20150929-項目現(xiàn)狀分析

01本工程現(xiàn)狀分析02周邊市場競品分析Contents目錄本方案數(shù)據(jù)分析以現(xiàn)場來電、訪為主，聯(lián)動數(shù)據(jù)除外！03決策思路本工程現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析截止至9月27日，本工程2015年實際完成住宅295套，14069萬〔世聯(lián)7640萬〕；車位81個，6557431萬，總金額14725萬?！部倲?shù)據(jù)包含聯(lián)動成交?！?月份未取得預售證，僅四期現(xiàn)房及車位，二期尾貨在售，貨量均價較高，南頭本地客戶多為剛需，對4700元/平米及以上價格接受度很低，對業(yè)主維護及本地客戶造成一定影響；反觀周邊最大競爭樓盤【遠洋翡麗郡】，階段性推出4188元/㎡及4288元/㎡特價單位，貨量充足對本地剛需客有較大吸引力，此外該工程除了每周開展3天共180人左右規(guī)模的業(yè)主燒烤外，常推出現(xiàn)場活動，譬如真人版跑跑卡丁車，中秋游園會等大型活動，市場上客戶對其品牌認可度逐漸遞增，活動當天雖無直接成交，但每次都積累了大量意向客戶。【現(xiàn)樓】一期四期余貨剩余可售26套〔其中包含5套樣板房，分別分布在18,27,28棟〕；【16-19棟】16-19棟新貨合計231套，銷售224套，剩余7套；【27-28棟】27-28棟140套，售出137套，新舊貨源合計3套【20-1棟】20-1棟38套.售出37套，剩余1套；8-9月現(xiàn)場實際來電數(shù)據(jù)自然來訪客戶從4月至9月逐漸遞減，其中自5月中旬以來，本工程做廣州外展，至6月7日結束，此后現(xiàn)場根本無活動，維持著低本錢活動，隨著可選貨量進一步減少，現(xiàn)場根本無活動。對本地客戶缺乏實際的帶動，從而難以保持客戶對我們工程的關注與口碑傳播，因此自然來訪客戶大大降低。來訪數(shù)據(jù)8-9月現(xiàn)場實際來訪數(shù)據(jù)〔局部〕近3個月來訪客戶數(shù)據(jù)分析中山區(qū)域意向客戶統(tǒng)計中山本地客戶共129批：2房意向客戶共28批，意向價格區(qū)間主要集中于4200-4300，共14批；小3房意向客戶共14批，意向價格區(qū)間主要集中于4500左右，共6批；3房意向客戶共87批，意向價格區(qū)間主要集中于4200-4300，共42批；主要客戶意向集中于2房、3房，價格區(qū)間為4200-4300非中山區(qū)域意向客戶統(tǒng)計近3個月來訪客戶數(shù)據(jù)分析非中山本地客戶共116批：2房意向客戶共39批，意向價格區(qū)間主要集中于4500-4600，共21批；小3房意向客戶共16批，意向價格區(qū)間主要集中于4400-4500左右，共10批；3房意向客戶共61批，意向價格區(qū)間主要集中于4500-4600，共58批；主要客戶意向集中于2房、3房，價格區(qū)間為4500-4600綜合分析一、工程本地自然客戶自8月以來維持在較低水準，平均每月27批；而非中山區(qū)域客戶由于一二手聯(lián)動，來訪有所增高，平均每月30批次以上，對本地客戶購房影響較大。二、從價格上分析，本地客戶價格意向區(qū)間集中4200-4300；廣州客戶價格意向區(qū)間集中于4500-4600，現(xiàn)階段售價均高于客戶預期。三、本工程品牌在當?shù)赜绊懥χ饾u走弱，缺乏有影響力活動帶動本地人氣，對回饋、維護業(yè)主缺乏有效支持，當然價格是主要因素。四、沒有價格作為主要支撐，導致本地客戶可選性房源微弱！對后續(xù)新推產品，本地客戶沒有承受能力；由于廣州中原一二手聯(lián)動業(yè)務廣泛開展，廣州客戶對本區(qū)域價格〔4100-4400〕已經有了大致了解，比照本工程現(xiàn)階段價格無任何優(yōu)勢。21-23棟均價4900

01本工程現(xiàn)狀分析Contents目錄周邊市場競品分析02周邊市場競品分析2015年8月中山市新增供給量為7033套，面積為74.55萬㎡。主要集中于100-120㎡〔2448套〕、80－90㎡〔1403套〕、120－144㎡〔1361套〕、90-100㎡〔1124套〕。2015年8月份中山市商品住宅的總供給量為71169套。主要供給面積段為100-120㎡〔17347套〕、120-144㎡〔14589套〕、80-90㎡〔10746套〕。截止2015年8月31日中山市商品住宅存量63779套。存量較大面積段為100-120㎡〔15190套〕、120-144㎡〔13082套〕、80-90㎡〔9411套〕。中山市場概況 中山的商品住宅新增供給上升，本月住宅新增量同比環(huán)比都上升。8月份有5個新增工程入市，新工程主要集中在北部鎮(zhèn)區(qū)，整體的住宅新增依舊集中在城區(qū)及北部鎮(zhèn)區(qū)，剛需和改善戶型占了主導，其中北部鎮(zhèn)區(qū)的供給市場有所上升，不斷有新工程入市，并且整體的住宅新增也保持較高量；截止8月31日，中山住宅庫存63779套，整體看來，中山商品房市場庫存壓力非常巨大，今年以來新增供給量都相對較少，預計9月份各開發(fā)商依然以去庫存為重心。中山市場走向20錦繡東方錦繡東方進入4、5月份以來，本工程在貨源充足及老業(yè)主的帶動下，銷量保持著平穩(wěn)熱銷趨勢，但是由于后續(xù)房源面臨著大多數(shù)朝北向，且三房貨量較少，二房價格又居高不下，本地客戶對其接受度不高，缺乏可選性。經歷6月份之后，情況進一步加重，導致7月份銷量下滑；8月開始與廣州中原一二手聯(lián)動，庫存量較大的兩房價格下調，三房價格略有上升，進一步翻開局面，8月勁銷過百套。21遠洋翡麗郡遠洋翡麗郡從趨勢上分析，該工程自1月份至5月份，價格不斷下調，與5月份調整到位，此時對外推售價格為4200元/㎡左右，銷量猛增。此后階段性推出特價房源，價格一直保持在4100-4300元左右，吸納了周邊大量剛需客戶。遠洋翡麗郡1-8月銷售曲線圖2015年活動推廣1月5月6月9月4月3月2月7月8月1月：一元搶購1月：一元拍賣3月：元宵游園會4月：真人跑跑卡丁車7月：仲夏熒光夜9月：中秋游園會10月：食神/廚神爭霸賽大型主題活動鋪排2015年活動推廣1月5月6月9月4月3月2月7月8月遠洋翡麗郡除大型活動以外，還定期舉辦不定期的業(yè)主回饋活動，比方圍餐燒烤及暖場活動等，每周都保持著市場熱度，增進與業(yè)主情感維系。22尚景天峰尚景天峰該工程均價一直保持在4100-4300元/㎡之間，階段性打出3888元/㎡，現(xiàn)階段抄底價29.8萬。尚景天峰1-8月銷售曲線圖23幸福里8號幸福里8號該工程成交均價保持在3900-4100元/㎡左右，對外最低價3888元/㎡，9月與Q房網合作，啟動0首付政策，1年分四期返還。幸福里8號1-8月銷售曲線圖1、現(xiàn)階段周邊市場均采取低價跑量策略，本區(qū)域市場均價為4200-4300左右。2、多數(shù)發(fā)動老業(yè)主，實現(xiàn)以老帶新，以客帶客，實現(xiàn)口碑宣傳及客戶增量；3、周邊競品工程均保存易于銷售的單位，階段性的采用一二手聯(lián)動以實現(xiàn)難以銷售的庫存去化。4、遠洋翡麗郡長期主打本地客戶，通過大量的暖場活動譬如〔集體燒烤〕與當?shù)卣白陨砼e辦有影響力的活動搭配，吸引了廣泛客戶關注，一直保持較大的客戶關注、來訪及成交。5、下半年本區(qū)域新增貨量將進一步加大，同質化競爭更加白熱化，低價跑量及各開發(fā)商全年任務目標將進一步擠壓現(xiàn)有價格。市場小結決策思路為確保廣州中原一二手聯(lián)動順利進行的同時，保證本地客戶的購置力，建議銷售價格采取2個價格體