商住綜合樓須分別核算增值額才能享受稅收優(yōu)惠-財(cái)稅法規(guī)解讀獲獎(jiǎng)文檔

會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)類價(jià)值文檔首發(fā)！商住綜合樓須分別核算增值額才能享受稅收優(yōu)惠-財(cái)稅法規(guī)解讀獲獎(jiǎng)文檔A房地產(chǎn)開發(fā)公司立項(xiàng)開發(fā)了一幢商住綜合樓，1層~4層是商業(yè)用房，5層~20層是住宅，住宅中有普通住宅和非普通住宅，現(xiàn)已符合土地增值稅清算條件。對該土地增值稅清算單位中既有普通住宅、非普通住宅、非住宅的情況下，是區(qū)分普通住宅、非普通住宅和非住宅三類分別計(jì)算土地增值稅，還是區(qū)分普通住宅和其他兩類分別計(jì)算土地增值稅？普通住宅核算的結(jié)果出現(xiàn)負(fù)增值是否可以抵減其他的增值額？普通住宅在會(huì)計(jì)處理上未分別核算是否能享受土地增值稅優(yōu)惠？

土地增值稅是以一個(gè)清算單位的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，所以，清算單位劃分不同，會(huì)產(chǎn)生不同的土地增值稅清算結(jié)果。而在土地增值稅清算單位的確認(rèn)上，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）進(jìn)一步明確規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。土地增值稅政策同時(shí)規(guī)定，對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。也就是說，一個(gè)清算單位如果開發(fā)的全部是普通住宅，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；一個(gè)清算單位中即有普通住宅又有非普通住宅或非住宅的，如果普通住宅的增值額部分未超過普通住宅扣除項(xiàng)目金額20%的，也可以免征土地增值稅。

但《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）十三條規(guī)定，對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類型的房屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

結(jié)合上述政策:

第一，同一清算單位中有普通住宅、非普通住宅或非住宅的，納稅人可以選擇按普通住宅和其他商品房兩類分別計(jì)算土地增值稅，或不分別計(jì)算土地增值稅。也就是說，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房一律合并計(jì)算土地增值稅。

第二，同一清算單位應(yīng)當(dāng)是作為一個(gè)土地增值稅清算單位計(jì)算土地增值稅，但對一個(gè)清算單位中包含有普通住宅及其他商品房的，并且納稅人對普通住宅分別核算土地增值額的，如果普通住宅的增值額為負(fù)增值，則可以沖減同一清算單位其他商品房的增值額。這是因?yàn)椋浩胀ㄗ≌枰謩e核算的目的在于享受普通住房的優(yōu)惠政策，但納稅人是否愿意分別核算應(yīng)視納稅人的意愿，而不是必須分別核算。在普通住房分別核算結(jié)果為負(fù)增值，納稅人當(dāng)然可以選擇合并計(jì)算，相應(yīng)普通住宅中所隱含的負(fù)增值無形之中也就抵減了其他類型商品房的增值額。另外，如果普通住宅的增值率超過扣除項(xiàng)目金額20%的，也應(yīng)當(dāng)與其他商品房合并計(jì)算土地增值稅。

第三，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和其他商品房的分別核算，并非是要求在會(huì)計(jì)處理上要分別核算，而是在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算。即應(yīng)分別計(jì)算普通住宅和其他商品房收入及扣除項(xiàng)目。在普通住宅和其他商品房扣除項(xiàng)目的分?jǐn)偵?，?yīng)當(dāng)參照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，即可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

結(jié)語：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團(tuán)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財(cái)務(wù)人員所認(rèn)可并應(yīng)用。在實(shí)際操作中要考慮的因素還很多，遠(yuǎn)不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實(shí)務(wù)操作中我們一定要培養(yǎng)正確的納稅意識(shí)，樹立合法稅務(wù)籌劃觀念，深入研究稅法規(guī)定，充分領(lǐng)會(huì)稅法精神，做到合理籌劃并納稅，以達(dá)到合理運(yùn)用企業(yè)有限的資金，增加企業(yè)效益，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)