標(biāo)準(zhǔn)化手冊內(nèi)部管理篇

內(nèi)部管理管控篇西安曲江圣境城市發(fā)展服務(wù)有限公司頁碼：頁1、目的

規(guī)范公司對新相關(guān)項目前期物業(yè)管理管控工作程序和合適的內(nèi)容，指導(dǎo)前期物業(yè)管理管控工作有效開展。二、范圍

適用于公司接管的各相關(guān)項目的前期物業(yè)管理管控工作。三、合適的內(nèi)容（1）物業(yè)接管驗收1、定義接管驗收是物業(yè)管理管控企業(yè)為維護(hù)業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理管控資料等進(jìn)行綜合性驗收。它先于業(yè)主入?。ㄊ褂茫┲?，是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，奠定管理管控基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理管控前期工作。接管驗收合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理管控的前提條件之1。在條件具備或物業(yè)管理管控企業(yè)前提介入充分、準(zhǔn)備充足時，接管驗收可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進(jìn)行。2、接管前的準(zhǔn)備工作（1）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理管控委托事項，主要是：①管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限，保修責(zé)任的委托與實施。②遺留掃尾工程、空置房出租或看管等代為辦理事項。③管理管控服務(wù)費構(gòu)成及籌集。④管理管控用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配。⑤物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。（2）競標(biāo)與簽訂前期物業(yè)管理管控委托合同合約在洽談的過程中，物業(yè)管理管控企業(yè)對人力、物力等自身條件和接盤運(yùn)作、盈虧風(fēng)險作出測算，據(jù)此制定“接管合適的方案”作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)1步協(xié)商或競標(biāo)。如達(dá)成1致或中標(biāo)即可簽訂前期物業(yè)管理管控委托合同合約。（3）物業(yè)管理管控企業(yè)實施驗收接管做好檔案資料的移交工作，檔案資料最少涵蓋：規(guī)劃圖、竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖；各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等。（4）規(guī)章制度的制定，建立正常的管理管控秩序。根據(jù)前期物業(yè)管理管控合同合約所賦予的管理管控職責(zé)、行業(yè)法規(guī)、公司基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立必要的規(guī)章制度，其最少涵蓋管理管控機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍、各類人員的崗位職責(zé)、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理管控規(guī)定、用戶（住戶）手冊等，形成《前期物業(yè)管理管控服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。（5）管理管控機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理管控深度、管理管控方式等確定該物業(yè)的常設(shè)管理管控機(jī)構(gòu)配備管理管控人員及組織培訓(xùn)，迎接即將到來的業(yè)主入伙。（6）建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。（7）必要時參與營銷（包括預(yù)售），了解業(yè)主對物業(yè)管理管控的具體要求，修訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為提升客戶滿意度提供條件。3、接管驗收的合適的內(nèi)容（1）主體結(jié)構(gòu)：地基沉降不得超過規(guī)定要求容許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構(gòu)件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形，裂縫都不能超過國標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。（2）屋面與樓地面：各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不容許倒流水和滲漏。（3）裝修：鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；油漆色澤1致，不脫皮、漏刷。（4）電氣：線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直、過墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接和綁接。每1回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)行，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。（5）水、衛(wèi)、消防、采暖：管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管不滲漏，管邊排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、鋪機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運(yùn)行準(zhǔn)確正常。（6）附屬工程及其它：如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窯井的設(shè)置，管道坡寬、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報箱、掛物鉤應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，還包括場地清除，臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政，公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。4、接管驗收中應(yīng)注意的事項物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理管控工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理管控企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理管控轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理管控之中。因此，為確保今后物業(yè)管理管控工作能順利開展，物業(yè)管理管控企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：（1）物業(yè)管理管控企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理管控人員及技術(shù)人員參加驗收工作。（2）物業(yè)管理管控企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理管控的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（3）接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格。（4）落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理管控企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理管控企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商1次性撥付保修費用。（5）開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理管控企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。（6）物業(yè)管理管控企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理管控以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。（7）接管驗收符合要求后，物業(yè)管理管控企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理管控企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。5、接管驗收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)（1）接管驗收應(yīng)提交的資料①新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料a產(chǎn)權(quán)資料：相關(guān)項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。b技術(shù)資料：竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同合約及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。②房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料a產(chǎn)權(quán)資料：房屋所以權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。b技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。（2）接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)①主體結(jié)構(gòu)a地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。b鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。c木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。d磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和鋼度，不允許有明顯裂縫。e凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。②外墻不得滲水③屋面a各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上在房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。c陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口，檐溝，落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。④樓地面a面層與基層必須粘貼牢固，不空鼓。整體面層平整。不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。b衛(wèi)生間、陽臺，洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水個滲漏。c木樓地面應(yīng)平整牢固，連接密合。⑤裝修a鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。b進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗，樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。c木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。d抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。e飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。f油漆、刷漿應(yīng)色澤1致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。⑥水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收a供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下合適的內(nèi)容：-檢查高低壓配電柜，高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等）；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施（如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng)）。-檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否通暢。若有兩臺以上機(jī)組、能否并車同步進(jìn)行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊急停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等。-低壓電氣線路應(yīng)平整，牢固、順直、過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；，采用管子配線時連接點必須緊密、可靠、使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國家有關(guān)部門檢測。b中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收。主要有如下合適的內(nèi)容：-檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。-檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門、保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水。-檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。-檢查柜式風(fēng)機(jī)，盤管內(nèi)機(jī)，新風(fēng)機(jī)，吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。c消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下合適的內(nèi)容：-檢查消防控制系統(tǒng)煙感，溫感，水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。-檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)（防火水閥除外），消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。-查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補(bǔ)充更換。-檢查各工作生活點手持滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。d運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收。主要有如下合適的內(nèi)容：-直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。-自動扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，無振動，無雜音，扶手帶應(yīng)無鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動扶手帶。應(yīng)運(yùn)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求，電梯的應(yīng)急對講應(yīng)能可靠對講，發(fā)生消防火警時應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全運(yùn)作。（二）進(jìn)戶管理管控進(jìn)戶，是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)駐使用物業(yè)，俗稱“入伙”。商品房購買房業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序1般為：1、發(fā)入伙通知書在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出書面通知書。2、帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè)（1）房建質(zhì)量（2）設(shè)備質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情況（3）房型、裝修、設(shè)施配套等是否與合同合約相符（4）外部環(huán)境狀況及影響3、約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜各種代辦事宜4、簽訂《物業(yè)使用公約》主要合適的內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。5、要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡合適的內(nèi)容包括：業(yè)主和使用人的名稱、通信聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號、設(shè)備設(shè)施及泊車位分配等合適的內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)管理管控與服務(wù)。6、向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》使業(yè)主了解物業(yè)概括，各種管理管控制度，如車輛停放管理管控，裝修搬遷管理管控，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。7、預(yù)收物業(yè)管理管控費和租金物業(yè)管理管控公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定回雙方約定向業(yè)主和使用人預(yù)收物業(yè)管理管控費或租金。8、向業(yè)主和使用人提供辦事指引向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理管控區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關(guān)手續(xù)。9、業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序（三）裝修搬遷管理管控1、大力宣傳裝修規(guī)定，規(guī)定主要包括以下幾個方面：（1）裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌（2）不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設(shè)施和設(shè)備（3）不得排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)（4）不得隨地亂扔建筑垃圾（5）遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責(zé)（6）因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責(zé)