沈陽渾南香醇·波爾多項目提報課件

沈陽渾南香醇·波爾多項目提報2024/5/12沈陽渾南香醇·波爾多項目提報報告框架市場掃描營銷思路項目定位產(chǎn)品策劃2沈陽渾南香醇·波爾多項目提報第一部分市場掃描宏觀分析中觀分析微觀分析3沈陽渾南香醇·波爾多項目提報宏觀分析1、國家出臺一系列房產(chǎn)新政策，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了有力的政策支持；2、溫總理在11月10日國務院主要負責人會議上，重新明確了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位與發(fā)展方向；3、國家大幅度降息為貸款購房者帶來了立竿見影的省錢效果；4、沈陽房市在全國市場普遍較冷了2008年依然穩(wěn)步發(fā)展；4沈陽渾南香醇·波爾多項目提報5、沈陽出臺25條購房新政，鼓勵市民買房宏觀分析

給予稅費優(yōu)惠，實施購房補貼——為購房者帶來了更大的實惠；

公積金貸款上限提高——降低了貸款購房的難度；

鼓勵改善性購房——降低了第二套房的購房門檻。5沈陽渾南香醇·波爾多項目提報中觀分析區(qū)域概述1、距離市區(qū)約10公里；2、長白高端居住區(qū)向南輻射地帶；3、與蘇家屯城中心近在咫尺；4、處于規(guī)劃中渾河新城中心腹地。6沈陽渾南香醇·波爾多項目提報中觀分析◆優(yōu)勢1、空氣質量較好，具備建造舒適型住宅的條件；2、外圍具備較好的經(jīng)濟和交通條件的利好因素；3、周邊項目的進駐，為我們進行的前期的市場探索，使消費者對這一區(qū)域有了認可。◆劣勢1、通往市內(nèi)的公交線路較少；2、周邊生活配套設施不完善。7沈陽渾南香醇·波爾多項目提報十里錦城建筑類型：高層多層建筑風格：江南風情項目位置：蘇家屯區(qū)渾河新城雪蓮街111號價格：起價2600元/平方米均價：2800元/平方米最高價：3100元/平方米價格說明：以上為高層價格。多層起價：3200元/平方米，均價：3300元/平方米，最高價：3500元/平方米。情景洋房起價：4100元/平方米，均價：4200元/平方米，最高價：4600元/平方米。主力戶型：103-145㎡情景洋房51-102㎡電梯公寓57-110㎡觀景高層物業(yè)費：暫定1.3元/平方米/月供暖：地熱銷售狀況：新房周邊交通：333334327324（現(xiàn)有）開盤時間：2008-8-10入住時間：2009年年底或2010年5、6月份。微觀分析—競爭對手分析8沈陽渾南香醇·波爾多項目提報9沈陽渾南香醇·波爾多項目提報10沈陽渾南香醇·波爾多項目提報九洲灣景匯建筑類型：高層小高層洋房（高層為主）建筑風格：地中海風情項目位置：沈陽市東陵區(qū)勝利南街888號價格：暫定（2700~~4000多元/平方米不等）主力戶型：65—160平方米物業(yè)費：暫定供暖：地熱銷售狀況：無周邊交通：327開盤時間：待定入住時間：2009年年底（最理想狀態(tài)）11沈陽渾南香醇·波爾多項目提報碧桂園鳳凰城建筑類型：高層、小高地址：沈陽市蘇家屯區(qū)丁香街216號（工商局南行800米）建筑結構：框架結構樓層狀況：高層34層小高11層價格：高層毛坯均價2500元/平米左右高層精裝均價3300元/平米左右小高均價3080元/平米左右目前銷售：

高層4棟（1棟毛坯、3棟精裝）小高1棟暢銷戶型類型：高層：59.25平一房一廳103.34平二房二廳119.44—146.11平三房兩廳小高：142.98平三房二廳93.72平二房二廳客戶來源：高層：蘇家屯當?shù)貫橹餍「撸簻喣虾吞K家屯當?shù)鼐用裎飿I(yè)費：1.2元/平*月；電梯費12元/月*人供暖：地熱交通：327開盤時間：2008年7月入住時間：2009年底12沈陽渾南香醇·波爾多項目提報◆競品項目都以洋房和多層為主，同時有部分高層；◆影響銷售的主要因素是項目所處區(qū)域周邊配套不完善，生活配套不足；◆碧桂園·鳳凰城、盈泰·十里錦城等大型樓盤市場影響力大，分流了客戶?！裟壳颁N售較好的是碧桂園·鳳凰城和盈泰·十里錦城；◆這一區(qū)域的客戶主要來自蘇家屯，部分來自沈陽市區(qū);和頌的思考：如何在競爭中做到脫穎而出，搶占市場？13沈陽渾南香醇·波爾多項目提報第二部分項目定位項目分析開發(fā)模式思考項目定位14沈陽渾南香醇·波爾多項目提報項目分析—項目地塊SWOT分析S優(yōu)勢（Strength）□良好的區(qū)位優(yōu)勢，所在的片區(qū)屬于沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；□規(guī)模適中，地塊形狀較規(guī)則，利于項目規(guī)劃和產(chǎn)品出彩；□片區(qū)具備了良好的居住氛圍和較高的市場認可度，易形成羊群效應。W劣勢（Weakness）□生活配套設施匱乏，教育、醫(yī)療體系不完善；□公共交通系統(tǒng)不發(fā)達；□外部環(huán)境質量不佳，對項目檔次和品質造成一定不良影響。15沈陽渾南香醇·波爾多項目提報項目分析—項目地塊SWOT分析O機會（Opportunity）□國家宏觀調控，市場潛在需求量大；□市場不斷細分，客戶對產(chǎn)品的要求增高，給項目創(chuàng)新帶來機會；□政府大力扶持渾河新城的發(fā)展，未來基礎設施配套將逐步完善；□國家不斷出臺新政，鞏固房地產(chǎn)業(yè)的地位。T威脅（Threat）□市場競爭激烈，產(chǎn)品同質化較為嚴重，產(chǎn)品創(chuàng)新速度較快；□片區(qū)之間的競爭異常激烈，碧桂園、盈泰等各大開發(fā)商相繼入駐；□目前整體市場較冷，很大一部分客戶都在觀望。16沈陽渾南香醇·波爾多項目提報項目分析—項目地塊SWOT分析

總體而言，本項目最大的優(yōu)勢在于片區(qū)良好的發(fā)展前景；項目最大的劣勢片區(qū)配套不完善和公交體系不發(fā)達。項目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢，差異化競爭策略和產(chǎn)品模式及開發(fā)模式的創(chuàng)新將成為本項目的最大機會因素，定位內(nèi)容將以“強化優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機會”的價值最大化策略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案。17沈陽渾南香醇·波爾多項目提報項目分析—項目存在的不足1、產(chǎn)品與形象具有落差目前的產(chǎn)品法式風情體現(xiàn)不足，與周邊競品項目相比，較為平淡，沒有自己的特色。VS18沈陽渾南香醇·波爾多項目提報2、缺乏主流高性比產(chǎn)品目前銷售的產(chǎn)品為70—116平方米，缺少高性價比的小戶型?，F(xiàn)有戶型部分戶型圖19沈陽渾南香醇·波爾多項目提報3、景觀缺乏特點項目目前的園區(qū)景觀，缺乏特色，不符合法式風情的特點4、自身配套未能解決客戶生活顧慮

園區(qū)設計的配套不完善，不能滿足年輕人休閑，老人人養(yǎng)生的需要20沈陽渾南香醇·波爾多項目提報屬性界定地理位置城市邊緣區(qū)域發(fā)展具有良好的發(fā)展?jié)摿Y源狀況無明顯比較優(yōu)勢配套資源現(xiàn)狀配套資源缺乏項目是位于城區(qū)邊緣、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景，規(guī)模較大、資源狀況一般的住宅項目。開發(fā)模式思考項目屬性界定21沈陽渾南香醇·波爾多項目提報案例借鑒和開發(fā)模式的突破——如何從市場中突圍？上述案例所處片區(qū)的市場競爭激烈程度均與本項目基本類似，基本都處于城市未來的房地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域。對比本項目所處的市場競爭環(huán)境和區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，我們研究了大量的成功案例，并總結了幾種不同模式的運作特征，以便從中找出適合本項目的開發(fā)突破模式。市場絕對領導者模式案例：天津武清順馳城市藝墅、無錫萬科魅力之城創(chuàng)新和差異化競爭案例：浙江中能浪漫和山新生活理念引導策略：深圳陽光棕櫚園市場追隨策略：深圳廣博星海華庭22沈陽渾南香醇·波爾多項目提報案例借鑒——無錫萬科魅力之城，國際街區(qū)生活主張項目區(qū)位及競爭背景：蠡湖西側，屬于無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)；是無錫房地產(chǎn)開發(fā)最火熱的區(qū)域之一；萬科策略：完全的市場領導者形象，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，借鑒東京幕張新城的規(guī)劃元素，打造國際街區(qū)生活；項目形象：不是一個社區(qū)，更是一個新城市，具備了居住、工作、消遣、生活的城鎮(zhèn)；適用背景:大發(fā)展商先進理念引導生活23沈陽渾南香醇·波爾多項目提報案例借鑒模式——杭州浪漫和山，“山谷.純現(xiàn)代house”，由產(chǎn)品演繹生活形態(tài)意向購買別墅類物業(yè)的客戶越來越傾向于年輕化、高學歷化

杭州人均GDP已經(jīng)達到3800美元以上，按照國際上一般的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，此一階段將有中產(chǎn)階級大量產(chǎn)生杭州別墅類物業(yè)多數(shù)針對高端客戶，這類客戶處于金字塔的塔尖，客戶群體有限。目標客戶——新生代社會中產(chǎn)階層產(chǎn)品定位——現(xiàn)代風格的新派建筑、適中面積的經(jīng)濟型別墅和Townhouse

項目背景發(fā)展商第一次涉足房地產(chǎn)小和山高教園區(qū)競爭異常激烈對手產(chǎn)品形態(tài)趨向歐美對手建筑面積基本較大思路梳理對機會的挖掘對產(chǎn)品的把握對生活方式的演繹策劃思路的再回顧：中產(chǎn)階級的盛事生活景象

24沈陽渾南香醇·波爾多項目提報浪漫和山——賣的不是別墅，而是一種新的生活形態(tài)，中產(chǎn)的、國際的、創(chuàng)新的項目推崇“新派建筑·第一居所”的理想人居模式以“創(chuàng)新的戶型+水岸山谷的環(huán)境意境”為內(nèi)容，營造與國際時尚同步的城市郊區(qū)人居環(huán)境；以中產(chǎn)階級的生活形象為引導，體現(xiàn)在對明快、通透、清爽、簡潔的追求；在沒有廣告推廣及現(xiàn)場展示的情況下，首批推出的80套別墅2天內(nèi)被客戶一搶而空，項目銷售速度和銷售價格增幅遠高于競爭對手。25沈陽渾南香醇·波爾多項目提報案例借鑒模式——陽光棕櫚園，“日子緩緩，生活散散”的地中海城邦生活意境引導地中?！岸际校e情”生活方式通過地中海園林、親水會所、休閑商業(yè)街的營造體驗社區(qū)主題“都市閑情+地中海生活情景”項目的宣傳推廣，始終圍繞獨特的社區(qū)主題，展示先行：地中海式商業(yè)休閑街現(xiàn)場展示、地中海園林、水景現(xiàn)場展示 26沈陽渾南香醇·波爾多項目提報漫畫陽光棕櫚園——漫畫營銷演繹地中海城邦生活通過漫畫，對未來生活方式進行演繹，是棕櫚園樹立形象的關鍵手法。陽光棕櫚園是深圳迄今為止最成功的樓盤之一。27沈陽渾南香醇·波爾多項目提報案例借鑒模式——廣博星海華庭，巧借名盤帶動的片區(qū)效應，控制總價，進行價值差異化市場競爭背景：后?！钲跓狳c房地產(chǎn)區(qū)域之一，片區(qū)經(jīng)過招商、卓越等地產(chǎn)大鱷幾年的運營，在市場上已經(jīng)樹立了較好的形象，蔚藍海岸、招商海月花園等明星樓盤具備較強的市場影響力；自身因素：地塊規(guī)模比對手小，品牌和運作經(jīng)驗比對方弱，項目一次開發(fā)完畢，無品牌沉淀；突破成功：廣博地產(chǎn)在該地塊的策略非常明確，提高容積率，以降低樓面地價成本；控制面積以降低總價；產(chǎn)品上追隨對手；最終從競爭脫穎而出，順利突圍。28沈陽渾南香醇·波爾多項目提報幾種突破模式的對比和借鑒分析通過差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競爭市場，以產(chǎn)品演繹生活方式，是對上述案例分析之后的啟示。資源限定模式一模式二模式三模式四市場絕對領導差異化和創(chuàng)新新生活理念引導市場追隨地塊規(guī)模大不宜過小不宜過小規(guī)模不大企業(yè)品牌強競爭樓盤成熟度超越一切對手有上升空間有上升空間較為成熟營銷影響力客戶易受引導引導難易度一般客戶易受引導引導難易度一般建議策略難以達到重點推薦部分借鑒不主張借鑒29沈陽渾南香醇·波爾多項目提報地塊因子分析——地塊自身資源的匹配度及本項目自身檔次的限定以上分析表明，本項目地塊自身因素對樓盤的開發(fā)檔次有一定限定，適宜開發(fā)中檔、中高檔產(chǎn)品的住宅項目；但是不具備開發(fā)高檔住宅和頂端豪宅的先天條件。本項目開發(fā)高檔產(chǎn)品受到項目資源情況的限定，必須通過對社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造和居住氛圍的倡導才能加以改善。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共效能的依賴弱較弱一般較強強強環(huán)境噪音干擾適應性弱較弱較弱較強強強對公共交通的依賴弱較弱較弱較強強強對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對成本價格的適應性強強較強控制成本較低成本一般對銷售價格的限制市場制高點較高價格較高價格一般低價格一般地塊匹配情況資源不支持資源有限制基本符合基本符合成本不支持潛在需求30沈陽渾南香醇·波爾多項目提報對市場環(huán)境的再回顧和思考發(fā)現(xiàn)

1、處于上升階段的渾河新城在客戶細分尚不夠精細，有大量的客戶階層沒有找到十分滿意的產(chǎn)品；2、對于產(chǎn)品的理解，尚有很大的挖掘和創(chuàng)新空間；3、對于開發(fā)戰(zhàn)略的應用尚存在一定的不足，品牌與項目互動的案例相對較少。項目定位31沈陽渾南香醇·波爾多項目提報和頌認為

未來幾年內(nèi)項目區(qū)域房地產(chǎn)必然會進入更快的發(fā)展軌道，會沿著沈陽市內(nèi)一線區(qū)域的發(fā)展軌道前進；

未來幾年內(nèi)，有相當?shù)囊徊糠挚蛻魧τ诋a(chǎn)品的理解和要求促使市場不斷細分；

未來的客戶和項目差異化特征更為明顯，從群體、產(chǎn)品、文化上都將會得以體現(xiàn)。32沈陽渾南香醇·波爾多項目提報思考：如何找到項目的目標客戶群他們是誰？他們在哪里？他們?nèi)巳河卸嗌?？他們從事何種職業(yè)？他們買了哪些項目？他們最喜歡什么產(chǎn)品？33沈陽渾南香醇·波爾多項目提報通過市場分析和項目評價之后的思路梳理，挖掘目標客戶群客群鎖定蘇加屯區(qū)改善生活環(huán)境的自住人群市區(qū)追求生活品質的年輕人渾河新城投資客戶客群特點客群需求擁有較為穩(wěn)定的經(jīng)濟收入想追求更高品質的居住環(huán)境購房經(jīng)驗不平衡便利的交通舒適的生活空間與環(huán)境比較完善的配套與服務較高的性價比與投資價值34沈陽渾南香醇·波爾多項目提報第一類——本區(qū)域人群

在本區(qū)域開展商業(yè)經(jīng)營的個體工商戶、私營企業(yè)主；

本區(qū)域的原住居民；

本區(qū)政府公務員；

區(qū)域內(nèi)的學校教職員；目標客戶群細分

區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位職員。第二類——區(qū)域外人群

在渾南工作，考慮來本區(qū)域居住的消費者；

來自沈陽市內(nèi)或周邊城市的消費者。35沈陽渾南香醇·波爾多項目提報各消費群體多角度分析消費者動機利益焦點功能實現(xiàn)都市年輕人結婚親密兩房70㎡左右小兩房外地購房者喜愛沈陽落戶沈陽80㎡以上有兩個戶口指標蘇家屯及周邊老年人養(yǎng)老健康舒適的居住環(huán)境完善的健康配套蘇家屯農(nóng)民子女向往城市城市生活城市一流居住品質渾南工作者出入方便交通完善小區(qū)巴士+城市公交線路+地鐵優(yōu)雅生活精神質量高藝術的生活休閑生活物質質量高商業(yè)休閑配套完善顯性特征分析36沈陽渾南香醇·波爾多項目提報家庭結構分析消費者動機利益焦點功能實現(xiàn)比例單身一族單身到蘇家屯或渾南工作的外地人立足城市1房1廳2房1廳首選次選脫離家庭獨立生活的蘇家屯年輕人張揚個性1房1廳2房1廳首選次選兩口之家初婚無孩。因父母另有住所，只考慮預留孩子房間親密生活2房2廳2房半+教育配套比例約各占一半目前經(jīng)濟實力不夠，作長遠考慮會換房，過渡型居住勇于進取成立家庭1房1廳+低門檻比例較少三口之家父母另有住所，兩夫妻帶小孩，預留書房或多功能房舒適生活2房半3房2廳+優(yōu)美園景比例各占一半三代同堂一家三代人同住，各要一個房間，兩房半，三房，四房。享受生活天倫之樂2房半3房2廳4房2廳+優(yōu)美園景比例較少比例最大比例較少37沈陽渾南香醇·波爾多項目提報功能特征分析消費者動機利益焦點功能實現(xiàn)都市年輕人都市動感生活現(xiàn)代、時尚、藝術創(chuàng)新新戶型+街區(qū)生活+藝術空間農(nóng)民子女向往城市繁華、便利、豐盛而美麗的新城市大型城市社區(qū)+城市街區(qū)市內(nèi)工作者價格價格比市內(nèi)內(nèi)更勝一籌超值中小戶型外地人落戶沈陽，安居樂業(yè)這里就是為新沈陽人建設有房有戶口38沈陽渾南香醇·波爾多項目提報目標客戶群定位：新貴階層平凡人，大夢想思考：如何定位產(chǎn)品，吸引目標客戶的購買？39沈陽渾南香醇·波爾多項目提報買到的不僅是一套房子，而是買一個功能齊備的完整居住社區(qū)，以及一整套的生活方式。消費者的購買動機：

因此，我們要以目標客戶群的需求為依據(jù)，制定競爭策略，定位項目。40沈陽渾南香醇·波爾多項目提報為本項目度身定制競爭策略生活性價比絕對領先獨特生活價值+強勢生活品牌

同樣的價格甚至更低的價格條件下，購買本項目可以獲得除了優(yōu)良的產(chǎn)品外更多的額外價值，如獨特的社區(qū)價值觀，全新的生活模式，融洽的鄰里氛圍，更多的人生機會等等。41沈陽渾南香醇·波爾多項目提報項目市場定位蘇家屯地區(qū)首席現(xiàn)代生活主題城區(qū)位定義社會地位居住模式社區(qū)高度42沈陽渾南香醇·波爾多項目提報產(chǎn)品定位健康休閑法式風情社區(qū)引領渾河新城的國際化新城人居進程打造健康社區(qū)新理念公園式休閑社區(qū)，業(yè)主休閑新領地43沈陽渾南香醇·波爾多項目提報形象定位城南都市生活的榜樣由沈陽市內(nèi)及蘇家屯城區(qū)的“高房價高生活質量”到本項目的“低房價高生活質量”，是城南人的共同夢想?！俺悄系谝簧鐓^(qū)，每天都有回家的沖動”，這就是本案的目標。城南將因為有這樣一個社區(qū)而倍添魅力！44沈陽渾南香醇·波爾多項目提報全能戶型，魔術空間戶型定位多種戶型，滿足目標客戶群不同的需求；靈動空間，魔術組合。45沈陽渾南香醇·波爾多項目提報第三部分產(chǎn)品策劃戶型配比建議產(chǎn)品建議主題社區(qū)建議總體原則46沈陽渾南香醇·波爾多項目提報總體原則規(guī)劃主題化洋房別墅化多層洋房化高層現(xiàn)代化戶型超值化景觀風情化47沈陽渾南香醇·波爾多項目提報面積格局比例85－92平米2室2廳或小3室50%105－110平米3室2廳20%120－130平米3室2廳30%戶型配比建議——洋房戶型配比48沈陽渾南香醇·波爾多項目提報面積格局比例35－50平米1室1廳10%60－70平米2室1廳30%70－85平米2室2廳40%90—105平米3室1廳或3室2廳10%戶型配比建議——多層戶型配比49沈陽渾南香醇·波爾多項目提報戶型配比建議——高層戶型配比面積格局比例35－45平米1室1廳20%55－65平米2室1廳25%68-75平米2室1廳25%80－90平米2室2廳20%IOFT（單層40－50平米；雙層80－100平米）2室2廳3室2廳10%50沈陽渾南香醇·波爾多項目提報產(chǎn)品建議——洋房

提高洋房層數(shù)；洋房別墅化，情景洋房，高雅的外立面設計，退臺、露臺、飄窗的結合，凸顯高貴的生活品質。51沈陽渾南香醇·波爾多項目提報退臺與露臺“別墅元素”設計52沈陽渾南香醇·波爾多項目提報情景洋房戶型53沈陽渾南香醇·波爾多項目提報洋房戶型示意首層大院落情趣空間大露臺54沈陽渾南香醇·波爾多項目提報首層贈送私家花園。滿足業(yè)主呼吸自然、與自然親密接觸的天性。業(yè)主田園生活夢想，體現(xiàn)尊貴生活。項目規(guī)劃設計特色展示55沈陽渾南香醇·波爾多項目提報首層下沉式庭院實現(xiàn)雙重情趣空間。項目規(guī)劃設計特色展示56沈陽渾南香醇·波爾多項目提報首層贈送地下室。擴展使用空間，豐富使用功能。真正實現(xiàn)給業(yè)主別墅式的生活享受項目規(guī)劃設計特色展示57沈陽渾南香醇·波爾多項目提報

多層洋房化，提高項目的品質;

加入中小戶型，超值總價吸引客戶。產(chǎn)品建議——多層洋房化多層外立面58沈陽渾南香醇·波爾多項目提報情趣空間，營造溫馨和諧的居住環(huán)境59沈陽渾南香醇·波爾多項目提報多層戶型建議——增加高性價比小戶型投資客戶需要中小戶型國家新政對購買90m2戶型的優(yōu)惠政策市區(qū)白領需要總價超值的小戶型中小戶型將受到更多客戶的青睞加入35—70平米的中小戶型60沈陽渾南香醇·波爾多項目提報一室一廳一衛(wèi)34.90平米61沈陽渾南香醇·波爾多項目提報一室一廳一衛(wèi)54.60平米62沈陽渾南香醇·波爾多項目提報兩室兩廳一衛(wèi)66.08平米63沈陽渾南香醇·波爾多項目提報兩室兩廳一衛(wèi)71.00平米64沈陽渾南香醇·波爾多項目提報產(chǎn)品建議——高層

高層在設計上要現(xiàn)代化，加入時尚元素，吸引年輕消費者。高層外立面65沈陽渾南香醇·波爾多項目提報親情兩代居戶型66沈陽渾南香醇·波爾多項目提報68.7168.7154.8054.8051.9551.9535.2535.25高層投資小戶型(均帶露臺)67沈陽渾南香醇·波爾多項目提報34.3034.3034.0434.0465.0765.0735.7235.7235.7235.72高層投資小戶型68沈陽渾南香醇·波爾多項目提報Loft戶型方案一：客廳挑空，層高4.5米方案二：不挑空，增強實用性，以4.8米層高報批，實際層高5.2米69沈陽渾南香醇·波爾多項目提報3.9層高的躍復式產(chǎn)品70沈陽渾南香醇·波爾多項目提報大堂設置A、設置貴賓接待室，經(jīng)營咖啡吧，茶吧等項目。提升業(yè)主尊貴感。B、設置24小時物業(yè)管家，積極響應業(yè)主的需求（學童接送，洗滌，定餐，家政，修理等服務）。71沈陽渾南香醇·波爾多項目提報

高層贈送“空中露臺”，通過奇、偶層露臺錯落設計，將公攤面積返還給業(yè)主，有力降低高層抗性，提升產(chǎn)品附加值。項目規(guī)劃設計特色展示72沈陽渾南香醇·波爾多項目提報露臺設計外部陽光露臺，采取奇、偶錯落設計，提升項目賣點項目規(guī)劃設計特色展示73沈陽渾南香醇·波爾多項目提報主臥或客廳贈送小飄窗。便于營造生活情趣，提高高層建筑使用率。項目規(guī)劃設計特色展示74沈陽渾南香醇·波爾多項目提報主題社區(qū)建議

主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)。核心驅動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅動方式。通過主題吸引消費者的關注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。75沈陽渾南香醇·波爾多項目提報主題風情社區(qū)健康休閑滿足老年業(yè)主養(yǎng)老需求滿足年輕業(yè)主休閑需求健康休閑風情社區(qū)主題社區(qū)建議76沈陽渾南香醇·波爾多項目提報下沉式廣場，社區(qū)廣場新領地77沈陽渾南香醇·波爾多項目提報下沉式廣場78沈陽渾南香醇·波爾多項目提報凱旋門、埃菲爾鐵塔主題雕塑,法蘭西經(jīng)典原版移植，打造區(qū)域地標性建筑79沈陽渾南香醇·波爾多項目提報設置廊架，種植攀爬植物80沈陽渾南香醇·波爾多項目提報法式親情葡萄園，盡顯法蘭西浪漫生活81沈陽渾南香醇·波爾多項目提報活動區(qū)設置網(wǎng)球場或兒童活動區(qū)打造泛會所82沈陽渾南香醇·波爾多項目提報休閑會所康體健身會館年輕人休閑首選83沈陽渾南香醇·波爾多項目提報乒乓球室臺球館84沈陽渾南香醇·波爾多項目提報會所養(yǎng)生館85沈陽渾南香醇·波爾多項目提報會所SPA86沈陽渾南香醇·波爾多項目提報壁球館健身館87沈陽渾南香醇·波爾多項目提報養(yǎng)生會所老有所養(yǎng)，老有所樂88沈陽渾南香醇·波爾多項目提報定期聯(lián)合社區(qū)醫(yī)院老年人免費體檢89沈陽渾南香醇·波爾多項目提報健康廣場90沈陽渾南香醇·波爾多項目提報親子農(nóng)莊91沈陽渾南香醇·波爾多項目提報社區(qū)診所國際雙語品牌幼兒園業(yè)主巴士商業(yè)步行街92沈陽渾南香醇·波爾多項目提報第四部分營銷思路核心競爭力思考營銷總體策略八大營銷策略品牌推廣五大戰(zhàn)略活動推廣策略93沈陽渾南香醇·波爾多項目提報核心競爭力思考中層價值內(nèi)層價值外層價值區(qū)域：蘇家屯最具發(fā)展地區(qū)交通：地鐵2號線出口規(guī)模：蘇家屯大盤實力：開發(fā)商實力雄厚團隊：頂尖運營團隊規(guī)劃：大盤的大氣建筑：現(xiàn)代創(chuàng)新風格戶型：創(chuàng)新實用配套：風情社區(qū)社區(qū)理念：健康休閑社區(qū)品牌：第一強勢品牌如何運用優(yōu)勢競爭力,制定的銷售策略？94沈陽渾南香醇·波爾多項目提報營銷總體策略以特色為綱主題社區(qū)靠的是特色，唯有特色才能建立持久的市場競爭力。——主題社區(qū)營銷戰(zhàn)略——95沈陽渾南香醇·波爾多項目提報八大營銷策略◆高姿態(tài)◆大手筆◆銷售控制◆意見領袖引導◆焦點事件◆細節(jié)美學◆氛圍體驗◆社會輿論96沈陽渾南香醇·波爾多項目提報品牌推廣五大戰(zhàn)略搶占市場、媒體、社會及同行的價值認同

理念導入，震撼市場通過客戶接觸，提升對項目的價值認同.以完善的客戶系統(tǒng)管理，建立對每一位顧客的了解和關注。通過高端媒體活動及專家體驗，為項目在市場上建立強有效的專業(yè)口碑，形成社會廣泛認同.在具有權威的國際住宅發(fā)展研究機構獲獎，將是將項目品牌形象及價值推向更國際高度的重要手段，如：聯(lián)合國人居大獎等發(fā)動戰(zhàn)攻堅戰(zhàn)攻心戰(zhàn)口碑戰(zhàn)高度戰(zhàn)97沈陽渾南香醇·波爾多項目提報活動推廣策略

健康休閑風情社區(qū)啟動八件大事第一件：系統(tǒng)導入——標識系統(tǒng)、核心價值觀和口號等品牌系統(tǒng)；第二件：主題亮相——社區(qū)主題啟動及社區(qū)主題宣言發(fā)布；第三件：社區(qū)公約——高調宣布“買房必須先簽定社區(qū)公約”；第四件：社區(qū)文化—