2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)長期格局確立細分領(lǐng)域長牛

2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)長期格局確立細分領(lǐng)域長牛房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展格局確立商品房回歸商品屬性克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上?？們r2000萬元以上高端住宅共成交1213套，同比增長38%，成交規(guī)模是2016年以來單季度最高。其中，3月單月成交1079套，同比增長超4倍。收儲轉(zhuǎn)保障住房的戰(zhàn)略意義杭州打響收儲第一槍2024年5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局日前發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》，與“以舊換新”不同的是，杭州收購模式主要面向已建未售的庫存，而非二手房，打響收儲模式去庫存第一槍。收儲的長期意義：以西安為例測算土地市場收儲對房地產(chǎn)市場長期具有深遠的意義，能夠改變目前土地財政僅靠賣地獲取收入的困境，將房地產(chǎn)相關(guān)的收入從一次性收取轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期穩(wěn)定現(xiàn)金流。以西安為例：1）西安市土地市場現(xiàn)狀：西安2023年土地出讓收入936億元（同比-6%），出讓面積9073畝（同比-13%），每畝1032萬元（同比+8%）。因房地產(chǎn)供給側(cè)持續(xù)出清，我們認為重點城市長期會延續(xù)“量少價優(yōu)”的趨勢。未來假設(shè)每年土地供應(yīng)面積減少15%。參考發(fā)達國家房地產(chǎn)市場進入成熟期，新房成交占高峰時的3-4成，我們假設(shè)到2030年土地減少進入瓶頸期，土地出讓面積穩(wěn)定在2900畝左右，土地出讓收入穩(wěn)定在400億元。2）測算關(guān)鍵假設(shè)：西安“十四五”規(guī)劃中保障住房供應(yīng)目標為30萬套，我們認為長期供應(yīng)套數(shù)還會增加。根據(jù)西安住建公開分配保障型租賃住房的信息，每平米租金在63元/平/月。我們假設(shè)西安在24-25年通過新房收購加緊轉(zhuǎn)化保障型租賃住房，25年達到35萬套，30年達到60萬套，隨后房源穩(wěn)定在60萬套不再增加。假設(shè)保障性租賃住房租金漲幅為每年5%。測算結(jié)果：2030年保障性租賃住房的租金收入和2030年土地出讓收入達到相同水平，此后保障型租賃住房的租金收入超過土地出讓收入。3）如果保障型租賃住房租金漲幅每年為2%，保障房面積70平，則在2035年達到租賃收入和土地出讓收入持平。地產(chǎn)板塊拐點復(fù)盤2008-2009年周期復(fù)盤地產(chǎn)板塊持續(xù)時間：2008.10-2009.07約10個月。2009年7月二套房貸政策收緊后板塊回調(diào)，但后續(xù)隨市場熱度繼續(xù)上漲。直到國務(wù)院明確發(fā)出信號開始新一輪政策收緊。本輪周期地產(chǎn)估值地產(chǎn)開發(fā)商估值方法主要包括PE估值法、PB估值法及NAV估值法：NAV估值法：假設(shè)條件較多，各家計算差異大，股價和NAV折價率之間的關(guān)聯(lián)性不強。PE估值法：市場上行時，地產(chǎn)企業(yè)擴張速度快，業(yè)績增速較高時期適用性強，下行周期中適用性較差（周期股反轉(zhuǎn)時PE偏高）。PB估值法：市場下行時，可反映市場對地產(chǎn)公司清算估值的大致心理價位。當(dāng)行業(yè)基本面走弱，清算價值變低，PB則會下行。0.5xPB等同于將地產(chǎn)公司資產(chǎn)打包以5折的價格出售。部分已經(jīng)出險的房企PB低至0.1倍，不僅意味著資產(chǎn)價格折扣率較高，同時也意味著失去流動性。以龍頭房企【保利發(fā)展】為例：2024年5月17日收盤價為11.2元/股，對應(yīng)PB估值為0.60x。估值修復(fù)第一階段：房企穩(wěn)定經(jīng)營有保證，但資產(chǎn)仍能降價銷售。PB=0.8x（參考2023H2保利降價銷售階段PB均值）；估值修復(fù)第二階段：基本面出現(xiàn)企穩(wěn)，房價止跌且開始進入修復(fù)通道。PB在1x-1.5x區(qū)間（參考下行周期開始前PB估值）；估值修復(fù)第三階段：供給側(cè)出清帶來行業(yè)集中度提升，房企競爭壓力減少，利潤率修復(fù)，拿地權(quán)益比提升，凈資產(chǎn)提升。PB在1.5左右，資金面推動PB可能會觸到2x（參考2018年小周期高點）當(dāng)PB在1倍以上時，股價彈性取決于基本面修復(fù)斜率，基本面修復(fù)斜率取決于財政發(fā)力力度。細分領(lǐng)域長牛企業(yè)本輪周期看好細分領(lǐng)域長牛+中介我們認為本次房地產(chǎn)市場修復(fù)，尤其是新房市場的回暖，仍然需要二手房市場的帶動，其核心原因在于新房市場的部分需求的釋放需要二手房置換鏈條通暢。在房地產(chǎn)行業(yè)基本面觸底修復(fù)的初期，我們認為應(yīng)該重點關(guān)注中介公司的經(jīng)營業(yè)績改善，關(guān)注貝殼-W，我愛我家。短期：在房地產(chǎn)基本面還未企穩(wěn)時，龍頭中介公司憑借資源和資金優(yōu)勢，逆勢擴張，加劇行業(yè)洗牌和競爭格局的優(yōu)化。以貝殼2023年業(yè)績?yōu)槔?023年公司總交易額3.14萬億元，同比+20.4%。長期：借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，當(dāng)房地產(chǎn)行