房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制研究以恒大地產(chǎn)為例

4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制研究以恒大地產(chǎn)為例房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的重要力量，在我國的國民GDP中占據(jù)著非常大的發(fā)展有利于我國GDP的穩(wěn)定持續(xù)增長。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在前期通過融資投財產(chǎn)，再用這筆資金去向政府買地建房，再向市場投放吸引消費者購買房產(chǎn)，從中謀取巨額的的同時也具有高風(fēng)險，近幾年房地產(chǎn)市場行情不景氣，加上國家不停的進行宏觀調(diào)控，導(dǎo)致越面臨著資金鏈斷裂、破產(chǎn)重組等企業(yè)危機，而之前購買了房地產(chǎn)的消費者則面臨著樓房爛尾、償還貸款，財務(wù)風(fēng)險不僅會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，還會對社會的平穩(wěn)發(fā)展造成此，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險展開控制研究有利于房地產(chǎn)企業(yè)以及社會的可持續(xù)健康發(fā)展本文以恒大地產(chǎn)為例，從財務(wù)風(fēng)險的分類為切入點，以財務(wù)風(fēng)險的成因為展開面，對險進行細致的探討。通過對恒大地產(chǎn)的財務(wù)報表（2019-2022年）進行數(shù)據(jù)分析，從而判斷恒營狀況，側(cè)面反映我們房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的形式變動。通過分析發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)近幾年的存這主要是由于市場購買力不足、企業(yè)管理者風(fēng)險意識淡薄、內(nèi)部制度混亂等因素引起的。險管理方面的問題，本文提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施，具體包括：實施差異化發(fā)展戰(zhàn)略、加強企規(guī)劃等等。本文針對恒大地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險問題提出的解決方案以及相應(yīng)的研究結(jié)論同樣可以5我國房地產(chǎn)行業(yè)起步于上世紀80年代，在那之前，房子靠的是國家的宏觀調(diào)控分配而非年，我國開始了改革開放的歷程，全國上下都在進行經(jīng)濟體制改革，政府開始推行土地所房地產(chǎn)的雛形就此慢慢形成。在此之后，我國的房地產(chǎn)不斷的進行住房制度改革，商品房慢慢進入到大家的視野當(dāng)中，在改革開放的經(jīng)濟浪潮中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度得到了質(zhì)然而隨著時代的更替，如今的房地產(chǎn)行業(yè)早已大不如前，曾經(jīng)的國民買房意愿高漲，地、出售房產(chǎn)能夠短時間獲得大量利潤，不少企業(yè)紛紛入場瓜分蛋糕，而現(xiàn)在隨著房價的高的生活壓力逐步提升，人們買房的意愿大不如前，加如：恒大、新力等也都出現(xiàn)了資金鏈斷裂，不得不裁員的現(xiàn)狀。根據(jù)資料顯示，截止2021企業(yè)破產(chǎn)公司數(shù)量高達396家，平均每天都有1.08個放棄倒閉，進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻多的資金支持以及更有品牌價值的公司支撐。對于中小公司而言，融資門檻遠大于大房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大而充足的定義。在層級上，它由建筑物和土地構(gòu)成。土地可分成客觀性的化學(xué)物質(zhì)形狀，也是一種法律權(quán)利。前面一種就是指房屋、建筑物和土地的統(tǒng)稱庫房、寫字樓等。房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)用地以及左右室內(nèi)空間，包括地底設(shè)備、路面道路等。房動、不能挪動，在政治經(jīng)濟學(xué)上也稱之為不動產(chǎn)。存有方式有三種：土地、建筑、房屋。三種競拍方式，即土地(或土地所有權(quán))、建筑與場地一體情況下的物質(zhì)實體線和利益。法律如使用權(quán)、所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、售賣權(quán)、租用權(quán)等。從2008年開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)慢慢財務(wù)風(fēng)險就是指企業(yè)不規(guī)范的資本結(jié)構(gòu)和不合理的股權(quán)融資很有可能使企業(yè)降低償債降低的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是公司需要面臨的實際問題，財務(wù)風(fēng)險是客觀現(xiàn)實的。管理人員只第一，客觀性。財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的不以人的意志第三，可控性。雖然財務(wù)風(fēng)險不可避免、不可消除，但是可以通過經(jīng)營手段降低其發(fā)生第四，收益與損失共存性。就如同炒股一樣，高風(fēng)險高回報的同時也伴隨著高額的危險，稍財務(wù)風(fēng)險按其定義可以分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、存貨管理風(fēng)險、流動性進行房地產(chǎn)建設(shè)的初期，需要詳細考慮這些風(fēng)險發(fā)生的可能性，絕不能低估風(fēng)險的危害，最好制籌資風(fēng)險指的是企業(yè)融資因市場供需情況的改變和宏觀經(jīng)濟政策條件的變動而6資風(fēng)險主要包含利率的風(fēng)險、再融資風(fēng)險性、財務(wù)杠桿效用、匯率風(fēng)險上資產(chǎn)的變化造成的資金成本的轉(zhuǎn)變；再融資風(fēng)險是指金融體系上金融衍生工具和融資模資的不確定性，或企業(yè)本身融資結(jié)構(gòu)不科學(xué)導(dǎo)致的再融資難度系數(shù)；財務(wù)杠桿效用就是指者權(quán)益產(chǎn)生的不確定性；費率風(fēng)險是指美元走勢導(dǎo)致的公司外匯交易運營結(jié)果的不確定性投資風(fēng)險指公司在給出一定的資產(chǎn)后，因為市場前景等因素的轉(zhuǎn)變，最后盈利偏移外投資主要包括直接投資和股票投資。在中國，依據(jù)投資法要求，持倉25%以上的公司股東應(yīng)資主要包括股票投資和債券投資。股票投資是一種風(fēng)險和盈利共擔(dān)的投入方式；債券的投入題活動并沒有直接的關(guān)聯(lián)，僅僅按時繳納固定不動貸款利息，遭遇被投經(jīng)營風(fēng)險又稱營運風(fēng)險，是指企業(yè)在日常的經(jīng)營活動過程中，供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售各個險就會提升；存貨太少又可能導(dǎo)致原材料無法及時供應(yīng)，影響企業(yè)的正常生產(chǎn)，甚至還會導(dǎo)流動性風(fēng)險是指企業(yè)的財產(chǎn)不可以正常、靠譜地遷移現(xiàn)金或者是企業(yè)負債，現(xiàn)金化義個水準(zhǔn)上，可以以企業(yè)的變化能力和償還債務(wù)能力二者為突破口來剖析企業(yè)的利率風(fēng)險。由財務(wù)風(fēng)險控制，就是通過一些內(nèi)部管理方式及對外經(jīng)濟政策的實施來降低房地產(chǎn)財務(wù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度越來越大，各類限制政策以及“三條本文主要選取水平分析法對恒大地產(chǎn)的各項財務(wù)指標(biāo)進行分析。水平分析法也稱橫其次采取了比率分析法，通過對恒大地產(chǎn)的總資產(chǎn)回報率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)比率最后采用了對比分析法來分析恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率，將恒大地產(chǎn)近幾年的資產(chǎn)負恒大地產(chǎn)（全稱為恒大地產(chǎn)有限公司，股票代碼：03333）是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，兼顧旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，且不斷推進企業(yè)高新技術(shù)的創(chuàng)新。目前，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)總額已達二點二萬億，累計繳納稅額達三千多億，慈善公益捐款超一百七十億，在職員工累計一在上世紀90年代末，恒大地產(chǎn)在廣東省廣州市創(chuàng)立，在亞洲金融危機的那段艱苦歲月里，推出高性價比房產(chǎn)的高超營銷策略，2000年開發(fā)的第首個房產(chǎn)項目僅僅三個小時就全部賣光以上。在數(shù)年的不斷拼搏后，恒大地產(chǎn)終于在廣州的房地產(chǎn)開發(fā)商中闖出了屬于自己的天地，截止2021年，恒大地產(chǎn)在我們國家多個重點城市都成立了分公司，如廣州、杭州、深圳、7建工程量數(shù)量最多、銷售面積最廣、城市布局最大、入一，客戶滿意至上，樹立國際一線房產(chǎn)服務(wù)”的經(jīng)營方針，大力發(fā)展弘揚恒大文化，推動綜上所述，恒大地產(chǎn)是當(dāng)今中國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的龍頭企業(yè)，其具有非凡的影響力，以通過數(shù)據(jù)整理得到了恒大地產(chǎn)2019年-2021年的營業(yè)收入及凈利潤指標(biāo)，由表1可知，恒大地迎來了爆發(fā)式增長，然而對于的利潤反而下降了，說明在2020年的銷售成本也隨著收入增長而由表二可知，恒大地產(chǎn)在2019年的收益收益率大幅度下降，跌至5%左右，這次的下降對恒大地產(chǎn)的沖擊力非常大，到了2021年疫情產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率也實現(xiàn)了增長，但最后還是未能突破10%，收益率的下降直接導(dǎo)致了恒大地利率也從2019年中報的17.02%下降到2020年中報的12.50%，到了2021年甚至降到了6.47%，毛生產(chǎn)過程的獲利能力，反觀恒大的財務(wù)數(shù)據(jù)，近幾年的毛利率一直在不停的下降，不難看出房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚在開發(fā)的土地、已完工等待投入市場進行銷售的商品房材料機器設(shè)備等的成本等等，由表3數(shù)據(jù)可知，恒大地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)周期基本大于1200天以上平，這會導(dǎo)致在建設(shè)初期大量的投入成本無法及時回收，增加了后續(xù)公司營運的風(fēng)險，房產(chǎn)賣正常周轉(zhuǎn)回到企業(yè)的手中，沒有足夠的資金導(dǎo)致企業(yè)無法按計劃進行運行，無法正常開展其他此就會導(dǎo)致企業(yè)面臨的潛在財務(wù)風(fēng)險大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款主要包括尚未收回的購轉(zhuǎn)換期間恒大基本維持在40天左右，保持在了一個比較優(yōu)秀的水準(zhǔn)。而反觀應(yīng)付賬款的轉(zhuǎn)換期間，8到了528天，恒大地產(chǎn)的應(yīng)付賬款主要來自于銀行的商業(yè)貸款以及旗下恒大財務(wù)需要*100%，由恒大的資產(chǎn)負債率分析可得，恒大地產(chǎn)的負債所占公司資產(chǎn)的比例非常大，通過2011-2公司的資產(chǎn)負債率可知，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一直處在上升的水平，最高達2020年的79流動比率指流動資產(chǎn)總額和流動負債總額之比。公式為流動比率=（流動資產(chǎn)總額/流動負債資產(chǎn)，是指企業(yè)可以在一年或者一年以上的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、各種應(yīng)收及預(yù)付款項，其他暫收款項、預(yù)提費用和一年內(nèi)到通性就越大，但比例過大，流動資產(chǎn)的市場占有率就越高，過高的比例就會危害運營資產(chǎn)些能夠在短期內(nèi)出售獲利的資產(chǎn)，如庫存現(xiàn)金，股票期權(quán)，各種應(yīng)收預(yù)付賬款等。速動比率短期債務(wù)的能力，基準(zhǔn)值為1。由表中可知，恒大地產(chǎn)的速動比率保持在0.35左右，依舊是比作為上市公司的恒大地產(chǎn)，其在內(nèi)部管理制度上存在很大的缺陷，根據(jù)資料審計，恒2020年9月8日突然宣布暫停支付所有的理財產(chǎn)品，而公司內(nèi)部99%的員工都被公司連哄帶卻無法兌現(xiàn)，除此之外，公司的高級管理干部卻通過各種方法提前兌現(xiàn)了未到期的理的自然運行規(guī)律--供需關(guān)系，出現(xiàn)了供大于求的局面。在一個房地產(chǎn)建設(shè)的初期，向銀行等金融機很多資金，這些資金附帶了相應(yīng)的利率，隨著時間的增長，本金加上利息的數(shù)額越來越大，恒大所恒大積累的債務(wù)就像滾雪球一樣越滾越大。而較長的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)換期間反映出恒大的償債能力薄弱財務(wù)風(fēng)險無法消滅，會貫穿經(jīng)濟活動的始終，這是企業(yè)的管理者必須重視的問題。然管理者在面對企業(yè)的無序擴張時，容易被眼前的假象蒙蔽了雙眼，沒有考慮到公9的理解市場對企業(yè)產(chǎn)品的敏感程度，在政策緊縮、市在恒大地產(chǎn)欠下巨額債務(wù)的時候，企業(yè)的管理者在第一時間不是想辦法去查找原因，積極選擇通過各種方法對公司未到期的理財產(chǎn)品進行套現(xiàn)牟利，想方設(shè)法去榨干公司最后一點血液“三條紅線”就是剝離預(yù)收款以后的資產(chǎn)負債率最多為70%現(xiàn)金與短期債務(wù)比的最多為1，而房地產(chǎn)企業(yè)又是一個資金密集型企業(yè)，籌資成本高、投資回地產(chǎn)行業(yè)不得不觸碰“三條紅線”，與此同時，我國央行和銀保監(jiān)為了維持經(jīng)濟的穩(wěn)定運行在2022年，隨著全國各地的房地產(chǎn)價格不斷瘋漲，以及消費水平的不斷提高，而對應(yīng)的國人們對于自身的資金規(guī)劃更加謹慎，不再盲目買買買，而是結(jié)合現(xiàn)狀認真考慮自身的經(jīng)濟現(xiàn)在的社會已經(jīng)進入到了冷靜消費期，對于房地產(chǎn)如果昂貴的產(chǎn)品，消費者會更加慎房地產(chǎn)企業(yè)的盈利來源單一，只能靠出售房產(chǎn)以及提供附帶的增值服務(wù)（收取物業(yè)品同質(zhì)化嚴重，各個房地產(chǎn)商之間的競爭激烈，在市場趨于飽和的情況下，要想遙遙領(lǐng)先其困難的事情。因此，在如今的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該實行差異化發(fā)展戰(zhàn)略，不斷對自立自家產(chǎn)品一個獨特的特點，它可以是優(yōu)秀的物業(yè)管理模式，也可以是獨特的房屋設(shè)計理念服務(wù)。甚至可以將公司的產(chǎn)業(yè)布局擴展至各個其他領(lǐng)域，在以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主的基礎(chǔ)上，對等行業(yè)進行投資，減少公司對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性，使得公司的產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多樣性、豐富性，人員能夠直接獲得公司的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，他們能夠清晰的認識到公司的經(jīng)營狀況，如果不對內(nèi)部人與管理，很容易造成內(nèi)部人員偷梁換柱的情況發(fā)生。除此之外，公司應(yīng)該設(shè)置內(nèi)部審計小組，才對公司內(nèi)部的經(jīng)營狀況和資金流動情況進行管理督查，跟根本上杜絕內(nèi)部腐敗的可能性。除加強內(nèi)部審計的權(quán)限，內(nèi)部審計應(yīng)該是對公司的風(fēng)險能力進行審查，找出可能存在的風(fēng)險以此雜，二是加上銀監(jiān)會和政府的“三條紅線”政策，現(xiàn)在通過銀行這條路徑進行貸款的難度大大提借到所需要的金額，公司會面臨比較嚴重的資金回轉(zhuǎn)問題。在種種因素下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極渠道，減少對銀行借貸的依賴性，從而降低公司的債權(quán)風(fēng)險和營運風(fēng)險。比如可以通過股票籌性，沒有到期的時間限制、也無需償還，更沒有像銀行貸款一樣還本付息的資金壓力，票投資可以幫助企業(yè)轉(zhuǎn)換營運模式，增強企業(yè)的市場競爭力。同時還可以進行融資租賃，融賃、售出后回租以及杠桿租賃等等。多渠道的融資方式可以很大程度上緩解企業(yè)的資金壓力然而投資也面臨著巨大的風(fēng)險，稍有不慎可能會導(dǎo)致投資的資金無法收回。恒大地產(chǎn)在進投資的預(yù)算及規(guī)劃，不能盲目投資，要對投資對象的經(jīng)營狀況和整體情況進行評估，避免況出現(xiàn)，對于每一筆投資款都要及時跟蹤。并且在每一次的投資活動前，都要做好投資的恒大地產(chǎn)目前的戰(zhàn)略計劃仍然以房產(chǎn)為主業(yè)，銷售房產(chǎn)的收入占公司營業(yè)收入的絕大部分，然戰(zhàn)略計劃，除了推行差異化發(fā)展戰(zhàn)略以外，還可以重新擬定公司的對外營銷戰(zhàn)略、人才培存未出售的商品房，并且重視企業(yè)的內(nèi)部審計，杜絕內(nèi)部管理人員的暗箱操作，在這個階段將公至符合“三條紅線”要求；然后在第二階段，陸續(xù)開展多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，先從商場開始布局，營策略積累資本來降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率以及積累后續(xù)經(jīng)營的資金；第三階段則通過早期積累的的升級轉(zhuǎn)型，減少房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司營業(yè)收入中所占的比重，將重心轉(zhuǎn)移至處于社會發(fā)展浪潮下對投資對象的行業(yè)水平、組織架構(gòu)、盈利能力等進行一個全面的分析，積極主動掌握時代浪潮下房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型企業(yè)，建設(shè)投入金額大、回款周期長，在“三條紅線”臨的經(jīng)營壓力越來越大，財務(wù)風(fēng)險的爆發(fā)可能逐步增長，企業(yè)要正確認識對待可能面臨的財務(wù)控制研究，才能更加健康的發(fā)展。由本文的分析可知，如今社會的房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)財務(wù)風(fēng)險的有內(nèi)部因素，