物業(yè)的早期介入

物業(yè)的早期介入——孟廣福內(nèi)容一、物業(yè)管理早期介入的涵義、意義二、早期介入的形式內(nèi)容（五個階段）項目可行性、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收、銷售階段三、前期物業(yè)管理的涵義、管理中的權(quán)利主體相互關(guān)系、與早期介入的區(qū)別四、前期物業(yè)管理的內(nèi)容（七個方面）學(xué)習(xí)目的

通過學(xué)習(xí)了解物業(yè)管理早期介入的意義和內(nèi)容，區(qū)分早期介入與前期物業(yè)管理的不同，掌握前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容和程序，不斷自己的專業(yè)知識，便于在實際工作中更有效開展。物業(yè)管理早期介入的涵義

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)服務(wù)公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。物業(yè)管理早期介入的意義

1.完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能2.保證施工質(zhì)量3.為驗收接管夯實基礎(chǔ)4.便于日后對物業(yè)的管理（1）方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；（2）方便日后檢修，縮短檢修時間；（3）易保證維修質(zhì)量；（4）方便后期改建改造。真的很有意義早期介入的形式和內(nèi)容

項目可行性研究階段：

介入形式：向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請的專業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標(biāo)市場、市場定位等），同時，對未來的物業(yè)管理進行總體規(guī)劃。

主要工作內(nèi)容①根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計物業(yè)管理框架性方案。規(guī)劃階段

介入形式

參與各項規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。

主要工作內(nèi)容①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議；②就物業(yè)環(huán)境設(shè)計，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細節(jié)提出意見及建議；③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；④就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場地的設(shè)置、要求等提出意見。那ThatDay回憶年那月的一個美好

建設(shè)階段

介入形式

主要是派出工程技術(shù)人員進駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

主要工作內(nèi)容①就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案；②配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；③對室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。.

竣工驗收階段

介入形式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收提供方便與支持。

主要工作內(nèi)容①參與隱蔽工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議；②參與單項工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議；③參與分期驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議；④參與全部工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議。

銷售階段

介入形式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動?，F(xiàn)今售后服務(wù)已成為人們選房的重要砝碼，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前亮明身份，向業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主展示自身的服務(wù)優(yōu)勢等于給其吃了定心丸，既有利于房產(chǎn)促銷，同時也利于日后雙方的和諧共處。

主要工作內(nèi)容①派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，促進雙方的了解；②印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認識并明了物業(yè)管理的消費內(nèi)容和金額；將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化；③采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況；④督促物業(yè)建設(shè)單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。

銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用。

買一送一

前期物業(yè)管理一、前期物業(yè)管理的涵義

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的管理。二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系

前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。1.開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系；2.開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)：合同聘用關(guān)系；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別1.早期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；2.早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；3.早期介入中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導(dǎo)作用。

前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容1.構(gòu)建與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)平臺（1）積極聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望；（2）主動了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排；（3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。2.設(shè)計管理模式，草擬管理制度（1）與開發(fā)商一起草擬業(yè)主委員會章程、管理規(guī)約、裝修施工管理辦法等。（2）設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。（3）制定上崗人員的培訓(xùn)計劃并加以實施。3.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)（1）保安、清潔、維護、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，訂立合同；（2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、金融、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通；4.辦理移交接管事宜（1）擬訂移交接管辦法；（2）籌備成立業(yè)主委員會；（3）協(xié)助辦理移交接管事項。5.物業(yè)的驗收與接管