業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則、候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則根據(jù)國(guó)家相關(guān)物業(yè)法律法規(guī)及政府指導(dǎo)文件，結(jié)合本物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本表決規(guī)則。一、專有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)、業(yè)主總?cè)藬?shù)的認(rèn)定。1、專有部分面積。專有部分面積按照房地產(chǎn)權(quán)證登記的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按商品房買賣合同記載的面積計(jì)算。2、建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。車位等待定空間在首次召開業(yè)主大會(huì)時(shí)不計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。3、業(yè)主人數(shù)。按照專有部分的數(shù)量（房屋套數(shù)）計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計(jì)算。4、總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。二、選票與表決權(quán)1、選票。每位業(yè)主持有一張選票，每張選票具有同等效力。2、表決權(quán)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行行使投票權(quán)，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議并行使投票權(quán)，被委托人可同時(shí)代理其他業(yè)主的具體人數(shù)不得多于5人，業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)，業(yè)主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權(quán)，業(yè)主行使投票權(quán)，選票一經(jīng)投入投票箱，不得再進(jìn)行任何更改。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)在業(yè)主大會(huì)制定大會(huì)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出規(guī)定前不計(jì)入已表決的多數(shù)票。三、會(huì)議形式首次業(yè)主大會(huì)采用書面征求意見形式召開，籌備組應(yīng)當(dāng)將選票發(fā)放到每一位業(yè)主，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名，投票的業(yè)主所持有的投票權(quán)數(shù)對(duì)應(yīng)的專有部分面積，應(yīng)當(dāng)占建筑物總面積過半數(shù)，投票的業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過總業(yè)主人數(shù)的二分之一，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方有效。四、表決程序籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，可組建若干收發(fā)票組、唱票組、計(jì)票組、監(jiān)票組等工作組，每組三人以上，由籌備組成員和從本物業(yè)管理區(qū)內(nèi)招募的熱心業(yè)主組成，委員候選人及其有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)回避，不能擔(dān)任收發(fā)票、唱票、計(jì)票、監(jiān)票等工作，籌備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間、地點(diǎn)和形式，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。本次業(yè)主大會(huì)，按以下程序進(jìn)行：1、發(fā)放選票?；I備組或籌備組組建的收發(fā)票組負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。收發(fā)票組將選票送達(dá)每戶業(yè)主，確認(rèn)業(yè)主身份。業(yè)主須在選票發(fā)放簽收登記表上簽字。如收到選票的是非業(yè)主時(shí)，應(yīng)交待非業(yè)主及時(shí)轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主。發(fā)放選票工作開始3日后，無(wú)法送達(dá)的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告（公告內(nèi)容包括：無(wú)法送達(dá)的業(yè)主名單、注意事項(xiàng)：請(qǐng)業(yè)主見公告后速與籌備組聯(lián)系，在投票截至?xí)r間前領(lǐng)取選票并行使投票權(quán)、籌備組聯(lián)系方式）。2、投票。投票采用“流動(dòng)投票”或“集中投票”或兩者相結(jié)合的方式進(jìn)行，投票時(shí)間不宜超過7日（發(fā)放選票與投票工作可以同時(shí)進(jìn)行）。但投票截至?xí)r，回收選票未達(dá)到召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加的條件的，應(yīng)張貼通知，繼續(xù)征集未投票業(yè)主的投票。（1）流動(dòng)投票。投票期限內(nèi)，籌備組或收發(fā)票組上門收集業(yè)主的投票，確認(rèn)業(yè)主身份后，業(yè)主可將填好的選票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的票箱進(jìn)行投票，籌備組或收發(fā)票組應(yīng)當(dāng)在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份，簽收選票及登記等工作，社區(qū)居委會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。（2）集中投票?；I備組或收發(fā)票組集中一個(gè)時(shí)段在物業(yè)管理區(qū)域出入口或指定地點(diǎn)設(shè)立投票箱。業(yè)主將填好的選票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的投票箱進(jìn)行投票?；I備組或收發(fā)票組應(yīng)當(dāng)在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份，簽收選票及登記等工作，社區(qū)居委會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。業(yè)主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票。代理人須出示業(yè)主身份有效證明，書面委托書及本人合法的有效證件。投票的時(shí)間超過一天的，在投票當(dāng)天截至的時(shí)間，籌備組或收發(fā)票組應(yīng)對(duì)投票箱封箱，封好的投票箱放置在籌備組或指定的安全地點(diǎn)，任何人不得毀損投票箱。3、計(jì)票。投票結(jié)束后，在街道辦事處，社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，由監(jiān)票組，計(jì)票組進(jìn)行公開唱票，驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果，有條件的，計(jì)票應(yīng)考慮采用電腦計(jì)算等科技手段，提高計(jì)票準(zhǔn)確率和工作效率。七、業(yè)主大會(huì)決定“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主投票權(quán)數(shù)對(duì)應(yīng)的專有部分面積占建筑物總面積2/3以上，且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主投票權(quán)數(shù)對(duì)應(yīng)的專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)，且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。八、本表決規(guī)則規(guī)定未盡事宜的處理以及本規(guī)則的解釋，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)解釋。業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，制定本辦法。一、業(yè)主委員會(huì)人數(shù)：7名。二、業(yè)主委員會(huì)候選人人數(shù)：10名。三、候選人資格：1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力；2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；3、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4、本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；5、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；6、具有較強(qiáng)的公信力及一定的組織能力；7、具備必要的工作時(shí)間。四、候選人產(chǎn)生辦法：1、候選人名額：共10名，其中

庭2名、

庭2名、

庭2名、

庭2名、

庭2名。2、候選人產(chǎn)生方式：（1）該棟3名以上業(yè)主共同推薦；（2）業(yè)主自薦。如該棟推薦或自薦的總?cè)藬?shù)超出本條第1項(xiàng)規(guī)定的，由籌備組書面詢問該棟業(yè)主意見，支持率前2名的為該棟候選人。五、本辦法如有不明之處，籌備組負(fù)責(zé)補(bǔ)充和解釋。附：籌備組聯(lián)系人：，電話：業(yè)主委員會(huì)選舉辦法第一章總則第一條根據(jù)我國(guó)物業(yè)法律、法規(guī)和房地產(chǎn)管理部門關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條業(yè)主委員會(huì)的選舉由上一屆業(yè)主委員會(huì)主持。第一屆業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)籌備組在有關(guān)政府部門的指導(dǎo)下，按本辦法選舉產(chǎn)生。第三條業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，最高連任不得超過兩屆。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)為7名。業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任兩名。第二章業(yè)主大會(huì)前期籌備工作第四條為了召開業(yè)主大會(huì)，產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)，可由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表組成籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。第五條籌備組成立后，其成員名單應(yīng)在小區(qū)內(nèi)張榜公示一周以上，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第六條籌備組應(yīng)做好以下工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》；（三）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（四）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第七條按本選舉辦法選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)后，籌備組自動(dòng)解散。第三章業(yè)主大會(huì)第八條業(yè)主大會(huì)應(yīng)由過半數(shù)以上具有投票權(quán)的業(yè)主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托他人代理出席。第九條業(yè)主大會(huì)采用書面征求意見的形式。書面征求意見書應(yīng)用有效送達(dá)方式。第四章業(yè)主委員會(huì)選舉辦法第十條業(yè)主委員會(huì)委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織能力和協(xié)調(diào)能力，有一定的時(shí)間從事業(yè)主委員會(huì)的工作，具有完全的民事行為能力的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人代表、產(chǎn)權(quán)共有人。候選人可由本人自薦、業(yè)主推薦或籌備組商議的方法產(chǎn)生，籌備組或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行最后資格確認(rèn)。候選人產(chǎn)生后應(yīng)公示一周。業(yè)主認(rèn)為有必要補(bǔ)充推選候選人的，可由十個(gè)以上業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人。候選人名單應(yīng)在業(yè)主大會(huì)召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。第十一條業(yè)主委員會(huì)選舉，由業(yè)主大會(huì)籌備組推選的召集人或上一屆業(yè)主委員主任或主任指定的副主任主持。第十二條業(yè)主委員會(huì)委員的選舉，一律采用實(shí)名投票的方法。業(yè)主對(duì)于委員候選人可以投贊成票、反對(duì)票，也可以棄權(quán)。第十三條業(yè)主如果在業(yè)主大會(huì)期間因故不能到場(chǎng)的，可由本人填寫選票后，以書面形式委托其他業(yè)主代為投遞選票。第十四條投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)推選的監(jiān)票、計(jì)票人員或者業(yè)主委員會(huì)的人員將投票人數(shù)和票數(shù)加以核對(duì)，做出記錄，并由監(jiān)票人簽字。第十五條每次選舉所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無(wú)效，等于或者少于投票人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)，多于規(guī)定應(yīng)選代表人數(shù)的作廢，等于或者少于規(guī)定應(yīng)選代表人數(shù)的有效。第十六條全體業(yè)主過1/2參加投票，選舉有效。業(yè)主委員會(huì)委員選舉采取差額選舉辦法，差額人數(shù)不超過三人。依據(jù)得票數(shù)順序產(chǎn)生中選人。第十七條如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時(shí)，應(yīng)當(dāng)就票數(shù)相等的候選人再次投票，以得票多的當(dāng)選。第十八條選舉結(jié)果在召開業(yè)主大會(huì)當(dāng)天宣布，所有選票應(yīng)當(dāng)保留備查。第十九條業(yè)主委員會(huì)的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議可以提請(qǐng)罷免選出的委員。第二十條業(yè)主委員會(huì)的委員有下列情況之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格將終止，并由業(yè)主委員會(huì)提出并確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)委員資格被終止后，可補(bǔ)選新的業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主委員會(huì)可采用自薦或推薦的方法產(chǎn)生增補(bǔ)候選人，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)2/3委員通過，成為補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。（1）已不是業(yè)主的；（2）年度內(nèi)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的；（3）因疾病而喪失履行責(zé)任能力的；（4）被司法部門認(rèn)定有犯罪行為的；（5）以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的；（6）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；（7）其他原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。第二十一條罷免業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)做出決定。罷免采用實(shí)名投票的表決方式，須經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主代表通過。業(yè)主委員會(huì)委員被罷免后，按本辦法中的補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員方法補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。第二十二條罷免要求應(yīng)當(dāng)寫明罷免理由。被提請(qǐng)罷免的成員有權(quán)在業(yè)主大會(huì)上提出申辯意見，也可以書面提出申辯意見。第二十三條離任委員必須在三日內(nèi)將其保管的業(yè)主委員會(huì)的印章、文件、資料、帳簿及其屬于業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物等移交給業(yè)主委員會(huì)，造成經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。第二十四條首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)