成本管理方案

成本管理方案1.1成本是項目經(jīng)營思想的量化結(jié)果，通過執(zhí)行實現(xiàn)。1.2所有開發(fā)項目的成本管理務(wù)必明確目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本動態(tài)統(tǒng)計分析，確保項目成本操縱在規(guī)定的范圍內(nèi)。1.3為保證對實際發(fā)生成本的有效監(jiān)控，所有與項目開發(fā)有關(guān)的工程成本務(wù)必經(jīng)成本操縱部門審核，非工程成本務(wù)必經(jīng)財務(wù)部門審核。1.4項目開發(fā)運作過程中，項目部(下屬項目公司)應(yīng)安排成本操縱部門人員持續(xù)參與各階段工作，統(tǒng)計分析項目成本變化，調(diào)整成本細(xì)項，及時發(fā)現(xiàn)、糾正特殊成本情況，以保證對項目成本的有效操縱。2.1目標(biāo)成本的編制務(wù)必按規(guī)定進(jìn)行，在不一致階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報批程序，包含：1)可研目標(biāo)成本：項目可研階段，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部根據(jù)項目策劃方案與經(jīng)營思想及成本操縱要點編制投資估算，作為項目可研目標(biāo)成本。原則上，以后不一致階段形成的目標(biāo)成本均應(yīng)小于可研目標(biāo)成本。2)目標(biāo)操縱成本：項目經(jīng)營策劃書中間稿階段，根據(jù)可研目標(biāo)成本或者計劃目標(biāo)成本、批準(zhǔn)的規(guī)劃方案與建筑設(shè)計方案等條件，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)編制可研目標(biāo)成本或者計劃目標(biāo)成本，形成目標(biāo)操縱成本，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部組織審核。如目標(biāo)操縱成本超出可研目標(biāo)成本或者計劃目標(biāo)成本，報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層聯(lián)名簽署意見后批準(zhǔn)。3)目標(biāo)成本：項目開工前，確定目標(biāo)成本中非工程成本部分，根據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程成本與項目的經(jīng)營期、銷售價格及銷售收入，確定非工程成本，形成項目實施的目標(biāo)成本，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部與財務(wù)部組織審核，2.2麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)在制定項目部、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)等會簽后，報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層簽署意見后批準(zhǔn)，麗江金林置業(yè)投資有限公3.1麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)務(wù)必根據(jù)已批準(zhǔn)的不一致階段目標(biāo)成本，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定3.2項目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證(包含工程量變更與材料設(shè)備差價等)與設(shè)計變更(包含圖紙會審),務(wù)必執(zhí)行《現(xiàn)場簽證操縱指引》與《設(shè)計變更操縱指引》,嚴(yán)3.3麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)成本操縱部負(fù)責(zé)建立工程成本臺賬(合同臺帳、設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳與成本預(yù)警臺帳),3.4麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)成本動態(tài)操縱報表與材料設(shè)備信息表，應(yīng)每季度次月5日前提交麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總根據(jù)，是評價麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)成本操3.5麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)建立健全工4.1麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)每季度進(jìn)行項目成本核算與經(jīng)濟活動分析，對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查與總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)與趨勢，并通過分析成本細(xì)項超支發(fā)生的原因，及時制定操縱成本4.2麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)成本核算與分析報告，作為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)《季5.1成本超支的處理措施由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下1)不使用預(yù)備費，需按《項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表》的要求，超出細(xì)項目標(biāo)成本5%以內(nèi)的(含5%),工程類需報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部審核，非工程類需報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財務(wù)部審核；超出細(xì)項目標(biāo)成本5%以外的，報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部(或者財務(wù)部)審核后，報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。同時需在備注中明確超支部分成本來源(成本細(xì)項)。2)使用預(yù)備費，需按《項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表》的要求，且項目部(下屬項由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在《成本動態(tài)操縱表》中列出具體的調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財務(wù)部備3)調(diào)增目標(biāo)成本，需按《項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表》的要求，且項目部(下屬項目公司)須報送全面的有關(guān)根據(jù)資料。工程類需報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總5.2在項目實施過程中，因經(jīng)營思想調(diào)整引起成本細(xì)項增加或者減少，應(yīng)及時報麗6.1項目工程結(jié)算由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)成本操縱部組織，工程部與總工辦配合，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部隨時抽查與監(jiān)督。如結(jié)算值超細(xì)項目標(biāo)成本，報麗江金林置業(yè)投資有限公司6.2項目結(jié)算完成后，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總形成工程結(jié)算復(fù)核報告，經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，抄7.1總成本操縱：根據(jù)可研目標(biāo)成本及其限額指標(biāo)，各階段確定的項目總成本原則上不得超出可研目標(biāo)成本，并優(yōu)化與完善限額指標(biāo)，圍繞目標(biāo)成本，設(shè)計優(yōu)化、成本動如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程等政府法規(guī)強制要求建設(shè)的內(nèi)容與地下室的7.3施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計指標(biāo)操縱：選擇設(shè)計單位時，設(shè)計單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計是投標(biāo)入圍的基本條件，合理確定限額設(shè)計指標(biāo)；加強設(shè)計過程監(jiān)督管理及設(shè)計完成后的評7.5建筑立面、室內(nèi)精裝修與景觀環(huán)境設(shè)計的操縱：目標(biāo)成本是確定方案與評標(biāo)的重要根據(jù)之一；投標(biāo)文件應(yīng)包含方案估算、要緊材料的選用與價格?！赌繕?biāo)成本確定指引》1適用范圍適用于項目可行性研究階段、項目經(jīng)營策劃書編制階段及各設(shè)計階段。2項目成本構(gòu)成及定義項目總成本是指作為成本核算主體的項目部(下屬項目公司)開發(fā)一個房地產(chǎn)項目發(fā)生的全部成本。一個麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)開發(fā)數(shù)個項目或者一個大型項目分成幾期開發(fā)時，每個項目或者每一期工程各自構(gòu)成單獨的項目總成本。項目總成本由下列成本科目構(gòu)成：1.土地開發(fā)成本2.政府行政事業(yè)性收費1)前期工程準(zhǔn)備費2)主體建筑(裝修)工程費3)主體安裝工程費4)社區(qū)管網(wǎng)工程費5)景觀環(huán)境工程費6)配套設(shè)施費7)其他建設(shè)工程支出1.費用及稅金2)營銷費用3)財務(wù)費用4)各項稅金2.其他成本2.1土地開發(fā)成本1)地價及市政配套費：土地出讓金及其契稅、向政府交納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途與超面積補交的地價等。2)紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣費用、通訊建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等。3)拆遷補償費：地上、地下建筑物或者附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補償?shù)取?.2政府行政事業(yè)性收費1)報批報建費：安檢、質(zhì)檢、人防報建、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。2)增容費：水、電、煤氣等。2.3前期工程準(zhǔn)備費1)勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。2)規(guī)劃管理費：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(方案招標(biāo)、方案評審)、交通影響分析、環(huán)境影響評價、建筑立面設(shè)計、裝修設(shè)計、施工圖1)給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。2)采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭?)燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ?供餐飲用)、中壓燃?xì)夤こ?供設(shè)備用)。4)電氣系統(tǒng)：低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程1)空調(diào)通風(fēng)及其安裝：制冷機組、冷卻塔、空調(diào)機組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)3)發(fā)電機及其安裝。4)擦窗機及軌道工程。2.5.3消防工程：水消防系統(tǒng)安裝工程、防排煙系統(tǒng)安裝工程、消防電工程、消防1)智能化工程、可視對講及安防系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、樓宇自動操縱系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、IDS信息公布系統(tǒng)、客房VOD點播系統(tǒng)、對講機信號增強系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燈光操縱系統(tǒng)、多媒體音視頻會議系統(tǒng)、房控系統(tǒng)。2)電子顯示屏安裝工程。2.6社區(qū)管網(wǎng)工程費1)室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。2)室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。3)室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。4)室外高低壓系統(tǒng)：紅線外電力線路安裝工程、10KV(35KV)開閉所(環(huán)網(wǎng)站、分界室或者中心變電站)安裝工程、高低壓變配電安裝工程、紅線內(nèi)電力線路安裝工程，5)室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。2.7景觀環(huán)境工程費2)綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。3)建筑小品等。6)大門圍墻建造費等。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不可能產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或者經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或者業(yè)主3)關(guān)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或者人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性1)游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等。2)會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)等。3)幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。4)學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。5)兒童游樂設(shè)施等。6)網(wǎng)球場等。2.9.1其他工程建設(shè)支出包含工程監(jiān)理費、造價咨詢顧問費、市政管理費、工程保險費、施工合同外獎金等。1)前期開辦費：指自商業(yè)管理公司、物業(yè)公司(管理處、管理中心)籌備成立到項目竣工驗收之日止發(fā)生的費用，要緊包含：開業(yè)前人員工資福利費、辦公房屋租賃費(與辦公用房裝修費)、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費、工程工具購置費、管理用具購置費、開荒費、行政辦公費用與竣工驗收前所發(fā)生的不可預(yù)見費用。包含職工工資、辦公費用、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、工資附加費、折舊及攤銷、車輛費用、房屋租賃費用及其它支出等。包含項目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售中心與樣板房設(shè)計及工程費用、銷售人員的工資(含個人所得稅)、銷售人員的工資附加費(含福利福、工會經(jīng)費、公積金、社會保險等)、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費(車輛費、折舊、低值易耗品攤銷、房租租賃費等)、銷售人員的差旅費、銷售業(yè)務(wù)招待費、交易手續(xù)費、其他營銷費用。銷售部門中營銷副總經(jīng)理、部門經(jīng)理(行政級別)的工資(含工資性支出),在“管理費用”中列支，納入“管理費用”指標(biāo)；銷售部門其他員工的工資(含工資性支出)在“營銷費用”中列支，納入“營銷費用”指標(biāo)；營銷副總經(jīng)理、營銷部經(jīng)理及營銷部員工因銷售業(yè)務(wù)發(fā)生的支出(如辦公費、招待費、差旅費等),均在“營銷費用”中列包含：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費及其它支出等。包含：營業(yè)稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出。包含基本預(yù)備費與漲價預(yù)備費?；绢A(yù)備費是指難以預(yù)料的工程費用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，漲價預(yù)備費是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價格等變化引起工程造價變化的預(yù)留費用。各成本科目的具體設(shè)置參照《項目目標(biāo)成本表》中執(zhí)行，表中僅列出了常見的成本細(xì)項(表中第三級科目),各項目可根據(jù)實際情況進(jìn)行增減項。3確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則3.1標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項目可研報告階段與項目經(jīng)營策劃書編制階段，項目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準(zhǔn)銷售價格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，與非工程成本市場標(biāo)桿。3.2競爭策略要求在項目可研報告階段與項目經(jīng)營策劃書編制階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié)合項目自身資源條件與經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或者定性描述。在分階段確定目標(biāo)成本時，始終注意成本分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。3.3倒逼成本1)通過項目可研報告階段與項目經(jīng)營策劃書編制階段的市場調(diào)查與可行性研究工作，根據(jù)市場標(biāo)桿與項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確推斷與取舍。2)用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項目可研目標(biāo)成本，并用以指導(dǎo)“限額指標(biāo)”與項3)用項目可研目標(biāo)成本、計劃目標(biāo)成本層層倒逼目標(biāo)操縱成本、預(yù)目標(biāo)成本、目標(biāo)成本?？裳心繕?biāo)成本≥計劃目標(biāo)成本≥目標(biāo)操縱成本≥預(yù)目標(biāo)成本≥目標(biāo)成本?！赌繕?biāo)成本編制工作責(zé)任界定》1各階段目標(biāo)成本的責(zé)任界定階段目標(biāo)成本內(nèi)容經(jīng)辦部門參與部門審核審批階段投資有限公司(集團(tuán)總部)業(yè)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)工程部、總工辦、成本操縱部、公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層項目經(jīng)營稿階段投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)總工辦、工程部、成本目公司)負(fù)責(zé)司(集團(tuán)總部)公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層項目經(jīng)營策劃書中間稿階段目標(biāo)操縱成本投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)總工辦、工程部、成本目公司)負(fù)責(zé)業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層項目開工前目標(biāo)成本投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)總工辦、工程部、成本目公司)負(fù)責(zé)司(集團(tuán)總部)公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層1)完成時間：土地招拍掛前。2)經(jīng)辦部門：麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)業(yè)務(wù)進(jìn)展部。3)審批：麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)領(lǐng)導(dǎo)層。4)職責(zé)分工與流程：a)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)業(yè)務(wù)進(jìn)展部：負(fù)責(zé)項目定位(檔次)、土b)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)營銷部：負(fù)責(zé)項目行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)c)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)總工辦：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)與項目d)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部、進(jìn)展部與財務(wù)部：編制投資估算(含非工程成本)。2)100萬以上的工程項目(要緊指非總價包干項目)按提供齊全圖紙及竣工資料后4)總承包工程項目按提供齊全圖紙及竣工資料后120天內(nèi)，成本操縱部負(fù)責(zé)完成。1)各單體工程分基礎(chǔ)工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分項確定工程造2)地上主體結(jié)構(gòu)工程造價確定要求：務(wù)必按地上各單體自然層分別計算、統(tǒng)計工3)地下室按整體分區(qū)域(按沉降縫分區(qū))與分層分別計算工程量，方便工程量的下列安裝工程分單體(分地下部分與地上部分)按系統(tǒng)匯總確定工程造價。2)電氣、動力、照明(強電)工程。3)通風(fēng)(含防排煙工程)、空調(diào)工程。4)消防(包含消防噴淋、消火栓、消防報警器)工程。7)通訊(內(nèi)線電話系統(tǒng))工程。10)電視監(jiān)控系統(tǒng)。11)防盜報警系統(tǒng)。12)巡更管理系統(tǒng)。13)綜合布線系統(tǒng)。14)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。15)程控交換機系統(tǒng)。16)空調(diào)自控系統(tǒng)。17)虹吸雨排系統(tǒng)。18)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)。19)停車場管理系統(tǒng)。20)樓宇自控系統(tǒng)。2.2社區(qū)管網(wǎng)工程費1)學(xué)校、幼兒園、會所、康體設(shè)施均按施工圖用前述土建工程費、系2.1多級審核原則：至少要通過三級及以上的審核，第一級為監(jiān)理公司與現(xiàn)場過控單位(現(xiàn)場工程師)【要緊是對實施情況進(jìn)行描述與確認(rèn)】;第二級為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)成本操2.2.2工程部負(fù)責(zé)對引起現(xiàn)場簽證的原因進(jìn)行確認(rèn)，同時對設(shè)計圖紙以外的工程量2.2.3成本操縱部負(fù)責(zé)按照合同規(guī)定的原則，對經(jīng)項目部上報的簽證預(yù)算書進(jìn)行復(fù)2.2.4麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)各部門下發(fā)的文件務(wù)必通過麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)工程部轉(zhuǎn)交項目部、監(jiān)理單位3.2.1特急類現(xiàn)場簽證指：不能做到事前操縱，同時又務(wù)必立即執(zhí)行，而且延緩實3.2.3特急類現(xiàn)場簽證的界定：由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目有效簽字人(共同簽署)責(zé)任人(審批人)5萬元及下列監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)工程部、成本操縱部、工程副總經(jīng)理項目部(下屬項目公司)成本操縱部經(jīng)理、5～10萬元監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)工程部、成本操縱部、工程副總經(jīng)項目部(下屬項目公司)工程副總經(jīng)理、總10萬元及以上監(jiān)理單位；麗江金林置業(yè)投資有限公司項目部(下屬項目公司)工程部、成本操縱部、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理；麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部經(jīng)理司)總經(jīng)理注：現(xiàn)場簽證金額是指單位工程中單項簽證的總金額。4.2特急類現(xiàn)場簽證審批權(quán)限：麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)總經(jīng)理。4.3麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)應(yīng)加強特急類現(xiàn)場簽證管理工作，提高工程管理質(zhì)量，盡量減少特急類現(xiàn)場簽證的發(fā)生。一個單位工程發(fā)生特急類現(xiàn)場簽證的次數(shù)，將與麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)及有關(guān)責(zé)任人的工作績效考核掛鉤。4.4為提高效率，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)與麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)可根據(jù)項目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。5現(xiàn)場簽證辦理時間5.1現(xiàn)場簽證實施前，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)審批權(quán)限范圍內(nèi)的現(xiàn)場簽證，辦理時間為3個工作日；需麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部審批的現(xiàn)場簽證，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)辦理時間為3個工作日，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部審批時間為2個工作日(報批資料須齊全)。5.2現(xiàn)場簽證實施后，工程部、成本操縱部、監(jiān)理單位、施工單位對每月25日前已實施完畢的現(xiàn)場簽證進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)的現(xiàn)場簽證在工程結(jié)算時不予考慮(此條款須在施工合同中明確)。5.3特急類現(xiàn)場簽證應(yīng)在施工完畢后5個工作日內(nèi)完成確認(rèn)。—xxx”(xxx為序號)。6.2.1.1提出人(能夠是施工單位、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項6.2.1.4成本操縱部進(jìn)行估算后，交工程部辦理審批會簽。審批會簽按現(xiàn)場簽證審6.2.1.7成本操縱部根據(jù)《現(xiàn)場簽證確認(rèn)單》的實施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算6.2.2.1提出人(能夠是施工單位、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)任何一方)口頭通知工程部、監(jiān)理單位、施工單位，并作相應(yīng)的原始資料記錄(文字與影像)。6.2.2.2施工單位得到麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項6.2.2.8成本操縱部根據(jù)《現(xiàn)場簽證確認(rèn)單》的實施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算證，須報齊所需的原始簽證原因根據(jù)、工程量計算過程及計算根據(jù)(包含但不限于施工圖、有效的現(xiàn)場簽認(rèn)記錄及簡圖、有效的文字說明材料等)、組價明細(xì)及根據(jù)(包含但不限于原合同清單、報價洽價、詢價、信息價等)。7.4《工程聯(lián)系單(簽證)》現(xiàn)場簽證審批單(專用欄)費用承擔(dān)單位簽證內(nèi)容提出：□建設(shè)單位□施工單位口其他內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；建設(shè)單位審批會簽欄項目部造價人員/下屬項目公司成本操縱部：(明確計算根據(jù)、過程、結(jié)論，計算過程內(nèi)容較多可用附件)日期：項目部負(fù)責(zé)人/下屬項目公司總經(jīng)理：日期：麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部審現(xiàn)場簽證通知單(專用欄)費用承擔(dān)單位簽證內(nèi)容提出：□建設(shè)單位□施工單位□其他內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：(工期、質(zhì)量、工程量)建設(shè)單位確認(rèn)的情況：(工期、質(zhì)量、工程量)應(yīng)根據(jù)審批單意見現(xiàn)場簽證確認(rèn)單(專用欄)費用承擔(dān)單位簽證內(nèi)容內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；施工單位確認(rèn)的情況：(工期、質(zhì)量、工程量)監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：(工期、質(zhì)量、工程量)建設(shè)單位確認(rèn)的情況：(工期、質(zhì)量、工程量)工程聯(lián)系單(簽證)簽證名稱聯(lián)系事項原因及內(nèi)容發(fā)文單位：發(fā)出單位接收單位工程結(jié)算工作交接單我公司開發(fā)的下列工程項目，已竣工驗收，完全符合辦理結(jié)算的條件，請安排辦理工程竣工結(jié)算。工程名稱合同名稱合同編號合同開竣工日期實際開竣工日期□工程竣工驗收資料□施工組織方案、圖紙會審記錄□設(shè)計變更單、現(xiàn)場簽證單□工程竣工圖紙口其他與工程結(jié)算有關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等工程結(jié)算書其他項目部經(jīng)辦人(簽字):項目部負(fù)責(zé)人(簽字):工程部經(jīng)辦人(簽字):工程部經(jīng)理(簽字):《成本細(xì)項超支報警范圍與要求》1成本報警的適用范圍1.1項目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項或者者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項馬上發(fā)生或者很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時，由報警人向上一級總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本報警。1.2不可預(yù)見的事項范圍，包含但不限于下列內(nèi)容：1)發(fā)生工程事故或者其他經(jīng)營活動中的事故。2)發(fā)生法律訴訟。3)因經(jīng)濟合同的對方不履行合同或者與我方在履行合同中有糾紛。4)因政府或者其他單位突然以行政手段(如制定法規(guī)、政策)調(diào)整收費、稅率、稅收優(yōu)惠政策、利率標(biāo)準(zhǔn)。5)發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟合同的補充協(xié)議、對外承擔(dān)新的責(zé)任。6)出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈。7)目標(biāo)成本預(yù)測時信息不全導(dǎo)致不準(zhǔn)確。8)發(fā)生重大設(shè)計變更。9)本經(jīng)營期或者有關(guān)經(jīng)營期變動，導(dǎo)致原分?jǐn)傎M用及稅金不準(zhǔn)確。1.3管理不善的范圍，包含但不限于下列內(nèi)容：1)作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或者被搶。2)計算不精發(fā)生多余采購物資。3)為無效勞動支付了勞動報酬。4)工作質(zhì)量低劣引起的返工開支。5)使用過程中的浪費。6)非必需的計劃外開支。7)未能以市場最合理的價格采購或者價與質(zhì)不匹配。8)工期拖延造成的費用增加。2報警操作要求2.1只要某個成本細(xì)項馬上發(fā)生超支或者很大可能超支(如已訂經(jīng)濟合同總價已超支，變更設(shè)計測算已超支等)就務(wù)必報警，而不是成本科目超支再報警。除非麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部總經(jīng)理書面明確授權(quán)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)總經(jīng)理可在某個成本科目細(xì)項內(nèi)挪項使用。經(jīng)授權(quán)細(xì)項挪用時，某細(xì)項超支可不報警。2.2成本操縱部經(jīng)理是工程成本超支的報警責(zé)任人，財務(wù)部經(jīng)理(或者財務(wù)副總經(jīng)理)是非工程成本超支報警責(zé)任人。2.3工程成本細(xì)項，針對每一開發(fā)項目由成本操縱部按施工計劃將目標(biāo)成本分解設(shè)置階段操縱目標(biāo)，若某個階段成本超該階段成本操縱目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項，成本操縱部進(jìn)行成本報警。2.4非工程成本細(xì)項中，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)銷售部對營銷費用、麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)財務(wù)部對管理費用、財務(wù)費用、稅金按經(jīng)營計劃設(shè)置階段操縱目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段操縱目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項，財務(wù)部應(yīng)報警至項目部(下屬項目公司)經(jīng)營管理委員會，由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)經(jīng)營管理委員會報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)。2.5管理費用與營銷費用目標(biāo)值不同意突破。2.6所有成本報警均應(yīng)填寫《項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表》并按表中程序進(jìn)行審成本細(xì)項的超支報警由麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項3.1使用預(yù)備費，需按《項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表》的要求，超出細(xì)項目標(biāo)成本10%以內(nèi)的(含10%),工程類報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部審核，非工程類報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財務(wù)部審核。超出細(xì)項目標(biāo)成本10%以外的，報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部(財務(wù)部)審核后，報由主管成本或者財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)，在《成本動態(tài)操縱表》中列出具體的調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部備案，非工程類的3.3調(diào)增目標(biāo)成本，需按《項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表》的要求，且項目部(下總部)成本操縱部審核，非工程類需報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)財務(wù)部審《項目成本核算與分析指引》資有限公司(集團(tuán)總部)財務(wù)部經(jīng)理/總監(jiān)認(rèn)為有必要時，能夠按項目開發(fā)階段(如前期工作完成、±0.00結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂)進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟活動分析。1.3麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬公司成本操縱部經(jīng)理/總監(jiān)是工程成本核算與經(jīng)濟活動分析的責(zé)任人，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬公司財務(wù)部經(jīng)理/總監(jiān)是非工程成本核算與經(jīng)濟活動分析的主辦人，其余各部門均是配合部門。最終由成本操縱部經(jīng)理/總監(jiān)匯總，形成完整報告。2工程成本差異分析表的編制方法2.1《成本差異分析表》是進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟活動分析的要緊文件，由成本操縱部根據(jù)《成本動態(tài)操縱表》于每季首月15日前完成。2.2麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬公司在完成《成本差異分析表》的同時，應(yīng)提出上季度工程成本與非工程成本的成本核算意見，供經(jīng)濟活動分析使用。其1)工程成本與非工程成本各成本科目上季度的總體變動情況(超支或者節(jié)約)及2)工程成本與非工程成本在上季度發(fā)生較大變動(超支或者節(jié)約)的成本細(xì)項的變動情況及趨勢推斷。3)實際發(fā)生成本與目標(biāo)成本的比較與說明及操縱成本的建議。3成本動態(tài)操縱表的編制方法3.1《成本動態(tài)操縱表》由《季度成本動態(tài)操縱總表》、《季度成本動態(tài)操縱表》、3.2根據(jù)簽訂的各類合同的內(nèi)容確定《合同臺帳》項目的分類明細(xì)劃分，并可根據(jù)合同適當(dāng)合并目標(biāo)成本表中相應(yīng)的分部分項工程；合同金額應(yīng)為合同價款真實值，如簽訂合同時為暫定金額，按照有關(guān)制度，在規(guī)定時間內(nèi)確定真實的合同價款，填入合同金額表內(nèi)。3.3《設(shè)計變更臺帳》與《現(xiàn)場簽證臺帳》的項目，按照《合同臺帳》的分類明細(xì)進(jìn)行劃分，同《合同臺帳》相應(yīng)合同建立一一對應(yīng)關(guān)系。4季度(工程或者非工程)經(jīng)濟活動分析的要緊內(nèi)容4.5完成季度工程成本核算及經(jīng)濟活動分析報告，該報告應(yīng)對要緊經(jīng)濟活動(如融資、銷售等)對項目目標(biāo)成本與效益的影響做出評估，并同時下達(dá)下季度成本管1適用范圍及定義本指引適用于項目總承包工程結(jié)算、項目指定分包工程結(jié)算、項目指定材料設(shè)備供應(yīng)結(jié)算、項目獨立分包工程結(jié)算與工程結(jié)算監(jiān)控與復(fù)核。1.1項目總承包工程結(jié)算指項目工程竣工之后甲方與施工單位進(jìn)行的總承包合同工程竣工結(jié)算(結(jié)算編制要求同工程造價編制要求)。1.2項目指定分包工程結(jié)算與獨立分包工程結(jié)算指甲方直接分包的專業(yè)分包工程與獨立分包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進(jìn)行的工程結(jié)算。1.3項目指定材料設(shè)備供應(yīng)結(jié)算指甲供的材料設(shè)備在實施完成后的結(jié)算。1.4工程結(jié)算監(jiān)控與復(fù)核指麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部對麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)工程結(jié)算過程中的監(jiān)控工作，與結(jié)算完成后的復(fù)核工作。2.1工程竣工驗收合格后，工程部對項目部(下屬項目公司)上報的竣工資料進(jìn)行審核，填寫《工程結(jié)算工作交接單》,經(jīng)工程部經(jīng)辦人及經(jīng)理簽字確認(rèn)后，成本操縱部簽收，并接收有關(guān)資料。2.2工程部對結(jié)算所需資料整理，包含但不限于下列內(nèi)容：2.2.1招標(biāo)文件、招標(biāo)文件答疑、中標(biāo)通知書。2.2.2中標(biāo)單位的投標(biāo)文件與評標(biāo)過程中的對清標(biāo)文件確認(rèn)與澄清。2.3成本操縱部(或者其委托的咨詢單位)根據(jù)上述資料對施工單位的結(jié)算書進(jìn)行3.1為真正實現(xiàn)成本動態(tài)操縱，對非總價包干招標(biāo)的項目在施工圖紙出齊后或者階段性圖紙完成后二個月內(nèi)(或者麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部批準(zhǔn)在施工前或者施工過程中要緊工程造價基本確定，竣工后的工程結(jié)算為結(jié)算資料的工程造價=合同價款+設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證+材料調(diào)差+扣減甲供材料+按合同執(zhí)行的4工程結(jié)算監(jiān)控與復(fù)核4.1工程結(jié)算監(jiān)控麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部對項目部(下屬項目公司)的結(jié)算工作進(jìn)行監(jiān)控，視情況主持施工單位及上級主管部門與項目部(下屬項目公司)共同參加的結(jié)算工作協(xié)調(diào)會，并可隨時對結(jié)算資料與結(jié)算結(jié)果進(jìn)行抽檢。如結(jié)算值超細(xì)項目標(biāo)成本，報麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部審核，經(jīng)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可完成結(jié)算手續(xù)。4.2項目竣工結(jié)算完成后，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部對此進(jìn)行復(fù)核。4.2.1如項目總結(jié)算值在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部對所有的結(jié)算資料復(fù)核后，形成工程結(jié)算報告。4.2.2如項目總結(jié)算值超目標(biāo)成本范圍，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)分析成本超支的原因，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部組織審核所有的結(jié)算資料。假如超支原因充分，形成工程結(jié)算報告；假如超支原因不充分，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部對存在問題的結(jié)算資料，委托中介咨詢機構(gòu)審核，根據(jù)中介咨詢機構(gòu)的審核結(jié)果，形成工程結(jié)算報告，并要求麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)提出整改意見。5工程結(jié)算的審查要點5.1審查結(jié)算書編制說明是否完整、全面，其內(nèi)容應(yīng)包含：圖紙名稱、計費標(biāo)準(zhǔn)、人工補差、材料價格、未含項目等。5.2審查編制結(jié)算書的各類原始資料是否正確有效，與其它辦理結(jié)算手續(xù)的有關(guān)資料是否完備。5.3結(jié)算工程量的審查，要求審查人員逐項審查工程量計算書，發(fā)現(xiàn)差錯立即與對2)竣工圖表達(dá)不清之處，成本操縱部人員應(yīng)到工地現(xiàn)場實地測算，工程部、項目5.4嚴(yán)格按合同附件(經(jīng)甲方審批的施工圖預(yù)算或者投標(biāo)文件)的單價逐一參照審按合同確定的結(jié)算方式計算結(jié)算總價。由造價人員負(fù)責(zé)審核結(jié)算書并與施工單位核對，并參照合同進(jìn)行甲供材、工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰、水電費、扣款項目、配5.4.3審查工程價款調(diào)整(增加或者減少)是否嚴(yán)格執(zhí)行了合同條件。如合同規(guī)定“唯有設(shè)計變更才能調(diào)整工程價款”,則凡不是設(shè)計變更的調(diào)整均不能計價。5.5為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定操縱辦法。麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)經(jīng)理、成本操縱部與財務(wù)負(fù)責(zé)人可按照制度要求共同委托工程造價咨詢單位審核竣工結(jié)算。在結(jié)算中應(yīng)強調(diào)承包方報送的結(jié)算造價最終核減額在審核總價5%以內(nèi)(含5%)的造價咨詢酬金由甲方支付，若若承包單位報送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10%(含10%)時，承包單位除支付造價咨詢酬金外，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬項目部(下屬項目公司)可進(jìn)一步扣款(扣款比例、金額各公司自定)。5.6嚴(yán)格審查施工單位的索賠要求(包含工期索賠要求與費用索賠要求)是否成立，1)充分熟悉合同條款，分析引起索賠的干擾事件(如未按規(guī)定提供設(shè)計文件、未按合同規(guī)定支付工程款、下達(dá)錯誤指令、設(shè)計錯誤造成返工等)是否符合合同條款規(guī)定6.1.2成本操縱部負(fù)責(zé)管理麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)集中采購與定向供方的合格評定，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)商業(yè)規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計類供方合格的評定，報麗江金林置業(yè)投資有限林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬公司成本操縱部、工程部、總工辦、營銷(策劃)6.1.3供方合格評定務(wù)必按《供方合格評定指引》的規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)評定合格的供方6.2.1各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門務(wù)必對供方的履約過程表現(xiàn)進(jìn)行階段性的監(jiān)督與評價，按麗6.2.2竣工驗收后，麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)所屬公司對供方進(jìn)行綜1)結(jié)果為“優(yōu)”的，滿足其他項目入圍標(biāo)準(zhǔn)的情況下，優(yōu)先成為入圍單位，且在串標(biāo)、行賄等行為的投標(biāo)單位，經(jīng)總裁會批準(zhǔn)后將列入黑名單，凡列入黑名單的供方不6.2.3麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)各部門及所屬公司應(yīng)每年一次(12月30日前)集中向麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)合約部報備合格供方名錄。6.2.4麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)成本操縱部根據(jù)麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)各部門及所屬公司合格供方名錄，通過比較分析每年麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)合格供方名錄，以供麗江金林置業(yè)投資有限公司《供方合格評定指引》6)近三年與麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總部)及所屬公司無訴訟，沒有超過1)集中采購供應(yīng)商及總承包評定的組織部門為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)同執(zhí)行部門負(fù)責(zé)集中采購供應(yīng)商及其產(chǎn)品、總承包單位的評估，評估結(jié)果經(jīng)辦部門為麗江金林置業(yè)投資有限公司(集團(tuán)總