。2.進(jìn)行詳細(xì)的成本分析(1)土地開發(fā)成本土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30％，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：①土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計(jì)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償,其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。(2)前期工程費(fèi)用估算前期開發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別?！叭ㄒ黄健昂团R時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本。前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。(3)建筑安裝工程造價(jià)成本建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持寧精勿多、滿足基本所需的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。(5)園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。(6)投資決策階段的費(fèi)稅分析管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％。銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。(7)不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的5-8％。二、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：1.根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。3.實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲辦法對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：(1)每平方米鋼筋含量指標(biāo)；(2)每平方米砼含量指標(biāo)；(3)單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；(4)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。4.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)事前控制的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間，也是減少或杜絕三邊工程的必要條件。三、招投標(biāo)與合同洽商階段項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。1.做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要措施根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有：(1)單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。(2)甲供材料方面：對(duì)于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購(gòu)。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)，公司必須確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，避免損傷承包商的積極性。(3)區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。(4)智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過(guò)此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大）。(5)土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免魚目混珠擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。2.合同管理體系中的成本控制(1)合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。(2)合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。四、施工階段的成本控制施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下幾個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。2.加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：(1)自行采購(gòu)自行采購(gòu)既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采購(gòu)。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。(2)總承包單位采購(gòu)開發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性。(3)甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)一些沒有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來(lái)確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。3.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控(1)資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。(2)施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。(3)資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。4.加強(qiáng)熟悉合同條款(1)總包合同、分包合同、采購(gòu)合同等等，必須要做到各重要條款熟記于心，如：工程計(jì)價(jià)方式、工程款支付時(shí)間和節(jié)點(diǎn)、違約責(zé)任等，根據(jù)條款對(duì)各相關(guān)單位進(jìn)行管理、管控。（2）對(duì)合同有利和不利的條款進(jìn)行分析研究，有必要可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。5.審核、熟悉施工組織設(shè)計(jì)、施工方案（1）施工單位上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)及專業(yè)方案里的重要部位、重要節(jié)點(diǎn)的施工程序、施工方法、材料使用要審核，一經(jīng)審批，必須按照已批的組織設(shè)計(jì)、施工方案對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管控。6.加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工（1）根據(jù)已審批的現(xiàn)場(chǎng)總平圖，嚴(yán)格對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各臨時(shí)用房、材料堆場(chǎng)、施工道路安圖布置，避免出現(xiàn)重復(fù)的拆、裝。五、結(jié)合公司在江州匯豪城項(xiàng)目施工過(guò)程中對(duì)結(jié)算容易爭(zhēng)議的地方做把控土方工程：1、土方開挖，要注意其開挖方式及勾機(jī)斗容量是否與上報(bào)并且審核過(guò)的施工方案相符(如果爭(zhēng)議產(chǎn)生時(shí)，施工方案是一種依據(jù))。2、土方的運(yùn)距，運(yùn)輸車輛的大小(噸位)要簽證確認(rèn)。3、土方回填時(shí)，施工方回填方式是否與施工方案一致(方案中一般為分層夯填)。4、土方開挖，定額中是包含有25%的天然含水率(地下水，非下雨導(dǎo)致增加的含水率)，超過(guò)25%時(shí)，如施工方增加費(fèi)用，則需要簽證，并且注明含水率。5、土方開挖，注意檢查其施工方案，回填的土方是外購(gòu)?fù)?，還是現(xiàn)場(chǎng)開挖堆放余土。6、土方施工期間，如下大雨，直接落在開挖坑內(nèi)的雨水，可以簽證抽水臺(tái)班(注明抽水機(jī)型號(hào))，坑外雨水流入的，不能計(jì)算，因?yàn)樵诖胧┵M(fèi)中，已經(jīng)計(jì)算雨季施工增加費(fèi)?；A(chǔ)工程：基礎(chǔ)模板，原則上采用木模板，不建議采用磚模，因?yàn)榇u模比木模貴，但施工方一般都建議采用磚模，施工方得利且好施工。砌筑工程：1、砌體最常發(fā)生的就是做了拆拆了做，如發(fā)生時(shí)，簽證一定要說(shuō)明磚的破損程度(審核時(shí)，可考慮把材料減掉)。2、砌塊砌墻時(shí)，一般第一皮磚、窗下、門窗則都是要砼填充的，實(shí)際施工是否填