2013年4月考試房地產(chǎn)項目合同管理第三次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項目合同管理第三次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共6小題，每小題5分）

1.土地使用權劃撥

2.

毛地

3.建設工程勘察、設計合同

4.合同的履行

5.

二手房

6.商品房抵押貸款

二、簡答題（本大題共28分，共4小題，每小題7分）

1.簡述建設工程監(jiān)理合同的法律特征。

2.簡述國有土地使用權贈與合同的法律特征。

3.簡述法律規(guī)定可依法劃撥其土地使用權的的建設用地。

4.簡述土地使用權劃撥的特征。

三、案例分析題（本大題共14分，共1小題，每小題14分）

原告因建造兩棟大樓急需黃沙，于2001年9月10日與被告簽訂了一份合同，合同約定原告購買黃沙30車，每噸300元，合同訂立1個月后，由被告送貨，貨到付款。合同訂立后，黃沙價格開始上漲。1個月后，市場價格已從300元/噸上漲到350元/噸，被告經(jīng)理李某見價格上漲，不愿如數(shù)供貨，遂于2001年10月12日給原告的經(jīng)辦人張某去電話，提出因貨源緊張，要求變更貨物數(shù)量，遭到原告拒絕。李某遂于次日安排兩輛（其中一輛是借用外單位車）130型貨車，裝了兩車黃沙（每車裝載2噸），送到原告處，并要求以130型車為標準，計算交貨數(shù)量。原告提出被告的做法是不合理的，盡管合同僅規(guī)定交貨數(shù)量為30車，但應以東風牌大卡車作為計算標準，每車裝載4噸，共120噸。為此雙方發(fā)生爭議，協(xié)商未果，原告遂向法院起訴，認為被告已構成故意違約，應承擔違約責任。被告則提出，雙方交貨數(shù)量的計算標準發(fā)生重大誤解，因此，應當撤銷該合同。

四、論述題（本大題共28分，共2小題，每小題14分）

1.試述合同生效、合同成立的概念，以及兩者之間的區(qū)別。

2.論述房地產(chǎn)開發(fā)商在采用總包方式時應注意哪些問題？

答案：

一、名詞解釋題（30分，共6題，每小題5分）

1.

參考答案：

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

解題方案：

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

評分標準：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

2.

參考答案：

毛地即從非城市建設用地轉化為城市建設用地，在這個轉化過程中需要征用農(nóng)村土地，或是舊城區(qū)未經(jīng)舊房屋拆遷、土地平整的土地。

解題方案：

毛地即從非城市建設用地轉化為城市建設用地，在這個轉化過程中需要征用農(nóng)村土地，或是舊城區(qū)未經(jīng)舊房屋拆遷、土地平整的土地。

評分標準：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

3.

參考答案：

建設工程勘察、設計合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設計人）為完成特定的勘察、設計任務而確立（變更、終止）雙方之間權利義務關系的協(xié)議，屬于工作性合同，標的是具有知識產(chǎn)權性質(zhì)的智力勞動成果。

解題方案：

建設工程勘察、設計合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設計人）為完成特定的勘察、設計任務而確立（變更、終止）雙方之間權利義務關系的協(xié)議，屬于工作性合同，標的是具有知識產(chǎn)權性質(zhì)的智力勞動成果。

評分標準：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

4.

參考答案：

按照合同的約定，當事人雙方各自享受權利、履行義務的法律行為。

解題方案：

按照合同的約定，當事人雙方各自享受權利、履行義務的法律行為。

評分標準：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

5.

參考答案：

二手房是指已購公有住房或經(jīng)濟適用住房。

解題方案：

二手房是指已購公有住房或經(jīng)濟適用住房。

評分標準：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

6.

參考答案：

商品房抵押貸款是銀行要求借款人以商品房作為抵押物提供保證的貸款。

解題方案：

評分標準：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

二、簡答題（28分，共4題，每小題7分）

1.

參考答案：

建設工程監(jiān)理合同的法律特征有：（1）建設工程監(jiān)理合同屬于委托合同（2）合同主體是具有特殊資格的主體（3）建設工程監(jiān)理合同是要式合同。

解題方案：

建設工程監(jiān)理合同的法律特征有：建設工程監(jiān)理合同屬于委托合同、合同主體是具有特殊資格的主體、要式合同

評分標準：

每條1分，共3分。

2.

參考答案：

國有土地使用權贈與合同的法律特征包括：（1）國有土地使用權贈與合同是無償合同，這是基本特征（2）國有土地使用權贈與合同是單務合同（3）國有土地使用權贈與合同是諾成性合同（4）國有土地使用權贈與合同是要式合同。

解題方案：

國有土地使用權贈與合同的法律特征包括：國有土地使用權贈與合同是無償、單務、諾成性、要式合同

評分標準：

每條1分，共4分。

3.

參考答案：

其土地使用權可用以劃撥的土地包括：（1）國家機關和軍事用地（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、水利、交通、水利等基礎設施用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

解題方案：

其土地使用權可用以劃撥的土地包括：國家機關和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、水利、交通、水利等基礎設施用地和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

評分標準：

每點一分，共4分。

4.

參考答案：

土地使用權劃撥具有的特征包括：（1）土地使用權劃撥具有單向性（2）土地使用權劃撥具有無償性（3）土地使用權劃撥具有兩面性（4）土地使用權劃撥具有限制性（5）土地使用權劃撥具有無限性。

解題方案：

土地使用權劃撥具有單向性、無償性、兩面性、限制性及無限性

評分標準：

每一點1分，共5分。

三、案例分析題（14分，共1題，每小題14分）

0.

參考答案：

答：1.根據(jù)本案案情，不存在重大誤解，被告是在和原告協(xié)商變更合同無果之后，為賺取更多的利潤，才采取這樣的行為的。2.被告存在違約行為，被告應當繼續(xù)履行合同，以東風大卡車為交貨標準，交付30車黃沙給原告。同時，因交貨延誤對原告造成的損失應予賠償。3.在合同履行的過程中，如果發(fā)現(xiàn)合同中有約定不明確的條款，首先合同雙方應當協(xié)商簽訂補充協(xié)議，如果達不成一致意見，則依據(jù)合同有關條款和交易慣例確定，沒有交易慣例可參照則依據(jù)合同法中的具體規(guī)定執(zhí)行。

解題方案：

第一問，在民法理論上，重大誤解又稱為錯誤，其情形有二：（1）意思與事實不一致，（2）意思與表示不一致。重大誤解通常的特征是：（1）誤解是當事人認識上的錯誤。該錯誤的產(chǎn)生是當事人的內(nèi)心意思缺陷，不是其他原因。（2）誤解是當事人對合同內(nèi)容的認識錯誤。誤解的對象是合同的內(nèi)容，是對合同內(nèi)容的認識錯誤，因此而使當事人訂立了合同。（3）誤解直接影響到當事人的權利和義務?；诋斒氯藢贤瑑?nèi)容的錯誤認識，因而，就必須影響到當事人的權利義務關系，給誤解的一方當事人造成損失。正是由于這樣，法律才將重大誤解作為合同相對無效的理由，授予發(fā)生誤解的當事人以變更權或撤銷權。第二問，首先違約責任是指合同當事人因違反合同義務所應承擔的民事責任本案承擔違約責任的形式是繼續(xù)履行。

評分標準：

第一問4分，第二問5分，第三問5分

四、論述題（28分，共2題，每小題14分）

1.

參考答案：

合同成立是指當事人之間存在法律上認可的合同關系。合同生效是指合同開始具有受法律保護的約束力（對當事人雙方）。合同的成立與合同的生效區(qū)別：1.合同的成立是當事人意思表示一致，是一種合意。2.合同的生效，是指合同的內(nèi)容開始發(fā)生法律效力。3.合同的成立，并不一定產(chǎn)生法律效力，如果其符合法定生效條件，就會受到法律保護，達到合同當事人預期的目的；如果其違背或欠缺生效的要件，則構成無效合同，或可撤銷合同，或效力待定合同。

解題方案：

生效、合同成立的概念及兩者所謂區(qū)別。

評分標準：

概念每個2分，區(qū)別每條2分，共10分。

2.

參考答案：

總包是指業(yè)主將工程項目的全部工作委托給一家承包商的發(fā)包方式。總包的特點主要有：（1）業(yè)主只需進行一次招標工作，面對一個承包商，主要提出工程的總體要求（如工程的功能要求、設計標準），作宏觀控制，不干涉承包商的具體工作，管理任務較少；（2）整個工程項目形成一個統(tǒng)一的系統(tǒng)，避免多頭領導，方便協(xié)調(diào)和控制，有利于提高建設效率，降低管理費用；（3）設計更合理，施工更方便，縮短工期，降低造價；（4）對總包與分包，以及各分包之間的合同爭議，業(yè)主不承擔協(xié)調(diào)的責任；（５）工程出現(xiàn)問題，業(yè)主不易察覺；（６）承包商資信風險大?？偘m用于大型工程建設項目。采用總包方式應注意的問題：業(yè)主應對承包商的資格、資信作嚴格的審查，確保承包商有較強的綜合實力；在工程施工過程中業(yè)主須加強對承包商的宏觀控制。

解題方案：

總包的特點

評分標準：

總包特點每點1分，共6分房地產(chǎn)開發(fā)商在采用這兩種方式時應分別注意問題每個2分，板材訂貨合同甲方：（需方）地址：電話：乙方：（供方）地址：電話：第一條：甲方向乙方訂貨總值為人民幣元，其產(chǎn)品名稱、規(guī)格、質(zhì)量、單價、總價，等如表所列商品名稱規(guī)格計量單位數(shù)量單價金額合計第二條：驗收標準，及提出異議期限：按照確認樣品驗收，提出異議期限為貨物自收到后七天內(nèi)第三條；結算方式及期限，甲方須向乙方付5000人民幣作為定金，剩余貨款自付定金之日起第七日付清第四條：交貨規(guī)定1、交貨方式：2交貨地點；3交貨日期：4交運輸費第五條經(jīng)濟責任（一）乙方責任1產(chǎn)品規(guī)格品種質(zhì)量不符合本合同規(guī)定時，甲方同意利用者，按質(zhì)論價。不能利用的乙方負責保修，包退，包換，由于上述原因致延誤交貨時間，每逾期一日，乙方應按照逾期交貨部分貨款總值的1%向甲方償付，逾期交貨的違約金。2產(chǎn)品交貨時間不符合同規(guī)定時，每延期一天，乙方應償付甲方延期交貨部分貨款總值1%的罰金。（二）甲方的責任1甲方中途退貨應事先與乙方協(xié)商，乙方同意退貨的應有甲方償付乙方退貨部分，貨款總值5%的罰金。乙方不同意退貨的甲方需按合同規(guī)定收貨，2屬甲方自提的貨物，如甲方未按規(guī)定時期提貨，每逾期一天，應償付乙方延期提貨部分貨款總額1%的罰金。3甲方未按規(guī)定日期付款，每延期一天。應按延期付款總額1%付給乙方延期罰金。4乙方送貨或代運的產(chǎn)品，如甲方拒絕接貨，甲方應承擔造成的損失和運費費用及罰金。5甲乙任何一方如要求全部或部分注銷合同，必須提出充分理由，經(jīng)雙方協(xié)商，并報請上級主管部門備案，提出注銷合同一方，須向對方償付注銷合同部分總額1%的補償金。6本合同所定的一切條款，甲乙任何一方不得擅自變更修改，如一方單獨變更修改本合同，對方有權拒絕生產(chǎn)或收貨，并要求單獨變更修改合同一方，賠償一切損失。7甲乙任何一方因確因不可抗拒的原因，不能履行本合同時。應及時向對方通知，不能履行或需延期履行、部分履行合同的理由，在取得對方主管機關證明后，本合同可以不履行或延期履行，并免于承擔違約責任。8本合同如在執(zhí)行中發(fā)生糾紛或爭議，甲乙雙方應協(xié)商解決。協(xié)商解決不了時，按以下第（）項處理：（1）申請仲裁機構仲裁。2向人民法院起訴。9本合同自雙方簽字之日起生效，到乙方將全部訂貨送齊，經(jīng)甲方驗收無誤，簽收后，合同作廢。10本合同在執(zhí)行期間，如有未盡事宜。得由甲乙雙方協(xié)商，另訂附則附于本合同之內(nèi)，所有負責在法律上均與本合同有同等效力。11本合同共