北京現(xiàn)行市場下房企策略研究

北京現(xiàn)行市場下房企策略研究2017PARTONE目錄市場洞察房企策略3→市場洞察第一章市場洞察|市場表現(xiàn)市場下行9.30新政出臺波浪式發(fā)展曲線正周期反周期正周期反周期正周期反周期市場洞察|市場表現(xiàn)|一手年度量價周期結(jié)點供應(yīng)套數(shù)（套）環(huán)比成交套數(shù)（套）環(huán)比成交均價(元/㎡)環(huán)比2012年75453——89671——20844——2013年65532-13%81770-9%2347913%2014年7590916%65290-41%2486514%2015年43185-43%8205512%2684811%2016年27933-35%57871-12%3523326%2017年（截止8月31日）12232-56%19919-66%4261620%合計300244——396576——26882——“量-創(chuàng)歷史新低，價-創(chuàng)歷史新高”——北京市場近五年來新建商品住宅供應(yīng)量、成交量持續(xù)下滑，但成交價格只增不減，市場高端化成為常態(tài)注：上表中2017年供應(yīng)、成交數(shù)據(jù)為截止8月31日數(shù)據(jù)，但按照當(dāng)前趨勢速度預(yù)估，2017年度供應(yīng)和成交量環(huán)比2016年下滑將成為必然。市場洞察|市場表現(xiàn)|一手月度量價“價平量跌，艱難前行”——2017年調(diào)控以來，成交量不斷下滑，年度整體價格較為穩(wěn)定，因成交結(jié)構(gòu)不同，價格有所震蕩周期結(jié)點供應(yīng)套數(shù)（套）環(huán)比成交套數(shù)(套)環(huán)比成交均價(元/㎡)環(huán)比2017年1月1662——2957——37742——2017年2月915-45%2733-18%4024916%2017年3月128741%299131%39483-9%2017年4月160625%2750-19%4324111%2017年5月1503-6%289812%42068-3%2017年6月3113107%1866-23%468354%2017年7月1013-67%1681-10%5240812%2017年8月（截止31日）113312%1793-36%45255-17%注：上表中8月供應(yīng)、成交數(shù)據(jù)為截止31日數(shù)據(jù)，但按照當(dāng)前趨勢速度預(yù)估，8月供應(yīng)和成交量最多與7月持平，且環(huán)比出現(xiàn)下滑概率較大?！岸直谎鼣?，月成交驟降”——2017年二手房成交量僅10萬套，預(yù)計至年底成交不足15萬套，月度成交仍持續(xù)下降數(shù)據(jù)來源：天朗平臺，截止2017年8月31日市場洞察|市場表現(xiàn)|二手月度量價市場洞察|市場表現(xiàn)|小結(jié)北京市場下行，樓市成交慘淡但是各板塊表現(xiàn)存在分化市場洞察|典型案例中國璽北京金茂府二環(huán)三環(huán)四環(huán)昆侖域中國璽：均價96000元/㎡銷售額31億元01昆侖域：均價95000元/㎡銷售額：26.4億元02北京金茂府：均價95000元/㎡銷售額：16億元03好區(qū)域、好產(chǎn)品還是可以快速售罄好區(qū)域：核心城區(qū)+優(yōu)質(zhì)新城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段：南三環(huán)至北四環(huán)之間作為核心拿地城區(qū)；長安街延伸新城區(qū)：門頭溝、通州區(qū)域長安街以北新城區(qū)：昌平北七家、昌平沙河、海淀北部新城重點核心區(qū)：順義區(qū)城區(qū)、大興黃村高風(fēng)險板塊優(yōu)質(zhì)地段門頭溝良鄉(xiāng)北七家西山亦莊通州臺湖東壩長陽平谷順義核心城區(qū)黃村沙河海淀北部市場洞察|區(qū)域表現(xiàn)良鄉(xiāng)板塊但是在好的市場情況下，仍有熱銷的機會高風(fēng)險板塊，市場下行嚴(yán)重滯銷市場洞察|區(qū)域表現(xiàn)市場洞察|板塊小結(jié)優(yōu)質(zhì)地段，各項質(zhì)素較好，客戶認(rèn)可度高，仍然表現(xiàn)不俗；劣質(zhì)地段，在逆市情況下嚴(yán)重滯銷，但是市場向好仍然有較大機會；“低端有保障、中端有支持、高端有市場”——未來5年，年均計劃供應(yīng)30萬套，共計150萬套，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致未來客戶需求結(jié)構(gòu)的變化市場洞察|市場表現(xiàn)|新房供應(yīng)預(yù)判數(shù)據(jù)來源：天朗平臺，截止2017年8月31日預(yù)計2017年成交量將直追2013年水平“土地供給增多，未來新房供應(yīng)充足”——2017年底預(yù)計逾1000萬㎡成交，有望直追2013年，創(chuàng)近4年土地成交新高，未來兩年新房市場供應(yīng)充足市場洞察|市場表現(xiàn)|土地供應(yīng)“但限售價、競地價成為土地市場常態(tài)”限售價競地價+“2016年下半年至今31塊限價地，未來將形成扎堆入市局面”——2016年成交4塊土地限售價，競地價；2017年成交27塊土地現(xiàn)售價、競地價市場洞察|市場表現(xiàn)|土地供應(yīng)行政區(qū)地塊數(shù)量建筑面積（㎡）限售價面積（㎡）昌平區(qū)120232487854朝陽9大興6670871299134.5東山7757485621066豐臺3690810234945海淀2243310116565懷柔16102884481門頭溝1238650121791密云218397938530平谷5303906284476順義1156684100278總數(shù)3136719122089312【房企洞察】——要么能熬，要么會打房企洞察|拿地表現(xiàn)【算錯賬】；個別企業(yè)央企國企【能熬】名企私企【會打】目前房企呈現(xiàn)為三大類房企洞察|拿地表現(xiàn)六環(huán)京平高速50公里57公里本案失誤拿地——某企業(yè)平谷地塊，限價2.6萬/㎡，自持20%，虧損概率較大No.地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（㎡）容積率地上建筑規(guī)模（㎡）控制高度（m）建筑密度（%）綠化率（%）備注103-11R2二類居住用地24833.401.2029800.001230.030.01、限定商品住房銷售價格：均價≤26014元/㎡，最高單價≤27315元/㎡；

2、自持比例28%。203-13R2二類居住用地54191.691.0154734.001230.030.0303-14A33基礎(chǔ)教育用地7581.680.806065.00930.030.0No.地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（㎡）容積率地上建筑規(guī)模（㎡）控制高度（m）建筑密度（%）綠化率（%）備注103-12R2二類居住用地51702.731.2062043.001230.030.01、限定商品住房銷售價格：均價≤26014元/㎡，最高單價≤27315元/㎡；

2、自持比例20%。203-16R2二類居住用地46550.351.0147016.001230.030.0No.地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模(㎡)容積率地上建筑規(guī)模(㎡)控制高度(m)建筑密度(%)綠化率(%)備注103-04R2二類居住用地48594.471.2058313.001230.030.01、限定商品住房銷售價格：均價≤26014元/㎡，最高單價≤27315元/㎡；

2、自持比例24%。房企洞察|拿地失誤房企洞察|國企能熬企業(yè)屬性數(shù)量占比典型企業(yè)純國企/央企拿地1139.29%首開、華潤、招商、金融街國企聯(lián)合民企拿地1139.29%保利+龍湖+首開華潤+金茂+首開天恒+中糧+旭輝民企拿地621.43%萬科、金茂、東亞新華合計28100.00%國企央企能熬——2017年國資企業(yè)成為拿地絕對主力房企洞察|國企能熬保留項目公司金融街、中鐵建一級二級聯(lián)合北控、首創(chuàng)融資成本低天恒、保利、招商北控馬駒橋地塊一級開發(fā)國企央企拿地驅(qū)動——23→策略概括自持有套路溢價有思路抗盤躲周期房企策略第二章房企策略自持有套路股權(quán)轉(zhuǎn)讓與酒店/租賃公司合作與大型企業(yè)合作扛盤躲周期政策放松快速入市政府關(guān)系硬，輕踩紅線入市溢價有思路倉儲溢價銷售精裝溢價銷售車位溢價銷售01

PARTONE【自持有套路】1319BC404C709DD7DE以租待售股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)證券化ABS眾籌模式產(chǎn)權(quán)拼接以租代售經(jīng)營模式，與客戶簽訂租賃協(xié)議，收取相應(yīng)的租賃時間所對應(yīng)的租金。項目公司依法將自己的股東權(quán)益有償轉(zhuǎn)讓給客戶，在獲得轉(zhuǎn)讓資金的同時，使得客戶獲得產(chǎn)品所有權(quán)對自持部分證券化，發(fā)行可交易證券，通過融資，降低風(fēng)險，迅速變現(xiàn)，實現(xiàn)回款通過項目后期運營收益說服合作方，進行出資合作項目開發(fā)，單方降低風(fēng)險，迅速變現(xiàn)，實現(xiàn)回款對開發(fā)項目進行單體建筑部分面積進行自持處理，將產(chǎn)品面積進行拆分形成“產(chǎn)權(quán)+自持”的模式回款自持有套路|自持路徑自持路徑|以租代售基本流程與項目定位匹配的同時選擇高租金收益率的物業(yè)類型進行產(chǎn)品打造，通過簽訂有效長期租約，迅速變現(xiàn)，實現(xiàn)回款；自持路徑|資產(chǎn)證券化基本流程操作流程及構(gòu)成通過對自持部分的問題梳理，尋找運營模式并進行可行性判定，，進行出資合作，降低風(fēng)險，迅速變現(xiàn)，實現(xiàn)回款。自持路徑|眾籌模式基本流程自持路徑|產(chǎn)權(quán)拼接將項目定位面積進行產(chǎn)權(quán)劃分，形成產(chǎn)品面積進行拆分形成“產(chǎn)權(quán)+自持”的模式，搭配出售，使得自持部分迅速變現(xiàn)，實現(xiàn)回款。問：自持部分承擔(dān)項目成本,如何降低風(fēng)險，迅速變現(xiàn)，實現(xiàn)回款

？分類自持土地運營方案|案例參考住宅用地自運營用地：長期收益，提供租賃與服務(wù)合作運營用地：尋求更優(yōu)出口與價值獲取青年公寓養(yǎng)老公寓酒店客戶端合作開發(fā)端合作企業(yè)客戶市場客戶PPP優(yōu)化配套自運營用地|青年公寓|案例參考開發(fā)商建設(shè)及直接運營，鎖定目標(biāo)客群，打造對位需求產(chǎn)品，進行后期租賃及服務(wù)，形成穩(wěn)定客戶帶公寓室內(nèi)公寓室內(nèi)公共空間公共空間參考案例：龍湖冠寓定位目標(biāo)青年群體，打造高品質(zhì)居住空間+圈層社交平臺，形成龍湖品牌忠誠度“冠寓”是龍湖集團打造的青年品質(zhì)長租公寓，主要滿足年輕人購房前的租住需求，服務(wù)20-34歲的白領(lǐng)人群。在產(chǎn)品打造上，冠寓除了高品質(zhì)的室內(nèi)空間配置，還輔以學(xué)區(qū)、醫(yī)療、辦公等項目配套，生活中所涉及的衣食住行均可樂活于此，是品質(zhì)租戶的生活百科館，融聚“舒適”“安全”“便捷”“時尚”“社群”五大特色的“青年社區(qū)”，給追求生活品質(zhì)的年輕人一個有溫度的智能家。相比市場現(xiàn)有的長租公寓產(chǎn)品，它更加注重設(shè)計的細節(jié)化、服務(wù)的人性化、租住的智能化、社群的互聯(lián)化。打造高品質(zhì)舒適型老年服務(wù)公寓，促力朝陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為城市必要基礎(chǔ)設(shè)施配套參考案例：德國知名養(yǎng)老公寓Kursana

Domizil

H?sbach公寓簡介：該項目是一家中端出租型老年公寓，位于德國巴伐利亞州赫斯巴赫市，新開發(fā)區(qū)，屬于城市東部的核心區(qū)域，交通較為便利。由于這個區(qū)域毗鄰施佩薩爾特山，環(huán)境較好，適宜居住。熱愛大自然，喜歡散步和登山的人們都喜歡來這里郊游。

項目于2008年10月24日開業(yè)，共三層，可供100個老人居住。其中80套單人間，每套23平米，10套雙人間，每套31平米。其中在首層有27個床位專門為患有老年癡呆癥的老人設(shè)計的，并配有較好的照料和護理服務(wù)。每套公寓中，老人可以根據(jù)自己的喜好，攜帶自己的家具，還可以養(yǎng)寵物。截至2010年9月僅一年的時間，入住率已經(jīng)達到76%。設(shè)計要求：大量采用了暖色調(diào)，并且有良好的采光功能。除了在首層有一個大露臺和餐館外，二層、三層的公寓都有陽臺和無障礙通道。自身配有美發(fā)沙龍、診療室、公共活動區(qū)域。自運營用地|養(yǎng)老公寓|案例參考參考案例：龍湖長城原著自運營用地|酒店|案例參考

合作運營用地|客戶端合作|企業(yè)客戶地塊背景初步合作意向地塊所在板塊內(nèi)，就近企業(yè)強強聯(lián)手，以眾籌+高品質(zhì)長期租賃形式盤活用地地塊位置：海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地18號地塊地塊條件：土地住宅限價53400元/㎡，且100%自持70年品質(zhì)定位：高于萬科翡翠系戶型定位：兩類產(chǎn)品，普通住宅以70-90㎡兩居為主，均價約5.5萬元/㎡；疊拼面積為178㎡，總價區(qū)間950萬-1000萬周邊價格：成交均價8-10萬元/㎡合作定位：小米員工內(nèi)部福利房租賃價格：租賃成交單價萬元/㎡，相當(dāng)于周邊在售價格半價限制條件：無產(chǎn)權(quán)，不能公開交易，僅內(nèi)部流通，無學(xué)區(qū)交易形式：眾籌長租，預(yù)計4年后交付使用現(xiàn)狀進度：內(nèi)部員工意向收集中從產(chǎn)業(yè)需求中獲取開發(fā)需求及收益在政府促力下，未來五年內(nèi)，懷柔科學(xué)城將被打造成為世界級高新研究平臺，大量高知精英人才及上下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)將勢必導(dǎo)入，作為懷柔控地大戶北控，或?qū)⒕蹟n多地塊進行高新企業(yè)員工宿舍配備隨著產(chǎn)業(yè)外溢，辦公廠房空間日漸聚集，各企業(yè)員工宿舍或成必備需求之一合作運營用地|客戶端合作|企業(yè)客戶聯(lián)合頂級俱樂部進行全面運營，打造特色私密會所套房及相關(guān)定制化高端服務(wù)參考定位案例盤古大觀空中四合院參考定位案例北京國際俱樂部總統(tǒng)套房參考定位案例萬科大都會項目定位：提供高端私密特色會所的基礎(chǔ)條件，具備商務(wù)會客、居住、社交功能，擁有高端俱樂部頂級圈層平臺地塊要求：地塊要求優(yōu)先臨近機場、具備特殊地段價值（如鳥巢、核心商務(wù)區(qū)等）運營基礎(chǔ)：頂級國際俱樂部全面運營，具有高安防條件及滿足頂級人士多維商務(wù)需求功能和服務(wù)合作運營用地|客戶端合作|市場客戶、2012年鏈家自如寓首家青年公寓落成，截至目前，已在北京、上海兩座一線城市打造了共計8個自如寓項目，且入住率均保持在95%以上。其中北京共計6個項目，為酒仙橋?qū)⒏珗@、亞運村15、西直門梧桐、歡樂谷7號工場、望京陽光、上地凌云，上海共計2個項目，為七寶星空、較大其靈，每個項目均提供高品質(zhì)特色居住環(huán)境，成為小資青年人熱點關(guān)注的