房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述

高職高專(zhuān)房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃教材《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》黃小彪張國(guó)玉主編2009年12月1第一章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述學(xué)習(xí)目標(biāo)1．了解房地產(chǎn)商品的特性。2．理解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。3．掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4．了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析。5．了解西方房地產(chǎn)發(fā)展情況。2第一節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)（realestate，realproperty）是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。3二、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)（一）土地（二）建筑物（三）房地4三、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)（realpropertyunmovableproperty）：土地及土地的定著物。土地（load）：地球上可被作為財(cái)產(chǎn)擁有的任何部分。房地產(chǎn)（realestate或realproperty）:realestate是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物，如構(gòu)筑物和房屋；realproperty是指realestate加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。Land是指地球的表面及下達(dá)地心、上達(dá)無(wú)限天空的空間，包括永久定著在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹(shù)和水。5地產(chǎn)（estate）:指可用作或已用作房地產(chǎn)的土地資產(chǎn)部分及其權(quán)益。房產(chǎn)（buildings）：房地產(chǎn)中定著于土地上的建筑物及其附著設(shè)施及相應(yīng)的權(quán)益。物業(yè)（realestateproperty）：港澳地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)用語(yǔ)。如李宗鍔先生對(duì)物業(yè)的解釋是：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)。”6

四、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的自然特性1.房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性（地域的差別性）2.房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性3.土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性7（二）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的積累性和衰減性2．房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性3．房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的流動(dòng)性4．房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營(yíng)的壟斷性5．房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的雙重性6．房地產(chǎn)的保值增值性8（三）房地產(chǎn)的社會(huì)制度特性

1．房地產(chǎn)的財(cái)富性社會(huì)財(cái)富表現(xiàn)為動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等三方面，房地產(chǎn)是最重要的不動(dòng)產(chǎn)。2．房地產(chǎn)的社會(huì)穩(wěn)定性影響社會(huì)穩(wěn)定的因素很多，而房地產(chǎn)對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮重要作用。它是人類(lèi)基本的生活需要，各國(guó)憲法都明確規(guī)定受法律保護(hù)且神圣不可侵犯。3．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律性房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有排他性和壟斷性，且這種排他性和壟斷性需要用法律形式來(lái)加以界定并予以保護(hù)。9第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。10（二）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容

1．國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)?．房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)（包括征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)以及對(duì)舊城區(qū)土地的再開(kāi)發(fā)）；3．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)）；114．房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理）；5．物業(yè)管理（包括房屋及公共設(shè)施、設(shè)施的保養(yǎng)、維修，并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境）；6．房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理（即建立房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控）。12二、房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)

（一）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系1．房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。2．房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的聯(lián)系它們的業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方和乙方的合作關(guān)系。13（二）在產(chǎn)業(yè)劃分上房地產(chǎn)業(yè)的地位由于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)含義認(rèn)識(shí)的不同，在產(chǎn)業(yè)分類(lèi)的劃分方法上也是不同的：1．聯(lián)合國(guó)根據(jù)它所制定的《經(jīng)濟(jì)活動(dòng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)》，把全部經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十類(lèi)，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)為第八類(lèi)；2．我國(guó)根據(jù)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、統(tǒng)計(jì)局、標(biāo)準(zhǔn)局聯(lián)合頒發(fā)的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)和代碼》中，將經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為13個(gè)門(mén)類(lèi)，房地產(chǎn)業(yè)為第七類(lèi)；3．從我國(guó)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)法來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)屬第三產(chǎn)業(yè)。14三、房地產(chǎn)業(yè)分類(lèi)劃分（一）房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。15（二）房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理。其中房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。16第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。17（一）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)所謂基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是指其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的部分。18（二）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性是指該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)到一定程度，它的繁榮與蕭條，成為其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的機(jī)遇、市場(chǎng)空間和條件，從而具有導(dǎo)向的功能。19（三）房地產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)所謂支柱性產(chǎn)業(yè)，是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著骨干性、支撐性作用的行業(yè)。20二、房地產(chǎn)業(yè)的作用（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有助于優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，從而提高城市集聚效益。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于優(yōu)化城市生態(tài)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)資源合理配置，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加城市財(cái)政收入。

（四）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于社會(huì)市場(chǎng)體系的培育和完善，促進(jìn)企業(yè)的改革發(fā)展。

21第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵

一、經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵經(jīng)營(yíng)是指企業(yè)有預(yù)測(cè)、有決策、有目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指企業(yè)借助于各種生產(chǎn)要素進(jìn)行商品生產(chǎn)、分配與流通的一種動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是以市場(chǎng)需求為準(zhǔn)則，圍繞企業(yè)發(fā)展方向和目標(biāo)，有效地利用企業(yè)一切資源，通盤(pán)籌劃企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以爭(zhēng)取最好的經(jīng)濟(jì)效益。管理是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查等組織工作。管理是一切共同勞動(dòng)或共同生活所不可缺少的活動(dòng)。

22二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵所謂房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就是指將房地產(chǎn)當(dāng)作商品，并對(duì)其進(jìn)行的一系列盈利性活動(dòng)，包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、開(kāi)發(fā)、建造、交換、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等盈利性活動(dòng)。房地產(chǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，即對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)、決策并合理地組織、協(xié)調(diào)和控制的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。23第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

一、居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）居住小區(qū)總用地包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地，庭院、綠化用地的總和。（二）住宅總用地指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。

24（三）公建總用地指小區(qū)內(nèi)全部公共建筑物建筑占地總面積之和。（四）道路、廣場(chǎng)用地指小區(qū)內(nèi)主次干道、宅前支路、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車(chē)、回車(chē)廣場(chǎng)和有鋪徹地面的場(chǎng)地面積之和。25

（五）庭院、綠化面積指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和。（六）總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。（七）住宅建筑面積扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。（八）建筑密度

26（九）建筑容積率容積率是反映建筑用地是否經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)。它與建筑層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式有關(guān)。（十）居住建筑密度（十一）居住建筑面積毛密度（十二）居住建筑面積凈密度（十三）住宅間距：兩棟住宅間距（外皮墻與外皮墻）與前面住宅高度的比值27

二、單體住宅建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）層高指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。（二）使用面積系數(shù)

（三）居住面積系數(shù)

（四）結(jié)構(gòu)面積系數(shù)28（五）建筑面積指建筑物各層展開(kāi)面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。建筑面積由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。（六）使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。29（七）輔助面積指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。（八）結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。30（九）套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶(hù)獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。（十）套外使用面積指套外全體住戶(hù)的公共使用面積。如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。31第六節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析一、1949年以前二、1949年——1955年三、1956年——1965年四、1966年——1978年五、1978年以后32第七節(jié)西方房地產(chǎn)發(fā)展情況概述二十一世紀(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)充滿(mǎn)想象力和有待開(kāi)拓的新領(lǐng)域，但不可諱言的是，這個(gè)有待開(kāi)拓的領(lǐng)域也充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，同時(shí)存在著資訊與法律方面的欠缺。33復(fù)習(xí)思考題1．什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)？2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)管理有什么聯(lián)系？3．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用如何？4．你對(duì)廣州房