物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)維修管理辦法第一章總第一條目為規(guī)范房屋建筑及設(shè)備接管和維修流程確保維修的及時性和可靠性；讓業(yè)主滿意讓社會滿意，提高品牌美譽度，切實維護公司品牌.第二條適用范圍： 項第二章分則第一條物業(yè)公司職責一、物業(yè)公司根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)制定物業(yè)接收標準，對特別容易引起業(yè)主投訴的質(zhì)量缺陷應(yīng)重點控制。二物業(yè)公司應(yīng)提前至少3個月介入交房前的檢查驗收和分戶驗收針對施工程中待隱蔽的功能性試驗如外墻淋水試驗廚廁關(guān)水試驗管道試壓通水通球等促房產(chǎn)公司進行整改；三、交房前1個月物業(yè)模擬業(yè)主進行驗房，發(fā)現(xiàn)問題協(xié)同房產(chǎn)公司整改。修工作的情況。五、負責施工單位質(zhì)保金的支付審查。六負責保修期內(nèi)由客戶裝修損壞等個人原因產(chǎn)生問題的協(xié)調(diào)負責保修期外的公部位的工程維修以及由客戶出資的配套設(shè)施完善、改造工程；時性進行回訪和總結(jié)。八物業(yè)公司必須完善竣工物業(yè)的檔案資料管理體系的建立規(guī)范完整如不完整的即要求房產(chǎn)公司工程部配合完善。九、物業(yè)公司接房時業(yè)主合同、接房報事等資料檔案保證完整規(guī)范。部配.意接管后10日內(nèi)完善物業(yè)公司蓋章返給項目工程部。十三因特殊原因物業(yè)未到達物業(yè)公司接管條件時但又必須進行物業(yè)移交時在影響業(yè)主使用的情況下房產(chǎn)公司可以通過書面承諾的方式先行向物業(yè)進行移交隨后善。物業(yè)公司應(yīng)予接管.第二條房產(chǎn)公司職責：方便已交房項目由各管理處核查所需圖紙資料統(tǒng)一報房產(chǎn)公司補充完整。二、房產(chǎn)公司的竣工物業(yè)必須在向業(yè)主交房前至少10工作，達到交房標準的要求，完成交房區(qū)域的圍合工作并確保交房區(qū)域的安全及清潔美觀房產(chǎn)公司需提供滿足基本功能的物業(yè)用房（宿舍、食堂、接待前臺、辦公室等；質(zhì)保期從辦理完畢接管驗收手續(xù)之日起計算,實際質(zhì)保期和施工合同約定的質(zhì)保期存在公司承擔相關(guān)費.同以及房屋銷售合同的要求同時也要滿足集團相關(guān)交房物業(yè)的配置要求和物業(yè)接收準的要求。后期維修管理權(quán)責。并在預(yù)驗收前組織簽訂三方維修協(xié)議。七、負責對補位維修費用的審定和及時支付，負責對施工單位質(zhì)保金的扣款處理保證合理合.八、負責重大或疑難質(zhì)量問題的界定并協(xié)助物業(yè)公司進行處理第三章細則第一條物業(yè)接管與維修工合同約定執(zhí)，物業(yè)公司代表房產(chǎn)公司對工程承包人質(zhì)量保修事宜進行管理.前60天由監(jiān)理機構(gòu)組織工程部和物業(yè)公司按分戶驗收制度要求對移交物業(yè)完成驗收并及時將該工程分戶質(zhì)量檢驗檔案提交物業(yè)司由物業(yè)公司在向業(yè)主交房前45驗收結(jié)果形成書面記錄，及時反饋給房產(chǎn)公司，由房產(chǎn)公司在向業(yè)主交房前30天完整改。對講設(shè)備的安裝時間，可根據(jù)業(yè)主要求，靈活控制，部分自能化系統(tǒng)的調(diào)試需要和業(yè)主協(xié)商，在業(yè)主裝修工程中的進行調(diào)試。和分戶檢驗標準對所有房間設(shè)備設(shè)施進行逐項檢驗所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷由物業(yè)管公司書面提出質(zhì)量缺陷清單交由房產(chǎn)公司項目工程部組織工程承包人及時整改和完善物業(yè)公司在確認物業(yè)符合工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范和分戶檢驗標準后，在向業(yè)主交房前10天內(nèi)完善簽字接管手續(xù)，并履行物業(yè)管理職.介紹質(zhì)保金管理及返還程序、業(yè)主報事后維修的組織、維修管理辦法等。六、物業(yè)接管的必要條件：施工單位的專業(yè)維修隊必須成立以確保交房后三個月內(nèi)維修人員的穩(wěn)定和專業(yè)性同時為確保業(yè)主工程質(zhì)量投訴處理的維修質(zhì)量和及時性物業(yè)公司自身應(yīng)在交房前成維修（維修隊逐漸應(yīng)形成具備獨立維修資質(zhì)的主體為今后物業(yè)直接負責維保期的管奠定基,并在物業(yè)公司工程部經(jīng)理下配備2名專業(yè)能力較強的維修管理人員。七物業(yè)公司正式接管房屋建筑及附屬設(shè)施后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷遇緊情況(如：給排水管爆裂、電器故障、業(yè)主強烈要求立即整改而施工單位無法按時到達現(xiàn)場處理等)由物業(yè)公司代替工程承包人立即實施處理；遇緊急情況，由物業(yè)公司通知工程承包人到場處理。承包人在接到物業(yè)公司的傳真或電話通知后24小時內(nèi)必須趕現(xiàn)場按照物業(yè)公司的統(tǒng)一規(guī)定和安排在合理時間內(nèi)維修完畢承包人參加維修的人應(yīng)該經(jīng)過必要的培訓和相對固定并遵守物業(yè)公司維修人員上門服務(wù)行為規(guī)范維修處的結(jié)果必須符合施工驗收規(guī)范和用戶正常使用的要求。八、承包人在接到物業(yè)公司的電話、傳真或電子郵件等通知后24規(guī)范和用戶正常使用的要求時物業(yè)公司或房產(chǎn)公司補位維修隊可代替工程承包人實修理。電子郵件等通知承包人24且無論其是否在規(guī)定時限內(nèi)趕到現(xiàn)場,均由物業(yè)公司或房產(chǎn)公司補位維修隊代替工程承包人實施修理,以確保業(yè)主利益及品牌美譽.十、對通知承包人方式的要求：（一）自本辦法印發(fā)之日起的項目,在相關(guān)保修協(xié)議中應(yīng)明確采取的通知方式,并要知房產(chǎn)或物業(yè)公.(二）房產(chǎn)或物業(yè)公司通知承包人時，必須作好證據(jù)留底并嚴格保管，直至與承包人辦理完畢退還質(zhì)保金的結(jié)算工作后方可銷毀。于10萬元清單等到房產(chǎn)公司財務(wù)部報賬。第二條質(zhì)量缺陷責任劃分一業(yè)主接房后房屋建筑及附屬設(shè)施出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷由物業(yè)公司業(yè)主和承包人其責任并默認承擔物業(yè)公司委托補位維修隊所維修的一切費用。三、共用設(shè)備、設(shè)施在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量缺陷由供貨方或生產(chǎn)廠家按約定事項維保質(zhì)保期嚴格按建筑工程施工合同約定執(zhí)行，保證質(zhì)保金的正常使用.第三條補位維修隊的管理一在時間允許的情況下質(zhì)量缺陷處理前必須由相關(guān)專業(yè)人員編制維修方案和用預(yù)算；在緊急情況下，可以先行處理，再追補費用預(yù)算。工程等進行檢查驗收取證并且辦理書面確認手續(xù)，已經(jīng)入住的還必須有業(yè)主簽字認可維修完成后嚴格按照施工驗收規(guī)范的要求進行查驗對有防水要求的必須作關(guān)水或淋水檢驗，再簽字認可，已經(jīng)入住的也必須有業(yè)主簽字認可。四重大和疑難質(zhì)量缺陷的處理方案必須報房產(chǎn)公司審批備案在實施過程中產(chǎn)公司派專業(yè)人員作必要的技術(shù)指導。五、補位維修隊應(yīng)引進專業(yè)骨干人員、配置必要的維修設(shè)備和設(shè)施(如防水、疏通等方面并且編制維修采用特殊材料的使用手冊。第四條維修實施原則目用由房產(chǎn)公司進行墊付。(一）維修隊可通過招投標選擇專業(yè)公司，也可招聘專業(yè)人員或臨時雇用等方式，其工作飽和程度可由房產(chǎn)和物業(yè)共同協(xié)商進行臨時調(diào)度.責管物業(yè)公司負責完善維修人員的管理細則確保維修質(zhì)量和維修的及時性率。（物業(yè)公司負責組織