不動產融資租賃產權

杭州投融界互聯(lián)網(wǎng)金融服務有限公司 關于地產等不動產融資租賃的開展情況 由于《融資租賃法》遲遲未出臺，目前行業(yè)內對融資租賃中租賃物的界定并沒有統(tǒng)一。 此前，不少金融租賃公司開展了不動產的融資租賃業(yè)務，該業(yè)務甚至成為一些金融租賃公司的支柱性業(yè)務。 在這種融資模式中，融資租賃公司通過外包建筑等方式購得房產，然后租給有需求的企業(yè)，幾年租賃期結束后再將所有權轉讓給企業(yè)。這也成為一些企業(yè)盤活資金的重要方式。 不過目前房地產租賃還沒有進入到住宅，一般是商業(yè)物業(yè)。多位融資租賃公司人士證實，在北京等城市，有不少商業(yè)物業(yè)都實行了這種融資租賃模式。 不動產融資租賃面臨的問題 第一、不動產融資租賃合同可能無效 雖然全國人大財經委曾經公布過《融資租賃法草案》，但后來的政策趨勢是先不出臺融資租賃法律，而是由最高人民法院出臺相關司法解釋。與此同時，《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋(討論稿)》也多次下發(fā)至融資租賃行業(yè)內征求意見。而在上述討論稿中，多種情況下能夠確認融資租賃合同無效，其中包括“以房屋等不動產或者僅以無形資產為租賃物訂立融資租賃合同，但動產作為租賃物附合于不動產的除外”。也就是說，該討論稿事實上否定了不動產可以作為融資租賃物。如果合同無效，金融租賃公司所購的房產將可能無法交付，抵質押擔保也可能無效，租賃公司的租賃債權將有懸空危險。 第二、不動產融資租賃稅負較重 目前，稅務部門沒有直接否定不動產租賃的有效性，只是采用不支持的態(tài)度。不動產是否能作為融資租賃物，銀監(jiān)會和最高法院對此的界定還有差異之時，來自稅務部門的政策信號也對當前不動產租賃業(yè)務不利。 2011年11月18日，國稅總局在上海啟動了《營業(yè)稅改增值稅改革試點方案》，在今年上海交通運輸業(yè)和部分服務業(yè)的試點中，由于原來的營業(yè)稅無論盈虧都需要交納，而增值稅只對增值部分征稅，這項試點一般被認為能較好解決重復征稅的問題，降低企業(yè)的稅收負擔。特別是“營改增”后，有形動產租賃也被納入服務業(yè)范疇，只征收增值稅，同時一般納稅人還能享受實際征收3%以上部分即征即退的政策優(yōu)惠。但有形動產的范疇明顯不包括不動產、無形資產、股權等資產，租賃公司如果要繼續(xù)開展不動產租賃，將不能享受稅收優(yōu)惠，需要繼續(xù)征收17%的增值稅。不過，無論是稅務部門不支持，最高院不承認合同有效，還是銀監(jiān)會直接的業(yè)務叫停，不動產租賃仍然是一個很糾結的問題。 值得注意的是，由于商務部監(jiān)管的租賃公司不在銀監(jiān)會監(jiān)管之列，在最高法院出臺最終解釋確認合同有效性問題之前，這些公司仍然可以合規(guī)開展不動產租賃業(yè)務，只是“營改增”后對于租賃公司來說，17%的增值稅會影響資金成本。 第三、契稅問題 財政部國家稅務總局在2012年12月發(fā)文《關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》中第一條：“對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅?！?金融租賃公司從事房地產租賃業(yè)務被叫停 正當金融租賃公司如火如荼開展地產等不動產融資租賃業(yè)務時，突然被銀監(jiān)會“委婉叫停”，銀監(jiān)會的叫停一是防止房地產行業(yè)在銀行、信托等渠道外，再新增一條規(guī)模不易控制的融資渠道。另外，作為金融企業(yè)，房地產標的在租賃期間所有權歸租賃公司，容易異化成不動產投資，違背銀行業(yè)金融機構的相關規(guī)定。 不過，商務部監(jiān)管的外商投資租賃公司和內資試點租賃公司并不在此次叫停之列。但是國內操作地產等不動產融資租賃業(yè)務的大多是金融租賃公司，內資試點租賃公司很少涉足。在銀監(jiān)會窗口指導叫停銀行系租賃公司這項業(yè)務后，目前新增不動產租賃業(yè)務幾乎處于停滯狀態(tài)。 不動產融資租賃未來發(fā)展動向 商建發(fā)[2004]560號文件《關于從事融資租賃業(yè)務有關問題的通知》中第三條：“內資融資租賃公司各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市商務主管部門可以根據(jù)本地區(qū)租賃行業(yè)發(fā)展的實際情況，推薦一至兩家從事各種先進或適用的生產、通信、醫(yī)療、環(huán)保、科研等設備，工程機械及交通運輸工具(包括飛機、輪船、汽車等)租賃業(yè)務的企業(yè)參與試點工作?！笔聦嵣?，一開始內資融資租賃企業(yè)的經營范圍是參照外資公司確定的，但是隨著審批范圍擴大，業(yè)務范圍也在不斷地調整。事實上，在《征求意見稿》發(fā)布前，內資融資租賃企業(yè)的租賃范圍早已經遠遠超出外資同行的水平。 由于地方融資平臺在銀行的信貸規(guī)模壓縮，融資租賃成為地方融資平臺重要的替代來源，其中道路、橋梁等能夠獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的市政資產是非常好的售后回租標的物?！墩髑笠庖姼濉分嘘P于“可自由流通的非消耗物”為不動產融資清除障礙。一位業(yè)內人士對此評論：僅此一點，目前將會鼓勵更多的投資者愿意進入內資融資租賃公司行列。