某商業(yè)廣場項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃建議二00六年六月業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的為工程提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。為銷售部提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進(jìn)行。業(yè)態(tài)規(guī)劃的原那么租金奉獻(xiàn)率優(yōu)先原那么。入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為工程銷售提供較高的回報(bào)率；同時(shí)該行業(yè)的租金走勢要堅(jiān)挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為工程提供較長遠(yuǎn)的開展繁榮根底。人氣奉獻(xiàn)率優(yōu)先原那么。入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)槊娣e龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為商場的可持續(xù)開展提供客源支撐。高品質(zhì)優(yōu)先原那么。同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費(fèi)；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)商場整個(gè)工程的高品質(zhì)定位。配套的原那么。所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足漢中市民購物休閑等日常和大件消費(fèi)；必須保存局部業(yè)態(tài)用以滿足本工程住宅、商務(wù)公寓、商場從業(yè)人員和購物客戶的隨機(jī)性和必備配套效勞。商業(yè)區(qū)域的劃分根據(jù)工程的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照不同的樓棟劃分成假設(shè)干個(gè)小商圈區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都獨(dú)有特點(diǎn)，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)?？傮w上將一樓作橫向處理，其余按照各自樓棟的樓層著重向處理。橫向關(guān)系：一樓的人流動線最為順暢，勢必要成為各個(gè)樓棟之間最緊密地聯(lián)結(jié)體。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個(gè)方向分散，為樓上商家提供隨機(jī)性客源支撐?？v向關(guān)系：因?yàn)閭€(gè)樓棟相互獨(dú)立，二樓以上的人流動線被架空的天井和走廊阻隔，業(yè)態(tài)定為主要考慮本樓各樓層之間的照應(yīng)關(guān)系，其次再考慮相鄰樓棟的之間關(guān)系。結(jié)合縱橫關(guān)系，將整棟建筑分成的區(qū)域如下。一樓整層區(qū)域：包括1-5號樓的一層。主要以服裝為主，其次細(xì)分層各個(gè)類別。2號樓區(qū)域：包括2號樓的2-4層。主要以表達(dá)高品質(zhì)的美容婚紗西餐為主要業(yè)態(tài)。3號樓區(qū)域：包括3號樓的2-4層。主要以餐飲為主。4號樓區(qū)域：包括4號樓的2-4層，主要以政府機(jī)構(gòu)和健康消費(fèi)為主題。5號樓區(qū)域：包括5號樓的2-4層，主要以私密性消費(fèi)和社區(qū)配套為主。1號樓A區(qū)域：包括1號樓A的2-4層，主要以到達(dá)型消費(fèi)和主題商場為主。1號樓通道：包括1號樓AB結(jié)合走廊的局部，主要以能夠聚集人流的小店面為主。1號樓B區(qū)域：主力店。主要業(yè)態(tài)劃分說明1、一樓區(qū)域主要業(yè)態(tài)：服裝細(xì)分業(yè)態(tài)：品牌服裝、休閑服裝、體育服裝和器材、普通服裝、鞋帽、飾品化裝品、箱包皮具輔助業(yè)態(tài)：社區(qū)配套、銀行、西式快餐、花鳥蟲魚定位原因：服裝最聚集人氣，有利整個(gè)商場經(jīng)營；服裝可以承受較高租金，支撐銷售；服裝經(jīng)營商家數(shù)量足夠多，有利招商；形成足夠的規(guī)模，服裝商場才有競爭力；全國各地產(chǎn)權(quán)商場，一樓經(jīng)營服裝的居多，本工程比擬平安。細(xì)分業(yè)態(tài)說明：1、品牌服裝：臨主干道方向需要有良好的店面形象和足夠的租金承受力，需要實(shí)力廠家支持；臨主干道人氣卻不是最旺，最有利形象展示。品牌店不能夠?yàn)樯虉鰟?chuàng)造人氣，只能創(chuàng)造品質(zhì)；品牌服裝安排在主力百貨店兩側(cè)，容易形成良性互動；此區(qū)域可以穿插個(gè)別高品質(zhì)業(yè)態(tài)，比方珠寶、眼鏡等等；主要以成熟女性和成功男士為主要客戶。類比商家：七匹狼、哥弟、圣大保羅、ITAT、莊吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格……2、休閑服裝租金承受能力其次，人氣聚集能力第一；此區(qū)域以具有一定品牌的專賣店為根本。能夠銜接品牌服裝和體育服裝，同時(shí)為網(wǎng)吧提供客戶。主要以青少年為主要消費(fèi)對象。類比商家：真維斯、美特斯邦威、以純、班尼路……3、體育服裝市場需求量不是很大，因而人氣不旺，所以安排在工程的最后面；租金奉獻(xiàn)較好，安排在一樓次入口旁；主要消費(fèi)者為學(xué)生和年輕人，同樓上的網(wǎng)吧客戶群體相照應(yīng)又可以承接休閑服裝的客戶繼續(xù)消費(fèi)。類比商家：李寧、雙星、耐克、鴻星爾克……４、體育用品體育用品的租金承受力和店面形象支持很好，人氣吸引力卻很弱，因而放在體育服裝的后面，從人流動線來講此區(qū)域?qū)俏磥砣藲庾钌俚牡胤街?。希望通過1棟通道能夠聚集人氣的化裝品和禮品等改善客源狀況。類比商家：巔峰戶外、ZIPPO、澳瑞特……５、花鳥魚蟲延承該區(qū)域目前自發(fā)形成的市場的現(xiàn)狀，在此根底上進(jìn)行升級換代并統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，打造成為漢中獨(dú)具特色的專業(yè)市場和客戶休閑街道，主要的老年消費(fèi)群體也會有益的補(bǔ)充工程的客戶人流。６、飾品化裝品玩具禮品化裝品、飾品、玩具禮品等能夠吸引眾多年輕時(shí)尚的女孩，同時(shí)為一樓的普通服裝提供客源引導(dǎo)和疏散，解決狹長的走廊的人流聚集，同時(shí)為二樓的商家提供補(bǔ)充客源。此區(qū)域配合局部休閑區(qū)域和隨機(jī)性消費(fèi)的休閑食品店，吸引往來客戶停留休息。類比商家：石頭記、晶晶飾品、快三秒、珍珠奶茶……７、普通服裝鞋帽中低價(jià)位的服裝鞋帽產(chǎn)品對于大型商場的人氣提升比擬重要，鑒于單店面積偏小，因而適合通過外部環(huán)境營造后在內(nèi)部商業(yè)街的經(jīng)營，將會有力的支撐鋪面小分割銷售。內(nèi)街經(jīng)營可以防止該行業(yè)過高的更換率帶來的不良影響。８、社區(qū)配套因本工程有相當(dāng)體量的住宅和商務(wù)公寓，商業(yè)配套必須解決掉他們以及商場工作人員和購物人群的必備和隨機(jī)性消費(fèi)?？紤]到同周邊社區(qū)的狀況和接近住戶的原那么，安排在５號樓的一層。類比業(yè)態(tài)：干洗店、票務(wù)、煙酒干雜、米面糧油、凈菜凈肉專賣、診所、藥店、中介……９、銀行金融大體量的商業(yè)工程必須有２個(gè)以上的銀行作為配套，但是由于銀行不能夠吸引人流，經(jīng)常占據(jù)主要口岸的金融機(jī)構(gòu)對于商業(yè)工程的整體商氣又非常大的不良影響。建議將銀行放在邊角花鳥蟲魚的兩側(cè)，可以同其他工程間作一個(gè)過渡。同時(shí)必須限制銀行的租賃面積不能太大，主要入口的轉(zhuǎn)角和臨天漢大道和太白路方向絕對不允許銀行入駐。2、1號樓A區(qū)域主要業(yè)態(tài)：居家生活廣場〔家具、床上用品、窗簾布藝〕輔助業(yè)態(tài)：文化用品、辦公用品、美發(fā)廳、個(gè)性小店細(xì)分業(yè)態(tài)：各市家具、桌椅、廚房成套設(shè)備、床上用品、窗簾、居家服、居家飾品備選業(yè)態(tài)：家電賣場、電腦通訊、書城、迪吧、漫搖吧、歌城、洗浴中心操作思路：按照居家生活廣場為藍(lán)本進(jìn)行招商統(tǒng)一運(yùn)營，同各次主力店的談判依然繼續(xù)，最終根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行權(quán)衡取舍。首選運(yùn)營居家生活廣場、次選專業(yè)店租賃、最后選擇公司自營家具城等商鋪銷售完畢后看情況處理。定位原因：樓層較高展示效果也不太好，隨機(jī)消費(fèi)的客戶較難到達(dá)，必須是目的消費(fèi)；單體體量較大，分割內(nèi)街容易形成死角，不利銷售；電器賣場、通訊城、書城等談判困難，租金很低；漢中家具城郊多，分散較廣，本工程地處中心，具有地位優(yōu)勢；很多家具城僅僅為家具用品，產(chǎn)品集成化程度較低，不符合行業(yè)開展規(guī)律；居家生活用品可以吸引家庭消費(fèi)，對工程人氣有一定幫助；自己運(yùn)營居家生活廣場，可以得到較高的租金回報(bào)。類比商家：紅蘋果、香港皇朝、富安娜、方太、歐芮櫥柜、水星家訪、蘭花草……3、２號樓區(qū)域主要業(yè)態(tài)：咖啡西餐、美容婚慶細(xì)分業(yè)態(tài)：咖啡、西餐、甜點(diǎn)屋、啤酒館、醫(yī)學(xué)美容、生活美容、婚紗攝影、婚慶用品備選業(yè)態(tài)：特指四樓，如果招商進(jìn)展不順利，可以考慮茶樓、棋牌等、餐飲等同3號樓雷同商家商家要求：具有一定的品牌，經(jīng)營面積單店300平米以上，店面形象良好，經(jīng)營者有素養(yǎng)定位原因：臨天漢大道方向的商家必須展現(xiàn)出良好的品質(zhì)形象，表現(xiàn)出工程整體的定位；必須有較長的營業(yè)時(shí)間，尤其晚上的燈光效果對工程形象有極大提升；消費(fèi)群體最好是中高端人群，以便同一樓的品牌服裝相照應(yīng)；麥當(dāng)勞占據(jù)一樓入口，樓上須有相應(yīng)的西化產(chǎn)品相配合，強(qiáng)化時(shí)尚的消費(fèi)潮流；二樓經(jīng)營餐飲，可以同3號樓的中式餐飲相銜接；同百貨主力店的天橋有利于分享主力店的人流，保證經(jīng)營所需的客源。類比商家：上島咖啡、良木緣、豪客來、德克士、金夫人、新新娘、古攝影、詩麗堂、自然美、佐登尼斯……4、3號樓區(qū)域主要業(yè)態(tài)：餐飲細(xì)分業(yè)態(tài)：當(dāng)?shù)匦〕?、中式快餐、中餐、川菜、火鍋、特色餐飲商家要求：具有一定的品牌，?jīng)營面積單店300平米以上，店面形象良好，經(jīng)營者有素養(yǎng)定位原因：餐飲商家能夠?yàn)樯虉鰟?chuàng)造較多的人氣，是眾多大型商業(yè)工程必選的業(yè)態(tài)之一；可以為來商場購物的消費(fèi)者提供飲食效勞，同時(shí)通過目的性消費(fèi)可群帶動商場經(jīng)營；臨太白路不是快車道，有足夠的場地停車；餐飲集中在一起，便于工程設(shè)計(jì)和改造；餐飲可以帶動茶樓保健和健身等的消費(fèi)；類比商家：羊肉泡饃、岐山紹子面、永和豆?jié){、劉一手、老房子、味道江湖、巴西烤肉……5、4號樓區(qū)域主要業(yè)態(tài)：健身、行政輔助業(yè)態(tài)：其他特色店面細(xì)分業(yè)態(tài)：臺球、乒乓球、機(jī)械健身等室內(nèi)運(yùn)動，瑜伽、跆拳道、球操、舞蹈等技巧性減肥束身運(yùn)動。備選業(yè)態(tài)：特指4樓，保險(xiǎn)公司、職業(yè)學(xué)校、人才市場定位原因：本樓棟同5號樓類似，但是地理位置要優(yōu)于5號樓，因此在業(yè)態(tài)選擇上首先滿足5號樓；健身同美容婚慶有一定的關(guān)聯(lián)性，同茶樓按摩等也有一定的客源互享；通過楊董的關(guān)系，溝通江工程租賃給政府相關(guān)部門的效勞中心，強(qiáng)制某類高消費(fèi)人群必須定時(shí)到達(dá)工程；政府部門的效勞中心同一樓的花鳥魚蟲相當(dāng)于辦脫離工程的一個(gè)單獨(dú)商業(yè)體；健身商家根據(jù)實(shí)際面積緊湊安排，剩余三四樓面積為其他板塊富?；蛘呶纯紤]到的業(yè)態(tài)作調(diào)整空間。類比商家：區(qū)政府行政效勞大廳、市工商辦證中心、浩沙、冠軍之夜、英派斯、美格菲……6、5號樓區(qū)域主要業(yè)態(tài)：網(wǎng)吧、茶樓輔助業(yè)態(tài)：電玩、游戲、培訓(xùn)；保健、浴足、按摩、棋牌備選業(yè)態(tài)：健身活動，當(dāng)某些業(yè)態(tài)招商不成功的時(shí)候，就將4號樓的健身安排到本區(qū)域，4號樓另作方案定位原因：5號樓最偏僻，適合目的性較強(qiáng)的私密型消費(fèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營；樓上為住家戶，不能夠有噪音和油煙等污染因素；茶樓休閑等為3號樓的餐飲客戶提供了后續(xù)消費(fèi)場所，可以承接客源；網(wǎng)吧同一樓的運(yùn)動和休閑服裝客戶關(guān)聯(lián)，也是餐飲后的休閑場所之一，可以相互映襯。類比商家：星美、北大青鳥、富橋、良子……業(yè)態(tài)控制和調(diào)整根據(jù)招商進(jìn)展的情況，具體商家的區(qū)位選擇肯定不會完全按照業(yè)態(tài)繪畫進(jìn)行配比，就需要對業(yè)主、商家和業(yè)態(tài)進(jìn)行一定的控制，并進(jìn)行適度的調(diào)整。業(yè)態(tài)調(diào)整各個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)域可以有不超過20%的非規(guī)劃業(yè)態(tài)入住，但是這些業(yè)態(tài)需要符合或接近相鄰區(qū)域的液態(tài)規(guī)劃，或者符合本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇的考慮要素。本區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家缺乏以填充該工程，那么入住相鄰區(qū)域〔上下或左右〕的業(yè)態(tài)商家。本區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家超過規(guī)劃業(yè)態(tài)，那么將排名靠后的該業(yè)態(tài)商家安排在相鄰區(qū)域的商鋪。如本區(qū)域招商商家缺乏，附近業(yè)態(tài)也缺乏以補(bǔ)充的時(shí)候，考慮其它區(qū)域的備選業(yè)態(tài)或者重新定位。業(yè)態(tài)控制品牌越強(qiáng)大的商家越優(yōu)先選擇商鋪。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和所有的