新版龍港國發(fā)花園營銷策劃報告模板模板

龍港國發(fā)花園營銷策劃匯報市場調(diào)查部分項目（產(chǎn)品）部分營銷部分四、推廣部分市場調(diào)查目標(biāo)一個完整房地產(chǎn)項目標(biāo)運作，不僅包含起碼建筑設(shè)計還應(yīng)該有理念為其給予建筑生命。不管建筑設(shè)計還是理念設(shè)計依靠是市場，是需求；只有把握好市場方向，才能實現(xiàn)開發(fā)房地產(chǎn)項目標(biāo)最終目標(biāo)。所以，對龍港國發(fā)花園地塊營銷運作，必需從市場調(diào)查開始。大市場環(huán)境市場調(diào)查，就是經(jīng)過對于龍港房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、銷售情況、消費傾向、營銷情況調(diào)查，分析掌握龍港房地產(chǎn)市場動態(tài)，對其前景進行估計，尋求契機，力圖把握龍港項目標(biāo)營銷理念及營銷著眼點。在了解龍港房地產(chǎn)市場總體趨勢前提下，經(jīng)過區(qū)域環(huán)境類比，競爭個案房型、面積、價格、物業(yè)特色等各要素調(diào)查分析，為龍港國發(fā)花園項目標(biāo)具體實施提供參考依據(jù)。市場調(diào)查內(nèi)容1、龍港鎮(zhèn)概況龍港鎮(zhèn)在溫州之南，東海之濱，西接104國道和甬臺溫高速公路，南連經(jīng)濟發(fā)達江南平原，含有地處經(jīng)濟最發(fā)達長江三角洲和珠江三角洲沿海經(jīng)濟帶中間區(qū)位優(yōu)勢，全鎮(zhèn)總面積80.7平方公里，總?cè)丝?3.1萬人，其中城區(qū)10平方公里，10多萬人口，下轄9個辦事處，107個村，23個居民區(qū)。由溫州話、蠻話、金鄉(xiāng)話、閩南話四種語言體系組成。2、龍港經(jīng)濟發(fā)展龍港建鎮(zhèn)于1984年，龍港人以敢闖、敢干、敢試著稱。建鎮(zhèn)之初，在全國率先推出土地有償使用制度、戶籍管理制度和發(fā)展多個經(jīng)濟成份“三大改革”，成功地走出了一條不依靠國家投資、關(guān)鍵靠農(nóng)民本身力量建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)新路子，被譽為“中國農(nóng)民自費造城樣板”和“中國第一座農(nóng)民城”。以后，龍港相繼被列為國務(wù)院農(nóng)村勞動力開發(fā)就業(yè)試點鎮(zhèn)、國家星火計劃密集區(qū)、浙江省社會綜合發(fā)展試驗區(qū)、溫州市城鎮(zhèn)一體化試驗區(qū)。被國家建設(shè)部授名為“中國印刷城”，現(xiàn)在龍港，經(jīng)濟保持快速發(fā)展，城鎮(zhèn)面貌日新月異，投資環(huán)境不停優(yōu)化，社會事業(yè)不停發(fā)展，前后被評為溫州市文明鎮(zhèn)、浙江省教育強鎮(zhèn)、浙江省村鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、全國投資環(huán)境百強鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。到全鎮(zhèn)中國生產(chǎn)總值38.8億元，人均收入6066元。從下列數(shù)據(jù)對比中能夠看到龍港經(jīng)濟在近幾年以來穩(wěn)定快速發(fā)展。全鎮(zhèn)中國生產(chǎn)總值單位：億元年份1995年人均中國生產(chǎn)總值17.535.938.842三、龍港房地產(chǎn)市場概況自99年以來，龍港城鎮(zhèn)計劃建設(shè)如日中天，江濱外灘（東方大廈、陽光廣場），龍港大道（銀苑大廈、龍港大廈、銀海大廈、紅旗大廈等）銷售率全部靠近90%以上，出現(xiàn)第一波房產(chǎn)熱市。不過龍港房地產(chǎn)市場關(guān)鍵集中在高層開發(fā)，因為土地供給、政府計劃、利益驅(qū)動等原因，高層住宅出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，甚至停滯銷售。而在多層住宅開發(fā)，尤其是含有一定規(guī)模、一定居家品質(zhì)多層住宅供給量極少。初，龍港房地產(chǎn)市場逐步回暖，消費者對高品質(zhì)多層住宅大大看好，需求量逐步增大。尤其是螯江——龍港二橋計劃，世紀(jì)大道，高速公路接線，為龍港房地產(chǎn)市場發(fā)展注入了新活力，房產(chǎn)升值不容質(zhì)疑。而且隨“中國第一座農(nóng)民城“美譽不停傳輸，本身印刷、包裝、禮品區(qū)域規(guī)模效益形成，龍港已構(gòu)筑成對外輻射和吸引投資人士關(guān)注良好氣氛，尤其對金鄉(xiāng)、錢庫人影響很之大。購房者則以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫人為主，鰲江、外地人為輔。四、龍港多層住宅小區(qū)現(xiàn)實狀況自99年以來，龍港樓市多層住宅建設(shè)，尤其是上檔次多層住宅小區(qū)市場幾乎是一片空白，更不用說在計劃設(shè)計，環(huán)境配套上下功夫了。初，伴隨房地產(chǎn)市場逐步回暖，消費者對多層住宅小區(qū)需求量加大，各家開發(fā)商對多層住宅市場看好，多層住宅小區(qū)計劃建設(shè)逐步出臺（如金鑫花苑，錦繡名園等）。五、龍港房地產(chǎn)市場分布情況價格：元/M2物業(yè)名稱發(fā)展商項目概況工程進度價格銷售率東方大廈一幢高層已交付均價2600三級市場100%望江大廈二幢高層已完工均價1900單位分房100%銀苑大廈溫州東部經(jīng)濟發(fā)展企業(yè)一幢31層大廈已交付2480-2680100%龍港大廈一幢高層已交付100%銀海大廈一幢高層已交付2480100%金融大廈溫州金城企業(yè)一幢21層大廈主體工程建至七層內(nèi)部預(yù)定70%紅旗大廈一幢高層已完工2500100%財稅大廈市萬科房地產(chǎn)開發(fā)二幢高層未動工內(nèi)部預(yù)訂70%廣電大廈龍港廣電局一幢高層已完工（）100%長運大廈一幢高層已完工70%泰安大廈一幢高層已完工2480100%華百廣場溫州華夏房地產(chǎn)企業(yè)三幢高層靠近結(jié)頂300050%金甌大廈蒼南城鎮(zhèn)建設(shè)企業(yè)一幢高層主體工程已建三層均價26002488-322860%新世紀(jì)大廈溫州建工集團企業(yè)三幢聯(lián)體大廈未動工預(yù)訂人數(shù)極少金鑫花苑市甌海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五幢多層房型單一已進場施工均價23002080-2480底預(yù)定，6月開盤錦繡名園蒼南世茂別墅、多層、小高層未動工已圈圍墻未定（6月預(yù)定六、龍港住宅小區(qū)銷售情況初，伴隨龍港城市化進程加緊，經(jīng)濟連續(xù)發(fā)展，居民購置能力增加和對優(yōu)住宅小區(qū)期望，大多開發(fā)商房產(chǎn)總價控制在25-35萬之間，面積在95-130㎡房型為三房二廳之間銷售較良好，這在金鑫花苑高預(yù)定率能夠看出。而高層則因為高額物業(yè)管理費及單價高而銷售不是很理想。不妨看一下現(xiàn)在龍港住宅小區(qū)代表性樓盤：個案調(diào)查龍港房地產(chǎn)市場個案調(diào)查表編號：調(diào)查日期：03.4.28案名金鑫花苑房屋類型商住\多層住宅投資興建溫州東甌建設(shè)集團投資市甌海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)座落地址電話龍翔路745號6422858864226006建筑設(shè)計工地進度樁基階段單價范圍2080-2480交屋時間.9總建筑面積27180.6m2面積范圍97-150主力面積120總套數(shù)180套總價范圍20萬-37萬主力總價27萬窖積率2.5已銷面積預(yù)定車位機動車42綠化率25%非機動車300m2交通：在龍翔路和建新路處，在龍翔路和建新路設(shè)置出入口，附近有1、2、9路公交車，故交通比較方便。二、小區(qū)環(huán)境和配套：小區(qū)對面為新計劃金河廣場，配有多種健身設(shè)施。小區(qū)采取人車分流道路計劃，二十四小時監(jiān)控，三線入戶，智能化門禁系統(tǒng)，確保居家安全。三、房型布局：以頂式復(fù)式及多層住宅部署，共5幢，其中E幢二層將開發(fā)為酒店，一層皆為沿街店鋪。四、付款方法：30%首期款,結(jié)頂辦銀行貸款70%,無優(yōu)惠.一次性付款98折優(yōu)惠五、物業(yè)管理:尚在樁基階段,故未確定.六、廣告訴求：財富中心、城市中心、生活中心.七、客源分析：關(guān)鍵以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫人為主.八、綜合評述：因其地段限制，綠化率做到25%，已經(jīng)不錯。但其建筑密度大，容積率過高，是該小區(qū)最大抗性，然金河廣場計劃給其抗性順勢弱化。還有因龍港房地產(chǎn)市場特殊性，這么有一定規(guī)模及在計劃設(shè)計、物業(yè)配套上下一定功夫小區(qū)在龍港尚屬不多，而且這么地段及價位，高預(yù)定率現(xiàn)象是正常了龍港房地產(chǎn)市場個案調(diào)查表編號：調(diào)查日期：03.4.28案名錦繡名園房屋類型別墅、多層、小高層投資興建蒼南世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座落地址電話金叉街、龍湖路、海港路6422658864226565建筑設(shè)計工地進度未動工已圍墻單價范圍6月確定交屋時間未定總建筑面積180000m2面積范圍獨立別墅22幢280-400m2雙聯(lián)別墅45幢230-270m2雙躍（立體別墅）11幢200-220m2多層、小高層100-240m2總價范圍6月確定總套數(shù)獨立、雙聯(lián)別墅112套多層、小高層708套已銷面積接收預(yù)定容積率1.1綠化率46%一、交通：在金叉街、龍湖路和海港路處，在金叉街和龍湖路、站港路設(shè)置出入口，現(xiàn)在還無公交車經(jīng)過。二、小區(qū)環(huán)境和配套：小區(qū)內(nèi)有50畝自然河道，分5個獨立臨水地塊，內(nèi)有二座大型會所和一座廣場和各特色小景點，周圍有龍港特色幼稚園，龍港高新賓館，小區(qū)采取二十四小時監(jiān)控，三線入戶，智能化門禁系統(tǒng)，確保居家安全。三、房型布局：共820套房子，多層、小高層708套，面積控制在100-240之間其它皆為獨立別墅、雙聯(lián)別墅和雙躍（立體別墅）共112套，四、付款方法：6月確定五、物業(yè)管理:未確定.六、廣告訴求：領(lǐng)秀龍港超大規(guī)模高尚小區(qū)七、客源分析：關(guān)鍵以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫人為主。八、綜合評述：作為政府計劃中大型康居住宅小區(qū)，在現(xiàn)在龍港房地產(chǎn)市場確實是別樹一幟。并由專業(yè)企化企業(yè)宣傳包裝，在計劃設(shè)計、景觀設(shè)計及物業(yè)配套上在龍港房地產(chǎn)市場全部有新突破。從這些方面看出，業(yè)主確實是下了工夫，總而言之龍港鎮(zhèn)因為地域、人口限制，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場有所回暖，不過總體需求相對較弱。然而龍港規(guī)模性住宅小區(qū)甚少及物業(yè)開發(fā)有限，為國發(fā)花園開發(fā)留下銷售空間。引導(dǎo)居民觀念，吸引周圍農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民并入。充足利用龍港鎮(zhèn)未來發(fā)展計劃，是我策劃銷售關(guān)鍵。國發(fā)花園市場位置：“國發(fā)花園”開發(fā)把握住了總體市場脈搏：我們在策劃銷售過程中應(yīng)該充足認(rèn)識到以上客觀現(xiàn)實狀況。利用好當(dāng)?shù)厥袌隹瞻c。充足挖掘區(qū)域用戶，營造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提升居住質(zhì)量。吸引周圍農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民眼光。把小區(qū)差異性及唯一性發(fā)揮極至，以期打破本項目地處鎮(zhèn)郊差距。使部分鎮(zhèn)區(qū)享受型用戶流入，深入擴大影響，打破當(dāng)?shù)鼐用窆逃媚Ｊ健Ыo當(dāng)?shù)叵M者物業(yè)之外感受。三管齊下，最終使物業(yè)銷售成功，最大限量回籠資金，發(fā)明品牌價值。為大家?guī)砻p豐良好結(jié)果。項目（產(chǎn)品）部分一、項目部分二、項目客觀優(yōu)劣勢分析一、項目介紹物業(yè)座落：龍港龍金大道、白河路 物業(yè)名稱：國發(fā)花園A區(qū)物業(yè)類型：多層住宅（錯層、復(fù)式）、商鋪總建筑面積：59230平方米總用地面積：33261平方米總戶數(shù)：建筑密度：29.8%容積率：1.78綠化率：33%得房率：車位：機動車非機動車會所商業(yè)用面積：物業(yè)管理：完工日期：底發(fā)展商：溫州國發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：溫州國發(fā)物業(yè)管理※具體相關(guān)數(shù)據(jù)等擴初敲定以后查對二、項目客觀優(yōu)劣勢分析項目客觀存在優(yōu)勢創(chuàng)龍港甌江杯優(yōu)異工程，影響力強、輕易產(chǎn)生市場共鳴轟動效應(yīng)、帶來效應(yīng)銷售。首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格規(guī)模住宅小區(qū)首創(chuàng)龍港“三化合一”花園式小區(qū)房型設(shè)計以120為主，適合當(dāng)?shù)叵M需求，有錯層、復(fù)式等房屋類型，選擇面相對較廣。有多層、聯(lián)體別墅、小高層，項目開發(fā)類型較多可互為補充。龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)模及計劃設(shè)計，景觀設(shè)計，物業(yè)配套比較到位小區(qū)稀缺。小區(qū)環(huán)境良好，綠化率高便于小區(qū)買點預(yù)埋。小區(qū)內(nèi)住宅朝向比較合理、基礎(chǔ)戶戶朝南。項目配套費分?jǐn)偅繎粝鄬^低，項目配套比較豐富，呈多元化趨勢。10、八中、四中和項目比鄰，為項目文化抄作埋下優(yōu)筆。11、小區(qū)內(nèi)潛在車位充足，可處理用戶后顧之憂。目客觀存在劣勢理位置所處區(qū)域為城郊，且處工業(yè)園區(qū)之內(nèi)，距城市中心相對較遠(yuǎn)。生活配套較少，項目周圍即使有西排菜場，有202路、8路等公交車經(jīng)過，不過對本項目還有一定距離。前期成本投入總量較大。區(qū)域用戶消化有限，必需有大量非區(qū)域性，消費群體導(dǎo)入，以支援我物業(yè)大量消費用戶。部分消費群體觀念滯后，及部分居民對自建房鐘愛，對我物業(yè)炒作帶來相當(dāng)壓力。小區(qū)為期房銷售，將流失相當(dāng),以現(xiàn)房為消費對象直線群體。而且必需在期房銷售過程中投入相當(dāng)精力。以處理用戶消費信心問題。（3）針對本項目客觀劣勢轉(zhuǎn)換1、針對房型及期房問題可裝修部分房型樣板，讓用戶心理有所滿足，避免現(xiàn)在情況用戶只能觀看我現(xiàn)場工地形象較亂等問題。2、針對現(xiàn)場形象問題在現(xiàn)場臨街部分豎立大型外打燈廣告板，將樓體外立面美化，將現(xiàn)場用戶眼光吸引至此。另外建筑樓體確定營造銷售氣氛之廣告條幅，進一步烘托氣氛。3.針對地段區(qū)域問題塑造我物業(yè)差異性及唯一性，充足營造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提升居住質(zhì)量，在媒體宣傳、單張派發(fā)上引導(dǎo)消費！三、競爭對手分析經(jīng)過以上市調(diào)部分對該區(qū)域樓盤分析得悉：錦繡名園距離國發(fā)花園最近，可比性較強，現(xiàn)在起價格即使未制訂，不過從其規(guī)模上遠(yuǎn)超于本項目，給國發(fā)花園造成一定壓力。國發(fā)花園要在市場中占優(yōu)勢，能夠做好以下幾點：1.樹立好物業(yè)管理、發(fā)展商形象，給用戶以值得信賴，可靠感覺。2.區(qū)分和其物業(yè)特征，在價格制訂、套型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計及在以后宣傳上必需到位，塑造本物業(yè)唯一性和差異性。四、項目整體定位（1）、產(chǎn)品定位1、項目綜序基于本項目現(xiàn)實狀況，達成物業(yè)在市場中有鮮明個性及市場立足點是我們努力方向。本項目以江南園林風(fēng)格為主，營造景觀住宅概念，另我物業(yè)有多樣戶型（平面、錯層、躍層等），多樣開發(fā)類型（多層、小高層等）充足增加了花園小區(qū)附加品味，同時小區(qū)文化氣氛營造也是項目品質(zhì)、品位確保。為達成物業(yè)在市場中有鮮明個性和共性，立足未來，提議以穩(wěn)步發(fā)展、循序漸進指導(dǎo)思想對物業(yè)進行定位，才能承受猛烈競爭。項目商鋪和小區(qū)住宅遙相呼應(yīng)互為買點，相互支持，互為依存，同時改變現(xiàn)在自然商鋪情況，轉(zhuǎn)換為專題商鋪，為商鋪增值埋下伏筆。（2）、項目定位小區(qū)定位為：首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅小區(qū)龍港全新景觀住宅首創(chuàng)龍港“三化合一”花園式小區(qū)（園林化、智能化、人性化）（3）.名稱確實定：為營造良好小區(qū)氣氛，考慮項目識別性現(xiàn)將小區(qū)內(nèi)各幢樓初擬名稱頂為：鴻福樓（閣）金喜樓（閣）名流苑、名人苑等（4）、國發(fā)花園價格定位綜合考慮價格原因·市場原因考慮整體市場形式及區(qū)域競爭樓盤情況，在用戶選擇面較廣情況下，價格比較是價格制訂考慮原因之一?！そㄔ斐杀驹蛲恋刭M用、公建配套、建材品質(zhì)、總體計劃、配套設(shè)施、稅費等?！やN售參考原因總價、房型面積、付款方法、付款條件、樓層朝向等?！ぷ饨饏⒖荚蚍啃兔娣e、裝修成本、軟、硬件成本及質(zhì)素、回報率、市場情況等。綜合以上原因，我物業(yè)如想在銷售上達成快速去化目標(biāo)，必需在價格上、在市場中占據(jù)一定優(yōu)勢，以填補我物業(yè)本身缺點。價格總趨勢低開高走。當(dāng)然我價格在市場中，價格攀升在一定難度之上，只是形式上攀升。在實際銷售過程中我銷售可靈活控制。如銷售趨熱，可攀升周期縮短，如銷售平穩(wěn)，可用實際價格放讓形式直接讓利用戶，或用促銷形式讓利用戶，讓銷售深入趨熱?！唧w價格具體擬訂于本項目擴初制訂后另行安排營銷部分一．塑造住宅“物業(yè)差異性和唯一性塑造住宅“物業(yè)差異性和唯一性從地段上塑造物業(yè)差異性本案能夠充足突出小區(qū)高尚居住氣氛來表現(xiàn)和強調(diào)地域差異性概念，在全鎮(zhèn)范圍和周圍各鄉(xiāng)鎮(zhèn)掠奪目標(biāo)客源。2、從房型上塑造物業(yè)唯一性本案戶型分平面、錯層、躍層等，選擇面較廣，房型功效配套齊整，是絕大多數(shù)物業(yè)所無法比擬，是塑造物業(yè)唯一性客觀依據(jù)，提出景觀住宅概念，強調(diào)居民良好室外風(fēng)景，盡可能爭取視覺最好，每個戶型經(jīng)過陽臺和陽光室、景觀落地窗、將室外庭園、小區(qū)中心、城市景觀及河流，使住戶有融入風(fēng)景之感受，增加生活情趣。要讓用戶在實際考察中發(fā)覺確實是很合理，很有必需，這就要求樣板房設(shè)計部署一定要有獨創(chuàng)性和精典性，從而使物業(yè)現(xiàn)有別于城區(qū)少量競爭物業(yè)，同時也更高于未來物業(yè)，在龍港地域是發(fā)明性和領(lǐng)導(dǎo)性。3、、從環(huán)境景觀上塑造物業(yè)差異型人車分流、綠地和中庭廣場花園是物業(yè)環(huán)境大買點，大環(huán)境整體計劃是有別于自建房基礎(chǔ)點，在園區(qū)塑造一個四季有綠、季季有花概念。我們要從環(huán)境景觀設(shè)計理念更深層次上說服和引導(dǎo)用戶，使人民產(chǎn)生共鳴。4、從文化理念上塑造物業(yè)差異性我物業(yè)門樓可依據(jù)我們整體物業(yè)包裝、策劃思緒。從小處、精處入手設(shè)計。大門計劃設(shè)計為整個小區(qū)第一道風(fēng)景線。制造高級物業(yè)、園中園、綠中園氣氛。使物業(yè)溶入園林中成為園中樓、園中景。為龍港首家園林中家居，充足發(fā)揮有文化品味園林計劃作用。采集一些“石”給予其文化內(nèi)涵，使我園中之“石”全部有出處，全部有緣由，全部能產(chǎn)生文化聯(lián)想。園中可大量采取文人喜愛、文化氣氛較濃之“樹”。如“梅”“蘭”“竹”“菊”“四君子”。園中“花草”將盡可能到四季有綠，季季開，全方面營造江南園林式風(fēng)格感受。充足利用水靈性，貫穿整個小區(qū)，使水功效充足得到利用。5、從建材和設(shè)備上塑造物業(yè)差異性

物業(yè)建材和設(shè)備選擇一定部分高級，不管是建筑用材還是裝飾用材，全部要表現(xiàn)出和眾不一樣地方，這么尤其是樣板層次裝飾材料上，更是要體現(xiàn)出不一樣凡響品味文化風(fēng)格來。因為用戶對于樁基、結(jié)構(gòu)、空調(diào)系統(tǒng)等建材和設(shè)備認(rèn)識和功效性不是很明確，同時必需在更深層次理念和利益上進行宣傳和引導(dǎo)。6、從建筑風(fēng)格上塑造物業(yè)差異性，讓用戶從這些建材和設(shè)備感覺不一樣于自建房享受，那就是尊貴身份文化象征。

7、建立會所從生活配套上塑造物業(yè)差異性

考慮到物業(yè)會所配套規(guī)模較少，所以格外要注意會所在功效配置和裝修部署上合理性和精巧性，并能迎合目標(biāo)用戶喜好心理，部分大生活配套設(shè)施一定要借助外力進行聯(lián)動合作。如建立小區(qū)主動性服務(wù)健康VIP體系（和著名大醫(yī)院聯(lián)動，并在小區(qū)實施定時體檢和對于老人和小孩定時主動上門咨詢等）；建立小區(qū)和外界大型休閑娛樂場所休閑VIP體系；建立小區(qū)和外界名校聯(lián)動體系處理小區(qū)業(yè)主孩子上學(xué)問題。這里需要尤其強調(diào)是小區(qū)巴士配置，考慮到業(yè)主家人出行方便，提議務(wù)必需配置小區(qū)巴士進行往返接送服務(wù)。8、從安保和智能化體系上塑造物業(yè)差異性現(xiàn)在物業(yè)四重安保體系（周界紅外報警、小區(qū)入口門禁、小區(qū)巡更、用戶窗磁及紅外報警、每戶緊急求援）和同時建立小區(qū)內(nèi)外信息交換網(wǎng)絡(luò)建立，在廣告推廣宣傳中著重強調(diào)各自功效，并從根本上詳解利益，也就是說要讓用戶明白我們?yōu)楹我@么做？選擇這些系統(tǒng)會給她們帶來什么樣利益？讓差異化深入突顯。上文中所提大全部卻在某種程度上去化物業(yè)抗性及弱勢，在此文中只羅列部分。9、從物業(yè)管理和服務(wù)塑造物業(yè)軟件上差異性和唯一性

經(jīng)過高水準(zhǔn)管理，促成品牌概念。增加物業(yè)附加值，并在實施管理和服務(wù)內(nèi)容上實際表現(xiàn)，尤其是在服務(wù)上要著重強調(diào)必需含有是：

1、服務(wù)中心設(shè)置

2、高素質(zhì)家政服務(wù)

3、高水準(zhǔn)護理服務(wù)

4、孩童看護和接送服務(wù)5、代租服務(wù)6、保姆式貼身服務(wù)7.、兒童樂園老年活動中心健身房\臺球室推廣部分一、訴求點二、形象定位三、市場推廣階段四、媒體選擇五、推廣內(nèi)容六、物業(yè)銷售上工程配合一訴求點：環(huán)境、人文、景觀、組團等在上文中所提之差異化特點是我們廣告訴求關(guān)鍵。（在此不一一反復(fù)羅列）二形象定位龍港首家甌江杯優(yōu)異工程，首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅小區(qū)首創(chuàng)龍港“三化合一”花園式小區(qū)四季有綠、季季有花健康生態(tài)小區(qū)擁有國發(fā)花園——身份尊貴、權(quán)威、品味象征名人、名流出入高尚生活小區(qū)國發(fā)花園高品質(zhì)、高信譽代言詞國發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)—實力品牌企業(yè)精心打造之精巧生活園區(qū)戶戶朝南、人車分流無不表現(xiàn)計劃設(shè)計之以人為本計劃標(biāo)準(zhǔn)保姆式全新物管理念三、市場推廣階段將國發(fā)花園推向市場，我們準(zhǔn)備分為五個階段推向市場：第一階段：為市場認(rèn)知階段、品牌塑造品牌銷售（開盤期9月中旬左右暫定）推廣策略（略）第二階段：市場熟知階段、定位銷售期（熱銷期11月中下旬）推廣策略（略）第三階段：了解物業(yè)階段，策略銷售期（強銷售期2月中旬）推廣策略（略）第四階段：全方面銷售階段，全方面細(xì)化期。（去化期5月初）推廣策略（略）第五階段：盤整物業(yè)階段，物業(yè)調(diào)整期（調(diào)整期8月初）推廣策略（略）具體推廣策略視具體情況另定四、開盤期具體推廣手段經(jīng)過樓盤開盤前后，利用現(xiàn)場對應(yīng)廣告如橫幅、燈箱等廣告形式讓大家初步認(rèn)識樓盤（注：尤其要在龍港鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村設(shè)置刀旗、戶外廣告）前期在進行軟廣告炒作預(yù)熱進行預(yù)登記積壓用戶、造成開盤日火暴熱烈空前氣氛。媒體進行密集開盤5、軟廣告跟進炒作（如：國發(fā)花園為何開盤就出現(xiàn)排隊現(xiàn)象？國發(fā)花園開盤排隊搶購帶來思索等）在溫州各大媒體進行軟廣告宣傳五、媒體選擇溫州電視臺（黃金時段）電視節(jié)目2）溫州城市報、溫州晚報、溫州商報、溫州日報等3）雜志：溫州生活等4）網(wǎng)絡(luò)：制作網(wǎng)頁和網(wǎng)址，以備用戶查詢

5）戶外：大型看板（在龍港城區(qū)中心或關(guān)鍵交通干道設(shè)置大型看板、定時更換。五、推廣內(nèi)容1）案場包裝

A．看房動線包裝及配置。

B．售樓處包裝（詳情見第六大點）C．工地現(xiàn)場包裝：做好工地現(xiàn)場形象展示工作D．樣板房（詳情見第六大點）

2）宣傳品設(shè)計制作

A．樓書、海報、DM、SP特刊等：樓書設(shè)計要求極品品質(zhì)，內(nèi)容詳盡豐富，能表現(xiàn)出物業(yè)品味，并能夾附光碟、海報