宏觀策略專題報告：當前經(jīng)濟與政策思考-對當前地產(chǎn)5個問題的看法

n如何看待當前和未來房價走勢？根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，整體房價仍在慣性運行，下一階段能否形成拐點，關鍵在于兩者的賽跑，一是需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供給端的存量性供給，消化的速度能有多快。n當前住房貸款利率是否還有下降空間？住房貸款分存量與增量，在存量貸款中，浮動利率占絕對多數(shù)，根據(jù)定價邏輯，如果后續(xù)實際經(jīng)濟增速出現(xiàn)波動，存在壓低存量浮動貸款利率的傳導邏輯。增量貸款中，從具體操作看，利率下限已經(jīng)被取消，利率下行空間，取決于銀行業(yè)金融機構(gòu)綜合考慮自身經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素后的釋放空間。n目前對于樓市是否存在配置機會？需要注意到住宅是涵蓋消費與投資兩重屬性的商品，其基礎屬性是作為消費品（耐用消費品附加屬性則是投資品，在此基礎上根據(jù)住宅不同的屬性予以差別化對待。n目前房地產(chǎn)成交量是否已經(jīng)觸底？房地產(chǎn)成交包括新房和二手房兩個維度，從新房成交來看，可以算一個大帳，估算當前家庭居住總面積約為599億平方米，如按50年平均折舊，每年需要更新的家庭居住面積約為12億平方米；根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2023年全年住宅銷售面積為9.48億平方米，或已處于超跌狀態(tài)。n前期政策的效果以及可能發(fā)力空間？房地產(chǎn)政策調(diào)整最為明顯的變化時點，是5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議，隨后全國多個城市相繼宣布降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等政策手段。以上海為例，短期二手房出現(xiàn)階段性回暖特征。更值得關注的是保障端，我們認為也是未來存在加力的空間。n風險提示事件：政策波動風險；經(jīng)濟波動超預期風險-2-請務必閱讀正文之后的重要 -3-請務必閱讀正文之后的重要由于房價包括二手房價格與新房價格，其中二出同步回落的態(tài)勢，但高等級城市相較于低等級城市回落的幅度更低，顯示出高等級城市在基礎設施上的完善程度，以及醫(yī)療、教育等社會事業(yè)配套的優(yōu)勢，有利于吸引人口的集聚，從而為樓市提供相對充足的增量需求。-4-請務必閱讀正文之后的重要對于后續(xù)房價的走勢判斷，由于房價是需求與供給相互匹配后的最終結(jié)果，因此，討論房價的走勢，需要從供給與需求兩端，觀察關鍵變量的從需求端來看，可以進一步細分為市場化需求與保障性需求兩類，首先從市場化需求來看，現(xiàn)階段居民仍然是購置商品住宅的主要群體，根據(jù)長期貸款表現(xiàn)偏弱，表明現(xiàn)階段居民購房意愿仍然在低位運行。因此，需求端的主要觀察變量，或是在市場化需求相對偏弱的背景下，保障性 -5-請務必閱讀正文之后的重要從供給端來看，可以進一步劃分為存量性供給與增量性供給，在存量性下一階段能否推動房價形成階段性拐點，關鍵在于兩者的賽跑，一方面在需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供給端的-6-請務必閱讀正文之后的重要住房貸款包括存量貸款和增量貸款兩個部分，涉及到的利率水平并不一在存量貸款中，又區(qū)分為浮動利率貸款和固定利率貸款兩種，其中浮動國存量浮動利率貸款定價基準進行轉(zhuǎn)換，將原先由合同約定利率的定價此，現(xiàn)階段，我國絕大部分的存量個人房貸利率，以最近一個月相應期由于原先的規(guī)則要求，加點數(shù)值在合同剩余期存量住房貸款利率能否下降，主要受到LPR利率水平的影響。但即使-7-請務必閱讀正文之后的重要利率加點后，進行匯總統(tǒng)計，并去掉一個最高報價和一個最低報價，進真實利率（經(jīng)通脹調(diào)整后）都是低于實際經(jīng)濟增速的，這一實踐可以稱率進行傳導。對于增量貸款利率，從具體操作層面看，利率下限已經(jīng)被取消，根據(jù)5限，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率自主確定是否設定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。在這種情況下，增量住房貸款利率的下行空間，往往取決于銀行業(yè)現(xiàn)階段如何看待樓市的配置機會，需要注意到住宅是涵蓋消費與投資兩投資品，在此基礎上根據(jù)住宅不同的屬性予以差別化對待。如果將住宅看作消費品來進行配置，通過購買住宅尋求基本居住功能，比較適合采用收入與支出兩個維度的比較進行判斷，尤其是自身收入與購房成本（本金+貸款）之間，能否在中長期具有比較穩(wěn)定的關系，收一個維度，是對自身收入水平的穩(wěn)定性和方向如何判斷，第二個維度，是對購房相關支出的穩(wěn)定性和方向如何判斷，購房成本與租房成本之間的相互比較。是否購房需要結(jié)合自身收入水平和購房支出形成判斷。如果將住宅看作投資品來進行配置，那需要比較投資收益水平，有一個很簡單的指標是租金房價比（該套住宅如果出租在一年中產(chǎn)生的租金與這一指標或許不一定適用，但現(xiàn)階段大的背景是資產(chǎn)價格有回落壓力，通過將租金房價比這一指標與其他資產(chǎn)的收益率進行橫向比較，可以作為一個參考標尺。另外，在樓市配置過程中可能產(chǎn)生的加杠桿行為，背后的邏輯，就未來一段時間的收入，在當期預支，是否加杠桿取決于對未來收入預期-8-請務必閱讀正文之后的重要的穩(wěn)定性，如果穩(wěn)定性偏強，那加杠桿的空間就會相對偏大；如房地產(chǎn)成交包括新房和二手房兩個維度，從新房成交來看，可以算一個中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到人，家庭戶規(guī)模2.62人/戶，意味著有5.39億戶家庭。將每家庭戶居住定適用于包括住宅、商鋪、寫字樓等在內(nèi)的民用建筑，是國家規(guī)范中明確的設計使用年限。如果按照50年平均進行計宅房齡可能超過30年。這意味著現(xiàn)有存量住宅的面衡，存在較大的可能處于前端，這就可能導致每年需要更新的家庭居住從二手房成交，受市場交易情緒的影響則更加明顯，另外，不同城市的表現(xiàn)也差異明顯。從高頻數(shù)據(jù)能夠跟蹤的部分重點城市二手房成交面積來看，呈現(xiàn)出溫和運行跡象，反映了二手房市場交易，在前期政策密集房工作視頻會議在京召開，會議提出，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益。相關地方政府應從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。-9-請務必閱讀正文之后的重要措施予以響應，全國多個省份上百個城市密集落地，宣布降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等政策手段。其中，比較有代表性的，包括5市稅務局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政房限購、信貸等政策。從具體效果來看，以上海為例，以2023年4季度二手開始走高，在150%-175%區(qū)間內(nèi)波動，反映了政策對于二手房成交的催化作用。使用同樣方法觀察一手房簽約面積的變化指數(shù)，則呈現(xiàn)波動回落的態(tài)勢，反映了一手房成交相對偏弱。綜合判斷，上述政策調(diào)整，對于二手房成交的活躍發(fā)揮了一定的催化作用。需要注意的是，上述效果雖然包括一手房簽約和二手房成交，但仍然只是局限在市場端內(nèi)部進行觀察。更加值得關注的是保障端的表現(xiàn)，我們的“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分-10-預期未來6~12個月內(nèi)相對同期基準指數(shù)漲幅在5%~15%之間預期未來6~12個月內(nèi)相對同期基準指數(shù)漲中A股市場以滬深300指數(shù)為基準；新三板市場以三板成指（針對協(xié)議轉(zhuǎn)讓標的）或三板做市指數(shù)（轉(zhuǎn)讓標的）為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數(shù)為基準，美股市場以標普500指數(shù)或本報告基于本公司及其研究人員認為可信的公開資料或?qū)嵉卣{(diào)研資料，反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響。本公司力求但不保證這些信息的準確性和完整性，且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發(fā)布時的判斷，可能會隨時調(diào)整。本公司對本報告所含信息可信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構(gòu)成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，本公司不就報告中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構(gòu)成客戶私人咨詢建議。市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本