【徐州市S房地產(chǎn)開發(fā)項目財務探析實例5600字（論文）】

徐州市S房地產(chǎn)開發(fā)項目財務分析實例目錄TOC\o"1-2"\h\u5758徐州市S房地產(chǎn)開發(fā)項目財務分析 122234摘要 127017關鍵詞：房地產(chǎn)；財務分析；評價指標 126657一、前言 129339二、項目介紹 2474（一）項目概況 217356（二）工程周期 431706（三）項目進度實施計劃 413106三、項目投資構成及資金籌措 48977（一）鉑悅府項目投資構成 413418（二）投資計劃與項目資金籌措 513680（三）項目費用 619292四、項目財務分析 722029（一）靜態(tài)盈利分析 719026（二）資金來源與運用及資金平衡分析 10874（三）動態(tài)盈利分析 1123962五、項目總結與建議 1410514（一）項目總結 1414657（二）項目建設建議 1428383參考文獻 15摘要在經(jīng)濟快速發(fā)展的道路上，房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟中最重要的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)企業(yè)在所有經(jīng)濟體中都面臨許多不確定性，所有這些不確定性都可能給企業(yè)帶來財務風險，而高回報也帶來了高風險。因此，迫切需要考慮房地產(chǎn)公司的財務風險，分析問題并采取有效的預防措施。文章以徐州市S房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，首先介紹了項目的基本情況，其次對項目投資構成及資金籌措進行分析，再次分析其項目的財務情況，最后提出總結和改進建議。關鍵詞：房地產(chǎn)；財務分析；評價指標一、前言近幾年來，我國經(jīng)濟的高速增長、相關市場體系的不斷完善、房改體系模塊數(shù)量的增加，以及房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，都給了房地產(chǎn)企業(yè)炒作的機會，投資并獲得大量利潤。本設計選取了徐州市S項目進行研究，對所收集的數(shù)據(jù)進行整理、分析，并繪制表格和財務報表更顯而易見地看出徐州市S項目的資金運用和籌措，通過財務指標報表和財務指標體系，來判斷徐州市S在財務上是否可行，是否值得投資，最終提出總結和建議。二、項目介紹（一）項目概況S位于北京路西，南山庭院南，銅山中學北。屬于泉山區(qū)，小區(qū)有5棟洋房11層，6棟小高層18層，全部精裝修，面積122，133，148，三種戶型面積，低密度，容積率2.2，項目往東出行200米就可以到北京路上的公交站臺，有11路、19路、36路等多條公交車經(jīng)過，項目東側在建地鐵3號線，3號線北起下淀站，南至高新區(qū)南站，在項目附近皆設置了站點翟山站，直線距離僅有500米。項目東側僅北京路一路之隔便是大潤發(fā)超市，距離項目約400米步行約5可達，項目西側緊鄰文沃市場，延北京路向北1公里是匯林灣廣場、三胞廣場、礦大商圈。等大型城市新老商業(yè)。延北京路往南大概1千米距離步行約15可達銅山萬達廣場商圈。項目南側零距離則是銅山中學，周邊教育資源十分豐富，從小學到大學，各個學區(qū)環(huán)項目分布，項目東側就是政府規(guī)劃中的九年制公立學區(qū)。項目區(qū)域周圍概況圖可見圖1-1。圖2-1S區(qū)位概況圖S房地產(chǎn)項目位于徐州市北京路與翟南路交會處向西100米。項目開發(fā)的是普通住宅，建筑類型市是板樓、多層、小高層。S項目的有關基礎數(shù)據(jù)可見表2-1。表2-1S項目基礎數(shù)據(jù)項目類別具體數(shù)據(jù)規(guī)劃棟數(shù)11棟占地面積45952平方米總建筑面積134293平方米居住面積106762平方米樓面價5767.76元/平方米戶型122-148平方米戶數(shù)808戶產(chǎn)品類型小高層、洋房車位數(shù)地上10個地下846個容積率2.20綠化率30%車位比1:1（二）工程周期徐州市S工程周期為3年，從2020年2月開始動工，直到2023年2月結束竣工驗收并交房，徐州市S從基本完成工程項目主體結構工程開售。（三）項目進度實施計劃進度計劃如圖1圖2-2進度計劃圖三、項目投資構成及資金籌措（一）鉑悅府項目投資構成對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的估算是早期對投資項目做出決定的重要依據(jù)之一。

估算的準確性直接影響投資決策、融資、工程的順利進行以及投資的經(jīng)濟影響。鉑悅府項目的投資構成見圖3-1。圖3-1房地產(chǎn)項目投資構成圖（二）投資計劃與項目資金籌措徐州市S的工程周期從2020年2月至2023年2月為期3年，鉑悅府總投資為133107.07萬元。項目一開始時，土地費用可以一次性全部投入，鉑悅府總投資去除土地成本費和財務費用作為剩余資金，剩余資金在第一年投入45%，在第二年投入55%，在第二年年底爭取竣工驗收。故：第一年應投入：（133107.07-60213.14-6410.26）×45%+60213.14=90130.80萬元第二年應投入：（133107.07-60213.14-6410.26）×55%=36566.02萬元徐州市S項目的資金來源主要有三種：一是中海地產(chǎn)的企業(yè)資本金，投入70000萬元作為資本金；二是從徐州市銀行貸款45000萬元；三是鉑悅府項目預售收入用于再投資部分。第一年徐州市S需要投入的資金為90130.80萬元，徐州市S企業(yè)把自有資本金70000萬元一次投入，然后不夠的資金從銀行貸款20130.80萬元；第二年徐州市S需要投入資金為36566.02萬元，資金主要有銀行貸款24869.20萬元，資金缺少11696.82萬元，由預售收入在投入解決。徐州市S的投資計劃與資金籌措具體信息見表3-10。表3-1鉑悅府投資計劃與資金籌措表序號項目合計計算期第一年第二年第三年1項目總投資133107.0790130.8036566.026410.25（1）（2）開發(fā)建設投資財務費用133107.076410.2690130.80036566.023992.636410.252417.632資金籌措133107.0790130.8036566.026410.25（1）（2）（3）資本金銀行借款預售收入（包括還息）70000.0045000.0018107.0770000.0020130.800024869.2011696.82006410.25從上述列表看出，徐州市S項目總投資需要133107.07萬元，其中財務費用花費接近6千5百萬元，鉑悅府項目自有資本金為7億元，約占鉑悅府總投資的52.6%，鉑悅府項目向銀行借款為4億5千萬元，約占鉑悅府總投資的33.8%，鉑悅府項目18107.07萬元，約占鉑悅府總投資的13.6%。（三）項目費用由表3-10可以繪制出徐州市S項目的成本費用具體的分布構成見圖3-2：圖3-2鉑悅府成本費用從3-2圖可以看出，徐州市S的土地費用和建安工程費是兩個投入資金最多的部分，符合實際開發(fā)房地產(chǎn)項目的費用構成。四、項目財務分析財務評價指標體系可以清晰地表現(xiàn)公司項目財務狀況，有動態(tài)指標和靜態(tài)指標兩種。靜態(tài)指標有總投資收益率、總投資利潤率、資本金凈利潤率、投資回收期、償債備付率、利息備付率等。動態(tài)指標有財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率。（一）靜態(tài)盈利分析交稅是每個企業(yè)和個人應盡的責任和義務，必須遵守國家的相關稅法，S房地產(chǎn)項目的增值稅金及附加的估算可見表4-1。表4-1鉑悅府增值稅金及附加估算表序號種類計算依據(jù)合計計算期第一年第二年第三年1增值稅銷項稅-進項稅8559.785135.863423.922城市維護建設稅占增值稅7%599.18359.51239.673教育費附加占增值稅3%256.79154.07102.724教育專項基金占增值稅4%342.39205.43136.965印花稅占銷售收入0.05%85.6051.3634.246交易管理費占銷售收入0.5%856.00513.6342.4合計10699.746419.844279.9鉑悅府增值稅金及附加和銷售比例一樣，第二年投入60%，第三年投入剩下的40%，鉑悅府增值稅金總額為8559.78萬元。S房地產(chǎn)項目的土地增值稅的估算可見表4-2。4-2鉑悅府土地增值稅估算表序號種類計算依據(jù)費用（萬元）1銷售收入見表4-3171195.382扣除項目金額2.1至2.4的四項之和155637.182.12.22.32.4開發(fā)成本開發(fā)費用增值稅金及附加其他扣除項目來自表3-10來自表3-10來自表4-5占開發(fā)成本10%118303.7114803.3610699.7411830.373增值額1-215558.24增值率3/210%5增值稅稅率3≤50%取30%6土地增值稅3×54667.46不考慮融資情況時，鉑悅府土地增值稅應該計算出為沒有財務費用影響的土地增值稅，經(jīng)過計算，調整后的土地增值稅應該為6590.54萬元。S房地產(chǎn)項目的利潤估算可見表4-3。表4-3鉑悅府利潤表（單位：萬元）序號項目名稱計算依據(jù)合計計算期1231銷售收入見表4-3171195.380102717.2368478.152總成本費用見表3-10（按銷售比例結轉）133107.07079864.2453242.833增值稅金及附加見表4-5（按銷售比例結轉）10699.7406419.844279.904土地增值稅見表4-6（按銷售比例結轉）4667.4602800.481866.985利潤總額（1-2-3-4）22721.11013632.679088.446所得稅（5）×25%5680.2803408.172272.117稅后利潤（5）-（6）17040.83010224.506816.338盈余公積金（7）×10%1704.0801022.45681.639可分配利潤（7）-（8）15336.7509202.056134.70不考慮融資情況時，鉑悅府所得稅應該計算出沒有財務費用影響的所得稅，經(jīng)過計算，調整后的所得稅應該為6802.07萬元。評價指標計算如下：（1）投資利潤率=利潤總額÷總投資額×100%=22721.11÷133107.07×100%=17.07%（2）資本金利潤率=利潤總額÷資本金×100%=22721.11÷70000×100%=32.46%（3）資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%=17040.83÷70000×100%=24.34%通常來說，行業(yè)內當利潤率大于20%時，利潤率不錯，由此而言，以上三個評價指標只有資本金利潤率和資本金凈利潤率大于20%，因此徐州S項目資本金利潤率和資本金凈利潤率的兩個個評價指標在徐州市房地產(chǎn)行業(yè)內還算不錯，但是投資者還是可以考慮對徐州市鉑悅府項目進行資金投入。（二）資金來源與運用及資金平衡分析1.資金來源與運用如表4-4。表4-4鉑悅府資金來源運用表序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1資金來源286195.3890130.80127590.6268473.961.1銷售收入171195.380102721.4268473.961.2資本金70000.0070000.00001.3銀行借款45000.0020130.8024869.202資金的運用216195.3890130.8085911.6340152.952.1開發(fā)建設投資（不含息）126696.8190130.8036566.0102.2借款還本付息51410.26026492.6324917.632.3經(jīng)營稅金及附加10699.7406419.844279.92.4土地增值稅4667.4602800.481866.982.5所得稅5680.2803408.172272.112.6稅后利潤17040.83010224.506816.333盈余資金（1）-（2）70000041678.9928321.014累計盈余資金————41678.99700002.資金平衡能力分析綜上所述，徐州市S項目每年累計盈余資金均大于零，由此可以說明徐州市S的資金籌措方案與借款還本付息的方案可行，由此可以退出徐州市S府房地產(chǎn)項目是值得投資的。（三）動態(tài)盈利分析在項目投資現(xiàn)金流量表與資本金現(xiàn)金流量表中，如果投資與收入均發(fā)生在年初，現(xiàn)金流量會隨著選取的ic不同而不同。S房地產(chǎn)項目投資現(xiàn)金流量見表4-5（ic=10%）。表4-5鉑悅府項目投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項目合計計算期第一年第二年第三年1現(xiàn)金流入171195.380102721.4268473.961.1銷售收入171195.380102721.4268473.962現(xiàn)金流出150789.1690130.8051021.419636.952.1開發(fā)建設投資126696.8190130.8036566.0102.2增值稅金及附加10699.7406419.844279.92.3調整土地增值稅6590.5403954.322636.222.4調整所得稅6802.0704081.242720.833稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）20406.22-90130.8051700.0158837.014稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）27207.29-90130.8055781.2561557.84評價指標計算如下：（1）FNPV（稅前）FNPV=55781.25÷（1+10%）1+61557.84÷（1+10%）2-90130.80=11453.68萬元＞0（2）FNPV（稅后）FNPV=51700.01÷（1+10%）1+58837.01÷（1+10%）2-90130.80=5494.84萬元＞0財務內部收益率的計算公式：

為了算得的財務內部收益率更為精確，i1和i2的差值不超過1%。（3）FIRR（稅前）FNPV1=55781.25÷（1+19%）1+61557.84÷（1+19%）2-90130.80=214.18萬元＞0FNPV2=55781.25÷（1+20%）1+61557.84÷（1+20%）2-90130.80=-897.93萬元＜0FIRR（稅前）=19.20%＞10%（4）FIRR（稅后）FNPV1=51700.01÷（1+14%）1+58837.01÷（1+14%）2－90130.80=493.24萬元＞0FNPV2=51700.01÷（1+15%）1+58837.01÷（1+15%）2－90130.80=-685.04萬元＜0FIRR（稅后）=14.42%＞10%通過上述計算可得，徐州S項目的稅前財務凈現(xiàn)值為11453.68萬元，稅后財務凈現(xiàn)值為5494.83萬元，可以得出，稅前稅后最終指數(shù)都為正，說明項目盈利需求可以達到，還可以獲得更多的額外收益，從財務凈現(xiàn)值角度來看是可行的。徐州S項目的稅前財務內部收益率為19.20%，稅后財務內部收益率為14.42%，無論稅前稅后財務內部收益率均大于基準財務內部收益率，從內部收益率的角度來看是可行的。（2）S房地產(chǎn)項目的自有資本金現(xiàn)金流量見表4-6（ic=12%）。表4-6資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項目名稱合計計算期1231現(xiàn)金流入171195.380102721.4268473.961.1銷售收入171195.38102721.4268473.962現(xiàn)金流出154154.5670000.0050817.9433336.622.12.22.32.42.52.62.7資本金預售收入再投入（去息）借款本金償還借款利息支付經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅70000.0011696.8245000.006410.2610699.744667.465680.2870000.00000000011696.8222500.003992.636419.842800.483408.170022500.002417.634279.901866.982272.113稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）17040.82-70000.0051903.4835137.34由上圖可得鉑悅府項目：資本金稅后財務內部收益率FIRR=17.04%＞12%資本金稅后財務凈現(xiàn)值FNPV=4353.67萬元＞0根據(jù)以上對徐州市S項目的財務，徐州市S資本金稅后財務凈現(xiàn)值為4353.67萬元，資本金稅后內部收益率為17.04%大于基準收益率，由此得出項目是可行的。通過之間對S房地產(chǎn)項目的基礎財務數(shù)據(jù)分析，得出以下小結，如表4-7。表4-7S項目財務數(shù)據(jù)小結表投資（ic=10%）資本金（ic=12%）靜態(tài)指標投資利潤率17.07%-資本金利潤率32.46%24.34%動態(tài)指標FNPV稅前11453.68稅后5494.8317040.82FIRR稅前19.20%稅后14.42%17.04%從S房地產(chǎn)項目的財務分析來看，徐州市S項目投資財務凈現(xiàn)值稅前和稅后都>零，而且鉑悅府項目稅后資本金投資財務凈現(xiàn)值>零：鉑悅府項目稅前和稅后內部收益率都>基準收益率和貸款利率：鉑悅府項目每年累計盈余資金都>零，由此得出鉑悅府從盈利能力、償債能力和資金平衡能力的角度分析來看，項目都是可行的。五、項目總結與建議（一）項目總結從徐州市S的投資構成角度來看，徐州市S項目的包含財務費用6410.26萬元的總投資為133107.07萬元，接近13億4千萬元，其中占總投資52.6%的是徐州市中海企業(yè)的自有資本金，為70000萬元：占總投資的33.8%是徐州市S向銀行的借貸資金：預售收入包括還息為26700.26萬元：占總投資的13.6%是徐州市S的預收收入包括還息。通常來說，自有資本金占比大于等于總投資的35%，徐州市S項目資本金占總投資的比例為52.6%相對較高：貸款占比應小于項目總投資的65%，徐州市S項目貸款所占比例為33.8%相對較低。徐州市S項目投資構成，徐州中海地產(chǎn)企業(yè)的資金雄厚，徐州市S項目財務風險相對較小，可以獲得較低利率的債務資金，本項目財務調整還有更多的余地。（二）項目建設建議第一，按計劃合理分配資金的使用。做好項目前期可行性研究分析及預算管理，根據(jù)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度、自有資金以及融資周期等方面詳細規(guī)劃融資的時點與總量。既要減少資金占用成本，又要減少資金風險，形成合理資本結構，提高財務管理的水平。第二，企業(yè)預算體系。完善工程預算體系，企業(yè)要明確工作人員的職責，可以通過制定獎罰制度來提高整體運營效率，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內部的資金結構，控制企業(yè)相關債務，提高償債能力，降低財務風險。多關注房地產(chǎn)政策發(fā)布，并及時組織專業(yè)人員對政策進行分析，可以降低項目虧損的風險。參考文獻[1]李學鋒,趙啟明,王藝霏.新冠肺炎影響下2020年房地產(chǎn)市場變化分析[J].遼寧經(jīng)濟,2020(05):8-9.[2]張明.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與前瞻:各線城市,結局迥異[J].金融經(jīng)濟,2018(17):54-55.[3]陳燕娟.房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險及其管理措施探討[J].中國市場,2021(06):155-156.[4]鄒士年.2020年房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析與2021年展望[J].中國物價，2021(02):12-14.[5]薛一美.房地產(chǎn)企業(yè)財務分析及風險預警研究[J].商訊，2021(04):37-38.[6]王璐璐.房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制分析[J].時代金融，2020(22):34-35.[7]支夢宇.高杠桿視角下我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的分析與應對[D].北京交通大學，2019.[8]范大平.我國房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀及對策分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2019(05):119-120.[9]徐震.新時期背景下房地產(chǎn)財務管理中的問題與對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019(01):222.[10]葉圓.新形勢下房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀及對策分析[J].時代金融，2018(18):148+151.[11]邢軍威.房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制[J].財會學習，2020(03):51-52.[12]羅小明.房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制[J].中國市場，2020(08):162+167.[13]王曉玲.房地產(chǎn)財務管理中存在的主要問題及對策[J].財經(jīng)界，2020(35):140-141.[14]高志博.房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制[J].財經(jīng)界,2020(28):148-149..[15]KhanSN.AnanalysisofoperationalcharacteristicsofRDLRealEstate&DevelopmentLtd.[J].2015