房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價案例與分析）模擬試卷43

房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價案例與分析）模擬試卷43一、問答題(本題共6題，每題1.0分，共6分。)張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應如何思考下列問題：1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?標準答案：應將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價；若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。知識點解析：暫無解析2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?標準答案：顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。知識點解析：暫無解析3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?標準答案：該住宅的最終成交價格應以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。知識點解析：暫無解析某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。【問題】4、這樣的做法有哪些錯誤?標準答案：錯誤(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例；(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)知識點解析：暫無解析5、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?標準答案：具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。知識點解析：暫無解析6、某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價格。估價人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，然后運用成本法評估土地的價格，最后將建筑物的價格加上土地的價格，從而得出估價對象房地產(chǎn)的總價格。【問題】你認為這樣做合適嗎?為什么?標準答案：不合適，因為估價對象現(xiàn)實用途雖是工業(yè)，但估價用途應是商業(yè)，技術路線應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。知識點解析：暫無解析二、單選題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分剮為66000m2、69000m2。總層數(shù)為地上4層、地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2．10元／(m2.天)；地上一至四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2．50元／(m2.天)；B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％；現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。7、A、B座合計抵押建筑面積為()m2。A、124500B、127000C、132500D、135000標準答案：A知識點解析：(65000+67500)－8000=124500(m2)8、據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下1層的客觀租金水平為2．0元／(m2.天)，地上一至四層的客觀租金水平為3．0元／(m2.天)，則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是()。A、租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng)、根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C、根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D、租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金標準答案：D知識點解析：對商務辦公房地產(chǎn)估價時應詳細了解是否存在合法租約的限制，租金的測算要區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應根據(jù)租賃合同中有關租金、費用等的約定計算凈收益，租期結(jié)束后，應根據(jù)市場客觀租金水平、管理費用、稅金等利用市場法求取待估商務房地產(chǎn)凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。9、該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為()萬元。A、810B、132025C、2835D、4860標準答案：C知識點解析：法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款(如劃撥的建設用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應補交的出讓金等費用)，但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅及附加等拍賣、變賣的費用和稅金。本題的法定優(yōu)先受償款=40500×(1－93％)-2835(萬元)。某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2，其中建設用地面積4500m2，代征地面積500m2，規(guī)劃建筑面積15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3％的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70％的建設資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元／m2，且按每月1％遞增；平均投資利潤率為8％，貸款年利率為7．47％，折現(xiàn)率為10％。10、下列關于在建工程抵押的表述中，正確的是()。A、在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35％時才可以設定抵押B、在建工程只有當主體工程結(jié)構(gòu)封頂時才可以設定抵押C、在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，設定抵押權(quán)后新增建設的部分不能處置D、在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權(quán)標準答案：D知識點解析：根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。11、若采用成本法和假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進行估價，下列關于投資利潤率選取的表述中，正確的是()。A、成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率相同B、成本法采用的投資利潤率高于假設開發(fā)法的投資利潤率C、成本法采用的投資利潤率低于假設開發(fā)法的投資利潤率D、成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較標準答案：D知識點解析：兩個的風險和報酬不一樣，所以投資利潤率也不一樣，所以不可比較。12、采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元／m2，則土地總價為()萬元。A、1035．0B、1066．1C、1150．0D、1184．5標準答案：D知識點解析：2300×5000×(1+3％)=1184．5(萬元)。代征地也要支付購地成本。13、采用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點為()萬元。A、9734．2B、10218．3C、10407．5D、10458．8標準答案：B知識點解析：6650×(1+1％)12÷(1+10％)×15000=10218．3(萬元)。此題應注明的一個前提是：假設在開發(fā)完成時即可全部售完，沒有提前預售也沒有延遲銷售。某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元／m。；目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5％的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。14、房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術路線時，正確的做法是()。A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點B、對該宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點C、對該宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點D、對該宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點標準答案：C知識點解析：要折現(xiàn)到價值時點。15、在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用()。A、目前住宅市場價格B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點標準答案：D知識點解析：暫無解析16、在確定開發(fā)成本時，應采用()。A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本標準答案：A知識點解析：此題評估的是投資價值而不是通常的市場價值，故未來開發(fā)成本是投資者在估價時點之后未來發(fā)生時的實現(xiàn)成本而不是客觀成本，這一點非常容易出錯。三、指錯題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)17、致委托估價方函(略)××別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報告(略)××別墅房地產(chǎn)估價技術報告一、委托估價方××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司二、受理估價方××市房地產(chǎn)估價事務所三、估價目的為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進行估價四、估價時點2008年4月15日五、估價對象概況(一)××市概況(略)(二)××別墅項目概況1．土地情況(1)土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，2005年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。(2)土地總面積70000m2。(3)用途：別墅及配套設施。(4)108棟別墅，建筑總面積35285m2。其中：一期工程建設33棟別墅，建筑面積10378m2。2．地上物情況該別墅項目開發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D四型，款式達數(shù)十種，主要為2層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548m2，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設備未完，建筑面積2830m2。建筑材料及設備(略)。六、估價采用的方法和步驟(一)采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設開發(fā)法。(二)分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。七、估價過程(一)方法一：房地分別估價1．土地估價：采用成本法與市場比較法兩種方法進行估價，綜合平均得出土地評估價格。(1)利用成本法進行土地估價計算公式：土地價格=取得土地費用+土地開發(fā)費用+土地使用權(quán)出讓金根據(jù)估價人員實地勘察，在估價時點，城市邊緣某宗地實際取得土地費用為每平方米396元，土地開發(fā)費用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項合計為每平方米3324元。(2)利用市場比較法進行土地估價根據(jù)測算，下述三個交易實例修正后的價格比較接近(見表1、表2)，故采用算術平均綜合出一個價格作為結(jié)果：比準價格=(3410+3474+3230)／3=3371(元／m2)成本法與市場比較法的結(jié)果相近，故取算術平均值得出：土地單價=(3324+3371)／2≈3348(元／m2)(3)土地估價綜合結(jié)果土地總價=土地單價×土地總面積=3348×70000=234360000(元)=23436(萬元)2．別墅建筑物估價別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關費用為基礎，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建筑成本。(1)據(jù)測算別墅建筑物的重新建筑成本為3428元／m2，包含建筑費(含結(jié)構(gòu)、裝修、設備、紅線內(nèi)外市政費)、專業(yè)費8％、年利率15％、利潤率20％、銷售稅費10％。(2)根據(jù)建設情況分別求出已完工別墅和未完工別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評估價格為3428×35285≈120957000(元)=12095．7(萬元)。根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完工的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完工建筑物成本的50％，則未完工別墅建筑物的重新建造成本為3428×50％=1714(元／m2)。(3)現(xiàn)有別墅建筑物價格：3428×7548+1714×2830=30725100(元)=3072．51(萬元)3．別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格23436+3072．51=26508．51(萬元)(二)方法二：別墅項目整體估價根據(jù)假設開發(fā)法的思路，先運用市場比較法求取本項目完工后的總樓價，再扣減銷售中發(fā)生的稅費及建筑物未完工部分的價格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格。1．別墅總樓價市場研究分析(略)據(jù)掌握的市場資料，經(jīng)綜合分析，確定估價對象平均售價為11200元／m2，則本項目完工后的總樓價為11200×35285=395192000(元)=39519．2(萬元)。2．銷售稅費(含買賣手續(xù)費，代理及廣告費，營業(yè)稅及附加所得稅等)為項目完工后總樓價的10％，則39519．2×10％=3951．9(萬元)。3．建筑物未完工部分的價格－全部完工后別墅建筑物總價格－現(xiàn)有別墅建筑物價格=12095．7－3072．51=9023．19(萬元)。4．別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格=39519．2－3951．9－9023．19=26544．11(萬元)。八、估價結(jié)論以上兩種估價思路的估價結(jié)果如表3。估價結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格為26526．31萬元。九、附件、說明、其他資料(略)標準答案：1．房地產(chǎn)估價事務所應注明資質(zhì)并附營業(yè)執(zhí)照，報告書上要蓋公章。2．提供報告書日期未注明。3．估價報告使用應注意的事項未加以說明。4．應對估價人員臨勘現(xiàn)場情況加以說明。5．應說明估價人員與委托單位和待估物業(yè)無利害關系。6．對建筑物狀況介紹過于簡單。7．對交易日期未作修正，應予說明。8．沒有寫明估價依據(jù)及估價原則。9．沒有寫明估價作業(yè)起止日期。10．沒有寫明估價人員姓名，沒有注冊房地產(chǎn)估價師簽名。11．關于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得、土地使用費用多少沒有指出。12．沒有土地使用權(quán)年限，這一點非常重要。13．缺少對土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢、地質(zhì)條件、四至及環(huán)境和交通通達程度等。14．對土地開發(fā)利用狀況未作介紹。15．對項目規(guī)劃條件介紹不全面。16．利用成本法進行土地估價的計算公式有誤，應該包括正常的利稅。17．上述計算公式中關于土地取得費用不能采用某宗地的實際數(shù)據(jù)，應用社會平均成本或者客觀成本。18．利用市場比較法進行土地估價的交易實例A不能用作可比實例，因其交易日期距估價時間已有6年，相差時間過長。21．土地估價的綜合結(jié)果沒有作年期修正。22．對建筑物估價中，建筑費一項不應包括紅線外的市政費。23．方法二的銷售稅費中，不應包括所得稅。24．銷售稅費重復計算。25．最后的估價結(jié)果總價格應用大寫書寫。知識點解析：暫無解析四、改