【S房地產(chǎn)公司融資方式問(wèn)題及優(yōu)化建議探析9700字（論文）】

S房地產(chǎn)公司融資方式問(wèn)題及完善對(duì)策研究目錄TOC\o"1-3"\h\u73671緒論 1296571.1選題背景及意義 1313951.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 255621.3研究?jī)?nèi)容及方法 3316832融資的相關(guān)理論概述 447782.1融資的概念 4261412.2融資的方式 424962.2.1企業(yè)自有資金 4208832.2.2預(yù)收賬款 4316982.2.3股權(quán)融資 5271682.2.4債權(quán)融資 5167712.2.5銀行借貸 5225623S房地產(chǎn)公司的融資方式分析 6294043.1公司簡(jiǎn)介 6102663.2公司主要融資方式 6216453.2.1銀行貸款 654753.2.2股權(quán)融資 6164503.2.3房地產(chǎn)信托 7306393.2.4海外融資 7268143.3公司融資方式存在的問(wèn)題及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn) 7208033.3.1缺乏科學(xué)融資規(guī)劃 780773.3.2資本結(jié)構(gòu)有待完善 8113443.3.3融資渠道選擇不合理 8126903.3.4缺乏對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí) 9102044完善S房地產(chǎn)公司融資方式的對(duì)策 10227174.1制定科學(xué)的融資規(guī)劃 10227994.2完善資本結(jié)構(gòu) 10298634.3降低融資成本 1030514.4加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防范 1122835結(jié)論 111713參考文獻(xiàn) 13【摘要】由于經(jīng)濟(jì)全球化和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的逐步開(kāi)放，公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。合理的融資能夠滿(mǎn)足公司的資本要求，降低資本成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)正常運(yùn)作和發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)，高投資和高盈利能力。資金對(duì)他們非常重要，因?yàn)樗麄冃枰銐虻馁Y金來(lái)支持運(yùn)作。根據(jù)目前的情況，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資需要解決和改善的問(wèn)題很多。本文以S房地產(chǎn)公司為例，對(duì)其融資方式進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)S房地產(chǎn)公司存在缺乏科學(xué)完善的融資規(guī)劃、資本結(jié)構(gòu)的改善、融資渠道的選擇不當(dāng)、融資成本過(guò)高等導(dǎo)致財(cái)務(wù)行為受到制約，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足等，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺乏有效改進(jìn)。本文提出了幾點(diǎn)有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理優(yōu)化理念，包括制定科學(xué)完善的融資方案、改善資本結(jié)構(gòu)、選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y方式降低融資成本、完善公司治理結(jié)構(gòu)等，加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)等的規(guī)避，以期幫助企業(yè)更好地防范融資風(fēng)險(xiǎn)。【關(guān)鍵詞】融資方式，融資風(fēng)險(xiǎn)，S房地產(chǎn)公司1緒論1.1選題背景及意義隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)資金的籌集已成為企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展的決定性因素。由于財(cái)務(wù)問(wèn)題，企業(yè)可能會(huì)陷入危機(jī)，如果無(wú)法及時(shí)處理財(cái)務(wù)危機(jī)，公司可能會(huì)遇到更嚴(yán)重的問(wèn)題。研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式的原因如下：一方面，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活息息相關(guān)的支柱之一，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民的生活息息相關(guān)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是高投資，高風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。充足合理的融資是房地產(chǎn)公司健康和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資研究較晚，對(duì)一些實(shí)際工作中出現(xiàn)的問(wèn)題還缺乏切實(shí)可行的措施。歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)行了相對(duì)成熟的房地產(chǎn)融資研究，從而形成更為成熟的融資模式。但是，由于國(guó)情不同，國(guó)外理論體系和融資模式不能直接復(fù)制，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體融資問(wèn)題需要根據(jù)我國(guó)的情況進(jìn)行探討。因此，研究以S房地產(chǎn)公司為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資問(wèn)題具有重要的理論意義。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展正在發(fā)生重大變化。工業(yè)改善和新型城鎮(zhèn)化已成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的兩股力量，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。根據(jù)建設(shè)部2011-2030年發(fā)展規(guī)劃，到2020年我國(guó)城市化率將達(dá)到55%。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)潛力巨大，前景廣闊。本文根據(jù)S房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況和特殊的融資問(wèn)題，提出加強(qiáng)S房地產(chǎn)的融資管理，并提出合理的建議，S房地產(chǎn)公司優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)的分配，可為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資提供借鑒。因此，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資問(wèn)題具有現(xiàn)實(shí)意義。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀從國(guó)外研究狀況來(lái)看，國(guó)外關(guān)于企業(yè)融資的研究已經(jīng)取得了一些成果，主要包括以下幾個(gè)方面：Agliardi和Spanjers（2016）提出了代理成本理論，認(rèn)為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)會(huì)影響企業(yè)的收入分配，也會(huì)影響控制的作用。Harris（2018）認(rèn)為，債務(wù)融資可以對(duì)管理者施加一定的限制，股東可以獲得一定的權(quán)利對(duì)管理者施加限制，法律要求管理者提供與企業(yè)相關(guān)的信息。此外，通過(guò)對(duì)相關(guān)信息的處理，股東有權(quán)決定企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。Stevenson和Jackson（2018）通過(guò)建立模型對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，提出了儲(chǔ)蓄貸款銀行在貸款渠道、貸款金額、貸款范圍等方面的特點(diǎn)。施瓦茨指出，房地產(chǎn)金融體系最早出現(xiàn)于20世紀(jì)30年代的美國(guó)。最重要的成果是實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期抵押貸款，將貸款的期限延長(zhǎng)到20多年，出現(xiàn)了次級(jí)房貸市場(chǎng)和保險(xiǎn)業(yè)的聯(lián)邦抵押貸款保險(xiǎn)。Shieller（2019）對(duì)通貨緊縮對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析顯示，房?jī)r(jià)在20世紀(jì)80年代和20世紀(jì)20年代以相似的速度上漲和下跌，但與次貸危機(jī)相比仍處于低位。布魯格曼和費(fèi)雪全面解釋了房地產(chǎn)金融。根據(jù)房地產(chǎn)的類(lèi)型，房地產(chǎn)融資可以分為住宅型房地產(chǎn)融資和收益型房地產(chǎn)融資。此外，還有項(xiàng)目融資、信托和次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓證券、CMO和衍生證券。從國(guó)內(nèi)研究狀況來(lái)看，國(guó)內(nèi)關(guān)于融資的研究起步較晚，但研究多集中在融資風(fēng)險(xiǎn)控制、融資模式、融資策略等方面，缺乏對(duì)融資管理的研究。王理石（2017）發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資法律不完善的融資，融資市場(chǎng)體系缺陷，單一的融資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等，提出了提高企業(yè)軟實(shí)力，擴(kuò)大融資渠道，提高直接融資比重和尋求海外融資和其他對(duì)策。楊春艷（2018）認(rèn)為，我國(guó)企業(yè)集團(tuán)在資金管理缺乏科學(xué)規(guī)劃、資本結(jié)構(gòu)不合理、融資單一、融資渠道的公司治理結(jié)構(gòu)，作者結(jié)合集團(tuán)企業(yè)的實(shí)際情況，提出了現(xiàn)實(shí)的融資戰(zhàn)略制定，充分利用市場(chǎng)融資工具，加強(qiáng)融資和其他的控制對(duì)策。王佳（2019）認(rèn)為企業(yè)融資問(wèn)題的原因包括企業(yè)管理者了解自己的實(shí)力不足，自我意識(shí)的積累和企業(yè)信用等級(jí)低，并提出企業(yè)投融資管理的對(duì)策，包括注意自己的積累，加強(qiáng)信用體系建設(shè)，加強(qiáng)政府政策支持中小企業(yè)等。王超（2020）分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資的研究現(xiàn)狀，并發(fā)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的研究并不系統(tǒng)，所以有必要充分利用組合評(píng)價(jià)方法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、灰色模糊評(píng)價(jià)方法和其他方法，科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)和分析房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。綜述而言，從國(guó)內(nèi)外學(xué)者們對(duì)于企業(yè)融資的研究?jī)?nèi)容還是非常的豐富，但針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的研究較少，缺乏案例研究，需要進(jìn)一步深入和具體，并且學(xué)者們的研究視角大多是集中在整體角度，比如說(shuō)從我國(guó)房地產(chǎn)整體融資情況進(jìn)行分析，針對(duì)企業(yè)個(gè)例的房地產(chǎn)融資缺少相關(guān)的參考借鑒。S房地產(chǎn)公司作為一家上市房地產(chǎn)公司，公司在2017年以前經(jīng)歷了高速發(fā)展時(shí)期，但是從2018年開(kāi)始，公司發(fā)展受到了一些限制，遇到了瓶頸，其中融資是公司發(fā)展中非常依賴(lài)的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是這個(gè)環(huán)節(jié)這兩年來(lái)也存在不少的問(wèn)題，本文選擇S房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行研究，具有非常強(qiáng)的代表性，以期豐富學(xué)術(shù)研究中關(guān)于融資管理的理論體系。1.3研究?jī)?nèi)容及方法本文的研究?jī)?nèi)容如下：第一部分為緒論，主要介紹本文的研究背景、意義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究?jī)?nèi)容和方法等。第二部分是相關(guān)理論綜述，主要闡述了融資的概念、融資的方式等，為論文的寫(xiě)作奠定了理論基礎(chǔ)。第三部分是對(duì)S融資管理現(xiàn)狀的分析。首先介紹了S集團(tuán)的概況，然后分析了S集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀，指出了存在的問(wèn)題。第四部分是S融資管理優(yōu)化對(duì)策。第五部分是結(jié)論，總結(jié)了本文的觀點(diǎn)，指出了本文的不足之處。本文研究方法如下：（1）文獻(xiàn)法：收集大量國(guó)內(nèi)外關(guān)于融資和融資管理，通過(guò)上網(wǎng)和閱讀在圖書(shū)館，整理，分析和總結(jié)材料，找出融資的概念和融資管理的概念和意義，并為本文的寫(xiě)作奠定理論基礎(chǔ)。（2）案例研究法，研究以S公司為例，根據(jù)公司的基本情況的分析，指出該公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，然后分析了存在的問(wèn)題，最后結(jié)合公司的實(shí)際情況，提出了優(yōu)化資金管理的對(duì)策，以提高公司財(cái)務(wù)管理水平，降低公司的融資風(fēng)險(xiǎn)2融資的相關(guān)理論概述2.1融資的概念企業(yè)在考慮自身資本狀況，和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的基礎(chǔ)上，向債權(quán)人或投資者融資，將積累和籌集的資金全部用于經(jīng)營(yíng)。企業(yè)融資有兩種形式：內(nèi)生融資和外生融資。內(nèi)生性融資是指企業(yè)將自有資金投入到投資活動(dòng)中。外部融資是指公司以特定的方式在公司其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體之外籌集資金的活動(dòng)，主要包括銀行貸款、股票發(fā)行和公司債券。2.2融資的方式房地產(chǎn)公司一方面應(yīng)當(dāng)從公司內(nèi)部融資，另一方面要從公司外部融資。一個(gè)公司支持本身的經(jīng)營(yíng)狀況的途徑就是通過(guò)公司本身的資金內(nèi)部籌集。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包含以下方面：實(shí)收資本、銷(xiāo)售回款、權(quán)益出讓等。隨著融資方式的日新月異，許多融資方式已不再僅僅是股權(quán)和債權(quán)，售后回租、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等也越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注。以下將重點(diǎn)闡述幾種重要的融資方式：2.2.1企業(yè)自有資金很多房地產(chǎn)企業(yè)偏好使用自有資金作為直接融資手段，但是在市場(chǎng)中該種融資方式比較少。目前自有資金的籌集方式主要通過(guò)吸收投資、股票發(fā)行、盈余公積等形式進(jìn)行。自有資金在保證企業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本所占企業(yè)開(kāi)發(fā)總成本的具體占比有著明確的界定，企業(yè)不能低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)以外進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。解讀相關(guān)法律政策，規(guī)定主要明確了房企自持資金需要高于前期開(kāi)發(fā)投入成本的百分之三十，但一般情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)將自有資金留存于企業(yè)中并不愿意使用過(guò)多的企業(yè)自有資金，只有當(dāng)確定有足夠的盈利時(shí)候才會(huì)使用自有資金去開(kāi)發(fā)擴(kuò)大項(xiàng)目。2.2.2預(yù)收賬款這種資金籌集方式為我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用，它是一種非常普遍的融資方式。通常情況下，相關(guān)企業(yè)在于購(gòu)房者達(dá)成正式合法的購(gòu)房協(xié)議之后，購(gòu)房人員需要向企業(yè)支付一定數(shù)額的資金，包括其為了房產(chǎn)而向銀行申請(qǐng)的貸款，而另一部分則是企業(yè)照合同規(guī)定預(yù)收一部分委托開(kāi)發(fā)單位的建設(shè)資金。通過(guò)這種方式，房地產(chǎn)就可以提前籌集一定的開(kāi)發(fā)資金從而保證企業(yè)的前期發(fā)展?？傊瑑?nèi)部融資雖然在一定程度上滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金需求，但是考慮到企業(yè)的永續(xù)發(fā)展以及企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的需要，單純依靠?jī)?nèi)部的融資方式顯然已經(jīng)很難滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展需求，因此我們要積極尋求內(nèi)部融資以外的其他融資方式，進(jìn)行多元化融資。2.2.3股權(quán)融資什么是股權(quán)融資呢？通俗地講，其實(shí)就是一種股權(quán)更替。企業(yè)的原有股東自愿的拿出一部分的股權(quán)來(lái)進(jìn)行融資，以此便有了新的股東的產(chǎn)生；這一系列的過(guò)程就稱(chēng)之為股權(quán)融資。通過(guò)這種方式所籌集得到的資金，企業(yè)本身是不需要承擔(dān)任何的利息并進(jìn)行本金償還的；唯一變化的就是新產(chǎn)生的股東將與企業(yè)原有的股東共同享受企業(yè)的分紅。當(dāng)然，相較企業(yè)的其他融資方式來(lái)說(shuō)，這一融資方式所作用的范圍是寬廣的。既有所有融資方式都有的充實(shí)企業(yè)資本的作用，也有投資的作用。了解過(guò)股權(quán)融資，債權(quán)融資又是另一種方式，是企業(yè)向銀行或者向其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借款的一種融資方式。相比較于股權(quán)融資，這種融資方式需要承擔(dān)利息，并且按照借款聲明，企業(yè)還要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向借款機(jī)構(gòu)償還本金。這種融資方式，一般只會(huì)發(fā)生在企業(yè)的資金緊及短缺的時(shí)候，在企業(yè)的日常各項(xiàng)開(kāi)支項(xiàng)目中一般不會(huì)有這種融資方式的發(fā)生。2.2.4債權(quán)融資什么是債權(quán)融資呢？通俗來(lái)講就是一個(gè)企業(yè)，將其債券用來(lái)融資的一種方式。但是由于社會(huì)背景與歷史條件的種種原因，這種融資方式只會(huì)加劇企業(yè)的負(fù)擔(dān)。簡(jiǎn)單的歸類(lèi)可以分為銀行信托、債券融資、信托融資等。2.2.5銀行借貸銀行在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中扮演著不可或缺的角色。沒(méi)有銀行的大力支持，就沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)所需資金銀行貸款占比20%到30%；更甚之，建筑公司墊付的項(xiàng)目啟動(dòng)資金30%到40%也來(lái)源于銀行。只將上述這兩項(xiàng)累加起來(lái)，便有超過(guò)50%到60%的資金來(lái)源于銀行。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)程度過(guò)高，甚至上述這些還不足以完全描述。在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也會(huì)隨之上漲，與此相對(duì)的便是房?jī)r(jià)的急速上漲，這些條件使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們都加大投資力度，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。造成的結(jié)果就是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行依賴(lài)性越來(lái)越強(qiáng)，只有依靠銀行才能取得足夠的資金來(lái)維持這個(gè)行業(yè)的高速發(fā)展；當(dāng)然，與之相對(duì)的還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們與銀行之間的矛盾的加強(qiáng)。3S房地產(chǎn)公司的融資方式分析3.1公司簡(jiǎn)介S集團(tuán)成立于2000年，總部位于上海，是中國(guó)大陸規(guī)模較大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司在全國(guó)多個(gè)城市設(shè)立分公司，并逐漸開(kāi)始拓展海外業(yè)務(wù)。S物業(yè)始終以一流的物業(yè)服務(wù)和良好的樓宇養(yǎng)護(hù)為基礎(chǔ)，為居住客戶(hù)提供更好的服務(wù)。從開(kāi)始成立到如今，經(jīng)過(guò)20年的努力，S集團(tuán)逐漸在住宅行業(yè)確立了品牌優(yōu)勢(shì)。2019年，S年銷(xiāo)售面積2765.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額3647.7億元，同比分別增長(zhǎng)33.8%和39.5%。全國(guó)商品房市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高到3.1%。無(wú)論是銷(xiāo)量還是市場(chǎng)份額，都創(chuàng)下了行業(yè)歷史上的新紀(jì)錄。同年，S繼續(xù)加強(qiáng)質(zhì)量控制，客戶(hù)滿(mǎn)意度有所提高。S堅(jiān)持與城市同步發(fā)展的戰(zhàn)略，圍繞客戶(hù)生命周期不斷豐富和拓展產(chǎn)品和服務(wù)，滿(mǎn)足更多客戶(hù)的個(gè)性化需求。3.2公司主要融資方式3.2.1銀行貸款銀行一直以來(lái)是S集團(tuán)最大的融資來(lái)源。S與銀行一直保持著良好的合作伙伴關(guān)系。S和銀行方面進(jìn)行了融資債券和其他廣泛的商業(yè)合作，得到了銀行的支持。銀行的支持不僅緩解了S的資金周轉(zhuǎn)壓力，也為S嘗試其他融資渠道提供了資本。然而，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，銀行信貸條件的改善和審批程序的嚴(yán)格，增加了S獲得銀行貸款融資的難度，因此S也在不斷創(chuàng)建新的融資渠道，以擺脫對(duì)銀行融資的依賴(lài)。3.2.2股權(quán)融資S于2012年上市，通過(guò)利用公司的發(fā)展業(yè)績(jī)和口碑，發(fā)行股票、轉(zhuǎn)換債券等方式提高其融資能力。通過(guò)股票市場(chǎng)獲得大量資金，S股權(quán)規(guī)模迅速擴(kuò)大。通過(guò)股權(quán)融資，S不斷完善結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債比例，增強(qiáng)融資能力?？梢哉f(shuō)，通過(guò)股權(quán)融資，S的品牌價(jià)值和影響力可以迅速擴(kuò)大，在資本市場(chǎng)平臺(tái)上，S發(fā)展迅速，逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的知名企業(yè)。3.2.3房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)使用權(quán)威信托責(zé)任公司所擁有的。為了同時(shí)擁有一種投資組合，確定投資的規(guī)模和強(qiáng)度，然后通過(guò)信托貸款的形式將信托計(jì)劃資金轉(zhuǎn)移。合理利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使客戶(hù)獲得可靠的回報(bào)。S集團(tuán)于2018年，公開(kāi)發(fā)行了5億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資基金一一S晨曦1號(hào)，債券產(chǎn)品的收購(gòu)占據(jù)該基金的百分之五十，屬于固定收益性質(zhì)，而其余則是資金收益權(quán)的購(gòu)買(mǎi)與安排上，用于江陰市中心澄江街道板塊這個(gè)項(xiàng)目。對(duì)此大大吸引著包括銀行在內(nèi)的金融投資機(jī)構(gòu)，而在二級(jí)市場(chǎng)中，投資者必須投資100萬(wàn)元及其以上金額，才能夠開(kāi)始交易。完整的資金募集到退出鏈條，這種方式能夠幫助S從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。對(duì)于S而言，項(xiàng)目前期的土地是之前獲取的，因此地價(jià)己經(jīng)支付。建設(shè)過(guò)程中也有開(kāi)發(fā)貸款的支持。所以，此時(shí)S并不需要承擔(dān)過(guò)多的資金壓力。所以，在項(xiàng)目的中后期，S可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)資本化，S通過(guò)晨曦1號(hào)可以保證后期資金的推出來(lái)實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。3.2.4海外融資國(guó)內(nèi)的高融資成本決定了以及海外資金的大量涌入。其豐富的資本資源使得海外融資成為廣大房地產(chǎn)企業(yè)新的融資方向。尋求資本國(guó)際化也是S海外融資的必要條件，而全球前三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù)分別給予S的債券BBB+，Baa2級(jí)和BBB+的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，這無(wú)疑為S海外融資的探索提供了有效保障。3.3公司融資方式存在的問(wèn)題及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)3.3.1缺乏科學(xué)融資規(guī)劃S的融資計(jì)劃必須按照集團(tuán)的發(fā)展框架，進(jìn)行規(guī)劃和協(xié)調(diào)，通過(guò)政策來(lái)保障融資和投資。然而，由于中國(guó)金融投資體制的缺陷，和資本市場(chǎng)發(fā)展的不完善，S無(wú)法很好地制定出，符合集團(tuán)實(shí)際情況的融資計(jì)劃。目前，S的融資計(jì)劃缺乏科學(xué)合理性，使得融資規(guī)模和集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略不合適，導(dǎo)致缺乏有效的資金需求，融資主體不明確等問(wèn)題。下表3-1所示S融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)，可以看到，S在設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的指數(shù)不是科學(xué)，當(dāng)前融資形勢(shì)很難滿(mǎn)足融資戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃，融資的重任，有可能達(dá)到融資不到的戰(zhàn)略目標(biāo)，需要進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)。表3-1S未來(lái)5年融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目未來(lái)1年未來(lái)2年未來(lái)3年未來(lái)4年未來(lái)5年融資額度新增10億15億20億25億30億直接融資比率提高到2%5%7%10%12%長(zhǎng)期負(fù)率比率提高到20%25%30%35%40%負(fù)債率降低到79%78%77%76%75%利潤(rùn)率提高到10.5%10.75%11.0%11.5%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)9080706050流動(dòng)比率提高到931.401.451.501.55速動(dòng)比率提高到0.350.400.450.500.55平均融資成本降低到11.0%10.5%10%9.5%9.25%3.3.2資本結(jié)構(gòu)有待完善S的融資渠道相對(duì)多樣，但間接融資渠道占很大一部分。銀行貸款是主要的籌資渠道，很少使用債券。這是因?yàn)閭l(fā)行和審批過(guò)程過(guò)于繁瑣，盡管S符合政府的債券發(fā)行要求，但杠桿仍然相對(duì)較小，這進(jìn)一步限制了S對(duì)融資渠道和資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)防范區(qū)域不足等問(wèn)題。同時(shí)，S正在持續(xù)降低銀行貸款的比例，但在房地產(chǎn)調(diào)控政策與資本鏈條緊縮的情況下，房屋交易數(shù)量的不斷下跌，銀行借貸縮小會(huì)在某種程度上讓S的資本鏈條處于繃緊狀況，從而增加資金鏈斷開(kāi)的可能性。從下表3-2可以看出，就目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有達(dá)到未來(lái)1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)，不過(guò)和未來(lái)1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)相差不大，在經(jīng)營(yíng)和融資結(jié)構(gòu)上提升一下就可以達(dá)到。表3-2S資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)有數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)對(duì)比表項(xiàng)目目前現(xiàn)狀未來(lái)1年未來(lái)3年未來(lái)5年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率10%10.5%11.0%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)103908070資產(chǎn)負(fù)債率69.62%69%57%55%流動(dòng)比率1.31541.331.371.45速動(dòng)比率0.32480.330.370.453.3.3融資渠道選擇不合理企業(yè)集團(tuán)的融資成本包括內(nèi)部和外部成本。外部成本是指市場(chǎng)資本成本，例如外部融資成本、負(fù)債利息、股本收益。這些成本主要發(fā)生在集團(tuán)外部，而內(nèi)部融資成本包括內(nèi)部融資管理和協(xié)調(diào)成本。S目前的融資渠道主要以銀行貸款為基礎(chǔ)，債務(wù)融資比率約為48%，并以信托、債券、基金等方式作為補(bǔ)充，雖然某些融資模式可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)，但成本較高，不利于集團(tuán)的長(zhǎng)期使用。如下所示，與保利地產(chǎn)相比，著收益并不明顯，融資渠道的平均利率與保利地產(chǎn)沒(méi)有顯著差異。S融資成本高的原因如下：（1）外部融資環(huán)境的變化。由于資金環(huán)境受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，資金環(huán)境變得越來(lái)越狹窄，嚴(yán)格的貨幣政策增加了固定融資成本，S集團(tuán)的融資方式受到利率上升，和融資成本增加的嚴(yán)重影響。（2）集團(tuán)資金管理模式。S集團(tuán)目前沒(méi)有內(nèi)在且有效的融資平臺(tái)。每個(gè)子公司都有自己的融資部門(mén)，沒(méi)有充分利用資金之間的冗余，實(shí)際上減少了最佳融資渠道，也沒(méi)有充分利用該集團(tuán)。內(nèi)部交易成本節(jié)省的好處。（3）短期票據(jù)、中長(zhǎng)期票據(jù)、低成本公司債等直接融資渠道的門(mén)檻較高。S可以滿(mǎn)足這些資金要求，但受到各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的限制。表3-3S和保利地產(chǎn)融資成本對(duì)比表融資渠道平均利率S地產(chǎn)行業(yè)平均值保利地產(chǎn)銀行貸款7%9%8%公司債券8%8%7%上市融資2%3%2%信托融資12%13%13%基金融資10%10%10%3.3.4缺乏對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)公司的發(fā)展受到許多因素的影響，小小的環(huán)境變化會(huì)影響整個(gè)公司的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。融資活動(dòng)涵蓋公司活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程，并且由于公司資產(chǎn)規(guī)模的增加，管理范圍的不斷擴(kuò)大，多樣化轉(zhuǎn)型的步伐的加快，以及債務(wù)融資工具的使用，而變得越來(lái)越復(fù)雜。S規(guī)模的不斷擴(kuò)大使得融資活動(dòng)越來(lái)越復(fù)雜，目前，S的融資活動(dòng)或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，但由于S管理者對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)客觀存在。S的管理者無(wú)法捕捉到融資風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)期當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和財(cái)務(wù)狀況，從而無(wú)法捕捉到房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的周期性變化。同時(shí)，對(duì)涉及的行業(yè)、投資項(xiàng)目、資金來(lái)源等缺乏科學(xué)研究，導(dǎo)致行業(yè)預(yù)測(cè)失誤。管理者對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)較為片面，缺乏對(duì)未來(lái)政策、行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)需求等變動(dòng)因素的科學(xué)研究和預(yù)期，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，從而過(guò)于注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)加大。4完善S房地產(chǎn)公司融資方式的對(duì)策4.1制定科學(xué)的融資規(guī)劃公司的融資發(fā)展戰(zhàn)略，可以指導(dǎo)公司集團(tuán)的融資。因此，在制定融資發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，有必要進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。S計(jì)劃結(jié)合實(shí)際需要，確定主要的融資渠道，并嘗試將股權(quán)融資和債券融資結(jié)合起來(lái)。在選擇融資渠道時(shí)，必須根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展?fàn)顩r，未來(lái)融資率和融資風(fēng)險(xiǎn)，選擇適合集團(tuán)發(fā)展的有效融資渠道，并通過(guò)資本和產(chǎn)品管理最大化股東價(jià)值。S集團(tuán)目前沒(méi)有明確的主要融資渠道，也沒(méi)有通過(guò)歷史狀況和實(shí)際結(jié)果，來(lái)確定更好的融資渠道?；I資渠道的選擇并不科學(xué)且嚴(yán)格，這意味著籌資計(jì)劃并未在團(tuán)體籌資中發(fā)揮主導(dǎo)作用。針對(duì)這一問(wèn)題，S集團(tuán)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作，制定實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保財(cái)務(wù)的合理實(shí)施，為集團(tuán)財(cái)務(wù)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。還必須根據(jù)實(shí)際籌資的基礎(chǔ)工作，調(diào)整籌資方案，使籌資方案適應(yīng)集團(tuán)的發(fā)展范圍和籌資需求，提高籌資工作的科學(xué)性，選擇最佳籌資策略和最佳籌資渠道，確定減少籌資的籌資風(fēng)險(xiǎn)。4.2完善資本結(jié)構(gòu)公司的資本結(jié)構(gòu)不僅對(duì)公司的管理產(chǎn)生重大影響，而且對(duì)公司的投資項(xiàng)目和投資資本量具有決定性的影響。在開(kāi)展業(yè)務(wù)過(guò)程中，S不僅對(duì)投資體系進(jìn)行了修正，還對(duì)公司的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行了許多調(diào)整。這不僅將大大擴(kuò)大公司的管理規(guī)模，而且還將大大提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。S根據(jù)自身的實(shí)際情況和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，制定了自己的資本結(jié)構(gòu)，一方面確定了公司未來(lái)管理的重點(diǎn)，另一方面又加快了公司的快速穩(wěn)定發(fā)展。良好的資本結(jié)構(gòu)不僅可以促進(jìn)公司的發(fā)展，而且可以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)較高的競(jìng)爭(zhēng)地位。因此，S需要調(diào)整其自身的資本結(jié)構(gòu)，以確保資金的使用在投資過(guò)程中獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)S2015年年報(bào)，S的資產(chǎn)負(fù)債率為77.71％，比上年下降約7個(gè)百分點(diǎn)，融資的資本結(jié)構(gòu)變得更加合適。這保證了公司在資本市場(chǎng)上的自主權(quán)和高且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這使公司在市場(chǎng)上更加靈活。4.3降低融資成本一方面，S集團(tuán)必須考慮融資收入，與融資風(fēng)險(xiǎn)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，另一方面，有效地協(xié)調(diào)融資結(jié)構(gòu)的靈活性和財(cái)務(wù)靈活性，以選擇合適的融資模，式以實(shí)現(xiàn)更低的融資成本，和更低的融資風(fēng)險(xiǎn)。S集團(tuán)目前的融資方式包括內(nèi)部和外部融資，逐漸多樣化的籌資方式，幫助該集團(tuán)籌集資金。但是，通過(guò)觀察S的融資成本，可以看出S的融資成本普遍較高。根據(jù)現(xiàn)有的融資政策，S必須選擇合適的融資渠道模型，以降低資本利息成本，和融資的資本風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。由于股權(quán)融資低于債券融資成本，并且不必承擔(dān)債券利息，因此S可以選擇此模型。實(shí)際上，S已經(jīng)增加了這種融資模式的使用，并獲得了157.11億美元的資金，募集資金34.9億美元。此外，S必須適當(dāng)?shù)厥褂眠€款、轉(zhuǎn)賬、提前還款或資金變動(dòng)，來(lái)進(jìn)一步優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)。交換條件成熟后，可轉(zhuǎn)換債券將轉(zhuǎn)換為普通股。還可以通過(guò)減少債務(wù)和股權(quán)融資的份額，來(lái)降低融資成本。4.4加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防范防范融資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)高管的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)觀念。目前，S管理層基于公司利益進(jìn)行融資管理，缺乏長(zhǎng)期的融資規(guī)劃，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，不利于對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制。鑒于此，S需要重視融資風(fēng)險(xiǎn)管理人員的培訓(xùn)。一是加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，讓他們了解融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)融資的威脅，加強(qiáng)對(duì)人員