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文檔簡介

目錄

一、城市綜合體介紹..............................................................2

1.城市綜合體概述..........................................................2

1.1城市綜合體的概念....................................................2

1.2城市綜合體與多功能建筑的差別.......................................2

1.3城市綜合體的典型特征...............................................2

1.4城市綜合體的發(fā)展歷程...............................................4

1.5城市綜合體的分類....................................................5

2.城市綜合體開發(fā)要點......................................................6

2.1城市綜合體的功能分析................................................6

2.2城市綜合體的開發(fā)標準...............................................6

二、相關(guān)理論研究................................................................7

1、城市綜合體在二線城市的發(fā)展..............................................7

1.1城市綜合體在國內(nèi)各城市發(fā)展所面臨的機遇............................7

1.2城市綜合體在發(fā)展中存在的問題.......................................9

1.3如何打造一個城市商業(yè)綜合體........................................10

2.二、三級城市綜合體的開發(fā)與運營規(guī)律......................................13

三、典型城市綜合體.............................................................26

1、城市綜合體的開山鼻祖——洛克菲勒中心.......................................26

1.1簡介...............................................................26

1.2美國財富的象征.....................................................26

2、意大利圣馬可廣場............................................................29

2.1簡介...............................................................29

2.2歷史...............................................................30

2.3建筑風格...........................................................30

3、上海周浦萬達廣場............................................................33

4、上海虹橋交通樞紐---城市綜合體商圈.........................................35

4.1背景...............................................................35

4.2虹橋交通樞紐規(guī)劃要點..............................................36

4.3虹橋交通樞紐片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃思路..................................37

4.4虹橋交通樞紐航站樓商業(yè)綜合體......................................38

4,5虹橋交通樞紐磁懸浮火車站綜合體....................................38

4.6虹橋交通樞紐高速鐵路火車站綜合體..................................38

4.7虹橋新城綜合體開發(fā)管理模式........................................40

四、相關(guān)新聞鏈接.............................................................40

1、杭州開建100個城市綜合體................................................40

2、濟南2010年要規(guī)劃建設(shè)16個城市綜合體...................................41

3、2010年濟南將重點推進以下綜合體建設(shè).....................................50

槐蔭區(qū)——以西客站建設(shè)為帶動,打造具有明顯帶動力的城市綜合體.........51

市中區(qū)——著重抓好投資800億,總建筑面積1470萬平方米城市綜合體建設(shè)…51

歷下區(qū)——重點放在打造題量大、功能全、主業(yè)突出的功能片區(qū)上...........51

天橋區(qū)源口片區(qū)——天橋區(qū)老城提升、新區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略重要組成部分...........52

一、城市綜合體介紹

1.城市綜合體概述

城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能,所以也被稱為“城中之城”。

1.1城市綜合體的概念

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛

和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的

能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市,在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟

特點有所側(cè)重,一般來說,酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

1.2城市綜合體與多功能建筑的差別

多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合,這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生,局部增減無關(guān)

整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合,并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。

1.3城市綜合體的典型特征

1、超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配,與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的,因此室外空間尺度巨大。

由于建筑規(guī)模和尺度的擴張,建筑的室內(nèi)空間也相對較大,一方面與室外的巨形空間和尺度

協(xié)調(diào),另一方面則與功能的多樣相匹配,成為多功能的聚集焦點。

2、通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃,將建筑群體的地下或地上的交通和公共空

間貫穿起來,同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)

有機聯(lián)系,組成一套完善的“通道樹型"(AccessTree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳

統(tǒng)街道單一層面的概念,形成豐富多變的街道空間。

3、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通

過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

4、高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面,同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設(shè)施充分反

映出科學技術(shù)的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、

自動扶梯、露明電梯為主;通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成;安全系

統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

5、功能復合性

城市綜合體自身可以實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多重功能:商

務辦公、居住、(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商業(yè)、文化娛樂消費、完善的交通出行系

統(tǒng),形成城市綜合體的多樣性和復合性。同時,各功能之間聯(lián)系緊密,互為補充。

6、高可達性

城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域,如位于城市CBD,

城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū),擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信

息網(wǎng)絡(luò)。

7、整體的統(tǒng)一性

建筑風格統(tǒng)城市綜合體中各個單位建筑互相配合,影響和聯(lián)系;城市綜合體中建筑

群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)

8、土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源,避免土地過分集中

某特定功能:

不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群;

兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用,例如晝夜之間,工作II和周末之間不同

時段,會對商務、商業(yè)、居住、娛樂消費產(chǎn)生不同的需求:

9、空間連續(xù)性

平面連續(xù)性

鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系,其設(shè)計通常采用整體設(shè)計,其中任何一項功能都會

影響整體效果;

立面延續(xù)性

立面會影響城市綜合體的統(tǒng)一性,因此,要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風格的統(tǒng)一,就是

要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù);

由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì),其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形

成多層次的聯(lián)系,形成互補的、流動的、連續(xù)的空間體系;

10、內(nèi)外部聯(lián)系的完整性

城市綜合體內(nèi)部自身擁有復雜的、完善的交通體系,通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立,使內(nèi)部

各不同功能的建筑有機結(jié)合;

城市綜合體對外界的交通依賴性較強,其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功

能的使用效率和規(guī)模。

11、巨大的社會效應

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程,注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的

社會效應。例如,上海盧灣區(qū)太平橋改造項目,其啟動區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項目,從開發(fā)

到運營,一直是社會各界關(guān)注的焦點,上海新天地因其成功的商業(yè)運營模式更成為上哈文化、

建筑、旅游的標志性項目,成為上海是的文化標簽。

12、巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發(fā)及運營,會帶來巨大的社會價值,為開發(fā)商、運營商

帶來巨大的品牌價值,同時作為地產(chǎn)物業(yè)的城巾綜合體,隨著城市的不斷發(fā)展,其物業(yè)自身

也具有升值潛力。例如,上海太平橋改造項目,開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后,帶動周邊

土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運營,自身價值也有所提升,開發(fā)商更通過此項目產(chǎn)

生的巨大社會效應,產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應,創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式

1.4城市綜合體的發(fā)展歷程

1.4.1城市綜合體的開發(fā)背景

現(xiàn)代都市中,習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜

合空間里,享受高效率的生活和工作,于是城市綜合體便應運而生。

城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是?個聚集

體,當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候,在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜

合物業(yè)。

①城市形態(tài)的表現(xiàn)

在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之,比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、

商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。

②經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)

隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大,規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所,并通

過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起,形成新型的獨立式的城市綜合體。

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體

城市綜合體依地段而生,城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復合建筑樓群。其

功能不能是單一的,而是復合性的,從這一點來看,CBD本身就是個龐大的綜合體。如

北京萬達廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

依北京的CBD規(guī)劃方案為例,CBD整個建筑規(guī)模控制在1000萬平方米之內(nèi),寫字樓

約占50%左右,公寓占25%左右,其它25%為商業(yè)、服務、文化及娛樂設(shè)施等。從一個大

的綜合體理念開始,再通過一個個小的綜合體的建設(shè),最后形成一個大的綜合體,共同促進

CBD的整體建設(shè)。

城市綜合體市場需求旺盛

由于目前城市客群大多從事腦力勞動,具備-定的物質(zhì)基礎(chǔ),有追求高檔住宅的能力與

強烈的意愿,并且一般受過良好教育,具有較強的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應的家庭消費能

力,因此,大多追求生活質(zhì)量,向往高品質(zhì)的生活。

首先,表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施(電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平等要求較高;

其次,要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務中心的中產(chǎn)階層,白天必須面臨城市

的“水泥森林”城堡,高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁,其緊張心態(tài)只有在工作之

余才能得到釋放。

因此,如果選擇居住在城市中心,就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃,能夠在這里休

閑放松,體味生活的樂趣。因此,集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合

體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。

1.4.2城市綜合體的發(fā)展階段

城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷也以下幾個階段。

曼哈頓城市綜合體

紐約市中心的曼哈頓,是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、

格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等。這里還是世

界上就業(yè)密度最高的地區(qū),僅華爾街而言,長1.54公里,面積不足1平方公里的范圍內(nèi),

就集中了幾卜家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾卜萬就業(yè)人口。克萊

斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。

1.5城市綜合體的分類

大型城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求,我們根據(jù)特點可以劃分為:

城市CBD中心的城市綜合體,如北京萬達廣場。

交通樞紐型城市綜合體,如北京國瑞城。

城郊結(jié)合部城市綜合體,如世茂;蝶湖灣。

由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊,因此很多城市綜

合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。

2.城市綜合體開發(fā)要點

在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴格區(qū)分的時代后,人們發(fā)現(xiàn),單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已

經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求,不能適應地產(chǎn)的迅速發(fā)展,開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開

發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題,綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外最先進的地產(chǎn)開發(fā)模式。

2.1城市綜合體的功能分析

城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍,城市綜合體將不同時間段的功能組織

在一起,使其保持24小時的繁榮,提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間

上的銜接,使其各部分的活動組織有序,而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地

區(qū),城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中,使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)的功能

得到完善。

2.1.1商務

商務是現(xiàn)代城后的主要功能,操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否

提供充分、便捷的商務空間,決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。

城市綜合體應用高規(guī)格空間滿足不同企、業(yè)的商務需求。

2.1.2商業(yè)

商業(yè)零售與人們的H常生活最密切,形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售

更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性,以滿足人們的多樣化選擇,并形成熱鬧繁榮的街

區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。

2.1.3居住

居住是城巾開發(fā)的基本成分,是解決市中心居住問題,避免每天上下班長途跋涉造成交

通擁擠和能源浪費的有效辦法,同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開

發(fā)應為了節(jié)省時間和其他各類資源,完成綜合體的聚合效應,滿足了城市其他階層人士的居

住需求。

2.1.4酒店

酒店是綜合體中最贏利的項目,它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人,并提

供娛樂設(shè)施和夜間服務,24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。

2.2城市綜合體的開發(fā)標準

大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng);集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、

休閑、娛樂、會所于一體。

2.2.1三大選址標準

城市綜合體屬于綜合性物業(yè),山于對其建筑密度及容積率有特定的要求,所以最可能分

布于城郊結(jié)合部,這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊,以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑

模式。

城市綜合體項目選址一般符合下列三項標準之一:

項目選址三項標準

三個標準項目所在位置為城市核心區(qū),有人流和消費基礎(chǔ)項目位于城市中心,是城

市經(jīng)濟新增長點位于新開發(fā)區(qū)

典型案例北京萬達廣場在CBD區(qū)北京國瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū)世茂?蝶湖灣位

于有“上海后花園”之稱的昆山。

2.2.2必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面枳的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。

2.2.3必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系,這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便

捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶,保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便

利位置。

交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流,特別是為零售提供持續(xù)不斷的

人流,保證所有資源使用的最大化。

2.2.4必須營造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求,大

型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng),其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星

級酒店和國際化寫字樓。

同時,因為綜合體建筑包含多方面內(nèi)容,所以一個綜合體要有自己的一個專業(yè)的物業(yè)管

理公司,根據(jù)不同的功能部分引進最為專業(yè)的合作伙伴,共同來管理項目,來為業(yè)主提供周

到的服務。

二、相關(guān)理論研究

1、城市綜合體在二線城市的發(fā)展

1.1城市綜合體在國內(nèi)各城市發(fā)展所面臨的機遇

最近我回顧這一年,通過網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)城市綜合體目前的研究還處在起步的階段,我們

對城市綜合體的了解和研究還處于迷茫的狀態(tài),尤其是網(wǎng)上對城市綜合體發(fā)展所起的作用對

城市發(fā)展和對貢獻的吹捧上,所以對城內(nèi)綜合體在發(fā)展過程當中所出現(xiàn)的一些問題及系統(tǒng)理

論研究應該說微不足道,而如何總結(jié)過去的經(jīng)驗挖掘出一些問題更好地指導后面的發(fā)展,少

走彎路、少犯錯誤是我們現(xiàn)在急需要加強的。因為城市綜合體投資巨大,而且多占據(jù)城市的

重要位置,投資不利則影響深遠。

“城市綜合體”從國外翻譯過來就是它是由酒店、寫字樓、大型商業(yè)、公寓、公園、會

展等多種物業(yè)組合在一起的形態(tài),目前多稱“城市綜合體”為“都市綜合體”或“商業(yè)綜合

體”,但稱“城市綜合體”比較多,它比較簡練。我個人認為應加上“商業(yè)”兩個字,因為

城市綜合體的核心價值在以商業(yè)為背景和可持續(xù)發(fā)展,而商業(yè)酒店、寫字樓、會展等可經(jīng)營

性物業(yè)才是城市商業(yè)綜合體實現(xiàn)價值的基礎(chǔ),所以我認為叫城市商業(yè)綜合體力更準確一些。

當然了,簡化起見可以叫“城市綜合體”。

在城市發(fā)展到今天為什么城市綜合體迅速受到大家的熱捧?一是城市發(fā)展的需要,另外

在現(xiàn)代都市中,快節(jié)奏的人們也需要有一個方便、快捷、經(jīng)濟及多功能為一體的綜合空間來

享受高效率的生活和工作,因此城市綜合體便應運而生,城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展到一

定時期的產(chǎn)物。城市人口聚集、用地緊張,到定程度的時候便出現(xiàn)了集商務、辦公、購物、

休閑、娛樂、會展等多功能為一體的綜合體。例如在北京有著名的北京華貿(mào)中心它的建筑面

積是50萬平方米,除了公寓銷售以外,其他的物業(yè)全部持有,其中三棟最高檔的寫字樓入

駐的跨國公司就有190多家,13萬平方米的購物中心其中引進了臺灣的一些店作為主題店,

北京華貿(mào)中心已經(jīng)成為北京現(xiàn)代最高檔商業(yè)的代表。整個項目容納了2萬人的就業(yè),一年稅

金超過了70億元,集時尚消費、旅游休閑、現(xiàn)代服務、金融會展等多功能為一體,它已經(jīng)

成為了北京城市的一張新的名片一,并引領(lǐng)了北京東部一個新的商圈的發(fā)展,對城市的可持續(xù)

發(fā)展正在不斷地產(chǎn)生作用。

我們先看機遇。自2009年起城市綜合體在城市迅速升溫,是因為它對城市有特別大的

推動作用,同時也與我國各城市追求快速發(fā)展,改變城市形象的目標是一致的。換句話說,

與城市的GDP及市長的業(yè)績緊密聯(lián)系,所以城市綜合體概念一出便受到了熱捧。另一方面,

他的城市的商業(yè)綜合體中的標桿示范作用也推動了城市綜合體的快速發(fā)展,如前面我們講的

北京華貿(mào)中心、深圳的萬象城等。城市綜合體并非新鮮的事物,最早開發(fā)的國貿(mào)中心、上海

的正大廣場等等都是城市綜合體,香港幾乎是由無數(shù)個城市綜合體構(gòu)成的城市。面對這些成

功的城市商業(yè)綜合體首先研究它成功的多種因素而不能盲目崇拜,同時又要更多地研究那些

失敗的案例而加以借鑒。城市商業(yè)綜合體不僅在一線城市,在二線城市的發(fā)展也有同樣巨大

的需求,這個需求首先來源于我們國家的國情。

(1)城市化進程的需要。今天我從報紙上看到明年年底人均GDP突破4000美元,也

就是現(xiàn)在還在3000多美元之中,與發(fā)達國家1萬美元甚至3萬美元之間有巨大的差,發(fā)展

是硬道理,而且也因為有這么大的差距才會有未來巨大的發(fā)展空間,另外我國城市化率也距

離發(fā)達國家的城市化率相差近30%左右。我國是一個農(nóng)業(yè)人口中國的國家,如何讓農(nóng)民脫

貧致富,從我國現(xiàn)有土地存量和發(fā)展來看,是很難完成這一目標的。同時農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展,

大量的農(nóng)村剩余進城是一個不可回避的現(xiàn)實,所以我們城市的發(fā)展尤其是二三線城市以及中

小城鎮(zhèn)的發(fā)展才剛剛起步。而城市商業(yè)綜合體這樣一個商業(yè)地產(chǎn)的高端商品在省會或者說二

線城市的發(fā)展也才剛剛起步,未來會有更大或者更好的發(fā)展空間和前景。

前面我已經(jīng)講過,它還與我們的工作、生活方式的發(fā)展需要息息相關(guān),這個也是不可逆

轉(zhuǎn)的。它在各個城市一定會有更重要的發(fā)展。

1.2城市綜合體在發(fā)展中存在的問題

前面我已經(jīng)講過城后商業(yè)綜合體在未來的發(fā)展前景及給城后帶來了推動作用,但現(xiàn)實與

愿望中存在差距,尤其是每一個城市綜合體項目個體都要面對來自各方面的壓力,城市綜合

體開發(fā)遠比住宅、寫字樓、簡單得多,資金壓力也大得多,風險也大得多。這里最大的風險

就是基金的風險,綜合體不是住宅可以隨開隨賣,要打造一個成功的城市商業(yè)綜合體,商業(yè)、

酒店、寫字樓都最好不要銷售,綜合體一旦開工就有可能是一個資金的無底洞。所以,要盡

量準備好充足的資金,少用杠桿和資本運營,因為有太多太多失敗的案例,幾乎每一個城市

都有十個甚至數(shù)卜個這樣的項目爛尾在那里。

開發(fā)的問題。從開發(fā)甚至到運營當中把握得不夠,如綜合體的選址,各種業(yè)態(tài)組合、配

比、定位、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、商業(yè)銷售的不利影響、招商的滯后、運營管理的能力不足

等,每--個環(huán)節(jié)都有可能決定了項目的生死,如綜合體中購物中心、酒店和寫字樓等,對地

段的要求非常地高。尤其是商業(yè),非市中心的核心商圈和傳統(tǒng)商圈、交通條件不好,人流不

高的地段商業(yè)風險非常之大。另外,因為商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長,開發(fā)時必須要考慮商用物

業(yè)未來招商和運營的效果,即使招商成功并開業(yè)運營的商業(yè),都有可能因人群和消費力的不

足最后關(guān)門歇業(yè)。一旦這種情況出現(xiàn),無疑對整個商業(yè)綜合體的成功造成最大的不利影響。

卜面我講兩個案例。(圖)大家看這兩張圖,左邊的是我在一個地級城市拍的圖片,是

在那里偶然發(fā)現(xiàn)的,今年四五月份到了那里,到了現(xiàn)場了解到它閑置了三年。它在一個城市

的中心位置,面積20萬平方米,這個項目有酒店、商業(yè)、寫字樓和公寓等多種物業(yè)組成的

一個綜合體,開發(fā)完之后的三年以來一直閑置,最后不得已在大型商業(yè)里開發(fā),自己做了很

像家樂福的大型綜合超市,它希望通過自己做這個超市帶領(lǐng)這個項目實現(xiàn)招商,以改變整個

項目在城市中的爛尾形象。但是,這個力量非常之弱,同時也給開發(fā)商后期項目的運營帶來

很大的困難。

我們看這個項目都存在哪些問題。首先看這個項目的規(guī)劃,雖然在城中心位置,但是它

規(guī)劃了街區(qū)的形態(tài)。我們先看外圍,從外圍看五層,其中有大型商業(yè)也有寫字樓和公寓。它

大部分的商業(yè)都是街區(qū)形態(tài)擺在里面,如果不走進去你是看不到商業(yè)街區(qū)的。目前的狀況就

是幾乎所有的門面房都貼著出租和轉(zhuǎn)讓的條幅。主要問題可能在這么幾個方面:一是選址。

在這樣的城市、在GDP不足、人口不足和消費力不足的情況下,這樣的大型綜合體進入這

樣的城市為時過早。二是規(guī)劃設(shè)計。除了為時過早以外這個項目的設(shè)計是失敗的原因之一,

它把商業(yè)擺在了里面,其他的大型物業(yè)擺在了外面,但是這個項目是需要商業(yè)帶動的,因為

它在城市的比較不錯的地方,商業(yè)不能帶動,整個項目就會死氣沉沉,但是商業(yè)沒有開起來,

而且商業(yè)都是以銷售為主,銷售的商業(yè)無法實現(xiàn)統(tǒng)一的招商和運營管理,所以一直是一個自

然發(fā)展狀態(tài),就是目前我們看到的樣子,已經(jīng)3年了。而由于商業(yè)不能帶動,它在里面起不

來,外面的一些大型的住宅包括公寓、寫字樓,有的銷售了,但是招商也困難,還有一些住

宅就是公寓,因為整個項目死氣沉沉,最后變成一個“鬼城”,沒有人敢去居住。

通過這個項目我們看到了大型綜合體的開發(fā)不僅有光耀的一面,同時也有凄涼的一面。

這個綜合體20萬平方米其實給我們一個非常嚴重的警告和啟示,也就是說開發(fā)大型城市綜

合體一定要量力而行,一定要有?個很好的對選址的估量。

1.3如何打造一個城市商業(yè)綜合體

這里有一個五大要素決定項目前景。剛才講過每一個城市綜合體的開發(fā)都需要巨大的資

金投入,不僅投入,還有一個巨大的資金沉淀,因為很多物業(yè)是不能銷售的,還有一個是要

維持這個物業(yè)后期的發(fā)展,后期還要有一個巨大的運營投入。所以,資金是城市商業(yè)綜合體

開發(fā)的第一要素。

第二,正確選址。通過前面幾個案例已經(jīng)能感覺到城市商業(yè)綜合體的選址非常重要。如

果排一排,要考慮它的地域環(huán)境、城市環(huán)境和區(qū)域環(huán)境,地域環(huán)境從南方和沿海經(jīng)濟發(fā)達城

市來看條件肯定好于中西部和內(nèi)陸城市,從城市環(huán)境來看線城市二線城市肯定好于三線城

市。從目前來看,城市綜合體還沒有到進入三線、四線城市的時候。在?些發(fā)展比較快的省

會城市,城市綜合體是一個起步的狀態(tài)。濟南這幾年的發(fā)展要快于前幾年,尤其有全運會的

帶動,我覺得未來幾年濟南在城布綜合體方面可能會有一個大的發(fā)展。然后就是區(qū)域環(huán)境。

區(qū)域環(huán)境在的核心商圈、傳統(tǒng)商圈或者重要的大型居住密集地肯定要好于些偏遠的地區(qū),

城市綜合體是無法在一個偏遠的地方生存的。最后還要考慮GDP和消費率等等,北京西單

的大悅城是一個很著名的商業(yè)中心,現(xiàn)在的中糧也正在把這個大悅城作為一個成功的典范在

全國甚至在同一個城市不同的區(qū)域進行復制,對于這個我的意見是保留。中糧大悅城之所以

在西單,因為西單不僅僅是北京的一個核心商圈,甚至成為國內(nèi)的一個重要核心商圈,因為

一旦到北京旅游,王府井、西單是肯定要去的,西單的消費率成就了大悅城。如果把這樣一

個大型的商業(yè)在各處復制,我想它的風險也是巨大的。在城市綜合體開發(fā)過程中選擇地點非

常重要。

第三,規(guī)劃。我覺得規(guī)劃有時候決定成果。規(guī)劃有兩個方面,一是它整個的物業(yè)和各業(yè)

態(tài)之間的使用功能相互交叉、支持,規(guī)劃要好。二是業(yè)態(tài)組合過程中如何使它們相互不能制

約也是非常重要的一面。在舉的第一個例子里已經(jīng)很好地說明了這個問題。業(yè)態(tài)組合比例構(gòu)

成要合理,不同的位置、不同的區(qū)域、不同的項目組成構(gòu)成是不樣的,不能盲目復制,不

能說北京的大悅城、華貿(mào)中心做得好,就一定能拿到別的城市同樣復制,這是不行的。所以

酒店、商業(yè)寫字樓、公寓的規(guī)劃要根據(jù)不同的城市區(qū)域和地理的情況不同分析,進行不同的

合理配置。另外一個就是在使用當中要互相支持,不能互相影響,互相抑制。

典型案例一省會城市

它是我們國家一個省會城市的新區(qū)的項目,這個新區(qū)總建筑面積規(guī)劃超過1000萬平方

米,目前開發(fā)建設(shè)總量達到了一半,這個規(guī)劃設(shè)計也是由國外設(shè)計,我給這個規(guī)劃下了這樣

一個定義,就是在?張空白的白紙上,一些領(lǐng)導隨意按自己的想象畫了一幅美麗的畫,從目

前建成的情況來看,如果從天上看可能很漂亮,但是我想說的是這個城是個死城,這個區(qū)是

個死區(qū)。不管這個城還是這個區(qū),完全不考慮城市各種物業(yè)的使用功能而進行規(guī)劃,非常隨

意,比如說外圍有兩排寫字樓和公寓,中間放了一個大型的會展中心,兩邊外圍用多條道路

把新城和舊城割裂開來。如果我們沒有汽車,你幾乎不知道從外圍或者從舊城怎么進入新城。

我是因為商業(yè)介入到這個項目中,這個規(guī)劃已經(jīng)定了,請我過去主要是商業(yè)和商業(yè)街進行規(guī)

劃論證,當時我很緊張。它的商業(yè)是這樣排布的:在每一座樓的樓下都有商業(yè),每一個商業(yè)

的體量和面積大概在2000平方米左右,都差不多。兩排樓之間還有一個商業(yè)帶,每個商業(yè)

帶上全是一個個小型商業(yè),圍起來是3.6公里,號稱最長的一個商業(yè)街。但是因為它每一個

樓或者兩三個樓之間要有道路分割開來,這樣商業(yè)又沒有連接在一起,在這個商業(yè)的中間就

形成了這樣的狀態(tài):大的商業(yè)進不去,小的商業(yè)進去之后用不了。另外在這個項目中,不僅

僅是商業(yè)的問題,同時還牽涉到商務、辦公以及辦公過程中相互之間交流和合作的問題。它

的商業(yè)、會展、居住、交通易達性、停車不僅難以發(fā)揮作用而且互相抑制。在最衷心的會展

中心進出非常困難,因為它在湖的中央,而且在這樣一個高檔的大型城市綜合體中,還沒有

設(shè)置地下停車場。一個城市綜合體規(guī)劃得好對城布的發(fā)展肯定是一個巨大的推動和錦上添花

的作用,如果規(guī)劃不好就像我們前面看到的幾個案例,對城市的發(fā)展起到的是巨大的阻礙作

用。

在這個項目中,最尷尬的是這個項目已經(jīng)開發(fā)了,己經(jīng)投了,而且還要繼續(xù)開發(fā),還要

投,這是這個項目未來面臨的一個巨大的問題,騎虎難下。但是它未來如何更好地實現(xiàn)城市

功能,實現(xiàn)當初的想象目前為止我們還不得為知,但是從目前來看很多問題已經(jīng)出現(xiàn)了。在

場的很多同志可能知道參照這個項目或者到這個項目考察,可能還有些開發(fā)商在這個區(qū)域進

行投資,因為我知道有很多大型的開發(fā)商,但是可能要面臨同樣的厄運。

這幾個案例應該說具有代表性和特殊性,使我們在開發(fā)城市綜合體中要多加以研究,不

僅要看到那些成功的案例,尤其要研究這些失敗的案例的問題在哪里,失敗在哪兒,在開發(fā)

過程中把這些困難和問題研究透了,我想很多的風險就規(guī)避了。盡管現(xiàn)在城市綜合體系統(tǒng)理

論嚴重不足,開發(fā)一個城市綜合體到底如何從理論角度進行解釋,如果對城市發(fā)展有益,如

何實現(xiàn)價值最大化,可能目前來說理論分析還不足,但是我們能夠從一些成功的案例可以看

到,這些大型的城市綜合體大體的規(guī)律首先是城市的最好地段,還有一個商業(yè)是成功的保障,

另一個除了公寓以外所有的都不售,都持有經(jīng)營,最后一點是統(tǒng)一運營管理。北京、上海的

大型城市綜合體都是由國際五大行來運營,不管是金融危機還是其他宏觀經(jīng)濟的波動,這些

寫字樓的租金價格始終難以撼動。不僅要有一個開發(fā)好的城市綜合體還要經(jīng)營管理好一個城

市綜合體。

隨著城市化進程加快及多元化消費需求增長的影響,在中國尤其二三線城市的規(guī)模和城

市建設(shè)面臨著升級和擴張及發(fā)展的需求,城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)和城市商業(yè)綜合體的開發(fā)進入放

量發(fā)展的新階段。這個數(shù)據(jù)我也是從網(wǎng)上下載的,預測未來五年中國城市化進程進將帶來新

增人口1.2億,每年新增城市人口2400萬,大眾化消費每年增長近900億的規(guī)模,這樣的

一個規(guī)模非??捎^。(這是我從網(wǎng)上下載的數(shù)據(jù))。未來的30年城市綜合體在一二線城市的

發(fā)展前景將非??捎^,但采用怎樣的模式進行城市綜合體的合理規(guī)劃和開發(fā),如何實現(xiàn)城市

綜合體的健康、有序、持續(xù)的發(fā)展將會成為城市管理者、投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商一個共同面

對的課題。有序、持續(xù)發(fā)展將成為城市管理者研究和解決的新的課題。由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水

平、消費人口、結(jié)構(gòu)等條件各不相同,不同的城市城市綜合體的進程應該是有所不同的。城

市綜合體是城市發(fā)展到現(xiàn)階段的新興載體,城市綜合體的業(yè)態(tài)發(fā)展建設(shè)和運營不僅能夠滿足

開發(fā)商短期現(xiàn)金回流和長期物業(yè)的持有,同時也為政府帶來城市稅收的回報。隨著城市綜合

體的經(jīng)營逐漸成熟,必然會帶動商業(yè)品牌的入駐,尤其一些大型的知名品牌的進駐,進一步

帶動人流、物流的持續(xù)繁榮,形成人流、物流的循環(huán)。同時也更大地輻射周邊帶動區(qū)域的發(fā)

展。所以,城市綜合體的發(fā)展必將是未來發(fā)展和長時間發(fā)展的一個熱點,同時也是滿足城市

核心價值的集中體現(xiàn)。城市綜合體的發(fā)展不僅是一個地產(chǎn)問題,更是一個城市發(fā)展和經(jīng)營的

問題,城市綜合體的開發(fā)必須與城市經(jīng)濟等合理匹配進行發(fā)展。

最后看一個簡單的案例

這也是?個城市綜合體,這是我今年參與論證的個項目,有公寓、酒店也有寫字樓和

商業(yè),我當時去看的時候有兩個圖,跟這個差不多,也是塔樓,地底下是一個四方的集中型

商業(yè),另一邊是集中和開放相結(jié)合的街區(qū)構(gòu)成的商業(yè)。當然上邊的物業(yè)形態(tài)都一樣——酒店、

公寓、寫字樓。這兩個項目在論證過程中他提出來的購物中心得到了肯定,購物中心對如何

確定這兩個項目當中的其中?個始終把握不準,為什么?因為開發(fā)商資金不足,他想商業(yè)賣

一部分,面臨這樣一個問題。根據(jù)這兩個圖我們進行了分析,他的公寓和寫字樓一定要賣,

如果商業(yè)一定要賣必須在商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計上加以研究,使可售的商業(yè)不影響整體的商業(yè)運

營,不影響持有商業(yè)的運營。我建議他選用左邊的模型,因為右邊的模型是完全封閉的集中

性商、也,如果像很多過去已經(jīng)死掉的商業(yè)產(chǎn)權(quán)分割銷售的話,這個結(jié)果會非常悲慘的,它開

不起來。我們希望他選擇的案例是因為這個是集中性商業(yè)和開放型的商業(yè)街區(qū)構(gòu)成的商業(yè)綜

合體。后邊還有兩塊,在資金不足的時候可以把?個三角賣掉,還可以把另一個三角賣掉,

因為它在整個商業(yè)中占了少量的部分(1/3),但是大體的商業(yè)仍然留在手中。通過開放性商

業(yè)街區(qū)的規(guī)劃,在對外展示的商鋪中是可以銷售的,而且是可以開得起來的,因為展示性非

常好,也非常方便,這樣的商業(yè)氣氛也容易體現(xiàn)出來,比較熱鬧。如果開發(fā)商所持有的物業(yè)

資金沒有問題的話,通過銷售資金的平衡,再加上商鋪氛圍的帶動,能夠把這個商業(yè)做起來。

這個商業(yè)如果是進行產(chǎn)權(quán)分割銷售的話肯定會非常成功的。銷售部分的商鋪不能影晌持有的

商鋪的經(jīng)營和發(fā)展,銷售的商鋪不僅銷售得好還要經(jīng)營得好。這個綜合體的位置非常好,在

城市核心位置,它的兩個三角商業(yè)有可能被整售掉或者被大型的品牌整個拿掉,這個項目正

在開發(fā),我們拭目以待,我感覺最后它能夠取得成功,資金也會取得平衡。

2.二、三級城市綜合體的開發(fā)與運營規(guī)律

_1—.

前§

從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級城市的購物中心和綜合體,積累

了寶貴的經(jīng)驗和教訓,2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項目,而且在

年底以專家身份到金華現(xiàn)場指導CBD與綜合體項目論證,2008年初期新摩爾公司集中力

量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項目。

上海大規(guī)模公開課程中,部分學員也提出了在地級城市如何實際操作城市綜合體的問

題。

通過借鑒深圳新摩爾公司操作長沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗,我們開始重視在

地級城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運營,提出了優(yōu)秀標準:在功能組合上借鑒世

界一流城市綜合體,在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點的表現(xiàn),在地級城市綜合體盈利模

式創(chuàng)新方面注重可操作性,能夠通過策劃和規(guī)劃設(shè)計以及招商資源的有效整合提高綜合體投

資收益。

2.1我國二、三級城市的消費特點

我國幅員遼闊,根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展特點可以劃分為三類地級城后,一類是發(fā)達城市例如大慶、

溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟發(fā)達城市,一類是內(nèi)陸中等發(fā)達城市例

如徐州、揚州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漂河,一類是不發(fā)達二、

三級城市,例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。

二、三級城市消費一般特點

(1)生活消費為主,高檔品牌消費除沿海發(fā)達城市外較少。

(2)二、三級城市一般只有一個商業(yè)中心,業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場

為主。

2.2二、三級城市商業(yè)綜合體的選址

(1)老城區(qū)選址

一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點,明顯優(yōu)點是降低開發(fā)風險,提升老城區(qū)商

業(yè)步行街的檔次。缺點是開發(fā)成本較高,往往涉及拆遷,需要得到政府的大力支持和引導,

在大多數(shù)二、三級城市適合采用這種方式。

1.拆遷風險需要周密的拆遷方案,保證被拆遷的居民以一般作為外地開發(fā)商適合固

及商戶合理權(quán)益,同時要做好充分的宣傳工定費用,委托政府拆遷方式,

作,減少拆遷阻力.對于被拆遷戶可以優(yōu)先安排

控制拆遷總體成本和時間是最重要的工作,子女就業(yè),鼓勵他們以優(yōu)惠價

需要進行拆遷摸底和評估,否則可能導致項格購買綜合體的住宅和商鋪,

目流產(chǎn).形成和諧的社會氛圍.

2.政府風險政府在綜合體建設(shè)過程中需要起到弓1導作需要政府對綜合體項目開發(fā)

用,對政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導人的威信認識形成共識,形成正式文件

和穩(wěn)定程度都需要評估.

3.金融風險擁有相當實力才能開發(fā)綜合體項目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟

方案,聯(lián)合實力更強,注重可

持續(xù)經(jīng)營理念的企業(yè)加盟.

表1老城區(qū)綜合體選址的風險控制

綜合體在城市新區(qū)選址

我國眾多城市都有自己的新城開發(fā)計劃,新區(qū)開發(fā)策略受到地方領(lǐng)導水平和國際化視野

的制約,需要先策劃后規(guī)劃,只有新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平,新區(qū)的綜

合體開發(fā)才能具備良好的開發(fā)條件,在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點,我們進行

了初步歸納分析,如表2所示:

S新區(qū)地價便宜,占地面積較大,適合開發(fā)非常高起點的綜合體,需要打造

W周邊消費人群不夠,人氣聚集困難,開發(fā)失敗率極高,對開發(fā)和經(jīng)營水平

提出較高要求

0新區(qū)建設(shè)是中國地級市在城市化進程中普遍遇到的問題,新區(qū)開發(fā)城市綜

合體是必然趨勢,選擇會展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機

T老城市開發(fā)綜合體對新城區(qū)威脅最大

表2城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析

二、三級城市在新區(qū)開發(fā)過程中,一般要重點將一個新區(qū)作為CBD所在地,不要多個

重點,否則新區(qū)居民區(qū)太少,人口聚集不夠,難以形成氣候。金華在城市化進程中采取組團

式的城市發(fā)展戰(zhàn)略,但是在實施過程中,主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小,明顯出現(xiàn)了

多個新區(qū)同步開發(fā)的失誤,造成社會資源的浪費。事實上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū),與義

烏等加快一體化進程是最佳選擇。

環(huán)北路

?五星公甌

二百杳公園

?回禹公園

?笠西多?t度公施光南音樂廣場

IV公園元路

賓虹葛

?金華市

?方山公園

,白龍橋植

,大黃山公園環(huán)城南路

,江東I?

圖金華市金東新區(qū)

新區(qū)開發(fā)過程中,居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮,商業(yè)區(qū)域?般放在中部交通便捷位置,

在園區(qū)經(jīng)濟方面重點吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。

泉州是歷史文化名城,室內(nèi)空間擁擠,缺乏綠地,同時也非常需要恢復古代泉州宋代時

候的總體格局,我們認為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。

2.3二、三級城市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計特點

發(fā)達地級城市具有中高端消費人群,例如東莞就有多家五星級酒店和大型會展中心設(shè)

施。

類別面積范圍品牌與檔次

五星級酒店5-6萬平方米靠近會展中心一般選擇商務

酒店品牌,例如皇冠假日、錦

江等品牌

購物中心5-10萬平方米中高檔購物中心

商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米客飲占有較大比重,有條件地

區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài)

公寓5-8萬平方米

寫字樓4-8萬平方米

表4發(fā)達地級城市綜合體物業(yè)模型

四星級酒店3-4萬平方米一般選擇假日酒店、希爾頓花

園、錦江等品牌

購物中心5-10萬平方米中檔購物中心為主,少量高端

品牌

商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米

公寓2-4萬平方米

寫字樓1-2萬平方米

表5中等發(fā)達二、三級城市城市綜合體

專業(yè)MALL類別城市綜合體

新摩爾公司在北京完成了北京通州中國皮革城項目綜合體選址與可行性研究項目,對

600畝土地開發(fā)進行了策劃和商業(yè)規(guī)劃。

通州屬于北京東部郊區(qū),作為京津冀交通樞紐,具有發(fā)展商貿(mào)物流中心的有利條件,適

合綜合體發(fā)展。

圖:朝陽北路項目分期開發(fā)平面示意圖

詆55萬平方米

五星級酒店5萬平方米

快捷酒店1.5萬平方米

公寓9.5萬平方米

寫字樓3萬平方米

商業(yè)26萬平方米

小計45萬平方米

總開發(fā)面積100萬平方米

表物業(yè)功能組合表

功版合雉林備注

皮革市場10萬平方米規(guī)模商業(yè)建筑總面積

26萬平方米

作為易耗品,中檔鞋業(yè)市場具有較大發(fā)展?jié)摿?,建議引進若干廠

鞋業(yè)市場

我們初步判斷規(guī)模可以達到6萬平方米商直銷旗艦店

苜先發(fā)展6萬平方米左右,以后擴建卡森之家

皮革類家具市場

成為華北地區(qū)最大的家具市場9萬平方米左右

引進服務較好的銀行例如招商銀行等入住,建

銀行議至少引進兩家銀行,其中一家能夠在貸款方

面能夠與我方業(yè)務合作

項目規(guī)劃有5000平方米郵局和現(xiàn)代物流服務中

郵政局和物流服

心5000平方米左右,倉庫配套40000平方米左

務中心

右,建議利用地下空間,不計入容積率

海關(guān)服務機構(gòu)非常重要,借助北京平臺整合出

海關(guān)服務機構(gòu)

口服務所需要的相應服務機構(gòu)

表通州北京中國皮革城商業(yè)規(guī)劃

盈利模式建議

(1)專業(yè)MALL與綜合體結(jié)合的盈利模式

對北京中國皮革城項目采用,皮革專業(yè)MALL模式,可以定向出售5萬平方米左右商

鋪,預計每平方米售價可以達到3萬元以上,可以回籠資金15億元左右。

在開發(fā)初期,充分中國皮革城無形資產(chǎn)價值,通過一流的策劃和建筑設(shè)計方案以及良好

招商資源的整合,贏得商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)投資基金的認可采用整體出售,引進戰(zhàn)略股東模式最佳,

可以避免分散商鋪銷售帶來經(jīng)營管理的混亂。

(2)滾動開發(fā)戰(zhàn)略

首先拿到400畝左右,其中200畝用于住宅開發(fā),比較容易得到銀行支持。在項目住

宅銷售較好的前提下,銀行才會對商業(yè)地產(chǎn)部分給予支持。

建議在資金能夠加速回籠時候,可以為朝陽CBD大型單位白領(lǐng)群體采用定向開發(fā)模式,

售價略低于市場價格。

建議首先開發(fā)住宅和酒店公寓賣掉,爭取收回土地投資。然后拿下二期200畝土地,

對整個通州項目進行統(tǒng)一規(guī)劃,分期開發(fā)。

圖北京中國皮革城模型(深圳市中匯建筑設(shè)計事務所設(shè)計)

(3)優(yōu)化公司治理機制吸納大型皮衣生產(chǎn)企業(yè)成為專業(yè)皮革城開發(fā)公司股東,共同

分享開發(fā)收益

通過新摩爾研究水產(chǎn)大型市場連鎖開發(fā)模式的成果,我們認為廠商和開發(fā)公司聯(lián)手合作

模式,有利于穩(wěn)定更多大型皮衣相關(guān)商家和品牌廠商,對于連鎖開發(fā)中國皮革城專業(yè)市場具

有創(chuàng)新意義。

2.4.二、三級城市商業(yè)綜合體的建筑策劃

2007年上半年深圳新摩爾商'也管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場調(diào)查與商業(yè)規(guī)

劃,新摩爾戰(zhàn)略合作伙伴一深圳中匯建筑設(shè)計事務所完成了綜合體初步規(guī)劃設(shè)計,配合甲方

完成了土地功能調(diào)整,為項目建筑設(shè)計奠定了良好基礎(chǔ)。

2007年底福建海峽西岸公司投標,深圳中匯建筑設(shè)計事務所牽頭完成了建筑設(shè)計方案

之一。主要設(shè)計思想如下:

(1)總體規(guī)劃設(shè)計方面遵循策劃總體思路,充分發(fā)揮體育館8萬平方米廣場作用,商

業(yè)集中布局。

圖泉州城市綜合體鳥瞰圖

(2)在綜合體的酒店和體育館(將來作為會展中心之一)一體化設(shè)計,在功能方面考慮

五星級酒店與快捷酒店結(jié)合,共同為未來的會議展覽服務,符合泉州區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特點,知

名品牌多,訂貨會議多。

圖酒店及購物中心局部效果圖

(3)在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計方面充分考慮打造成為體驗式環(huán)境,形成消費目的地,

大賣場和百貨合理布局。

圖泉州城市綜合體街區(qū)效果圖

通過商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計的配合我們體會到,追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃的最

佳匹配是成功的保證,深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計事務所達到了較高的

配合水平,形成了專業(yè)工作流程,確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。

2.5.二、三級城市商業(yè)綜合體招商與運營管理特點

位于江蘇省西北部的徐州,是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū)

的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯,作為“北國鎖鑰”,“南國門戶”,自古便為兵

家必爭之地,素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里,其中市區(qū)面積963平方公里。

從《福布斯》“中國大陸最佳商業(yè)城布”發(fā)榜以來,徐州連年入選,并且4年間排名提升了43

位次,平均每年以10進位直線上升,2007年更是攀升了12位,從徐州在福布斯榜上名次

的變化中,人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。

人口:徐州全市總?cè)丝?96萬,其中市區(qū)人口160多萬。2006年人均生產(chǎn)總值16258

元(按常住人口計算),按現(xiàn)行匯率折算達2084美元。

徐州2006年實現(xiàn)商品銷售173.21億元,比上年增長31.7%,其中批發(fā)和零售業(yè)164.31

億元,增長32.8%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費保持較快增長,居民消費結(jié)構(gòu)

升級加快。

巾體川人舊1占'■

Ida

瓦房村

古鼓場遺址

?九龍湖公園

一環(huán)北r

西

學苑南村安?黃櫻:內(nèi)香港大酒店

?*,面—德河鐵牛

路獨訴?店嘩州市i華灣賓海

以民廣場海東方大酒店迎

通俟州金港大酒國以3國畢賓漕I(lǐng)

建國西路._C

?“快裁李公園j

龍公園.天朝元精/巾金.登大酒店

才大疝3

疝村?燕子樓公園

“金達花園商店唯隆行雪巾和番大沽店

湖北駱蛇山村;

?徐州漢文化景區(qū)

?淇湖公園?云龍山用鴻海大酒店4

?獅子山主王陵

銀橋公園.中華天大酒店

?現(xiàn)景臺.

圖徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)

城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工

平均工資21864元,分別比上年增長16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837

元,比上年增長14.8%;人均消費性支出8621元,增長12.3%。

從城市經(jīng)濟實力和人口規(guī)模等角度看,徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購物中心的物質(zhì)條

件。

招商策略

以徐州綜合體招商為例,首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商H標。

類別招商目標特點

五星級商務酒店洲際皇冠假日希爾頓錦江以商務會議作為特色

主題百貨徐州百貨大樓在現(xiàn)有百貨基礎(chǔ)上突出中高

檔特色

電影院華納、大地等影院

兒童娛樂城面向玩具專賣店和兒童娛樂引進反斗城等知名品牌

城品牌專題招商

步行街廠商直營店和知名品牌

餐飲江蘇名牌酒樓為主,同時吸引

特色川菜、上海菜及淮揚菜系

滑冰場引進冰上明星和相關(guān)培訓機需要引導消費,重點吸弓1青少

構(gòu)年群

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