綜合樓投標(biāo)書(shū)模板

燈市口西街18號(hào)綜合樓投標(biāo)書(shū)北京中拍在線(xiàn)拍賣(mài)4月2日

新華通訊社北京分社：很感謝貴社邀請(qǐng)我企業(yè)參于“燈市口西街18號(hào)綜合樓”項(xiàng)目標(biāo)拍賣(mài)投標(biāo)工作。我企業(yè)作為在新經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)新型拍賣(mài)企業(yè)，擁有行業(yè)主管部門(mén)支持。實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富股東單位和遍布全國(guó)會(huì)員單位使企業(yè)能夠在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展拍賣(mài)業(yè)務(wù)；企業(yè)擁有中拍在線(xiàn)網(wǎng)（123.）是中國(guó)規(guī)模最大，運(yùn)作最為規(guī)范，唯一一家被原中國(guó)貿(mào)易局認(rèn)可專(zhuān)業(yè)拍賣(mài)網(wǎng)站，是中國(guó)傳統(tǒng)拍賣(mài)界門(mén)戶(hù)網(wǎng)站。我企業(yè)擁有完善網(wǎng)上網(wǎng)下相結(jié)合業(yè)務(wù)模式，服務(wù)特點(diǎn)是提供專(zhuān)業(yè)前期咨詢(xún)和擁有廣泛用戶(hù)關(guān)系，服務(wù)專(zhuān)長(zhǎng)是調(diào)查評(píng)定和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。我企業(yè)一直致力于為金融機(jī)構(gòu)處理抵貸資產(chǎn)提供服務(wù)，對(duì)金融資產(chǎn)形成、特點(diǎn)、規(guī)律和處理步驟有比較深入了解。我企業(yè)是四大國(guó)有銀行——中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行簽約拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，也是四大資產(chǎn)管理企業(yè)入圍拍賣(mài)合作伙伴，并進(jìn)行過(guò)數(shù)次房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)成功合作。在北京同時(shí)和四大國(guó)有商業(yè)銀行及四大資產(chǎn)管理企業(yè)擁有合作關(guān)系拍賣(mài)企業(yè)，我企業(yè)是唯一一家。，法院系統(tǒng)在拍賣(mài)企業(yè)中重新指定推薦拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，我企業(yè)憑借穩(wěn)定上升業(yè)績(jī)及在行業(yè)內(nèi)著名度成功入圍全國(guó)最高人民法院指定拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，同時(shí)我企業(yè)也是北京市高級(jí)人民法院指定推薦拍賣(mài)機(jī)構(gòu)（見(jiàn)附件1）。我企業(yè)曾經(jīng)成功操作了河南體育場(chǎng)、清華園三才堂房地產(chǎn)、營(yíng)口鲅魚(yú)圈倉(cāng)庫(kù)及土地、蘇州燕園飯店、三元大廈寫(xiě)字樓、建西苑南里1、6號(hào)樓、仟村商務(wù)樓第三層、康賽德俱樂(lè)部綜合樓、北苑路169號(hào)辦公樓、羅馬花園會(huì)所、和平里綜合樓、良鄉(xiāng)獨(dú)棟大樓等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)拍賣(mài)工作。接到貴社競(jìng)標(biāo)邀請(qǐng)后，我企業(yè)很重視立即成立以專(zhuān)門(mén)工作小組，前后數(shù)次到標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)踏勘了標(biāo)并對(duì)標(biāo)周?chē)隽司唧w市場(chǎng)調(diào)研，率領(lǐng)幾撥用戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)參觀標(biāo)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、專(zhuān)業(yè)評(píng)定和測(cè)算標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格、仔細(xì)分析標(biāo)投資回報(bào)率、和企業(yè)現(xiàn)有買(mǎi)家會(huì)員進(jìn)行潛在招商等工作，并有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，我企業(yè)依據(jù)該項(xiàng)目標(biāo)工作結(jié)果，特此向貴社提交投標(biāo)文件。妥否，請(qǐng)予評(píng)審為盼。北京中拍在線(xiàn)拍賣(mài)4月2日拍賣(mài)起拍價(jià)提議制作人：北京中拍在線(xiàn)拍賣(mài)名稱(chēng)：燈市口西街18號(hào)綜合樓日期：4月2日貨幣單位：人民幣元*標(biāo)起拍價(jià)3000萬(wàn)元標(biāo)預(yù)期拍賣(mài)成交價(jià)3353萬(wàn)元拍賣(mài)方法增價(jià)式拍賣(mài)付款方法一次性付款付款期限20個(gè)工作日委托拍賣(mài)期限2個(gè)月拍賣(mài)傭金0.5%成交后稅費(fèi)依據(jù)房管局要求買(mǎi)賣(mài)雙方各自支付自己費(fèi)用土地出讓金由買(mǎi)家支付產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)中拍在線(xiàn)幫助辦理目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章拍賣(mài)標(biāo)概況 7一標(biāo)基礎(chǔ)情況 7二標(biāo)現(xiàn)實(shí)狀況 7三標(biāo)周?chē)闆r 7第二章拍賣(mài)標(biāo)市場(chǎng)情況 8第一節(jié)北京市關(guān)鍵商圈市場(chǎng)情況 8第二節(jié)王府井商圈概況 10第三節(jié)王府井商圈物業(yè)市場(chǎng)分析 12第四節(jié)王府井商圈未來(lái)發(fā)展展望 17第五節(jié)類(lèi)似標(biāo)情況 20第三章標(biāo)實(shí)景圖 21第四章項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算 24第一節(jié)收益現(xiàn)值法計(jì)算原理 24第二節(jié)收益現(xiàn)值法計(jì)算過(guò)程 26第三節(jié)標(biāo)起拍價(jià)及預(yù)期價(jià)值 29第五章拍賣(mài)方案 30一拍賣(mài)標(biāo)基礎(chǔ)情況 30二用戶(hù)分析 30三拍賣(mài)傭金及費(fèi)用方案 31四付款方法及期限 32五拍賣(mài)時(shí)間及計(jì)劃 32六預(yù)展招商方案 32七拍賣(mài)方法和拍賣(mài)會(huì) 34第六章中拍在線(xiàn)拍賣(mài)特點(diǎn) 36一企業(yè)特點(diǎn) 36二行業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì) 36三我企業(yè)近幾年房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)績(jī) 38第一章拍賣(mài)標(biāo)概況一標(biāo)基礎(chǔ)情況項(xiàng)目名稱(chēng)燈市口西街18號(hào)綜合樓（下稱(chēng)本標(biāo)）項(xiàng)目類(lèi)別辦公樓及土地地理位置北京市東城區(qū)燈市口西街18號(hào)土地等級(jí)一級(jí)綜適用地土地性質(zhì)劃撥二標(biāo)現(xiàn)實(shí)狀況標(biāo)現(xiàn)實(shí)狀況該標(biāo)在北京市東城區(qū)燈市口西街18號(hào)，屬于北京市王府井商圈。標(biāo)總建筑面積為3043.6平方米，標(biāo)地上共6層建筑面積2600.7平方米，地下1層建筑面積為402.6平方米，另有平房40.3平方米；標(biāo)土地面積580.08平方米，其中獨(dú)用面積40.3平方米，分?jǐn)偯娣e539.78平方米。據(jù)了解標(biāo)整棟大樓由東城區(qū)街道出地，貴社出資聯(lián)合建成并分割，完工于1990年，磚混結(jié)構(gòu)。產(chǎn)權(quán)情況該標(biāo)已于3月取得國(guó)撥土地使用權(quán)證和房屋全部權(quán)證；三標(biāo)周?chē)闆r標(biāo)北鄰燈市口西街，南側(cè)為擬開(kāi)發(fā)富陽(yáng)商貿(mào)中心，東鄰東城區(qū)街道辦事處。標(biāo)處于北京市最繁榮王府井商業(yè)區(qū)，離王府井步行街約300米。標(biāo)交通四通八達(dá)，北上平安大道，南下長(zhǎng)安街，西去故宮紫禁城，東往金寶大道上二環(huán)，多條公交路線(xiàn)均可抵達(dá)。第二章拍賣(mài)標(biāo)市場(chǎng)情況我企業(yè)在接到貴社委托拍賣(mài)競(jìng)標(biāo)邀請(qǐng)后，立即對(duì)北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)情況和本標(biāo)所在區(qū)域具體市場(chǎng)情況進(jìn)行了大量市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行了分析，下面就將具體情況匯報(bào)以下：第一節(jié)北京市關(guān)鍵商圈市場(chǎng)情況1.北京各商圈內(nèi)商場(chǎng)一覽表表1：北京各商圈內(nèi)商場(chǎng)一覽表所屬商圈朝外商圈CBD商圈王府井商圈西單商圈亞運(yùn)村商圈燕莎商圈阜成門(mén)--復(fù)興門(mén)商圈百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心北京藍(lán)島大廈豐聯(lián)廣場(chǎng)商場(chǎng)太平洋百貨盈科店國(guó)貿(mào)商城貴友大廈東方新天地東安市場(chǎng)世全部百貨王府井女子百貨西單華威商場(chǎng)西單賽特商城中友百貨首全部時(shí)代廣場(chǎng)安貞華聯(lián)商廈北辰購(gòu)物中心華堂商場(chǎng)飄亮購(gòu)物中心北京燕莎友誼商城北京友誼商店華堂商場(chǎng)燕莎奧特萊斯北京百盛購(gòu)物中心北京新世界中心阜成門(mén)華聯(lián)商廈2.第二季度北京百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹂傮w及各商圈情況，如表2所表示：表2：北京百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪平均租金和指數(shù)比較圖(單位：元/平方米×天)商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亞運(yùn)村商圈西單商圈中關(guān)村商圈CBD商圈商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格24.1130.1412.5613.2536.1118.0035.05指數(shù)值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.223.北京百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪平均租金和指數(shù)比較圖北京百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪平均租金為：24.11元/平方米×天第二節(jié)王府井商圈概況一王府井概況王府井地域在北京市地理坐標(biāo)中心位置，緊臨天安門(mén)和故宮，交通便利；王府井商業(yè)街高級(jí)商業(yè)和休閑觀光環(huán)境使海內(nèi)外游客流連忘返，它東面和正在建設(shè)北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）遙相呼應(yīng)，西面距“世界文化遺產(chǎn)”故宮和中國(guó)政治中心天安門(mén)咫尺之遙，南面緊鄰“中華第一街”長(zhǎng)安街，北面是北京傳統(tǒng)隆福寺商業(yè)區(qū)。特殊地理位置和周?chē)厥庹谓?jīng)濟(jì)環(huán)境，使其孕育著無(wú)限商機(jī)，同時(shí)也給予其寬廣發(fā)展空間。二歷史沿革王府井地域商業(yè)格局最早奠定于十三世紀(jì)六十年代，即元初修建大全部之際，清朝光緒年間定名為王府井大街。初建時(shí)，王府井是元朝很多機(jī)構(gòu)和王府聚集區(qū)，到明朝時(shí)，出現(xiàn)了早期工商業(yè)活動(dòng)，到了清朝中葉，這一帶商嗣逐步增多，晚清時(shí)，東安門(mén)大街及丁字街已經(jīng)形成初具規(guī)模小商業(yè)街了。中華民國(guó)時(shí)期，外國(guó)商人紛紛在這里設(shè)置洋行。袁世凱稱(chēng)帝以后，為感謝為她上臺(tái)大造輿論英國(guó)記者莫里遜，曾將王府井更名為莫里遜大街。當(dāng)初，前清遺老遺少、達(dá)官貴人、富商官僚多居?xùn)|城，為滿(mǎn)足她們奢侈生活需要，王府井商品品種除不停增加外，還向高級(jí)化方向發(fā)展，久而久之，形成了王府井一大特色。新中國(guó)成立以后，人民政府對(duì)王府井大街進(jìn)行了整改，興建了部分大型商業(yè)設(shè)施，形成了以東安市場(chǎng)和百貨大樓為主體繁榮商業(yè)區(qū)。二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，王府井地域發(fā)展建設(shè)加緊，王府世紀(jì)廣場(chǎng)、東安市場(chǎng)改擴(kuò)建、東方廣場(chǎng)興建，給傳統(tǒng)商業(yè)文化區(qū)增添了強(qiáng)烈時(shí)代氣息。從南入口北京飯店入街北行，不僅能夠見(jiàn)到傳統(tǒng)老字號(hào)店鋪林立，牌匾高懸，人流如潮，而且拔地而起寫(xiě)字樓、酒店、公寓等高級(jí)物業(yè)也映入游人眼簾。三建設(shè)現(xiàn)實(shí)狀況王府井大街整改計(jì)劃基礎(chǔ)完成，成為名副其實(shí)“北京商業(yè)第一街”，商業(yè)風(fēng)格以“現(xiàn)代”、“新潮”為主，整改改造后王府井大街，從東安門(mén)大街金魚(yú)胡同到和長(zhǎng)安街交界南口，810米長(zhǎng)略呈波浪型大街兩側(cè)分布著十二個(gè)大型商場(chǎng)，除原有百貨大樓、工藝美術(shù)大樓、穆斯林大廈、外文書(shū)店、協(xié)和商場(chǎng)、新東安商場(chǎng)外，還新建了百貨大樓新樓、東華服裝、明輝大廈、好友世界、丹耀大廈、東方廣場(chǎng)等六個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)商務(wù)綜合性商廈。和此同時(shí)，燈市口至五四大街王府井大街北段，將利用商務(wù)印書(shū)館、中華書(shū)局、人民藝術(shù)劇院、金帆音樂(lè)廳和考古研究所等文化設(shè)施，組成整個(gè)王府井大街文化鏈、景觀鏈和文脈鏈，完成王府井大街由南向北，從商業(yè)文化、市民文化向文學(xué)、藝術(shù)等高雅文化過(guò)渡。四發(fā)展計(jì)劃計(jì)劃中王府井商業(yè)區(qū)，東起東單北大街、東四南大街，西至南河沿大街、北河沿大街，南起東長(zhǎng)安街，北到五四大街、東四西大街。商業(yè)區(qū)南北長(zhǎng)1.7公里，東西寬0.95公里，呈長(zhǎng)方形，計(jì)劃用地1.65公里。依據(jù)《王府井商業(yè)區(qū)改造計(jì)劃》，王府井商業(yè)區(qū)將繼續(xù)建設(shè)或改造一批建筑。第三節(jié)王府井商圈物業(yè)市場(chǎng)分析一商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)市場(chǎng)=1\*GB4㈠商鋪供給規(guī)模大全部較小王府井商業(yè)街總長(zhǎng)810米，商鋪云集，累計(jì)約77家，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)商鋪規(guī)模大全部較小，多在10000平方米以?xún)?nèi)。其中，營(yíng)業(yè)面積在10000平方米以上總共有東方廣場(chǎng)、新東安市場(chǎng)、王府井百貨大樓等6家。營(yíng)業(yè)面積在100-1000平方米之間有31家，面積在1000-10000平方米之間有10家，營(yíng)業(yè)面積在100平方米以下商鋪有30家。但在整個(gè)王府井地域商鋪供給量中，營(yíng)業(yè)面積在1.5萬(wàn)平方米以上商場(chǎng)所占百分比為75%，而1.5萬(wàn)平方米以下商鋪所占百分比僅為25%。=2\*GB4㈡用戶(hù)組成以綜合商場(chǎng)、百貨店和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店為主綜合商場(chǎng)：東方廣場(chǎng)商場(chǎng)、新東安市場(chǎng)、北京市百貨大樓、好友世界商場(chǎng)、世全部百貨專(zhuān)賣(mài)店：包含北京利生體育商廈、北京市工美藝術(shù)世界大廈工藝美術(shù)服務(wù)部等72家餐飲業(yè)：西式快餐有麥當(dāng)勞、肯德基、派派思、艾德熊等，中式快餐關(guān)鍵分布在新東安市場(chǎng)5層和工美大廈地下，正餐關(guān)鍵分布在東華門(mén)香港美食城、順?lè)搴退拇埖辏瑬|方廣場(chǎng)海逸酒店還未開(kāi)業(yè)，預(yù)期到時(shí)消費(fèi)者能有更多選擇。=3\*GB4㈢功效單一，結(jié)構(gòu)欠合理作為市級(jí)商業(yè)中心，應(yīng)該含有滿(mǎn)足大家多種需要綜合功效，但現(xiàn)在王府井商業(yè)街功效單一，只是零售商業(yè)區(qū)，不能充足滿(mǎn)足大家對(duì)于金融、業(yè)務(wù)洽談、郵政通訊、文化娛樂(lè)、服務(wù)飲食、休閑、交往等方面需求=4\*GB4。㈣王府井地域商鋪市場(chǎng)價(jià)格1.租金當(dāng)?shù)赜蛏啼佔(zhàn)饨鹁鶅r(jià)為27元人民幣/天·平方米，同一個(gè)商鋪不一樣地段租金懸殊也較大。新東安市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)和東方廣場(chǎng)成交租金價(jià)格在140-880元人民幣/月·平方米之間。2.售價(jià)王府井地域寸土寸金，但銷(xiāo)售市場(chǎng)并不活躍，市場(chǎng)銷(xiāo)售成交案例較少，現(xiàn)在在售商鋪關(guān)鍵是丹耀大廈1-5層商鋪，首層優(yōu)質(zhì)商鋪實(shí)際成交價(jià)格為48000元人民幣/平方米，地下一層28000元/平方米，地上二層30000元/平方米。二寫(xiě)字樓市場(chǎng)=1\*GB4㈠寫(xiě)字樓需求以國(guó)際著名商貿(mào)企業(yè)、IT企業(yè)、文化企業(yè)為主王府井特殊商業(yè)地位吸引了眾多國(guó)際著名商貿(mào)企業(yè)入駐設(shè)置中國(guó)地域總部，如可口可樂(lè)、安利、阿迪達(dá)斯、美津濃、PUMA、MARYKAY、杉杉法涵詩(shī)等。王府世紀(jì)還未開(kāi)盤(pán)，美國(guó)暇步士衣飾便已租用200平方米作為總部。新東安正和一家英國(guó)消費(fèi)品企業(yè)商談800平方米出租事宜。各寫(xiě)字樓內(nèi)IT企業(yè)全部占較大百分比，如思科、朗訊、英特爾和中國(guó)瀛海威等各類(lèi)網(wǎng)絡(luò)企業(yè)。東方廣場(chǎng)最大用戶(hù)思科網(wǎng)絡(luò)繼去年10月整租2個(gè)樓層共5791平方米以后，今年又?jǐn)U租3個(gè)樓層共8788平方米。加拿大北方電訊1998年從長(zhǎng)安俱樂(lè)部搬出整租新東安C座，共6層15000平方米，C座所以命名“北方電訊大樓”。中央美院周?chē)舱Q生了文化廣告、形象設(shè)計(jì)、攝影工作室等時(shí)尚行業(yè)，新東安、世紀(jì)大廈、文達(dá)寫(xiě)字樓內(nèi)這類(lèi)企業(yè)較多，如西蔓色彩工作室、東田形象設(shè)計(jì)、黑冰攝影室、曼迪新航線(xiàn)攝影等，她們?cè)诒本r(shí)尚界含有一定著名度。=2\*GB4㈡租售價(jià)格及空置率1.售價(jià)1996年世紀(jì)大廈在香港出售，定價(jià)高達(dá)$3000/平方米。王府井地域?qū)懽謽乾F(xiàn)在售價(jià)范圍在$-2200/平方米之間，銷(xiāo)售價(jià)格展現(xiàn)理性回歸。2.租金10個(gè)項(xiàng)目中，東方廣場(chǎng)、新東安寫(xiě)字樓、柏景大廈、文達(dá)大廈只租不賣(mài)，其它項(xiàng)目也以出租為主。現(xiàn)在中高級(jí)寫(xiě)字樓租金范圍在$15-26/月·平方米。新中原大廈和王府世紀(jì)采取低價(jià)入市，租金報(bào)價(jià)較低，分別為$16/月·平方米和$18/月·平方米，免租期優(yōu)惠分別為30天和90天。部分項(xiàng)目租金內(nèi)包含物業(yè)管理費(fèi)，這些項(xiàng)目為：世紀(jì)大廈、新中原大廈、王府世紀(jì)、文達(dá)寫(xiě)字樓、北計(jì)大樓、好友寫(xiě)字樓。3.空置率因?yàn)槎鄶?shù)項(xiàng)目為老項(xiàng)目，各項(xiàng)目包含低級(jí)寫(xiě)字樓空置率全部較低。近期項(xiàng)目東方廣場(chǎng)按現(xiàn)房分期出租策略，現(xiàn)在一期空置率為20%，二期于今年開(kāi)租，三座樓有兩座樓頂部三層被整租，空置率為85%。新中原大廈在近期處理產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以后，低價(jià)入市。該項(xiàng)目地面部分共有九層，除一層自用，三層被整租外，現(xiàn)在可供出租層面為2-4層和7層，7層留待整租。三公寓市場(chǎng)=1\*GB4㈠公寓供給量少王府井地域在1996年以前沒(méi)有公寓項(xiàng)目，關(guān)鍵以商業(yè)為主。1997年第一個(gè)公寓項(xiàng)目——王府井世紀(jì)廣場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)售，共有120套公寓，1999年至王府井地域一直保持較少供給量?，F(xiàn)有世紀(jì)廣場(chǎng)、麗苑公寓、丹耀公寓，東方廣場(chǎng)公寓四個(gè)項(xiàng)目，其中麗苑公寓和東方廣場(chǎng)只租不售，丹耀公寓現(xiàn)以銷(xiāo)售為主，世紀(jì)廣場(chǎng)租售并舉，共提供公寓633套。王府井和CBD地域、北京市整體水平相比，供給總量也比較少。（供給量界定時(shí)間以開(kāi)盤(pán)為準(zhǔn)）=2\*GB4㈡用戶(hù)組成當(dāng)?shù)赜蜃赓U用戶(hù)多數(shù)是外籍人士，以旅游和商務(wù)用途為主。銷(xiāo)售市場(chǎng)用戶(hù)關(guān)鍵為回國(guó)華僑、港澳臺(tái)人士、商務(wù)人群、大陸高收入階層和投資性用戶(hù)，而且多數(shù)為數(shù)次置業(yè)者，以自住和商務(wù)用途為主。=3\*GB4㈢王府井地域公寓市場(chǎng)租售情況1.銷(xiāo)售價(jià)格王府井地域公寓交易量不多，地域著名度對(duì)公寓項(xiàng)目標(biāo)影響不大。現(xiàn)在在售丹耀公寓和世紀(jì)廣場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)和起價(jià)為$2500/平方米（￥20750/平方米）。麗苑公寓和東方廣場(chǎng)是港商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為尋求長(zhǎng)久投資回報(bào)率，均為只租不賣(mài)。2.租金水平麗苑公寓是市場(chǎng)上最高級(jí)服務(wù)式公寓之一，租金為33美元/月.平方米。3.空置率王府井地域近幾年關(guān)鍵以出租物業(yè)為主，正在出租物業(yè)為麗苑公寓和王府井世紀(jì)廣場(chǎng)。麗苑公寓一居室和兩居室（二居室和三居室只針對(duì)六個(gè)月以上長(zhǎng)租戶(hù)）空置率低于5%，比套間空置率還低，總體出租率低于30%。世紀(jì)廣場(chǎng)已全部銷(xiāo)售完成，現(xiàn)在是小業(yè)主在二手出租，整體空置率約為15%。4.供給數(shù)量近期新增供給有五星級(jí)飯店?yáng)|方海逸酒店595間客房，豪華間387間，套間207間，總統(tǒng)套間1間。第四節(jié)王府井商圈未來(lái)發(fā)展展望一硬件設(shè)施基礎(chǔ)完備1.外部交通網(wǎng)絡(luò)王府井地域外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善?，F(xiàn)在，周?chē)缆逢P(guān)鍵有：東有東單北大街東四南大街，和東二環(huán)路相距不遠(yuǎn)；西有南河沿大街北河沿大街；南有東長(zhǎng)安街，可方便使用一線(xiàn)地鐵交通（地面有地鐵王府井站）；北有五四大街東四西大街，和平安大街鄰近。計(jì)劃建設(shè)中地鐵五號(hào)線(xiàn)，該地鐵線(xiàn)是北京地鐵路網(wǎng)中南北向軌道交通線(xiàn)，現(xiàn)已開(kāi)工，估計(jì)完工。地鐵五號(hào)線(xiàn)南起豐臺(tái)區(qū)宋家莊，經(jīng)東單北大街東四南大街，北至昌平區(qū)境內(nèi)東三旗(太平莊)，在本項(xiàng)目周?chē)O(shè)有3座車(chē)站，分別為東單站、燈市口站及東四站。2.內(nèi)部交通線(xiàn)路王府井主街（南起東單三條北至金魚(yú)胡同路段）為完全步行街，原在王府井步行街上行駛公交車(chē)一律繞行。王府井北街（南起金魚(yú)胡同北至燈市口大街路段）為公交步行街，只許可公交車(chē)及由南向北社會(huì)車(chē)輛行駛。東安門(mén)大街和金魚(yú)胡同是當(dāng)?shù)赜蜃铌P(guān)鍵東西向聯(lián)絡(luò)道路。王府井大街西側(cè)輔路。伴隨三期改造工程完工，該輔路已經(jīng)打通至霞公府，處理了向西方向出行交通。金寶街道路。該道路完工后將最終緩解王府井、東單地域交通壓力并完善該地域市政條件。結(jié)合綠屋百貨、吉祥戲院和天主教堂改造，在其東側(cè)開(kāi)辟南北向道路，連接金魚(yú)胡同至柏樹(shù)胡同四條東西向道路。3.市政設(shè)施王府井商業(yè)街從1993年即開(kāi)始進(jìn)行改造，現(xiàn)在一期、二期和三期整改改造工程已經(jīng)結(jié)束。經(jīng)過(guò)整改，該地域市政設(shè)施，包含上水、雨水、污水、供熱、煤氣、供電、電信等已比較齊全、完善，能夠滿(mǎn)足王府井地域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和使用需要。二、地域發(fā)展宏觀環(huán)境伴隨中國(guó)逐步邁入WTO大門(mén)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)融為一體，中國(guó)、北京再次成為世界關(guān)注熱點(diǎn)地域。北京經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速發(fā)展，多種商貿(mào)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，人民收入水平普遍提升，王府井商業(yè)區(qū)多種物業(yè)擁有了越來(lái)越多業(yè)務(wù)支撐和更多購(gòu)置力強(qiáng)各類(lèi)客源。北京市獨(dú)特政治經(jīng)濟(jì)地位給予了王府井地域巨大發(fā)展機(jī)會(huì)。王府井商業(yè)區(qū)經(jīng)過(guò)8年多時(shí)間改造，已逐步建設(shè)成為一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施超前、環(huán)境優(yōu)美、文化氣氛濃厚，集商業(yè)、辦公、居住、娛樂(lè)、旅游觀光、展示博覽等功效于一體現(xiàn)代化綜合功效街區(qū)。國(guó)務(wù)院、北京市及東城區(qū)政府對(duì)王府井商業(yè)區(qū)改造建設(shè)大力支持，確保了王府井地域健康發(fā)展和在該地域進(jìn)行房地產(chǎn)投資穩(wěn)定回報(bào)。東方廣場(chǎng)、新東安能夠吸引國(guó)際金融商貿(mào)企業(yè)，從而帶動(dòng)王府井地域商務(wù)形象提升。王府井地域在含有巨大發(fā)展機(jī)會(huì)同時(shí)，也存在著部分困難和挑戰(zhàn)，如城市中心區(qū)土地持有者復(fù)雜，開(kāi)發(fā)用地產(chǎn)權(quán)不明，多頭管理嚴(yán)重；拆遷成本過(guò)高；開(kāi)發(fā)商資金和實(shí)力不夠，營(yíng)銷(xiāo)推廣力度較小；在北京市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局中，王府井地域開(kāi)發(fā)速度落后于CBD、燕莎商圈和亞運(yùn)村等地域，處于競(jìng)爭(zhēng)下風(fēng)。伴隨街區(qū)改造進(jìn)行，將有較大規(guī)模商業(yè)、辦公、居住類(lèi)物業(yè)面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步趨于猛烈。三、政府政策成為區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵原因王府井商業(yè)區(qū)新一輪發(fā)展機(jī)遇已經(jīng)來(lái)臨，北京市和東城區(qū)政府政策扶持將對(duì)該地域發(fā)展起關(guān)鍵性作用。現(xiàn)在，王府井地域早期立項(xiàng)未能準(zhǔn)期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不外乎以下原因：1、開(kāi)發(fā)用地產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，地價(jià)成本高昂，利益關(guān)系難以理順，造成項(xiàng)目擱淺。2、拆遷成本較高，拆遷難度較大，拆遷期限過(guò)長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大。3、早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)由土地使用單位產(chǎn)生，責(zé)權(quán)不明，開(kāi)發(fā)商不含有開(kāi)發(fā)大型、高級(jí)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)力。所以，在該地域房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，政府必需加強(qiáng)對(duì)土地持有者管理，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，協(xié)調(diào)好拆遷各方利益關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入條件限制，確保開(kāi)發(fā)企業(yè)資金和技術(shù)實(shí)力，確保王府井商業(yè)區(qū)項(xiàng)目標(biāo)成功開(kāi)發(fā)。四、有實(shí)力、高水平開(kāi)發(fā)商是區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力王府井地域不乏開(kāi)發(fā)成功品牌項(xiàng)目，如王府世紀(jì)廣場(chǎng)、王府飯店、麗苑公寓、新東安市場(chǎng)和東方廣場(chǎng)等不僅著名全北京市，甚至名揚(yáng)海外。這些項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)商含有雄厚資金實(shí)力和豐富大型項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有足夠?qū)嵙Φ钟_(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)，成為王府井商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)中“領(lǐng)頭羊”。未來(lái)幾年內(nèi)，王府井商業(yè)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)以中國(guó)外著名房地產(chǎn)企業(yè)為主，剔除以投機(jī)和爆炒為目標(biāo)開(kāi)發(fā)商，遵照市場(chǎng)游戲規(guī)則，真正實(shí)現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化和商品化，實(shí)現(xiàn)王府井商業(yè)區(qū)持久、健康發(fā)展。第五節(jié)類(lèi)似標(biāo)情況一柏景商業(yè)大廈在燈市口大街，離本標(biāo)約200米。97年完工甲級(jí)寫(xiě)字樓，車(chē)位充足，裝修豪華。只租不售，租金天天每平方米4.2元。二華翔商務(wù)大樓在燈市口大街，離本標(biāo)約200米。約90年軍工綜合樓，共5層，在設(shè)計(jì)和檔次上和本標(biāo)類(lèi)似，無(wú)電梯，車(chē)位緊缺。只租不售，租金天天每平方米2.63元。第三章標(biāo)實(shí)景圖標(biāo)后面第四章項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算我企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目及項(xiàng)目周?chē)袌?chǎng)進(jìn)行了具體調(diào)查，了解到該標(biāo)基礎(chǔ)情況及周?chē)?xiàng)目情況。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中相關(guān)估價(jià)規(guī)程，依據(jù)該標(biāo)用途、特點(diǎn)，和標(biāo)相關(guān)資料進(jìn)行分析，采取收益現(xiàn)值法對(duì)標(biāo)進(jìn)行價(jià)格測(cè)算。此次對(duì)標(biāo)價(jià)格測(cè)算基準(zhǔn)日為4月2日。第一節(jié)收益現(xiàn)值法計(jì)算原理所謂收益現(xiàn)值法是指經(jīng)過(guò)估算評(píng)定資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，采取合適資本化率，將預(yù)期估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期正常純收益核實(shí)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值，將其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。購(gòu)置者購(gòu)入上述房產(chǎn)，關(guān)鍵用途應(yīng)是用于出租、出售或經(jīng)營(yíng)三個(gè)方面。從取得資料來(lái)看，我們已取得了大量委估房屋建筑物類(lèi)似房屋建筑物出租價(jià)格，假如購(gòu)置者用于出售，未來(lái)收益無(wú)法估計(jì)；假如用于經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置者還需再投入大量資金，不能立即取得利潤(rùn)，而且經(jīng)營(yíng)類(lèi)型選擇對(duì)收益也有很大差異，所以其經(jīng)營(yíng)收益也極難估計(jì)。所以，此次評(píng)定是以委估房屋出租來(lái)測(cè)算其收益。我企業(yè)依據(jù)標(biāo)物性質(zhì)進(jìn)行測(cè)算，具體以下：一、租賃收入（1）年潛在毛收入評(píng)定人員經(jīng)過(guò)對(duì)委托評(píng)定項(xiàng)目所在地域其它商業(yè)現(xiàn)在租金水平調(diào)查，結(jié)合委托評(píng)定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，確定委托評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)租金。（2）年有效毛收入依據(jù)評(píng)定人員市場(chǎng)調(diào)查,經(jīng)分析確定委托評(píng)定項(xiàng)目因托欠租金其它原因造成收入損失按毛租金收入一定比率計(jì)取。二、年客觀經(jīng)營(yíng)成本①稅費(fèi)兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加按年租金有效收入一定比率計(jì)取。②管理費(fèi)包含職員工資、福利費(fèi)等，按年租金有效收入一定比率計(jì)取。③維修費(fèi)按年租金有效收入一定比率計(jì)取。④不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按年租金有效收入一定比率計(jì)取。年客觀經(jīng)營(yíng)成本:年客觀經(jīng)營(yíng)成本=（1）+（2）+（3）+（4）三、年凈收益年凈收益=年租賃有效收入-年客觀經(jīng)營(yíng)成本四、資本化率確實(shí)定資本化率是以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞率及風(fēng)險(xiǎn)利率來(lái)確定。委托項(xiàng)目為商業(yè)使用,考慮到北京市房地產(chǎn)整體租金水平基礎(chǔ)平穩(wěn),綜合權(quán)衡認(rèn)為委托評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)年凈收益在剩下年限保持不變。五、委托評(píng)定房地產(chǎn)收益價(jià)格A1房地產(chǎn)收益價(jià)格=[×（1-）]R（1+R）N其中：A為年凈收益；R為資本化率；N為經(jīng)營(yíng)使用年限，綜合考慮委托項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)使用年限。第二節(jié)收益現(xiàn)值法計(jì)算過(guò)程本標(biāo)用于出租綜合樓建筑面積為3043.6平方米。依據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況及結(jié)合標(biāo)周?chē)闆r，假設(shè)標(biāo)地下一層至地上二層做為商業(yè)出租，如餐飲、娛樂(lè)等，二層以上做辦公出租。一、租賃收入（1）年潛在毛收入標(biāo)地下1層至地上2層為商業(yè)用途，如餐飲、歌廳，三層以上為辦公。地下室402.6平方米，1、2層依據(jù)調(diào)查約1050平方米，三層以上面積約1550平方米，平房約40平方米。我企業(yè)經(jīng)過(guò)對(duì)擬拍賣(mài)標(biāo)所在地域其它類(lèi)似標(biāo)現(xiàn)在租金水平調(diào)查，結(jié)合本標(biāo)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，該片區(qū)商業(yè)租金在4.6—29元/天.平方米，確定本標(biāo)地下1層至地上2層平均租金為6元/天.平方米，3層以上為辦公，租金為2.5元/天.平方米，平房作為隸屬設(shè)施，不計(jì)租金收入，確定潛在毛收入為：潛在毛收入=（1050+402.6）×365×6+1550×2.5×360=4576194元（2）年有效毛收入依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,經(jīng)分析確定標(biāo)有效空置率為10%,則有效毛收入為:有效毛收入=4576194×90%=4118575元二、年客觀經(jīng)營(yíng)成本①稅費(fèi)兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加按年租金有效收入5.5%計(jì)取，為：4118575×5.5%=226522（元）②管理費(fèi)包含職員工資、福利費(fèi)等，按年租金有效收入5%計(jì)取，為；4118575×5%=205929（元）③維修費(fèi)按年租金有效收入2%計(jì)取，為：4118575×2%=82371（元）④不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按年租金有效收入3%計(jì)取，為：4118575×3%=123557（元）年客觀經(jīng)營(yíng)成本:年客觀經(jīng)營(yíng)成本=（1）+（2）+（3）+（4）=638379（元）三、年凈收益年凈收益=年租賃有效收入-年客觀經(jīng)營(yíng)成本=411=3480196元四、資本化率確實(shí)定資本化率是以將純收益還原為價(jià)格利率，其實(shí)質(zhì)是一個(gè)資本投資收益率。通常來(lái)講，收益率大小和投資風(fēng)險(xiǎn)大小成正比，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益率越高，風(fēng)險(xiǎn)越低，收益率也就越低。由此可見(jiàn)，收益法中所采取還原利率應(yīng)等同于取得房地產(chǎn)所產(chǎn)生純收益含有相同風(fēng)險(xiǎn)資本收益率。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)受到很多不確定原因影響，諸如政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)情況起伏、產(chǎn)業(yè)政策改變、利率升降等。房地產(chǎn)位置固定性特點(diǎn)使其逃避風(fēng)險(xiǎn)能力很低，而且房地產(chǎn)投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、使用期長(zhǎng)，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在管理制度上還存在著一定不完善之處，所以通常認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)較經(jīng)典風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。此次評(píng)定中我們采取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞率加風(fēng)險(xiǎn)酬勞率來(lái)確定資本化率，其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞率我們?nèi){證式國(guó)債()三年期3.37％，風(fēng)險(xiǎn)酬勞率我們綜合考慮委估物業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，將投資該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和其它項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較分析，并依據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定風(fēng)險(xiǎn)酬勞率取值為7％，那么資本化率應(yīng)為10.37％。委托項(xiàng)目為商業(yè)使用,考慮到北京市房地產(chǎn)整體租金水平基礎(chǔ)平穩(wěn),綜合權(quán)衡認(rèn)為委托評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)年凈收益在剩下年限保持不變。五、委托評(píng)定房地產(chǎn)收益價(jià)格A1房地產(chǎn)收益價(jià)格=[×（1-）]R（1+R）N其中：A為年凈收益；R為資本化率；N為經(jīng)營(yíng)使用年限，綜合考慮標(biāo)為劃撥用地，如補(bǔ)交土地出讓金后其經(jīng)營(yíng)使用年限為50年。房地產(chǎn)收益價(jià)格=3480196/10.37%×[1-1/（1+10.37%）50]=3480196/10.37%×0.999=33526671第三節(jié)標(biāo)起拍價(jià)及預(yù)期價(jià)值一、標(biāo)起拍價(jià)依據(jù)我企業(yè)拍賣(mài)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定標(biāo)起拍價(jià)為3000萬(wàn)元，再制訂合理競(jìng)價(jià)階梯，具體以下：在3000——3100萬(wàn)元之間每次競(jìng)價(jià)階梯為5萬(wàn)元；在3100以上競(jìng)價(jià)階梯恢復(fù)到10萬(wàn)元每次。二、預(yù)期價(jià)值依據(jù)上述價(jià)格測(cè)算，該標(biāo)拍賣(mài)市場(chǎng)預(yù)期價(jià)值為33526671元，取整人民幣3353萬(wàn)元。我企業(yè)利用拍賣(mài)特點(diǎn)和技巧，結(jié)合我企業(yè)首席拍賣(mài)師主持策略努力爭(zhēng)取將價(jià)格拍得超出預(yù)期價(jià)值。第五章拍賣(mài)方案一拍賣(mài)標(biāo)基礎(chǔ)情況1.標(biāo)情況描述：燈市口西街18號(hào)房產(chǎn)，地下1層及地上1層為商業(yè)如餐飲、歌廳，二層以上為辦公樓，剩下部分為平房，依據(jù)標(biāo)實(shí)際情況可將2層開(kāi)發(fā)為餐飲。在整棟樓中地下1層至地上2層不管在出租還是銷(xiāo)售中，價(jià)值在整個(gè)樓中算最值錢(qián)部分。標(biāo)南邊為擬開(kāi)發(fā)王府井富陽(yáng)廣場(chǎng)，富陽(yáng)廣場(chǎng)是以旅游購(gòu)物為關(guān)鍵，同時(shí)集合了餐飲、休閑娛樂(lè)和健身、商務(wù)等為一體大型商業(yè)廣場(chǎng)。但富陽(yáng)廣場(chǎng)不完全臨街，假如本標(biāo)不被富陽(yáng)廣場(chǎng)所用，其交通出口將成為富陽(yáng)發(fā)展重大障礙。2.產(chǎn)權(quán)情況：該標(biāo)產(chǎn)權(quán)屬于新華通訊社北京分社。標(biāo)為劃撥用地，如辦理產(chǎn)權(quán)交割須補(bǔ)交一定土地出讓金，據(jù)了解土地出讓金約1000萬(wàn)元。二用戶(hù)分析一類(lèi)用戶(hù)是投資機(jī)構(gòu)，她們購(gòu)置該標(biāo)關(guān)鍵作為投資項(xiàng)目，然后用于經(jīng)營(yíng)，或出租或出售。這些用戶(hù)關(guān)鍵追求其長(zhǎng)遠(yuǎn)利益或差額利潤(rùn)，投資機(jī)構(gòu)能夠考慮整體購(gòu)置。但投資機(jī)構(gòu)通常要求要有一定回報(bào)，其對(duì)價(jià)格原因制訂尤為敏感，從她們角度考慮，收益法是她們最能接收和最有操作意義方法。這類(lèi)用戶(hù)中含有代表性為山西投資用戶(hù)，近兩年因?yàn)槟茉磧r(jià)格暴漲，山西煤炭經(jīng)營(yíng)者一夜間暴富，促進(jìn)其在京城繁榮地段購(gòu)置固定資產(chǎn)作為投資。在本企業(yè)召開(kāi)千萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)拍賣(mài)會(huì)上，常常搶購(gòu)這類(lèi)標(biāo)，并成為我企業(yè)用戶(hù)資源庫(kù)中會(huì)員用戶(hù)。還有一類(lèi)是自用用戶(hù)，這類(lèi)用戶(hù)關(guān)鍵考慮是標(biāo)地段和配套。本標(biāo)地段繁榮，但配套設(shè)施較差，僅有幾輛停車(chē)位極難讓自用型用戶(hù)接收競(jìng)買(mǎi)。我企業(yè)接收本項(xiàng)目后，經(jīng)過(guò)我企業(yè)用戶(hù)貯備庫(kù)中大量潛在買(mǎi)家溝通，及周?chē)脩?hù)調(diào)查，總結(jié)了以下幾類(lèi)特感愛(ài)好潛在買(mǎi)家。A、三花置業(yè)B、山西投資用戶(hù)C、新加坡凱置地房地產(chǎn)投資基金D、福建利嘉集團(tuán)E、某上市企業(yè)F、香港穩(wěn)得福投資企業(yè)G、東長(zhǎng)安集團(tuán)H、澳洲麥格里集團(tuán)F、日本太平洋幸運(yùn)企業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)前段時(shí)間招商運(yùn)作，現(xiàn)在已經(jīng)有十幾家用戶(hù)對(duì)該標(biāo)和我企業(yè)進(jìn)行了初步溝通，其中大部分表示出濃厚愛(ài)好。這里面投資機(jī)構(gòu)達(dá)成50%。她們中間有部分大國(guó)際基金集團(tuán)，也有部分民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)，還有部分上市企業(yè)，大多實(shí)力較強(qiáng)，有用戶(hù)已經(jīng)和我企業(yè)合作過(guò)幾次，相互信任度較高。三拍賣(mài)傭金及費(fèi)用方案假如我企業(yè)能有幸和貴社簽署《委托拍賣(mài)協(xié)議》，燈市口西街18號(hào)貴社房產(chǎn)經(jīng)我企業(yè)拍賣(mài)成交，貴企業(yè)應(yīng)向我企業(yè)支付拍賣(mài)成交價(jià)0.5%傭金，無(wú)須另外支付其它任何費(fèi)用。拍賣(mài)標(biāo)在《委托拍賣(mài)協(xié)議》期限內(nèi)未成交，貴社無(wú)須向我企業(yè)支付任何費(fèi)用。四付款方法及期限依據(jù)我企業(yè)和用戶(hù)溝通情況，如拍賣(mài)成交可一次性付清拍賣(mài)成交價(jià)款。付款期限為20個(gè)工作日。五拍賣(mài)時(shí)間及計(jì)劃若我企業(yè)有幸和貴社簽署《委托拍賣(mài)協(xié)議》，初定拍賣(mài)計(jì)劃以下：1.簽署協(xié)議后用1個(gè)月進(jìn)行項(xiàng)目招商；2.簽署協(xié)議后第2個(gè)月進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)；3.拍賣(mài)成交后20個(gè)工作日內(nèi)付清全款，付清全款后5個(gè)工作內(nèi)開(kāi)始辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。六預(yù)展招商方案預(yù)展招商是拍賣(mài)活動(dòng)中最關(guān)鍵階段，良好預(yù)展招商工作是確保拍賣(mài)成功必需前提。預(yù)展招商也是拍賣(mài)企業(yè)能力直接表現(xiàn)。針對(duì)該拍賣(mài)項(xiàng)目標(biāo)預(yù)展招商工作，我企業(yè)將充足發(fā)揮和利用本身優(yōu)勢(shì)和資源，基于網(wǎng)上和傳統(tǒng)拍賣(mài)相結(jié)合業(yè)務(wù)模式，表現(xiàn)服務(wù)為本經(jīng)營(yíng)理念。在主動(dòng)向現(xiàn)有用戶(hù)推介同時(shí)盡可能開(kāi)發(fā)潛在用戶(hù)資源。A、招商方案招商關(guān)鍵采取以下方法：①、在傳統(tǒng)平面媒體上，公布招商公告，增加受眾人群。依據(jù)媒體影響力和標(biāo)特點(diǎn)，選擇《北京晚報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》等報(bào)刊媒體，在拍賣(mài)招商工作正式開(kāi)始后第一周發(fā)表，依據(jù)招商工作進(jìn)展情況，招商公告具體公布時(shí)間可能會(huì)有對(duì)應(yīng)調(diào)整；②、充足利用中拍網(wǎng)獨(dú)有多種資源優(yōu)勢(shì)，設(shè)置網(wǎng)上拍賣(mài)專(zhuān)場(chǎng)和我企業(yè)新開(kāi)發(fā)視頻全景分段、展示技術(shù)，配以圖文并茂形式，全方位具體介紹標(biāo)情況，向遍布全國(guó)中拍網(wǎng)用戶(hù)進(jìn)行招商（網(wǎng)上站項(xiàng)目專(zhuān)場(chǎng)頁(yè)見(jiàn)附件）；③、向我企業(yè)固定用戶(hù)群體進(jìn)行直接招商；④、經(jīng)過(guò)需求分析和多渠道了解，確定潛在用戶(hù)，進(jìn)行定向招商。B、預(yù)展方案我企業(yè)將設(shè)置專(zhuān)案工作組，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目標(biāo)預(yù)展招商工作，包含和用戶(hù)洽談、介紹拍賣(mài)標(biāo)情況和陪用戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)考察等，保持聯(lián)絡(luò)通暢。依據(jù)用戶(hù)需求出發(fā)，在了解買(mǎi)家愿望基礎(chǔ)上，向用戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)細(xì)致服務(wù)。就用戶(hù)最關(guān)心價(jià)格，我企業(yè)將向用戶(hù)提供該區(qū)域商用樓市場(chǎng)情況，讓用戶(hù)了解本項(xiàng)目相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。我企業(yè)依據(jù)對(duì)該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)了解，分析該項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格空間，同時(shí)為用戶(hù)計(jì)算投資價(jià)值。我企業(yè)將制作包含視頻錄相及360度環(huán)景展示光盤(pán)，以直觀形式正確詳實(shí)向用戶(hù)介紹標(biāo)情況。七拍賣(mài)方法和拍賣(mài)會(huì)A、拍賣(mài)方法依據(jù)我企業(yè)優(yōu)勢(shì)和拍賣(mài)標(biāo)特點(diǎn)，我們將采取傳統(tǒng)拍賣(mài)和網(wǎng)上拍賣(mài)相結(jié)合形式進(jìn)行拍賣(mài)，即在現(xiàn)場(chǎng)和中拍網(wǎng)上同時(shí)拍賣(mài)。自此基礎(chǔ)上，我企業(yè)還將利用又我企業(yè)最新開(kāi)發(fā)音、視頻同時(shí)網(wǎng)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)系統(tǒng)，這種新型拍賣(mài)形式將突出此次拍賣(mài)會(huì)務(wù)實(shí)和創(chuàng)新，為貴行資產(chǎn)處理工作開(kāi)創(chuàng)新方法，發(fā)明良好社會(huì)效益，愈加好宣傳貴辦資產(chǎn)處理工作。B、拍賣(mài)會(huì)舉行《委托拍賣(mài)協(xié)議》簽署以后我企業(yè)將在拍賣(mài)會(huì)前一周在熱門(mén)報(bào)刊媒體上公布拍賣(mài)公告。拍賣(mài)地點(diǎn)在金隅大廈我企業(yè)拍賣(mài)廳。C、拍賣(mài)會(huì)組織在貴行及相關(guān)部門(mén)監(jiān)督下，對(duì)拍賣(mài)標(biāo)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。拍賣(mài)會(huì)上邀請(qǐng)北京長(zhǎng)安公證處對(duì)本標(biāo)整個(gè)拍賣(mài)會(huì)過(guò)程進(jìn)行公證，同時(shí)邀工商部門(mén)對(duì)整場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置競(jìng)買(mǎi)登記處、拍賣(mài)臺(tái)、統(tǒng)計(jì)臺(tái)、貴社監(jiān)拍臺(tái)、公證席、工商監(jiān)拍席和網(wǎng)絡(luò)直播席。拍賣(mài)會(huì)由我企業(yè)首席拍賣(mài)師——張毅主持，首先宣讀《競(jìng)買(mǎi)規(guī)則》，然后進(jìn)行拍賣(mài)，成交后和買(mǎi)受人簽署《成交確定書(shū)》，最終由公證人員對(duì)整個(gè)拍賣(mài)會(huì)出公證書(shū)。D、成交結(jié)算拍賣(mài)成交后，我企業(yè)將督促買(mǎi)受人按協(xié)議要求按時(shí)支付拍賣(mài)價(jià)款，并幫助貴社和買(mǎi)受人辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)事宜。第六章中拍在線(xiàn)拍賣(mài)特點(diǎn)一企業(yè)特點(diǎn)1、企業(yè)擁有中拍網(wǎng)（123.）是中國(guó)規(guī)模最大，運(yùn)作最規(guī)范，唯一一家被中國(guó)貿(mào)易局認(rèn)可，中國(guó)唯一一家為全國(guó)全部拍賣(mài)企業(yè)提供網(wǎng)上拍賣(mài)平臺(tái)專(zhuān)業(yè)拍賣(mài)網(wǎng)站。中拍網(wǎng)現(xiàn)在擁有900余家遍布全國(guó)各地拍賣(mài)企業(yè)會(huì)員單位。同時(shí)企業(yè)網(wǎng)上用戶(hù)資源庫(kù)，至今在全國(guó)及境外投資用戶(hù)約有10萬(wàn)名。2、本企業(yè)在中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)—和—全國(guó)拍賣(mài)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定中被評(píng)為AA級(jí)拍賣(mài)企業(yè)。3、連續(xù)4年被北京市高級(jí)人民法院將我企業(yè)列為北京法院系統(tǒng)推薦選擇拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。４、被全國(guó)最高級(jí)人民法院列為首批推薦選擇拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。5、北京市工商局評(píng)為“守信企業(yè)”。二行業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)◆業(yè)務(wù)管理：企業(yè)采取網(wǎng)上網(wǎng)下相結(jié)合操作模式，對(duì)拍賣(mài)工作進(jìn)行合理科學(xué)管理和專(zhuān)業(yè)分工，有效提升了服務(wù)水平和營(yíng)銷(xiāo)能力，取得了良好效果?！粜抛u(yù)：企業(yè)自成立起就以“嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)、誠(chéng)信”作風(fēng)，穩(wěn)健開(kāi)展企業(yè)業(yè)務(wù)。企業(yè)從未發(fā)生過(guò)商業(yè)糾紛，形成了良好商業(yè)信譽(yù)?！艄碴P(guān)系：企業(yè)經(jīng)過(guò)開(kāi)展拍賣(mài)工作，和相關(guān)政府職能部門(mén)建立了良好合作關(guān)系?！粜麄魍茝V：經(jīng)過(guò)中拍網(wǎng)和關(guān)系良好平面媒體，拍賣(mài)信息能夠得到廣泛宣傳。◆異地處理：經(jīng)過(guò)中拍網(wǎng)、股東單位和會(huì)員單位使企業(yè)能夠在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)。◆售后服務(wù)：企業(yè)設(shè)有專(zhuān)業(yè)售后服務(wù)部，專(zhuān)員辦理每個(gè)項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)權(quán)交接和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)?！艚鹑诜?wù)：自起，我企業(yè)和建設(shè)銀行、交通銀行在二手房屋貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展廣泛合作，取得成功。同時(shí)我企業(yè)也是最先在北京房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)引入按揭拍賣(mài)企業(yè)之一。◆經(jīng)紀(jì)企業(yè)合作：我企業(yè)已基礎(chǔ)建立起一整套經(jīng)紀(jì)企業(yè)合作體系，為大型項(xiàng)目運(yùn)作提供全方位策劃、擔(dān)保、保險(xiǎn)等服務(wù)?！魪?qiáng)大信息化平臺(tái)：中拍網(wǎng)多