某樓盤一期商鋪定價(jià)方案

浙商工業(yè)園一期商鋪定價(jià)方案2011年11月29日定價(jià)房源范圍107國道沿街門面1#樓：建筑面積：約3305.14㎡，共計(jì)門面10間，四層，標(biāo)準(zhǔn)間9間；2#樓：建筑面積：約4059.58㎡，共計(jì)門面26間，三層，標(biāo)準(zhǔn)間26間；3#樓：建筑面積：約3748.45㎡，共計(jì)門面24間，三層，標(biāo)準(zhǔn)間24間；4#樓：建筑面積：約940.82㎡，共計(jì)門面6間，三層，標(biāo)準(zhǔn)間6間；總建筑面積：約12053.98㎡；標(biāo)準(zhǔn)間65間；定價(jià)策略建議價(jià)格制定建議建議采用：“本錢導(dǎo)向定價(jià)法”與“競爭導(dǎo)向定價(jià)法”互相結(jié)合。建議采用“低開高走”策略原因：〔1〕.工程總體素質(zhì)一般，無特別突出賣點(diǎn)；〔2〕.樓盤位置處于郊區(qū)，而且后期規(guī)模較大，所以首次開盤需要一個(gè)良好的銷售情況。銷售率高那么容易在消費(fèi)者心中形成概念，塑造工程形象，從而促進(jìn)后期銷售?！?〕.目前市場情況嚴(yán)峻，鄭州等一線城市房價(jià)普遍下降，客戶心理觀望者居多，甚至某些地市級(jí)工程都出現(xiàn)了降價(jià)的情況。“低開高走”的好處有：〔1〕.價(jià)廉物美是每一個(gè)購房者的愿望，一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚集人氣，提高銷售率。〔2〕消費(fèi)者知道了開展商“先低后高”的戰(zhàn)略后，陰氣重包含著升值空間，也就容易成交。而開盤不久的迅速成交，又能促進(jìn)士氣，提高銷售人員乃至客戶自身的信心，以更好的開展后期銷售工作。〔3〕.低價(jià)開盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商手里，何時(shí)調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場反響靈活操控。〔4〕.資金回籠迅速，有利于其他營銷措施的執(zhí)行。〔5〕先低后高實(shí)現(xiàn)的前期夠摟著的升值承諾，開展商也容易形成口碑。價(jià)格制定明細(xì)市場導(dǎo)向目前西平縣市場仍以解放路步行街護(hù)城河路等老城區(qū)為繁華熱鬧區(qū)域，房地產(chǎn)市場處于本地最高價(jià)位區(qū)域，整個(gè)縣城目前是“西擴(kuò)北移”的開展方針，所以對(duì)于交與本工程的位置而言處于劣勢(shì)，支撐點(diǎn)在于國道與省道的交通狀況，以及園區(qū)本身的后期開展。目前定價(jià)應(yīng)考慮的分析重點(diǎn)分為市場租金與同等性質(zhì)樓盤兩個(gè)重點(diǎn)。目前較好的商業(yè)樓盤投資回報(bào)率為8%左右，普通地市多在5%左右，目前西平縣租金情況如下列圖所示：城市租金走勢(shì)圖：可比照性樓盤分析：樓盤名稱：西平國際商貿(mào)城開發(fā)商：河南天祿置業(yè)商業(yè)管理：河南省天祿波特商業(yè)管理工程位置：107國道與西平大道交匯處北200米占地面積：約600畝建筑面積：50萬㎡工程定位于商貿(mào)集散中心包含：服裝、小商品、五金、家居等，該工程目前銷售至二期，107沿街商鋪約4300元/平方米；未來大道商鋪約4000元/平方米；商場內(nèi)部商鋪均價(jià)3500元/平方米；銷售率60%；門面房上下兩層每間面積約70㎡；目前第三期小飾品區(qū)域正在排號(hào)。排號(hào)據(jù)調(diào)查有70個(gè)左右！該工程推廣力度較大，城區(qū)戶外大牌、道旗等覆蓋面積廣！認(rèn)籌排號(hào)優(yōu)惠措施：1交十萬抵十三萬。2日進(jìn)斗金：排卡之日起至開盤每天累計(jì)優(yōu)惠一百元。3一次性付款享受0.98折的優(yōu)惠；按揭首付50%無優(yōu)惠。工程核心賣點(diǎn)：河南中南部最大的綜合商貿(mào)批發(fā)中心制定初步價(jià)位據(jù)以上情況分析建議實(shí)際銷售均價(jià)為3573元/㎡。1#樓銷售均價(jià)3999元/㎡；2#樓銷售均價(jià)3630元/㎡3#樓銷售均價(jià)3545元/㎡；4#樓銷售均價(jià)3638元/㎡以開盤選房優(yōu)惠5萬為準(zhǔn)那么具體成交價(jià)如下整體均價(jià)：3240元/㎡1#樓實(shí)際成交均價(jià)：3666元/㎡；2#樓實(shí)際成交均價(jià)：3297元/㎡3#樓實(shí)際成交均價(jià)：3212元/㎡；4#樓實(shí)際成交均價(jià)：3305元/㎡暫1#樓銷控不推，2#、3#、4#樓為本期；付款方式優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠5%；按揭優(yōu)惠2%實(shí)際成交均價(jià)約為：3200元/㎡；總建筑面積為：8748.84㎡本期實(shí)際總成交額預(yù)計(jì)約為：27996288元附表：1#、2#、3#、4#樓面積、價(jià)格表1#樓價(jià)格表編號(hào)12345678910面積1392.14202.94202.94260.32206.98206.98206.98206.98206.98211.90價(jià)位39993999399939993999399939993999399939994#樓價(jià)格表編號(hào)123456面積159.27155.57155.57155.57155.57159.27價(jià)位3588358835883688368836882#樓價(jià)格表編號(hào)12345678910111213面積159.27155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57159.27價(jià)位3688368836883688368836883688368836883588358835883588編號(hào)14151617181920212223242526面積159.27155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57159.27價(jià)位35883588358835883588358835883588358835883588368836883#樓價(jià)格表編號(hào)123456789101112面積159.27155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57155.57159.27價(jià)位368836883588358835883588348834883488348834883488編號(hào)131415161718192021222324面積159.27155