德國房地產(chǎn)行業(yè)市場前景及投資研究報(bào)告：住房制度國際化租賃市場標(biāo)桿房價(jià)穩(wěn)定恒大碧桂園萬達(dá)萬科

房地產(chǎn)發(fā)布時(shí)間：2024-05-29證券研究報(bào)告

/

行業(yè)深度報(bào)告優(yōu)于大勢住房制度國際比較之德國篇上次評級(jí):同步大勢---租賃市場標(biāo)桿，房價(jià)長期穩(wěn)定報(bào)告摘要：德國住房市場特點(diǎn)：租賃主導(dǎo)，房價(jià)穩(wěn)定。德國完善的法律頂層設(shè)計(jì)，并以明細(xì)的稅收制度作為有效的調(diào)節(jié)工具，同時(shí)嚴(yán)控資金供給，輔以多渠道配貸的融資體系，形成德國“租賃主導(dǎo)、房價(jià)穩(wěn)定”的住房市場特色。2022

年德國住房自有率僅為

46.7%，即超過半數(shù)的人選擇租房居住，而

1970年至今德國實(shí)際房價(jià)（名義房價(jià)指數(shù)扣除

CPI）累計(jì)漲幅僅為

19%。歷史收益率曲線房地產(chǎn)滬深30030%20%10%0%-10%-20%-30%-40%法律制度頂層設(shè)計(jì)：供給端形成多元供給主體，需求端保障租賃權(quán)益。德國住房政策在二戰(zhàn)后歷經(jīng)住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)、國家大規(guī)模供給、市場需求扶持和市場化規(guī)范四個(gè)階段，政策中心從提高供給到刺激需求、從國家管控向市場化自由化逐漸轉(zhuǎn)變。在不同的歷史階段，德國政府分別出臺(tái)了不同的法律以應(yīng)對不斷改變的住房市場情況?！蹲》拷ㄔO(shè)法》、《住房補(bǔ)貼法》、《住房租賃法》、《私有住房促進(jìn)法》四部法律作為德國住房制度的“四大基石”，分別為住房的大規(guī)模建設(shè)、低收入群體的租金貨幣補(bǔ)貼、租賃市場的行為規(guī)范和私有住房的促進(jìn)搭建了法律框架，在供給端形成了多元化的住房供給體系，在需求端保障租賃權(quán)益，促進(jìn)形成租賃主導(dǎo)的住房市場。2023/5

2023/8

2023/11

2024/2漲跌幅（%）絕對收益1M16%16%3M1%12M-17%-11%相對收益-2%行業(yè)數(shù)據(jù)成分股數(shù)量（只）總市值（億）流通市值（億）市盈率（倍）市凈率（倍）10710845.044930.2918.4德國住房稅收體系：鼓勵(lì)自住和出租類房屋需求，抑制投機(jī)行為。德國住房制度頂層設(shè)計(jì)的四部法律在具體實(shí)施過程中，稅收制度起著有效調(diào)節(jié)作用，是實(shí)現(xiàn)大規(guī)模供給、形成多主體供給結(jié)構(gòu)體系，并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在購置、持有、交易、繼承、贈(zèng)予等各個(gè)環(huán)節(jié)均制定了稅收制度，所涉及到的稅種主要包括土地稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅、不動(dòng)產(chǎn)交易稅、遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅等。一方面，對于自住和出租類房屋，征稅標(biāo)準(zhǔn)相對較低，保障剛需；另一方面，德國政府在房地產(chǎn)流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了多重稅種，通過設(shè)置高額的不動(dòng)產(chǎn)交易稅，抑制投資性需求。0.65成分股總營收（億）成分股總凈利潤（億）成分股資產(chǎn)負(fù)債率（%）26197.24-306.8876.8相關(guān)報(bào)告《2008年次貸危機(jī)中的美國房地產(chǎn)市場復(fù)盤》--20240410德國住房資金體系：信貸政策穩(wěn)定，“先存后貸”抑制投機(jī)。德國奉行穩(wěn)健且相對收緊的貨幣政策，長期以來保持著非常穩(wěn)定且低速的貨幣供

《城中村改造系列深度報(bào)告（一）》應(yīng)，防止過量貨幣資金流入房地產(chǎn)市場，并維持相對收緊的信貸政策，嚴(yán)控全國杠桿水平。同時(shí)，德國住房融資體系采取多渠道配貸、提供多種貸款形式，從而應(yīng)對市場的各類住房貸款需求，并有效分散銀行配貸的風(fēng)險(xiǎn)。其中，獨(dú)特的住房儲(chǔ)蓄制度所體現(xiàn)的的低杠桿特點(diǎn)，也正是德國融資制度低風(fēng)險(xiǎn)偏好的體現(xiàn)，同時(shí)對貸款年限的要求也抑制了住房的投資性需求，政府也因此大力扶持住房儲(chǔ)蓄制度的進(jìn)一步發(fā)展。--20231006對國內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)啟示：租賃市場方面，健全住房租賃法律體系、建立動(dòng)態(tài)租金區(qū)間管理制度、豐富租賃市場供給主體，激活市場活力。住房保障方面，增加直接貨幣補(bǔ)貼力度，擴(kuò)大保障范圍。風(fēng)險(xiǎn)提示：德國房地產(chǎn)制度與國情與我國存在較大差異，經(jīng)驗(yàn)未必可比房地產(chǎn)/行業(yè)深度目

錄德國住房市場：租賃主導(dǎo)，房價(jià)穩(wěn)定..............................................................41.2.住房法律體系：供給端扶持多元供給主體，需求端保障租賃權(quán)益..............5住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障穩(wěn)定房源供給............5《住房建設(shè)法》（1950-1960）：推動(dòng)戰(zhàn)后住房供應(yīng)快速增長，形成多主體供給結(jié)構(gòu)......6《住房補(bǔ)貼法》（1965

年至今）：政策著力點(diǎn)由供給走向需求，保障承租人權(quán)益

........11《住房租賃法》（1971

年至今）：進(jìn)一步規(guī)范租賃市場，加大對承租人權(quán)益保護(hù)

........12《私有住房補(bǔ)貼法》（1965-2006）：平衡住房結(jié)構(gòu)，補(bǔ)貼私有住房................................14從四部法律看德國住房政策的發(fā)展與轉(zhuǎn)變

.........................................................................152.1.2.2.2.3.2.4.2.5.2.6.3.4.5.6.住房稅收體系：鼓勵(lì)自住與出租類房屋需求，抑制投機(jī)行為....................16住房資金體系：信貸政策穩(wěn)定，“先存后貸”抑制投機(jī)................................19對國內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)啟示

............................................................................................23風(fēng)險(xiǎn)提示

............................................................................................................242

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度圖表目錄圖

1：德國住房自有率變化情況

...............................................................................................................................

4圖

2：典型國家

2022年住房自有率對比

.................................................................................................................

4圖

3：英美德三國實(shí)際房價(jià)指數(shù)變化趨勢

...............................................................................................................

5圖

4：住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)

...................................................................................................................................................

6圖

5：政府為多元化建房主體提供資金、稅收、土地支持，在供給端增加租賃房源

.......................................

7圖

6：政府與廠礦企業(yè)合作為職工興建福利住宅

...................................................................................................

7圖

7：第二部《住房建設(shè)法》對私人建房提供的資金、土地、稅收優(yōu)惠

...........................................................

8圖

8：住房合作社運(yùn)營模式

.......................................................................................................................................

9圖

9：住房合作社優(yōu)缺點(diǎn)

.........................................................................................................................................

10圖

10：政府對合作社提供的優(yōu)惠

...........................................................................................................................

10圖

11：住房補(bǔ)貼政策的優(yōu)點(diǎn)....................................................................................................................................

12圖

12：《住房租賃法》內(nèi)容

.....................................................................................................................................

13圖

13：《住房租賃法》改革前后對比

.....................................................................................................................

14圖

14：私有住房促進(jìn)兩大模式

...............................................................................................................................

15圖

15：德國住房政策發(fā)展歷程

...............................................................................................................................

16圖

16：四部法律中涉及的房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收優(yōu)惠政策

...........................................................................................

17圖

17：德國住房貸款種類

.......................................................................................................................................

20圖

18：住房儲(chǔ)蓄制度原理

.......................................................................................................................................

20圖

19：德國住房儲(chǔ)蓄的封閉運(yùn)作

...........................................................................................................................

213

/

26oYiZoU8W8VlXfXnMmNaQ9R6MoMqQpNsOeRnNqNjMpNuN8OpOxPxNmQrPuOqNsM房地產(chǎn)/行業(yè)深度德國住房市場以租賃為主導(dǎo)，約五成居民選擇租房居住。1950年以來四部主要住房法律體系的頂層設(shè)計(jì)，促進(jìn)了租賃市場供給端形成多元化供給主體，需求端實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，保障承租人權(quán)利；同時(shí)，稅收配合穩(wěn)健的信貸政策、“先存后貸”的儲(chǔ)蓄制度抑制了市場投機(jī)性需求，保障了德國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定。本篇報(bào)告首先介紹德國租賃主導(dǎo)的市場特點(diǎn)，并分三個(gè)部分對德國住房制度的形成做以分析：（1）法律頂層設(shè)計(jì)：供給端促進(jìn)形成多元化主體，需求端保障承租人權(quán)益（2）住房稅收體系：鼓勵(lì)自住和出租類房屋需求，抑制投機(jī)行為（3）住房資金體系：信貸政策穩(wěn)定，“先存后貸”抑制投機(jī)最后我們將結(jié)合德國經(jīng)驗(yàn)與國內(nèi)房地產(chǎn)市場當(dāng)前階段特點(diǎn)總結(jié)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制構(gòu)建的啟示。1.

德國住房市場：租賃主導(dǎo)，房價(jià)穩(wěn)定德國完善的法律頂層設(shè)計(jì)，并以明細(xì)的稅收制度作為有效的調(diào)節(jié)工具，同時(shí)嚴(yán)格控制資金供給，輔以多渠道配貸的融資體系，形成德國“租賃主導(dǎo)、房價(jià)穩(wěn)定”的住房市場特色。住房結(jié)構(gòu)方面，據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2022年德國的住房自有率僅為

46.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家，2022

年美國住房自有率

65.9%，新加坡住房自有率為

82%。復(fù)盤過去二十年德國住房自有率變動(dòng)情況來看，基本維持在

40%-50%區(qū)間，近十年更是穩(wěn)定在

46%上下，長期維持在較低水平。德國房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)。房價(jià)漲幅方面，1970-2023年間德國實(shí)際房價(jià)漲幅為

19%，而英國房價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)

411%，美國累計(jì)漲幅達(dá)

175%。房價(jià)波動(dòng)程度方面，德國、美國、英國實(shí)際房價(jià)波動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)差分別為

11.25、22.96、32.54。無論是在累計(jì)漲幅還是在波動(dòng)程度方面德國都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國家。圖

1：德國住房自有率變化情況圖

2：典型國家

2022年住房自有率對比100908070605040302010089.30484746.7046.5045.7045.5046454443424140393865.9042.6046.7041.6040.901998200220062010201420182022德國美國新加坡德國:住房自有率住房自有率數(shù)據(jù)：德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，wind，東北證券；注：

數(shù)據(jù)：wind，東北證券；注：德國住房自有率最新官方數(shù)據(jù)僅更新至

2022

年，為保證橫向可比，盡管美國新加坡有

2023

年數(shù)據(jù)仍選擇

2022

年作為繪圖截面德國住房自有率最新官方數(shù)據(jù)僅更新至

2022

年4

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度圖

3：英美德三國實(shí)際房價(jià)指數(shù)變化趨勢180160140120100806040200美國德國英國數(shù)據(jù)：OECD，東北證券2.

住房法律體系：供給端扶持多元供給主體，需求端保障租賃權(quán)益德國住房政策在二戰(zhàn)后歷經(jīng)住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)、國家大規(guī)模供給、市場需求扶持和市場化規(guī)范四個(gè)階段，政策中心從提高供給到扶持需求、從國家管控向市場自由化逐漸轉(zhuǎn)變的過程。而在不同的歷史階段，德國政府分別出臺(tái)了不同的法律以應(yīng)對不斷改變的住房市場情況?！蹲》拷ㄔO(shè)法》、《住房補(bǔ)貼法》、《住房租賃法》、《私有住房促進(jìn)法》這四部法律是德國住房制度的“四大基石”，分別為保障房建設(shè)、低收入者的租金補(bǔ)貼、租賃市場行為規(guī)范和私有自住房促進(jìn)搭建了法律框架。2.1.

住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障穩(wěn)定房源供給1939-1945

年間的第二次世界大戰(zhàn)摧毀了德國近半的存量住房，使得住房供需缺口十分龐大，住房供給嚴(yán)重不足。在此特殊歷史背景下，德國政府開始進(jìn)行國家大規(guī)模供給，以保障基本房源供給。政府于

1945年開始采取“住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”政策，在供給端自主建房，并實(shí)行高度的行政管控，緩解住房供給不足問題。住房供給方面，政府通過財(cái)政支出自主興建保障性住房，提供給戰(zhàn)后無房可住的人；租賃者權(quán)益保護(hù)方面，政府開始執(zhí)行嚴(yán)格的租金管控，劃定租金的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額，防止供需嚴(yán)重失衡下租金的快速上漲，同時(shí)政府還禁止房東取消已有租賃合同，保證民眾能獲得穩(wěn)定的居住房源。5

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度圖

4：住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)政府統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)租金住房保障租賃合同政府劃定租金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額，杜絕供需嚴(yán)重失衡下租金的快速上漲政府投入大量財(cái)政支出興建保障住房禁止解除現(xiàn)有租賃合同數(shù)據(jù)：《聯(lián)邦德國住房政策研究》，東北證券在政府統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)的作用下，住房緊張情況得到一定程度的緩解。但是，僅利用財(cái)政自主建房難以在短時(shí)間內(nèi)填平供給缺口，而且會(huì)給政府帶來巨大的財(cái)政壓力。因此，政府需要調(diào)動(dòng)市場各方力量，保障房源充足供給。2.2.

《住房建設(shè)法》（1950-1960）：推動(dòng)戰(zhàn)后住房供應(yīng)快速增長，形成多主體供給結(jié)構(gòu)為進(jìn)一步加快住房供給建設(shè)，德國聯(lián)邦政府于

1950年頒布第一部《住房建設(shè)法》。該部法律主要依靠政府和企業(yè)（包括營利性房企和大型廠礦企業(yè)）采取合作的形式來共同推動(dòng)住房建設(shè)，其中合作方式主要有以下兩種：首先，最具代表性的合作方式是政府與營利性建房企業(yè)的合作。在合作之初，雙方需簽訂一份建房合同，這其實(shí)是一份有條件的政府資助協(xié)議。合同規(guī)定，政府需向房企提供覆蓋企業(yè)建房預(yù)算

50%的無息貸款，償還期限

25年，這本質(zhì)上是由國家代繳了

25年的貸款利息。作為接受政府補(bǔ)貼的回報(bào)，房屋所在地政府在建房合同規(guī)定年限內(nèi)（通常是

20~30年）擁有建房企業(yè)建造房屋的使用權(quán)，政府可以將這些房屋以低廉的租金（約為市場租金的

50%~60%）轉(zhuǎn)租給有需要的民眾。雖然住房產(chǎn)權(quán)歸建房企業(yè)所有，但在合同期限內(nèi)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過政府許可，且承讓人必須保持住房的原有性質(zhì)不變。以上的舉措實(shí)質(zhì)上限制了此類房屋長達(dá)

20余年的流通性，在合同期限內(nèi)住房的性質(zhì)其實(shí)就是社會(huì)保障房。當(dāng)合同約束年限到期之后，房產(chǎn)便可進(jìn)入自由住房市場，租金定價(jià)不再受到政策限制，房屋屬性也就由保障房轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌》俊?

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度圖

5：政府為多元化建房主體提供資金、稅收、土地支持，在供給端增加租賃房源政府為多元化主體建房提供資金、稅收、土地支持建成后前20年內(nèi)以特定租金出租給特定家庭20年內(nèi)20年之后簽訂建房合同企業(yè)1非營利性社會(huì)機(jī)構(gòu)住房合作社公民團(tuán)體—土地：土地出讓優(yōu)惠—資金：無息或低息貸款—稅收：減免地產(chǎn)稅——租金由政府確定，低于市場價(jià)（約50%-60%）分配特定家庭租住—商品房屬性：可流通交易資助受益者政府——所有權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過政府許可，個(gè)人2承讓人必須維持住房租住性質(zhì)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建造公共福利住房進(jìn)入自由流通市場數(shù)據(jù)：《聯(lián)邦德國住房政策研究》，《德國住房政策對中國的借鑒》，東北證券第二種合作建房方式是政府與一些大型廠礦企業(yè)的合作，合作目標(biāo)是為本企業(yè)的職工建造福利性住宅，這也是社會(huì)保障房的一種。企業(yè)先進(jìn)行建房預(yù)算，當(dāng)自有資金籌集到建房費(fèi)用的

25%時(shí)，便可以向政府申請剩余

75%費(fèi)用的免息或低息（利率僅為0.5％）優(yōu)惠貸款，并可獲得減免土地稅、所得稅等方面的優(yōu)惠。圖

6：政府與廠礦企業(yè)合作為職工興建福利住宅1.

25%建房資金由廠礦企業(yè)自有資金提供；2.

75%建房資金由政府提供免息/無息貸款土地稅、所有稅減免稅收優(yōu)惠資金優(yōu)惠用途限制建成后，需要作為保障性住房，為職工提供住宿數(shù)據(jù)：《聯(lián)邦德國住房政策研究》，《德國住房政策對中國的借鑒》，東北證券聯(lián)邦政府及地區(qū)政府除了與企業(yè)合作建房以外，還以設(shè)立住房公司的形式自主建房。聯(lián)邦政府通過出資設(shè)立公共住房公司進(jìn)行住房建設(shè)，主要向社會(huì)底層收入群體免費(fèi)提供住房；地區(qū)市政也出資設(shè)立市政轄屬住房公司，以低廉的租金出租給符合要求的低收入家庭。實(shí)質(zhì)則是各級(jí)政府承擔(dān)住房建設(shè)任務(wù)，通過財(cái)政支出自主興建社會(huì)保障房。以上政府與營利性房企在合同年限內(nèi)合作所建住房、大中型企業(yè)用自有資金建造并獲政府財(cái)政補(bǔ)貼的職工住宅、政府投入資金設(shè)立住房公司興建的社會(huì)福利住宅均屬于社會(huì)保障房范疇。為了進(jìn)一步擴(kuò)大住房供給主體，鼓勵(lì)私人自建房，并完善保障房制度，德國政府于7

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度1956

年頒布第二部《住房建設(shè)法》。該部法律通過各種稅收優(yōu)惠措施支持私人建造普通住宅，包括：（1）政府為個(gè)人提供專門用于住房建設(shè)的私人建房貸款，貸款的利息費(fèi)用可用于抵扣所得稅；（2）私人購買土地用于建造房屋時(shí)免征不動(dòng)產(chǎn)購置稅，持有房地產(chǎn)時(shí)免征

10年土地稅；（3）房產(chǎn)價(jià)值可在最初使用住宅的

12年內(nèi)折舊

50%（后又改為在最初

8年內(nèi)折舊

40%），通過加速折舊抵扣更多所得稅費(fèi)用。圖

7：第二部《住房建設(shè)法》對私人建房提供的資金、土地、稅收優(yōu)惠資金土地稅收?

加速房產(chǎn)折舊抵扣所得稅（由“12年內(nèi)折舊50%”改為“8年內(nèi)折舊40%”）為私人提供專門用于住房建設(shè)的私人建房貸款?

私人購買土地用于自建房屋時(shí)免征不動(dòng)產(chǎn)購置稅?

私人建房貸款的利息費(fèi)用可抵扣所得稅?

建房用于自持時(shí)免征10年土地稅數(shù)據(jù)：《德國住房政策的轉(zhuǎn)變及其原因分析》，《德國住房政策對中國的借鑒》，東北證券同時(shí)，第二部《住房建設(shè)法》還進(jìn)一步完善了保障房制度，對保障房的租金以及承租人的收入標(biāo)準(zhǔn)都提出了明確要求。租金方面，要求保障房在出租時(shí)以成本租金取代住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)下的定額租金。所謂的成本租金，指的是該租金價(jià)格僅能覆蓋房屋日常運(yùn)營成本以及建造房屋申請貸款的當(dāng)期利息，具體價(jià)格一般由政府核定，一般為市場平均租金的

50%~60%。該要求作為保障房租金定價(jià)的指導(dǎo)原則一直沿用至今。在兩部《住房建設(shè)法》的指導(dǎo)下，德國各州結(jié)合具體情況對保障房實(shí)施相應(yīng)的管理辦法。以慕尼黑市的保障房政策為例，保障房在建造完工后，采取嚴(yán)格的申請制度進(jìn)行住房分配。具體來看，一般由政府移民與房產(chǎn)管理處對申請者提供的家庭收入、家庭人口、現(xiàn)有住房情況等進(jìn)行資格審定和等級(jí)評價(jià)，符合要求的參與保障房輪候，最終獲配與其等級(jí)相應(yīng)的保障房。申請租住保障房的家庭，家庭收入必須在國家規(guī)定的低收入線以下，沒有自有產(chǎn)權(quán)住房，并在所在城市工作或居住一定的年限。值得注意的是，保障房居住資格采取動(dòng)態(tài)評定方式，承租家庭每年要向政府住房局進(jìn)行家庭收入申報(bào)。凡收入超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)退出保障房，否則將收取市場租金。表

1：德國低收入線標(biāo)準(zhǔn)和住房保障標(biāo)準(zhǔn)家庭成員數(shù)1人現(xiàn)有住房狀況無自有產(chǎn)權(quán)房無自有產(chǎn)權(quán)房無自有產(chǎn)權(quán)房無自有產(chǎn)權(quán)房低收入線標(biāo)準(zhǔn)（歐元/月）

住房保障面積（套內(nèi)面積）83050平方米60平方米75平方米90平方米2人1140139018303人4人數(shù)據(jù)：《赴德國學(xué)習(xí)住房保障制度報(bào)告》，東北證券；注：每加一人增加≥13平值得一提的是，在兩部《住房建設(shè)法》推動(dòng)下參與住房供給的市場主體中，有一個(gè)8

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度富有特色的非營利性互助組織提供了大量的住房供給——住房合作社。它始于

1862年的漢堡，起初是產(chǎn)業(yè)工人的住房自助形式，后來逐步發(fā)展成為社員提供租賃住房的互助組織。具體來看，住房合作社采取的是會(huì)員制的組織形式，成員入社時(shí)需繳納一次性會(huì)員費(fèi)（社員通常在入社之初就已經(jīng)確定了后期需要承租住房的面積大?。?。合作社利用會(huì)員繳納的會(huì)費(fèi)以及政府提供的低息甚至免息貸款進(jìn)行住房建設(shè)，在住房建設(shè)完工后按照社員入社的時(shí)間順序，依次分配給社員租住，獲得租賃房源的社員需要按月支付房租，但通常房租水平低于市場租金。當(dāng)然，需要指出的是在滿足社員住房需求后，剩余住房可以按照市場租金出租給非社員。合作社收取的房租在扣除建房貸款本息以及房屋日常運(yùn)營費(fèi)用后的盈利需分配給社員。圖

8：住房合作社運(yùn)營模式籌資階段建設(shè)階段建造房屋后期運(yùn)營階段一次性繳納會(huì)員費(fèi)盈利分配給社員向社員分配出租房屋維修運(yùn)營等量政府低息貸款住房合作社社員數(shù)據(jù)：《德國合作建房的制度、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)啟示》，東北證券在產(chǎn)權(quán)方面，合作社所建住宅產(chǎn)權(quán)歸住房合作社所有，但社員對合作社住房享有終生使用權(quán)，使用權(quán)可以繼承，但不能轉(zhuǎn)讓。如果社員中途退租，合作社將向社員退還會(huì)費(fèi)加上所有租金，再將該房轉(zhuǎn)讓給新加入的社員。住房合作社在參與住房建設(shè)中，存在諸多優(yōu)點(diǎn)與不足。住房合作社作為一個(gè)非營利組織，它的住房建設(shè)規(guī)模完全由社員需求狀況決定，不會(huì)盲目擴(kuò)大供給而導(dǎo)致住房市場結(jié)構(gòu)失衡；同時(shí)，由于其資金直接，實(shí)質(zhì)上節(jié)約了住房成本，使社員能以低廉的價(jià)格租賃住宅。但是合作社體制也存在一定的缺陷，比如：由于社員退社時(shí)可以抽走會(huì)費(fèi)及全部租金，這使得合作社的資金具有不穩(wěn)定性；并且，《合作社法》規(guī)定只有社員才能進(jìn)入合作社理事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，使得管理人員的專業(yè)性得不到保證。9

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度圖

9：住房合作社優(yōu)缺點(diǎn)住房建設(shè)規(guī)模由社員需求決定，不會(huì)導(dǎo)致住房市場結(jié)構(gòu)失衡以需定供優(yōu)點(diǎn)資金直接，節(jié)約了住房成本，社員能以低廉的價(jià)格租賃住宅資金直接社員退社時(shí)可以抽走會(huì)費(fèi)，使得合作社的資金具有不穩(wěn)定性資金不穩(wěn)定管理不專業(yè)缺點(diǎn)只有社員才能進(jìn)入合作社理事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，管理人員的專業(yè)性得不到保證數(shù)據(jù)：《德國合作建房的制度、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)啟示》，東北證券由于合作社發(fā)展初期是公益性質(zhì)的互助組織，并且能夠穩(wěn)定住房市場，所以德國政府為其出租房建設(shè)提供了諸多政策優(yōu)惠，主要包括：土地供給，政府提供價(jià)格偏低的建設(shè)用地給住房合作社；融資支持，政府為住宅合作社提供長期低息或無息貸款，貸款期限一般在

30到

40年，最長可達(dá)

60-65年；稅收優(yōu)惠，政府以較低的稅率向合作社征收所得稅、財(cái)產(chǎn)稅（土地稅和房產(chǎn)稅）、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅等（后期住房合作社所建房屋也開始對外出售，逐漸擁有開發(fā)商屬性，政府規(guī)定若合作社向社員出租的房屋比例低于所建房屋的

90%時(shí)，則不再享有稅收優(yōu)惠）；貨幣補(bǔ)貼，如果合作社所建住房僅用于社員租賃使用，政府會(huì)適當(dāng)補(bǔ)貼部分租金。圖

10：政府對合作社提供的優(yōu)惠政府對住房合作社提供的優(yōu)惠土地供給融資支持稅收優(yōu)惠貨幣補(bǔ)貼提供長期低息或無息貸款，貸款期限一般在30到40年，最長可達(dá)60-65年以較低的稅率向合作社征收所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和交易稅等提供價(jià)格偏低的建設(shè)用地給住房合作社若所建住房僅用于社員租賃使用，補(bǔ)貼部分租金數(shù)據(jù)：《發(fā)展住房合作社的經(jīng)驗(yàn)與啟示》，東北證券住房合作社并非德國獨(dú)有，世界上不少國家也采用住房合作社制度來解決國內(nèi)的住房問題。對比幾個(gè)歐美發(fā)達(dá)國家的住房合作社制度發(fā)現(xiàn)，各國都十分重視相關(guān)立法，給予住房合作社在住房供給市場中的合法地位，同時(shí)都采取稅收優(yōu)惠和低息貸款等措施對住房合作社進(jìn)行資金支持。10

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度表

2：各國住房合作社制度對比國家

合作建房組織法律入會(huì)條件

土地供給融資支持稅收支持稅收優(yōu)惠會(huì)員費(fèi)+《住房合作社法》無償或低價(jià)轉(zhuǎn)讓英國

住房互助協(xié)會(huì)住房存款儲(chǔ)蓄20-25年的低息貸款中低收入家庭+會(huì)員費(fèi)各州均有相關(guān)法律低于市場

2-3%的長美國住房合作社低價(jià)供應(yīng)抵扣個(gè)稅期貸款《住房建設(shè)合作組織法》會(huì)員費(fèi)+住房合作聯(lián)盟自身的儲(chǔ)蓄銀行貸款瑞典

住房合作聯(lián)盟住房存款

公開招標(biāo)儲(chǔ)蓄-《住宅合作社法》《合作社法》低利率征收所得30-40年的無息或低

稅、財(cái)產(chǎn)稅、土德國住房合作社會(huì)員費(fèi)低價(jià)供應(yīng)《聯(lián)邦住宅建設(shè)法》息貸款地轉(zhuǎn)移稅和交易稅數(shù)據(jù)：《發(fā)展住房合作社的經(jīng)驗(yàn)與啟示》，東北證券在這當(dāng)中，德國政府對住房合作社的扶持力度是最大的。土地供給方面，德國采取低價(jià)供應(yīng)而非瑞典的公開招標(biāo)；融資支持方面，德國提供貸款年限最長，貸款低息甚至無息；稅收支持方面，德國優(yōu)惠的稅種最多。此外，德國住房合作社的入會(huì)門檻也較低

，并非只面向低收入群體，只要交夠了會(huì)員費(fèi)普通德國居民也都能加入。整體來看，兩部《住房建設(shè)法》均通過對供給端的政策扶持強(qiáng)有力地推動(dòng)了戰(zhàn)后德國住房供應(yīng)快速增長，并形成多主體供給體系，保證住房市場穩(wěn)定。2.3.

《住房補(bǔ)貼法》（1965

年至今）：政策著力點(diǎn)由供給走向需求，保障承租人權(quán)益隨著政府強(qiáng)干預(yù)下的大規(guī)模國家供給政策的實(shí)施，住房緊缺狀況得到很大緩解。因此，聯(lián)邦政府于

1960年廢除住房“統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”政策，取消對普通住房租金標(biāo)準(zhǔn)的劃定（保障房仍然按照“成本租金”收?。７孔獾闹饾u廢除和住房開始市場化使得租金快速上漲，為了緩解低收入者對租金的支付負(fù)擔(dān)，聯(lián)邦政府于

1965

年頒布《住房補(bǔ)貼法》。政府向低收入家庭直接發(fā)放房租補(bǔ)貼，用于幫助不能獨(dú)立獲得合適住房的家庭，即經(jīng)濟(jì)學(xué)意義里的“無市場能力的家庭”。政府發(fā)放的租房補(bǔ)助金額主要根據(jù)家庭收入來確定。《住房補(bǔ)貼法》規(guī)定由政府承擔(dān)低收入家庭實(shí)際交納租金與可承受租金的差額，可承受的租金一般按照家庭收入的25%確定；住房補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)一半；補(bǔ)貼期限為

15年，15年以后隨著家庭收入的增加，相應(yīng)地逐年減少住房補(bǔ)貼。此外，各州可以通過各自的實(shí)施條例調(diào)整住房補(bǔ)助金的支付金額。11

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度表

3：《住房補(bǔ)貼法》主要內(nèi)容主要內(nèi)容為了防止租金上漲給低收入者造成了沉重的負(fù)擔(dān)，向低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼，用來幫助那立法目的

些“不能獨(dú)立獲得合適的、與家庭情況相宜住房的家庭，即經(jīng)濟(jì)學(xué)意義里的無市場能力的家庭

”。(a)

對低收入居民，其實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)(b)

居民實(shí)際交納租金要與家庭住房需要相結(jié)合，可以承受的租金一般按照家庭收入的

25％主要規(guī)定

確定(c)

房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)一半(d)

補(bǔ)貼期限為

15

年，15

年以后隨著家庭收入的增加，相應(yīng)地逐年減少租金補(bǔ)貼數(shù)據(jù)：《德國住房保障制度的演進(jìn)、形式、特征與啟示》，《德國住房政策對中國的借鑒》，東北證券2001年德國政府對《住房補(bǔ)貼法》進(jìn)行了修訂，使得住房補(bǔ)助金額與上漲的房租和物價(jià)水平相適應(yīng)。整體上看，德國政府通過《住房補(bǔ)貼法》確立的租金補(bǔ)貼政策，實(shí)現(xiàn)了政策重心從供給側(cè)向需求側(cè)的轉(zhuǎn)移。并且，住房補(bǔ)貼的發(fā)放考慮申請對象情況的動(dòng)態(tài)變化，目標(biāo)群體明確，行政成本低，受益群體比保障房政策更加廣泛，同時(shí)采取直接貨幣補(bǔ)貼的形式不影響市場價(jià)格機(jī)制，將對市場的干擾降到了最低。圖

11：住房補(bǔ)貼政策的優(yōu)點(diǎn)住房補(bǔ)貼政策優(yōu)點(diǎn)社會(huì)屬性市場屬性真實(shí)獲益者更加廣泛民眾選擇余地更大目標(biāo)群體明確行政成本低不影響市場機(jī)制住

房

補(bǔ)

貼

面

向

所

有

住房補(bǔ)助是貨幣化補(bǔ)“有補(bǔ)助需求”的群

貼，相較于保障房的體，獲益者能平等地

實(shí)物分配，受益者可享受政府福利。而保

自由選擇租房區(qū)域，障房由于數(shù)量有限，

不受保障房有限房源能否成功申請對民眾

的區(qū)域限制，選擇范考慮申請人收入、家

群體界定清晰，補(bǔ)助政府只是通過直接貨幣化補(bǔ)貼的形式，提高低收入者在租房市場上的支付能力，政策對象是人而非房，沒有干擾市場機(jī)制。庭成員、租金水平的

標(biāo)準(zhǔn)明確，行政審批透明，減少了行政管動(dòng)態(tài)變化，避免發(fā)生高收入者也能獲得租金補(bǔ)助的系統(tǒng)性濫用社會(huì)福利資源現(xiàn)象。理費(fèi)用和尋租行為，是目前社會(huì)福利政策中行政成本最低的方式。影響很大。圍廣。數(shù)據(jù)：《德國住房租賃的主要制度與啟示》，公開資料整理，東北證券2.4.

《住房租賃法》（1971

年至今）：進(jìn)一步規(guī)范租賃市場，加大對承租人權(quán)益保護(hù)1960

年“住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”的廢除使得住房租賃市場回歸自由化，《住房補(bǔ)貼法》的頒布也推動(dòng)了住房市場化進(jìn)程；此外，50年代第一部《住房建設(shè)法》中政府與房企合作建設(shè)的一批社會(huì)保障房逐漸到達(dá)合同約束年限開始市場化。在住房持續(xù)市場化的過程中，住宅租金快速上漲。雖然《住房補(bǔ)貼法》的頒布能夠減輕低收入人群的租金支付負(fù)擔(dān)，但是租賃市場仍然存在租賃雙方經(jīng)濟(jì)地位不對等、承租人普遍受到12

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度對于已簽約情況，房東在三年內(nèi)租金相對“合理租金”累計(jì)漲幅不得超過

20%（先前頒布的《住房租賃法》要求是

30%，2013年改革方案正式施行時(shí)進(jìn)一步降低為

15%），如果已簽約租金價(jià)格已經(jīng)高于“合理租金”，則不得再次漲價(jià)；對于新簽約情況，只要租金價(jià)格是承租人與房東之間合理協(xié)商并達(dá)成一致的結(jié)果，簽約租金是可以高于“合理租金”的，不過三年內(nèi)房租累計(jì)漲幅仍然不得超過“合理租金”的

20%。解約通知期限方面，改革方案縮短了承租人的解約通知期限。原先承租人和房東的解約通知期限相同，并由租期長短決定，最長可達(dá)到

12

個(gè)月。改革之后承租人的解約通知期限不再與租期掛鉤，且時(shí)間縮短為

3個(gè)月；而房東的解約通知期限仍與租期長短有關(guān)，但最長時(shí)間也縮短為

9個(gè)月。本次改革方案也更加注重對房東權(quán)益的保護(hù)。針對房東權(quán)益的保護(hù)主要表現(xiàn)為：保障房東的知情權(quán)，承租人在改裝房屋前必須征得房東的同意，不得私自改裝；保障房東的自主定價(jià)權(quán)，房租收取可因人而異，針對不同的租客收取不同的租金。圖

13：《住房租賃法》改革前后對比房東權(quán)益租金水平解約期限1971租金限制對稱的解約期限住房租賃法租戶和房主的解約通知期限是相同的，與租期長短有關(guān)，最長可達(dá)到12個(gè)月未對房東權(quán)益做出規(guī)定3年內(nèi)房租漲幅不能超過合理租金的30％住房租賃法保障房東知情權(quán)及平等待遇權(quán)租金限制非對稱的解約期限2001知情權(quán)平等待遇權(quán)已簽約情況新簽約情況租戶解約房東解約住房租賃法租金低于合理租金租金高于合理租金簽約租金可以高于合理租金，但3年內(nèi)房租漲幅不能超過合理租金的20％在房東不知情和未準(zhǔn)許的情況下，承租人不得私自改裝房屋收取房租時(shí)可以針對不同的人群收取不同的價(jià)格租戶的解約通知期限縮短為3個(gè)月，且不再與租期掛鉤房主的解約通知期限仍與租期長短有關(guān)，最長可達(dá)9個(gè)月3年內(nèi)房租漲幅不能超過合理租金的20％不得再次漲價(jià)數(shù)據(jù)：《德國住房價(jià)格影響因素研究》，東北證券整體來看，《住房租賃法》對租賃市場各方面行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，使得德國住房租賃市場得以平穩(wěn)運(yùn)行。相比于《住房補(bǔ)貼法》直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，《住房租賃法》在解約期限、租金漲幅方面進(jìn)行了非常嚴(yán)格的規(guī)范，保護(hù)了承租人的利益，有效刺激住房租賃需求；同時(shí)，由于在注重保護(hù)承租人的權(quán)益的同時(shí)也維護(hù)出租人的利益，從而一定程度上增加租賃房源供給，使得租賃市場的供需相對平衡。2.5.

《私有住房補(bǔ)貼法》（1965-2006）：平衡住房結(jié)構(gòu)，補(bǔ)貼私有住房在《住房補(bǔ)貼法》及《住房租賃法》的刺激下，德國租賃市場快速發(fā)展。為了平衡整體住房結(jié)構(gòu)，同時(shí)減輕購房者的資金壓力，德國政府開始對私有住房進(jìn)行補(bǔ)貼。14

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度德國政府主要通過稅收扣減和貨幣補(bǔ)貼兩種模式來促進(jìn)私有住房。早期采用稅收扣減模式促進(jìn)私有住房，德國《所得稅法》規(guī)定：購買或建造私有房產(chǎn)的支出可以從應(yīng)納所得稅中扣減；并且從

1990

年起政府對居民購建的自有自用住宅，實(shí)行土地稅優(yōu)惠政策，對于一戶

4

口人的標(biāo)準(zhǔn)家庭，稅收優(yōu)惠的面積為獨(dú)戶住宅

156

平米、雙戶住宅

240

平米。該扣減模式適用至

1995

年底，并于同年頒布《私有住房補(bǔ)貼法》，采用補(bǔ)貼模式促進(jìn)私有住房。補(bǔ)貼模式實(shí)行的是真正的貨幣補(bǔ)貼，補(bǔ)貼對象主要是收入較低且成員數(shù)量較多的家庭。但是《私有住房補(bǔ)貼法》對于促進(jìn)私有住房效果不明顯，并且政府財(cái)政大量支出，使該法案備受爭議，最終予以廢除。無論是扣減模式中的稅收優(yōu)惠，還是補(bǔ)貼模式下的貨幣補(bǔ)助，對政府而言都是運(yùn)用政府財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼。政府每年均運(yùn)用大量的財(cái)政支出促進(jìn)私有住房，2005

年該項(xiàng)支出高達(dá)約

100

億歐元。此外，雖然私有住房補(bǔ)貼實(shí)施了幾十年，但是從國際范圍比較看，德國的住房自有率仍然很低。因此，私有住房促進(jìn)政策一直備受爭議。2003

年政府決定降低補(bǔ)貼對象的最高收入限定，以期減少補(bǔ)貼支出。2006

年

1

月

1

日德國政府最終決定取消私有住房促進(jìn)，并廢除《私有住房補(bǔ)貼法》。整體來看，雖然《私有住房補(bǔ)貼法》由于多種因素導(dǎo)致其廢止，但是它在一定時(shí)期內(nèi)通過對私有住房需求端的支持，提高了社會(huì)群體中購房民眾的支付能力，也奠定了今日德國住房存量體系中私有住房的重要組成地位。圖

14：私有住房促進(jìn)兩大模式數(shù)據(jù)：《德國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的啟示》，《德國住房政策延續(xù)與轉(zhuǎn)變》，東北證券2.6.

從四部法律看德國住房政策的發(fā)展與轉(zhuǎn)變《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)貼法》、《住房租賃法》及《私有住房補(bǔ)貼法》四部法律作15

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度為德國住房市場的頂層制度設(shè)計(jì)，其發(fā)展歷程也表明著德國政府對住房制度的調(diào)控思路。具體來看，第一部《住房建設(shè)法》通過政府與營利性房企、大型廠礦企業(yè)合作建房及政府自建房的方式調(diào)動(dòng)市場各方力量參與戰(zhàn)后住房建設(shè)，加速住房供給；第二部《住房建設(shè)法》則鼓勵(lì)私人建房，進(jìn)一步擴(kuò)大住房供給主體，形成多主體供給結(jié)構(gòu)。隨著住房供給問題得以緩解，住房開始進(jìn)入市場化后，租金的快速上漲給低收入群體帶來較大的租金支付負(fù)擔(dān)，同時(shí)產(chǎn)生租賃市場不規(guī)范所帶來的許多問題。因此，德國政府接連頒布《住房補(bǔ)貼法》及《住房租賃法》，給予低收入家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼，并規(guī)定租金漲幅、限制解約合同并規(guī)定解約通知期限，有效刺激住房租賃市場。為了平衡整體住房結(jié)構(gòu)，政府頒布《私有住房補(bǔ)貼法》，對購買私有住房進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼。整體來看，德國住房制度由國家大規(guī)模供給向支持需求端進(jìn)行轉(zhuǎn)變，在保證房源供給充足的情況下刺激住房需求，使得住房供需平衡。圖

15：德國住房政策發(fā)展歷程1945-1950年1950-1956年1956-1960年住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)第一部《住房建設(shè)法》第二部《住房建設(shè)法》對家庭自有住房資助建設(shè)房屋而政府與大型廠礦企業(yè)合作政府設(shè)立公共住房公司建房國家大規(guī)模供給自主興建保障性住房劃定租金標(biāo)準(zhǔn)禁止取消現(xiàn)有租賃合同政府與營利性房企合作政府提供專門私人建房貸款保障性住房用于出租免征10年土建房費(fèi)用加速折舊申請貸款的利息可抵稅地稅住房緊張情況得到緩解嚴(yán)格的申請制度土地供給融資支持優(yōu)惠住房合作社家庭收入家庭人口現(xiàn)有住房財(cái)政壓力巨大，需調(diào)動(dòng)市場各方力量房租稅收優(yōu)惠貨幣補(bǔ)貼2001年《住房租賃法》改革1996-2006年1971年至今1965年至今《住房補(bǔ)貼法》《私有住房補(bǔ)貼法》《住房租賃法》國家支持需求端對私有住房實(shí)施貨幣補(bǔ)貼家庭收入房租金額對住房租賃合同進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)向低收入家庭直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼家庭成員數(shù)量家庭成員數(shù)量較多限制租金水平規(guī)定解約時(shí)限房東解約條件低收入家庭政府承擔(dān)實(shí)際交納與可承

受

租

金（

收

入

的25%）的差額補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦和州政府各承擔(dān)一半補(bǔ)貼期限為15年，15年以后重新評估補(bǔ)貼住房自有率依然很低2001、2013年進(jìn)行《住房租賃法》改革2006年廢止數(shù)據(jù)：《聯(lián)邦德國住房政策研究》，《德國住房保障制度的演進(jìn)、形式、特征與啟示》，東北證券3.

住房稅收體系：鼓勵(lì)自住與出租類房屋需求，抑制投機(jī)行為德國住房制度頂層設(shè)計(jì)的四部法律在具體實(shí)施過程中，稅收制度起著有效調(diào)節(jié)作用，是實(shí)現(xiàn)大規(guī)模供給、形成多主體供給結(jié)構(gòu)體系，并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在購置、持有、交易、繼承、贈(zèng)予等各個(gè)環(huán)節(jié)均制定了稅收制度，所涉及到的稅種主要包括土地稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅、不動(dòng)產(chǎn)交易稅、遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅等。16

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度圖

16：四部法律中涉及的房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收優(yōu)惠政策數(shù)據(jù)：《德國房地產(chǎn)稅制及啟示》，德國聯(lián)邦政府官網(wǎng)，東北證券在持有環(huán)節(jié)，主要征收土地稅及房產(chǎn)稅。土地稅方面，德國土地為私人所有，納稅義務(wù)人為土地所有者；征稅范圍主要包括農(nóng)、林用地，及城市建設(shè)用地；稅基為每年年初按稅收評估法確定的土地評估價(jià)格，一年一繳。其中，土地評估價(jià)格均由獨(dú)立的第三方房地產(chǎn)評估師判定，相信`通常以當(dāng)前市場成交價(jià)為評估基礎(chǔ)。在德國，各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評估委員會(huì)，這些機(jī)構(gòu)提供的指導(dǎo)價(jià)具有較強(qiáng)的法律效力，各部門均有義務(wù)參照執(zhí)行。如果土地出現(xiàn)減值，所有者可以享受減稅或免稅待遇。稅率方面，農(nóng)業(yè)或林業(yè)為目的的土地的稅率為

0.6%，獨(dú)立式或半獨(dú)立式住宅的土地稅率為

0.26%-0.35%，所有其它的土地(包括商業(yè)目的的不動(dòng)產(chǎn))的土地稅率為

0.35%。房產(chǎn)稅，德國有專門的《房產(chǎn)稅法》，房產(chǎn)稅屬于地方稅，即屬于地方固定財(cái)政收入，由地方管理和使用的稅種，不需上交國家；征稅范圍為出售或出租的房產(chǎn)，自有自用的住宅只需繳納土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅；稅基方面，區(qū)分出售和出租情況。對出售的房產(chǎn)，稅基仍為第三方房地產(chǎn)評估師判定的評估價(jià)值。而對出租的房產(chǎn)，稅基的計(jì)算則稍有不同，它由房產(chǎn)估計(jì)價(jià)值乘以聯(lián)邦統(tǒng)一稅率（一般是

3.5%）得出。其中，房產(chǎn)的估計(jì)價(jià)值由財(cái)稅局根據(jù)《德國資產(chǎn)評估法》計(jì)算得出，并不由第三方房地產(chǎn)評估師判定，而且通常不以房產(chǎn)當(dāng)前市場價(jià)為評估基礎(chǔ)，而是以一個(gè)低于市場價(jià)很多的歷史數(shù)值為基礎(chǔ)。稅率方面，仍然區(qū)分出售和出租兩類情況。對出售的房產(chǎn)，稅率為

1%~1.5%。對出租的房產(chǎn)，稅率由各地區(qū)政府自行決定，可以為

A

類房產(chǎn)稅（農(nóng)業(yè)和林業(yè)為目的的17

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度不動(dòng)產(chǎn)）和

B

類房產(chǎn)稅（可建不動(dòng)產(chǎn)或有建筑物的不動(dòng)產(chǎn)）分別設(shè)立稽征率，通常B

類房產(chǎn)稅的稽征率較高。最后，值得一提的是，當(dāng)自有房屋用于出租時(shí)，不僅需要繳納房產(chǎn)稅，租金收入還要繳納個(gè)人所得稅（2009

年

1

月

1

日起改為繳納

25%的資本利得稅）。在交易環(huán)節(jié)，主要征收不動(dòng)產(chǎn)購置稅及不動(dòng)產(chǎn)交易稅。不動(dòng)產(chǎn)購置稅方面，征稅范圍為買入的土地；稅基為土地購買價(jià)格，且只有當(dāng)支付金額高于

2500

歐元時(shí)才需要繳納不動(dòng)產(chǎn)購置稅；稅率方面，德國大多數(shù)地區(qū)為

3.5%。而各別地區(qū)稅率會(huì)存在差別，如在漢堡和柏林，不動(dòng)產(chǎn)購置稅率為

4.5%。而不動(dòng)產(chǎn)交易稅為地方稅，相應(yīng)地也有《不動(dòng)產(chǎn)交易稅法》。征稅范圍是賣出的土地和房產(chǎn)，稅基為房地產(chǎn)買賣時(shí)的交易價(jià)格。稅率方面，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同，但基本上是按房地產(chǎn)價(jià)值的

3.5%征收。值得一提的是，如果不動(dòng)產(chǎn)所有人在取得產(chǎn)權(quán)后的十年內(nèi)進(jìn)行交易，還要繳納高達(dá)25%的資本利得稅，高額的轉(zhuǎn)讓成本大幅抑制市場的投機(jī)性需求。在繼承環(huán)節(jié)，主要征收遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅。納稅人分別為繼承人和受贈(zèng)人；征稅范圍則對應(yīng)的是繼承或受贈(zèng)的房產(chǎn)。稅基是所繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值扣除與之直接相關(guān)的項(xiàng)目后的凈額，扣除項(xiàng)目主要包括債務(wù)、喪葬費(fèi)用以及法定的按不同親屬分等規(guī)定的基礎(chǔ)扣除額。稅率方面，依據(jù)遺產(chǎn)繼承人與被繼承人或贈(zèng)與人與被贈(zèng)予人的親疏關(guān)系實(shí)行不同的全額累進(jìn)稅率征收，最高稅率達(dá)到

70%，即使是通過繼承或贈(zèng)予流通房產(chǎn)，也需要繳納高額的稅收，進(jìn)一步抑制投機(jī)性需求。表

4：德國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種所處環(huán)節(jié)持有狀態(tài)征稅辦法當(dāng)支付金額高于

2500

歐元時(shí)，將一次性征收購買價(jià)格

3.5%的不動(dòng)產(chǎn)購置稅。在漢堡和柏林，購置稅率購置環(huán)節(jié)-為

4.5%不需繳納房產(chǎn)稅，僅按

0.35%的稅率繳納房基地的土地稅（房基地價(jià)值由第三方單獨(dú)評估，并在房產(chǎn)證自住自用出租盈利中備注）持有環(huán)節(jié)繳納房產(chǎn)稅，按“統(tǒng)一的征稅值”乘以

3.5%后，再乘以市鎮(zhèn)稽征率；同時(shí)，租金收入繳納

25%的資本利得稅十年內(nèi)交易

1.評估價(jià)值

1%-1.5%的房產(chǎn)稅；2.

3.5%的不動(dòng)產(chǎn)交易稅；3.

獲利還需就價(jià)差繳納

25%的資本利得稅十年后交易

1.繳納評估價(jià)值

1%-1.5%的房產(chǎn)稅；2.

繳納

3.5%的不動(dòng)產(chǎn)交易稅；3.

免資本利得稅交易環(huán)節(jié)以所繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值扣除與之直接相關(guān)的項(xiàng)目后的凈額為課稅對象，再依據(jù)遺產(chǎn)繼承人與被繼承繼承或受贈(zèng)環(huán)節(jié)-人或贈(zèng)與人與被贈(zèng)予人的親疏關(guān)系實(shí)行不同的全額累進(jìn)稅率征收，最高可達(dá)

70%數(shù)據(jù)：《德國房地產(chǎn)稅制及啟示》，東北證券德國住房稅收制度貫穿頂層住房法律體系，推動(dòng)住房制度建設(shè)。第一部《住房建設(shè)法》中通過對大型廠礦企業(yè)為員工興建福利性住宅時(shí)土地稅、企業(yè)所得稅的減免優(yōu)惠促進(jìn)了保障房的供給，第二部《住房建設(shè)法》通過對企業(yè)建房費(fèi)用的加速折舊降低企業(yè)應(yīng)納所得稅，同時(shí)免征

10

年地產(chǎn)稅，并在購買房地產(chǎn)時(shí)免征不動(dòng)產(chǎn)購置稅。政府也以較低的稅率向合作社征收所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等。《私有住房補(bǔ)貼法》中也包括稅收扣減模式，購買或建造私有房產(chǎn)的支出可以從應(yīng)納所得稅中扣減，同時(shí)政府還對居民購建的自有自用住宅實(shí)行土地稅優(yōu)惠政策。整體來看，德國稅收制度在保障住房剛需的同時(shí)抑制投資性需求。一方面，對于自住和出租類房屋，征稅標(biāo)準(zhǔn)相對較低，保障剛需；另一方面，德國政府在房地產(chǎn)流18

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了多重稅種，通過設(shè)置高額的不動(dòng)產(chǎn)交易稅，抑制投資性需求。例如，在房產(chǎn)出售時(shí)不僅需要交納房產(chǎn)稅，還要繳納不動(dòng)產(chǎn)交易稅，并且在獲房屋產(chǎn)權(quán)后十年之內(nèi)交易的房產(chǎn)還需就價(jià)差繳納高額的資本利得稅。4.

住房資金體系：信貸政策穩(wěn)定，“先存后貸”抑制投機(jī)德國奉行穩(wěn)健且相對收緊的貨幣政策，防止過量貨幣資金流入房地產(chǎn)市場。長期以來德國保持著非常穩(wěn)定且低速的貨幣供應(yīng)，并維持相對收緊的信貸政策，嚴(yán)控全國杠桿水平。貨幣供應(yīng)量方面，德國

M2

在扣除

CPI

影響后，漲幅非常穩(wěn)定，其波動(dòng)的幅度保持在正負(fù)

5%左右，并且長期維持在較低水平。信貸政策方面，由于政府對杠桿水平的嚴(yán)控，德國負(fù)債占

GDP

比重僅顯著低于其他發(fā)達(dá)國家。在穩(wěn)健且相對收緊的貨幣政策及信貸政策下，德國住房融資體系采取多渠道配貸、提供多種貸款形式，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，保障住房融資體系的安全。德國住房的融資渠道主要包括全能銀行和專業(yè)銀行兩大類。全能銀行從事全面的金融服務(wù)業(yè)務(wù)，包括吸收長中短期儲(chǔ)蓄存款，建立長期專項(xiàng)基金，發(fā)行各種投資證券，提供各種長中短期貸款，從事證券買賣業(yè)務(wù)和其他金融服務(wù)。全能銀行有不同的所有制形式，主要有公營銀行、私人商業(yè)銀行和合作銀行。專業(yè)銀行主要從事專項(xiàng)金融服務(wù)，主要包括抵押銀行、住房儲(chǔ)蓄銀行。德國《住房儲(chǔ)蓄銀行法》規(guī)定不允許金融機(jī)構(gòu)提供

100%的抵押貸款，在滿足居民購房需要的同時(shí)通過多渠道配貸有效分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。因而幾類銀行中市場份額最高的不超過

32%，最低的也達(dá)到

10%以上。在多渠道配貸融資分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提供多種固定利率貸款形式，穩(wěn)定融資成本。德國住房金融市場主要存在固定利率貸款、住房儲(chǔ)蓄貸款、短期抵押或無抵押貸款、低息無息貸款四種貸款形式。固定利率貸款主要由抵押銀行提供，法定服務(wù)對象為房地產(chǎn)消費(fèi)者。客戶須以房地產(chǎn)作為抵押，貸款總額一般不超過抵押資產(chǎn)的

55-60%，貸款期限

20-30

年。一般前10

年固定利率，以后的利率隨市場利率調(diào)整，客戶先付息后還本。抵押銀行的主要資金于債券的發(fā)行，因此在固定利率期間（獲得貸款后的前

10

年內(nèi)）不得提前清償?shù)盅嘿J款。住房儲(chǔ)蓄貸款主要由住房儲(chǔ)蓄銀行提供。儲(chǔ)戶存款達(dá)到所需資金的

40-50%且儲(chǔ)期不少于兩年時(shí)，則可獲得所需資金

50-60%的貸款。短期抵押或無抵押貸款主要由公營銀行和私人銀行提供，作為對固定利率貸款及住房儲(chǔ)蓄貸款的補(bǔ)充。德國購房的首付比例一般為

30%，當(dāng)居民個(gè)人資產(chǎn)和儲(chǔ)蓄均不足而無法通過固定利率抵押貸款和住房儲(chǔ)蓄貸款仍不能滿足首付要求時(shí)，短期抵押或無抵押貸款貸款作為一種補(bǔ)充便應(yīng)運(yùn)而生，它的資金貸款利率一般是市場利率。主要是各種短期存款，低息、無息貸款主要是公營的抵押銀行和儲(chǔ)蓄銀行提供。主要向低收入者、殘疾人、多子女家庭以及修建社會(huì)公益住宅的非盈利企業(yè)提供的貸款。以上四種主要貸款形式中，固定利率貸款、住房儲(chǔ)蓄貸款均使用固定利率，使得住19

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度房融資成本與市場波動(dòng)實(shí)現(xiàn)剝離，穩(wěn)定融資成本，保障住房剛需。圖

17：德國住房貸款種類短期抵押或無抵押貸款住房儲(chǔ)蓄貸款低息無息固定利率貸款貸款主要由抵押銀行提供，客戶須以房地產(chǎn)作為抵押，貸款總額不超抵

押

資

產(chǎn)

的

55-60%

，貸

款

期

限

20-30年

。一般前10年固定利率，以后利率隨市場調(diào)整。主要由住房儲(chǔ)蓄銀行提供，儲(chǔ)戶存款達(dá)到所

需

資

金

的

40-50%且儲(chǔ)期不少于兩年時(shí)，則

可

獲

得

所

需

資

金50-60%的貸款。主要是公營的抵押銀行和儲(chǔ)蓄銀行向低收入者、殘疾人、多子女家庭以及修建社會(huì)公益住宅的非盈利企業(yè)提供的貸款。主要由公營銀行和私人銀行提供,

資金主要是各種短期存款，貸款利率一般是市場利率。數(shù)據(jù)：《全球住房金融制度與模式比較》，《德國的住房金融體系》，東北證券四種貸款形式中，住房儲(chǔ)蓄制度是德國極具特色的一種住房融資形式，可以縮短購買住房的時(shí)間。它的運(yùn)作原理可簡單描述為：假如有

10

個(gè)人想購房，每套房需要

50萬元，每人每年能夠積攢

5

萬元，那么每個(gè)人需要

10

年時(shí)間才能購得住房，所需時(shí)間較長。另一種渠道是，10

個(gè)人把每年積攢的

5

萬元都放入儲(chǔ)蓄集體中，則第一年就有

1

個(gè)人可以獲得

50

萬元購房資金，第二年又有一個(gè)人可以獲得

50

萬元購買房子，第三年第四年以此類推。在這種模式下，參與者總體上購買房屋的時(shí)間平均

5.5年，提前

4.5

年。會(huì)員制的住房儲(chǔ)蓄模式就是通過這種契約安排，實(shí)現(xiàn)整體的帕累托優(yōu)化，幫助會(huì)員縮短購買房屋的時(shí)間。圖

18：住房儲(chǔ)蓄制度原理數(shù)據(jù)：《住房金融中的“先存后貸”模式》，東北證券20

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度住房儲(chǔ)蓄制度在運(yùn)行過程中相比于其他貸款形式有三大特點(diǎn)：先存后貸、封閉運(yùn)作、固定利率。德國住房儲(chǔ)蓄可分為三階段：獲得貸款資格前的存款階段，取得配貸資格后的等待階段以及貸款階段?？蛻粝扰c銀行簽訂一份固定金額與期限的住房儲(chǔ)蓄合同，客戶按月向銀行存款，在存款總額達(dá)到合同金額的

40%至

50%且參加儲(chǔ)蓄至少兩年以上時(shí)，儲(chǔ)戶即可向銀行申請合同全額的購房貸款。住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)運(yùn)用一套嚴(yán)格的借款人資格評定體系，以存款額與存款時(shí)間相乘所得“評估值”決定配貸順序，使儲(chǔ)戶公平地得到貸款機(jī)會(huì)。值得注意的是，住房儲(chǔ)蓄合同實(shí)質(zhì)是一份期權(quán)合同，在滿足申請貸款條件后，社員可根據(jù)自身情況選擇是否申請貸款。如果不申請，會(huì)員將獲得存款收益，如果選擇申請，他就擁有了獲得低利率貸款的權(quán)利。同時(shí)若期間發(fā)生變故，居民還可以隨時(shí)變更住房儲(chǔ)蓄合同，如提高或降低合同金額等。除了先存后貸的機(jī)制外，德國銀行的另一特色是封閉運(yùn)作。住房儲(chǔ)蓄銀行只向本銀行的儲(chǔ)戶吸收存款和發(fā)放貸款，資金只能在銀行內(nèi)部儲(chǔ)戶之間運(yùn)行。在經(jīng)營過程中，其吸納的資金首先要滿足儲(chǔ)戶的用款需求，發(fā)放的住房儲(chǔ)蓄貸款只能被用于特定用途（購買地產(chǎn)、購買住房、置換其他房貸、新建住宅、擴(kuò)建或者改造現(xiàn)有房屋、對房屋進(jìn)行現(xiàn)代化改造或者裝修等）。若滿足儲(chǔ)戶用款需求后，資金池仍有富余資金，住房儲(chǔ)蓄銀行在保證住房儲(chǔ)蓄資金池安全和穩(wěn)定的前提下，也可以進(jìn)行變現(xiàn)能力強(qiáng)的低風(fēng)險(xiǎn)投資，實(shí)現(xiàn)資金池內(nèi)資金的保值和增值，從而縮短客戶等待配貸的時(shí)間。為有效防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，住房儲(chǔ)蓄銀行定期從利潤中提取持續(xù)經(jīng)營準(zhǔn)備金，以便應(yīng)對短期內(nèi)配貸資金不足的問題。圖

19：德國住房儲(chǔ)蓄的封閉運(yùn)作數(shù)據(jù)：《對我國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)改革路徑的思考——基于新加坡、德國的經(jīng)驗(yàn)借鑒》，《政策性住房金融支持保障性租賃住房發(fā)展研究》，東北證券固定利率，封閉運(yùn)作下資金只在儲(chǔ)蓄銀行內(nèi)部儲(chǔ)戶之間運(yùn)行，所以住房儲(chǔ)蓄銀行的存貸款利率都是住房合同規(guī)定的固定利率，不隨中央銀行的貨幣政策調(diào)控而變化。住房儲(chǔ)蓄銀行的存貸款利率不僅固定，而且都遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行存貸利率。一般來說，貸款利率為儲(chǔ)蓄利率加

2%的利差，通常在

2.5%至

4%之間。此外，為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，住房儲(chǔ)蓄貸款一般并不單獨(dú)發(fā)放，而是與公營銀行、私人銀行等普通商業(yè)銀行聯(lián)合發(fā)放，構(gòu)成組合貸款。商業(yè)銀行通過第一抵押權(quán)提供第一筆資金即住房抵押貸21

/

26房地產(chǎn)/行業(yè)深度款，住房儲(chǔ)蓄貸款則通過第二抵押權(quán)發(fā)放，因而住房儲(chǔ)蓄貸款期限比商業(yè)銀行抵押貸款期限短，住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)提供貸款的最長期限為