土地成片開發(fā)運營模式及案例(鄭州講座)

新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向下的土地成片開發(fā)運營模式及案例崔元星國際商務(wù)策劃師2013年03月30日開場白：城市化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)城市化是近十年地產(chǎn)界的“熱詞”城市化內(nèi)涵走偏：虛假的城市化率——人口問題、公共福利問題，

城市化包括：人、城市建設(shè)、工業(yè)發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè)20年前，城鄉(xiāng)剪刀差還根深蒂固，農(nóng)業(yè)支撐城市及工業(yè)10年前，城市化成為城市擴(kuò)張的代名詞，三農(nóng)問題凸顯城鎮(zhèn)/市化離不開“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”，脫離農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的城市化難以持續(xù)城鎮(zhèn)/市化離不開“城鎮(zhèn)體系”，城市空間結(jié)構(gòu)從“圈層”走向“城鎮(zhèn)體系”當(dāng)下，新型城鎮(zhèn)化成為熱點很多政策還是難以突破：土地政策、人口戶籍政策、公共福利等等城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵仍然是土地和戶籍所謂的“新”——產(chǎn)業(yè)環(huán)境、農(nóng)業(yè)環(huán)境、人口流動、城市發(fā)展條件不一樣了新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵在新形勢下完善“城鎮(zhèn)體系”！1本報告背景回顧自2004年初起歷時9年不斷補(bǔ)充完善；濃縮了500余篇土地專業(yè)原創(chuàng)文章精華；應(yīng)邀給咸陽、蘭州、徐州、安陽、臨沂、貴港等10余城市領(lǐng)導(dǎo)講授；在中國生態(tài)文化論壇、博鰲論壇、全球人居環(huán)境論壇、中國城博會、中國地博會、清華大學(xué)地產(chǎn)總裁班、住建部政研中心及中國土地一級開發(fā)網(wǎng)等多個活動講授50余場；受到原中央政治局常委李長春等百余位國家及省部市級領(lǐng)導(dǎo)點評。幫政府圈錢，幫企業(yè)圈地促進(jìn)陽光下的錢權(quán)交易！2土地成片開發(fā)關(guān)鍵流程前期：畫餅定位策劃規(guī)劃立項中期：做餅土地征收多通一平公益設(shè)施有機(jī)配套后期：分餅引擎開發(fā)營銷出讓分利收益關(guān)系指數(shù)

加法

乘法參與越深，收益越大抓牢前期，嚴(yán)控中期，把握后期3講課提綱

從宏觀到微觀，從理論到實踐，從普遍到個案1區(qū)域格局

2政策形勢3新型城鎮(zhèn)化4國家規(guī)劃5成片開發(fā)6一級開發(fā)7土地營銷8分類案例：8.1城市新區(qū)8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)8.3商業(yè)街區(qū)8.4旅游景區(qū)8.5成片改造互動提問

現(xiàn)場答疑4開篇案例：

蘭州崔家大灘成片土地一級開發(fā)案例意義思考：政府：原來是靠財政自籌財力不足，靠銀行貸款趕上中央清理融資平臺，靠發(fā)債無望，投資商：原來靠參與政府市政工程掙管理費，靠獲得土地使用權(quán)后開發(fā)房產(chǎn)租售掙錢政府和開發(fā)商面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？時間：2012年9月4日，《蘭州日報》地點：蘭州市七里河區(qū)崔家大灘地區(qū)投資商：中國鐵建股份總投資：100億元總面積：4000畝開發(fā)內(nèi)容：土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施、河道整治及土地包裝策劃等袁占亭市長評價：創(chuàng)造了蘭州及西北地區(qū)土地一級開發(fā)市場化新模式5蘭州造城運動蘭州造城運動的三個動因：蘭州國家級新區(qū)獲批（國家政策）低丘緩坡試點獲批（國土部門用地規(guī)模、指標(biāo)扶持）一級開發(fā)模式地方認(rèn)可（融資渠道打通）低丘緩坡試點：2012年3月獲批國土資源部試點，蘭州新區(qū)10平方公里、蘭州新城10平方公里蘭州新城：太平洋建設(shè)集團(tuán)，一期投資200億元，推移山丘700余座，平整面積約160平方公里碧桂園項目：意向總投資600億元恒大綠洲：總投資95億元，規(guī)劃占地面積約3089畝6西部開發(fā)中部崛起振興東北沿海開放1區(qū)域格局交通與通訊技術(shù)的發(fā)展，促進(jìn)了區(qū)域間的聯(lián)動與競爭加劇，城市功能定位調(diào)整，跨城市新區(qū)興起，區(qū)域開發(fā)活躍7《人民日報》中國經(jīng)濟(jì)周刊2007年第15期中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程：局部隆起海灣戰(zhàn)爭核心泛化遍地開花1區(qū)域格局8熱點區(qū)域3個核心經(jīng)濟(jì)圈：珠三角處于盤整期：雙轉(zhuǎn)移、三舊改造、廣佛同城、深莞惠一體化長三角處于成熟期：杭州灣大橋、蘇通大橋、崇明隧道、虹橋樞紐環(huán)渤海處于成長期：天津濱海新區(qū)、唐山曹妃甸、河北沿海經(jīng)濟(jì)帶6個經(jīng)濟(jì)特區(qū)：1979年7月，中央和國務(wù)院同意深圳、珠海、汕頭、廈門市試辦出口特區(qū)，1980年5月改稱經(jīng)濟(jì)特區(qū)1988年4月，全國人大通過決議批準(zhǔn)海南省為經(jīng)濟(jì)特區(qū)2010年5月，中央新疆工作會議上中央正式批準(zhǔn)喀什設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)14個沿海開放城市：大連、秦皇島等14個港口城市（1984年4月）1區(qū)域格局910個國家綜合改革配套試驗區(qū)/新特區(qū)：上海浦東新區(qū)（2005.6）天津濱海新區(qū)（2006.5）重慶市、成都市（2007.6）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)武漢城市圈、長株潭城市群（2007.12）兩型社會深圳市（2009.5）綜合配套改革總體方案獲批沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)（2010.4）新型工業(yè)化山西?。?010.12）資源型經(jīng)濟(jì)義烏市（2011.3）新型國際貿(mào)易6個國家級新區(qū)（國務(wù)院批準(zhǔn)，副省級建制）：上海浦東天津濱海重慶兩江（2010.5.）浙江舟山群島（2011.6.）甘肅蘭州（2012.8.）廣東南沙（2012.9.）熱點區(qū)域1區(qū)域格局1020余個國家級戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域：廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)（2008.2）珠江三角洲地區(qū)（2008.12）關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)（2009.6）江蘇沿海地區(qū)（2009.6）遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶（2009.7）珠海橫琴新區(qū)（2009.8）吉林圖們江區(qū)域（2009.11）黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)（2009.12）甘肅省循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)（2009.12）鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)（2009.12）海南國際旅游島（2010.1）中部皖江城市帶（2010.1）長江三角洲地區(qū)（2010.5）深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（2010.8）大小興安嶺林區(qū)（2010.12）山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)（2011.1）海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)（2011.3）浙江海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)（2011.3）青海省柴達(dá)木循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)（2011.3）廣東海洋經(jīng)濟(jì)綜合試驗區(qū)（2011.8）新疆阿勒泰地區(qū)吉木乃國家級邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)（2011.9）河南省中原經(jīng)濟(jì)區(qū)（2011.10）河北沿海地區(qū)（2011.11）成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)（2012.1）陜甘寧革命老區(qū)振興規(guī)劃（2012.3）黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)（2012.8）1區(qū)域格局11警鐘政府應(yīng)該也必須與開發(fā)商共贏！有一個城市，前些年土地過度批租，政府無地可用，一些開發(fā)商提出可向城郊發(fā)展，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動開發(fā)新區(qū)。這一建議與領(lǐng)導(dǎo)者想法一拍即合，市里于是修改規(guī)劃，把旅游用地變成商住，還出臺了優(yōu)惠政策，開發(fā)商紛至沓來，新樓盤一個個拔地而起，政府撥出巨款完善配套設(shè)施，盡管新區(qū)居民不多，仍斥巨資開通公交線路，安裝造型精美的昂貴路燈，房價隨之一路飆升。新華社記者梁思奇6月12日發(fā)自南寧2政策形勢12我國土地、房地產(chǎn)政策的“毛病”

招拍掛價高者得助長了“唯利是圖”

“一刀切”，“上海感冒，全國吃藥”

太具體，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒體、商家借勢操作

限購、限價、限貸、限利，治標(biāo)不治本，以行政手段擾亂市場秩序，為下一屆政府埋下更大的隱患根源：我國實行政府壟斷的土地管理體制

一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足不斷增長的居民居住及商業(yè)活動需要。這個目標(biāo)要求：土地價格越穩(wěn)定、越低廉越好；另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是征稅的重要基礎(chǔ)。這個目標(biāo)又要求土地價格最好能夠不斷上漲。政府一直處于兩難境地，是保證城市長期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財政收入提高現(xiàn)行管理政績？在很多的情況下，尤其是各地市大力發(fā)展城市建設(shè)的當(dāng)前，大部分都選擇后者。土地財政在相當(dāng)長的時間內(nèi)仍然是地方財力的主要來源，除了極少數(shù)有煙廠、酒廠的地區(qū)，或者先靠賣地發(fā)展起來的地區(qū)。2政策形勢13中央與地方的財權(quán)之爭業(yè)內(nèi)外基本達(dá)成了共識，房價暴漲的根源是“土地財政”，但“土地財政”緣何而來、何時才能消亡？年關(guān)將至，土地、房產(chǎn)市場依然跌宕起伏，中央及國家高管換屆進(jìn)行中，回顧一下中央與地方政府的財權(quán)爭奪史，也許會理清“土地財政”的來龍去脈。分稅制：1994年起，中央財力大增，地方政府逐漸力不從心土地出讓金：近10年來，土地出讓金占地方政府財政收入的比重逐年增長，2009年達(dá)到46%，2010、2011年全國土地出讓金收入分別達(dá)到2.9、3.2萬億元，政府一邊忙著向上要新增用地指標(biāo)，一邊忙著向下拆舊解放存量用地銀行融資：2008年11月5日，4萬億救市刺激，2010年底，全國共有地方政府融資平臺1萬余家，貸款總額逾10萬億元，2010年6月10日出臺國發(fā)[2010]19號緊急清理融資平臺政府債券：地方政府債券最早出現(xiàn)在新中國成立初期，1981年恢復(fù)國債后地方債券消失，1993年地方國債被國務(wù)院明確“叫?！?，1995年1月1日起施行的《預(yù)算法》第28條明確規(guī)定地方政府不得發(fā)債。2009年，為了應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及四川賑災(zāi)，中央為地方6省區(qū)代發(fā)2000億地方債，初期遭遇零交易尷尬。2011年11月，允許上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點，市場反響火爆。地方自行發(fā)債能否在全國、尤其是西部地區(qū)推行，值得商榷！地方自行發(fā)債能否降低地方政府對土地財政的依賴、直至徹底消滅土地財政，更值得期待！2政策形勢14土地開發(fā)的利潤空間究竟有多大？純農(nóng)用地征轉(zhuǎn)為建設(shè)用地20-25萬元/畝（征地及青苗補(bǔ)償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套）含零散民居的農(nóng)村用地改造50-80萬元/畝（假設(shè)每兩畝含一戶宅基地）舊城區(qū)、工業(yè)區(qū)改造100萬元/畝以上建設(shè)用地比例70%左右居住及商服等經(jīng)營性用地比例50%左右工業(yè)用地出讓價格4-56萬/畝（大部分地方政府都是賠錢賣工業(yè)用地）10-30萬人小城市主城區(qū)居住用地100-200萬元/畝30萬人以上地級市300萬元/畝以上100萬人以上省會大城市500萬元/畝以上商業(yè)用地地價更高2政策形勢15開發(fā)商應(yīng)對策略戰(zhàn)略重心——從關(guān)注終端轉(zhuǎn)向前端土地營銷、一級開發(fā)戰(zhàn)略擴(kuò)張——從聚焦一線轉(zhuǎn)向外圍拿地方式、信息、概念——多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——以住宅為主轉(zhuǎn)向綜合體非住宅類熱捧：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等2政策形勢16全國性土地問題土地違法違規(guī)案件增多，大案要案觸目驚心政府土地管理部門已成為繼交通之后又一個腐敗重災(zāi)區(qū)暴力征地拆遷、群體性土地事件頻發(fā)土地資源緊缺日益嚴(yán)重，耕地紅線日益逼近新增指標(biāo)越來越難，存量及閑置浪費嚴(yán)重土地政策法規(guī)層出不窮，頂層設(shè)計缺陷，盲區(qū)依然很多土地增值收益巨大，土地利益關(guān)系紛繁復(fù)雜政府對土地財政的依賴性根深蒂固土地二元管理引發(fā)城鄉(xiāng)沖突、工農(nóng)沖突未來趨勢：去二元化：城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村，國有與集體，陸域與海域有問題，更有機(jī)會！2政策形勢172012土地相關(guān)政策解讀2月29日，《深圳市土地管理制度改革總體方案》

被誤讀為小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，實質(zhì)是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的嘗試

3月20日，《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號）

對容積率腐敗起到了一定的震懾作用，但難以根除官商利益勾結(jié)根源

5月23日，《限制用地項目目錄（2012年本）》、《禁止用地項目目錄（2012年本）》

住宅用地容積率不低于1，限制賽車場、主題公園，禁止別墅、高爾夫、賽馬場及政府樓堂管所6月15日，《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導(dǎo)民間資本投資國土資源領(lǐng)域的意見》（國土資發(fā)〔2012〕100號）

鼓勵農(nóng)用地整治、存量建設(shè)用地改造，原有劃撥用地按合法程序補(bǔ)交土地出讓金后可用于經(jīng)營性開發(fā)或轉(zhuǎn)讓，但未涉及新增建設(shè)用地整理6月1日頒布，7月1日實施，《閑置土地處置辦法》

老辦法新形勢，盤活存量工業(yè)為主，缺乏細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行過期收回難2012年10月29日，我國首部全域立體開發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的《全國國土規(guī)劃綱要(2011~2030)》由國家28部委聯(lián)合編制完成，年內(nèi)上報國務(wù)院、全國人大審議通過后，將成為“國土開發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃。2政策形勢182013年土地新政展望2政策形勢新修訂的《土地管理法》《集體土地征地補(bǔ)償條例》《全國國土規(guī)劃綱要》鼓勵開發(fā)低丘緩坡政策

鼓勵存量用地開發(fā)新政市場化的填海造地政策

落實新型城鎮(zhèn)化及中央一號涉農(nóng)文件相關(guān)土地政策

19看圖說話：以城市為中心的城市圈，到省會經(jīng)濟(jì)圈，到城市群及城鎮(zhèn)化是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢從東部到中部、再到西部，城市群逐漸成熟，這是中國城鎮(zhèn)化新型發(fā)展的宏觀背景3新型城鎮(zhèn)化20新型城鎮(zhèn)化的政治背景十六大提出了“走中國特色的城鎮(zhèn)化道路”，十七大的進(jìn)一步補(bǔ)充是，“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。十八大新“四化”，要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。

李克強(qiáng)：“…城鄉(xiāng)差距量大，差距就是潛力，未來幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化?！倍谌涨罢匍_的中共中央政治局會議上，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”同樣成為未來擴(kuò)大內(nèi)需的政策要點之一。2012.123新型城鎮(zhèn)化21新型城鎮(zhèn)化的兩大熱點區(qū)域1）大城市城中村改造廣東三舊改造

深圳城市更新

各地城市中心區(qū)及副中心區(qū)、新區(qū)升級建設(shè)

2）新市鎮(zhèn)開發(fā)

增減掛鉤推動下的滅村造鎮(zhèn)運動

江蘇：萬頃良田建設(shè)工程

山東：村改社運動，推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造

四川：拆院并院

河北：新民居

3新型城鎮(zhèn)化22新型城鎮(zhèn)化“提高土地資源集約利用”單位產(chǎn)值提升，單位GDP的用地要降低；集約利用方向，推動新的“四化”——工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》與土地相關(guān)的數(shù)字有兩個，一是耕地保有量保持在18.18億畝，二是單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降30%；《綱要》第二十二章第三節(jié)“節(jié)約集約利用土地”指出：堅持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，實行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，加大閑置土地清理處置力度，鼓勵深度開發(fā)利用地上地下空間?！毒V要》透露出“嚴(yán)格控制用地規(guī)模、鼓勵拓展利用空間”的強(qiáng)烈信號。3新型城鎮(zhèn)化23新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展類型產(chǎn)業(yè)升級要求政府支持、土地確權(quán)與供給人的社會效應(yīng)要兼顧生產(chǎn)與生活土地價值的溢出需要合理的定位與引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，人的社會效應(yīng)，土地價值的溢出效應(yīng)，而后有市、鎮(zhèn)、城3新型城鎮(zhèn)化24類型一：成都模式以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展對土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場，設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點，確立優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成以市場為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。另外再配以農(nóng)民的公共服務(wù)和社會保障，提高農(nóng)民的生活水平。瓶頸：土地確權(quán)后的農(nóng)民長期生產(chǎn)收益、生活保障問題。3新型城鎮(zhèn)化25類型二：天津模式以宅基地?fù)Q房集中居住天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類型：整體推進(jìn)型、都市擴(kuò)散型、開發(fā)拓展型和“三集中”型。其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”，先解決搬遷農(nóng)民的安置問題然后通過土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問題。將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機(jī)結(jié)合。瓶頸：土地置換后的農(nóng)民就業(yè)問題。3新型城鎮(zhèn)化26類型三：廣東模式通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚一是珠三角模式，即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托；二是山區(qū)模式，即圍繞著縣城，發(fā)展專業(yè)鎮(zhèn)。珠三角模式的主要做法是通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚，進(jìn)而實現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。瓶頸：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級之后產(chǎn)業(yè)人口留下以及本地人口遠(yuǎn)期發(fā)展問題。3新型城鎮(zhèn)化27類型四：蘇南模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源政府出面組織土地、資本和勞動力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來擔(dān)任企業(yè)負(fù)責(zé)人。蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟(jì)為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。瓶頸：所有制產(chǎn)業(yè)升級以及外來高水平產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入問題。3新型城鎮(zhèn)化28類型五：溫州模式以個體私營企業(yè)為主體溫州模式是以個體私營企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。在溫州，當(dāng)?shù)卣龀謧€體私營經(jīng)濟(jì)，這是改革開放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的方法。瓶頸：土地使用過度，個體經(jīng)濟(jì)沒有“爹、娘”。3新型城鎮(zhèn)化29各種模式都有自己的“軟肋”產(chǎn)業(yè)不佳，土地價值難以提升當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活難以持續(xù)，社會環(huán)境堪憂土地確權(quán)不當(dāng)，導(dǎo)致土地價值難以市場化增值3新型城鎮(zhèn)化30新型城鎮(zhèn)化下的成片開發(fā)發(fā)現(xiàn)有開發(fā)價值的特色資源鎮(zhèn)區(qū)、功能片區(qū)

資本市場價值

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終端消費市場價值獲取建設(shè)用地的可能性（鎮(zhèn)域及新片區(qū)開發(fā)瓶頸）

存量

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新增3新型城鎮(zhèn)化31精準(zhǔn)定位——新城鎮(zhèn)化的重要突破口結(jié)合區(qū)域，定位新型城鎮(zhèn)——從城鎮(zhèn)體系定性結(jié)合產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入發(fā)展動力——從產(chǎn)業(yè)角度定調(diào)結(jié)合土地，實現(xiàn)長期增值——從價值角度定價3新型城鎮(zhèn)化32把準(zhǔn)脈搏——新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢成熟產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)改造升級從生產(chǎn)聚集走向產(chǎn)業(yè)鏈聚集產(chǎn)生新的居住、園區(qū)、綜合體、專業(yè)市場、商業(yè)等需求中山小欖鎮(zhèn)——燈具、東莞虎門鎮(zhèn)——服裝新機(jī)遇、新市場的小城鎮(zhèn)資源性特色鎮(zhèn)（資源優(yōu)勢——產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢——經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢）近郊鎮(zhèn)（服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)）中心鎮(zhèn)（商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)）核心經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)的小城鎮(zhèn)特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)產(chǎn)品精深加工，農(nóng)業(yè)會展、農(nóng)業(yè)休閑等新興邊緣型農(nóng)業(yè)）濱海小城鎮(zhèn)（海洋經(jīng)濟(jì)，灣區(qū)，臨港產(chǎn)業(yè)）3新型城鎮(zhèn)化33國家規(guī)劃——新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃背景2010年，《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》將城市圈群落實到空間2012年《全國海洋功能規(guī)劃》將圈群發(fā)展延伸到全域范圍內(nèi)2012年10月29日，我國首部全域立體開發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的《全國國土規(guī)劃綱要(2011~2030)》由國家28部委聯(lián)合編制完成，已上報國務(wù)院，全國人大審議通過后，將成為“國土開發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》由國家發(fā)改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等十多個部委參與編制，將于近期對外頒布。國土資源部2012.12.12《關(guān)于開展2012年度全國城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新匯總工作的通知》，與此同時，國土資源部還在進(jìn)行“農(nóng)村集體土地確權(quán)驗收工作”，完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度、建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的前提。4國家規(guī)劃34成片開發(fā)定義性質(zhì)：集體與國有用途：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地宗地：地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊宗地開發(fā)成片開發(fā)5成片開發(fā)35土地用途管理土地是最重要的固定資產(chǎn)土地用途管理是土地管理的核心土地用途分類：土地利用現(xiàn)狀分類GB/T21010-2007：農(nóng)用地、未利用地、建設(shè)用地

土地利用總體規(guī)劃：允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：居住用地R、公共管理與公共服務(wù)用地A等土地出讓用途：居住、商服、工業(yè)等5成片開發(fā)36利于城市總體形象的營造及總體規(guī)劃的執(zhí)行降低城市總體開發(fā)成本，避免各自為政、遍地開花節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本節(jié)約土地基礎(chǔ)開發(fā)資金把土地運營的增值空間部分讓渡給企業(yè)，給運營商的升級提供了機(jī)會和土壤土地成片開發(fā)的優(yōu)點5成片開發(fā)《人民日報》2006.3.2.福建土地出讓上限8公頃《中國國土資源報》2006.2.21.劃小地塊招牌掛收益增值途徑；5.30.成片開發(fā)能提高土地綜合效能國土部出臺《限制用地項目目錄（2012年本）》規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃37泛地產(chǎn)住宅樓盤不斷變大（社區(qū)）舊城成片改造園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等）新功能城區(qū)崛起城市群、農(nóng)村城市化國土整治規(guī)劃出臺（零散土地連片、礦山治理）圍墾填?！a(chǎn)業(yè)融合功能集聚泛地產(chǎn)居住購物商務(wù)休閑教育…………農(nóng)業(yè)工業(yè)商業(yè)旅游5成片開發(fā)38一級開發(fā)與二級開發(fā)稀缺資源也需要營銷、好地塊也需要策劃賣布還是衣服資源、資金與知本業(yè)主制理論：各方角色定位基本問題5成片開發(fā)39業(yè)主制角色投入產(chǎn)出一級運營商整合能力、理念、啟動資金土地增值政府資源、環(huán)境、心態(tài)稅收、社會就業(yè)、政績顧問機(jī)構(gòu)智力資本顧問費戰(zhàn)略投資商資本投資收益入駐企業(yè)、二級開發(fā)商租金、固定資產(chǎn)投資、流動資金經(jīng)營利潤5成片開發(fā)40圍海造地海洋功能區(qū)劃2012年3月3日，國務(wù)院批準(zhǔn)了《全國海洋功能區(qū)劃（2011-2020年）》10月16日，國務(wù)院批復(fù)了廣西等8省區(qū)《海洋功能區(qū)劃（2011-2020）》11月6日，國務(wù)院批復(fù)廣東等3省市《海洋功能區(qū)劃（2011-2020）》，其中，到2020年，廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在2.3萬公頃以內(nèi)。管轄權(quán)現(xiàn)狀：城市建設(shè)用地歸口國土部門，農(nóng)村集體用地歸口農(nóng)業(yè)部門，灘涂未利用地歸口國土或水利部門，林地歸口林業(yè)部門，海域與海島歸口海洋部門趨勢：海域比照陸域、集體比照國有用地統(tǒng)一歸口到國土部門2012年2月24日，廣東省土地開發(fā)儲備局成立，嘗試將圍海造地納入土地管理系統(tǒng)開發(fā)審批流程：海域使用權(quán)審批：適用《海域使用管理法》圍海造陸工程實施：適用工程管理相關(guān)條例辦法圍海造陸后土地使用權(quán)管理：適用《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》5成片開發(fā)41海島開發(fā)《無居民海島使用權(quán)登記辦法》：2010年12月7日，由國家海洋局出臺，可以通過申請或招拍掛公開方式獲得無居民島使用權(quán)，并公布了“無居民海島使用權(quán)出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)”我國首批可開發(fā)無居民海島公布：2011年4月12日，176個可開發(fā)的海島涉及遼寧等8個省區(qū)，其中，廣東最多共60個我國第一本無居民海島使用權(quán)證：2011年11月8日，國家海洋局向?qū)幉ㄉ倘它S益民頒發(fā)編號為110001的寧波象山的旦門山島50年的海島使用權(quán)證5成片開發(fā)42成片項目退出機(jī)制/盈利模式賣協(xié)議：協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務(wù)談判能力，更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn)，所以，能夠達(dá)成協(xié)議本身也是有價值的。協(xié)議甲方分為各級政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書（明確投資意向及項目）、框架協(xié)議（明確項目用地及投資內(nèi)容、投資計劃等）、協(xié)議（明確開發(fā)模式、雙方的責(zé)權(quán)利及罰則等）。賣批文：獲得核心引擎項目立項批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。賣工程：完成市政及公益項目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。賣土地：整理開發(fā)完成后經(jīng)營性用地出讓，與政府分享土地增值收益。賣股權(quán)：低價曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。賣房子：曲線拿地后自行或合作進(jìn)行二級開發(fā)，出售房子獲利。賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。5成片開發(fā)43地產(chǎn)大鱷吞噬海南崔元星：尋找海南大地主2010年3月24日《深圳商報》中糧集團(tuán)——亞龍灣：17年前進(jìn)入海南，擁有開發(fā)面積18.6平方公里，正在爭取亞龍灣二期10平方公里開發(fā)權(quán)魯能集團(tuán)——盈濱島：目前在海南擁有約19平方公里土地，2006年2月20日，獲得11平方公里盈賓島開發(fā)權(quán)華潤集團(tuán)——石梅灣：1999年，180公頃土地使用權(quán)，2003年4月，12平方公里的主開發(fā)商中信集團(tuán)——博鰲二期：2004年海洽會上，在原41.8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)上將規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大到122平方公里天津萬隆——?？谛虏簫u：2005年3月7日，1.3萬余畝土地的開發(fā)權(quán)李嘉誠等——海棠灣：2005年，李嘉誠父子、保利集團(tuán)及以上海家化為首的上海聯(lián)合體就一同開發(fā)海棠灣達(dá)成協(xié)議，后擱淺。2006年11月，確定7家企業(yè)分割總規(guī)劃面積98.7平方公里的海棠灣開發(fā)權(quán)5成片開發(fā)44中信泰富——神州半島：2005年，規(guī)劃范圍約37.93平方公里深圳華隆——銅鼓嶺：2005年10月，總規(guī)劃面積84.3平方公里，其中陸地面積46.64平方公里，2009年底，魯能集團(tuán)收購該項目60%股權(quán)。雅居樂——清水灣：2006年8月，清水灣1.5萬畝土地、12公里海岸線，2008年7月4日，出售清水灣項目30%的股權(quán)，作價為人民幣52.8億元富力——澄邁等：近2萬畝土地的開發(fā)權(quán)，其中，澄邁富力紅樹灣項目占地6700畝，在陵水富力灣占地2500畝香港駿豪——?？谘蛏剑?007年，海口“791工程”，協(xié)議開發(fā)面積3.5萬畝海航置業(yè)——新生的本土大地主：成立于2007年的企業(yè)，已在海南18個市縣擁有土地儲備，僅在保亭縣，海航置業(yè)就擁有150平方公里的一級土地開發(fā)權(quán)，在興隆的土地儲備高達(dá)1萬畝，在臨水有10平方公里的土地儲備江蘇中南集團(tuán)——儋州濱海新區(qū)：2009年8月，1萬余畝的濱海新區(qū)江蘇國信集團(tuán)—樂東龍沐灣：2007年6月9日，25.28平方公里公開報道的海南已簽約一級開發(fā)總面積610平方公里，開發(fā)總投資逾3000億元，至少可滿足新增人口300-500萬人居?。ㄈ珖诹稳丝谄詹楣?，截至2010年11月1日零時，海南省總?cè)丝跒槿?，十年增?0萬人）5成片開發(fā)45成片地產(chǎn)開發(fā)新趨勢管理去二元化：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、國有與集體一體化、海陸協(xié)調(diào)開發(fā)概念細(xì)分化：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等拿地方式多元化：一級開發(fā)曲線拿地、自主更新、合作、合股、收購等綠色地產(chǎn)：綠色建筑、生態(tài)城市、低碳城市、智慧城市藍(lán)色地產(chǎn)：填海造地、海洋經(jīng)濟(jì)、灘涂開發(fā)、無人島開發(fā)土地立體開發(fā)：向上、向下、上山、下鄉(xiāng)5成片開發(fā)46一級開發(fā)現(xiàn)狀6一級開發(fā)土地一級開發(fā)三個歷程：合二為一、政府獨攬、逐步市場化三個利益集團(tuán)：代表土地所有權(quán)的政府、一級開發(fā)企業(yè)（授權(quán)、組建或招標(biāo)）、原駐地企業(yè)/居民/農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者（一級開發(fā)前土地使用者）一級開發(fā)的核心、難點：征地和拆遷，其實是利益平衡一級開發(fā)的瓶頸：融資難、一級開發(fā)企業(yè)的利益難以保障一級開發(fā)熱點問題：影響大、誘惑大、彈性大47開發(fā)方式成片與分片存量與增量割臘肉式指婚式（即五統(tǒng)一）招親式新城公司式借殼上市式盈利方式工程管理費土地增值臨時性地租經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施項目營利性公建配套項目壟斷性資源文化視覺資源6一級開發(fā)48一級開發(fā)模式BT模式——工程管理費理論模式——土地增值分利實踐模式——低價曲線拿地二級開發(fā)獲利6一級開發(fā)49政府主導(dǎo)下的市場化模式政府稅收財力不足銀行貸款嚴(yán)格限制中央發(fā)債杯水車薪自行發(fā)債遙遙無期聯(lián)姻社會資金也許是不錯的選擇“三共”保障體系理念共鳴：公開招女婿資源共享：公平談條件投資共贏：公正建家庭操作要點與政府簽訂投資協(xié)議發(fā)改委立項納入規(guī)劃合資注冊公司報批土地一級開發(fā)方案土地整理計劃土地供應(yīng)計劃土地出讓收益合法分配：財政收入與企業(yè)收益6一級開發(fā)《城市開發(fā)》獨家專訪50各地一級開發(fā)政策差異國務(wù)院國發(fā)〔2010〕13號《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》第二條的第（十）款指出“鼓勵民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)”國土資發(fā)〔2012〕100號《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導(dǎo)民間資本投資國土資源領(lǐng)域的意見》北京2002年2月，《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》2005年9月，《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》2006年5月，《北京市土地一級開發(fā)項目招投標(biāo)暫行辦法》政府出資，利潤不高于開發(fā)成本的2%企業(yè)自籌，不高于開發(fā)成本的8%部分招商項目，確保8%收益的前提下5:5分成北京的一級開發(fā)實質(zhì)是工程總承包，曲線拿地、一級轉(zhuǎn)二級是無奈的選擇杭州2006年3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府儲備土地開發(fā)整理的實施意見》海南2006年7月19日，《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益成都2007年9月29日，《關(guān)于積極引進(jìn)和規(guī)范社會資金進(jìn)行一級土地整理的意見》2011年5月10日，川國土資發(fā)〔2011〕36號《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，清理一級開發(fā)違規(guī)問題2011年9月27日，成府發(fā)（2011）26號《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范引進(jìn)社會資金進(jìn)行一級土地證意見的通知》，廢止2007年文件。昆明2010年7月20日，《昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目的辦法》湘潭2010年9月13日，潭政辦發(fā)（2010）34號文，《市城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理辦法》（國土資發(fā)〔2012〕100號）

6一級開發(fā)51土地一級開發(fā)地方政策派系川派（滇黔）：規(guī)范管理、暗含分成，成都、綿陽湘派：代建工程、明確分成，湘潭、永州、常德等瓊派：政府讓利、自由市場化，海南各地京派：工程總承包、成本抵扣，北京、天津、石家莊、周邊地區(qū)粵派：自主開發(fā)、成本拿地，惠州、珠海等6一級開發(fā)52土地一級開發(fā)技術(shù)關(guān)鍵要素（經(jīng)理人秘籍）技術(shù)關(guān)鍵法規(guī)依據(jù)執(zhí)行部門土地利用總體規(guī)劃2009年2月4日國土部34號令《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，5-10年一次修編，局部調(diào)整必須符合嚴(yán)格的要求國土局土地利用部門城市規(guī)劃（總規(guī)、控規(guī)）2008年1月1日實施《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及其細(xì)則規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃國務(wù)院國發(fā)〔2010〕46號《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》及各省市主體功能區(qū)規(guī)劃、國家發(fā)改委2011第9號令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011年本）、國土部和國家發(fā)改委出臺的限制用地項目目錄、禁止用地項目目錄（2012年本）發(fā)改局年度土地儲備計劃（征收）《土地管理法》及《實施細(xì)則》、國土資發(fā)[2007]277號《土地儲備管理辦法》土地儲備中心年度土地供應(yīng)計劃土地市場部門6一級開發(fā)2013年2月4日，廣東省國土資源廳出臺《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》，為暫不符合土地利用總體規(guī)劃的成片開發(fā)項目開辟了生存空間53土地一級開發(fā)的情商要素（老板秘籍）高度：思想，修養(yǎng)，戰(zhàn)略高度，與政府對話的高度，對城市發(fā)展的理解及社會責(zé)任深度：專業(yè)水準(zhǔn)，專業(yè)素質(zhì)，一級開發(fā)涉及的規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、金融等專業(yè)深度溫度：持續(xù)性，耐力，耐心，張弛有度，對市場的敏感性及時機(jī)的把握6一級開發(fā)54土地一級開發(fā)政策紅線收支兩條線：成本抵扣，直接返還，市政項目換土地，先征后返，各類補(bǔ)貼，土地出讓收益直接分成經(jīng)營性用地招拍掛：一級二級聯(lián)動，約定地價，設(shè)置限制條件土地一級開發(fā)項目紅線高爾夫球場（雖已納入奧運項目，10次禁令，土地督辦案件70%跟高爾夫有關(guān)），變種：體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場別墅政府樓堂管所跑馬場（馬術(shù)俱樂部）主題公園（2011年8月5日國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公園項目的通知》）6一級開發(fā)55地區(qū)及項目名稱開發(fā)規(guī)模開發(fā)商海南神州半島規(guī)劃面積37.93平方公里，2.5萬畝經(jīng)營性用地，3萬畝生態(tài)保護(hù)用地香港中信泰富廣東大亞灣澳頭海濱城占地4.14平方公里廣東合生創(chuàng)展上海新金山國際生活社區(qū)17平方公里一級開發(fā)上海融建、港力集團(tuán)（李嘉誠）天津團(tuán)泊湖新城國務(wù)院批復(fù)的天津11個新城之一天房、松江集團(tuán)、仁愛集團(tuán)等多家企業(yè)北京順義新城總占地面積約14665畝，其中可開發(fā)建設(shè)用地6037畝，項目總投資約52億元魯能集團(tuán)和北京財富房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)遼寧東戴河國際旅游新城規(guī)劃占地11平方公里深圳佳兆業(yè)集團(tuán)成都郫縣中信蜀都規(guī)劃面積7343畝中信深圳集團(tuán)長沙梅溪湖項目規(guī)劃11000畝，3000畝內(nèi)湖，4300畝山地，4000余畝建設(shè)用地中化集團(tuán)方興地產(chǎn)全國土地一級開發(fā)典型案例6一級開發(fā)56海南神州半島開發(fā)商：中信泰富規(guī)劃面積：37.93平方公里，2.5萬畝經(jīng)營性用地，3萬畝保護(hù)地一期土地開發(fā)投入：12億元，一次性全部交給萬寧市政府操作，征地款、青賠、稅費及政府收益各占1/4左右土地增值收益5:5根據(jù)營銷、開發(fā)進(jìn)程掛牌自建的五星級酒店、高爾夫正在啟動國際營銷6一級開發(fā)57土地是商品商品需要營銷營銷需要策劃土地是特殊商品土地需要特別的營銷策劃土地營銷解決的基本問題：挖出來、傳出去土地產(chǎn)業(yè)鏈7土地營銷土地為什么要營銷？政府一、二級開發(fā)商居商辦產(chǎn)者土地營銷房地產(chǎn)營銷營銷理論演變4P4C4R產(chǎn)品顧客關(guān)聯(lián)價格成本反應(yīng)渠道便利關(guān)系促銷溝通回報目標(biāo)商戶項目定位賣點挖掘推廣渠道地書成本收益……目標(biāo)客戶客戶訴求項目定位戶型設(shè)計營銷策略樓書……58土地價格策略基準(zhǔn)地價成本地價評估地價出讓底價交易地價價格策略的核心就是掌控交易地價與競爭關(guān)系7土地營銷59土地營銷的本質(zhì)雙向、互動，把控市場局面根據(jù)土地開發(fā)模式，制定營銷目的及策略如果是分利模式，確保土地價值最大、最快變現(xiàn)如果是工程委托，確保低價拿地用地預(yù)審請/勾地制度7土地營銷60土地怎樣營銷？推介一個做法：開土地策劃先河消除兩大誤區(qū)：成片開發(fā)抬高門檻土地推介抬升地價收獲三點意義：挖掘土地價值促進(jìn)有效傳播提供規(guī)劃指引牢記四條要訣：切合實際齊抓共管借助外腦持之以恒7土地營銷61賣方技巧變土地出讓為項目招商注重土地的個性、文化、品牌包裝合理搭配、組合經(jīng)營性用地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地合理控制供地計劃與地價走勢市場預(yù)熱：走出去，請進(jìn)來注重推介活動的高度、個性、價值招、拍、掛的有效組合7土地營銷買方可控環(huán)節(jié)年度供地計劃規(guī)劃條件通知書土地評估報告土地出讓方案土地招拍掛公告6263門當(dāng)戶對：找媳婦與深圳地產(chǎn)商異地擴(kuò)張

2009年11月20日《深圳商報》2011年4月30日湖北孝感（深圳）土地推介會處女型項目：各地土地市場中心公開招拍掛的項目，只要通過常規(guī)的預(yù)測及測算，就知道該不該拿了，市場空間不會太大，但短期內(nèi)不會有太大風(fēng)險。二婚型項目：土地使用權(quán)已經(jīng)在別人手里，需要轉(zhuǎn)手給你的開發(fā)項目，為了合理避稅，可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)或合作開發(fā)的模式，有的剛辦了土地證，有的規(guī)劃許可證、施工許可證、甚至預(yù)售證已經(jīng)齊全，好處是短平快，很快可開發(fā)變現(xiàn)，麻煩是前期債權(quán)債務(wù)關(guān)系難以一刀兩斷，擔(dān)心“前夫”或者“前情人”找上門耍賴。村姑型項目：包括“三改”項目（舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造）、三舊項目、退二進(jìn)三項目、小城鎮(zhèn)項目、新農(nóng)村建設(shè)等政策性項目，總之需要變規(guī)劃、改用途、爭取用地指標(biāo)等，需要走灰色地帶、打擦邊球，拿地的資金成本低，但關(guān)系成本、時間成本高，需要耐得住、等得起。明星型項目：包括新城/新區(qū)開發(fā)、成片土地開發(fā)、大型舊區(qū)改造（如老機(jī)場變新區(qū)）、大型城市綜合體項目等，萬眾矚目，功能綜合，片區(qū)輻射力大，需要開發(fā)商有足夠的實力、品牌影響力及掌控能力（引導(dǎo)市場及斡旋政府的能力）。7土地營銷63地產(chǎn)商異地擴(kuò)張模式拼爹型砸錢型草根型：干爹經(jīng)濟(jì)學(xué)、慈善經(jīng)濟(jì)學(xué)7土地營銷645個項目1.7萬余畝3次系列活動200余位客商、專家、媒體參與走出去、請進(jìn)來徐州土地包裝營銷策劃7土地營銷65云龍山巔鳥瞰、會場、展廳、場外、伴餐演出、郝副局長現(xiàn)場演說7土地營銷66項目名稱位置用地面積1．和平綠源主城區(qū)東，慶豐路西937畝2．城市中央會所迎賓路西1429畝，一期790畝3．鼓樓生態(tài)園主城區(qū)北，九里山南3000畝，一期1000畝4．淮海商務(wù)休閑港云龍湖南岸2855畝，經(jīng)營性用地1004畝5．新區(qū)起步區(qū)主城區(qū)東南10平方公里，首期800畝7土地營銷67城市新區(qū)選址依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)自然資源文化底蘊(yùn)交通樞紐8.1城市新區(qū)68規(guī)劃成果的五性技術(shù)性藝術(shù)性政治性商業(yè)性合法性逮住糟蹋城市的五只黑手無聊的政客無奈的規(guī)劃師無能的專家無情的開發(fā)商無知的市民中國的城市跟市長一個姓市長決定著城市的發(fā)展方向市長決定著城市的喜好市長決定著城市的相貌8.1城市新區(qū)69城市新區(qū)的誤區(qū)規(guī)劃大得離譜千城一面引擎動力不足新舊區(qū)不協(xié)調(diào)城市新區(qū)面臨的問題基本問題：人從哪里來？現(xiàn)實問題：錢從哪里來？核心問題：地從哪里來？8.1城市新區(qū)鄂爾多斯絕不只是個案70城市長大的動因規(guī)劃拉動媒體煽動投資驅(qū)動領(lǐng)導(dǎo)撼動城市新區(qū)的時空價值觀時間：規(guī)劃修編前后的一兩年間最值得關(guān)注空間：城鄉(xiāng)結(jié)合部和行政區(qū)劃邊界8.1城市新區(qū)71炒城四招撈名分修規(guī)劃建引擎辦節(jié)事8.1城市新區(qū)72國家級名分名錄：國家級經(jīng)濟(jì)特區(qū)國家綜合配套改革試驗區(qū)國家級循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國家級保稅區(qū)國家級邊境經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作區(qū)國家級出口加工區(qū)國家新材料產(chǎn)業(yè)基地國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地國家級農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)國家級旅游度假區(qū)國家級風(fēng)景名勝區(qū)國家旅游休閑度假示范區(qū)國家地質(zhì)公園國家森林公園國家礦山公園國家遺址公園國家濕地公園國家級水利風(fēng)景區(qū)國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點國家級生態(tài)省、生態(tài)市、生態(tài)縣、生態(tài)鎮(zhèn)、生態(tài)村8.1城市新區(qū)73國際級生態(tài)示范區(qū)國家級自然保護(hù)區(qū)全國文明城市國家衛(wèi)生城市（縣、鎮(zhèn)）國家園林城市國家森林城市國家級歷史文化名城（鎮(zhèn)、村）全國雙擁模范城市國家環(huán)境保護(hù)模范城市國家生態(tài)園林示范城市全國綠化模范城市中國優(yōu)秀旅游城市全國甲級對外開放城市全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市中國魅力城市中國宜居城市中國人居環(huán)境獎全國百強(qiáng)縣市區(qū)全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)國家小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)國家級村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn)全國發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)鎮(zhèn)8.1城市新區(qū)74造城模式

產(chǎn)業(yè)造城

人口城鎮(zhèn)化造城

節(jié)事造城：商務(wù)、體育、演藝等

產(chǎn)城一體：避免睡城、死城、鬼城、空城

產(chǎn)城節(jié)一體：讓城動起來、活起來政府主導(dǎo)的新城一般動用行政資源，多以行政中心帶動8.1城市新區(qū)75城市的靈與肉除了鋼筋水泥，城市的精神要素——城市需要什么城市需要概念概念無處不在概念是土地增值的核心知本城市開發(fā)需要資本投入，但更是概念顯化的過程城市需要名片需要與時俱進(jìn)的名片城市需要節(jié)事沒有廟會的村子是寂寞的沒有節(jié)事的城市是冰冷的世姐賽成就了三亞，時裝節(jié)點靚了大連中國21世紀(jì)初三大盛事：2006杭州休博會、2008北京奧運會、2010上海世博會城市需要耐力與想象力文化積淀與精雕細(xì)琢缺乏想象力的城市是靜止的城市需要共贏的心態(tài)城市間的協(xié)作與分工政府與企業(yè)的共贏新區(qū)與老城的共贏我們在為城市新區(qū)備足銀兩、備足鋼筋水泥的同時，也要為新區(qū)塑造精神要素，讓新區(qū)形神兼?zhèn)?.1城市新區(qū)76成立背景曹妃甸國際生態(tài)城作為唐山市“雙核結(jié)構(gòu)”的沿海增長極和市域副中心城市，需提升國際知名度與美譽(yù)度，確立國際上的地位，曹妃甸論壇應(yīng)運而生永久主題“科學(xué)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展”組織形式由河北省人民政府、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部、國務(wù)院發(fā)展研究中心聯(lián)合主辦，唐山市人民政府承辦功能提高曹妃甸生態(tài)城國際影響力提升曹妃甸城市品位永久會址景區(qū)項目：商務(wù)會議區(qū)：渤海國際會議中心（包括7個項目：五星級渤海大酒店、四星級海員俱樂部、體育中心、休閑中心、專家公寓樓、臨湖別墅群、商務(wù)辦公樓）商務(wù)休閑區(qū)：國際會所、濕地高爾夫旅游觀光區(qū)：濕地迷宮、曹妃湖曹妃甸論壇

CaoFeiDianForum曹妃甸論壇會址8.1城市新區(qū)772006年底，受邀顧問曹妃甸濕地公園開發(fā)并首次提出曹妃甸論壇概念2007年2月13日，唐山市委宣傳部長郭彥洪、著名歌唱家譚晶、國家環(huán)保部副司長王德輝等出席曹妃甸論壇項目暨電視劇《李大釗》投資簽約儀式2009年10月15日，首屆論壇召開，賈慶林出席，每兩--三年舉辦一屆本論壇的倡導(dǎo)者、現(xiàn)河北省委副書記趙勇指出，曹妃甸論壇的順利召開極大地豐富了曹妃甸的內(nèi)涵、提升了唐山市在環(huán)渤海及全國的品牌影響力，帶動了曹妃甸新區(qū)開發(fā)8.1城市新區(qū)78古城西安新區(qū)運營模式解密曲江新區(qū)：西安市政府副市長段先念大項目帶動雁塔噴泉廣場大唐不夜城商業(yè)綜合體大唐芙蓉園主題公園浐灞新區(qū)：西安市委宣傳部長王軍有影響力的活動激發(fā)F1摩托艇世錦賽歐亞國際論壇世界園藝博覽會8.1城市新區(qū)79園區(qū)經(jīng)濟(jì)——特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)1984年大連開發(fā)區(qū)首個國家級開發(fā)區(qū)1988年北京高新區(qū)首個國家級高新區(qū)1995年江蘇海門首個國家級新材料產(chǎn)業(yè)基地截至04年8月，全國清理開發(fā)區(qū)(工業(yè)園）：原有6866個，面積3.86萬平方公里撤銷4813個，核減2.49萬平方公里2006年12月22日，國土資源部公布：222個國家級園區(qū)、1346個省級開發(fā)區(qū)完成核定繼續(xù)停止開發(fā)區(qū)新設(shè)、升級和擴(kuò)區(qū)中國園區(qū)經(jīng)濟(jì)走到了十字路口?。⊕炜炕螂[姓埋名）2008年下半年，園區(qū)升級、擴(kuò)容重新開閘截至目前，國家級園區(qū)305個（開發(fā)區(qū)102個，高新區(qū)84個，其它119個）省級開發(fā)區(qū)1568個，加上市、縣級，共4000余個以化工產(chǎn)業(yè)為例，省級以上專業(yè)園區(qū)358個，鹽化園區(qū)近10個8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)80園區(qū)競爭力階梯圖政策地價區(qū)位區(qū)域/城市競爭力產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)配套環(huán)境地價只占工業(yè)項目總投資的5-10%，地價變動一倍，只影響項目總投資的2-5%但產(chǎn)業(yè)集群程度及區(qū)域競爭力的微弱差異可能會對項目投資價值產(chǎn)生革命性影響8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)81園區(qū)招商方式以商招商（口口相傳）大項目帶動招商行業(yè)營銷招商（在行業(yè)活動、媒體中爭當(dāng)主角）特色節(jié)事招商8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)82

惠州市鴻海精細(xì)化工基地—《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》

區(qū)位：承接大亞灣世界級石化區(qū)的輻射帶動作用與緊鄰的惠州數(shù)碼工業(yè)園共享基礎(chǔ)設(shè)施及政策配套產(chǎn)業(yè)定位：工業(yè)涂料、合成樹脂、電子化學(xué)品、日用化學(xué)品開發(fā)規(guī)模：總面積346.92公頃預(yù)計總投資55億元人民幣年產(chǎn)值百億元以上安排就業(yè)崗位近萬人已引入68家企業(yè)，其中，上市及高家級高新技術(shù)企業(yè)10家8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)83原惠州市委書記黃業(yè)斌、市長李汝求、惠陽區(qū)委書記鄧木林等視察基地2009年3月16日8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)84項目地址：海南省萬寧市規(guī)劃面積：5平方公里功能定位：集農(nóng)、工、貿(mào)、研、游、居于一體的區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化管理的新型生態(tài)城區(qū)新興農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)會展、農(nóng)業(yè)演藝、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)通過對農(nóng)村的生態(tài)化改造，探索解決“三農(nóng)”問題的創(chuàng)新思路，農(nóng)民可以獲得短、中、長期利益農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股，核心區(qū)已于2004年底投產(chǎn)應(yīng)邀在中國生態(tài)論壇作專題演講（05.1.09博鰲亞洲論壇）海南省4套班子陸續(xù)現(xiàn)場調(diào)研中國熱帶亞熱帶農(nóng)業(yè)生態(tài)村8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)852006年10月31日，中共中央政治局常委李長春等視察生態(tài)村農(nóng)業(yè)園區(qū)項目，央視《新聞聯(lián)播》8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)86海南省委書記羅保銘視察海南生態(tài)村項目8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)87集貿(mào)市場店鋪小商圈大商圈主流商業(yè)骨干入駐大型mall知名品牌集群、旗艦店/都市綜合體商業(yè)及商業(yè)街發(fā)展歷程8.3商業(yè)街區(qū)88商業(yè)街基本要素類型：按主題分:主題型、綜合型、混合型按交通組織：非步行、準(zhǔn)步行、步行按形成機(jī)制：歷史、逐漸、改建/新建輻射半徑/影響力：社區(qū)、城區(qū)、市級、國家、國際規(guī)模：長度、寬度/縱深、建筑面積/營業(yè)面積空間結(jié)構(gòu)：線性（彎/直）、網(wǎng)狀、立體建筑形態(tài)：單體、連排、組團(tuán)式目標(biāo)市場：投資商、經(jīng)銷商/經(jīng)營商顧客（本區(qū)、本地、外地、外國）業(yè)態(tài)比例：百貨店、專業(yè)店、專賣店、連鎖店、mall泛商業(yè)業(yè)種比例：商業(yè)、餐飲、娛樂、文化、會展等8.3商業(yè)街區(qū)89國際知名商業(yè)街特征硬件環(huán)境一流功能齊全,包含購、游、娛等多方面管理及推廣一流注重文化內(nèi)涵及藝術(shù)品位一般比例商業(yè)３０－３５％餐飲２０－２５％休閑娛樂服務(wù)等３０－４０％8.3商業(yè)街區(qū)90中國商業(yè)發(fā)展趨勢競爭激烈，我國零售業(yè)已進(jìn)入微利甚至無利時代業(yè)態(tài)多元化，各業(yè)態(tài)間的縱向延伸及橫向滲透城市空心化，人口及購買力外移，尤其是大額及專項消費外移單個商業(yè)企業(yè)間的競爭商圈競爭城市形象/城市名片8.3商業(yè)街區(qū)91中國商業(yè)街現(xiàn)狀、存在問題及發(fā)展趨勢現(xiàn)狀：全國現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街200多條其中，中宣部等六部委認(rèn)定的全國性示范街81條，各省市級示范街112條，另有正在建設(shè)和規(guī)劃中的商業(yè)街百余條趨勢：購物比例下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，正面臨經(jīng)營業(yè)態(tài)和錯位經(jīng)營的調(diào)整王府井60%以上的顧客以游覽和休閑為第一目的南京路的百貨由原90%調(diào)整到70%，目前50%大城市商業(yè)街步行街的改造建設(shè)正向中小城市幅射投資主體多元化演出、文化、節(jié)慶活動增加問題：商業(yè)利潤下滑功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣8.3商業(yè)街區(qū)92商業(yè)街發(fā)展商誤區(qū)把規(guī)劃指標(biāo)用到極致盲目追求高利潤，沒有預(yù)留空間，缺少彈性開發(fā)思路與經(jīng)銷商經(jīng)營思路的不一致建筑形態(tài)、功能單一，不滿足經(jīng)銷商的個性化需求崇洋媚外、迷信高人、重金策劃照搬所謂的先進(jìn)理念，不能把握文脈、地脈、人脈；投資商不買賬，消費者不買賬；本土化的、最賦特色的，才是最富生命力的簡單套用房地產(chǎn)或一般項目投資方面的模式忽視經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益三者的平衡8.3商業(yè)街區(qū)93商街是城市的晴雨表名片引擎商街給城市帶來靈氣朝氣財氣名氣商業(yè)街區(qū)與城市運營8.3商業(yè)街區(qū)94中國知名商業(yè)街街名歷史改造規(guī)模（長，鋪面）客流量特點北京王府井10099.9.810,3450-90外地客80%上海南京路15099.1900,20050-130區(qū)段分明深圳東門30099.9.占地12.8萬,40萬30-60嶺南風(fēng)情文化氣息8.3商業(yè)街區(qū)95北京天壇國際演藝大道2008奧運專項2001年10月總體策劃2002年8月批準(zhǔn)天壇—崇文門西大街1400米71.4萬平米150億元與城市總體規(guī)劃緊密協(xié)調(diào)與城市改造方案有機(jī)配套2005年美國蘭德瑪克娛樂集團(tuán)中標(biāo)2012年港中旅集團(tuán)接手天壇演藝區(qū)8.3商業(yè)街區(qū)96我國旅游總收入占GDP的比重2000年5%2010年7%預(yù)計：2020年11%（全世界96年平均10.7%，目前12%)世界旅游組織預(yù)測，未來10年中國旅游年增長率將達(dá)10.9％，到2020年，中國將成為第一位旅游目的地國家和第四位客源輸出國據(jù)官方統(tǒng)計，全國共有各類成規(guī)模主題公園2500個（美國36個，日本40個），70%虧損，20%持平，10%盈利。癥結(jié)：盲目建設(shè)，主題雷同8.4旅游景區(qū)97旅游地產(chǎn)產(chǎn)品分類旅游地產(chǎn)是個很寬泛的概念起初是為了發(fā)展旅游配套房子現(xiàn)在是依托旅游景區(qū)蓋房子旅游景點地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn)旅游度假地產(chǎn)旅游住宅地產(chǎn)（旅游與住宅存在一定的關(guān)聯(lián)但又致命的沖突）旅游地產(chǎn)模式分類搬運旅游者：把有閑暇時間、有消費能力的人搬到有吸引力的旅游項目去，以時間贏得空間，自然景觀旅游地產(chǎn)搬運旅游產(chǎn)品：把有吸引力的旅游項目搬到有消費能力但閑暇時間有限的人群中，以空間爭取時間，人造主題公園8.4旅游景區(qū)98

創(chuàng)新是旅游項目發(fā)展的靈魂永恒動力

創(chuàng)新領(lǐng)域：定位模式流程精確定位瞄準(zhǔn)定位意義：集中優(yōu)勢兵力、有限資源打殲滅戰(zhàn)避免遍地開花，地毯式轟炸定位內(nèi)容：發(fā)展目標(biāo)、主題、功能、目標(biāo)市場

定位思路：差異、逆向、互補(bǔ)、避強(qiáng)、集聚、出眾8.4旅游景區(qū)99大型旅游景區(qū)項目盈利模式創(chuàng)新盈利模式管理及其他配套服務(wù)出售房地產(chǎn)增值出租租金合作/合資投資收益+房地產(chǎn)增值按利潤分成、按收入分成

土地轉(zhuǎn)讓租賃合作/合資房地產(chǎn)出售出租合作/合資先建后招先招后建(根據(jù)需求定做)門票會員文化視覺資源品牌輸出文化衍生產(chǎn)品8.4旅游景區(qū)100大型旅游景區(qū)項目易出現(xiàn)的三個先天不足只注重項目建設(shè)內(nèi)容的規(guī)劃，而忽略了項目運營策劃只考慮了靜態(tài)項目的建設(shè)，忽略了動態(tài)的、常態(tài)的活動營造只考慮了投資平衡，而忽略了經(jīng)營平衡8.4旅游景區(qū)101昆明世博園時間：1999年5月１日—10月31日規(guī)模：16.5億元，3270畝活動：99昆明世界園藝博覽會（世界Ａ１級園藝博覽會）沈陽世博園時間：2006年5月1日—10月31日規(guī)模：2.46平方公里核心園區(qū)及5平方公里背景區(qū)活動：第56屆世界園藝博覽會（A2+B1級專業(yè)國際展會）深圳園博園時間：2004年9月20日—2005年3月20日規(guī)模：2.3億元，990畝活動：第五屆中國國際園林花卉博覽會南京綠博園時間：2005年9月26日—10月16日規(guī)模：3億元，1155畝活動：首屆中國國際綠化博覽會漳州花博園時間：1998年夏興建，歷屆花博會舉辦地規(guī)模：已投入5000萬元，計劃由原來的600余畝擴(kuò)建為7800畝活動：海峽兩岸（福建漳州）花卉博覽會杭州休博園時間：2006年4月22日—10月22日規(guī)模：2000畝活動：2006杭州世界休閑博覽會方興未艾的會址旅游（園藝、論壇、賽事）8.4旅游景區(qū)102華僑城旅游地產(chǎn)產(chǎn)品模式追溯階段產(chǎn)品模式代表作拓展區(qū)域第一微縮景觀主題公園世界之窗長沙、美國奧蘭多第二大型娛樂主題公園歡樂谷北京南磨坊、上海佘山、成都金牛第三大型生態(tài)主題景區(qū)東部華僑城武漢東湖、天津東麗湖、青島世博園第四都市高端會所群歡樂海岸歡樂海岸“只租不售”模式遭質(zhì)疑華僑城是怎樣煉成的崔元星《房地產(chǎn)世界》2006年第2期子虛烏有的小鎮(zhèn)故事：波托菲諾、茵特拉根……鴻篇巨制的常態(tài)劇目：《跨世紀(jì)》、《創(chuàng)世紀(jì)》、《天禪》、《天機(jī)》……挖空心思的世界之最：最大落差人造瀑布……華僑城的故事在傳頌，華僑城的劇目在上演，故事和劇目是否精彩，由看客來點評；手法是老套的，但內(nèi)容可能是全新的，華僑城的篇章是否可以續(xù)寫，自有華僑城和其他商家去冒險！8.4旅游景區(qū)103東部華僑城數(shù)字解碼占地：8.525平方公里總投資：預(yù)算35億元，實際估算97億元功能布局：6大板塊，2個主題公園、3座旅游小鎮(zhèn)、8家主題酒店、2座標(biāo)準(zhǔn)球場、4臺主題劇目，滿足9個層面消費心理需求建設(shè)期：938天（2004年12月30日動工，2007年7月28日一期開放）總建筑面積：391630平米，景區(qū)建筑246030平米，天麓大宅145600平米（容積率0.15）東部華僑城能否復(fù)制、移植，值得商榷？！交通條件、市場需求、住宅反哺8.4旅游景區(qū)104成片存量改造國有礦區(qū)：唐山南湖生態(tài)城、徐州賈汪采煤塌陷區(qū)生態(tài)工業(yè)園、湘潭錳礦地質(zhì)公園國有鹽場：茂名電白鹽場—碧桂園、曹妃甸新城鋼城搬遷：7.4平方公里首鋼原址老飛機(jī)場：贛州黃金機(jī)場、廣州白云機(jī)場、海口大英山機(jī)場，長沙解放垸軍用機(jī)場國有水庫：天津津南水庫，天嘉湖，星耀五洲，7000畝水面，4100畝建設(shè)用地圍海造地：10平方公里浙江海鹽黃沙塢項目—深圳凱東集團(tuán)老工業(yè)區(qū)/倉儲區(qū)：西安大興新區(qū)大城中村：深圳崗廈—金地集團(tuán)，大沖—華潤集團(tuán)全國土地利用現(xiàn)狀分類GB/T21010-2007，水庫地類113，沿海灘涂115，均屬存量建設(shè)用地

陸地生態(tài)資源開發(fā)（在保護(hù)的前提下適度開發(fā)）森林-地球之肺，草原-地球之膚，濕地-地球之腎按比例配套規(guī)劃建設(shè)用地（5-10%）國家級、省級森林公園：鳳凰南華山—深圳啟雄、?？诨鹕缴止珗@—香港駿豪濕地（實驗區(qū)）：曹妃甸濕地公園—中冶京唐、深圳大中華草原：承德木蘭圍場國有林場：惠州湯泉林場—深圳佳兆業(yè)國有農(nóng)場（海南農(nóng)墾、黑龍江農(nóng)墾/北大荒集團(tuán)）存量改造為何成為香餑餑（為何暴力拆遷頻發(fā)）依托原有的城市資源、生態(tài)資源原有的人氣存量建設(shè)用地指標(biāo)（新增指標(biāo)獲取太難）8.5成片改造105存量建設(shè)用地挖潛的央戲及地方戲種中央文件：集