會(huì)計(jì)干貨之收到“土地返還款”用于“拆遷補(bǔ)償”-如何納稅

【tips】本文由梁志飛老師精心編輯整理，學(xué)知識(shí)，要抓緊！會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)-收到“土地返還款”用于“拆遷補(bǔ)償”,如何納稅?營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收細(xì)節(jié)政策在逐步的過渡階段，因此，部分業(yè)務(wù)在政策執(zhí)行與理解上，只有深入的分析之后才能全面、準(zhǔn)確的掌握。

為此，昌堯講稅近期打算為大家全面的梳理一下，不同形式的土地返還款在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)處理中，該如何納稅?

今天昌堯講稅就來和大家講講這收到的土地返還款用于拆遷補(bǔ)償，該如何納稅?但愿能對(duì)你有所幫助。

實(shí)務(wù)案例：

嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年10月以招拍掛取得土地使用權(quán)，面積為100畝，一次性支付土地出讓金12000萬(wàn)元。

2016年11月在與當(dāng)?shù)卣炗喭恋爻鲎尯贤瑫r(shí)約定，一次性返還嘉誠(chéng)公司土地出讓金4000萬(wàn)元，全部用于征地拆遷補(bǔ)償(其中1000萬(wàn)用于建筑物拆除，3000萬(wàn)用于動(dòng)遷補(bǔ)償)，如果實(shí)際發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)用低于4000萬(wàn)，則作為嘉誠(chéng)公司代理拆遷補(bǔ)償收入，如果實(shí)際發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)用超過4000萬(wàn)，則由嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

一、增值稅如何納稅？

政策依據(jù)

1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）第二條規(guī)定：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照建筑業(yè)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于服務(wù)業(yè)代理業(yè)行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、根據(jù)根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅(2016)36）號(hào)附件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

第一條第（三）項(xiàng)第4點(diǎn)：經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第一條第（七）項(xiàng)第1點(diǎn)：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。

3、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七規(guī)定：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

政策解析

結(jié)合以上案例，根據(jù)以上相關(guān)政策的規(guī)定分析，我們可以得出以下納稅結(jié)論：

1、嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司將建筑物拆除勞務(wù)外包給建筑公司，構(gòu)筑物拆除屬于以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

如果外包金額低于1000萬(wàn)元，則嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司按扣除支付給建筑公司分包款后的余額為銷售額，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按3%的征收率繳納建筑服務(wù)增值稅；

如果外包金額超過1000萬(wàn)元，由于1000萬(wàn)元扣除支付給建筑公司分包款后的余額銷售額為負(fù)數(shù)，所以嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司則無需繳納建筑服務(wù)增值稅。

2、嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司代政府部門支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)行為屬于經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，按經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅；

如果嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司實(shí)際發(fā)生動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用低于3000萬(wàn)，則按扣除代付的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用后的余額為銷售額，按6%的稅率繳納代理服務(wù)增值稅；

如果嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司實(shí)際發(fā)生動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用超過3000萬(wàn)，扣除代付的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用后的余額為負(fù)數(shù)，則嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司無需繳納代理服務(wù)增值稅。

3、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，可以扣除的土地價(jià)款金額確認(rèn)問題。

首先，嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司實(shí)際支付的土地價(jià)款為12000萬(wàn)元，可以作為向政府部門支付的土地價(jià)款，計(jì)算銷售額時(shí)可以在全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中按規(guī)定期限扣除，土地返還款無需沖減土地價(jià)款，因?yàn)橥恋胤颠€款為受托代理服務(wù)，已全部代付；

其次，如果嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)超過4000萬(wàn)元，超過部分則屬于在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除

最后，如果嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)低于4000萬(wàn)元，差額部分也無需沖減土地價(jià)款，因?yàn)椴铑~部分已經(jīng)確認(rèn)了建筑服務(wù)與代理服務(wù)收入。

二、土地增值稅

政策依據(jù)

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》相關(guān)條款規(guī)定。

第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第七條規(guī)定：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

政策解析

針對(duì)上述案例和土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定，收到的土地返還款用于拆遷補(bǔ)償不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此，無需繳納土地增值稅。

如果嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)超過4000萬(wàn)元，超過部分則屬于在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)扣除。

三、企業(yè)所得稅

政策所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）第一條規(guī)定：企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

政策解析

通過以上相關(guān)稅種的解析，結(jié)合企業(yè)所得稅的相關(guān)政策規(guī)定，我們可以得出，土地返還款應(yīng)全額確認(rèn)