房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,無論是在項(xiàng)目的開發(fā)模式上,還是在開發(fā)產(chǎn)品的種類上，房地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的趨勢。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復(fù)雜，必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃、降低納稅成本，已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)行業(yè)與國家財政掛鉤的費(fèi)用，主要有兩項(xiàng)：一是土地出讓金，二是與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅。目前來看，土地出讓金是地方財政收入的主要來源，2020年全國土地出讓金8.4萬億，占地方本級財政收入的84%。不過，從長遠(yuǎn)來看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，新房成交逐步萎縮，未來的地方財政對土地出讓金的依賴勢必也會隨之減輕。那么，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)，將成為財政要抓的重點(diǎn)。與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。其中，土地增值稅是最主要的稅費(fèi)。相比外國的房產(chǎn)類稅費(fèi)占國家財政的比例，我國的占比還非常小，不足英美的一半，因此，在稅費(fèi)上還有很大的上升空間。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃，才能應(yīng)對激烈的競爭環(huán)境與嚴(yán)峻的政策環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)該如何做好稅收籌劃？今天給大家分享一些籌劃思路。#利用土地增值稅的臨界點(diǎn)#根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的話，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當(dāng)浮動。因此，企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低銷售價格，以達(dá)到免稅標(biāo)準(zhǔn)。

#增加可扣除項(xiàng)目#上一條說到，土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點(diǎn)較多的話，可以通過增加扣除項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。例如，將房屋進(jìn)行簡單裝修，增加可扣除項(xiàng)目，并增加等額的銷售價格。企業(yè)不會有任何損失，而增值率降低了。

#利用不同的利息扣除方式#雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產(chǎn)，但只要是房產(chǎn)開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。什么意思呢？就是說，要么提供金融機(jī)構(gòu)證明，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；要么與其他費(fèi)用一起，按稅法規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

#政府代收費(fèi)用的處理#根據(jù)財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。

#利用土地增值稅的優(yōu)惠政策#我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征收、征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

#開發(fā)多處房地產(chǎn)時的核算方式#房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費(fèi)是不同的。一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

#分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率#房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，以降低所適用的稅率。

#轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計稅方式#根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房