元和工房欽州港區(qū)臨海D-3-2地塊市調(diào)報(bào)告201208(初稿)4566

欽州港區(qū)臨海置業(yè)項(xiàng)目D-3-2地塊市調(diào)報(bào)告（終稿）2012年8月1版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸南寧元和工房文化傳播有限公司所有，未經(jīng)南寧元和工房文化傳播有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：廣西欽州臨海工業(yè)投資有限公司項(xiàng)目背景

為加快欽州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)步伐，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，欽州港市管委推進(jìn)臨海行政新城開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略舉措，在本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，以本案為片區(qū)啟動(dòng)點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)新城區(qū)開(kāi)發(fā)，擴(kuò)大該區(qū)對(duì)于欽州市乃至全廣西、全國(guó)的影響力，打造一個(gè)新的城區(qū)，力爭(zhēng)將該新區(qū)打造成集生態(tài)、旅游、運(yùn)動(dòng)休閑、高尚社區(qū)、會(huì)議中心、商貿(mào)為一體的新城市區(qū)域。

南寧元和工房文化傳播有限公司以城市運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)欽州市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)環(huán)境、客戶發(fā)展規(guī)律進(jìn)行研究，尋找本案的切入點(diǎn)。23Part1項(xiàng)目分析Part2城市發(fā)展機(jī)遇Part3項(xiàng)目面臨挑戰(zhàn)Part4項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)分析Part5房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part6客戶特征分析報(bào)告整體思路Part1

項(xiàng)目分析4經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：52100平方米建筑面積：

156300平方米容積率：3.0樓面價(jià)：約520元/平地塊現(xiàn)狀地塊形狀不規(guī)則無(wú)拆遷問(wèn)題。地塊平整，可建設(shè)用地利用率高。地塊臨近濱海大道，稍有噪音，對(duì)住宅有一定影響地塊不遠(yuǎn)處尚有大片農(nóng)村民建房，新舊參差不齊，環(huán)境較為雜亂。項(xiàng)目分析——項(xiàng)目概述5項(xiàng)目地塊欽州現(xiàn)狀有四個(gè)城區(qū)，即主城區(qū)和港口區(qū)、濱海新城、三娘灣旅游度假區(qū)；項(xiàng)目地塊位于港口區(qū)與三娘灣景區(qū)之間的過(guò)渡區(qū)域。距離2個(gè)主城區(qū)很近，空間距離約20分鐘車程。項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目分析——項(xiàng)目區(qū)位6欽州保稅港區(qū)欽州港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)欽州港新城區(qū)商務(wù)中心區(qū)金鼓大道（濱海公路）邊防機(jī)關(guān)居民私房海事、海關(guān)辦公樓項(xiàng)目分析——項(xiàng)目四至海關(guān)執(zhí)勤武警用地7邊防檢疫站用地項(xiàng)目背靠金鼓大道（濱海大道），大道連接進(jìn)港一級(jí)公路通往欽州主城區(qū)北海、南寧，此外也連接欽犀一級(jí)公路通往三娘灣、欽州主城區(qū)。未來(lái)濱海大道將連接北海、防城港，重點(diǎn)港區(qū)及旅游區(qū)。通往防城港主城區(qū)南北高速通往南寧通往北海項(xiàng)目分析——項(xiàng)目交通項(xiàng)目區(qū)域8通往柳州目前：項(xiàng)目目前方圓幾公里幾乎無(wú)任何配套，較遠(yuǎn)的有國(guó)家4A三娘灣景區(qū)、以巨龍購(gòu)物廣場(chǎng)為中心的生活配套

未來(lái)規(guī)劃：市政廣場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、休閑商業(yè)、五星級(jí)酒店項(xiàng)目分析——項(xiàng)目配套9優(yōu)勢(shì)（S）1.依托良好的自然環(huán)境2.出行交通便捷3.區(qū)域客戶消費(fèi)能力強(qiáng)、素質(zhì)較高4.毗鄰眾多行政單位，無(wú)形增加了項(xiàng)目的附加價(jià)值劣勢(shì)（W）1.地塊區(qū)位較偏，人氣不足2.周邊都未開(kāi)發(fā)，環(huán)境較差3.片區(qū)環(huán)境污染，客戶認(rèn)同感不強(qiáng)4由于人氣不足增加推廣成本5.片區(qū)配套稀缺，生活不便機(jī)會(huì)（O）1.目前尚未規(guī)模開(kāi)發(fā)，能夠塑造區(qū)域核心概念2.地塊周邊規(guī)劃多個(gè)行政辦公區(qū)域，為項(xiàng)目形成強(qiáng)大的推動(dòng)力3.片區(qū)的快速發(fā)展，配套資源也會(huì)相應(yīng)完善威脅（T）1.市場(chǎng)整體供求趨于平衡，消費(fèi)量將逐步下降2.河?xùn)|新區(qū)及濱海新城形成住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，形成客戶關(guān)注偏移項(xiàng)目分析——項(xiàng)目SWOT分析10四五線沿海城市潛力區(qū)域/中等規(guī)模、中等容積率/以住宅為主的居住型項(xiàng)目1234項(xiàng)目核心特征廣西北部灣沿海城市，國(guó)家政策支持開(kāi)發(fā)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于啟動(dòng)階段，主要需求特征以生產(chǎn)需求為主，少數(shù)投資性需求項(xiàng)目位于新城商務(wù)區(qū)，區(qū)域規(guī)劃為辦公、居住新區(qū)未來(lái)發(fā)展為欽州港區(qū)區(qū)域居住及行政、企業(yè)辦公中心用地總面積為52100平方米（78.15畝）土地性質(zhì)：二類居住用地主要建筑樓高≥100米。容積率≤3.0四五線沿海城市區(qū)域特征：區(qū)域規(guī)劃功能以行政商務(wù)為主項(xiàng)目規(guī)模交通通達(dá)性較低、配套缺乏項(xiàng)目周邊僅有濱海公路聯(lián)通欽州港和三娘灣景區(qū)周邊：周邊以民房及在建企業(yè)為主，現(xiàn)有邊防大樓建成78.15畝≤3.0配套缺乏項(xiàng)目關(guān)鍵詞規(guī)模體量容積率建筑高度≥100米土地性質(zhì)居住用地項(xiàng)目分析——項(xiàng)目屬性界定11欽州發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃給項(xiàng)目帶來(lái)什么挑戰(zhàn)？有什么資源條件優(yōu)勢(shì)通過(guò)本案承載區(qū)域功能升級(jí)？在價(jià)值最大化的目標(biāo)下，物業(yè)如何合理配比？如何把握客戶成長(zhǎng)規(guī)律，打造前瞻性產(chǎn)品？帶著問(wèn)題尋找項(xiàng)目切入點(diǎn)欽州有什么樣的發(fā)展機(jī)遇？12Part2

城市發(fā)展機(jī)遇13大勢(shì)：環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈確定為中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)份公布了《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，該規(guī)劃的批準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)志著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，成為中國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)新高地和發(fā)展新一極。珠三角北部灣環(huán)渤海長(zhǎng)三角城市發(fā)展機(jī)遇——大勢(shì)背景14欽州處于中國(guó)-東盟合作的橋頭堡之一；西南地區(qū)的門戶；北部灣經(jīng)濟(jì)合作三大核心城市之一；泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈框架體系內(nèi)西南經(jīng)濟(jì)圈東盟經(jīng)濟(jì)圈華南經(jīng)濟(jì)圈北部灣經(jīng)濟(jì)圈國(guó)際、泛區(qū)域地位;結(jié)合部、出海通道、前沿城市欽州位于南北欽防城市群的中心位置，背靠大西南，南向北部灣和東盟，地處中國(guó)大陸東、中、西三大地帶的交匯點(diǎn)，是華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是西南地區(qū)最近的出海通道，是中國(guó)一東盟自由貿(mào)易區(qū)的前沿城市。。北部灣地位：中心部位、交通樞紐欽州市位于廣西南部沿海，地處北部灣頂端，處在廣西南北欽防城市群的中心位置，北距南寧110公里，東距北海98公里，西距防城港76公里，是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通樞紐，城市發(fā)展機(jī)遇——大勢(shì)背景15廣西—東盟中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)提出以來(lái)，廣西作為中方門戶，雙方貿(mào)易與投資合作日益頻繁和緊密，國(guó)際合作前景廣闊廣西與東盟貿(mào)易額迅猛增長(zhǎng)《中國(guó)－東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)定之貨物貿(mào)易協(xié)定》加速?gòu)V西與東盟的進(jìn)出口貿(mào)易發(fā)展廣西邊境小額貿(mào)易持續(xù)繁榮廣西與東盟各主要國(guó)家的貿(mào)易均呈增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)對(duì)老撾和文萊的出口取得了較大進(jìn)展越南仍是廣西與東盟的最大貿(mào)易伙伴國(guó)際貿(mào)易合作廣西已連續(xù)8年成為東盟最大貿(mào)易伙伴

東盟是廣西實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略的重點(diǎn)地區(qū)東盟是廣西利用外資的主要來(lái)源地之一東盟投資前景良好，投資金額大、質(zhì)量?jī)?yōu)、起點(diǎn)高的項(xiàng)目增多，如中國(guó)－東盟西南水產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目投資合作囊括項(xiàng)目招商與投資、國(guó)際工程承包、勞務(wù)合作、資源開(kāi)發(fā)、金融服務(wù)新加坡是對(duì)廣西投資最多的國(guó)家，其次是泰國(guó)和馬來(lái)西亞投資合作投資合作穩(wěn)健增長(zhǎng)進(jìn)入黃金時(shí)代由東盟10國(guó)和中國(guó)共同主辦的中國(guó)-東盟博覽會(huì)每年在中國(guó)廣西南寧定期舉辦，是本區(qū)域內(nèi)貿(mào)易、投資及旅游合作的最佳平臺(tái)，是中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)最具影響力的展會(huì)。中國(guó)-東盟博覽會(huì)截止2012年，東盟連續(xù)8年成為廣西第一大貿(mào)易伙伴！城市發(fā)展機(jī)遇——中國(guó)東盟16在對(duì)外貿(mào)易和港口優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，東盟與欽州港的國(guó)際間投資提速，欽州港與東盟各國(guó)由單純的邊貿(mào)轉(zhuǎn)向全面的經(jīng)濟(jì)合作欽州港的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作在中國(guó)-東盟合作背景下正在進(jìn)行大跨越發(fā)展貿(mào)易發(fā)展提速跨國(guó)投資繁榮提速招商引資提速跨出國(guó)門發(fā)展提速雙邊貿(mào)易境外投資招商引資欽州市進(jìn)出口，躋身三強(qiáng)，越南為最大貿(mào)易伙伴，對(duì)菲律賓出口保持一位數(shù)增長(zhǎng)，是成品油占據(jù)出口商品榜首，鈦礦砂及其精礦進(jìn)口成倍增長(zhǎng)企業(yè)走出國(guó)門“淘金”境外投資積極性高；近年來(lái)，欽州本地企業(yè)到世界各地投資創(chuàng)業(yè)積極性高漲，境外投資項(xiàng)目數(shù)和投資額呈較快增長(zhǎng)趨勢(shì)。以中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的正式簽約為標(biāo)志，我市投資促進(jìn)工作真正實(shí)現(xiàn)了引資平臺(tái)延伸國(guó)際市場(chǎng)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)設(shè)立海外貿(mào)易窗口、興辦加工貿(mào)易企業(yè)及開(kāi)展資源性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，與越南、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等東盟國(guó)家百余家企業(yè)實(shí)現(xiàn)相互投資辦廠或設(shè)立營(yíng)銷機(jī)構(gòu)今年上半年，欽州對(duì)東盟共進(jìn)出口5億美元，增長(zhǎng)3.9%，落后于同期廣西對(duì)東盟貿(mào)易增幅17%。其中出口2.5億美元，下降26.5%；進(jìn)口2.5億美元，增長(zhǎng)78.1%，貿(mào)易基本持平。

2011年便多達(dá)400多批（次），帶動(dòng)了全市投資促進(jìn)工作的開(kāi)展，招大引強(qiáng)成效明顯，超億投資項(xiàng)目85個(gè)，實(shí)際引進(jìn)到位資金470.3億元，平均每天有1.3億元到位資金進(jìn)入欽州。。城市發(fā)展機(jī)遇——中國(guó)東盟17廣西作為中國(guó)西南、華南、中南的交匯點(diǎn)，是泛珠區(qū)域連接西北腹地的重要節(jié)點(diǎn)閩贛湘粵桂瓊川黔滇西南中南華南地價(jià)、房租及工資成本的不斷上升；勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸喪失；依靠低成本低附加值的制造業(yè)為主的格局，已經(jīng)無(wú)法承載珠三角的發(fā)展；迫切要求經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，需要轉(zhuǎn)移其勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)廣西充足的自然資源和勞動(dòng)力資源；與廣東山水相連、人緣相親、文化相近、氣候相似、習(xí)俗相近、交通便利；地處西部地區(qū)和沿海、沿邊地區(qū)，又是少數(shù)民族自治區(qū)，具有多重優(yōu)惠政策珠三角產(chǎn)業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀廣西發(fā)展環(huán)境的優(yōu)勢(shì)泛珠三角：閩、贛、湘、粵、桂、瓊、川、黔、滇9省區(qū)與港澳的合作，建立9+2協(xié)作機(jī)制，形成“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)；城市發(fā)展機(jī)遇——泛珠江18廣西具有良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與珠三角的經(jīng)濟(jì)合作、成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地是廣西的重大發(fā)展機(jī)遇地價(jià)、房租及工資成本的不斷上升；勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸喪失；依靠低成本低附加值的制造業(yè)為主的格局，已經(jīng)無(wú)法承載珠三角的發(fā)展；迫切要求經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，需要轉(zhuǎn)移其勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)廣西充足的自然資源和勞動(dòng)力資源；與廣東山水相連、人緣相親、文化相近、氣候相似、習(xí)俗相近、交通便利；地處西部地區(qū)和沿海、沿邊地區(qū)，又是少數(shù)民族自治區(qū)，具有多重優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)是產(chǎn)業(yè)合作的前提和基礎(chǔ)，承接珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移是產(chǎn)業(yè)合作的重點(diǎn)之一，廣西經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入加速發(fā)展階段珠三角產(chǎn)業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀廣西發(fā)展環(huán)境的優(yōu)勢(shì)城市發(fā)展機(jī)遇——泛珠江19在中央政府的戰(zhàn)略思路中，廣西沿海將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新一極，而北部灣區(qū)域?qū)⑹沁@一戰(zhàn)略舉措的核心北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)包括沿海的北海、欽州、防城港市和相近的南寧所轄的區(qū)域，土地面積4.25萬(wàn)平方公里，擁有北部灣頂端1595公里海岸線，海域面積達(dá)12.93萬(wàn)平方公里。該經(jīng)濟(jì)區(qū)域地處中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈和大西南經(jīng)濟(jì)圈的中心結(jié)合部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。中國(guó)剛剛制定了“十二五”規(guī)劃，明確提出堅(jiān)定不移地?cái)U(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，實(shí)行更加積極主動(dòng)的開(kāi)放戰(zhàn)略。將實(shí)行進(jìn)口和出口并重、吸收外資和對(duì)外投資并重的政策，加快轉(zhuǎn)變外貿(mào)發(fā)展方式，促進(jìn)進(jìn)出口平衡發(fā)展。將努力擴(kuò)大和深化同各方利益的匯合點(diǎn)，在鞏固同發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)貿(mào)合作的同時(shí)，加強(qiáng)同發(fā)展中國(guó)家的團(tuán)結(jié)合作，深化同周邊國(guó)家的睦鄰友好和務(wù)實(shí)合作，促進(jìn)共同發(fā)展。將完善區(qū)域開(kāi)放格局，深化沿海開(kāi)放，擴(kuò)大內(nèi)陸開(kāi)放和沿邊開(kāi)放，把與東盟接壤的廣西、云南建成向西南開(kāi)放的重要橋頭堡。

2012年4月中國(guó)總理溫家寶在廣西欽州與馬來(lái)西亞總理納吉布共同出席中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)園儀式表示城市發(fā)展機(jī)遇——北部灣20可觀的吞吐量及承載量防城港口是全國(guó)沿海24個(gè)主要港口之一，港口貨物吞吐量穩(wěn)步增長(zhǎng)，最近三年，分別為4500萬(wàn)噸、5052萬(wàn)噸和6168萬(wàn)噸；欽州港定位為北部灣地區(qū)的重要工業(yè)港，并承擔(dān)廣西區(qū)內(nèi)及西南、華中部分地區(qū)的物資中轉(zhuǎn)任務(wù)；海港面向東盟乃至世界的出海通道能力進(jìn)一步加強(qiáng)大型化、深水化、專業(yè)化發(fā)展欽州全力推進(jìn)深水航道和大能力泊位建設(shè)，建成大欖坪3#—8#10萬(wàn)噸級(jí)集裝箱泊位、天盛10萬(wàn)噸級(jí)散貨碼頭等，30萬(wàn)噸級(jí)進(jìn)港航道及油碼頭工程加快推進(jìn)，大欖坪北1#—3#泊位等實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)展5億噸大港規(guī)劃研究旅游起泊點(diǎn)泛北部灣海上旅游合作，海港運(yùn)輸?shù)挠慰痛蠓鲩L(zhǎng)僅北海市就開(kāi)通了多條跨國(guó)海上旅游航線，以旅游為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。接待國(guó)內(nèi)游客1100.79萬(wàn)人次、增長(zhǎng)17.3%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收進(jìn)86.07億元、增長(zhǎng)28.14%。國(guó)際化三大海港紛紛引進(jìn)戰(zhàn)略投資者建設(shè)港口碼頭防城港務(wù)集團(tuán)分別與西班牙ACS公司、香港遠(yuǎn)航集團(tuán)、韓國(guó)STX集團(tuán)等世界巨頭合作，打造一個(gè)現(xiàn)代化的大型組合港。廣西已組建北部灣國(guó)際港務(wù)集團(tuán)有限公司，促進(jìn)北海、欽州、防城港三港共同發(fā)展。對(duì)港口實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。廣西港口加強(qiáng)與深圳鹽田港的合作，加強(qiáng)與包括越南海防港在內(nèi)的信息交流。北部灣區(qū)域發(fā)揮北部灣沿海港口的整體優(yōu)勢(shì)，將北海、欽州、防城港三港建成幾億噸現(xiàn)代化大型組合港城市發(fā)展機(jī)遇——北部灣21機(jī)遇一：借助獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略的展開(kāi)，欽州港的國(guó)際經(jīng)貿(mào)交流活動(dòng)加深，將成為東盟與中國(guó)商貿(mào)合作與交流的中心之一，國(guó)際經(jīng)貿(mào)前景廣闊機(jī)遇二：泛珠三角合作將使廣西成為新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地，作為港口貿(mào)易強(qiáng)市，欽州港將主要面臨港口物流、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇三：在中央將廣西確定為中國(guó)沿海發(fā)展新一極的戰(zhàn)略指引下，北部灣將成為中國(guó)沿海發(fā)展新的熱土，欽州港將依托強(qiáng)大的港口優(yōu)勢(shì)成為臨港大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)集群城市機(jī)遇總結(jié)22中國(guó)東盟經(jīng)濟(jì)合作框架——?dú)J州港將成為大西南國(guó)際化的窗口泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈——?dú)J州港將成為珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)——?dú)J州港將成為北部灣的核心港口和大型工業(yè)基地欽州港迎來(lái)三大發(fā)展機(jī)遇，必帶動(dòng)貿(mào)易、物流、工業(yè)的發(fā)展及注入大批勞動(dòng)人口，欽州港經(jīng)濟(jì)騰飛在即！機(jī)遇總結(jié)23帶著對(duì)欽州港未來(lái)發(fā)展機(jī)遇的判斷，我們?cè)賮?lái)看看欽州市自身?xiàng)l件，在面對(duì)跨越式發(fā)展機(jī)遇的情況下存在那些挑戰(zhàn)？哪些優(yōu)勢(shì)條件？24Part3

項(xiàng)目面臨挑戰(zhàn)25欽州港一級(jí)公路濱海公路景區(qū)專線自駕車：欽州港—主市區(qū)：約25公里，約半個(gè)小時(shí)車程欽州港—濱海新城：約17公里，約20分鐘車程欽州港—三娘灣景區(qū)：約10公里，約12分鐘車程公共汽車：半個(gè)小時(shí)以上欽州整體城市結(jié)構(gòu)分散，城市凝聚力不足，難以形成集聚效益，不利于形成高等級(jí)城市功能城市結(jié)構(gòu)——空間布局26港口：服務(wù)西南、輻射東盟的區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心，大西南和北部灣沿海大宗散貨中轉(zhuǎn)基地和集裝箱運(yùn)輸樞紐港，西港區(qū)以石化產(chǎn)業(yè)區(qū)為主，中港區(qū)主要為港口碼頭、臨港工業(yè)及保稅物流、貿(mào)易加工區(qū)和配套居住服務(wù)區(qū)。茅尾海濱海新城區(qū)：北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心；依托欽州臨港工業(yè)及保稅港區(qū)，發(fā)展服務(wù)于北部灣沿海地區(qū)的商務(wù)辦公、科技研發(fā)、金融貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；由近海走向臨海，突出濱海景觀優(yōu)勢(shì)，打造具有濱海城市特色的宜居新城。主城區(qū)：城市的行政、文化、商業(yè)中心，臨港產(chǎn)業(yè)配套工業(yè)、加工制造業(yè)基地。其中河西地區(qū)進(jìn)行適度改造和提升，優(yōu)化功能與布局。河?xùn)|地區(qū)為主導(dǎo)拓展區(qū)，完善行政中心，結(jié)合主城區(qū)南拓建設(shè)新城市中心。城市屬性：區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心、港口工業(yè)城市。三娘灣旅游渡假區(qū)：國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，綜合性旅游服務(wù)基地之一城市結(jié)構(gòu)——功能布局27欽州“四區(qū)”發(fā)展格局劃分明顯已成定局，本案所在區(qū)域定位為產(chǎn)業(yè)基地，對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)有一定硬傷，不利于片區(qū)配套升級(jí)；城市結(jié)構(gòu)——商貿(mào)布局將城市中心人民路區(qū)域建成以百貨超市、特色商品和住宿、餐飲為主的市區(qū)商業(yè)中心；將欽州灣廣場(chǎng)區(qū)域建設(shè)成為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的區(qū)域性商業(yè)中心；將欽江兩岸開(kāi)發(fā)改造成為以休閑、娛樂(lè)、零售、餐飲為主的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；在河?xùn)|建設(shè)新興商務(wù)區(qū)。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。依托環(huán)城大道（街），在市區(qū)外圍交通方便而有用地條件的地區(qū)，建設(shè)五金、機(jī)電、建材、海產(chǎn)品、畜產(chǎn)品、糧油、花卉等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。巨龍購(gòu)物廣場(chǎng)欽州港店經(jīng)營(yíng)面積20000平方米，商場(chǎng)位于欽州港中心地段，人口稠密，輻射人口近十萬(wàn)人，是欽州港經(jīng)營(yíng)面積最大，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目最全，購(gòu)物環(huán)境最佳，服務(wù)質(zhì)量最好的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，目前為欽州港商業(yè)的座標(biāo)。但整體檔次與市區(qū)商貿(mào)區(qū)還有一定距離。依托港口優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展，將欽州建設(shè)成為區(qū)域性的港口物流中心和中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)重要的國(guó)際物流樞紐巨龍商貿(mào)區(qū)28欽州生活性商貿(mào)帶主要集中在主城區(qū)，港口區(qū)比較稀缺完善的商貿(mào)中心。欽州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)高速發(fā)展城市道路項(xiàng)目的建成，改善了城區(qū)的交通狀況，方便了市民的出行，市區(qū)一些主要街道寬敞。區(qū)域進(jìn)行了改造、整治和綠化。城市美化、亮化、凈化水平進(jìn)一步提高。城市功能也得到升級(jí)。…………..欽州市區(qū)整體配套及精神面貌符合現(xiàn)代居住水平城市結(jié)構(gòu)——?dú)J州市區(qū)29排污口名稱類型級(jí)別標(biāo)識(shí)市政排污口市政排污D級(jí)藍(lán)色煤電廠排污口工業(yè)排污D級(jí)藍(lán)色勒溝橋排污口工業(yè)排污D級(jí)藍(lán)色起步工業(yè)園東排污口工業(yè)排污D級(jí)藍(lán)色果贏大道排污口工業(yè)排污C級(jí)黃色起步工業(yè)園西排污口工業(yè)排污C級(jí)黃色犀牛角鎮(zhèn)排污口市政排污D級(jí)藍(lán)色注：黃色表示對(duì)海域環(huán)境有一定的危害和潛在危害，藍(lán)色表示對(duì)海域環(huán)境造成危害或者潛在危害較小城市結(jié)構(gòu)——港區(qū)港區(qū)生活區(qū)一角港區(qū)企業(yè)港區(qū)生活環(huán)境較差，生活質(zhì)量扔有待提高欽州港工業(yè)園區(qū)建設(shè)框架全面拉開(kāi)，發(fā)展后勁顯著增強(qiáng)，石化、冶金、糧油、物流四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群特色鮮明；但帶來(lái)的廢水、廢氣、噪聲等環(huán)境污染嚴(yán)重，很多投資客望而卻步。以下是環(huán)境監(jiān)察部門對(duì)欽州幾個(gè)主要排污口檢測(cè)結(jié)果30項(xiàng)目地址：位于欽江與茅尾海交匯地帶位，于主城和港區(qū)之間規(guī)劃面積：110平方公里建設(shè)用地：45平方公里規(guī)劃人口：50萬(wàn)資源情況：山海景觀資源突出，分布有大量紅樹(shù)林，生態(tài)環(huán)境敏感度高功能規(guī)劃：欽州中央商務(wù)區(qū)、北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心、現(xiàn)代文化生活核心和高級(jí)人才集聚地、濱海休閑旅游和居住等綜合功能，是欽州城市化的后盾、工業(yè)化的后盾和后工業(yè)化的預(yù)留濱海新城定位為生產(chǎn)性服務(wù)中心，未來(lái)對(duì)港口房地產(chǎn)行業(yè)形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，“掠奪”港區(qū)客戶資源概念性規(guī)劃概念性規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)——濱海新城概念性規(guī)劃31屬性建筑面積（萬(wàn)㎡）住宅3035.6生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)297.2生活性服務(wù)業(yè)商業(yè)1190.5旅館145.3市場(chǎng)77.5文化活動(dòng)79.3體育場(chǎng)館5.2醫(yī)院34.1學(xué)校299.4圖書展覽12.8欽州將努力把濱海新城打造成為具有嶺南風(fēng)格、濱海風(fēng)光、東南亞風(fēng)情的高檔次旅游度假區(qū)、高層次國(guó)際商務(wù)區(qū)和高品位住宅區(qū)，建設(shè)成為推窗見(jiàn)海、出門見(jiàn)湖、水清岸綠、低碳環(huán)保、宜商宜居的魅力之稱、生態(tài)之城、動(dòng)感之城、幸福之城。濱海新城的建成未來(lái)將是欽州人實(shí)現(xiàn)濱海而居、發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)、走向海洋文明的重要標(biāo)志城市結(jié)構(gòu)——濱海新城32總體來(lái)看，目前港區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)與普通的工業(yè)配套區(qū)城市分區(qū)格局明顯，港口產(chǎn)業(yè)屬性影響房地產(chǎn)發(fā)展市區(qū)生活配套完善，居住舒適度較好，港區(qū)與之形成鮮明對(duì)比濱海新城將成為未來(lái)欽州濱海生活標(biāo)志，對(duì)客戶“截流”港區(qū)隨著工業(yè)發(fā)展，污染嚴(yán)重，損害濱海生活質(zhì)量33挑戰(zhàn)1：欽州港區(qū)無(wú)論與現(xiàn)在市區(qū)比，還是與未來(lái)濱海新城比，生活環(huán)境都處于弱勢(shì)，不利客戶在此置業(yè)。34城市經(jīng)濟(jì)——總體水平2011年南寧柳州桂林貴港北海防城港欽州GDP（億元）2211.511571.01336.0634.41496.58418

734.4增速（%）13.5%11.6%12.2%7%18.7%16%22.5%欽州近年GDP情況地區(qū)生產(chǎn)總值突破700億達(dá)到734.4億元，

2011年欽州人均GDP達(dá)到2979美元，按照發(fā)達(dá)國(guó)家城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律：人均GDP在800美元以下，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)期；800-4000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期；4000-8000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期；對(duì)比看，欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期，未來(lái)還有具備較強(qiáng)的發(fā)展空間，發(fā)展前景看好！從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，但欽州經(jīng)濟(jì)總量水平不高，在廣西處于中等的位置，但增長(zhǎng)速度快根據(jù)2011年統(tǒng)計(jì)的廣西各地區(qū)的GDP總值，可以看到欽州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于全區(qū)中等；欽州所處的北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)三市在全區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平總體居首位；35財(cái)政收入占GDP的比重由上年的11.2%提高到16.8%。稅收收入占財(cái)政收入的比重由上年的86.1%提高到92.3%。人均可用財(cái)力比上年增長(zhǎng)8.85%。中石油1000萬(wàn)噸煉油廠順產(chǎn)達(dá)產(chǎn)，完成產(chǎn)值554.3億元，稅收75.5億元。欽州市基礎(chǔ)建設(shè)加速發(fā)展，交通、公共設(shè)施、住宅、大型商貿(mào)中心發(fā)展迅速?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)及不斷的完善，為欽州的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)！

2012年全年計(jì)劃組織實(shí)施重大項(xiàng)目400個(gè)，年度計(jì)劃投資460億元，其中新開(kāi)工重大項(xiàng)目193個(gè)，確保全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成698億元、增長(zhǎng)25%。近年欽州大力招商引資，引進(jìn)大批實(shí)力企業(yè)，形成新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)，基礎(chǔ)建設(shè)也得到完善城市經(jīng)濟(jì)——收入與投資362011年南寧柳州桂林北海防城港欽州城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）199721961519882186561977219248增速（%）12.6%10.4%10.8%11.1%10.3%11%

經(jīng)濟(jì)質(zhì)量持續(xù)向好。稅收收入占財(cái)政收入的比重由上年的86.1%提高到92.3%。人均可用財(cái)力比上年增長(zhǎng)8.85%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入921.86億元，增長(zhǎng)141.5%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為430.78，比上年提高155.46個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP突破2萬(wàn)元，達(dá)到22926元，比上年增加6505元。城鎮(zhèn)居民可支配收入19248元、增長(zhǎng)11%，農(nóng)民人均純收入6166.8元、增長(zhǎng)15.5%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)居民收入水平穩(wěn)步提高，居民存款額也不斷增多城市經(jīng)濟(jì)——居民收入37現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。年年豐廣場(chǎng)、金灣步行街等核心商圈加快構(gòu)建，世界500強(qiáng)零售巨頭沃爾瑪、廣西商業(yè)品牌夢(mèng)之島百貨等國(guó)內(nèi)外一線品牌入駐欽州。推動(dòng)賓館升星改造，新增12家三星級(jí)以上酒店。城鄉(xiāng)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額204.3億元，增長(zhǎng)18.6%商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，推動(dòng)服務(wù)業(yè)提檔升級(jí)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，但居住類產(chǎn)品價(jià)格有所降居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

指

標(biāo)2011年比上年漲跌（％）

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)103.33.3

食品106.66.6

煙酒及用品102.62.6

衣著102.62.6

家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)100.30.3

醫(yī)療保健和個(gè)人用品100.80.8

交通和通信100.50.5

娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)99.7-0.3

居住98.6-1.4居民消費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定。2011年,欽州市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為105.4，比上年高2.1個(gè)百分點(diǎn)。八大類指數(shù)呈“六升二降”，其中：食品、煙酒、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、通和通信類價(jià)格上漲；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住類價(jià)格有所下降。城市經(jīng)濟(jì)——居民消費(fèi)水平38中石油1000萬(wàn)噸煉油廠順產(chǎn)達(dá)產(chǎn)，中糧120萬(wàn)噸油脂加工、玉柴溶劑油等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，金桂紙機(jī)、泰興石化、鈦白粉、銳豐釩鈦鐵等項(xiàng)目加快建設(shè)，新開(kāi)工中石油含硫原油加工配套工程、清華同方數(shù)字電視等項(xiàng)目。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入921.86億元，增長(zhǎng)141.5%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為430.78，比上年提高155.46個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)施“千百億產(chǎn)業(yè)崛起工程”、“縣域工業(yè)突破工程”、“高新產(chǎn)業(yè)培育工程”成效顯著。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破900億元，達(dá)到930億元，增加值291億元，增長(zhǎng)91.4%；億元企業(yè)達(dá)到75家，新增28家，其中縣域億元企業(yè)60家，同比增加26家。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的25.4∶42.0∶32.6調(diào)整為21.2∶52.9∶25.9。其中，工業(yè)占GDP的比重從36.1%提升到47.7%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度來(lái)看，港口物流及工業(yè)生產(chǎn)相對(duì)發(fā)達(dá)，而生活服務(wù)類第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，城市的生活性較弱，生產(chǎn)性是絕對(duì)主導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)39港口吞吐能力突破7000萬(wàn)噸。保稅港區(qū)一期開(kāi)港運(yùn)營(yíng)，整車進(jìn)口口岸通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收對(duì)外開(kāi)放，45家企業(yè)落戶保稅港區(qū)，國(guó)際酒類交易中心、進(jìn)口汽車檢測(cè)線、恒湘物流倉(cāng)儲(chǔ)基本建成，園區(qū)產(chǎn)值完成186億元。港口加速向深水化、大型化推進(jìn)，建成3-8#泊位等一批10萬(wàn)噸級(jí)泊位和散貨碼頭，30萬(wàn)噸級(jí)進(jìn)港航道及油碼頭建設(shè)加快，開(kāi)展5億噸大港規(guī)劃研究。港口吞吐能力7088萬(wàn)噸，吞吐量4716萬(wàn)噸，增長(zhǎng)56.1%，集裝箱吞吐量達(dá)40.2萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng)60.2%，居北部灣之首，首次超過(guò)湛江港，北部灣集裝箱干線港初具雛形。石化產(chǎn)業(yè)園、綜合物流加工區(qū)、河?xùn)|工業(yè)園區(qū)、進(jìn)口資源加工區(qū)及縣區(qū)工業(yè)園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展壯大。對(duì)外貿(mào)易全區(qū)增長(zhǎng)最快，其中進(jìn)口21.1億美元，增長(zhǎng)113.8%；出口8.7億美元，增長(zhǎng)168.8%。欽州成為發(fā)展平臺(tái)最全、最優(yōu)的城市之一。港口吞吐能力提升，新航線開(kāi)辟加快對(duì)外貿(mào)易的快速發(fā)展，對(duì)外貿(mào)易與倍俱增城市經(jīng)濟(jì)——港口發(fā)展40總體來(lái)看，欽州是一個(gè)功能角色相對(duì)單一的港口工業(yè)城市經(jīng)濟(jì)總量區(qū)內(nèi)屬中等，發(fā)展勢(shì)頭迅猛得益于重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)稅收，財(cái)政收入有著飛躍性的突破居民收入水平平穩(wěn)增長(zhǎng)，消費(fèi)潛力增強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位港口吞吐能力逐步提升，對(duì)外貿(mào)易額與倍俱增41工業(yè)城市這一性質(zhì)導(dǎo)致欽州港“業(yè)強(qiáng)城弱”的存在，將阻礙城市全面發(fā)展與升級(jí)，是當(dāng)前城市發(fā)展中亟待解決的主要矛盾業(yè)強(qiáng)城弱第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，港口物流及工業(yè)生產(chǎn)成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展較強(qiáng)，交通物流業(yè)從業(yè)人員迅速增多，城市的生產(chǎn)性是絕對(duì)主導(dǎo)，生活性相對(duì)較弱城市為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展留出了空間，生產(chǎn)職能將會(huì)獲得大跨步發(fā)展城市布局分散，難以形成綜合性城市功能體系人均可支配收入尚可，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后缺乏高品質(zhì)的居住社區(qū)、高端休閑商業(yè)、商務(wù)辦公設(shè)施旅游資源未得到充分利用，缺乏濱海地區(qū)的活力擁有較好生態(tài)資源，但未能融入城市建設(shè)和生活中42挑戰(zhàn)2：欽州經(jīng)濟(jì)發(fā)展欣欣向榮，但仍存在一些問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展削弱；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住類價(jià)格有所下降；本案所在區(qū)域面臨“業(yè)強(qiáng)城弱”更為凸出。43最大挑戰(zhàn)：?jiǎn)我坏母劭诠I(yè)城市-----→多元的綜合性城市國(guó)際商貿(mào)城市濱海旅游城市港口工業(yè)城市具有較大規(guī)模的中等綜合性城市濱海宜居城市44面對(duì)眾多外部發(fā)展機(jī)遇，

欽州港將進(jìn)入一個(gè)跨越式大發(fā)展的新時(shí)期基礎(chǔ)薄弱前景廣闊城市經(jīng)濟(jì)總量在廣西省處于相對(duì)中等地位；城市港口吞吐量有望南方第一位，港口環(huán)境發(fā)展落后，與之不相匹配；城市人口規(guī)模較小，在廣西省處于中等地位城市建設(shè)基礎(chǔ)薄弱，城區(qū)分成兩片，導(dǎo)致城市集聚力不足，功能等級(jí)較低將成為大西南國(guó)際化的窗口；將成為珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地將成為北部灣的核心港口城市規(guī)模將獲得的急劇增長(zhǎng)旅游將獲得大發(fā)展，城市形象將得到提升……45Part4

項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)分析46資源條件——港口產(chǎn)業(yè)港口布局：劃分為3個(gè)大港區(qū)、3個(gè)小港區(qū)和2個(gè)小港點(diǎn)。主要港區(qū)分別為西港區(qū)、中港區(qū)和東港區(qū)，小港區(qū)分別為茅嶺港區(qū)、沙井港區(qū)和那麗港區(qū)，小港點(diǎn)分別為東場(chǎng)、沙坪等港點(diǎn)。西港區(qū)：以石化產(chǎn)業(yè)區(qū)為主中港區(qū)：主要為港口碼頭、臨港工業(yè)及保稅物流、貿(mào)易加工區(qū)和配套居住服務(wù)區(qū)。港區(qū)是強(qiáng)大的港口物流、對(duì)外貿(mào)易和工業(yè)生產(chǎn)能力的企業(yè)集中地，是欽州“大物流，”大工業(yè)”重點(diǎn)基地。472011年，以中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的正式簽約為標(biāo)志大批客商紛至沓來(lái)，僅2011年便多達(dá)400多批（次），帶動(dòng)了全市投資促進(jìn)工作的開(kāi)展，招大引強(qiáng)成效明顯，超億投資項(xiàng)目85個(gè)，實(shí)際引進(jìn)到位資金470.3億元，平均每天有1.3億元到位資金進(jìn)入欽州。研究利用好發(fā)揮好8個(gè)國(guó)家級(jí)資源優(yōu)勢(shì)。進(jìn)一步加強(qiáng)研究，用活用好欽州保稅港區(qū)、中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)、欽州港口岸擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、整車進(jìn)口口岸、國(guó)家級(jí)欽州港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、全國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市、茅尾海國(guó)家級(jí)海洋公園、欽州臺(tái)灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園等8個(gè)國(guó)家級(jí)資源，發(fā)揮政策的最大效應(yīng)，支撐驅(qū)動(dòng)城市跨越發(fā)展。欽州港近年大力開(kāi)展產(chǎn)業(yè)鏈招商已取得一定的成效，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)資源條件——港口產(chǎn)業(yè)48石化工業(yè)。規(guī)劃建設(shè)大型石化工業(yè)園，建成投產(chǎn)中石油廣西石化公司年加工1000萬(wàn)噸蘇丹原油項(xiàng)目，以此為龍頭，加快推進(jìn)對(duì)二甲苯、乙烯、碳四餾分深加工、丙烯及丁烯深加工和精細(xì)化工項(xiàng)目建設(shè)，延長(zhǎng)石化產(chǎn)業(yè)鏈，培育和發(fā)展石油化工產(chǎn)業(yè)集群。擴(kuò)建改造欽州港瀝青基地和磷化工基地。能源工業(yè)。利用深水港口和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展燃煤發(fā)電、天然氣發(fā)電、木薯酒精、天然氣和石油儲(chǔ)備、煤炭中轉(zhuǎn)等，逐步將我市建設(shè)成為我國(guó)重要的能源集散基地。“十一五”初期投產(chǎn)燃煤電廠一期工程，開(kāi)工二期工程；推進(jìn)天然氣發(fā)電等前期工作。利用木薯種植和進(jìn)口優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大木薯酒精生產(chǎn)規(guī)模，拉長(zhǎng)酒精產(chǎn)業(yè)鏈，建成重要的生物質(zhì)能源基地。造紙工業(yè)。利用速生桉豐產(chǎn)林優(yōu)勢(shì)和海洋優(yōu)勢(shì)，在大欖坪工業(yè)區(qū)建設(shè)造紙工業(yè)園，發(fā)展?jié){、紙、紙制品等產(chǎn)品，逐步建成我國(guó)重要的林漿紙一體化產(chǎn)業(yè)基地?！笆晃濉逼陂g建成投產(chǎn)金桂漿紙一期工程，爭(zhēng)取開(kāi)工二期工程。糧油加工。擴(kuò)大糧油加工生產(chǎn)能力，形成糧油食品加工基地。冶金工業(yè)。依托深水港口、區(qū)位條件，在港區(qū)建設(shè)大型冶金工業(yè)基地，發(fā)展錳鈦加工、鋁材加工、優(yōu)質(zhì)特殊鋼、電解鋅、電解銅等。船舶修造。依托深水岸線，建設(shè)大型造船、修船及港口機(jī)械制造工業(yè)基地。臨海工業(yè)規(guī)劃和布局資源條件——港口工業(yè)49充分發(fā)揮港口、區(qū)位和海洋優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展的石化、能源、造紙、糧油加工、冶金、船舶修造等臨港大工業(yè)遍布開(kāi)花欽州“千百億產(chǎn)業(yè)崛起工程”，億元企業(yè)約95家，預(yù)計(jì)2012年超100家。資源條件——重點(diǎn)項(xiàng)目50重點(diǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度或未來(lái)效益保稅港一期全面建成并開(kāi)港運(yùn)營(yíng)，完成二、三期吹填及路網(wǎng)監(jiān)管設(shè)施項(xiàng)目前期工作，洽談引進(jìn)日本郵船株式會(huì)社、中國(guó)汽車貿(mào)易公司等知名企業(yè)，開(kāi)展內(nèi)外貿(mào)貨物同船同港業(yè)務(wù)。建成進(jìn)口汽車檢測(cè)線等設(shè)施，汽車整車進(jìn)口口岸通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收并正式對(duì)外開(kāi)放。中馬工業(yè)園規(guī)劃面積55平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積100平方公里。分三期建設(shè)，啟動(dòng)區(qū)建設(shè)面積7.87平方公里。一期建設(shè)中

，引進(jìn)浙江翔盛粘膠纖維、華匯鎳冶煉、青島九聯(lián)等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，加緊洽談引進(jìn)汽車制造、修造船、小飛機(jī)制造等項(xiàng)目臺(tái)灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園獲得農(nóng)業(yè)部、國(guó)臺(tái)辦批準(zhǔn)設(shè)立欽州欽南區(qū)臺(tái)灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園，已引進(jìn)企業(yè)3家。著重做強(qiáng)荔枝、香蕉、火龍果、黃瓜皮、奶水牛、大蠔、名貴龜鱉、速豐林等八大特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)航道和泊位建成大欖坪3#—8#10萬(wàn)噸級(jí)集裝箱泊位、天盛10萬(wàn)噸級(jí)散貨碼頭等，30萬(wàn)噸級(jí)進(jìn)港航道及油碼頭工程加快推進(jìn)，大欖坪北1#—3#泊位等實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建；基本完成金鼓江、大欖坪、大環(huán)及三墩作業(yè)區(qū)詳規(guī)；2012年港口吞吐能力達(dá)到1.1億噸，建成30萬(wàn)噸級(jí)航道、30萬(wàn)噸級(jí)油碼頭兩個(gè)標(biāo)志性工程中石油中石油含硫原油加工配套工程、中亞石化一期、泰興石化等項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底竣工投產(chǎn)；玉柴石化二期、580萬(wàn)方油庫(kù)、南部灣、東油TMP等項(xiàng)目上半年全面實(shí)質(zhì)性施工；去年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)主要是依靠中石油1000萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目的拉動(dòng)，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)能力1000億元糧油加工在建成投產(chǎn)匯海100萬(wàn)噸大豆、中糧二期、大洋糧油棕櫚油加工。2012年糧油加工能力達(dá)到360萬(wàn)噸、150億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值105億元。冶金在建成銳豐釩鈦鐵一期、安盛一期、華匯鎳冶煉一期。2012年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值85億元，生產(chǎn)能力150億元。造紙?jiān)诮ń鸸鹨黄诩垯C(jī)項(xiàng)目第二季度；翔盛粘膠纖維一體化項(xiàng)目前期年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)一期工程；河南金星啤酒涂布白板紙等一批在談項(xiàng)目用地，爭(zhēng)取年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工。2012年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值20億元，生產(chǎn)能力100億元。能源建成中電投臨時(shí)供熱工程，國(guó)投燃煤電廠二期項(xiàng)目上半年獲得路條，完善前期工作，實(shí)現(xiàn)主體工程開(kāi)工；在推進(jìn)南寧至欽州天然氣管網(wǎng)開(kāi)工建設(shè)；中石油LNG項(xiàng)目前期工作，完成選址、可研。2012年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值45億元，生產(chǎn)能力100億元?，F(xiàn)代物流欽州港綜合物流加工區(qū)、絲茅坪物流中心等物流園區(qū)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度或未來(lái)效益濱海新城白石湖片區(qū)：建成北部灣國(guó)際大酒店、濱湖路、安州大道、白石湖公園等項(xiàng)目，加快建設(shè)北美商貿(mào)城，開(kāi)工建設(shè)五洲大廈、高投大廈等項(xiàng)目。辣椒槌片區(qū)：建成東盟生態(tài)園，加快建設(shè)茅尾海綜合整治一期工程、百川路、龍海路等項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)皇冠假日酒店等項(xiàng)目。沙井島片區(qū)：建成鉆石海岸國(guó)際海鮮城、沿海高速公路茅尾海出口等項(xiàng)目，加快建設(shè)北部灣大學(xué)濱海校區(qū)，開(kāi)工建設(shè)北部灣博物館、環(huán)島路等項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)河?xùn)|新區(qū)、濱海新城、欽州港行政商務(wù)中心等新城區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，改造提升老城區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，年年豐廣場(chǎng)、金灣步行街打造成為新的商業(yè)區(qū)，培在育壯夢(mèng)之島百貨等品牌龍頭商貿(mào)企業(yè)文化旅游業(yè)推進(jìn)三娘灣五星級(jí)酒店、宗教文化園等項(xiàng)目建設(shè)；進(jìn)一步完善八寨溝等旅游景點(diǎn)設(shè)施；推進(jìn)大蘆村、五皇山分別創(chuàng)建國(guó)家4A、3A級(jí)景區(qū)工作。其他建設(shè)2012年底完成7.3平方公里裝備制造產(chǎn)業(yè)園海域吹填、水電路；南寧至欽州高速鐵路、欽州至崇左和六景至欽州港高速公路、沿海高速公路茅尾海出口、30萬(wàn)噸級(jí)油碼頭和航道等重大交通設(shè)施竣工運(yùn)營(yíng)重大項(xiàng)目已經(jīng)井然有序地建設(shè)中，部分項(xiàng)目已投產(chǎn)，整體發(fā)展均處于初級(jí)階段。資源條件——其他項(xiàng)目51元和認(rèn)為：預(yù)計(jì)三年內(nèi)進(jìn)駐園區(qū)工作人員7-10萬(wàn)，以綜合加工制造業(yè)為主，主要是勞動(dòng)力密集產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員屬于本案未來(lái)客戶園區(qū)規(guī)劃：綜合制造業(yè)，包括汽車零配件加工、船舶零配件、工程與港口機(jī)械裝備、食品加工、生物技術(shù)等產(chǎn)業(yè)；2.信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，包括電子信息產(chǎn)業(yè)、信息和通訊技術(shù)產(chǎn)業(yè)、云計(jì)算數(shù)據(jù)中心等；3.現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括商務(wù)金融教育服務(wù)、貿(mào)易咨詢、現(xiàn)代物流和倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和服務(wù)配套、房地產(chǎn)等生活性服務(wù)業(yè)。規(guī)劃面積及人口：面積55平方公里規(guī)劃總?cè)丝?7萬(wàn)人時(shí)間進(jìn)度預(yù)計(jì)：園區(qū)的公共服務(wù)中心大樓，主體已完成，目前正在進(jìn)行裝修，辦公、服務(wù)、展示等區(qū)域“十二五”期末園區(qū)啟動(dòng)區(qū)基本建成，一批重大項(xiàng)目竣工投產(chǎn)，用10至15年時(shí)間全面建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。道路建設(shè)：連接園區(qū)的高速公路已經(jīng)建成，中馬大街（六景高速至欽繡路段）即將入駐企業(yè)：浙江翔盛粘膠纖維、華匯鎳冶煉、青島九聯(lián)等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以及清真綠色食品加工、汽車摩托車零部件生產(chǎn)、火龍果綜合加工、港口建設(shè)等中馬產(chǎn)業(yè)園52項(xiàng)目進(jìn)度：中石油含硫原油加工配套工程、中亞石化一期、泰興石化等項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底竣工投產(chǎn)；玉柴石化二期、580萬(wàn)方油庫(kù)、南部灣、東油TMP等項(xiàng)目上半年全面實(shí)質(zhì)性施工，進(jìn)駐企業(yè)：園區(qū)已投產(chǎn)石油化工、瀝青/改性瀝青、磷化工等企業(yè)共13家，皇家荷蘭/殼牌公司、美國(guó)鑫源等跨國(guó)公司以及新加坡勝科、中國(guó)電力投資公司、盈德氣體等世界著名公用工程公司已落戶區(qū)內(nèi)在談意向企業(yè)：如德國(guó)贏創(chuàng)德固賽、日本三菱商社、韓國(guó)SK、南非SASOL公司、臺(tái)灣和桐集團(tuán)、聯(lián)成化工、大唐電力、香港理文化工、中海油氣電集團(tuán)、中國(guó)化學(xué)集團(tuán)、中化集團(tuán)等元和認(rèn)為：園區(qū)部分項(xiàng)目進(jìn)度未來(lái)2-3年投產(chǎn)必定有人才注入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈人員，但是這些企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員僅占少數(shù)，此前無(wú)論在港區(qū)或市區(qū)都出現(xiàn)大規(guī)模團(tuán)購(gòu)，加上園區(qū)配套有生活區(qū)，置業(yè)需求不強(qiáng)烈。石化生活區(qū)約500中高層、2000產(chǎn)業(yè)鏈人員國(guó)投煤電廠石化產(chǎn)業(yè)園53園區(qū)規(guī)劃及進(jìn)度：規(guī)劃面積10平方公里，分三期進(jìn)行建設(shè)。第一期工程建設(shè)2.5平方公里，建成了3.5萬(wàn)平方米的行政綜合大樓、6.4公里長(zhǎng)的圍網(wǎng)、兩個(gè)10萬(wàn)噸級(jí)碼頭，以及卡口、監(jiān)控中心、查驗(yàn)場(chǎng)等監(jiān)管的查驗(yàn)設(shè)施。目前，保稅港區(qū)一期2.5平方公里已開(kāi)發(fā)完成、全面運(yùn)營(yíng)，二、三期7.5平方公里吹填完成，正在全面對(duì)外招商。對(duì)接市場(chǎng)：欽州保稅港區(qū)服務(wù)3億人口的大西南地區(qū)，面向6億人口東盟國(guó)家，市場(chǎng)潛力巨大，商機(jī)無(wú)限。常駐人口：300人元和認(rèn)為：園區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員屬于本案未來(lái)住宅客戶外，園區(qū)輻射力較強(qiáng)，未來(lái)在此經(jīng)商貿(mào)易人員眾多，對(duì)于酒店市場(chǎng)是良好的機(jī)遇保稅港區(qū)54廣西欽州保稅港區(qū)享有優(yōu)惠政策一、國(guó)家賦予保稅港區(qū)的優(yōu)惠政策1、稅收政策2、加工貿(mào)易政策3、保稅政策4、貨物進(jìn)出政策5、外匯管理政策二、關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的若干政策規(guī)定1、財(cái)稅支持政策2、欽州市優(yōu)惠政策3、欽州保稅港區(qū)檢驗(yàn)檢疫政策4、欽州保稅港區(qū)海關(guān)服務(wù)措施“對(duì)外開(kāi)放層次最高、政策最優(yōu)惠、功能最齊全、通關(guān)最便捷”的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域,欽州保稅區(qū)以優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與特殊功能吸引了越來(lái)越多國(guó)內(nèi)外客商的目光。保稅港政策優(yōu)惠元和認(rèn)為：保稅港區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策是北部灣其他港區(qū)所沒(méi)有的，也將促進(jìn)港區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易的快速發(fā)展，打造整個(gè)大西南對(duì)外開(kāi)放“新高地”55整車進(jìn)出口介紹欽州保稅港區(qū)已成為繼天津、大連、上海、廣州黃埔后的第五個(gè)沿海整車進(jìn)口口岸，也是中國(guó)唯一具備整車進(jìn)口口岸功能的保稅港區(qū)業(yè)務(wù)情況：廣西欽州保稅港區(qū)管理委員會(huì)與與柳州市人民政府簽署汽車產(chǎn)業(yè)合作框架協(xié)議，充分利用欽州保稅港區(qū)位優(yōu)勢(shì)和柳州汽車產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)在欽州保稅港區(qū)與柳州市之間打造便捷通暢、成本低廉的物流通道。對(duì)片區(qū)影響：汽車產(chǎn)業(yè)合作框架協(xié)議的簽署將促進(jìn)廣西汽車產(chǎn)業(yè)與北部灣港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)兩地合作共贏。進(jìn)出口能力：30萬(wàn)輛/年（其中進(jìn)口量5萬(wàn)輛/年，出口量25萬(wàn)輛/年）以上保稅港打造一個(gè)面向東盟的工程機(jī)械組裝、展示、銷售、維修基地，承擔(dān)西南、中南、華南的汽車、機(jī)械進(jìn)出口市場(chǎng)供給，大力發(fā)展國(guó)際汽車中轉(zhuǎn)、航運(yùn)等業(yè)務(wù)的大勢(shì)；該產(chǎn)業(yè)鏈的下游產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓及商鋪有較大的需求產(chǎn)品研發(fā)原材料及部件供應(yīng)物流分銷整車裝配售后備件及服務(wù)汽車金融下游產(chǎn)業(yè)鏈汽車產(chǎn)業(yè)鏈屬性進(jìn)出口數(shù)據(jù)全國(guó)出口工程機(jī)械、農(nóng)用機(jī)械出口出口總額的1/10以上西南進(jìn)口汽車超過(guò)6萬(wàn)/年輛西南出口汽車45.48萬(wàn)輛柳州汽車產(chǎn)業(yè)出口貿(mào)易約5800多萬(wàn)美整車進(jìn)出口56國(guó)際酒類交易中心中心功能：葡萄酒展示中心、市場(chǎng)和分撥配送中心進(jìn)駐情況：7家紅酒運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)生的效益：今年一季度，廣西欽州保稅港區(qū)累計(jì)進(jìn)口葡萄酒7.3萬(wàn)升，價(jià)值43.6萬(wàn)美元。其中，3月份進(jìn)口葡萄酒3.5萬(wàn)升，價(jià)值13.9萬(wàn)美元；進(jìn)口量占同期廣西葡萄酒進(jìn)口總量的22.9%，所占比重比去年全年提高了14個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了首季開(kāi)門紅。對(duì)片區(qū)影響：面向廣西、粵西、西南各省及東盟潛力巨大的紅酒市場(chǎng)，為了進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)際酒類交易中心的影響力，吸引國(guó)內(nèi)外更多的葡萄酒進(jìn)口客商進(jìn)駐，全力為進(jìn)口酒類貿(mào)易企業(yè)提供低成本的進(jìn)口渠道大西南、粵西將有大批經(jīng)商人士前來(lái)洽談業(yè)務(wù)，帶動(dòng)保稅港周邊的酒店行業(yè)及飲食行業(yè)57園區(qū)介紹：最主要的集裝箱碼頭集中區(qū)，主要作業(yè)區(qū)除保稅港區(qū)外，還有大欖坪南作業(yè)區(qū)、大環(huán)作業(yè)區(qū)、三墩作業(yè)區(qū)等，未來(lái)發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到集裝箱年吞吐量1000萬(wàn)TEU以上。為此，在保稅港區(qū)后方建設(shè)綜合物流加工區(qū)，為保稅港區(qū)服務(wù)，為集裝箱作業(yè)區(qū)服務(wù)，為實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)TEU服務(wù)，規(guī)劃建設(shè)欽州港綜合物流加工區(qū)。項(xiàng)目進(jìn)度：基礎(chǔ)建設(shè)中園區(qū)人口：X人元和認(rèn)為：園區(qū)的發(fā)展會(huì)帶來(lái)一些物流及貿(mào)易企業(yè)，除了對(duì)居住需求外，對(duì)寫字樓市場(chǎng)將提供一定機(jī)遇綜合物流加工區(qū)58項(xiàng)目進(jìn)度：金桂林漿紙一體化項(xiàng)目一期工程30萬(wàn)噸化機(jī)漿項(xiàng)目順利投產(chǎn)，在建設(shè)中的有一期二季度60萬(wàn)噸造紙項(xiàng)目在建設(shè)中。未建設(shè)的二期工程設(shè)計(jì)能力為年產(chǎn)250萬(wàn)噸紙及紙板，30萬(wàn)噸機(jī)械磨木漿，120萬(wàn)噸化學(xué)機(jī)械木漿。企業(yè)員工數(shù)：1000以上企業(yè)分類：資金密集型及技術(shù)密集型企業(yè)APP元和認(rèn)為：APP自動(dòng)化程度較高，企業(yè)規(guī)劃1000多人中多數(shù)為企業(yè)藍(lán)領(lǐng)及管理層員工，收入高及穩(wěn)定，且靠近本案，是本案客戶群重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象之一。APP5922--2-3年人口增加15-20萬(wàn)3-10年人口增加50-60萬(wàn)10-20年人口增加100-120萬(wàn)

人口因素對(duì)欽州港區(qū)的作用：

人口因素對(duì)港區(qū)發(fā)展具有重要作用，人口因素是港區(qū)存在和發(fā)展的自然前提和必要條件；人口因素對(duì)欽州港區(qū)經(jīng)濟(jì)和各方面的發(fā)展有著重要的作用；人口因素是為本案提供更多的置業(yè)客戶，驅(qū)動(dòng)片區(qū)發(fā)展關(guān)鍵因素之一。未來(lái)港區(qū)人口發(fā)展趨勢(shì)注：根據(jù)港區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)模擬人口發(fā)展趨勢(shì)60港區(qū)企業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)2-3年內(nèi)，部分區(qū)域建設(shè)完成投產(chǎn)，將有一批商貿(mào)物流企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)進(jìn)駐，吸引15-20萬(wàn)就業(yè)人口，將激起港區(qū)新一輪的置業(yè)熱潮。61目前，欽州市已初步形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是廣西沿海交通樞紐。港口方面，港口貨物吞吐量保持較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中石油、煤炭、金屬礦石等大宗貨物以及集裝箱增長(zhǎng)迅速；港口吞吐能力7088萬(wàn)噸，吞吐量4716萬(wàn)噸，增長(zhǎng)56.1%，集裝箱吞吐量達(dá)40.2萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng)60.2%，居北部灣之首，首次超過(guò)湛江港，北部灣集裝箱干線港初具雛形。公路方面，現(xiàn)有公路總里程3710.8公里。南寧－北海高速公路，欽州－防城高速公路，南寧－北海二級(jí)公路等在欽州交匯，貫通整個(gè)西南、華南公路網(wǎng)。鐵路方面，南寧－防城、黎塘－欽州、欽州－北海鐵路在欽州相接，通過(guò)南防線，黎欽線接入南昆線、湘桂線，可與全國(guó)鐵路干線聯(lián)網(wǎng)。航空方面，欽州距離南寧、北海機(jī)場(chǎng)都只有100公里的高速公路里程。欽州鐵路、公路交通資源條件——交通路網(wǎng)欽州立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展比較完善，港口吞吐能力增強(qiáng)，有利欽州內(nèi)外人流、物流輸送62工程進(jìn)度：廣西兩條在建的出海大通道欽州至崇左、六景至欽州港高速公路已進(jìn)入收官階段，按計(jì)劃將于今年年底建成六景-欽州：從桂柳高速公路下來(lái)的車輛也將不用再繞道南寧，直達(dá)欽州等北部灣沿海地區(qū)，從而大大方便百姓的出行。六景至欽州港高速公路使位于欽州港的保稅港區(qū)獲得物流上的直接便利，將有力提升北部灣沿海港口，特別是欽州保稅港區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力欽州-崇左：該路線定位為國(guó)際旅游路內(nèi)涵為東盟文化，崇左到廣西沿海的距離比經(jīng)南寧中轉(zhuǎn)的路程縮短約90多公里，欽州至崇左高速公路則將欽州保稅港區(qū)與憑祥邊境綜合保稅港區(qū)連接在一起，將促進(jìn)北部灣沿海港口通過(guò)陸路通道與東盟對(duì)接欽州港保稅港六景欽州至崇左、六景至欽州港高速公路元和認(rèn)為：兩條高速公路的建成將加速欽州港對(duì)外貿(mào)易發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)互動(dòng)；同時(shí)拉近了崇左、來(lái)賓、柳州、桂林等城市的距離，對(duì)于這些內(nèi)陸城市而言，濱海物業(yè)為他們置業(yè)的熱點(diǎn)。龍州水口海關(guān)憑祥海關(guān)口岸六景工業(yè)園資源條件——新增高速63廣西沿海鐵路黎塘至欽州段擴(kuò)能改造工程增建二線工程正線長(zhǎng)約99公里，改建車站6個(gè)，旅客列車設(shè)計(jì)時(shí)速120公里，建設(shè)工期2年。

欽州大攬坪至保稅港區(qū)鐵路專線為欽州臨海工業(yè)園區(qū)地方鐵路的組成部分，全長(zhǎng)8.6公里,Ⅰ級(jí)單線，采用內(nèi)燃牽引。

元和認(rèn)為：該路線的建成，利用黎塘站交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮欽州港“大物流”的作用，黎塘站交通樞紐資源條件——新增鐵路64資源條件——新增高鐵南欽線2009年8月1日開(kāi)工,2012年7月31日開(kāi)通五象南至欽州北，計(jì)36個(gè)月；

2012年12月31日開(kāi)通南寧東至五象南即全線開(kāi)通，計(jì)41個(gè)月。

欽防線建設(shè)工期為34個(gè)月，2010年3月1日～2012年12月31日。

欽北線建設(shè)工期為34個(gè)月，2010年3月1日～2012年12月31日。欽州——南寧“未來(lái)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈”類別詳細(xì)說(shuō)明總投資概算總額93億元（南欽線正線全長(zhǎng)約99公里）起始點(diǎn)站點(diǎn)南寧東站到欽州北站、欽州東站途徑站點(diǎn)南欽高鐵全線設(shè)五象南、大塘、小董西及欽州北4個(gè)車站，均為新建越行站。（南寧到欽州高鐵基本按原南北鐵路線走）設(shè)計(jì)時(shí)速

250公里/小時(shí)元和認(rèn)為：高鐵對(duì)于欽州優(yōu)化地區(qū)交通結(jié)構(gòu)、改善投資環(huán)境具有積極意義，同時(shí)將大幅緩解北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)鐵路運(yùn)輸壓力，大大加快北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)崛起步伐具有十分重要的作用。廣西沿海高鐵中心65沿海高鐵加速北部灣四市同城化欽州中心在廣西所有高鐵線路中，南寧至欽州、欽州至北海、欽州至防城港三條以欽州為中心的沿海高速鐵路，線路是最短的，但速度都在250公里/小時(shí)：南欽線正線全長(zhǎng)約98公里，欽北線99公里，欽防線僅有62公里。即使是南寧至北海，距離也是197公里，南寧至防城港則為170公里。這意味著，三條高鐵線路2012年建成后，南寧至欽州只要30分鐘的路程，至北海、防城港不會(huì)超過(guò)1個(gè)小時(shí)；欽州、北海、防城港之間的路程則只需30分鐘。因?yàn)楦哞F，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)4市，將形成一個(gè)更為緊密的“同城化”經(jīng)濟(jì)區(qū)。資源條件——新增高鐵30分鐘25分鐘15分鐘66能源、化工、林漿紙、集裝箱制造、港口機(jī)械石化、能源、磷化工、林漿紙鋼鐵、重型機(jī)械、能源、糧油加工、修造船邊境貿(mào)易、產(chǎn)品進(jìn)出口加工資源條件——濱海公路西沿海港口三港合一后，將通過(guò)不斷深化三港資源整合，使貨物流量有序合理，各種港口資源更趨于優(yōu)化，產(chǎn)生“1+1+1>3的整合效應(yīng)，充分發(fā)揮區(qū)域性國(guó)際大通道的作用。欽州港域是為臨港工業(yè)開(kāi)發(fā)和保稅物流服務(wù)為主的地區(qū)性重要港口，近期主要依托臨港工業(yè)開(kāi)發(fā)和港區(qū)保稅功能拓展，形成以能源、原材料等大宗物資和集裝箱運(yùn)輸為主的規(guī)?；?、集約化港區(qū)，遠(yuǎn)期將發(fā)展成為集裝箱干線港，為廣西重化工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶的重要支撐，為西南地區(qū)利用國(guó)際國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源服務(wù)。元和認(rèn)為：“三港合一”后，廣西北部灣港已經(jīng)成為年吞吐能力過(guò)億噸的超級(jí)大港，一躍變身為中國(guó)西部沿海經(jīng)濟(jì)的龍頭。欽州港將憑借規(guī)劃高點(diǎn)和強(qiáng)大的交通樞紐系統(tǒng)成為西部沿海經(jīng)濟(jì)的龍頭中心。濱海公路促成：北部灣“三港合一”格局67高鐵及其他交通網(wǎng)匯聚欽州，欽州作為沿海高速鐵路的中心，對(duì)欽州經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展將產(chǎn)生極大的促進(jìn)，其地產(chǎn)價(jià)值也將會(huì)日益攀升，對(duì)物流也將起到很大的拉動(dòng)作用68在我國(guó)濱海旅游黃金海岸線中，廣西沿海地區(qū)是最后一片未開(kāi)發(fā)的處女地，休閑度假市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，整體效益較低，旅游資源未得到充分利用海南、廣東、山東、江浙沿海旅游開(kāi)發(fā)進(jìn)入成熟期，濱海開(kāi)發(fā)資源作用稀缺資源利用程度，剩余空間不大區(qū)內(nèi)到欽州旅游的，以南寧、防城和欽州本地人為主，并且以自駕車的居多，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)不夠完善，宣傳力度也欠缺。區(qū)外的以廣東深圳為主，但人數(shù)極少，幾乎都是沖著欽州的空氣質(zhì)量和原生態(tài)自然風(fēng)光而去?？梢?jiàn)，欽州旅游并沒(méi)有打開(kāi)區(qū)內(nèi)外、海內(nèi)外客源市場(chǎng)。欽州能拿得出手的旅游項(xiàng)目?jī)H限于三娘灣、八寨溝而已，但此兩者的發(fā)展現(xiàn)狀并不樂(lè)觀資源條件——旅游產(chǎn)業(yè)69與北海、防城港對(duì)比，欽州港擁有互補(bǔ)性和組合性強(qiáng)的資源體系，有利于打造獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的多元化立體旅游系統(tǒng)欽州市：特色旅游資源數(shù)量相對(duì)不多，以歷史人文景觀資源為核心歷史文化旅游資源：民族英雄劉永福故居、馮子材故居、大蘆村民族風(fēng)情文化區(qū)；濱海自然風(fēng)光：七十二涇風(fēng)景區(qū)、麻蘭島、三娘灣、月亮灣；綠色森林生態(tài)資源：八寨溝、五皇嶺、六峰山。防城港市：旅游資源種類豐富，分布廣，特色突出，資源互補(bǔ)性和組合性好山水景觀、濱海風(fēng)光、民俗風(fēng)情、城市風(fēng)貌等構(gòu)成防城港市的特色旅游資源。北海市：以海洋資源為特色，濱海旅游優(yōu)勢(shì)尤為突出海洋資源：海水、海灘、海島、海鮮、海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海灘海洋運(yùn)動(dòng)、海上航線等；構(gòu)成了“十全十美”的海洋旅游體系，現(xiàn)已成為中國(guó)南方重要的濱海旅游城市。欽州港旅游資源體系海洋資源型森林資源型江湖資源型民俗資源型人工資源型資源條件——旅游發(fā)展機(jī)遇70從防城港至欽州港，需要走欽防高速公路轉(zhuǎn)入南北高速公路到欽州，再轉(zhuǎn)入欽州港進(jìn)港一級(jí)公路，全長(zhǎng)約93公里，欽防兩港之間路線僅長(zhǎng)35.8公里，比現(xiàn)有公路縮短約57公里原規(guī)劃總長(zhǎng)248公里的濱海公路，欽北防三市，都已建成這條濱海大道的局部：北海從鐵山港到高德段，欽州是港區(qū)到三娘灣段，防城是從西灣大橋到東興段，但尚未形成一個(gè)整體。濱海公路對(duì)加快北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)，促進(jìn)沿海旅游服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)具有重大意義真正實(shí)現(xiàn)欽北防一體化，推動(dòng)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)一體化。銀灘、潿洲島三娘灣、七十二徑金灘、怪石灘邊境旅游、海灘資源條件——旅游發(fā)展機(jī)遇71濱海旅游業(yè)的稀缺北及部灣濱海旅游一體化的形成，對(duì)于欽州薄弱的旅游業(yè)升華是一次機(jī)遇，將提升欽州港的國(guó)際知名度，對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升以及濱海公路沿線物業(yè)的關(guān)注度72城市經(jīng)濟(jì)——人口與城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化目前，全國(guó)、全區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程呈加快趨勢(shì)，2011年全國(guó)、全區(qū)城鎮(zhèn)化率已分別達(dá)到50%和42%，“十二五”期間，廣西城鎮(zhèn)化率將保持每年2個(gè)百分點(diǎn)的增速，2015年將達(dá)到50%。而我市2011年僅達(dá)到37.5%，要趕上和超過(guò)全國(guó)和全區(qū)水平，“十二五”期間必須以每年3個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)。要按照“東進(jìn)南拓、向海發(fā)展”的空間布局，完善城市規(guī)劃體系，以濱海新城建設(shè)為重點(diǎn)，全力擴(kuò)大城市規(guī)模，完善城市功能，打造區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)。人口發(fā)展趨勢(shì)欽州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，中石油、中糧、劍橋紙業(yè)等大型企業(yè)的入駐帶來(lái)了大量的員工，以及欽州經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引的大批其它中小企業(yè)和外來(lái)投資者，導(dǎo)致欽州市人口數(shù)量迅猛增長(zhǎng)，在未來(lái)三到五年，欽州市區(qū)人口將會(huì)由現(xiàn)在的50萬(wàn)增加到120萬(wàn)左右。城鎮(zhèn)化水平低，但發(fā)展進(jìn)程加快，人口規(guī)模在不斷擴(kuò)大，這些因素是城市房地產(chǎn)新增需求的重大推動(dòng)力。73欽州港產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的建設(shè)投產(chǎn)將帶來(lái)大量的人口欽防北旅游業(yè)一體化將提升欽州港的知名度及物業(yè)價(jià)值欽州高鐵北部灣中心樞紐形成，拉動(dòng)欽州地產(chǎn)價(jià)值及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市化發(fā)展進(jìn)程加速，進(jìn)城置業(yè)人口不斷增長(zhǎng)已成必然性優(yōu)勢(shì)資源條件總結(jié)74欽州港將會(huì)經(jīng)歷跨越式的大發(fā)展，從原來(lái)規(guī)模較小、功能單一的港口工業(yè)城市發(fā)展成為一個(gè)具有較大規(guī)模的、功能復(fù)合的綜合型城市欽州港將成為一個(gè)新興的濱海旅游城市欽州港將成為一個(gè)區(qū)域國(guó)際性商貿(mào)城市欽州港將成為一個(gè)發(fā)達(dá)的港口工業(yè)城市欽州港將成為一個(gè)具有較大規(guī)模的中等城市發(fā)展機(jī)遇優(yōu)勢(shì)條件+面臨挑戰(zhàn)+75Part5

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析76房地產(chǎn)市場(chǎng)——階段劃分772003年萌芽期

2006年2007年2009年至今

經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)的調(diào)整，2009-2011年投資總額增長(zhǎng)速度保持年均20%，2010、2011年房地產(chǎn)銷售總量、銷售價(jià)格均大幅度增長(zhǎng)。以中海、恒大、皇庭等地產(chǎn)為代表的品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入欽州市場(chǎng)，促進(jìn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品的升級(jí)、營(yíng)銷升級(jí)。欽州房地產(chǎn)起步相對(duì)較晚，03年前以單位房和居民自建房為主，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商不具備大規(guī)模的開(kāi)發(fā)實(shí)力。04年多家實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，掀起開(kāi)發(fā)熱潮。04、05年新行政中心開(kāi)始大面積出讓土地。08年房地產(chǎn)投資勢(shì)頭受到了一定的遏制，增長(zhǎng)幅度有所放緩，主要受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，市場(chǎng)觀望情緒較濃。商品房成交量保持1倍以上的增長(zhǎng)，可見(jiàn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭依舊良好。2008年發(fā)展期

快速發(fā)展期

2005年調(diào)整期

06、07年，欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售步入黃金時(shí)期，大量外來(lái)投資商進(jìn)入，促使欽州土地成交量及單價(jià)飛躍式上升。2010年2011年元和認(rèn)為：工業(yè)化為房地產(chǎn)進(jìn)行了住房需求的“財(cái)富原始積累”，城市化則完成了住房需求“量的積累”，在工業(yè)化的早期階段，重積累、輕消費(fèi)的觀念取向抑制居民的住房需求，隨著工業(yè)化往高級(jí)階段的遞進(jìn)、財(cái)富積累的增加，住房需求才開(kāi)始由潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化，并最終推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。欽州處于“重化學(xué)工業(yè)化”階段向工業(yè)化高級(jí)階段轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，未來(lái)十年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛發(fā)展的時(shí)代。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年上升，投資增長(zhǎng)率穩(wěn)步增長(zhǎng)，后發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁房地產(chǎn)市場(chǎng)——投資額78

2003年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率達(dá)歷史最高峰，反映出隨著欽州“323”工作思路及大港口、大工業(yè)、大旅游“三大目標(biāo)”的提出，引發(fā)的新一輪城市建設(shè)投資熱潮。2005年投資額熱度有所回落，反映出欽州城市建設(shè)和投資準(zhǔn)入門檻的提高。2009年年底國(guó)家逐步加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，欽州2010-2011房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨緩。2007、2009年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高峰期，房地產(chǎn)投資高峰滯后于固定資產(chǎn)投資，出現(xiàn)在2010、2011年。欽州土地市場(chǎng)近三年“量?jī)r(jià)齊升”，土地購(gòu)置價(jià)格增長(zhǎng)率保持在飛速增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)供應(yīng)量未來(lái)1-2年不容小視，或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的價(jià)格“大戰(zhàn)”房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)79

2007年土地購(gòu)置面積達(dá)到2066.02畝，為之前4年出讓土地總量的1.6倍，創(chuàng)下歷年新高。07年受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，欽州土地市場(chǎng)出現(xiàn)畸形繁榮，表現(xiàn)出不健康狀態(tài)。而08年、09年市場(chǎng)出現(xiàn)較理性回縮調(diào)整。

欽州做為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展主要受益城市之一，大型企業(yè)進(jìn)駐帶來(lái)大量下游企業(yè)、人口紅利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)欽州市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，積極參與拿地。市場(chǎng)大規(guī)模施工，但銷售出現(xiàn)瓶頸，去化速度首年減慢，產(chǎn)品優(yōu)化及營(yíng)銷水平要求面臨更大的考驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)——銷售市場(chǎng)80由于10年欽州市房地產(chǎn)去化量增長(zhǎng)快速,

2011年商品房施工面積達(dá)到竣工面積的12倍，創(chuàng)下了歷史新高。按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)當(dāng)房地產(chǎn)的施工與竣工面積比值大于4倍時(shí)，未來(lái)樓市供大于求。如果未來(lái)欽州市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)無(wú)法進(jìn)一步擴(kuò)容，明后兩年樓市將面臨較大的消化壓力。房?jī)r(jià)變化由不穩(wěn)變平穩(wěn)，對(duì)于剛性特征明顯的欽州市場(chǎng)，房?jī)r(jià)保持緩慢增長(zhǎng)將是長(zhǎng)期趨勢(shì)

欽州商品房銷售均價(jià)一直呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，在07年上升幅度較大，08年在金融危機(jī)的影響下，增長(zhǎng)幅度放緩，09年欽州房地產(chǎn)看漲，10、11年樓市強(qiáng)力反彈。

欽州整體房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，相對(duì)于人均可支配收入的快速增長(zhǎng)，整體房?jī)r(jià)依然保持理性增長(zhǎng)

。政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，由此判斷，房?jī)r(jià)保持緩慢增長(zhǎng)將是未來(lái)欽州市場(chǎng)的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)——銷售市場(chǎng)81房地產(chǎn)市場(chǎng)——北部灣三市對(duì)比北部灣三市中欽州房?jī)r(jià)處于低水平，價(jià)格洼地明顯，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)欽州市的工業(yè)化定位可促使中心城市產(chǎn)業(yè)繁榮，人口吸附力必然增強(qiáng)，這一階段發(fā)展有如像“北上廣”城市膨脹型增長(zhǎng)有類同之處。城市房地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)有實(shí)質(zhì)的未來(lái)預(yù)期。北海市的旅游度假區(qū)的作用歸根是城鎮(zhèn)化推動(dòng)人口聚集形成的需求拉動(dòng)，類似海南的地產(chǎn)發(fā)展相似，以富足享受環(huán)境宜居為導(dǎo)向需求市場(chǎng)。防城港市自然海灣資源是北部灣中最好的，且靠邊關(guān)咽喉，在港與城之間皆比欽州和北海有自然獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。但是從目前人口規(guī)模和GDP規(guī)?？匆皟烧哌€需要時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)——板塊發(fā)展方向城市“東進(jìn)南拓，向海發(fā)展”已經(jīng)邁出重要的一步，這些板塊是目前樓市關(guān)注的熱點(diǎn)板塊83行政中心板塊代表項(xiàng)目恒大綠洲人和春天欽江麗景色產(chǎn)品類型小高層、高層價(jià)格3800元/㎡市中心板塊代表項(xiàng)目年年豐廣場(chǎng)江濱豪園寧越花園產(chǎn)品類型小高層、高層價(jià)格3900元/㎡新行政中心板塊城南板塊市中心板塊

城北板塊東進(jìn)南拓城北板塊代表項(xiàng)目賽格.邦都國(guó)際天元.翰林尊府

福盛家園產(chǎn)品類型小高層、高層價(jià)格3000元/㎡城南板塊代表項(xiàng)目盛世名門正元.七里香溪遠(yuǎn)辰.金灣藍(lán)岸產(chǎn)品類型小高層、高層價(jià)格3500元/㎡往欽州港欽州港板塊代表項(xiàng)目巨龍國(guó)際

遠(yuǎn)洋濱海國(guó)際

紅林新都產(chǎn)品類型小高層、高層價(jià)格3300元/㎡市中心板塊項(xiàng)目主要分布在欽州灣大道兩側(cè)、南珠西大街以及育才路附近。認(rèn)知度高，市場(chǎng)抗壓性強(qiáng)。市中心板塊以舊城改造項(xiàng)目為主，中小體量，在售項(xiàng)目6個(gè)。商業(yè)配套較為完善，目前沃爾瑪、夢(mèng)之島百貨等知名商家已進(jìn)駐年年豐商業(yè)廣場(chǎng)，成為市中心板塊繼陽(yáng)光麗城、聯(lián)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)后的又一商業(yè)地標(biāo)。年年豐廣場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)——市中心板塊84以本地客戶為主的內(nèi)向市場(chǎng)，依托中心城區(qū)成熟的配套，主要供應(yīng)高層產(chǎn)品。區(qū)域認(rèn)知：配套齊全，生活便利的城市中心商圈，房?jī)r(jià)居高不下。價(jià)格：3900元/㎡，價(jià)格區(qū)間3600-4500元/㎡產(chǎn)品類型：高層為主，2011年前以小型項(xiàng)目為主，后續(xù)增加規(guī)模樓盤供應(yīng)。主推80-120㎡戶型力。銷售情況：新品預(yù)約樓盤，均有大型營(yíng)銷活動(dòng)推出?？蛻魳?gòu)成：本地為主，年齡段主要在30-55歲之間，自住為置業(yè)目的。未來(lái)供應(yīng)：保守估計(jì)目前中心城區(qū)在售樓盤商品房存量為70萬(wàn)㎡。濱江豪園已銷售15萬(wàn)㎡，余11萬(wàn)㎡，5萬(wàn)㎡/年

；松江寧越花園已2.2萬(wàn)㎡，余20.8萬(wàn)㎡；年年豐32萬(wàn)㎡，香緹麗景4萬(wàn)㎡，鑫隆國(guó)際1.5萬(wàn)，城市之0.7萬(wàn)㎡。城北板塊缺乏有利的價(jià)值驅(qū)動(dòng)力，市場(chǎng)關(guān)注度較低，價(jià)格也處于低水平，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地緣性客戶置業(yè)首選。房地產(chǎn)市場(chǎng)——城北板塊85區(qū)域認(rèn)知：人氣不足，生活配套相對(duì)匱乏的城市邊緣區(qū)域，價(jià)格在市場(chǎng)低位，多為中低端樓盤。價(jià)格：3100元/㎡，

價(jià)格區(qū)間在2850-3500元/㎡產(chǎn)品類型：小高層產(chǎn)品，緊湊實(shí)用型戶型為主，60-69㎡1+1房，80-99㎡2房和N+1房，100-129㎡3房是近期暢銷戶型。銷售情況：特價(jià)房源集中120-140㎡戶型，去化速度慢，特價(jià)房折后價(jià)格在2600-2800之間。客戶構(gòu)成：本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，職業(yè)為教師、公務(wù)員為主，部分為個(gè)體戶或私營(yíng)業(yè)主，自住為主要購(gòu)房目的。未來(lái)供應(yīng)：保守估計(jì)目前中心城區(qū)在售樓盤商品房存量為86.1萬(wàn)㎡。天元·翰林尊府：已銷售12萬(wàn)㎡，余19.7萬(wàn)㎡，4萬(wàn)㎡/年；福盛家園：銷售4萬(wàn)㎡，余23萬(wàn)㎡，2萬(wàn)㎡/年；賽格·都邦國(guó)際：銷售2.9萬(wàn)㎡，余19.9萬(wàn)㎡；文華新城：銷售12萬(wàn)㎡，余13萬(wàn)㎡，4萬(wàn)㎡/年；匯海雅筑：銷售1.43萬(wàn)㎡，余0.5萬(wàn)㎡；孟擇雅居：銷售5.5萬(wàn)㎡，余8.5萬(wàn)㎡；銀河雅苑：銷售3.5萬(wàn)㎡，余1.5萬(wàn)㎡。城北板塊項(xiàng)目主要分布主要分布在欽州一中和城北區(qū)政府附近。賽格·都邦國(guó)際合盛·文華新城城南城市資源豐富，樓盤品質(zhì)得到提升，社區(qū)配套完善房地產(chǎn)市場(chǎng)——城南板塊86區(qū)域認(rèn)知：依托良好的區(qū)域位置，交通條件、成熟配套形成的傳統(tǒng)居住區(qū)。在售項(xiàng)目均有大體量的商業(yè)，商業(yè)售價(jià)和租金全市最高。價(jià)格：3500元/㎡，

價(jià)格區(qū)間在3400-5000元/㎡產(chǎn)品類型：主推80-90兩房，100/130/140三房㎡,銷售情況：80兩房、120三房熱銷客戶構(gòu)成：老城區(qū)原住民為主、生意人，少量投資客。未來(lái)供應(yīng)：保守估計(jì)目前中心城區(qū)在售樓盤商品房存量為293.98萬(wàn)㎡。恒祥豪苑：銷售2.81萬(wàn)㎡，余157.19萬(wàn)㎡恒基廣場(chǎng)：銷售1.02萬(wàn)㎡，余3.64萬(wàn)㎡青城中央廣場(chǎng)：6.2萬(wàn)㎡，翰林福地31.52萬(wàn)㎡海倫堡花園5.5萬(wàn)㎡,麗景天下10.7萬(wàn)㎡，水岸茗城0.46萬(wàn)㎡，祥和錦都0.6萬(wàn)㎡正元·七里香溪30萬(wàn)㎡,遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸余8.5萬(wàn)㎡都市春天0.67萬(wàn)㎡盛世名門39萬(wàn)㎡城南片區(qū)項(xiàng)目主要分布在文峰南路、安州大道以及南珠西大街周邊。城南板塊以中小項(xiàng)目為主，片區(qū)大盤盛世名門、七里香溪配套自身較為豐富。盛世名門遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸行政中心板塊項(xiàng)目主要分布在揚(yáng)帆大道和蓬來(lái)北大道周邊。在政府的強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃下推熱了片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。以中大規(guī)模項(xiàng)目為主，社區(qū)配套和片區(qū)市政配套都較為豐富，個(gè)別項(xiàng)目有五星級(jí)酒店、六星級(jí)會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)等高端配套。恒大綠洲水會(huì)新行政中心板塊近年發(fā)展速度較快，是欽州房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)板塊，該板塊高端住宅群聚區(qū)初具雛形房地產(chǎn)市場(chǎng)——新行政中心87區(qū)域認(rèn)知：城市規(guī)劃利好帶動(dòng)而興起的城市新貴聚集區(qū)價(jià)格：3800元/㎡，

價(jià)格區(qū)間在3300-4500元/㎡產(chǎn)品類型：主推89-90兩房，100-120三房銷售情況：開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，大盤項(xiàng)目月均約20-30套走量?？蛻魳?gòu)成：政府公務(wù)員、私企高級(jí)管理人員、生意人為主，購(gòu)房客群年輕化。未來(lái)供應(yīng)：保守估計(jì)目前新政務(wù)區(qū)板塊在售樓盤商品房存量為436.66萬(wàn)㎡。恒大綠洲：79萬(wàn)㎡，濱海明珠：4.1萬(wàn)㎡欽江麗景：13.76萬(wàn)㎡人和春天：102.5萬(wàn)㎡永欣·世代寶第：3.74萬(wàn)㎡,古越揚(yáng)帆7.5萬(wàn)㎡奧林名城：0.86萬(wàn)㎡，大華·富貴世家11.8萬(wàn)㎡皇庭御龍灣1.6萬(wàn)㎡，萬(wàn)錦華府7.8萬(wàn)㎡東岸陽(yáng)光17萬(wàn)，東方豪庭20萬(wàn)㎡中地·濱江國(guó)際158萬(wàn)㎡上元·悉尼陽(yáng)光9萬(wàn)㎡

欽州港房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在中心商圈，沿進(jìn)港大道以西，以市政廣場(chǎng)為軸心，輻射布局。片區(qū)價(jià)值未體現(xiàn)、生活配套依靠主城區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展滯后。興業(yè)城房地產(chǎn)市場(chǎng)——?dú)J州港板塊