某商業(yè)小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告

第一局部工程總論1工程概況1.1工程名稱：****商住小區(qū)1.2建設(shè)單位：****房地產(chǎn)開發(fā)1.3工程地點(diǎn)：本工程選址于****霞陽鎮(zhèn)****村。1.4工程單位根本情況：********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于200７年12月12日，是一家民營企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等工程。公司設(shè)有辦公室、工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、售樓部等部門。現(xiàn)有員工20人，其中：工程師2人，助理工程師7人。經(jīng)營辦公地址：****霞陽鎮(zhèn)霞陽路。公司注冊資本：伍佰零壹萬元人民幣。該公司自成立以來，已開發(fā)房地產(chǎn)工程投資規(guī)模達(dá)48000平方米，投資近20000萬元。根據(jù)公司2009年會計(jì)年報(bào)情況來看，該公司資產(chǎn)總額546萬元，其中：固定資產(chǎn)44萬元、流動資產(chǎn)502萬元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入500萬元，利潤42萬元。資產(chǎn)負(fù)責(zé)率1.3％，流動比率72.9％，銷售利潤率16.67％。該公司長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)有一定盈利能力。1.5工程概況：建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃占地區(qū)平方米，建筑占地平方米，總建筑面積平方米，綠化占地面積平方米。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。進(jìn)度方案本工程預(yù)計(jì)開發(fā)周期為14個(gè)月，即2010年7月開工，至2011年8月竣工。投資規(guī)模與資金籌措1〕工程估算總投資工程估算總投資萬元。2〕資金籌措根據(jù)工程資金籌措方案，本工程所需建設(shè)資金由工程申報(bào)單位通過自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等方法籌集。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)值備注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡3.1住宅㎡3.2商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預(yù)計(jì)銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設(shè)工期月1.6研究工作依據(jù)1〕《****城總體規(guī)劃2006－2015》；2〕《****國民經(jīng)濟(jì)和社會開展“十一五”規(guī)劃》；3〕《投資工程可行性研究指南》〔2002〕；4〕《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》〔2000〕；5〕國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)〔第三版〕》；6〕《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；7〕《****城市拆遷管理?xiàng)l例》；8〕《城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；9〕《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；10〕《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；11〕《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；12〕《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；13〕《民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》；14〕其他相關(guān)文件。1.7工程提出的背景及理由本工程地塊系********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從縣國土局土地儲藏中心公開競拍購得，地塊原系商業(yè)用地。根據(jù)****規(guī)劃辦規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建工程。工程提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。2可行性研究結(jié)論2.1經(jīng)濟(jì)及市場分析****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵?！笆晃濉逼陂g，全縣以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)“扶貧開發(fā)帶動、根底設(shè)施建設(shè)帶動、民營經(jīng)濟(jì)帶動、旅游產(chǎn)業(yè)帶動、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣”的開展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村根底設(shè)施建設(shè)明顯改善。全縣累計(jì)通公路村202個(gè)，村通公路率達(dá)99%；累計(jì)通村達(dá)201個(gè)，村通率達(dá)95%；新建移動基站12個(gè)，開通15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動通信；村通播送電視率達(dá)96%。工業(yè)開展迅速。實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值27.5億元，增長25.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值18.8億元，增長34.3%?！?152”工程來勢較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá)3家。小水電開發(fā)有新開展。新投產(chǎn)電站11座，新增裝機(jī)容量1.3萬千瓦，全縣總裝機(jī)容量達(dá)19.93萬千瓦。2009年，全縣圍繞“又好又快、進(jìn)位爭先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持“保增長、強(qiáng)根底、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”和“目標(biāo)不變、速度不減、標(biāo)準(zhǔn)不降”要求，干事創(chuàng)業(yè)，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22.8億元，增長15.6%；財(cái)政收入2.6億元，增長27%；完成全社會固定資產(chǎn)投資24.7億元，增長62.1%；社會消費(fèi)品零售總額7.13億元，增長22.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，增長11.9%，農(nóng)民人均純收入6602元，增長10.3%。全縣綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺階。隨著全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個(gè)新的開展階段，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快，為****加快開展提供了重大歷史性機(jī)遇。未來一個(gè)時(shí)期，****將會由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)將促使縣域經(jīng)濟(jì)和社會結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變。同時(shí)，****的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為會聚各類開展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。由此看來，****正處在經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長階段。“十一五”期間，****健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理效勞體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供給體系和保障體系，切實(shí)改善中低收入居民住房條件。積極開展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，提高物業(yè)管理水平均取得極大成效。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內(nèi)環(huán)線等城市主要道路的建設(shè)，開發(fā)房地產(chǎn)。至2009年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為2005年的二倍以上。特別是2009年，****房地產(chǎn)市場十分活潑。在推進(jìn)“東擴(kuò)北展”，加快西城區(qū)、新城區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略的推動下，城市建成區(qū)面積突破區(qū)5.4平方公里。推進(jìn)舊城改造，完成拆舊建新1.2萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)面積、商品房銷售面積分別增長7.3%和60.1%，全縣住宅建設(shè)新開工面積30.28萬平方米，竣工面積12.1萬平方米，完成投資1.48億元。小區(qū)物業(yè)管理市場化進(jìn)程加快。信息資源開發(fā)利用、網(wǎng)絡(luò)普及水平不斷提高。圍繞創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市，城市綠化速度加快。隨著房地產(chǎn)的紅火，城區(qū)住房均價(jià)不斷攀升。2009年底，城區(qū)住房均價(jià)為1507元/平方米，預(yù)計(jì)2010年均價(jià)將到達(dá)1650元/平方米。根據(jù)****城市規(guī)劃，十一五期末，城區(qū)方案建成經(jīng)濟(jì)適用住房0.4萬套，拆遷安置住房0.85萬套。十二五期末，城區(qū)人口要到達(dá)8萬，城區(qū)面積到達(dá)8萬平方公里，城市居民人均道路面積、住房面積全面到達(dá)小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率到達(dá)40%，城市人均公共綠地面積超過15平方米。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來水普及率到達(dá)100%。未來****城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市開展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。加大城市根底設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和小城鎮(zhèn)建設(shè)投入，著力培育“國際性的生態(tài)旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。結(jié)合舊城改造和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積4萬平方米。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展。2.2工程地塊分析本工程基地位于于新城區(qū)繁華地段，緊臨城市主干道----內(nèi)環(huán)線和解放路，道路四通八達(dá)，交通便捷。工程地位離各種公共設(shè)施近，方便就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動。工程地南邊200米為縣城沿河風(fēng)光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高的地塊。建設(shè)規(guī)劃用地面積平方米，建設(shè)占地面積平方米。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積：m2其中：商業(yè)用房面積m2住宅面積m2車庫面積m2地雜屋間面積m2。2.3工程規(guī)劃方案規(guī)劃依據(jù)：1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-932《湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》3規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo)4****規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件5國家及湖南省，****的其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。選址概況及規(guī)劃定性：1選址概況：本方案用地位于霞陽鎮(zhèn)****村，東靠****村農(nóng)貿(mào)市場，南臨濱江御景小區(qū)，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地，北對解放路。工程總用地面積平方米。二條城市主干道從工程地南北兩側(cè)經(jīng)過。工程區(qū)域地勢平坦，分布有大面積的農(nóng)田，周邊有商業(yè)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共效勞設(shè)施。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓棟，建筑占地面積平方米，總建筑面積平方米。規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨及目標(biāo)：立足工程用地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重表達(dá)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。同時(shí)，也可以隨時(shí)感受到炎陵的歷史文化。規(guī)劃構(gòu)思及特點(diǎn)：1規(guī)劃概述功能：工程要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意建筑和環(huán)境融為一體，主要是營造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、效勞、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。道路交通：工程用地通過環(huán)路形式〔路寬6M〕聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余局部地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。2總平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的北側(cè)為主出入口，北入口順延垂直連接解放南路引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過中間景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。3建筑設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)：地塊戶型設(shè)計(jì)以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計(jì)中考慮到****的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹?，盡量防止西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺布置，增加空氣對流。在住宅間距控制上按照《湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距按南北主朝向?yàn)槟蟼?cè)建筑高度的1.50倍控制，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。公共建筑設(shè)計(jì)：本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50180-93)小區(qū)級來配置，滿足標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃要求。4道路與交通本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊環(huán)建筑群的6米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級道路而成。各鄰里單位以3.5米~4米寬道路與之聯(lián)系。枝狀盡端步行道伸入每一個(gè)住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開啟以照顧西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。5綠化系統(tǒng)總體綠化設(shè)計(jì)根底理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點(diǎn)在于利用基地本身的條件，經(jīng)過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)成水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)開展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。地塊通過中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植物綠化設(shè)計(jì)注重色彩及空間感受，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。建筑造型1建筑風(fēng)格****城為山區(qū)小城市，為適應(yīng)其與山水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格以徽派建筑為主，采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。2建筑色彩與風(fēng)貌建筑風(fēng)格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體上下有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。單體設(shè)計(jì)不僅考慮其本身的風(fēng)格面貌，亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合。雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽臺，陽臺做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)比照。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一局部，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。基于****城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。消防規(guī)劃設(shè)計(jì)說明小區(qū)共設(shè)一個(gè)主要出入口和一個(gè)人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，確保消防登高場地需要。各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路，保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米。建筑單體消防設(shè)計(jì)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。人防規(guī)劃設(shè)計(jì)說明人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車庫，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。人防面積滿足人防要求。環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。衛(wèi)生防疫設(shè)計(jì)說明大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量通風(fēng)采光設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大局部單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時(shí)間。住宅的臥室、客廳窗地比>1/7，其它局部的房間窗地比>1/8日照對基地周圍建筑無影響。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地平衡表編號用地性質(zhì)用地面積〔公頃〕用地面積比例〔%〕1建筑用地2道路廣場用地3公共綠地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)值指標(biāo)備注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡3.1住宅㎡3.2商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預(yù)計(jì)銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設(shè)工期月2.4投資估算與資金籌措本工程規(guī)劃占地面積㎡。其中建筑占地面積㎡，建筑面積㎡。工程容積率2.03，建筑密度24.7％，綠地率35％，總平衡容積率2.11。投資估算本工程建筑包括商業(yè)門面、住宅、車庫和雜屋間等四項(xiàng)內(nèi)容。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模，估算工程總投資為萬元。具體投資估算見下表：投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目估算金額備注1建安費(fèi)用2前期工程費(fèi)用建安2％2.1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積40元/m22.2規(guī)劃審圖費(fèi)3根底設(shè)施費(fèi)3.1道路、水電、綠化4建設(shè)費(fèi)用4.1管理費(fèi)用4.2銷售費(fèi)用5間接費(fèi)用5.1工程監(jiān)理費(fèi)建安3％5.2招標(biāo)代理效勞費(fèi)建安2%5.3工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)建安2‰5.4白蟻防治費(fèi)建筑面積2元/m25.5勞?；鹜恋乇惧X2.96%5.6防雷審核建筑面積1.8元/m25.7環(huán)衛(wèi)費(fèi)建筑面積1.5元/m25.8建筑規(guī)費(fèi)123.3元/m25.9房地產(chǎn)交易費(fèi)5元/M25.10物業(yè)維修基金25元/M25.11不可預(yù)見費(fèi)建安3%6土地本錢合計(jì)2.4.2工程估算總投資萬元。建設(shè)資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款籌集，完全能滿足一次開發(fā)的資金需求。2.5工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)該工程建設(shè)期14個(gè)月，銷售期為18個(gè)月〔包括建設(shè)期〕，投資回收期18個(gè)月，投資凈利潤率34.27%，故該工程可行。3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：3.1建筑指標(biāo)：項(xiàng)目指標(biāo)備注總用地面積㎡根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測得建筑占地面積㎡總建筑面積%總建筑面積/總用地面積容積率綠地率%按＞0.5㎡/人計(jì)算機(jī)動車庫輛按住宅＞0.4輛每戶.公建＞50輛/萬㎡非機(jī)動車停車輛按住宅＞2輛每戶.公建＞500輛/萬㎡3.2財(cái)務(wù)指標(biāo)：項(xiàng)目投資總額〔萬元〕單位本錢〔元/m2〕土地獲得價(jià)款及稅費(fèi)1381.79開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)59.56主體建筑安裝工程費(fèi)1318.02配套設(shè)施費(fèi)206.55開發(fā)間接費(fèi)301.33開發(fā)本錢合計(jì)3267.25管理費(fèi)用65.35銷售費(fèi)用74.68財(cái)務(wù)費(fèi)用179.20工程總投資3586.484工程存問題及建議：4.1工程施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。4.2該工程因緊連城市主干道，施工中在確保平安的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的平安。4.3工程要標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強(qiáng)對建設(shè)投資管理工作，控制工程總本錢支出，縮短建設(shè)周期，盡可能防止和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。4.4抓緊時(shí)間進(jìn)行工程開發(fā)，趕在北部XXX及XX搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。4.5實(shí)施差異戰(zhàn)略，提高工程品位，進(jìn)而提高人們的購置欲望，可以產(chǎn)生較好的社會影響。第二局部工程建設(shè)的理由及必要性1工程提出背景1.1所在區(qū)域商業(yè)開展情況本地塊位于****新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是****新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。周邊1KM范圍內(nèi)有汽車站、農(nóng)貿(mào)市場、體育文化中心；檢察院等政府機(jī)關(guān)；市政風(fēng)光帶、神農(nóng)福地等公共休閑娛樂廣場。該地塊南臨神農(nóng)大道，北靠解放路，東連農(nóng)貿(mào)市場，西接規(guī)劃商業(yè)地帶。1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境****現(xiàn)轄6鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，一個(gè)縣級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。全縣總面積2030平方公里，總?cè)丝?0萬人，其中城區(qū)面積5.4平方公里，人口3.6萬，城市建設(shè)用地4平方公里。城市采用一縣雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中開展地方商業(yè)和旅游；西城區(qū)作為開發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。****位于湖南省東南部，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。境內(nèi)群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪交錯(cuò)。****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，四季清楚，晝夜溫差大，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。低溫寒冷期短，春早回暖快。年平均氣溫在12.1至17.2°C之間，素有立體小氣候之稱。****是長株潭城市一體化的后花園，是新興的旅游城市。****地處湘、贛、粵邊界，區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯?！八母咭昏F”建設(shè)和通車將進(jìn)一步加速****的運(yùn)輸和交通開展。九龍技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)為沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接奠定了堅(jiān)實(shí)根底，并將帶動****的工業(yè)和其它行業(yè)的高速開展。****的對外貿(mào)易也將進(jìn)一步拓展。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使****的經(jīng)濟(jì)迅速開展。同時(shí)，由于這兩年國家加大了對根底設(shè)施的投資力度，****也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)開展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為，本工程的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。1.3工程發(fā)起人及發(fā)起緣由本工程的發(fā)起人是********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，公司成立于2007年。公司住址位于霞陽鎮(zhèn)霞陽路****，注冊資本為人民幣1000萬元，由自然人羅建平獨(dú)資組建。公司主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。根據(jù)縣城總體規(guī)劃要求，這一工程將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)籌劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。2工程開展概況2.1已調(diào)查研究工程及成果摸清工程周邊地塊擬建工程狀況、土地本錢、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對工程的影響等等問題，對有關(guān)聯(lián)的工程銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本工程大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。2.2工程地塊初勘及初測工作情況委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行工程初勘及初測工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測，滿足工程設(shè)計(jì)所需要的條件。3工程投資的必要性1、工程建設(shè)是完成****“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的需要《****國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個(gè)五年規(guī)劃》明確指出，要加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康開展。近年來，****委、縣政府十分重視城市建設(shè)的開展，對城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和開展方案都作了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。近年來，****委、縣政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵(lì)各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市根底設(shè)施等取得新的突破。本工程作為舊城區(qū)改造工程已列入****委、縣政府今年的經(jīng)濟(jì)工作方案之中，因此，新上該工程是勢在必行的，也是完成****“十一五”規(guī)劃的重要措施之一。2、工程建設(shè)是促進(jìn)****經(jīng)濟(jì)開展的需要近年來，****搶抓西部大開發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)穩(wěn)定開展。一方面，****以一園二點(diǎn)為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長，新型工業(yè)化、根底設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動和商貿(mào)往來進(jìn)一步活潑。另一方面，****外出務(wù)工人員成為農(nóng)村人口創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速開展。房地產(chǎn)的開發(fā)一是滿足人們對住房改善的需要，同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)開展的需要。3、工程建設(shè)是促進(jìn)****房地產(chǎn)市場建設(shè)的需要工程地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)旅游城市和全國衛(wèi)生的進(jìn)程。同時(shí)，****正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大開展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)社會開展具有重要帶動作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對該地塊的改造性建設(shè)在社會效益和經(jīng)濟(jì)開展上都是很有必要的。根據(jù)****城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氣氛，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。該工程的開發(fā)建設(shè)，是****進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成局部，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。第三局部市場研究1區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)、社會開展和城市建設(shè)概況1.1國民經(jīng)濟(jì)和社會開展現(xiàn)狀隨著國家西部大開發(fā)、中部崛起和湖南省實(shí)施湘西地區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，****委、縣政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)“扶貧開發(fā)帶動、根底設(shè)施建設(shè)帶動、民營經(jīng)濟(jì)帶動、旅游產(chǎn)業(yè)帶動、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣”的開展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村根底設(shè)施建設(shè)明顯改善。全縣累計(jì)通公路村202個(gè)，村通公路率達(dá)99%；累計(jì)通村達(dá)201個(gè)，村通率達(dá)95%；新建移動基站12個(gè)，開通15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動通信；村通播送電視率達(dá)96%。****工業(yè)開展迅速。實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值27.5億元，增長25.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值18.8億元，增長34.3%?！?152”工程來勢較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá)3家。啟動中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。九龍工業(yè)園集聚功能日益增強(qiáng)，被授予省綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全市五個(gè)縣〔市〕園區(qū)第二位，完成工業(yè)總產(chǎn)值15.06億元，上繳稅收3314萬元，分別增長48.8%、24.3%。新投產(chǎn)電站11座，新增裝機(jī)容量1.3萬千瓦，全縣總裝機(jī)容量達(dá)19.93萬千瓦。2009年，****經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，各項(xiàng)社會事業(yè)蓬勃開展。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)開展觀，圍繞“又好又快、進(jìn)位爭先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持“目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高”要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22.7億元，增長16.8%；財(cái)政收入2.6億元，增長26.9%，其中一般預(yù)算收入1.9億元，增長38.8%；完成全社會固定資產(chǎn)投資24.7億元，增長62.1%；社會消費(fèi)品零售總額7.13億元，增長22.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，增長11.9%，農(nóng)民人均純收入6602元，增長10.3%。****國民經(jīng)濟(jì)和社會開展勢頭良好，但由于歷史和地域等因素的限制，縣域經(jīng)濟(jì)社會開展還存在著缺乏，主要表現(xiàn)在：全縣的經(jīng)濟(jì)總量偏小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，第一產(chǎn)業(yè)效益不高,第三產(chǎn)業(yè)開展緩慢，節(jié)能降耗、減排治污任務(wù)艱巨，農(nóng)民收入增速落后于GDP增長速度，社會就業(yè)有一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場適應(yīng)能力不強(qiáng)。表3-1****近年來主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開展概況表注：資料來源于湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，****近年來國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。從上表中可以看出，****工業(yè)總產(chǎn)值、GDP增長都較為迅速，特別是2006-2009年，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長率到達(dá)43.66%，GDP年均增長率到達(dá)14.6%，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長率也到達(dá)4.8%。****產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)開展中不斷得到優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了以第一產(chǎn)業(yè)為根底，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)快速開展的新模式，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，并向高級階段邁進(jìn)，2009年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為21：42.4：36.6。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向城市建設(shè)、根底設(shè)施建設(shè)、工業(yè)園區(qū)和民生建設(shè)傾斜，以紡織、鑄造生產(chǎn)為主的加工產(chǎn)業(yè)成為****經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)對GDP增長奉獻(xiàn)進(jìn)一步加大，2009年，九龍工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值150600萬元，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的54.85%，增長48.8%。改革開放以來，****的經(jīng)濟(jì)有了飛躍的開展。2009年，經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產(chǎn)總值22.8億元，增長15.6%，一二三產(chǎn)分別增長5.1%、22.1%、13.7%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由23.9∶39.5∶36.6調(diào)整為21∶42.4∶36.6。完成財(cái)政總收入2.61億元，增長27%，其中地方一般預(yù)算收入1.9億元，增長38.8%。需求有效拉動經(jīng)濟(jì)增長，全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額分別增長62.1%和22.2%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。城市居民人均可支配收入11476元，農(nóng)民人均純收入2873元，分別增長14.7%和2.3%。建成經(jīng)濟(jì)適用房0.7萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)32平方米和38平方米，市區(qū)398戶特困戶享受廉租房政策保障。城市建設(shè)邁上新臺階，新城區(qū)建設(shè)全面展開，舊城改造日新月異。2009年有約70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。全年城區(qū)開發(fā)面積突破14萬平方米，開發(fā)投資突破1.47億元，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一局部人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達(dá)30%左右。另外，****從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá)1多萬人，并每年以5—8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。近幾年來，****大力開展旅游業(yè)，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為該縣新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。****良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步開展拓寬了市場。1.2城市建設(shè)現(xiàn)狀“十一五”期間，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。完成縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣城第五次總體規(guī)劃修編、縣城總體風(fēng)貌設(shè)計(jì)、全縣村莊布局規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃修編。完成城鎮(zhèn)重點(diǎn)工程完成投資3.05億元，九龍大道竣工通車，炎陵文化廣場、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農(nóng)大道風(fēng)貌改造、小街小巷改造全面完成。給水?dāng)U建一期工程根本完工。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車場、洗車場等根底設(shè)施不斷完善。全面啟動“五創(chuàng)”工作，創(chuàng)立國家衛(wèi)生縣城順利通過省技術(shù)評估；中國旅游強(qiáng)縣、省級文明縣城、炎帝陵5A景區(qū)、神農(nóng)谷4A景區(qū)創(chuàng)立工作深入推進(jìn)。2房地產(chǎn)供需狀況分析1〕需求分析經(jīng)初步估算，****城尚有約6萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。****城的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的30%。而****城城市化進(jìn)程的開展目標(biāo)是到2025年城市人口增至8萬人，人均居住面積到達(dá)40平方米以上。因此，可以預(yù)計(jì)****城每年的商品房總需求量在2-4萬平方米。目前全縣有房地產(chǎn)開發(fā)公司7家，具有三級開發(fā)資質(zhì)的公司有3家。2009年全縣商品房施工面積達(dá)13.7萬平方米，其中住宅施工面積11.03萬平方米。商品房竣工面積10.18萬平方米，其中住宅竣工面積9.28萬平方米。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計(jì)市區(qū)商品住宅價(jià)格還將穩(wěn)步增長。據(jù)初步調(diào)查，****商品住宅購置力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動人口〔包括在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師以及進(jìn)城置業(yè)、子女教育等人員〕。2〕供給分析近五年****房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況年份開工面積(萬㎡)竣工面積(萬㎡)已售面積(萬㎡)空置面積(萬㎡)200520062007200820092010年****市場供給能力分析估算年份供給總量(萬㎡)已售面積(萬㎡)空置面積(萬㎡)銷售率(％)2006200720082009綜上所述，2006年****商品房銷售面積累計(jì)到達(dá)6萬平方米，2006年銷售率到達(dá)83％；2007年銷售率到達(dá)87.5％，2008年到達(dá)90％，2009年到達(dá)97％，采取加權(quán)計(jì)算回歸分析，大致得出2010年市場供給需求情況依然是求大于供。3〕需求特點(diǎn)分析①消費(fèi)者在購置住宅區(qū)域選擇因素從上表可以看出，消費(fèi)者在購置住宅區(qū)域時(shí)對其的交通、購物、價(jià)格比擬敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在工程開發(fā)時(shí)要著重權(quán)衡上述因素；在既定價(jià)格時(shí)要遵循“物有所值，群眾價(jià)格”的規(guī)律，在保證公司利潤的前提下讓利給消費(fèi)者。還應(yīng)增強(qiáng)工程配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。消費(fèi)者對建筑的需求特征從上表可以看出，消費(fèi)者購房的首要關(guān)注集中在對工程質(zhì)量和室內(nèi)戶型，其次對通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識。對居住環(huán)境的生態(tài)、健康、環(huán)保的關(guān)注已在城市建設(shè)日益密集的局限下演變?yōu)閷ι鷳B(tài)居家環(huán)境的強(qiáng)烈要求。②消費(fèi)者購房戶型面積選擇從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費(fèi)者主要的選擇取向。4〕供求結(jié)論從上述房地產(chǎn)的供需狀況估算表來看，****整個(gè)房地產(chǎn)市場開展根本平穩(wěn)，供需根本平衡。進(jìn)入2009年后，****房地產(chǎn)市場由于受到經(jīng)濟(jì)向好等多種積極因素的影響而發(fā)生較大波動，開發(fā)量劇增，同時(shí)需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場出現(xiàn)供小于求的局面。2009年，全縣住宅建設(shè)新開工面積30.28萬平方米，竣工面積12.1萬平方米，完成投資1.48億元。特別是商品房實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺：年竣工增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的開展水平。由此可見，****房地產(chǎn)市場開展迅猛，市場開展?jié)摿薮蟆?房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析2005年末，****商品房住宅均值697元/平方米；2006年末，商品房住宅均價(jià)820元/平方米，較上年上漲17.6%；2007年末，住宅均價(jià)上漲到1004元/平方米，2008年到達(dá)1245元/平方米，2009年到達(dá)1507元/平方米。按此增幅，預(yù)計(jì)2010年住宅均價(jià)到達(dá)1700元/平方米。本案價(jià)格預(yù)測采取市場比擬法，選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比擬對象，進(jìn)行比擬預(yù)測。主要比擬樓盤有濱江御景、****、中天花園小區(qū)、財(cái)富大廈小區(qū)等。2009年底，臨近樓盤高層普通商品住宅價(jià)格在980元／㎡—1500元／㎡之間。本小區(qū)定位為中檔樓盤，檔次不低于上述樓盤，考慮****未來2—3年房屋價(jià)格仍將保持一定幅度的增長，推測工程住宅銷售價(jià)格應(yīng)在1300元／㎡—1700元／㎡之間。4房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2009年下半年，****房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)異?；鸨鑳赏目上簿置?，市場上局部優(yōu)質(zhì)工程一度脫銷。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。從不同區(qū)域來看：東南部新城區(qū)處于城市規(guī)劃開展方向，小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)工程銷售良好。濱江御景建設(shè)銷售根本完畢，正泰尚品新城已經(jīng)建成樓盤銷售率達(dá)95%，均價(jià)達(dá)1500元/平方米，東山三期正全面建設(shè)，所有房屋均已被預(yù)定，中天花園、財(cái)富大廈正在炎熱的銷售之中。目前該工程建設(shè)開發(fā)恰逢其時(shí)。西區(qū)近兩年供給量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東拓造本錢區(qū)住房不是很受歡送，但由于東部價(jià)格飛漲，與西部價(jià)格形成極大反差，故而銷售形勢很好。北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。已形成供給量缺乏。中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，今年該區(qū)總供給量也不大。房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因：1政府導(dǎo)向和東部市場的帶動。按照政府關(guān)于城市總體規(guī)劃布局要求，東區(qū)為城市行政、教育中心、商業(yè)和旅游功能區(qū)，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動全縣的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；2舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據(jù)有關(guān)資料顯示全縣總拆遷戶約1000戶，而按照新的湖南省拆遷政策，大量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場；3房地產(chǎn)開發(fā)水平和營銷水平的提高。近年來新建的小區(qū)，如：****、正泰尚品新城等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢一片大好。5房地產(chǎn)市場競爭狀況分析與預(yù)測根據(jù)目前****房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，可以看出：1****房地產(chǎn)市場在未來2-3年內(nèi)，價(jià)格依然會走高，但漲幅會趨緩；開發(fā)量還會增加，但市場前景依然看好；2中、低價(jià)位住宅在未來三年內(nèi)供不應(yīng)求；3從區(qū)域上來看，未來兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會增加，特別是文化體育中心建設(shè)，行政辦公搬遷，神農(nóng)福地開發(fā)，直接刺激了新區(qū)商品房的建設(shè)。由于新區(qū)根底設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房價(jià)在未來兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區(qū)域總體供給量低于需求量。隨著城市經(jīng)濟(jì)與建設(shè)的開展，對老城區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)步伐的加快，考慮到該地塊所處位置，將會形成以商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值很高的地塊，其銷售價(jià)格的前景令人樂觀。6市場推銷6.1推銷方式及措施目標(biāo)客源預(yù)測：城市中產(chǎn)階級從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該局部客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在30-45歲之間，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認(rèn)可度2)中心客源該局部客源購房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。該局部客源對價(jià)格因素考慮較多。同時(shí)，該局部客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。3)私營業(yè)主在縣城經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多項(xiàng)選擇擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。4)進(jìn)城戶這局部客源主要是因?yàn)楹⒆咏逃?、工作升遷、進(jìn)城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)購置能力。推銷方式及措施現(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請資深營銷公司進(jìn)行全程籌劃：1)圍繞主體概念全程籌劃推廣；2)依托概念籌劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)；3)推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；5)市場籌劃的針對性和競爭性：6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。第四局部工程選址與建設(shè)條件1工程選址本案選址位于****霞陽鎮(zhèn)****村。工程用地大局部原為菜地和農(nóng)田。該地塊處于城南中心地帶，交通便利。工程選址區(qū)無拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè)商品住宅的理想場地。2工程建設(shè)條件2.1工程場址工程選址于神農(nóng)大道和解放路之間。東邊是新建的農(nóng)貿(mào)市場，南邊是濱江御景住宅小區(qū)，西、北兩邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地。2.2工程地質(zhì)****地處湖南省的東南端，羅霄山脈中段，井岡山西麓。縣境內(nèi)為丘陵山地，地層主要由沉積巖組成，變質(zhì)巖不多，第四系松散堆積物不甚發(fā)育。工程選址區(qū)域原屬農(nóng)田和菜地，和周邊的辦公場地及商業(yè)用地屬同一地質(zhì)性狀。2.3地震烈度根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GBl8306-2001)，本工程建設(shè)場地地震動峰值加速度小于0.05g，地震動反響譜特征周期0.35s，地震動峰值加速度分區(qū)與地震動根本烈度對照小于Ⅵ度，可適當(dāng)考慮抗震設(shè)防。2.4氣候條件****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)。低溫寒冷期短，春早回暖快。不同海拔和不同區(qū)域，氣溫差異明顯，既具立體氣候特征，又有小區(qū)氣候差異。年平均氣溫在12.1至17.2°C之間，隨海拔高度遞減，故海拔1300余米的大院農(nóng)場，有“小廬山”之稱。年日照1500小時(shí)，平均太陽輻射86.6至105.1千卡/CM平均降雨量1761.5毫米，無霜期288天。四季清楚，晝夜溫差大，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。2.5水文條件****境內(nèi)河流在地勢高差及山脈走向控制之下，形成蜿蜒曲折，急驟跌宕的水流態(tài)勢。全縣長度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上的河流49條，總長782公里，為洣水之源。由八面山及其支脈控制的斜瀨水，長92公里，流域面積778平方公里；由萬洋山和八面山支脈控制的河漠水，長86.6公里，流域面積912平方公里，兩水在三河集合為洣水，長6公里，往北流入茶陵。發(fā)源于萬洋山的沔水，長56公里，流域面積508平方公里，經(jīng)十都、沔渡流入茶陵匯于洣水。此外還有東風(fēng)河，長12.6公里，往西流入安仁縣永樂河。2.6交通運(yùn)輸條件2.7供電條件****已建成變電站兩座，其中110kv變電站一座，35kv變電站二座，中小型水電站120余座，且都并入國家電網(wǎng)，供電質(zhì)量好；現(xiàn)已開發(fā)裝機(jī)10萬KW，年發(fā)電量歷地5億Kwh以上，完全能夠滿足工程建設(shè)的建設(shè)需要。2.8供水條件****城內(nèi)安裝有自來水系統(tǒng)，能夠滿足縣城生產(chǎn)、生活用水，且工程選址緊鄰縣城，能夠確保正常施工用水。2.9通信條件****郵政、電信快速開展，工程選址在本縣縣城，移動、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本工程建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。2.10建筑材料石料：縣城附近石灰石儲量豐富，質(zhì)量較好，可以作為建筑用石料，運(yùn)距較短。砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購置。石灰：石灰廠較多，生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好，可就近購置。水泥：長興水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購置。鋼材：可以從建材市場購置或從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)，供給方便。其它建筑材料：可從建材市場購置，滿足供給。2.11土地獲取方式及土地利用的合理性擬用土地原為農(nóng)田和菜地，按照****城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、效勞、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。拍賣土地，在選址上開發(fā)建設(shè)與社會經(jīng)濟(jì)開展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費(fèi)者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮城南中心區(qū)土地資源的利用價(jià)值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。公司通過土地市場公開競拍獲得該宗地的土地使用權(quán)，擬開發(fā)商業(yè)住宅小區(qū)。本工程的建設(shè)是促進(jìn)****國民經(jīng)濟(jì)和社會開展，完善城鄉(xiāng)交通設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建和諧炎陵的一項(xiàng)重要舉措，得到****委、縣政府及上級主管部門的大力支持，外部政策環(huán)境優(yōu)良。第五局部建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容1建設(shè)規(guī)模工程規(guī)劃用地面積㎡，規(guī)劃總建筑面積㎡，其中，門面㎡，車庫及雜屋間㎡，住宅樓面積㎡。2建設(shè)內(nèi)容工程建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規(guī)劃、一次開發(fā)”的運(yùn)作方案，開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。序號項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)值備注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡3.1住宅㎡3.2商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶6建筑密度%7綠地率%8估算總投資萬元第六局部主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1.1總平面布置1〕規(guī)劃設(shè)計(jì)理念〔1〕以縣城總體規(guī)劃為前提，注重工程與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和開展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，表達(dá)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)開展的原那么?！?〕以徽派建筑為風(fēng)格特色，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活?！?〕以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性”的原那么，滿足不斷開展的動態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。2〕總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在解放路上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，使整個(gè)小區(qū)有機(jī)地聯(lián)系，融為一體。3〕交通組織根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模，設(shè)置兩個(gè)出入口，其中主出入口設(shè)在解放路，另一個(gè)開向旁邊次干道。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分表達(dá)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動車干擾，為兒童、老人等提供了平安的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。4〕環(huán)境設(shè)計(jì)靈活運(yùn)用空間表現(xiàn)手法，綜合設(shè)計(jì)流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。1.2結(jié)構(gòu)與根底1〕結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架――剪力墻結(jié)構(gòu)形式。本工程建議采用磚混結(jié)構(gòu)。2根底〕建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料，工程的根底類型待相關(guān)資料確定后選定。1.3供配電1〕負(fù)荷等級本工程高層建筑、消防的用電負(fù)荷、高層、小高層客梯、生活給水泵和樓道照明等為二級負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級負(fù)荷。2〕用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原那么上6KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶型那么按8KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，公建按80W/平方米考慮。3〕供配電系統(tǒng)供電電源：380V／220V電源從市政供電管網(wǎng)接入。4〕住宅配電住宅電源從戶外配電箱引入。每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套住宅單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時(shí)斷開相線和中性線的開關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于10㎜2，分支回路線不小于2.5㎜2。空調(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。電氣線路采用符合平安和防火要求的暗敷方式配電。5〕應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。采用蓄電池作為備用電源。6)戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。7)夜景燈飾照明在庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。8)防雷接地戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4Ω，供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。9)弱電住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、平安監(jiān)控等線路集中布線。電視、、網(wǎng)絡(luò)管線必須到戶。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊?。在主臥室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。1.4給排水1給水1)給水水源本工程供水水源為城市自來水。2)用水量正常時(shí)，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本工程日綜合生活用水定額為350L／人·日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3人／戶，用水時(shí)間按24小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為1.6。澆灑道路及綠化用水定額為2L／㎡·日。經(jīng)估算，工程日綜合生活用水量約為90m3／日，最大時(shí)生活用水量為120m3／小時(shí)。澆灑道路及綠化用水量約為10m3不可預(yù)見用水量按上述用水量的10%計(jì)算，約為22m3／日。工程最大用水量約為152m3／日。3)給水系統(tǒng)〔1〕室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。給水從解放路市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。并根據(jù)消防標(biāo)準(zhǔn)設(shè)室外消火栓。〔2〕室內(nèi)給水系統(tǒng)工程建筑1～6層由市政給水管直接供水。4)消防給水〔1〕消防用水量室外消防栓40L／s火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)室內(nèi)消火栓50L／s火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)自動噴淋36L／s火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)〔2〕室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防標(biāo)準(zhǔn)布置?！?〕室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)，自動噴淋按中危險(xiǎn)Ⅱ級設(shè)計(jì)。設(shè)置場所為地下車庫、商場、公建。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。2排水1)排水量生活排水量為約120m3／日。生活污水水質(zhì)受到污染，需經(jīng)處理前方可排放。2)排水系統(tǒng)(1〕室外排水本工程排水采用雨污分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管聚集排入市政雨水管。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。(2〕室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。1.5消防平安1建筑消防設(shè)計(jì)1〕建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。2〕集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。3〕小區(qū)共設(shè)置二個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過區(qū)內(nèi)的機(jī)動車道相連。4〕所有單體均接二類建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，耐火等級二級。2消防給水根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，小區(qū)同時(shí)發(fā)生火災(zāi)的次數(shù)為1次，室外消防用水量為40L／s；室內(nèi)消防用水量為50L／s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。本工程消防總用水量為453.6m3／小時(shí)，777.6m3／次。消防給水水源為城市自來水。3電氣消防在按標(biāo)準(zhǔn)要求必須設(shè)置火災(zāi)自動報(bào)警和聯(lián)動控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接起動消防泵，撲救火災(zāi)。在有些建筑物的重要場所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置應(yīng)急照明。第七局部環(huán)保、節(jié)能與平安1環(huán)境保護(hù)1.1編制依據(jù)a〕《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)；b〕《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》〔GB16297-96〕；c〕《建筑施工場界噪聲限值》〔GB12523-1990〕；d〕《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》〔GB3096-2008〕；e〕《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》〔GH3838-2002〕；f〕《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T14848-93)；g〕《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)1.2環(huán)境現(xiàn)狀工程區(qū)內(nèi)地勢平坦，場址的生態(tài)環(huán)境較好。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對優(yōu)勢。用地周邊根本上是辦公區(qū)、住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，無工業(yè)污染源和其他危險(xiǎn)品物流設(shè)施。1.3工程對環(huán)境的影響工程對環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：1〕污染物主要是生活污水。2〕垃圾站堆存的垃圾。3〕在工程土建施工過程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。4〕施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。1.4環(huán)境治理及保護(hù)方案1〕廢水處理工程的排水采用雨、污分流排放體制。工程的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水到達(dá)《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ3082－1999的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。2〕環(huán)境空氣工程使用天然氣、電作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無其它集中式廢氣排放源，對空氣影響小。3〕噪聲工程無鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無高噪聲設(shè)備，主要聲源為生活噪聲。4〕工程建成的環(huán)境管理工程建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，維護(hù)好工程區(qū)域的綠化和美化工作，促進(jìn)環(huán)境的良好開展。5〕施工過程的環(huán)境保護(hù)〔1〕遵循“以人為本”的環(huán)保理念，保護(hù)城區(qū)生態(tài)環(huán)境城市環(huán)境越來越成為評價(jià)一個(gè)城市好壞的決定性因素之一，也將影響著城市的經(jīng)濟(jì)〔如對旅游的影響〕和居民的生活。環(huán)境保護(hù)的一個(gè)重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)防止或減少多余的車輛出行次數(shù)，集中進(jìn)行車輛出行前的清潔處理，防止對城市景觀的破壞，并將分散的運(yùn)輸集中起來，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸活動集中化，不僅有利于降低運(yùn)輸本錢，而且有助于提高運(yùn)輸效率，節(jié)省資源，促進(jìn)廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、尾氣對城市環(huán)境的污染，降低對城市環(huán)境的破壞或影響，盡量滿足城市可持續(xù)開展的要求?！?〕加強(qiáng)各階段環(huán)保措施，確保環(huán)保意識的貫徹充分考慮工程區(qū)與居民區(qū)之間的合理距離、污染物排放與城市管網(wǎng)如何結(jié)合、工程區(qū)周邊綠化設(shè)計(jì)等問題，提倡建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。小區(qū)建成后會成為新的景觀，小區(qū)的美化、景觀、綠化設(shè)計(jì)從美學(xué)、景觀等方面給予更多的考慮。小區(qū)內(nèi)種植一些吸收二氧化碳能力較強(qiáng)的植物和滯塵植物，站場外圍綠化帶由高大樹木、喬木和草地構(gòu)成，場內(nèi)綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。〔3〕工程施工時(shí)應(yīng)防止夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息?！?〕材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，防止拋灑。道路及施工現(xiàn)場應(yīng)配置灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并定時(shí)清掃路面，防止屢次揚(yáng)塵?！?〕定期對各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減少噪聲。〔6〕工程施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。6〕水土保持〔1〕水土流失影響因素本工程在工程建設(shè)過程中的場地平整、道路修建等作業(yè)會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失?！?〕水土流失防治措施工程在施工過程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《水土保持法及其實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。工程實(shí)施前，應(yīng)請具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的單位做好水土保持方案，報(bào)水利管理部門審批。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對較大坡面做防坡處理。工程竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。2節(jié)能2.1建筑節(jié)能本工程在實(shí)施過程中，按照國家《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔建設(shè)部〕和湖南省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。工程的主要節(jié)能措施如下：1〕主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。2〕屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。3〕擬采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能。2.2電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。其主要節(jié)能措施如下：1〕變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品；2〕采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因素；3〕照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4〕電纜導(dǎo)線布線時(shí)，盡量防止線路迂回或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗；5〕設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。2.3節(jié)水措施1.根據(jù)給水系統(tǒng)出流的實(shí)際情況，綜合考慮到各種配水器具位置標(biāo)高和保證平安供水等多種因素，對給水系統(tǒng)的壓力做出合理限定，通過采用節(jié)水龍頭或采取減壓措施合理限定配水點(diǎn)的水壓，防止給水系統(tǒng)超壓出流造成的“隱形”水量浪費(fèi)。2.盡可能采用變頻調(diào)速泵供水，選用優(yōu)質(zhì)給水管材，防止因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對供水系統(tǒng)進(jìn)行清洗處理所造成的水量浪費(fèi)。3.在可能條件下，充分利用各種排水如生活排水、盥洗廢水、雨水等優(yōu)質(zhì)雜排水，減少自來水消耗。4.對生活用水和清洗水采用節(jié)水閥門，并采取有效措施防止跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。配水裝置和衛(wèi)生設(shè)備是水的最終使用單元，其節(jié)水性能的好壞，直接影響節(jié)水的成效，因此，應(yīng)根據(jù)使用場所的實(shí)際情況，選擇使用適用的節(jié)水器具，提高節(jié)水效益。5.各項(xiàng)具體工程的生活、消防給水系統(tǒng)的設(shè)備，宜選用高效節(jié)能的供水設(shè)備。3勞動平安本工程平安危害因素主要是工程建設(shè)施工過程中的施工場所危險(xiǎn)源、施工場所及周圍地段危險(xiǎn)源，意外危害發(fā)生后，可能造成人員死亡或重傷或重大物質(zhì)損失。具體如下：1、基坑開挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周圍建筑物因地基不均勻沉降而傾斜、開裂，倒塌等意外。2、腳手架〔包括落地架，懸挑架、爬架等〕、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機(jī)、施工電梯安裝與運(yùn)行，人工挖孔樁〔井〕、基坑〔槽〕施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時(shí)建筑〔工棚、圍墻等〕失穩(wěn)，造成坍塌、倒塌意外；3、高度大于2米的作業(yè)面〔包括高空、洞口、臨邊作業(yè)〕，因平安防護(hù)設(shè)施不符合或無防護(hù)設(shè)施、人員未配系防護(hù)繩〔帶〕等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等意外；4、焊接、金屬切割、沖擊鉆孔等施工及各種施工電器設(shè)備的平安保護(hù)〔如：漏電、絕緣、接地保護(hù)、一機(jī)一閘〕不符合要求，造成人員觸電、局部火災(zāi)等意外；5、工程材料、構(gòu)件及設(shè)備的堆放與搬〔吊〕運(yùn)等發(fā)生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外。1、實(shí)行平安生產(chǎn)責(zé)任制，與建筑承包商簽訂平安生產(chǎn)責(zé)任書，建筑工地平安和衛(wèi)生措施的最終責(zé)任由主承包商承當(dāng)；2、施工單位應(yīng)任命有足夠資格和經(jīng)驗(yàn)的人員專職負(fù)責(zé)和促進(jìn)平安和衛(wèi)生工作；3、對工作場所可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)迅速加以防止,勞動組織上要考慮工人的平安和健康；使用平安和衛(wèi)生的材料和產(chǎn)品；4、工作場所的平安，應(yīng)在建筑工地規(guī)劃和實(shí)施整潔措施，其中包括材料和設(shè)備的妥善存放及每隔適當(dāng)時(shí)間去除廢棄物與垃圾；5、在其他方法不能保護(hù)工人免從高處墜落的地方,安裝并保持適當(dāng)?shù)钠桨簿W(wǎng)或平安擋布；或應(yīng)提供并使用適當(dāng)?shù)钠桨矌В?/p>

6、對建筑機(jī)械與設(shè)備的平安視情況進(jìn)行逐類或逐件檢驗(yàn)測試。7、每一腳手架及其組成局部應(yīng)按其使用目的用適當(dāng)和優(yōu)質(zhì)的材料制作，具有足夠的規(guī)模和強(qiáng)度，并保持完好。8、起重機(jī)械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前，應(yīng)對起重機(jī)械和升降附屬裝置進(jìn)行檢驗(yàn)測試。任何起重機(jī)械和升降附屬裝置均應(yīng)安裝得當(dāng)，以便在任何活動部件與固定物體之間保持足夠間隔，并保證起重機(jī)械的穩(wěn)定性。在未安置適當(dāng)?shù)男盘栐O(shè)施的情況下不得使用任何起重機(jī)械。9、按國家法律或條例規(guī)定的起重機(jī)械的駕駛員和操作人員應(yīng)符合最低年齡的規(guī)定并經(jīng)過適當(dāng)培訓(xùn)，條件合格。10、運(yùn)輸機(jī)械、土方和材料搬運(yùn)設(shè)備:應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘柡推渌笓]裝置，以防止車輛和土方搬運(yùn)或材料轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備運(yùn)行時(shí)所造成的危險(xiǎn)。車輛和設(shè)備倒退時(shí)應(yīng)采取特別的預(yù)防措施確保平安。11、采取預(yù)防措施防止車輛和土方搬運(yùn)和材料轉(zhuǎn)動設(shè)備陷落到坑穴或水中。12、4消防平安4.1編制依據(jù)1.《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50016-2006〕2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50140-2005〕4.2編制原那么1.消防必須貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。2.本工程在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。4.3消防措施1.區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓滅火器數(shù)量與間距按照****消防部門的要求布防。2.平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。3.電器、電線的布置與裝飾物要有一段平安距離。4.地毯、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。5.設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出口。6.施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工隊(duì)，不得擅自更改施工圖。7.建成后，要建立平安巡視制度，制定平安規(guī)章，對職工進(jìn)行平安教育。8.注意火警預(yù)防。設(shè)計(jì)好工程平面圖，規(guī)劃好消防設(shè)施，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置。4.4消防方式本工程區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)，冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。4.5消防器材本工程配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。4.6消防外協(xié)消防外援由建設(shè)方與當(dāng)?shù)叵啦块T協(xié)商解決。第八局部與資金籌措1投資估算1.1編制依據(jù)1〕湖南省建筑工程概算定額〔1999年〕；2〕國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)〔第三版〕》；3〕國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》投資估算方法〔2000年10月〕；4〕國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5〕現(xiàn)行的市場價(jià)格信息資料。1.2估算范圍本工程建設(shè)投資估算范圍包括研究報(bào)告推薦的技術(shù)方案所包含的建設(shè)內(nèi)容的建安工程費(fèi)〔不含裝修費(fèi)〕、配套設(shè)備的購置及安裝費(fèi)用、工程管理費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用以及工程預(yù)備費(fèi)。1.3估算說明開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地本錢、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及建設(shè)期利息等。1〕圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用按建筑面積40元/m2計(jì)??；2〕不可預(yù)見費(fèi)用按建安費(fèi)用3%計(jì)取；3〕工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)按建安費(fèi)用2‰計(jì)??；4〕工程監(jiān)理費(fèi)按建安費(fèi)用3%計(jì)??；5〕招標(biāo)代理費(fèi)用按建安費(fèi)用2%計(jì)取；6〕根底設(shè)施費(fèi)按水電、道路、綠化標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)??；7〕建筑規(guī)費(fèi)按123.3元m2計(jì)取。1.4投資估算本工程建設(shè)估算總投資萬元，其中土地本錢萬元，建安費(fèi)用萬元，其它費(fèi)用萬元，不可預(yù)見費(fèi)用萬元，建設(shè)期利息萬元。工程建設(shè)總投資估算見投資估算表如下：投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目估算金額備注1建安費(fèi)用2前期工程費(fèi)用2.1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積40元/m22.2規(guī)劃審圖費(fèi)3根底設(shè)施費(fèi)3.1道路、水電、綠化4建設(shè)費(fèi)用4.1管理費(fèi)用銷售收入的2%4.2銷售費(fèi)用銷售收入的1.5%4.3.財(cái)務(wù)費(fèi)用年利率的7.344%5間接費(fèi)用5.1工程監(jiān)理費(fèi)建安3％5.2招標(biāo)代理效勞費(fèi)建安2%5.3工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)建安2‰5.4白蟻防治費(fèi)建筑面積2元/m25.5勞?；鹜恋乇惧X2.96%5.6防雷審核建筑面積1.8元/m25.7環(huán)衛(wèi)費(fèi)建筑面積1.5元/m25.8建筑規(guī)費(fèi)123.3元/m25.9房地產(chǎn)交易費(fèi)5元/M25.10物業(yè)維修基金25元/M25.11不可預(yù)見費(fèi)建安3%6土地本錢合計(jì)2資金籌措本工程總投資所需建設(shè)資金按建設(shè)方提供的資金籌措意向，擬定由工程申報(bào)單位從自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款解決。3資金使用方案本工程方案2010年投入100萬元，剩余局部資金2011年全部投入實(shí)施建設(shè)。第九局部開發(fā)進(jìn)度根據(jù)工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及其他前期準(zhǔn)備、協(xié)作條件的成熟度，工程建設(shè)期擬定為14個(gè)月，具體實(shí)施方案如下：總體進(jìn)度：2010年07月至2011年08月1.1.前期工作用地手續(xù)：辦理土地證2010年7工程立項(xiàng)：可行性研究、環(huán)境評價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)災(zāi)害評估等于2010年設(shè)計(jì)：規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等于2010年10月31日前完成三通一平：土地平整、用地測標(biāo)、工程臨時(shí)水電等于2010年10月31日前完成施工手續(xù)：各期工程開工前2個(gè)月開始；招投標(biāo)工作：各期工程開工前2個(gè)月開始。1.2營銷籌劃方案規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，預(yù)計(jì)2010年9月31日前。1.3工程進(jìn)度：2010年07月至2011年08月。具體見表9-1工程工程進(jìn)度表。表9-1工程實(shí)施進(jìn)度表序號年月名稱20102011789101112123456781可研編制與報(bào)批2初步設(shè)計(jì)、審批3圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及招標(biāo)4土建及設(shè)備安裝5竣工驗(yàn)收1.4配套2011年06月－2011年07月工資。1.5景觀2011年07月－2011年08月。1.6銷售2010年11月－2011年08月。2組織機(jī)構(gòu)和人員配置2.1組織機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、政企分開、管理科學(xué)”的目標(biāo)，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)科、保衛(wèi)科、生產(chǎn)管理科等部門。機(jī)構(gòu)設(shè)置按“需要、精干、多能、高效”的原那么，以有利于生產(chǎn)、管理和提高工作效率為出發(fā)點(diǎn)。結(jié)合本工程特點(diǎn)，具體組織管理機(jī)構(gòu)如圖9-2。董事長董事長高級管理層高級管理層總經(jīng)理總經(jīng)理保衛(wèi)科辦公室生產(chǎn)管理科保衛(wèi)科辦公室生產(chǎn)管理科財(cái)財(cái)務(wù)科圖9-2建設(shè)工程組織機(jī)構(gòu)圖第十局部財(cái)務(wù)分析1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)說明〔1〕本工程財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》〔第三版〕和國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度；〔2〕工程建設(shè)工期1年；〔3〕本工程方案于2010年2月開始銷售，商品住宅當(dāng)年銷售完畢?！?〕各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤情況設(shè)定；功能銷售面積銷售價(jià)住宅㎡1650元／㎡商業(yè)門面㎡8000元／㎡車庫㎡1980元／㎡雜房㎡1550元／㎡〔4〕工程繳納營業(yè)稅取稅率的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為營業(yè)稅的7%；教育附加費(fèi)費(fèi)率為營業(yè)稅的3%。2本錢估算2.1土地本錢土地拍賣價(jià)萬元，土地契稅萬元，合計(jì)土地本錢萬元。2.2開發(fā)本錢〔見下表〕工程名稱標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)數(shù)量(㎡〕金額(萬元)備注前期費(fèi)用設(shè)計(jì)、規(guī)劃、土地平整建安本錢13181318元/m2根底設(shè)施350綠化、道路、管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用179.2年利率7.34%管理費(fèi)用65.35總銷售額2％銷售費(fèi)用74.68總銷售額1.5％間接費(fèi)用――――開發(fā)本錢3％總計(jì)萬元詳細(xì)開發(fā)本錢如下：2.2.1前期費(fèi)2.2.1.1設(shè)計(jì)費(fèi)：327851.8M2×2.2.1.2場地回填、平整：155072M2×2.2.1.3規(guī)劃審圖費(fèi)：327851.8M22.2門面、住宅、車庫、雜屋32818.8M2×550元/M2=3117.78萬元；2.2.32.2.3.1道路155072M2×7%×250元/M22.2.3.2供電327851.8M2×120元/M2.2.3.3供水、消防327851.8M2×50元/M2.2.3.4綠化155072M2×35%×50元/M22.2.3.5小區(qū)智能化327851.8M2×20元/M22.2.42.2.42.2.42.2.4.3財(cái)務(wù)費(fèi)用400000000×2年×7.344%=5875間接費(fèi)用：9879.2786萬元.1監(jiān)理費(fèi)43211.534萬元×1%=432.1153萬元；.2招標(biāo)代理費(fèi)用43211.534萬元×2%=864.2306萬元；.3房地產(chǎn)交易費(fèi)327851.8M2×5元/M2=163.9259.4物業(yè)維修基金327851.8M2×25元/M2=819.6295.5建筑規(guī)費(fèi)327851.8M2×122.3元/M2=4009.6275.6不可預(yù)見費(fèi)43211.534萬元×3%=1296.346萬元；.7勞?；?3211.534萬元×2.96%=1279.06萬元。2.3工程經(jīng)營稅費(fèi)估算銷售工程銷售價(jià)格[萬元]銷售數(shù)量[m2]銷售收入[萬元]稅金及附加〔萬元〕住宅門面車庫雜屋注：稅金及附加取銷售總銷售額的7.55％。3銷售收入估算根據(jù)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，工程建筑總面積368966.3M2，其中：商業(yè)用房面積32818.8M2，住宅面積263522.8M2，車庫面積22473.1M2，雜屋面積3610.1M2。銷售工程銷售價(jià)格[萬元]銷售數(shù)量[m2]銷售收入[萬元]收入合計(jì)[萬元]住宅門面車庫雜屋以上是在工程的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不變的前提之下，當(dāng)商業(yè)和住宅的銷售價(jià)格分別到達(dá)以上各價(jià)格段時(shí)工程整體銷售收入狀況的模擬。4利潤概算單位：萬元總收入開發(fā)本錢土地本錢稅金及附加利潤利潤率157509.3171375.445302.211891.9528939.7624.80%185733.971375.445302.214022.9155033.3947.17%