地產(chǎn)合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度（修訂）

11/11正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度編制王奕日期2018年8月審核地產(chǎn)戰(zhàn)略投資中心、運(yùn)營管理部、法務(wù)事務(wù)部、綜合管理部、審計(jì)風(fēng)控部、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心日期2018年8-9月批準(zhǔn)黃仙枝日期2018年10月6日修訂記錄批準(zhǔn)日期修訂內(nèi)容修訂審核批準(zhǔn)2017.9正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度發(fā)布√2018.10修訂注冊(cè)資本、財(cái)務(wù)印章及網(wǎng)銀、融資、擔(dān)保、代建項(xiàng)目、資金情況匯報(bào)頻率√2020.9項(xiàng)目分類定義、財(cái)務(wù)印鑒保管使用、違約金比例、干股合作模式資金分配√

目錄1. 總則 32. 定義 33. 項(xiàng)目談判期 34. 項(xiàng)目經(jīng)營期 45. 項(xiàng)目清算期 106. 附則 107. 附件 11

總則為規(guī)范我司財(cái)務(wù)人員在合作項(xiàng)目中的業(yè)務(wù)操作，維護(hù)我司在合作項(xiàng)目的利益，特制定本制度，本制度適用正榮地產(chǎn)下屬所有的合作項(xiàng)目，包括：主導(dǎo)操盤項(xiàng)目、聯(lián)席操盤項(xiàng)目、財(cái)務(wù)投資項(xiàng)目。收購集團(tuán)公司，不適用于本制度。定義主導(dǎo)操盤項(xiàng)目：由我司組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)，并行使項(xiàng)目操盤決策權(quán)的項(xiàng)目；聯(lián)席操盤項(xiàng)目：股東各方聯(lián)合組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)，我司負(fù)責(zé)部分部門組建，行使對(duì)等操盤權(quán)利的合作項(xiàng)目；財(cái)務(wù)投資項(xiàng)目：我司不負(fù)責(zé)任何部門組建，且不參與項(xiàng)目日常管理的合作項(xiàng)目。項(xiàng)目談判期在項(xiàng)目談判期應(yīng)就項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)管理事項(xiàng)加以明確，以確保后期合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。3.1財(cái)務(wù)并表?xiàng)l件3.1.1為了做大上市公司規(guī)模，所有合作項(xiàng)目需要在前期談判中爭取財(cái)務(wù)并表。并對(duì)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本提出如下要求：（1）土地款小于等于3億元的，實(shí)收資本不得低于土地款的40%且不得低于0.5億元；（2）土地款大于3億元小于等于5億元的，實(shí)收資本不得低于土地款的35%且不得低于1.2億元；（3）土地款大于5億元小于等于10億元的，實(shí)收資本不得低于土地款的30%且不得低于1.75億元；（4）土地款大于10億元的，實(shí)收資本不得低于土地款的25%且不得低于3億元；3.1.2項(xiàng)目是否能滿足財(cái)務(wù)并表，在我司股權(quán)比例落在0%~100%的不同區(qū)間范圍時(shí)，必須滿足不同的必要條件，具體情況如下圖所示：3.1.3根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我司上市后需要在合并報(bào)表層面按照子公司、合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)的口徑，披露相關(guān)財(cái)務(wù)信息。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度，并表的項(xiàng)目公司，均作為子公司；不并表的項(xiàng)目公司，作為合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)。3.2財(cái)務(wù)管控3.2.1根據(jù)合作項(xiàng)目對(duì)于操盤和并表的不同要求，我司對(duì)其各項(xiàng)財(cái)務(wù)要點(diǎn)管控的要求不一，具體參見“附件1合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控要求”。其中，操盤包括主導(dǎo)操盤、聯(lián)合操盤兩種操盤類型。項(xiàng)目經(jīng)營期4.1一般條款4.1.1我司財(cái)務(wù)管理工作事項(xiàng)需要基于合作協(xié)議的相關(guān)條款、股東會(huì)或者董事會(huì)的相關(guān)決議，維護(hù)我司在合作項(xiàng)目中利益最大化；4.1.2項(xiàng)目公司需允許我司按照跟投管理規(guī)定在我司對(duì)應(yīng)權(quán)益范圍內(nèi)進(jìn)行跟投，并保證其他各方積極配合股權(quán)變更手續(xù)。4.1.3對(duì)于合作項(xiàng)目（含財(cái)務(wù)投資），對(duì)于僅有兩家合作方的，要求公章、合同章實(shí)物必須共管；對(duì)于三家及以上合作方的，要求公章、合同章由其中兩方共管，且印章使用需聯(lián)簽。我司必須掌控網(wǎng)銀支付審核權(quán)及支付相關(guān)的一枚財(cái)務(wù)印鑒（法人章或財(cái)務(wù)章），確保資金安全，對(duì)于合作方不配合或分歧嚴(yán)重的情況下，可以拒絕支付來促進(jìn)分歧解決。對(duì)于無法掌控網(wǎng)銀支付審核權(quán)的項(xiàng)目須上報(bào)董事長，并在請(qǐng)示單正文說明原因。4.2資金管理4.2.1合作項(xiàng)目前期土地款的投入（1）合作協(xié)議簽訂前，我司因摘牌支付了部分土地款的，需要根據(jù)合作各方股權(quán)比率計(jì)算各方應(yīng)支付金額供我方無償使用相同天數(shù)，如合作方不能提供資金再按年利率不低于10%收取資金占用費(fèi)，計(jì)息期間參照合作協(xié)議約定時(shí)間，以服務(wù)費(fèi)形式收取，收取單位由總部指定；（2）合作協(xié)議簽訂后，項(xiàng)目公司應(yīng)繳納的土地款及稅費(fèi),合作各方應(yīng)按照股權(quán)比例同時(shí)投入，原則上不接受墊付，若對(duì)方資金緊缺提出我司墊付需求，則我司根據(jù)資金頭寸及風(fēng)險(xiǎn)把控來確定同意與否。一旦確定墊付，則按不低年化15%收取資金占用費(fèi)，該部分收益可另行簽訂協(xié)議。此外，需與對(duì)方約定最遲歸還日期，保證資金的安全性；（3）若合作方土地款未按約定時(shí)間到賬，協(xié)議應(yīng)規(guī)定向如約履行一方支付違約金；若在支付土地款時(shí)，協(xié)議尚未最終簽訂，應(yīng)充分溝通土地款到賬時(shí)間，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行及利益最大；（4）在合作初期至項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成立前，合作項(xiàng)目的土地款支付申請(qǐng)由區(qū)域公司投資部門發(fā)起，財(cái)務(wù)部復(fù)核；如若新進(jìn)城市尚未成立區(qū)域公司，則由地產(chǎn)總部財(cái)務(wù)管理中心做好相應(yīng)補(bǔ)位工作。4.2.2合作項(xiàng)目經(jīng)營資金投入（1）原則上合作各方按合作協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，按股權(quán)比例同時(shí)投入。對(duì)于除注冊(cè)資本之外的經(jīng)營資金投入（外部融資條件不具備或外部融資不能滿足公司資金需求時(shí)），由股東方與項(xiàng)目公司簽署借款協(xié)議，借款成本按照合作協(xié)議條款執(zhí)行。項(xiàng)目公司須至少提前15天通知及申請(qǐng)撥付資金；（2）若一方墊付經(jīng)營資金，按不低于年化15%或合作協(xié)議中規(guī)定的利率計(jì)取墊款利息或違約金；對(duì)于操盤項(xiàng)目，可約定合作各方不按時(shí)足額撥付資金超過一定時(shí)限（90天），足額方有權(quán)將墊付資金按照項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格作價(jià)入股，或按照合作各方實(shí)際投入資金比例重新計(jì)算股權(quán)份額，對(duì)方須無條件配合股權(quán)變更手續(xù)，且無論股權(quán)變更手續(xù)是否完成，足額方按重新計(jì)算后的股權(quán)比例享有利潤分配權(quán)；4.2.3合作項(xiàng)目盈余資金分配（1）合作項(xiàng)目前端融資、開發(fā)貸款放款、取得銷售回款后，在滿足項(xiàng)目自身未來三個(gè)月正常開發(fā)經(jīng)營資金后仍有盈余的前提下，優(yōu)先歸還股東借款，然后各方可以在符合財(cái)務(wù)運(yùn)作規(guī)范條件下按股權(quán)比例同時(shí)抽回使用；（2）如項(xiàng)目需要開發(fā)建設(shè)資金的，合作各方應(yīng)及時(shí)歸還抽回資金，項(xiàng)目公司需提前15天書面通知及申請(qǐng)各方歸還資金，逾期歸還承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任，違約金數(shù)額按照未歸還金額年化15%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；（3）除以上規(guī)定，未經(jīng)合作項(xiàng)目董事會(huì)或股東會(huì)同意，項(xiàng)目公司不得以任何方式向股東或其他單位、個(gè)人提供擔(dān)保（按揭除外），不得外借資金，違約方承擔(dān)一切后果；（4）對(duì)于合作方提供土地資源（即合作方享干股的），由我司全部提供資金的，資金在歸還完股東借款后，項(xiàng)目公司融資、調(diào)度等資金管理由我司參照集團(tuán)的資金管理體系執(zhí)行。后續(xù)資金分配方案一事一議。4.3融資管理4.3.1根據(jù)股東會(huì)或者董事會(huì)制定的前期資金規(guī)劃、融資方案策略及合作協(xié)議相關(guān)條款約定，制定具體的融資方案以獲取“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的資金，滿足合作項(xiàng)目的資金需求，在條件允許情況下爭取對(duì)我司最有利的資金方案，并相應(yīng)的對(duì)我司總部資金加以支持。4.3.2擔(dān)保管理合作項(xiàng)目按照股權(quán)比例提供擔(dān)保，如不能按照股權(quán)比例提供擔(dān)保需報(bào)集團(tuán)審批。4.3.3優(yōu)先考慮開發(fā)貸款、前端融資或其他外部融資，但需綜合考慮融資成本、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、項(xiàng)目綜合收益。對(duì)于操盤并表及操盤不并表項(xiàng)目，由我方主導(dǎo)進(jìn)行融資；對(duì)于非操盤項(xiàng)目，應(yīng)告知合作方提前通知我方融資方案具體內(nèi)容，并經(jīng)我方同意。為維護(hù)合作各方股東利益，操盤方如無理由放棄開發(fā)貸款侵害合作方利益的，違約金額不低于我方實(shí)際損失的1.3倍。4.3.4對(duì)于合作項(xiàng)目，對(duì)按揭合作協(xié)議，為提高回款效率，要求合作各方無條件配合與最優(yōu)條件金融機(jī)構(gòu)簽訂按揭合作協(xié)議及相關(guān)手續(xù)。4.4銷售管理為服務(wù)好銷售現(xiàn)場，且強(qiáng)化案場財(cái)務(wù)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控，案場財(cái)務(wù)人員需要認(rèn)真學(xué)習(xí)相應(yīng)的案場管理制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)營銷過程中的漏洞并提出建議。公司銷售會(huì)計(jì)需要復(fù)核案場收銀各臺(tái)賬、報(bào)表，以確保各類報(bào)表的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，針對(duì)應(yīng)收未收房款項(xiàng)進(jìn)行賬齡分析，給財(cái)務(wù)經(jīng)理提供應(yīng)收賬款管理數(shù)據(jù)。4.5費(fèi)用、成本等支出管理4.5.1需要嚴(yán)格區(qū)分合作項(xiàng)目各類費(fèi)用、成本等支出的歸屬，對(duì)于不應(yīng)在合作項(xiàng)目列支的費(fèi)用、成本等需要拒絕支付，并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。對(duì)于正常的各類支出需要嚴(yán)格按照合作協(xié)議及項(xiàng)目公司的審批流程，確保我司相關(guān)業(yè)務(wù)有權(quán)審批人均簽字確認(rèn)，以降低我方在合作項(xiàng)目中利益受損的風(fēng)險(xiǎn)。4.5.2對(duì)于我方負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的合作項(xiàng)目，應(yīng)以我司最新權(quán)責(zé)為基礎(chǔ)，制定有利于我司的財(cái)務(wù)支出審批制度。4.5.3合作項(xiàng)目中委派的人員無論是財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理還是出納，均應(yīng)按照上述要求，確保我司的利益不受侵害。4.5.4采用費(fèi)用包干模式的合作項(xiàng)目，管理費(fèi)用按照簽約收入（含稅）的2.5%，最低不低于2%（不包含合作方派駐的人員薪資及稅費(fèi)），銷售費(fèi)用按照簽約收入（含稅）的3%，最低不低于2%。4.5.5管理費(fèi)用指項(xiàng)目公司的全部管理支出，包括項(xiàng)目公司全體員工的工資獎(jiǎng)金、福利、差旅、宴請(qǐng)、禮品、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用、行政費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、審計(jì)等中介費(fèi)用，盡管上述費(fèi)用可能在開發(fā)間接費(fèi)中列支，仍應(yīng)按財(cái)務(wù)制度界定計(jì)入日常管理費(fèi)用。但不包括項(xiàng)目公司營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。4.5.6營銷費(fèi)用指項(xiàng)目公司為宣傳及銷售產(chǎn)品而發(fā)生的費(fèi)用，包括但不限于：營銷系統(tǒng)行政性費(fèi)用、品牌建設(shè)費(fèi)用、市場研究費(fèi)用、公共關(guān)系維護(hù)費(fèi)用、媒介廣告費(fèi)用、策劃及咨詢費(fèi)用、推廣活動(dòng)費(fèi)用、銷售代理費(fèi)及傭金、銷售人員的工資及社保、銷售物料費(fèi)用、促銷費(fèi)用、包裝制作費(fèi)用、物業(yè)公司及第三方服務(wù)費(fèi)用、銷售展區(qū)日常費(fèi)用、政府稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用等。為免疑義，營銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)口徑包含臨時(shí)性的售樓處、樣板區(qū)、示范區(qū)的設(shè)計(jì)、建設(shè)及硬裝、軟裝等所有費(fèi)用，永久性的售樓處、樣板間及示范區(qū)的軟裝設(shè)計(jì)及購買費(fèi)用，但不含永久性售樓處、樣板間及示范區(qū)的建設(shè)費(fèi)用。4.5.7在合作項(xiàng)目運(yùn)營的全周期中，如產(chǎn)生各類隱形的墊支費(fèi)用，比如：因合作方使用我方銷售系統(tǒng)和賬務(wù)系統(tǒng)而產(chǎn)生的額外賬號(hào)使用費(fèi)及系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)；為合作項(xiàng)目籌備或大節(jié)點(diǎn)需求（集中開盤、交房等）而調(diào)用我方下屬其他公司的部門人員而產(chǎn)生的費(fèi)用開支等，建議與合作方約定或協(xié)議確認(rèn)，按照費(fèi)用歸屬，歸集并列式明確，適當(dāng)向合作項(xiàng)目收取相關(guān)費(fèi)用。4.6風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警跟蹤合作協(xié)議或股東會(huì)確定的合作項(xiàng)目核心指標(biāo)數(shù)據(jù)，當(dāng)合作項(xiàng)目核心指標(biāo)數(shù)據(jù)已發(fā)生或者預(yù)計(jì)將發(fā)生較大變化時(shí)（變化幅度超過預(yù)算的5%），應(yīng)及時(shí)向我司上層管理人員反饋。核心指標(biāo)包括：總貨值、總成本、管理費(fèi)率、銷售費(fèi)率、項(xiàng)目毛利率、項(xiàng)目凈利潤率等。4.7稅務(wù)管理4.7.1在合作前期談判時(shí)，需要溝通雙方的計(jì)稅依據(jù)，了解對(duì)方項(xiàng)目測算的計(jì)稅口徑(預(yù)繳/清算)，便于清楚項(xiàng)目利潤目標(biāo)值的真實(shí)性；4.7.2合作項(xiàng)目在稅務(wù)管理方面秉著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆绞教幚?，各方初期必須商議明確向稅務(wù)方提供報(bào)表時(shí)，是按照操盤方標(biāo)準(zhǔn)或并表方標(biāo)準(zhǔn)；4.7.3涉及項(xiàng)目公司稅務(wù)清算、稽查等重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，操盤方應(yīng)及時(shí)與合作方委派財(cái)務(wù)人員溝通，便于合作方了解、掌握相關(guān)情況，并爭取合作方資源共同解決；4.7.4對(duì)于非我司操盤項(xiàng)目，建議在合作協(xié)議中增加條款：“經(jīng)營過程中由于操盤方操作不當(dāng)而產(chǎn)生的各類損失（包括不限于罰款、滯納金等），均由操盤方承擔(dān)”。4.8報(bào)表管理如果不并表，原則上需要每月10日前向地產(chǎn)總部提供包括但不限于：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、資金周報(bào)表（每周提供）、資金計(jì)劃表、融資數(shù)據(jù)庫、項(xiàng)目情況表、年度預(yù)算情況表、銷售日?qǐng)?bào)表、項(xiàng)目銷售情況表，并定期提供合作項(xiàng)目大成本表，及其他總部要求的報(bào)表。相應(yīng)報(bào)表模板詳見附件2至附件9。如果并表，遵從我司全資項(xiàng)目公司的報(bào)表管理要求。4.9人員管理4.9.1對(duì)于并表項(xiàng)目，會(huì)計(jì)崗位必須由我司委派，并盡可能的爭取財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人也由我司委派，且同時(shí)使用我司財(cái)務(wù)系統(tǒng)（含明源系統(tǒng)）；4.9.2對(duì)于非并表項(xiàng)目，原則上仍需委派財(cái)務(wù)崗位，且必須掌控網(wǎng)銀支付審核權(quán)，并要求項(xiàng)目公章共管、財(cái)務(wù)印鑒根據(jù)崗位不相容原則分開保管。4.10代建項(xiàng)目管理4.10.1普通代建項(xiàng)目，原則上我司不進(jìn)項(xiàng)目公司股權(quán)，收取代建管理費(fèi)等費(fèi)用；4.10.2代建實(shí)質(zhì)為借貸和委托開發(fā)管理的，為控制我方風(fēng)險(xiǎn)，采取將目標(biāo)公司部分或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我方，在滿足一定條件時(shí)，再向我方回購目標(biāo)公司股權(quán)的方式操作；股權(quán)轉(zhuǎn)讓均以平價(jià)轉(zhuǎn)讓；我方入股前目標(biāo)公司所發(fā)生全部債權(quán)債務(wù)問題（包括但不限于借款、擔(dān)保、訴訟、糾紛等），均由被代建方自行負(fù)責(zé)解決或承擔(dān)，若因此造成我方損失或我方入股后目標(biāo)公司遭受損失的，被代建方向我方及目標(biāo)公司賠償全部損失；我司入股的代建項(xiàng)目，要求并表；4.10.3代建實(shí)質(zhì)為借貸和委托開發(fā)管理的，我司入股項(xiàng)目公司的，支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，實(shí)質(zhì)為股東借款的，和我方向項(xiàng)目公司提供借款的，均需按照不低于年利率15%計(jì)息，借款利息按資金實(shí)際占用時(shí)間結(jié)算；4.10.4項(xiàng)目公司開發(fā)目標(biāo)地塊過程中的全部開發(fā)、建設(shè)資金借助我方資平臺(tái)及融資渠道，以項(xiàng)目公司為融資主體，資金由項(xiàng)目公司使用的，融資利息由項(xiàng)目公司承擔(dān)，我司按照不低于年化3%收取融資擔(dān)保費(fèi)；融資金額、資金用途等均遵循我方意見；4.10.5上述代建管理費(fèi)、借款利息及融資擔(dān)保費(fèi)以服務(wù)費(fèi)形式收取，收取單位由總部指定；4.10.6合作項(xiàng)目融資落位后，優(yōu)先償還我司借款，在滿足項(xiàng)目自身未來三個(gè)月正常開發(fā)經(jīng)營資金后仍有盈余的前提下，建議與合作方溝通我司提取項(xiàng)目公司資金，按照項(xiàng)目公司融資成本計(jì)息，按照資金實(shí)際占用時(shí)間結(jié)算(或按照不高于9%計(jì)息)；4.10.7當(dāng)雙方約定的委托經(jīng)營管理退出條件成熟時(shí)，在保證目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營正常資金的前提下，目標(biāo)公司資金優(yōu)先用于清償項(xiàng)目融資貸款及我方股東借款。項(xiàng)目公司全部清償我方股東借款且付清我方全部協(xié)議項(xiàng)下我方應(yīng)得利益后，按照平價(jià)回購我方在目標(biāo)公司中所持有股權(quán)。4.11其他4.11.1以上管理事項(xiàng)是以合作協(xié)議相關(guān)條款或股東會(huì)相關(guān)決議中對(duì)我司財(cái)務(wù)人員崗位安排為基礎(chǔ)，我司財(cái)務(wù)人員需要嚴(yán)格執(zhí)行上述管理的相關(guān)條款，以確保我司在合作項(xiàng)目中的利益不受侵害；4.11.2對(duì)于合作項(xiàng)目，可以安排我司人員定期去開戶行打印《已開立銀行結(jié)算賬戶清單》，以核對(duì)賬面銀行賬戶的完整性和存在性。為提高非并表非操盤合作項(xiàng)目資金情況統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確性，目前是一周一統(tǒng)計(jì)，原則上要求非并表操盤項(xiàng)目銀行開通銀企直聯(lián)。項(xiàng)目清算期5.1利潤分配合作各方按照股權(quán)比例分享利潤、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（除協(xié)議另有約定的除外）。項(xiàng)目公司在償還股東借款及對(duì)外貸款后由經(jīng)營所產(chǎn)生的稅后利潤，在提取法律所規(guī)定的各項(xiàng)法定