正揚(yáng)國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告模板

正揚(yáng)國貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營銷策劃匯報(bào)目錄TOC\o"1-6"\h\z第一章 市場研判 5一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 5（一） 回溯過去 5（二） 展望未來 7（三） 冷靜反思 8二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況及走勢估計(jì) 9（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況及特征研判 9（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場前景展望及走勢估計(jì) 12三、 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 15（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 15（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 20（三） 市場機(jī)會點(diǎn)分析 30第二章 項(xiàng)目SWOT分析 34一、 優(yōu)勢（S） 34二、 劣勢（W） 34三、 機(jī)會（O） 35四、 挑戰(zhàn)（T） 35第三章 項(xiàng)目定位 36一、 形象檔次定位 36二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) 38（一） 定位依據(jù) 38（二） 產(chǎn)品定位 40三、 目標(biāo)市場定位 41（一） 主力市場——居家人士（60%） 41（二） 輔助市場——商務(wù)辦公（20%） 42（三） 潛在市場——投資人士(20%) 43四、 價(jià)格定位 44（一） 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 44（二） 價(jià)格制訂 45五、 付款方法定位 47第四章 計(jì)劃提議 48一、 項(xiàng)目計(jì)劃構(gòu)想依據(jù)及指導(dǎo)思想 48（一） 計(jì)劃依據(jù) 48（二） 指導(dǎo)思想 48（三） 總體計(jì)劃應(yīng)考慮標(biāo)準(zhǔn) 49二、 建筑產(chǎn)品計(jì)劃提議 49（一） 總體計(jì)劃 49（二） 建筑風(fēng)格 52（三） 戶型提議及配比 54（四） 建筑配置說明 55三、 交房標(biāo)準(zhǔn)提議 60（一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 60（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 60四、 物業(yè)管理服務(wù)提議 61第五章 營銷推廣 63一、 銷售時(shí)機(jī)選擇 63二、 項(xiàng)目“賣點(diǎn)”整合分析 63三、 營銷組合 64（一） 蓄集能量階段： 64（二） 內(nèi)部認(rèn)購階段： 65（三） 新盤推出階段 66（四） 平穩(wěn)推廣階段 66（五） 銷售后期階段 67四、 促銷策略 67（一） 承諾制銷售策略 67（二） 異地賣場設(shè)置策略 67（三） 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 68（四） 房地產(chǎn)交易會推廣策略 68五、 價(jià)格策略 69六、 項(xiàng)目包裝 69七、 廣告推廣 69（一） 廣告宣傳基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn) 69（二） 廣告效應(yīng)分析 70（三） 廣告宣傳專題 71（四） 廣告宣傳覆蓋對象劃分 71（五） 實(shí)施監(jiān)控和效果評定 72八、 營銷費(fèi)用預(yù)算 72市場研判本章著重對重慶市房地產(chǎn)市場和項(xiàng)目區(qū)域市場進(jìn)行了較為全方面市場研判，為項(xiàng)目標(biāo)全方面定位提出詳實(shí)依據(jù)。重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢回溯過去1997年3月14日，重慶成為中國第四個(gè)直轄市。經(jīng)過四年探索，一個(gè)獨(dú)特直轄模式逐步建立起來，即大城市帶動大農(nóng)村共同發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)新格局基礎(chǔ)形成。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了寬廣發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市功效定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大動力。現(xiàn)在，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢良好，展現(xiàn)連續(xù)上升趨勢，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)市場發(fā)展。自1997年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)展現(xiàn)跳躍式增加態(tài)勢：房地產(chǎn)投資以每十二個(gè)月上升30億元速度增加，年平均增加速度達(dá)27.4%；1998年重慶市住宅施工面積首次突破1000萬平方米，到住宅施工面積達(dá)1896萬平方米，靠近萬平方米大關(guān)，增幅達(dá)成24.7%；重慶市房地產(chǎn)開發(fā)更是展現(xiàn)出火熱情況，保持高速增加態(tài)勢：全市房地產(chǎn)開發(fā)展現(xiàn)穩(wěn)步增加態(tài)勢去年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)2619.59萬㎡，同比增加28.3%。其中，新開工面積達(dá)871.73萬㎡，同比增加46%；住宅施工面積增加39.7%，高出施工總量增幅11.4個(gè)百分點(diǎn)；而需求量相對較小寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增加。商品房展現(xiàn)供銷兩旺喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)展現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量大好形勢：首先是開發(fā)企業(yè)越來越重視市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量展現(xiàn)下降趨勢。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至380.02萬㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不一樣程度上升），較去年末下降10%。其次，全市商品房銷售面積和銷售金額大幅度增加，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá)505.13萬㎡，同比增加36.5%，金額112.54億元，同比增加40.4%。商品房銷售總量大于完工總量，多212.6萬㎡。在投資增加、施工面積擴(kuò)大同時(shí),土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷1999年、連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地面積開始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，全市購置土地面積206.93萬㎡，同比增加41.1%，比去年同期增速上升49.4%。完成開發(fā)土地面積148.16萬㎡，增加45.8%。土地開發(fā)投資額達(dá)7.4億元，增加10%。展望未來從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅開發(fā)投資增加情況不難看出，多年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個(gè)蓬勃發(fā)展時(shí)期或說是第二輪熱潮期。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展前景看好：首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢走好。全市GDP增加9%；財(cái)政金融形勢看好，財(cái)政收入增加20%多，金融貸款余額增加11%，而存款增加17%，存貸差約300億，房地產(chǎn)有較大潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增加7%。其次，重慶未來城市發(fā)展前景廣闊。據(jù)第五次全國人口普查公布，截止11月1日，全市總?cè)丝?090萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%，低于全國平均水平。依據(jù)估計(jì)，未來，按6‰人口平均自然增加率和1.5%城鎮(zhèn)化增加率估量，到末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)成3281萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)成46%。按國家建設(shè)部提出人均居住面積達(dá)成14㎡住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有1023萬城鎮(zhèn)人口因其9.6㎡現(xiàn)實(shí)狀況人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來內(nèi)將新增4501萬㎡住房需求，另外，中因新增486萬城鎮(zhèn)人口也將形成6804萬㎡住房需求。所以，在未來內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增加所形成新增住宅需求總量每十二個(gè)月全部在1130萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓懒浚鞒菂^(qū)新增住宅需求總量則每十二個(gè)月約為500萬㎡左右。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。國家同意江北機(jī)場改造項(xiàng)目，一旦建成，它將成為中國西部最大機(jī)場；幾年以后，重慶將有7條鐵路和6條高速公路成為鐵路和公路樞紐。另外，“8小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城區(qū)”工程全部將極大地促進(jìn)居住條件改善。冷靜反思市場競爭日益猛烈，前景不容樂觀。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場每十二個(gè)月商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升，“錢途”一片光明。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額34.2億元?dú)v史新高，這將深入刺激開發(fā)投資商投資欲望。當(dāng)我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場時(shí)，會感受到一股市場“寒流”：每十二個(gè)月成交面積遞增（說明消費(fèi)市場在拓展，有潛力可挖），而開發(fā)量在成倍遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年完工面積表示)卻連續(xù)下滑，從98、99年85%、83%，跌至79%。同時(shí)，商品房空置量每十二個(gè)月以平均25%速度上升！進(jìn)入，醞釀已久外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團(tuán)、融僑集團(tuán)、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨”，當(dāng)?shù)貙?shí)力企業(yè)（重鋼集團(tuán)、長安集團(tuán)等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭染指，白熱化競爭將蔓延重慶房市。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會提升整個(gè)地產(chǎn)市場品質(zhì)，但對目前活躍于市場開發(fā)商來說，則是一個(gè)潛在威脅和警示。要想在新一輪大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強(qiáng)，開發(fā)商就應(yīng)著眼于未來開啟長線戰(zhàn)略，進(jìn)行人才貯備和土地貯備。在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最關(guān)鍵是人才，最關(guān)鍵是資金融通。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地貯備又是其競爭取勝必備條件。南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況及走勢估計(jì)對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況及特征研判市場現(xiàn)實(shí)狀況土地供給數(shù)量上六個(gè)月南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供給情況表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村50餐飲娛樂7887吳琪毅南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村501333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪131-2號50工業(yè)3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村50商業(yè)住宅6500王遠(yuǎn)賢黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂2310陳素英南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂1595周勛華南岸區(qū)黃桷埡勞動社50餐飲娛樂957重慶制鉗廠南岸四公里廣黔路70號50工業(yè)25695累計(jì)49345從以上土地供給情況看，地塊位置關(guān)鍵集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山優(yōu)勢凸顯，這必將深入強(qiáng)化“吃在南岸”服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢。商品房預(yù)售數(shù)量2季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目有：四?；▓@四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區(qū)等項(xiàng)目，預(yù)售總面積近25萬平方米，較其它地域而言，其市場競爭壓力相對較大。商品房成交數(shù)量2季度，南岸區(qū)商品房成交1935套，成交面積245589.3m2，成交金額50106.64萬元，銷售態(tài)勢喜人。在去年秋季房交會上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計(jì)，南岸房交會分會場共有8.89萬人次參與展會，成交金額達(dá)27.637億元，其中，房屋成交額為5.077億元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房價(jià)水平及其改變2季度南岸區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為1688.75元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1969.78元/㎡），商業(yè)用房銷售均價(jià)為2909.35元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2514.99元/㎡），和整個(gè)重慶主城區(qū)房價(jià)相比，不管住宅還是商業(yè)用房全部存在一定差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)亦在一定程度上說明區(qū)域購置力不強(qiáng)。市場特征南岸區(qū)自至今，堪稱重慶住宅市場一匹黑馬，是一個(gè)極具潛力市場，上升空間還很大，展現(xiàn)以下三大特征：樓盤品質(zhì)全方面提升南岸區(qū)開始含有在全市范圍真正有競爭能力高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽·騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出很好銷售勢頭，單價(jià)均突破元/m2，這些個(gè)案出現(xiàn)表明了南岸區(qū)房地產(chǎn)住宅市場在政府強(qiáng)勢引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新臺階，同時(shí)也對南岸區(qū)住宅市場發(fā)展起到引導(dǎo)和推進(jìn)作用。投資環(huán)境日益完善南岸房地產(chǎn)市場發(fā)展依靠于基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境、政策深入完善，對此南岸區(qū)政府和開發(fā)商已達(dá)成共識，所以在項(xiàng)目選址、計(jì)劃設(shè)計(jì)、政策導(dǎo)向等方面全部有了很大改善，這些全部將成為南岸區(qū)房地產(chǎn)連續(xù)發(fā)展關(guān)鍵支撐點(diǎn)。區(qū)域競爭日趨猛烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理多年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低級市場競爭猛烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高級樓盤亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高級市場競爭序幕。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從無序到有序（整體計(jì)劃、規(guī)范運(yùn)作、政府引導(dǎo)），從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理），市場細(xì)分化趨勢顯著（二房、三房面積趨小——針對一般工薪階層；一房顯著看好——挖掘投資型用戶和新生代購房群體）。南岸區(qū)房地產(chǎn)市場前景展望及走勢估計(jì)前景展望南岸區(qū)是重慶市計(jì)劃商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。值得一提是，中國西南地域唯一國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在南岸區(qū)境內(nèi)?，F(xiàn)在，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在新世紀(jì)第一個(gè)十年計(jì)劃已開啟：在繼續(xù)抓好和完成南坪地域9.6平方公里開發(fā)同時(shí)，努力搞好拓展新區(qū)開發(fā)建設(shè)工作。努力爭取到實(shí)際利用外資達(dá)15億美元，中國生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增加15%以上，分別達(dá)成100億、300億、24億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)成45%以上，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)率達(dá)成65%左右。毫無疑問，伴隨中國入世和國家政策深入向中西部傾斜和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境逐步完善，勢必有大批中國外企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。中國外高新技術(shù)企業(yè)大量涌入，肯定會增大對工業(yè)廠房需求，隨之而來大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會進(jìn)入，勢必對寫字樓形成較大需求；大批外籍職員也會因工作原所以在境內(nèi)居住，這會擴(kuò)大中高級住房需求。能夠預(yù)見，在隨即里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競爭熱點(diǎn)區(qū)域。走勢估計(jì)在新近出爐，由重慶市計(jì)劃局、重慶計(jì)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作重慶市“半小時(shí)主城”計(jì)劃匯報(bào)提要中，菜園壩復(fù)線大橋修建計(jì)劃得到了確定：時(shí)間２００３年。路橋，對南岸區(qū)關(guān)鍵性不言而喻。交通瓶頸一直是南岸人心中痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛絆腳石。已完工通車鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)和南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠(yuǎn)。菜園壩復(fù)線大橋，最直接效應(yīng)就是，緩解了長江大橋交通壓力，使南坪至渝中半島更通暢。所以從更高角度分析，整個(gè)南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中心理距離將會大大縮短。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區(qū)房價(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城紐帶！輕軌計(jì)劃帶動了沿線房價(jià)和舊城改造！以后，購房者跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林90位業(yè)主來自渝中區(qū)是很好例子！另外，南岸區(qū)在多年來和江北區(qū)比較當(dāng)中，不管商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等著名商家相繼落戶南岸，和融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。所以我們能夠大膽估計(jì)：在不遠(yuǎn)未來，南岸區(qū)在重慶將飾演至關(guān)關(guān)鍵角色，南岸將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最炙熱區(qū)域。項(xiàng)目競爭環(huán)境分析區(qū)域外競爭環(huán)境研究對本項(xiàng)目而言，很大程度是和渝中區(qū)爭奪用戶資源，其成敗關(guān)鍵在于怎樣引導(dǎo)以改變潛在用戶群落戶渝中區(qū)思維定勢，怎樣以愈加好硬件、軟件來吸引含有濃厚“渝中情節(jié)”新生代；當(dāng)然，江北區(qū)間接競爭對渝中區(qū)用戶資源分流作用也不容忽略。渝中區(qū)總體特征物業(yè)集中于商圈旁：因?yàn)橹貞c市特殊地理形態(tài)，渝中區(qū)物業(yè)多集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心周圍。以重慶市傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主第一商圈和以兩路口為中心商務(wù)、體育、交通中心商圈周圍，物業(yè)分布較為密集；江景樓盤炒作較多：近兩年來因?yàn)橹貞c市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)狈ε涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大好處就是在城市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅關(guān)鍵集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時(shí)也有較高投資回報(bào)價(jià)值。樓盤要素統(tǒng)計(jì)物業(yè)規(guī)模及類型：渝中區(qū)物業(yè)規(guī)模全部較小，類型也關(guān)鍵集中為商住一體模式。伴隨市場需求層次擴(kuò)展和需求量增大，渝中區(qū)房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色城市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅時(shí)代天驕及發(fā)明渝中區(qū)房價(jià)之最地王·名仕閣；同時(shí)以競地城市花園和新東?；▓@為代表小區(qū)類住宅也以其高品質(zhì)、合理計(jì)劃和良好配套和綠化進(jìn)入市場，并很快成為領(lǐng)導(dǎo)渝中區(qū)住宅市場先鋒；因?yàn)楝F(xiàn)有城市空間已極難再作出較大規(guī)模計(jì)劃，所以渝中區(qū)住宅市場將以城市改造為主，走小規(guī)模開發(fā)并結(jié)合市場需求做有特色產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時(shí)間內(nèi)主導(dǎo)；戶型面積設(shè)定：現(xiàn)在渝中區(qū)住宅戶型設(shè)計(jì)以一室一廳（60平方米）和三室兩廳（130平方米）為主導(dǎo)；三室兩廳面積在130平方米左右住宅關(guān)鍵分布在以競地城市花園和新東?；▓@為代表小區(qū)型住宅中，和現(xiàn)在渝中區(qū)房地產(chǎn)市場炒作較多江景房中，再有就是作為一個(gè)補(bǔ)充形式（約占10%百分比）大量出現(xiàn)在各個(gè)樓盤中；而60平方米左右一室一廳設(shè)計(jì)所考慮原因關(guān)鍵和個(gè)案所在區(qū)位親密相關(guān)，處于中心地段物業(yè)相對較偏遠(yuǎn)物業(yè)在面積上通常會有所控制，關(guān)鍵出發(fā)點(diǎn)是為了控制總價(jià)，吸引投資客，從而有效擴(kuò)大客源層，增加用戶量；值得一提是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時(shí)代天驕把戶型面積做到了38平方米，而且在計(jì)劃、配套和管理服務(wù)方面做得相當(dāng)完善，渝中區(qū)便利交通條件和一應(yīng)俱全生活設(shè)施是短時(shí)間內(nèi)其它地域無可比擬優(yōu)勢；價(jià)格(渝中區(qū)各片區(qū)價(jià)格為統(tǒng)計(jì)平均價(jià)格，以各片區(qū)樓盤均價(jià)計(jì)算:)片區(qū)解放碑片區(qū)上清寺-兩路口片區(qū)大坪片區(qū)住宅均價(jià)(元/㎡)35002500現(xiàn)在渝中區(qū)房價(jià)分為兩個(gè)檔次：檔次較高是在在解放碑周圍商住樓和配套齊全、計(jì)劃合理單體式住宅樓，這些樓盤價(jià)位在3500元/m2，最高單價(jià)達(dá)成了7000元/m2以上，最經(jīng)典代表是時(shí)代天驕和地王名仕閣；另一檔次是處于兩路口、上清寺、大坪等區(qū)域商住樓和住宅小區(qū)，它們價(jià)位在-3000元之間，之所以和解放碑價(jià)格差有1000元左右，最關(guān)鍵原因是區(qū)位價(jià)差。這類樓盤因?yàn)閮r(jià)格和居住環(huán)境關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤沖擊較大。個(gè)案研判就解放碑周圍高級樓盤來說，恒通·云鼎國際商務(wù)公寓屬于解放碑口岸樓盤，其它樓盤有：地王·名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。地王·名仕閣打造是頂級豪宅，戶型從131-228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售態(tài)勢不盡人意，其抗性關(guān)鍵是高單價(jià)和高總價(jià)。天倫華苑也是以大戶型為主（131m2以上），現(xiàn)在銷售率已達(dá)70%，躍層戶型已全部售完，銷售情況很好，究其原因，關(guān)鍵有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王均價(jià)5000元/m2要廉價(jià)1200元/m2；二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)很好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是因?yàn)槠渖虉鲞\(yùn)作成功，商場業(yè)主及經(jīng)營戶在此購房數(shù)量較大。巴渝世家銷售連續(xù)穩(wěn)定，平均每個(gè)月銷售金額達(dá)成600萬，其賣點(diǎn)是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功效強(qiáng)大會所及渝海品牌。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻很差：一是因?yàn)槠湫詢r(jià)比和其它樓盤相比顯著較差；二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)差。恒通·云鼎國際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑市場氣息，以中、小戶型定位面市，贏得市場追捧：去年11月6日開盤至今，吸引了大量白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。銷售情況良好，現(xiàn)在銷售率直逼70%?？傮w評價(jià)渝中區(qū)含有便利交通條件和完善商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域樓盤檔次定位通常較高，由此造成住宅總價(jià)過高，從而和現(xiàn)在重慶市民購置力水平脫節(jié)?，F(xiàn)在區(qū)域內(nèi)除部分產(chǎn)品定位正確，樓盤個(gè)性突出物業(yè)銷售情況很好外，其它樓盤因?yàn)槭芸們r(jià)高等抗性原因影響，銷售進(jìn)展緩慢。所以對本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有顯著區(qū)位優(yōu)勢，但其高價(jià)格抗性卻可為本項(xiàng)目借勢而用，對很多偏愛享受城市中心繁榮和便利用戶群而言，本項(xiàng)目所含有居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢對其仍含有較強(qiáng)吸引力。江北區(qū)江北區(qū)房地產(chǎn)起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋通車增強(qiáng)了江北區(qū)房地產(chǎn)競爭優(yōu)勢，尤其是小區(qū)型住宅其輻射力能夠達(dá)成主城各區(qū)。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間較早，政府計(jì)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。所以對渝中區(qū)廣大用戶而言，解放碑周圍物業(yè)價(jià)格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)關(guān)鍵圈（觀音橋還不成氣候，江田商場關(guān)門、新世紀(jì)進(jìn)退兩難尷尬、現(xiàn)代廣場銷售舉步維艱就是很好佐證），生活配套設(shè)施較差。和此相反是南坪成熟商圈和完善生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪關(guān)鍵本項(xiàng)目優(yōu)勢愈加突出。所以本企業(yè)認(rèn)為江北區(qū)對本項(xiàng)目標(biāo)潛在用戶分流作用并不突出。區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究總體特征開發(fā)企業(yè)當(dāng)?shù)鼗?，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已經(jīng)有市內(nèi)著名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等候時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐將有力推進(jìn)南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏?。含F(xiàn)在市場上供給樓盤多集中在10萬平方米以下規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于25萬平方米物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，而且占到一定百分比，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁；物業(yè)以中等、中低級為主：中等、中低級物業(yè)競爭猛烈，中高級以上項(xiàng)目較少，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高物業(yè)進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理成熟化市場過渡，市場細(xì)分化趨勢顯著；二房、三房面積趨?。?1-100平方米二房和101-140平方米三房供給是市場主流，一房百分比較少，但60-80平方米小二房和101-120平方米小三房所占份額有擴(kuò)大趨勢，反應(yīng)出開發(fā)商在目標(biāo)用戶群定位上已開始針對眾多一般工薪階層。樓盤要素統(tǒng)計(jì)開發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤開發(fā)商多數(shù)為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，而且開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富為數(shù)不多。較有實(shí)力開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展含有外資背景；著名開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐對提升南岸區(qū)房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大帶動作用，但同時(shí)也對當(dāng)?shù)刂行⌒烷_發(fā)企業(yè)形成了巨大壓力，而為搶占更多市場份額，她們本身之間競爭也將日趨猛烈。物業(yè)類型：（定義：多于2棟以上樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于2棟（含2棟）為單體型物業(yè)）。評述：現(xiàn)在南岸區(qū)關(guān)鍵樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè)25個(gè)，單體樓11個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成百分比；南岸區(qū)因?yàn)榈匦屋^平坦且可供開發(fā)土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)空間較大。建筑類型：（注：以下百分比按不一樣建筑類型物業(yè)供給棟數(shù)統(tǒng)計(jì)得來）。評述：南岸區(qū)樓盤中多層所占百分比最多，其次為小高層，二者累計(jì)占八成以上百分比；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑3個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣5個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園2個(gè)；物業(yè)建筑類型多樣化趨勢反應(yīng)了開發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來越重視兼顧更多消費(fèi)需求。上市時(shí)間：（注：以此次匯報(bào)劃定36個(gè)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對象）。上市時(shí)間6月以前7-12月1-6月7-12月還未開盤樓盤個(gè)數(shù)786510評述：從以上數(shù)據(jù)能夠看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超出十二個(gè)月項(xiàng)目占了四成以上百分比；內(nèi)開始銷售樓盤只占三成；而還未開盤發(fā)售樓盤占近三成比重，預(yù)示著今年上六個(gè)月可能將會出現(xiàn)較大供給量，南岸區(qū)樓市競爭將更趨猛烈。價(jià)格：（注：以價(jià)格已公開30個(gè)樓盤作為統(tǒng)計(jì)對象，并依據(jù)南岸區(qū)實(shí)際情況按價(jià)格劃分了樓盤檔次）均價(jià)（元／㎡）＜1500（含1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數(shù)量5101041檔次低級中低級中等中高級高級評述：南岸區(qū)樓盤均價(jià)關(guān)鍵集中在1500-2100元/㎡之間，整體檔次以中等、中低級為主，這兩種類型樓盤累計(jì)占了近七成百分比；從上圖中能夠看出1501-1800元/㎡和1801-2100元/㎡物業(yè)所占百分比相當(dāng)，說明這兩個(gè)價(jià)格段物業(yè)競爭是最為猛烈。房型：（注：以現(xiàn)在在售及已內(nèi)部認(rèn)購樓盤為統(tǒng)計(jì)對象）。

戶型配比：評述：現(xiàn)在南岸區(qū)樓盤戶型關(guān)鍵集中在二房、三房，又以三房供給量最大，除了帝景名苑外其它樓盤基礎(chǔ)上全部有二房、三房供給；一房所占百分比最小，表明現(xiàn)在南岸區(qū)市場上一房小戶型供給量較少，部分定位較高樓盤大多沒有一房戶型；面積較大四房及四房以上戶型占有19.5%比重，關(guān)鍵分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高樓盤；二房面積配比：評述：81-100平方米二房占了近五成百分比，是市場主流，60-80平方米小二房較101-120平方米大二房供給量大，從供給上看二房有向小面積經(jīng)濟(jì)實(shí)用型發(fā)展趨勢；三房面積配比：評述：101-140平方米三房是主力，供給量累計(jì)占近九成百分比；101-120平方米小三房和121-140平方米三房供給量相當(dāng)，反應(yīng)出開發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)已將實(shí)用型小三房作為關(guān)鍵部分，以吸引消費(fèi)群最廣大眾型購房者。物管企業(yè)評述：南岸區(qū)近七成樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘用其它專業(yè)物管企業(yè)管理較少，這和現(xiàn)在重慶全市情況十分一致。反應(yīng)出南岸區(qū)開發(fā)商物管理念還未達(dá)成對應(yīng)高度，其物管水平也有待深入提升。有近二成樓盤采取聘用中國著名物管企業(yè)作管理顧問再自行管理方法，這一方法關(guān)鍵為部分中高級樓盤所采取，其對提升整個(gè)樓盤形象有較大益處。如騎龍山莊萬科物管、陽光華庭錦繡山莊物管、海棠曉月金地物管、帝景名苑世邦魏理仕物管等。個(gè)案分析樓盤名稱騎龍山莊海棠曉月青青佳苑陽光華庭貝迪龍庭江南明珠知音閣樓盤地址南坪西路南坪東路南湖路南坪福利社南坪惠工路南坪南路19號南坪東路7號交通條件交通條件較差公交網(wǎng)絡(luò)交通便利現(xiàn)在交通條件較差公交網(wǎng)絡(luò)交通便利交通便利交通比較方便交通環(huán)境優(yōu)越周圍配套周圍生活配套不完善生活配套較為完善生活配套較為完善生活配套較為完善生活配套極盡完善生活配套完善生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼稚園、小學(xué)、商業(yè)中心、會所小區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼稚園、會所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業(yè)管理/顧問深萬科自行管理景洲物業(yè)錦繡山莊顧問貝迪物業(yè)自行管理渝海物管占地面積（萬㎡）6.533.354.93約4萬(一期)0.4890.4420.16建筑面積(萬㎡)13.578011.981055.23.2計(jì)劃形態(tài)小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū)單體單體單體容積率2.092.82.52.710.2512.3220綠化率40%(綠地率)60%60%56.30%31%計(jì)劃戶數(shù)900多戶多戶857戶一期400多戶120多戶194356交房期3月一期現(xiàn)房二期12月一期現(xiàn)房一期現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房3月得房率87%82%83%91.02%83%86%76%最低價(jià)1700元/㎡1800元/㎡1860元/㎡1800元/㎡1800元/㎡1780元/㎡1580元/㎡平均價(jià)(元/㎡)多層195022002100190019501800付款方法一次性9.5折；工商銀行提供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折；工商銀行提供7成20年按揭一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭一次性8.8折；銀行提供7成20年按揭(9.0折)一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭(9.8折)總體比較分析規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其它樓盤；金陽·騎龍山莊其次。容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá)4.1，金陽·騎龍山莊最低為2.09;單體樓容積率知音閣已靠近20。綠化率：綠化率海棠曉月最高為60%，金陽·騎龍山莊為40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率)。價(jià)格：從價(jià)格來看，小區(qū)高于單體樓，均價(jià)在1800-2200元/㎡，付款方法：一次性付款基礎(chǔ)為9.5折，銀行提供7成20年按揭。環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處區(qū)位、市政配套和交通條件很好，金陽·騎龍山莊所處位置較偏，且交通情況欠佳，周圍市政配套現(xiàn)在極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。在對上述各項(xiàng)目情況綜合分析以后，本企業(yè)認(rèn)為本項(xiàng)目周圍最大競爭對手應(yīng)是擬建中天龍廣場和世紀(jì)名苑。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積57畝，總建筑面積170781平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨(dú)立精品店）確定今年10月18日完工；二期工程（高級商住樓及73層超高層酒店）確定12月30日完工。該項(xiàng)目對本項(xiàng)目標(biāo)沖擊最大，因其目標(biāo)用戶群和本項(xiàng)目幾乎完全重合，位置更具競爭優(yōu)勢，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大競爭對手。世紀(jì)名苑：在南坪西路，緊臨本項(xiàng)目標(biāo)西北面，小區(qū)占地230畝，總建筑面積50萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學(xué)、運(yùn)動場），定位——為各界俊杰、社會賢達(dá)及成功人士塑造理想家園。其完善小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受城市中心繁榮，對本項(xiàng)目潛在用戶分流不容忽略。市場機(jī)會點(diǎn)分析政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”口號，并在全市主動推廣，改善了南岸區(qū)整體形象。本項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢推出必將得到政府有力支持和相關(guān)政策優(yōu)惠。市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋建成，大大改善了南岸區(qū)交通情況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪生活環(huán)境；商業(yè)步行街建成，各大型商場入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氣氛更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域居住吸引力。而計(jì)劃中菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強(qiáng)本項(xiàng)目標(biāo)吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項(xiàng)目地處南岸商圈關(guān)鍵位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南岸區(qū)遠(yuǎn)景計(jì)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目標(biāo)“CBD商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。高級樓盤競爭壓力相對較小多年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場逐步升溫，價(jià)格、開發(fā)量、銷售量全部不停攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個(gè)南岸區(qū)房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大提升。但轉(zhuǎn)盤周圍高級單體樓盤不多，配套、服務(wù)完善商務(wù)公寓還沒有，本項(xiàng)目搶占了這一市場空白點(diǎn)。挖掘細(xì)分市場潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析顯示，一房所占百分比較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型用戶群和新生代購房群體，本項(xiàng)目確定以一房：40-60平方米（30%）、二房：60-80平方米（20%）和三房：80-100平方米（35%）為主力戶型，經(jīng)濟(jì)實(shí)用總價(jià)低，含有競爭優(yōu)勢?！敖鑴荻谩蹦习秴^(qū)樓盤宣傳力度較大，而且優(yōu)質(zhì)樓盤也頗有“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”氣勢，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)不少購房人，置業(yè)地域化觀念正在打破，為本項(xiàng)目“借勢而用”發(fā)明條件?！扒赏趬δ_”觀察熱銷樓盤戶型、價(jià)位及付款方法以后，能夠有條件控制成本，制訂最適合價(jià)格體系和營銷策略，將其它樓盤處于觀望中大量準(zhǔn)用戶吸納入本項(xiàng)目。項(xiàng)目SWOT分析本章意在分析項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢和劣勢，找出市場相對唯一性，為我們定位和營銷策略提供有力依據(jù)，供營銷揚(yáng)長避短，吸引用戶。優(yōu)勢（S）在南坪商圈中心位置及商業(yè)步行街二期工程圍繞本項(xiàng)目，區(qū)位有絕對優(yōu)勢。交通很方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。西南標(biāo)志性建筑，輻射范圍廣。完善周圍配套，休閑、購物可足不出戶。周圍幾乎無上檔次、服務(wù)完善商務(wù)公寓。裙樓成功銷售及經(jīng)營，將為公寓帶來大量潛在用戶。和渝中區(qū)比較而言，價(jià)位含有絕對優(yōu)勢。卓越智能化系統(tǒng)。開發(fā)商實(shí)力和品牌吸引力。劣勢（W）作為服務(wù)性公寓，受周圍高級酒店沖擊較大。作為寫字樓，周圍低擋次、廉價(jià)競爭樓盤有較大分流作用。作為住宅，價(jià)格、綠化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)相比，競爭優(yōu)勢不顯著。項(xiàng)目標(biāo)北面受地勢限制，人氣較差。區(qū)域購置力水平不高。機(jī)會（O）區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將吸引大量外資企業(yè)涌入，勢必拉動對寫字樓、商務(wù)公寓需求。鵝公巖長江大橋通車，黃花園大橋及石黃隧道貫通，菜園壩復(fù)線橋擬建，正逐步改善南岸區(qū)交通環(huán)境，拉近了和九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)距離，將有效吸引更多人群來置業(yè)。步行街修建，休閑廣場形成，將會給項(xiàng)目帶來更多商機(jī)，鞏固項(xiàng)目標(biāo)商圈關(guān)鍵位置，增加投資用戶群信心。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量企業(yè)入駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，勢必增加就業(yè)機(jī)會，將會提升區(qū)域購置力水平。挑戰(zhàn)（T）整個(gè)重慶市寫字樓市場低迷，供大于求，有效需求不足。怎樣打破潛在用戶群“落戶”解放碑思維定勢，怎樣引導(dǎo)CBD南移，將決定本項(xiàng)目標(biāo)成敗。項(xiàng)目周圍計(jì)劃在建和擬建樓盤，其中包含小區(qū)樓盤，將給本項(xiàng)目帶來較大挑戰(zhàn)。項(xiàng)目定位經(jīng)過前二章分析研判，本章結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域，進(jìn)行切合實(shí)際、全方面而系統(tǒng)定位。形象檔次定位鑒于本項(xiàng)目標(biāo)地理位置和區(qū)域市場特征，考慮中低級樓盤同質(zhì)化競爭猛烈，并結(jié)合商業(yè)物業(yè)定位，提議本項(xiàng)目走高級樓盤品牌化道路，將地產(chǎn)項(xiàng)目形象和企業(yè)品牌有機(jī)結(jié)合。（一）項(xiàng)目名稱定位項(xiàng)目名稱總體落實(shí)CBD商務(wù)公寓思緒，本企業(yè)綜合考慮后，推薦以下多個(gè)名稱供貴企業(yè)參考：正揚(yáng)·天辰華府項(xiàng)目定位為區(qū)域標(biāo)志性建筑和高級樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢恢弘，“伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造時(shí)尚豪華府邸。正揚(yáng)·天賦之全部喻指上蒼給予城市，為知識密集型企機(jī)關(guān)、人中俊杰傾情打造CBD城市樂園。正揚(yáng)·陽光國際城陽光：意指正揚(yáng)集團(tuán)及入住業(yè)主事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項(xiàng)目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來自五湖四海各界俊杰。（二）項(xiàng)目品牌塑造現(xiàn)代企業(yè)不管生產(chǎn)什么產(chǎn)品，全部在致力于培養(yǎng)對其產(chǎn)品“追隨者”，從而實(shí)現(xiàn)“只認(rèn)企業(yè)品牌而不看產(chǎn)品”銷售最高境界。如萬科物業(yè)在公眾心目中是“免檢”產(chǎn)品，即便價(jià)格高出同區(qū)域其它樓盤30%，仍然暢銷不止。這是萬科從1990年至1997年這七年中艱苦培育企業(yè)品牌發(fā)揮作用。這個(gè)作用最大價(jià)值是“零庫存”樓盤多于任何一家開發(fā)企業(yè)。本項(xiàng)目品牌建立，須有一個(gè)由表及里過程，最終目標(biāo)是塑造項(xiàng)目及貴企業(yè)品牌，即建立了發(fā)展商無形資產(chǎn)，為企業(yè)培養(yǎng)一大批“追隨者”。建立統(tǒng)一識別系統(tǒng)（VISUALIDENTITY）VI識別系統(tǒng)需專業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)識方案，并確定標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字和標(biāo)識演變形式，交和正揚(yáng)集團(tuán)存檔，方便統(tǒng)一應(yīng)用。本項(xiàng)目標(biāo)售樓書、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統(tǒng)一設(shè)計(jì)。建立統(tǒng)一信息傳達(dá)系統(tǒng)（OUTPUTIDENTITY）即嚴(yán)格按有系統(tǒng)性廣告推廣計(jì)劃實(shí)施。品牌效應(yīng)形成經(jīng)過通知手段建立本項(xiàng)目標(biāo)著名度，然后經(jīng)過優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品優(yōu)勢建立本項(xiàng)目標(biāo)美譽(yù)度，再經(jīng)過堅(jiān)持不懈優(yōu)質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品信譽(yù)和企業(yè)信譽(yù)達(dá)成本項(xiàng)目標(biāo)忠誠度。服務(wù)+信譽(yù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)識別及傳達(dá)服務(wù)+信譽(yù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)識別及傳達(dá)忠誠度美譽(yù)度著名度通知手段忠誠度美譽(yù)度著名度通知手段品牌反復(fù)數(shù)次品牌反復(fù)數(shù)次反復(fù)數(shù)次第二循環(huán)圈反復(fù)數(shù)次第二循環(huán)圈第一循環(huán)圈第一循環(huán)圈產(chǎn)品定位及依據(jù)定位依據(jù)市場機(jī)會點(diǎn)分析詳見第一章熱銷樓盤借鑒最先以酒店式管理面市時(shí)代天驕成為重慶樓市亮點(diǎn)；開盤很快恒通·云鼎國際公寓以小戶型（最大127.19㎡）填補(bǔ)渝中區(qū)市場空白，銷售率直逼70%；女人廣場成功運(yùn)作，帶動天倫華苑（大戶型）暢銷；提出酒店式商務(wù)公寓概念帝豪名全部（面積在58-168㎡之間，配套服務(wù)齊全）“走”得很俏。新經(jīng)濟(jì)、入世等題材為重慶市寫字樓開發(fā)帶來了新契機(jī)伴隨中國加入WTO，中國加入全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程在不停加緊，中國會逐步開放那些以前不許可外資涉足行業(yè)，如電信、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。所以跨國企業(yè)進(jìn)駐中國市場，搶占灘頭陣地已是大勢所趨，毫無疑問對寫字樓——尤其是高級寫字樓需求量會越來越大。重慶市作為中國第四個(gè)直轄市、西部大發(fā)展龍頭重鎮(zhèn)，對大量外資企業(yè)含有很大吸引力。而擁有“地利”（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在境內(nèi)、緊臨渝中半島）、“人和”（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、南岸區(qū)政府服務(wù)至上務(wù)實(shí)態(tài)度）南坪將成為其首選。同時(shí)，中國企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，很多實(shí)力雄厚企業(yè)也開始重視樹立企業(yè)品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是她們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位極佳場所。另外，第三產(chǎn)業(yè)繁榮，私營企業(yè)百分比增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)增多，會加大對寫字樓需求，促進(jìn)對中高級寫字樓消費(fèi)，成為市場需求關(guān)鍵支撐?，F(xiàn)有商務(wù)公寓“缺點(diǎn)”最近，本企業(yè)對重慶商務(wù)公寓市場進(jìn)行了專題調(diào)查（走訪式、電話咨詢、座談會等），結(jié)果發(fā)覺入駐這些商務(wù)公寓用戶中有近45％對現(xiàn)駐商務(wù)公寓不滿意。這么調(diào)查結(jié)果令人堪憂。調(diào)查發(fā)覺，這些不滿意關(guān)鍵集中于三個(gè)方面，即電梯數(shù)量少且速度慢，職員餐廳不能令用戶滿意，大廈停車位少。產(chǎn)品定位依據(jù)上述定位依據(jù)分析，結(jié)合市場研判結(jié)論，我們提議本項(xiàng)目產(chǎn)品總體定位為：一個(gè)傲居城市繁榮中心城市CBD商務(wù)公寓。CBD（CentralBusinessDistrict）－－中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務(wù)等配套設(shè)施城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動關(guān)鍵地域。CBD起源于二十世紀(jì)20年代經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，并形成了不一樣發(fā)展模式，如：高強(qiáng)度開發(fā)戰(zhàn)略——紐約曼哈頓，軸線發(fā)展戰(zhàn)略——巴黎德方斯，自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略——倫敦道克蘭，多關(guān)鍵城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略——東京。即使重慶人公認(rèn)其CBD在解放碑，但南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)關(guān)鍵組團(tuán)和南大門，是重慶計(jì)劃建設(shè)金融、經(jīng)貿(mào)中心和風(fēng)景旅游關(guān)鍵區(qū)。依據(jù)南岸區(qū)遠(yuǎn)景計(jì)劃，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心商業(yè)圈將成為一個(gè)數(shù)字化、綠色、可連續(xù)發(fā)展、集辦公、文化、娛樂、居住等多功效為一體綜合商務(wù)區(qū)，這就是本項(xiàng)目定位CBD商務(wù)公寓先決條件。因?yàn)榭紤]市場容量和為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目CBD商務(wù)公寓其功效涵蓋純寫字樓、服務(wù)式公寓（面向短期出差、有住房預(yù)算跨國企業(yè)及中國集團(tuán)企業(yè)高層管理人員）、商住公寓（含有小型家庭辦公優(yōu)勢而將占據(jù)一定市場份額）和純居住公寓，即既可作“商務(wù)辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主，“商務(wù)辦公”為輔。目標(biāo)市場定位主力市場——居家人士（60%）本項(xiàng)目定位為CBD商務(wù)公寓，其目標(biāo)用戶群關(guān)鍵鎖定居家人士。引導(dǎo)兩個(gè)概念：在CBD安個(gè)家——工作、休閑、購物一步到位；星級酒店式服務(wù)——省心、省時(shí)，全方面提升您生活質(zhì)量。區(qū)域內(nèi)成功人士。如私營企業(yè)老板、大型集團(tuán)CEO及職業(yè)經(jīng)理人等，商務(wù)服務(wù)中心將為她們業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)辦公提供極大便利，區(qū)域標(biāo)志性建筑更彰顯其尊貴身份。這類用戶群將消化掉本項(xiàng)目標(biāo)全部躍層和部分大戶型。區(qū)域內(nèi)高級白領(lǐng)。如從事證券、金融、投資、咨詢、IT行業(yè)等高薪人士，她們通常追求高質(zhì)量、快節(jié)奏生活方法，CBD商務(wù)公寓正為其量身打造。這類群體將是本項(xiàng)目一室一廳和二室二廳主力軍。區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士。在南坪商圈內(nèi)經(jīng)商戶，尤其是在本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)商者，將是本項(xiàng)目三室二廳關(guān)鍵潛在用戶。區(qū)域內(nèi)集團(tuán)購置戶。如南坪周圍有實(shí)力集團(tuán)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)外資企業(yè)全部有集團(tuán)購置傾向。渝中半島新生代。如部分“母城情節(jié)”淡化渝中新生代，在渝中半島就業(yè)外來一族，她們?nèi)渴琴彿咳后w中生力軍，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力又不能承受渝中區(qū)房價(jià)，一樣繁榮和便利，不一樣“廉價(jià)”價(jià)格和完善服務(wù)，本項(xiàng)目將是她們首選。另類市場。這類市場是指購房出于某種特殊目標(biāo)，如本企業(yè)在代理時(shí)代天驕酒店公寓期間，經(jīng)本企業(yè)成交1700萬交易金額中，為女士購房約占五成。所以我們估量此群體將占購置總數(shù)5%。輔助市場——商務(wù)辦公（20%）從開始，幾乎全部中國銀行全部已入駐重慶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這一訊息說明了資金進(jìn)入重慶速度已比以前加緊。入世利好及西部大開發(fā)契機(jī)，估計(jì)在以后2-3年將有很多中國外大機(jī)構(gòu)進(jìn)入重慶，這些機(jī)構(gòu)進(jìn)入首先就是處理在哪里辦公問題，而且她們普遍會選擇中、高級寫字樓/商務(wù)公寓。但她們大多需求是現(xiàn)房，所以本項(xiàng)目應(yīng)加緊開發(fā)進(jìn)度，盡早切入市場。中國外大機(jī)構(gòu)辦公樓。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)投資商駐渝辦事處。中國外小型企機(jī)關(guān)商住樓。潛在市場——投資人士(20%)本項(xiàng)目地處南坪商圈關(guān)鍵位置，商業(yè)氣氛濃厚，多種機(jī)構(gòu)繁多，商務(wù)辦公和居家生活用房租賃市場活躍。所以，本項(xiàng)目極具投資價(jià)值，升值潛力大。區(qū)域內(nèi)投資人士。如區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、高校老師等，她們通常已經(jīng)有一套或兩套住房，而她們富余資金缺乏投資渠道，所以很輕易選擇地段很好物業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資。區(qū)域外投資人士。如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)二次置業(yè)投資者，她們看好本項(xiàng)目標(biāo)升值潛力。重慶外圍城市及成全部平原城市投資人士。重慶市涪陵、萬州等地直轄前就是含有相當(dāng)規(guī)模地級市，尤其涪陵地域現(xiàn)在已經(jīng)有5家上市企業(yè)，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較高水平。直轄后和重慶主城區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)大大加強(qiáng)，高速公路使時(shí)間距離大為縮短，是一個(gè)不容忽略購置市場；成全部平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個(gè)不可忽略市場；如宣傳推廣到位，此一市場將會給我們帶來10%購置數(shù)。價(jià)格定位定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)我們經(jīng)過對現(xiàn)在渝中區(qū)和南岸區(qū)關(guān)鍵樓盤調(diào)查分析和本項(xiàng)目目標(biāo)市場研究，和對房市走向估計(jì)，認(rèn)為本項(xiàng)目價(jià)格體系確定首先應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)：入市關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)入市價(jià)格應(yīng)有一定吸引力。盛大推出“CBD商務(wù)公寓：以租房錢圓您住星級酒店夢”?，F(xiàn)在南岸區(qū)還沒有出現(xiàn)真正標(biāo)志性建筑，開盤入市時(shí)以西南標(biāo)志性建筑和星級物管來吸引潛在用戶，聚集人氣。低開高走標(biāo)準(zhǔn)將入市價(jià)定在含有競爭力格調(diào)上，讓先期入市買家有物業(yè)升值感受，即低開高走價(jià)格更輕易形成口碑，吸引用戶成交。優(yōu)劣檔次拉開標(biāo)準(zhǔn)制訂出含有一定價(jià)差幅度單位單價(jià)，把樓層、朝向、景觀、戶型等原因按優(yōu)、良、中、差排位，依據(jù)其對應(yīng)價(jià)值比制訂出對應(yīng)價(jià)格。價(jià)格制訂商品房定價(jià)方法有成本法、市場比較法及收益還原法。出售物業(yè)多采取成本法和市場比較法，而出租物業(yè)常見市場比較法和收益還原法。本項(xiàng)目定位為CBD商務(wù)公寓，可售可租。我們選擇市場比較法和收益還原法來綜合確定其價(jià)格。市場比較法定價(jià)◆計(jì)算公式P=∑PiWiPi=Qi∏(100/影響原因)P——本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格Pi——可比項(xiàng)目修正價(jià)格Qi——可比項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格Wi——給予權(quán)重◆計(jì)算結(jié)果在以市場定價(jià)法確定價(jià)格時(shí)，我們關(guān)鍵采取了三個(gè)最具可比條件可比個(gè)案作為參考對象，并輔以修正系數(shù)對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出本項(xiàng)目標(biāo)比準(zhǔn)價(jià)格為1996元/㎡?？杀软?xiàng)目均價(jià)區(qū)位環(huán)境配套交通戶型PiWi江南明珠1900971001001039919200.4知音閣18009995979510220360.35星宇花園210099102103999920600.25收益還原法定價(jià)計(jì)算公式P=A/IP——本項(xiàng)目收益價(jià)格A——年租金純收益I——還原利率計(jì)算結(jié)果收益還原法，其還原利率確實(shí)定是一個(gè)慎重過程，確定方法是按國家貸款利率5.85%再加上3%風(fēng)險(xiǎn)利率。相關(guān)租金取值，我們參考了金臺大廈（30元/㎡含裝修）、臺灣花園（12-16元/㎡）、昌龍商務(wù)大廈（16元/㎡）、福天大廈（20元/㎡）租金水平，并考慮空置、維護(hù)成本和稅費(fèi)原因，以16元/㎡純租金收益來計(jì)算，由此所確定收益價(jià)格為2169元/㎡。綜合分析為確保價(jià)格確定客觀性，我們給市場比較法確定比準(zhǔn)價(jià)格給予0.9權(quán)重值，而收益價(jià)格取0.1權(quán)重值，計(jì)算出本項(xiàng)目標(biāo)售價(jià)為元/㎡。經(jīng)過價(jià)格分析，結(jié)合市場走勢和貫切謹(jǐn)慎性標(biāo)準(zhǔn)，我們提議本項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格能夠確定為：均價(jià)為元/m2。提醒：真正價(jià)位體系制訂，必需在計(jì)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等完成以后并針對當(dāng)初市場改變具體情況才能最終確立，以上只是價(jià)格體系初步輪廓。付款方法定位付款方法設(shè)計(jì)意在最大程度地調(diào)動購置者和擴(kuò)大購置者層面，為表現(xiàn)“輕松入住”特點(diǎn)，提議采取靈活資金轉(zhuǎn)化方法，使付款方法成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，具體付款方法本企業(yè)將在銷售實(shí)施匯報(bào)給予具體說明。計(jì)劃提議做什么樣產(chǎn)品？才能符合目標(biāo)用戶群體，是本項(xiàng)目必需回復(fù)問題。本章依據(jù)前述對市場分析研判，提出了項(xiàng)目標(biāo)建筑計(jì)劃，戶型配比等構(gòu)想和提議。項(xiàng)目計(jì)劃構(gòu)想依據(jù)及指導(dǎo)思想計(jì)劃依據(jù)1、本案市場研究結(jié)論。2、政府對該地塊計(jì)劃及約束。3、該地塊地質(zhì)初步勘察。4、地塊地形條件。指導(dǎo)思想1、重視大區(qū)域市場需求。2、關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境保護(hù)。3、突出產(chǎn)品計(jì)劃創(chuàng)新。4、強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益協(xié)調(diào)統(tǒng)一。總體計(jì)劃應(yīng)考慮標(biāo)準(zhǔn)最大使用效率標(biāo)準(zhǔn)。最大經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)。最低市場風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)。最完美形象標(biāo)準(zhǔn)（在上述前提下）。建筑產(chǎn)品計(jì)劃提議總體計(jì)劃1、方案一：由2幢25層高層組成，部署在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機(jī)連接。這么部署我們關(guān)鍵基于以下幾方面考慮。在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對稱、合理，充足考慮了利用周圍建筑和景觀原因和天際線呼應(yīng)，大樓氣勢恢弘，定能成為區(qū)域標(biāo)志性建筑?！羲峭队盀榉秸矫?，對產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)成極值?！粲欣诒卷?xiàng)目現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)最好效果發(fā)揮?！籼鞓蚶锰嶙h在18層左右，長度控制在30米左右，需專業(yè)論證。此天橋關(guān)鍵以觀景為專題，同時(shí)，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋?qū)⒛媳彼怯袡C(jī)連接，在重慶乃至于西部全部含有唯一性，既表現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，提議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！魞勺窍鄬Κ?dú)立，產(chǎn)品戶型采光、通風(fēng)很好?！舸朔桨附ㄔO(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。2、方案二：由2幢25層高層組成，兩座塔樓相錯(cuò)配置在北端，分A、B座，關(guān)鍵理由以下：其理由是：◆布局在項(xiàng)目裙樓上東北角，緊湊、合理，同時(shí)也利用了周圍景觀原因和天際線呼應(yīng)。◆面積利用很好，尤其是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高。◆建筑群體集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標(biāo)志性建筑?！舫杀鞠鄬^低?！舢a(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等?！艨赡軐θ箻侵袕d產(chǎn)生影響。綜合上述兩個(gè)方案，依據(jù)我們經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對重慶及至西部地域市場敏感，我們提議取方案一，此方案應(yīng)和設(shè)計(jì)院溝通后，由設(shè)計(jì)院拿出具體設(shè)計(jì)方案。建筑風(fēng)格我們認(rèn)為本項(xiàng)目在總體上應(yīng)表現(xiàn)：現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡練、明快、富有現(xiàn)代時(shí)尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個(gè)性，也要和周圍建筑及景觀照應(yīng)，強(qiáng)調(diào)和城市風(fēng)格有機(jī)聯(lián)絡(luò)，尤其注意相互間天際線連貫性和韻律性，形成富有時(shí)代特征個(gè)性空間層次。前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進(jìn)行標(biāo)新立異造型，應(yīng)表現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，和大樓有機(jī)結(jié)合，屋頂造型專題能夠企業(yè)文化為專題、也能夠城市文化為專題等。外墻色調(diào)因?yàn)橹貞c天空終年昏暗及酸雨較多，應(yīng)避免采取灰色，提議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進(jìn)行點(diǎn)綴。參考圖例戶型提議及配比戶型百分比及面積控制依據(jù)本企業(yè)對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查后發(fā)覺：現(xiàn)在南岸區(qū)不管是城市中心高層建筑，還是較為偏遠(yuǎn)多層建筑，大全部是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為81-120m2占到67.9%，三室二廳雙衛(wèi)面積為101-140m2占87.5%，面積為141-160m2有11.6%，而面積在81-100m2之間僅占0.9%。戶型面積偏大，目標(biāo)用戶群單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多樣化和靈活性則顯得不足，造成相互競爭很猛烈。鑒于熱銷樓盤（知音閣、恒通·云鼎國際公寓等）戶型配比，本企業(yè)認(rèn)為本項(xiàng)目CBD商務(wù)公寓套型配比及面積控制應(yīng)尋求差異化，提議以下：戶型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi)40-6015————3.91830%二室二廳雙衛(wèi)60-801510——3.92020%三室二廳雙衛(wèi)80-1001813104.22835%100-1201815124.2288%四室二廳雙衛(wèi)120-1401815134.5305%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150-1802018155.4402%建筑設(shè)計(jì)提醒廳室方正，盡可能避免異形房。動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。每戶配有生活陽臺、觀景陽臺、預(yù)留空調(diào)位、洗衣機(jī)位、冰箱位。戶和戶之間安全性和私密性問題。關(guān)鍵空間均要有采光面，臥室窗提議設(shè)計(jì)為陽光窗，觀景陽臺和客廳之間采取落地窗。各戶型主臥室應(yīng)部署在公共通道盡頭，且公共通道長度不應(yīng)大于寬度4倍。提議在處理好上述細(xì)部設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，將公攤系數(shù)控制在20%以內(nèi)。建筑配置說明相關(guān)空中花園配置說明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個(gè)小型空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時(shí)足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門前盡享人生樂趣，也給鄰里間發(fā)明一個(gè)至親至善活動交流場所。相關(guān)入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風(fēng)格設(shè)置經(jīng)典別致入口。高層入口按大堂風(fēng)格設(shè)計(jì)，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但多年來流行于高層住宅，它會令買家感覺身份尊貴，這一細(xì)小設(shè)計(jì)也會令買家賞心悅目。電梯配置現(xiàn)有寫字樓在設(shè)計(jì)時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)省建造成本，或?yàn)榱私档凸珨偯娣e，將電梯數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這么就造成了以后物業(yè)管理麻煩和使用上不便。原來，硬件上缺點(diǎn)還能夠用軟件來填補(bǔ)，但物業(yè)管理不精心愈加劇了這類情況發(fā)生。這是造成用戶最不滿意關(guān)鍵原因。所以，提議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進(jìn)口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對講系統(tǒng)，并進(jìn)行高、低區(qū)域分類運(yùn)行管制（分15F以下、16-30F和31F以上三個(gè)運(yùn)行區(qū)域）。車庫設(shè)置停車位少幾乎是全部寫字樓全部面臨問題。很快未來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一個(gè)時(shí)尚，車位數(shù)量將成為用戶選擇商務(wù)公寓/寫字樓關(guān)鍵指標(biāo)。從發(fā)展角度看，提議最少按每套一個(gè)車位配置。相關(guān)會所配置會所可設(shè)置在天橋?qū)用?，也可在裙樓屋頂花園上設(shè)置。會所按星級酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，會所功效為休閑、娛樂、商務(wù)等于一體，服務(wù)項(xiàng)目高級茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。相關(guān)智能化配置用戶對寬帶網(wǎng)建設(shè)已投入了相當(dāng)大愛好，伴隨網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨，用戶期望新商務(wù)公寓/寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)服務(wù)和配套設(shè)施。伴隨市場發(fā)展，用戶對寫字樓也提出越來越高要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經(jīng)是必備硬件設(shè)施。部分高科技企業(yè)還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也顯著提升。提議配置：可視對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵和保安通話；中央管理機(jī)成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理機(jī)、副管理機(jī)、門口機(jī)、分機(jī)互聯(lián)通話?？梢暦辣I對講：和來客對話，并可成像確定來客身份，可視對講機(jī)應(yīng)采取名牌產(chǎn)品。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對外控測；事故報(bào)警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報(bào)警。全部公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個(gè)大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)保安體系。三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)電表、水表、氣表采取IC卡智能表。停車場管理系統(tǒng)設(shè)IC卡門禁智能系統(tǒng)，對車輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位自動管理。可使得停車場管理井然有序，業(yè)主泊車，散客泊車和游車過路均可得到很好控制和管理。綜合布線系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功效，方便和外界實(shí)施數(shù)據(jù)通訊；任一信息點(diǎn)可自由連接如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端、或電話、傳真機(jī)等；實(shí)現(xiàn)快速上網(wǎng)。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，方便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實(shí)現(xiàn)集中、高效管理。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留多個(gè)電話接口，寬帶光纖接入戶。消防自動報(bào)警、自動噴淋系統(tǒng)每戶設(shè)有報(bào)警器，和監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動報(bào)警、自動噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全方面保障居家安全。智能化配置是CBD商務(wù)公寓基礎(chǔ)標(biāo)志，相關(guān)智能化系統(tǒng)具體配置應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)具體情況及成本而設(shè)定，提議由相關(guān)智能化專業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)并提供預(yù)算。交房標(biāo)準(zhǔn)提議公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)塔樓外墻：高級材料配置。公寓大堂：高級材料配置。電梯大堂：高級材料配置。中央空調(diào)：名牌產(chǎn)品配置信報(bào)箱：集中設(shè)置每戶專用啞光不銹鋼報(bào)箱。商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。地面：水泥沙漿抹平。門：品牌防火防盜門。窗：優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，品牌產(chǎn)品。供水：分加壓，二次供水，接入戶。供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護(hù)裝置。供氣：自動抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報(bào)警裝置。通訊：預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)接口入戶。閉路電視：有線電視網(wǎng)閉路線入戶。消防系統(tǒng)：設(shè)有消防自動報(bào)警及自動噴淋系統(tǒng)。物業(yè)管理服務(wù)提議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必需配置軟件部分，尤其是CBD商務(wù)公寓物業(yè)管理要求更高。本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作模式可采取兩種方法：一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理企業(yè)，聘用優(yōu)異物業(yè)管理企業(yè)作為顧問企業(yè)，推廣時(shí)可將顧問企業(yè)推出以增加賣點(diǎn)；二是項(xiàng)目物業(yè)管理委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，能夠競標(biāo)方法選擇物業(yè)管理，經(jīng)過競標(biāo)也可增加目標(biāo)用戶置業(yè)信心，樹立項(xiàng)目口碑形象。物業(yè)管理企業(yè)選擇必需含有規(guī)模性和管理優(yōu)異性。我們對物業(yè)企業(yè)提出以下要求：含有管理規(guī)模性，現(xiàn)已管理規(guī)模達(dá)成20-50萬m2以上。高資質(zhì)等級。企業(yè)被評為全國、省、市優(yōu)異物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑好。含有優(yōu)異管理模式，人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)服務(wù)規(guī)格。特推薦以下物業(yè)管理企業(yè)以作參考：——深國貿(mào)物業(yè)：系深圳最早物管企業(yè)之一，現(xiàn)在在重慶管理物業(yè)有“流金歲月”“沙龍廣場”等物業(yè)?！搴Ｎ飿I(yè)：榮獲ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證，為重慶市著名大型物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)在管理物業(yè)面積超出50萬m2，其中包含住宅、商場、寫字樓、大型住宅小區(qū)等。我們認(rèn)為：本項(xiàng)目應(yīng)尋求一家有實(shí)力，管理優(yōu)異，富有經(jīng)驗(yàn)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)全方位管理。營銷推廣本章較系統(tǒng)地提出了總體營銷思緒、營銷組合、促銷策略及廣告推廣體系。銷售時(shí)機(jī)選擇一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)過程是一個(gè)長久過程，它伴隨本身開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律不停地發(fā)明賣點(diǎn)，把握銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目標(biāo)銷售時(shí)機(jī)要隨項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)進(jìn)程、商業(yè)裙樓租售情況，并結(jié)合宏觀市場環(huán)境改變相機(jī)而定。項(xiàng)目“賣點(diǎn)”整合分析尋求并營造“賣點(diǎn)”才能制訂出行之有效推廣策略，把握取勝方向，以下是項(xiàng)目標(biāo)多個(gè)賣點(diǎn)，以供參考：——“精巧裙樓花園”賣點(diǎn)——“個(gè)性化空間設(shè)計(jì)”賣點(diǎn)?！熬窌辟u點(diǎn)?！拜p松付款”賣點(diǎn)?！皟?yōu)越地段位置”賣點(diǎn)?！俺渥闳藲狻辟u點(diǎn)?！盁o限商機(jī)”賣點(diǎn)?！爸悄芑到y(tǒng)”。——“步行街、綠化廣場”賣點(diǎn)?！皩I(yè)化營銷”賣點(diǎn)。營銷組合配合營銷五個(gè)階段，宏佳企業(yè)將廣告推廣也劃分為五個(gè)階段：蓄集能量階段：這個(gè)階段關(guān)鍵目標(biāo)是項(xiàng)目形象建立，關(guān)鍵包含：——現(xiàn)場包裝：和廣告企業(yè)確定項(xiàng)目標(biāo)VI標(biāo)志后，在項(xiàng)目現(xiàn)場做LOGO墻（顏色和外形加以統(tǒng)一），展示項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)志和企業(yè)形象。因?yàn)楸卷?xiàng)目地理位置很好，能夠在LOGO墻上設(shè)置部分戶外廣告位，既能起到廣告作用，又可節(jié)省廣告費(fèi)用。售樓中心包裝事關(guān)企業(yè)形象，能夠采取鋼結(jié)構(gòu)建造，既大氣又可循環(huán)利用。（見附圖示意）——軟文造勢：在相關(guān)媒體公布軟性文章，既可向目標(biāo)受眾公布信息，又可廣泛引發(fā)社會關(guān)注?！惖卣故荆涸谀掀?/p>