房地產(chǎn)行業(yè)周刊：穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造助力地產(chǎn)市場健康發(fā)展

智研咨詢監(jiān)測項(xiàng)目部房地產(chǎn)行業(yè)周刊精品研報(bào)·監(jiān)測報(bào)告·專題定制·產(chǎn)研服務(wù)PAGE5ofNUMPAGES5穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造，助力地產(chǎn)市場健康發(fā)展INDUSTRYWEEKLY第199期2024年2024年6月3日-2024年6月9穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造，助力地產(chǎn)市場健康發(fā)展INDUSTRYWEEKLY第199期2024年2024年6月3日-2024年6月9日核心事件點(diǎn)評 2【重點(diǎn)事件】2024年1—4月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.68萬個 2國內(nèi)熱點(diǎn) 4【重點(diǎn)政策】鄭州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于住房公積金提取和貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知 4【重點(diǎn)事件】5月北京二手房成交量回升 4【重點(diǎn)事件】家電以舊換新銷售額增長81.8％ 5【重點(diǎn)事件】北京發(fā)布2024年第二輪擬供項(xiàng)目清單，共涉及23宗地 5【重點(diǎn)事件】蘇州16.06億元底價成交兩宗地塊，龍湖聯(lián)合體12.4億元拿下高鐵新城地塊 6【重點(diǎn)事件】上海84.21億元掛牌4宗涉宅地塊 7【重點(diǎn)事件】廈門40.8億元出讓2宗宅地，建發(fā)、象嶼均有所獲 7【重點(diǎn)事件】海開79.17億元拿下海淀西北旺永豐地塊，銷售指導(dǎo)價9.3萬元/平方米 8【重點(diǎn)企業(yè)】越秀地產(chǎn)前5月合同銷售金額約為400.92億元 8【重點(diǎn)企業(yè)】保利發(fā)展前5月簽約金額1313.22億元 9【重點(diǎn)企業(yè)】保利置業(yè)前5月合同銷售金額約210億元 9【重點(diǎn)企業(yè)】中海前5月合約物業(yè)銷售額約1017.01億元 9【重點(diǎn)企業(yè)】萬科前5月合同銷售金額1022.1億元 10投融資 11【重點(diǎn)企業(yè)】保利置業(yè)集團(tuán)擬發(fā)行不超過15億公司債券 11【重點(diǎn)企業(yè)】首創(chuàng)集團(tuán)擬發(fā)行24.5億元公司債券 11【重點(diǎn)企業(yè)】中國鐵建房地產(chǎn)擬發(fā)行30億元中期票據(jù) 11【重點(diǎn)企業(yè)】廈門建發(fā)擬發(fā)行20億元公司債 12核心事件點(diǎn)評【重點(diǎn)事件】2024年1—4月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.68萬個6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布2024年1—4月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)情況。據(jù)了解，2024年，全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個。根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，1-4月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.68萬個。分省看，山東、河北、江蘇、浙江、遼寧、上海等6個省份開工率超過50%。點(diǎn)評：老舊小區(qū)適老化改造和無障礙環(huán)境建設(shè)是積極應(yīng)對人口老齡化，創(chuàng)建安全、舒適、人人共享、和諧發(fā)展的全齡宜居生活環(huán)境的重要舉措?！笆奈濉逼陂g，我國將基本完成2000年年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造目標(biāo)。近兩年來，國家和政府部門積極推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，在全國范圍內(nèi)相繼推開，涉及的小區(qū)數(shù)量龐大，改造內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施更新、居住環(huán)境改善、公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)充等多個方面。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2023年我國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共計(jì)5.37萬個、惠及居民897萬戶，共完成投資近2400億元。今年以來，在中央政府的帶動下，各地政府部門相繼出臺城中村改造相關(guān)規(guī)劃，1-4月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.68萬個，據(jù)計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個，僅差3.72萬個。在房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩之際，國家和政府部門大力推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。一方面，改造工程本身會刺激一定規(guī)模的建筑業(yè)和建材業(yè)發(fā)展，為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶來新的商機(jī)。另一方面，通過改造提升了老舊小區(qū)的居住品質(zhì)和環(huán)境，有助于維護(hù)和提高現(xiàn)有住房資產(chǎn)的價值，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有積極意義。今年以來，隨著老舊小區(qū)改造的推進(jìn)，部分潛在購房者可能選擇改造后的二手房，這可能會對新房市場的需求構(gòu)成一定沖擊。同時，在老舊小區(qū)改造的穩(wěn)步推進(jìn)下，將進(jìn)一步改善住房結(jié)構(gòu)，推動住房市場由增量建設(shè)向存量優(yōu)化轉(zhuǎn)變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。圖1：2020-2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造數(shù)量及戶數(shù)詳情資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、智研咨詢整理國內(nèi)熱點(diǎn)【重點(diǎn)政策】鄭州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于住房公積金提取和貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知6月5日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于住房公積金提取和貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知。在支持租房提取方面，新市民、青年人在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房，承租本市公租房、人才公寓、保障性租賃住房或其他租賃住房的，可按照實(shí)際支付的租金在年度內(nèi)多次提取住房公積金，單身繳存家庭年提取金額為18000元，已婚繳存家庭年提取金額為36000元，或者按照職工當(dāng)年實(shí)際繳存額提取。在購房提取時間方面，因購買住房提取住房公積金的，可于購房后5年內(nèi)，憑房屋交易部門備案的購房合同或不動產(chǎn)登記部門制發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證書以及稅務(wù)部門出具的發(fā)票、契稅完稅憑證，辦理住房公積金提取，累計(jì)提取金額應(yīng)不超過購房人實(shí)際支付的購房款。在提高首次和首套房貸款額度方面，家庭首次使用住房公積金貸款或購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高限額為120萬元，執(zhí)行首套住房公積金貸款利率；家庭第二次使用住房公積金貸款且為購買第二套自住住房的，住房公積金貸款最高限額為96萬元，執(zhí)行第二套住房公積金貸款利率?！局攸c(diǎn)事件】5月北京二手房成交量回升6月4日，北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京市二手房網(wǎng)簽量為13383套，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.1%，市場成交熱度有所提升。中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，近期北京地區(qū)二手房市場成交量出現(xiàn)放大跡象。據(jù)中介人士介紹，最近一段時間，隨著成交量上漲，業(yè)主心態(tài)有了較為明顯的變化?！爸?，很多業(yè)主的掛牌價需要下調(diào)10萬元左右才能賣出去?，F(xiàn)在，不少房子可以按照掛牌價賣出。”從掛牌量看，記者在貝殼找房系統(tǒng)看到，目前北京地區(qū)二手房掛牌量為163771套，而5月中旬掛牌量一度接近16.7萬套。5月份，北京地區(qū)二手房掛牌總量呈現(xiàn)下降趨勢，二手房去化壓力減弱，供需矛盾有所緩解。近期，房地產(chǎn)利好政策頻出，在一定程度上增強(qiáng)了購房者信心，尤其是“517新政”出臺后，北京地區(qū)二手房成交量增長明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報(bào)記者表示，5月份以來，北京地區(qū)二手房成交量出現(xiàn)明顯企穩(wěn)跡象。目前，北京二手房市場依然是“以價換量”，整體價格處于較低水平，預(yù)計(jì)價格企穩(wěn)回升仍需時間。【重點(diǎn)事件】家電以舊換新銷售額增長81.8％6月6日，人民網(wǎng)記者從商務(wù)部例行新聞發(fā)布會上獲悉，推動消費(fèi)品以舊換新行動方案發(fā)布后，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利、開局良好，政策效果逐步顯現(xiàn)。商務(wù)部新聞發(fā)言人何亞東介紹，從汽車、家電等產(chǎn)品的銷售來看，5月份，全國乘用車零售量約168.5萬輛，環(huán)比增長約10%，其中新能源汽車零售量約79萬輛，占乘用車總體零售量的比重達(dá)47%；報(bào)廢機(jī)動車回收量57.7萬輛，同比增長48.9%，環(huán)比增長16.2%。1至5月，主要電商平臺家電以舊換新銷售額同比增長81.8%。何亞東說，下一步，商務(wù)部將會同相關(guān)部門堅(jiān)持“政策+活動”雙輪驅(qū)動、協(xié)同發(fā)力，以更大力度、更高標(biāo)準(zhǔn)抓好工作落實(shí)，推動消費(fèi)品以舊換新取得更多新成效。【重點(diǎn)事件】北京發(fā)布2024年第二輪擬供項(xiàng)目清單，共涉及23宗地6月4日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布了“2024年度第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，共涉及23宗地，土地面積約122公頃，建筑規(guī)模約243萬平方米，清單內(nèi)項(xiàng)目將于2024年6月4日至9月6日進(jìn)行供應(yīng)。本次供應(yīng)的23宗地中，通州區(qū)有4宗，豐臺、大興、順義區(qū)各有3宗，朝陽、昌平、房山區(qū)各有2宗，海淀、石景山、門頭溝和延慶區(qū)各有1宗。從推出地塊看，本輪次加大向城市副中心及多點(diǎn)地區(qū)的供應(yīng)力度，占比達(dá)七成，安排了14宗87公頃，中心城區(qū)安排了7宗31公頃，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)安排了2宗4公頃，體現(xiàn)了北京持續(xù)推進(jìn)城市總體規(guī)劃“梯次承接、有序疏解”要求的決心。同時，23宗用地中八成以上位于軌道站點(diǎn)周邊等交通便利及配套成熟的地區(qū)，更加促進(jìn)站城融合、產(chǎn)城融合與職住平衡。北京市規(guī)劃自然資源委負(fù)責(zé)同志表示，北京將堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、堅(jiān)持以需定供，均衡有序做好商品住宅用地信息發(fā)布與供應(yīng)工作，穩(wěn)定市場預(yù)期，為首都經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展提供要素保障?！局攸c(diǎn)事件】蘇州16.06億元底價成交兩宗地塊，龍湖聯(lián)合體12.4億元拿下高鐵新城地塊6月5日，蘇州市相城區(qū)掛牌出讓2宗住宅用地，總出讓面積約7.5萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約10.63萬平方米。最終，2宗地塊均以底價成交，總成交金額約16.06億元。據(jù)悉，上述成交地塊分別位于元和街道及高鐵新城。其中，元和街道地塊容積率1.01，限高24米，地塊占地面積2.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積約2.33萬平方米，起始價3.618億，起始樓面價15500元/平方米，最終，由蘇州合啟鑫、相城高新聯(lián)合體底價斬獲。高鐵新城地塊容積率1.6，限高60米，該地塊占地面積約5.18萬平方米，規(guī)劃建筑面積約8.3萬平方米，起始價12.44億，起始樓面價15000元/平方米，地塊由龍湖、中億豐建設(shè)集團(tuán)、蘇州軌交聯(lián)合體底價摘得。根據(jù)出讓要求，兩地塊均要求成品住宅建設(shè)，并設(shè)定裝修標(biāo)準(zhǔn)及最小戶型面積要求，元和街道及高鐵新城裝修標(biāo)準(zhǔn)分別為3000元/平方米和2500元/平方米，最小戶型面積要求分別為120平方米和100平方米?！局攸c(diǎn)事件】上海84.21億元掛牌4宗涉宅地塊6月7日，上海市土地交易市場發(fā)布商品住房用地出讓公告，共計(jì)4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅位于新城。出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元。現(xiàn)場交易會于2024年7月9日開始舉行。本批次商品住房用地出讓，是“滬九條”出臺后的首批土地出讓。值得一提的是，自該批次起上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。據(jù)了解，按照推一批次備二批次的安排，前期加強(qiáng)對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場預(yù)測、模型推演，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、需求導(dǎo)向、品質(zhì)保障和可持續(xù)。在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財(cái)政、金融等部門建立綜合會商機(jī)制，在土地和住房供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動，逐一地塊進(jìn)行研判，合理設(shè)定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價。【重點(diǎn)事件】廈門40.8億元出讓2宗宅地，建發(fā)、象嶼均有所獲6月7日，廈門2024年度第二場土拍正式開始，共出讓2宗宅地，土地總面積5.09萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約12.83萬平方米。最終，建發(fā)、象嶼分別以底價拿下2宗地塊，總成交金額40.8億元。此次土拍依舊采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。根據(jù)出讓要求，該地塊配建類用地規(guī)劃建面1835平方米：社區(qū)老年人日間照料中心（街道級）1處：建筑面積不小于1085平方米（套內(nèi)建筑面積）；長者食堂1處：建筑面積不小于平方米（套內(nèi)建筑面積）；托育機(jī)構(gòu)1處：建筑面積不小于300平方米（套內(nèi)建筑面積）；社區(qū)快遞電商物流配送終端站2處：每處建筑面積不小于50平方米（套內(nèi)建筑面積）；三合一環(huán)衛(wèi)設(shè)施1處：建筑面積不小于270平方米（套內(nèi)建筑面積）?！局攸c(diǎn)事件】海開79.17億元拿下海淀西北旺永豐地塊，銷售指導(dǎo)價9.3萬元/平方米6月4日，備受關(guān)注的海淀永豐南地塊正式開拍。該宗由2個住宅地塊、2個商業(yè)地塊共同組成的大型地塊最終被海開收入囊中，成交價79.17億元，溢價率1.5%。據(jù)了解，該地塊在線上報(bào)價環(huán)節(jié)出現(xiàn)了4次報(bào)價，但實(shí)際報(bào)名企業(yè)僅有海開、瓊海南陽瑞華兩家房企報(bào)名。而進(jìn)入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，僅有海開一家企業(yè)到場。最終，按照線上最新報(bào)價79.17億元，該地塊被海開拿下。本次成交地塊為海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）0411街區(qū)HD00-0411-0055、0058、0064、0072地塊，土地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地/地面公共交通場站用地，土地面積約為8.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積約22.25萬平方米。根據(jù)出讓文件顯示，HD00-0411-0058、0072地塊為商品住宅用地，土地面積約4.48公頃，建筑規(guī)模約9.86萬平方米；HD00-0411-0055、0064地塊為區(qū)域商服配套用地土地面積約4.47公頃，建筑規(guī)模約12.38萬平方米?！局攸c(diǎn)企業(yè)】越秀地產(chǎn)前5月合同銷售金額約為400.92億元6月6日，越秀地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布截至2024年5月31日未經(jīng)審計(jì)的銷售資料。2024年5月，越秀地產(chǎn)（連同合營及聯(lián)營公司項(xiàng)目的合同銷售）實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為100.78億元，同比下降約18.4%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約為37.03萬平方米，同比下降約6.1%。2024年1-5月，越秀地產(chǎn)（連同合營及聯(lián)營公司項(xiàng)目的合同銷售）累計(jì)合同銷售金額約為400.92億元，同比下降約42.3%；累計(jì)合同銷售面積約為139.32萬平方米，同比下降約32.5%。此外，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約占2024年合同銷售目標(biāo)1470億元的27.3%?！局攸c(diǎn)企業(yè)】保利發(fā)展前5月簽約金額1313.22億元6月6日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2024年5月份銷售情況簡報(bào)。2024年5月，保利發(fā)展簽約面積為194.30萬平方米，同比減少26.02%；實(shí)現(xiàn)簽約金額353.14億元，同比減少13.53%。2024年1-5月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積747.83萬平方米，同比減少34.99%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1313.22億元，同比減少33.23%?！局攸c(diǎn)企業(yè)】保利置業(yè)前5月合同銷售金額約210億元6月6日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)布2024年5月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)公告。2024年5月，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣46億元，合同銷售面積約21.8萬平方米，合同銷售均價約人民幣21197元/平方米。2024年1-5月，保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣210億元，累計(jì)合同銷售面積約76.7萬平方米，合同銷售均價約人民幣27454元/平方米?！局攸c(diǎn)企業(yè)】中海前5月合約物業(yè)銷售額約1017.01億元6月6日，中國海外發(fā)展有限公司發(fā)布2024年5月物業(yè)銷售和土地收購情況。2024年5月，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額約197億元，同比下降32.9%；銷售面積約101.29萬平方米，同比下降12.0%。2024年1-5月，中海地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷售額約1017.01億元，同比下降30.8%；累計(jì)銷售面積約396.85萬平方米，同比下降40.4%。截至2024年5月31日，公司已認(rèn)購物業(yè)銷售約163.27億元，預(yù)期將在未來數(shù)月內(nèi)轉(zhuǎn)化為合約物業(yè)銷售。土地收購方面，2024年5月，中海地產(chǎn)在北京獲得兩宗住宅用地。其中，石景山區(qū)項(xiàng)目權(quán)益建筑面積31.642萬平方米，權(quán)益土地出讓金57.5億元；海淀區(qū)項(xiàng)目權(quán)益建筑面積4.87萬平方米，權(quán)益土地出讓金20.2億元。2024年1-5月，中海新增土地權(quán)益建筑面積約50.7萬平方米，權(quán)益土地出讓金約93.68億元?！局攸c(diǎn)企業(yè)】萬科前5月合同銷售金額1022.1億元6月3日，萬科發(fā)布2024年5月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報(bào)。2024年5月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積187.1萬平方米，合同銷售金額233.3億元。2024年1-5月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積742.5萬平方米，合同銷售金額1022.1億元。自4月份銷售簡報(bào)披露以來，萬科新增開發(fā)項(xiàng)目2個，均位于沈陽皇姑區(qū)，包括丹霞山路北側(cè)地塊、鴨綠江北街西地塊，權(quán)益比例均為51%。兩宗地塊合計(jì)需支付權(quán)益地價2.48億元。投融資【重點(diǎn)企業(yè)】保利置業(yè)集團(tuán)擬發(fā)行不超過15億公司債券6月5日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)布關(guān)于2024年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)發(fā)行公告。據(jù)悉，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過人民幣15億元（含15億元），為固定利率債券，分為兩個品種，其中，品種一債券期限為5年，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)；品種二債券期限為7年，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。票面利率詢價區(qū)間為，品種一2.50%-3.50%，品種二2.80%-3.80%。此外，本期債券不設(shè)置增信措施，起息日為2024年6月11日?！局攸c(diǎn)企業(yè)】首創(chuàng)集團(tuán)擬發(fā)行24.5億元公司債券6月5日，北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布2024年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）發(fā)行公